不動產管理規定范文

導語：如何才能寫好一篇不動產管理規定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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朝陽區檔案局第二屆“蘭臺杯?朝陽符號”――城鄉建設成就攝影征集大賽結束大賽歷時一年，至投稿截止日共收到來自社會各界的優秀攝影作品126幅（組），經過專家評選，最終選出一等獎2名、二等獎5名、三等獎10名、優秀獎6名。在首屆大賽的基礎上，本屆大賽影響力進一步擴大，受到社會各界廣泛關注。區屬各單位積極響應，廣大攝影愛好者熱情參與，用鏡頭發現區最美景象，記錄身邊的發展變化，為區城鄉建設發展留下了珍貴影像資料。（張敬煜）

豐臺區檔案館“第二查檔窗口”圓滿完成任務前不久，經試運行，區檔案館向區民政局移交的婚姻登記檔案數字化副本（含影像919489頁、目錄200650條），在區民政局婚姻登記處查檔窗口正式對外提供利用，至此，區檔案館設立的“第二查檔窗口”圓滿完成任務。“第二查檔窗口”是區檔案館為解決利用者往返于區民政局婚姻登記處與區檔案館辦理相關手續的實際問題，以服務群眾“最后一公里”為目的設立的。據統計，自2015年9月以來，共接待利用者6301人，出具證明3920份，影像12399頁，減少群眾查檔往返路程10712公里。（厲從輝）

門頭溝區人大法制委檢查團蒞臨檔案館實地調研近日，由區人大法制委領導帶隊，區法院、區政府辦、區政府法制辦等單位組成的檢查團一行13人蒞臨檔案館政府信息公開查閱中心，實地調研政府信息公開紙質文件查閱和移送工作。檢查團在查看了政府信息公開查閱大廳，聽取了工作人員關于公開文件的移送、查閱流程等介紹之后，對查閱場所設置在檔案館便于群眾知曉、查閱，接收文件集中在政府辦便于各公開單位報送，文件的查閱手續簡化便于利用等方面給予了肯定，并對此項工作提出了指導意見。（車

西城區檔案局赴東城區檔案局學習交流為貫徹落實視察北京時的重要講話精神，進一步發揮檔案工作在強化首都文化中心建設中的作用，不斷加強各區檔案人之間在檔案業務中的橫向溝通和交流，近日，區檔案局一行6人在主管副局（館）長的帶領下赴東城區檔案局學習取經，就口述檔案采集和展陳征集業務與東城區檔案局副局（館）長和相關科室同志進行了座談，并參觀了東城區的館藏陳列。（龐晨）

海淀區檔案局（館）整合社會資源籌辦“海淀三鎮”展覽“海淀三鎮”包括清河鎮、青龍橋鎮、海淀鎮，為區域內建制較早的重要城鎮，歷史悠久。為收集好展覽素材，區檔案局（館）與本地區文史專家廣泛聯系，同時運用“互聯網+檔案”的思維，通過“海淀檔案”公眾微信號向社會征集“海淀三鎮”史料。近期，區檔案局（館）借助海淀文化沙龍平臺，進一步聽取各界意見，明確了辦展思路和方向，為辦好展覽，最大程度發揮展覽宣教效果奠定了基礎。區檔案局還將與區教委對接，把相關素材制作成學區特色教材，使我區中小學生接受更好的海淀歷史文化教育。（李楠）

石景山區檔案局加強對檔案購買服務工作的管理為進一步落實《北京市機關檔案工作指南》，加大檔案安全監管力度，近日，區檔案局對全區各立檔單位檔案購買服務情況進行調查摸底，要求相關單位上報《檔案購買服務情況報告表》并進行數據匯總。據統計，自2015年以來全區有9家單位開展檔案購買服務，涉及8類檔案約50余萬卷（件），服務內容包括檔案數字化加工掃描、紙質檔案裝訂整理及檔案實體寄存托管等，共涉及8家檔案服務公司。今后，區檔案局將加強對此類檔案服務外包的監管，適時檢查，保證檔案實體和信息安全。（李紅梅）

房山區檔案局征集勝天渠口述檔案近日，區檔案局工作人員攜帶錄音筆、攝像機、照相機等專業設備來到張坊鎮，采訪了五位曾經參加修建勝天渠的老人，采集了具有保存價值的原始口述記錄。勝天渠是房山水利建設史上的奇跡，此次征集的主要內容包括修建勝天渠的起因、當初的設計理念、勝天渠名字的由來、人財物如何組織保障、修渠的生活作息、遇到的主要困y、通水當天的情形，以及勝天渠修好之后的利用情況等。（張娟娟）

通州區檔案局與新奧集團通州分公司合作共建檔案工作近日，區檔案局與北京新奧集團通州分公司就檔案業務合作發展達成協議，制定了《北京市通州區檔案局與北京新奧集團有限公司通州分公司共同開展檔案事業協同發展工作辦法》?！掇k法》明確了“優勢互補，資源共享，協同發展”的指導原則，建立了合作共建領導小組，制定了協同發展工作職責，雙方以定期召開檔案工作發展聯席會議、學術交流等為合作形式，積極搭建人才培養平臺，實現檔案工作的互利雙贏。共建后，雙方還將選擇合適的機會互派具有豐富實踐經驗和理論知識的人員到對方檔案工作一線深入學習交流，不斷提高素質，拓寬視野。（馮國棟）

昌平區檔案局推出《我們共同的記憶》歷史照片網上展覽近日，為配合6月9日國際檔案日系列宣傳活動，區檔案局努力實踐“服務先行”的工作理念，利用館藏在昌平檔案信息網上推出了《我們共同的記憶》――昌平歷史照片系列網上展覽。目前，網上展覽已第一期《昨日昌平》，包含昌平東關、政府街等6個地標性建筑的歷史照片，后續還將繼續推出不同時期、具有本區特色的生產生活歷史照片資料，讓更多百姓了解昌平歷史、熟悉檔案工作，走進檔案館。（馮飛）

平谷區檔案館啟用新查檔大廳為了更好地服務百姓，區檔案館開辟了新查檔大廳。新查檔大廳總面積200平方米，在功能設置上劃分為查檔接待、政府公開信息查閱、自助查檔三個區域，其中查檔服務臺設置兩個服務窗口，并配有自助取號機和公告電子顯示屏。檔案查閱區和閱覽區提供寬敞明亮的閱覽空間，查檔人可享受有序的一對一服務和舒適的查閱體驗，充分體現了更完善、更舒心的查檔服務理念。新查檔大廳于5月15日試運行，并于6月1日正式啟用。（崔月紅）

密云區檔案局三項措施助力“拆違打非”工作順利進行一是針對路遠山區群眾多的特點，增加午間便民查閱通道和值班人員；二是針對集中查閱份數多、時間緊的特點，開辟綠色通道，專人負責；三是提前做好各鎮村建房檔案索引，確保群眾到館快速及時查閱。據統計，僅一周時間就出具百余份建房檔案證明，為“拆違打非”工作順利開展提供有力依據。（曹金波）

“順義人”展覽在順義區檔案館開展6月11日，順義區檔案館與順義區攝影家協會共同舉辦的“順義人”展覽在區檔案館展出。本次展覽以寫實的方式從不同角度真實記錄了新時代創業的年輕人、普通的基層社會工作者、退休老干部、社區道德明星、民間藝人和教師等各行業的100名普普通通的順義人，在不同的崗位上勇于創新、追求卓越、樂于奉獻的平凡而又偉大之舉。主辦方旨在通過展覽向社會展示順義兩個文明建設的成果和普通順義人文明素|的整體提升，從而進一步激發順義市民知順義、愛順義、建順義的熱情。開展當天，近500人參觀了展覽。（高樹林）

大興區檔案局制作完成《為您服務》宣傳手冊這套漫畫式檔案小知識宣傳手冊，共有5折10頁、16幅圖片、10個檔案小知識，涉及婚姻檔案、電子檔案、查閱檔案等內容，圖文并茂地向公眾普及檔案知識。宣傳手冊主題突出、形式新穎、精練易懂。在今年的國際檔案日活動中，局檔案館向來館參加活動的區屬各單位檔案人員及社會公眾發放350份，收到良好宣傳效果。今后區檔案局將繼續以更貼近公眾需求、易接受理解為原則，編輯制作檔案宣傳手冊，擴大檔案工作對社會的影響力。（楊輝）

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現將勞動部、國家經濟體制改革委員會、國家稅務總局、國家國有資產管理局《關于頒布〈勞動就業服務企業實行股份合作制規定〉的通知》〔勞部發（1994）419號〕（以下簡稱《規定》）轉發給你們，根據《規定》的有關精神，結合我市情況，做如下補充，請各單位一并遵照執行。

一、勞動就業服務企業（以下簡稱勞服企業），作為以承擔就業安置任務為主的特殊企業群體，曾為穩定我市城鎮就業形勢做出過重要貢獻，在建立社會主義市場經濟體制過程中，勞服企業也必須適應“兩個根本性轉變”，建立與市場經濟體制相適應的企業發展機制。根據《規定》的有關要求，在勞服企業推行股份合作制是貫徹落實黨的十五大會議有關精神和新形勢下勞服企業建立現代企業制度的重要內容。勞服企業實行股份合作制是一項政策性很強的工作，市勞動局、市體改委、市地稅局、市國有資產管理局等有關單位應加強對我市勞服企業實行股份合作制工作的領導，幫助和指導勞服企業健康有序的開展實行股份合作制的工作。通過實行股份合作制把勞服企業提高到一個新的發展水平，使其在實施再就業工程中，更好的承擔就業安置任務。

二、勞服企業改制為股份合作制時，應遵照《北京市股份合作制企業暫行辦法》〔市政府（1994）14號令〕和勞動部等四部委局關于《勞動就業服務企業實行股份合作制規定》一并執行。勞服企業改制為股份合作制企業時股權設置一般為職工個人股、集體共有股、法人股。股權設置比例由企業自定。但職工個人股和集體共有股應占企業總股本的51％以上。在職工個人股比例設置中提倡企業的負責人、生產經營骨干的股權多于一般職工。

三、勞服企業改建股份合作制須對企業資產進行產權界定和資產評估。進行產權界定時，按照市勞動局、市國有資產管理局、市地稅局《關于轉發勞動部、國家國有資產管理局、國家稅務總局〈關于頒布勞動就業服務企業產權界定規定的通知〉的通知》〔京勞服發（1997）208號〕有關產權界定政策規定和工作程序執行。資產評估應依據國家有關規定執行。

勞服企業產權界定結果，涉及國有資產的，應由同級國有資產管理部門核準登記；涉及集體、個人及其他投資者所有的，由地方稅務部門進行資產核實，由當地勞動行政部門核準登記，并報有關部門備案。全民所有制性質勞服企業改制工作，按《北京市政府辦公廳轉發市體改委、市經委關于進一步加快本市國有小企業改革若干意見的通知》〔京政辦發（1997）50號〕文件中的有關規定執行。

四、界定為國有資產的凈資產，在征得出資主體和同級國有資產管理部門同意后，可比照京政辦發〔1997〕50號文，鼓勵勞服企業職工出資購買轉為職工個人股。對因凈資產數額較大，一次性買斷有困難的本企業職工，允許在不超過五年的期限內分期付款，但首期付款額不得低于全部購買款的30％。對未付款部分不享有所有權。還可根據企業要求留給企業有償使用并以不高于銀行同期貸款利率標準收取資產占用費。

五、界定為勞動者集體共同共有的資產，可折股形成集體共有股，對集體共有股分得的股利一般可按下述方法進行分配：一部分（約30％－40％）分配給現職職工；一部分（約30％－40％）分配給原企業離退休人員；一部分（約20％－30％）作為企業勞動分紅。集體共有股股利的分配由職工（股東）大會決定。調離本企業的職工不再享有分紅權。

六、按照《規定》的有關精神，原有勞服企業改建股份合作制企業時，在做好上述前期準備工作的前提下，按下列程序辦理實行股份合作制的審批手續：

（一）根據《規定》的有關具體審批手續，凡原勞服企業改建為股份合作制的，由主管部門簽署意見后，按管理權限分別報市或區、縣勞動服務管理中心審核；

（二）經市或區、縣勞動服務管理中心審核簽署意見后，按照北京市人民政府〔1994〕第14號令《北京市股份合作制企業暫行辦法》、京政辦發〔1997〕50號文件的有關規定，再到同級委、辦、局履行改制的審批手續；

（三）經同級委、辦、局批準后，到工商行政管理部門進行改制的工商注冊登記手續；

（四）經工商行政管理部門改制注冊登記后，按隸屬關系將改制情況報市勞動服務管理中心備案。

七、新辦的股份合作制企業，凡經勞動部門認定并發給《勞動就業服務企業證書》的，并達到財政部、國家稅務總局《關于企業所得稅若干優惠政策的通知》〔財稅字（94）001號〕規定安置比例的，經當地地稅部門批準，可享受減免稅優惠政策。

八、原勞服企業改建為股份合作制時，凡在享受減免稅期內并繼續承擔就業安置任務、符合安置規定比例的，可繼續享受減免稅優惠政策，至減免稅期滿時止。

凡被勞動部確定的本市實行股份合作制改造試點的勞服企業，自轉制之日起視同新辦企業，凡達到財政部、國家稅務總局財稅字〔94〕001號文件規定安置比例的，可從轉制的當年算起享受勞服企業的減免稅政策。

附件：勞動部、國家體改委、國家稅務總局、國家國有資產管理局關于頒布《勞動就業服務企業實行股份合作制規定》的通知（勞部發〔1994〕419號）

通知

各省、自治區、直轄市勞動（勞動人事）廳（局）、體改委（辦）、稅務局、國有資產管理局，國務院有關部門：

勞動部、國家體改委、國家稅務總局、國家國有資產管理局制定了《勞動就業服務企業實行股份合作制規定》，現予頒發，請遵照執行。

勞動就業服務企業實行股份合作制規定

第一章  總則

第一條  為深化勞動就業服務企業改革，進一步發揮勞動就業服務企業（以下簡稱勞服企業）促進就業、平抑失業率和保障社會穩定的作用，根據國家有關法律、法規制定本規定。

第二條  股份合作制勞服企業，是借鑒股份制的做法，實行勞動合作與資本合作的一種企業組織形式。

第三條  股份合作制勞服企業，應遵循下列原則：

（一）全員入股，股權平等，同股同利，利益共享，風險共擔；

（二）實行獨立核算，自主經營，自負盈虧，自擔風險；

（三）實行民主管理；

（四）實行按勞分配與按股分紅相結合。

第四條  股份合作制勞服企業凡繼續承擔安置城鎮失業人員任務的，仍享受財政部、國家稅務總局財稅字（94）001號文件中規定的對勞服企業的優惠政策。

第五條  各級地方勞動部門應安排一定比例的就業經費、生產扶持資金和失業保險金扶持股份合作制勞服企業。對參加了失業保險的勞服企業，可用適量失業保險金作為向銀行貸款的貼息。

第六條  各級地方勞動部門就業服務機構和行業部門勞服企業管理機構應依照《勞動就業服務企業管理規定》，加強對股份合作制勞服企業的管理、指導、協調、監督和服務。

第七條  股份合作制勞服企業應與主辦或扶持單位簽定協議，建立新型的合作關系。經雙方協議商定，勞服企業可有條件地為主辦單位承擔一定比例的職工子女和富余職工的安置任務。

第八條  股份合作制勞服企業應堅持按勞分配的原則，實行成本工資與稅后利潤按股分紅和勞動分紅的分配辦法。并根據地方政府確定的工資指導線和企業經濟效益、勞動生產率、職工生活費用價格指數等因素自主決定企業的工資水平。

第九條  股份合作制勞服企業應實行社會保險制度，依照規定標準為企業職工繳納養老、失業、工傷、醫療、生育保險費。

第十條  股份合作制勞服企業依法自主決定用人形式，通過簽訂勞動合同建立勞動關系。

第十一條  股份合作制勞服企業職工及其他投資者以其所認購股份對企業承擔有限責任，企業以其全部財產獨立承擔民事責任。

第十二條  股份合作制勞服企業依法取得法人資格后，其財產和正常經營活動受國家法律保護，任何單位和個人不得侵犯和非法干涉。

第十三條  股份合作制勞服企業應加強黨的組織建設，開展黨的活動。

第二章  企業的設立

第十四條  股份合作制勞服企業采取原有企業改制和組建新企業兩種方式設立。

新組建股份合作制勞服企業應由三名以上作為發起人，并有20名以上個人股東；原有企業改為股份合作制勞服企業應經原企業職工大會通過，有外來投資的，應征得投資者的同意。上述兩種方式均需報地方勞動部門就業服務機構審查同意后，到工商行政管理機關核準登記并領取營業執照，由稅務機關辦理稅收減免手續。

第十五條  勞服企業實行股份合作制，應向當地勞動部門就業服務機構提供下列文件：

（一）申請報告；

（二）實施方案；

（三）企業章程；

（四）職工（代表）大會通過的決議，或新組建企業發起人協議書；

（五）企業財產驗資確認書；

（六）企業資產所有者及投資者意見；

（七）勞服企業認定證書；

（八）審批機關要求的其它文件。

第十六條  股份合作制勞服企業章程必須載明下列事項：

（一）企業的名稱及場所；

（二）企業的宗旨、經營范圍和經營方式；

（三）企業設立方式、股金來源和股權設置；

（四）收益分配及虧損分擔辦法；

（五）股份管理辦法；

（六）股東（職工）大會、董事會、監事會的職權和議事規則；

（七）企業法定代表人的產生程序及其職權；

（八）股東的權利和義務；

（九）企業組織機構及其職權；

（十）企業章程修訂程序；

（十一）企業承擔安置城鎮失業人員任務的措施和辦法；

（十二）其它需要明確的事項。

第三章  產權界定

第十七條  勞服企業改制為股份合作制，應在勞動部門就業服務機構、國有資產管理、稅務等有關部門組織指導下進行，并吸收投資者參加，成立清產核資小組，清理原有企業債權、債務，核實企業全部資產，界定企業的凈資產產權，明確債權、債務的責任。

第十八條  清產核資和產權界定的結果，應提交職工（代表）大會審議，報政府授權部門確認，并發給資產確認書。涉及國有資產的應報國有資產管理部門確認。

第十九條  股份合作制勞服企業，按下列原則進行產權界定：

（一）企業開辦初期和企業發展過程中，全民單位為解決職工子女就業撥給的閑置設備等實物，界定為勞服企業集體資產。扶持的資金及非閑置設備等資產（折合資金），有協議的按協議處理，無協議的按照國家為解決主辦單位職工子女就業的有關政策有償使用。經雙方簽訂協議，這部分資產可作為勞服企業改組為股份合作制時主辦單位國有法人投資，或作為繼續安置主辦單位職工子女和富余職工的扶持條件。

（二）按照國家法律、法規和政策規定所享受的稅收減免等優惠政策所形成的資產，歸企業集體所有，并依照國家規定，列為企業集體資本金。

（三）企業在發展過程中，使用銀行貸款、國家借款等借貸資金形成的積累，歸企業集體所有；全民單位提供擔保并履行了連帶責任的，全民單位應予以追索清償。

（四）企業生產經營場地，其土地所有權屬于國家，可繼續有償使用。并按照國家有關法律、法規和政策繳納土地使用占用費。

（五）企業享受國家稅前還貸和以稅還貸等特殊優惠政策而形成的資產，屬于扶持性國有資產，可按照國家有關規定列入企業公積金，單獨列帳反映，國家保留對這部分資產處置權，不參與管理和收益。資產可用于企業發展和安置就業。

（六）投資主體不清的資產，以及接受無償資助和捐贈所形成的資產，其產權歸企業勞動者集體共同共有。

（七）企業自籌資金，投資收益形成的資產，其產權歸企業勞動者集體共同共有。

（八）企業職工個人出資及其投資收益形成的資產，其產權歸職工個人所有。

（九）其他社會法人投資及其投資收益形成的資產，其產權歸投資的法人所有。

第二十條  股份合作制勞服企業職工獎金、工資儲備基金等，其產權歸職工個人所有。

第四章  股權設置

第二十一條  股份合作制勞服企業的股東，可以用貨幣投資，也可以用建筑物、廠房、機器設備等有形資產、非專利技術等無形資產折價入股。以無形資產作價折成股份，其金額不得超過企業注冊資產的20％。

第二十二條  股份合作制勞服企業，根據資產來源和歸屬設置股權。其股份按投資主體分為：職工個人股、職工集體股、法人股。

（一）職工個人股，是指本企業職工個人出資及當年新安置的城鎮失業人員帶資入廠或以技術、實物、財產等投資入股的股金所形成的股份，其股權為職工個人所有。

（二）職工集體股，是指在原有企業界定產權時，劃歸勞動者集體共同共有的資產構成的股份，其股權為本企業全體職工集體所有。

（三）法人股，是指企業法人以其合法可支配的資產投入到勞服企業的股份，或扶持單位、企事業單位、社會團體以其合法可支配的資產投入所形成的股份，其股權為法人所有。法人股為優先股。企業章程應對優先股作出具體規定。

第二十三條  股份合作制勞服企業的職工應按照企業章程認購所規定的限量數額股份。新組建的股份合作制勞服企業，職工個人股在本企業股本總額中應占主體。改制為股份合作制的勞服企業，職工個人股和職工集體股的股本總額應在企業股本總額中占主體。

第二十四條  職工個人股不得退股，但遇職工死亡、退休、調離、辭職或被企業辭退、除名、開除等，企業可根據情況購買職工持有的股份。當出現企業章程規定的特殊情況時，經股東大會同意，可由企業負責收購部分個人股份。企業收購的股份，可出售給企業其他職工或新參加企業的職工。

第二十五條  股份合作制勞服企業不發行股票，只出具出資證明書，作為資產證明和分紅依據。

第五章  收益分配

第二十六條  股份合作制勞服企業按照國家對勞服企業有關稅收政策規定，依法繳納所得稅。

第二十七條  股份合作制勞服企業繳納所得稅后的利潤，除國家另有規定外，按照下列順序分配：

（一）彌補前年企業虧損，不足彌補的虧損額，以企業公積金彌補，仍不足的由股本金抵補。

（二）提取法定盈余公積金。

（三）提取公益金。

（四）支付勞動分紅。

（五）支付優先股股利。

（六）支付普通股股利。

第二十八條  個人股東的股份收入應按國家有關規定繳納個人所得稅。

第二十九條  職工集體股分得的股利，可拿出一定比例分配給在冊離退休職工和現職職工。具體分配比例及標準由企業職工（代表）大會決定?，F職職工分配，可采取兩種辦法：一是直接分配給職工；二是將分配的股利記入職工個人帳戶，由企業有償使用，企業擴股時可轉增職工個人股股本。職工集體股分得的股利給職工分配后的剩余部分，可單獨列帳，企業擴股時，轉增職工集體股股本。

第三十條  股份合作制勞服企業當年無利潤時，不得分配股利。

第三十一條  股份合作制勞服企業公積金應用于彌補企業虧損，擴大企業生產經營或轉增股本。

第三十二條  股份合作制勞服企業公益金應用于企業的職工集體福利支出。

第三十三條  股份合作制勞服企業應嚴格執行國家財務會計制度，加強財務管理，接受政府有關部門的監督、審計。

第六章  管理體制

第三十四條  股份合作制勞服企業可實行股東大會和職工大會合一制度。股東（職工）大會是企業的最高權力機構。股東會議可實行一人一票制。股東（職工）大會應定期召開，聽取董事會、監事會工作報告，表決企業議案。股東（職工）大會行使下列權利：

（一）選舉或罷免董事會和監事會成員；

（二）決定企業的設立、合并、終止和清算；

（三）批準企業安置城鎮失業人員的方案；

（四）修改企業章程；

（五）批準企業年度預決算方案和利潤分配方案；

（六）對企業增加或減少注冊資本作出決定；

（七）決定企業發行債券；

（八）對其它重要事項作出決定。

第三十五條  股份合作制勞服企業可設立董事會。董事會為企業的決策機構，向股東（職工）大會負責。

第三十六條  董事會行使下列職權：

（一）審定企業年度生產經營計劃和企業發展規劃；

（二）審定企業年度財務預算和決算方案；

（三）決定召開股東（職工）大會，并向大會報告工作；

（四）執行股東（職工）大會決議；

（五）制定企業增減注冊資本方案；

（六）制定發行企業債券的方案；

（七）審定企業安置失業人員的方案；

（八）制定企業設立、合并、終止方案；

（九）制定企業章程修改方案；

（十）選聘企業經理（廠長）及有關管理人員并決定其報酬標準和支付辦法；

（十一）企業章程規定的其它職權。

第三十七條  股份合作制勞服企業可設監事會。監事會是企業活動的監督機構，由三名以上單數監事組成。其活動方式依照企業章程規定。監事的任期每屆不得超過四年，但可連任。監事不得兼任董事、經理及其他高級管理職務。監事會議決議由三分之二以上監事表決同意，方可實行。監事行使下列職權：

（一）監事會的主席或監事代表列席董事會會議；

（二）對董事和經理（廠長）履行職權進行監督；

（三）查閱企業財務帳簿和其它會計資料，要求董事會和經理就相關的問題作出書面報告；

（四）審核企業年度決算和清算的表冊，并就審核的結果制作意見書，向股東（職工）大會報告；

（五）必要時召集股東（職工）臨時會議；

（六）對董事會和經理違反法律、法規、公司章程或股東會議行為進行制止，必要時向股東（職工）大會報告。

第三十八條  監事會行使職權時，聘請律師、注冊會計師等專業人員的費用由企業承擔。

第三十九條  股份合作制勞服企業因其規模限制不設立董事會和監事會的，其有關職責由股東（職工）大會確定專門人員負責。

第四十條  股份合作制勞服企業法定代表人的產生，由企業章程作出規定。經理由董事會聘任或由股東（職工）大會選舉產生，行使下列職權：

（一）組織和實施企業日常生產經營管理工作；

（二）實施股東（職工）大會或董事會通過的決議；

（三）提出企業發展規劃、生產經營計劃和企業規章制度草案；

（四）提出職工收益分配方案；

（五）提出企業年度預決算方案和利潤分配方案；

（六）決定企業管理機構的設置，任免副經理和其他管理人員；決定副經理以下職工的獎勵和處分；

（七）提出安置失業人員就業的方案；

（八）定期向股東（職工）會議和董事會報告工作，并聽取意見，接受監督；

（九）行使企業章程規定的其它職權。

第四十一條  各級勞動部門就業服務機構和稅務部門，對股份合作制勞服企業承擔安置城鎮失業人員情況及享受減免稅政策落實情況，進行年度檢查。

第七章  變更與清算

第四十二條  股份合作制勞服企業合并分為吸收合并和新設合并。企業合并應由各方簽定協議，處理好債權、債務等遺留問題，妥善安置好企業人員。合并各方未清償的債務由合并后的企業承擔。

第四十三條  股份合作制勞服企業分立時應由分立各方簽定協議。分立協議中應明確劃分分立各方的財產、債權、債務。對企業債權的承擔，應事先作出決定，以書面形式通知債權人，并簽定清償債務的協議。經雙方協商達不成協議的不得分立。

第四十四條  股份合作制勞服企業合并與分立，應報當地勞動部門就業服務機構批準，依照規定向原登記機關辦理變更登記手續。

第四十五條  股份合作制勞服企業因宣告破產、撤銷或其他原因而終止，應按照國家有關規定成立清算組織，限定日期做好企業財產清算工作和各種債務償還工作。

第四十六條  破產的股份合作制勞服企業，其財產撥付清算費用后，按照下列順序清償債務：

（一）應付未付的職工工資；

（二）應繳未繳的社會保險費；

（三）應繳未繳國家的稅款；

（四）尚未償付的債務。

不足清償同一順序債務的按照比例清償。

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1.房產測繪的產生與發展

隨著我國住房制度改革的不斷深入，房地產市場蓬勃發展，各地由于房產面積糾紛不斷出現，對房產面積的測算提出更高的要求，房產測繪行業得到更快的發展。1995年，針對當時商品房銷售中的面積計算和公用面積分攤中存在的問題，建設部下發了《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》（建住房〔1995〕517號），及時規范了相關問題的操作處理，維護了房產地產市場秩序和社會穩定。2000年，國家質量技術監督局頒布了國家標準《房產測量規范》，建設部、國家測繪局聯合制定了《房產測繪管理辦法》。經過多年的快速發展，房產測繪工作在房地產管理中發揮的作用日益重要，全國各地城市已擁有較高技術素質的房產測繪從業人員和先進的測繪儀器設備，房產測繪正在走入法制化、專業化、規范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實施，將給房產測繪工作帶來質的變化和新的飛躍。

2.房產測繪的內容

不動產測繪分為地籍測繪、房產測繪、行政區域界線測繪、不動產測繪監理四個子項。房產測繪是不動產測繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費和城鎮規劃建設等提供數據和資料。房產測繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質量、數量、屬性和現狀等，并以文字、數據及圖件表示出來。基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內容由房產簿冊、房產數據和房產圖集三部分組成。

3.房產測繪適用的標準

目前房產測繪的技術標準為《房產測量規范》（GB/T17986-2000），根據工作需要，湖南省建設廳出臺了《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》，以解決各地州市對《房產測量規范》理解不一致的情況。

4.不動產統一登記對房產測繪提出了新的要求

不動產統一登記是指全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據、信息平臺“四統一”。其中，建立全國統一的不動產信息管理平臺，使得不動產的登記、審批、交易信息在各個部門之間統一共享，提高不動產信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產測繪的重復率，是不動產統一登記改革的重點。不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。

二、房產測繪面臨的問題

1.房產測繪、面積管理

各地的房產測繪大多為住建（房產管理）部門的內設機構，主要為房產管理服務。房產項目測繪分為預測繪、實測繪（竣工測繪）。房產預測繪報告書主要用于在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對房屋交易與產權各項業務進行管理。主要用于辦理商品房預售許可，可以對商品房合同的網簽備案、在建工程和預購商品房抵押管理、商品房預售資金監管進行有效的管理。實測繪（竣工測繪）是建設工程項目完工后，在交付使用前，由有資質的測繪單位進行實地測量，生成房產實測繪報告，由房產管理部門將預測繪數據和實測繪數據對接，并將有關信息關聯到樓盤表中。房產測繪的主要程序和依據有：

（1）采集規劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息；

（2）根據《房屋代碼編碼標準》（JCJ/T246-2012）編制房屋代碼；

（3）根據《房產測量規范》（GB/T17986-2000）按預測繪、實測繪要求，測算分攤各產權單元的面積；

（4）形成房產預測繪（實測繪）成果報告。

當事人提交房產測繪成果資料后，由管理部門對符合規劃、房屋交易和產權管理規定的房產測繪成果資料予以備案，并將經過備案的房產測繪成果的書面資料和電子數據資料歸檔、入庫。

2.不動產測量

根據《不動產權籍調查技術方案（試行）》，不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。主要技術依據有：地籍調查規程（TD/T 1001）、房產測量規范 （GB/ T17986.1）。其他技術標準還包括《中華人民共和國行政區劃代碼》（GB/T 2260）、《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《標準編寫規則第3部分：信息分類編碼》（GB/T 20001.3）、《房屋代碼編碼標準》 （JGJ/T 246）等。形成的不動產測量報告涵蓋了土地、房屋等方面的內容，對于建筑物類的不動產，是綜合了地籍測繪、房產測繪等方面的測量報告書，主要為土地管理、房產管理以及不動產登記服務。

3.不動產統一登記改革后的變化

不動產統一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯系最為緊密的房地產登記，原來由住建（房產管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權證、土地使用權證。根據規定，房產管理部門負責房屋交易與產權管理，不動產登記機構負責不動產登記。即原來由房產管理部門辦理的交易登記一體化流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產測繪成果資料不僅要滿足房產交易與產權管理的需要，同時也要適應不動產登記的需要。

三、不動產統一登記改革后房產測繪工作的對策研究

1.認真學習不動產測繪知識

在目前不動產統一登記形勢下，要形成一份多用途的不動產測量報告用于房產交易管理和不動產登記，可以由國土測繪、房產測繪的專業隊伍根據專業化分工，分別完成地籍測量、房產測繪，再整合成不動產測量報告，也可以由一個測繪機構獨自完成一份完整的不動產測量報告。對于專業性的房產測繪、國土測繪機構來說，需要認真學習房產測繪、地籍測量方面的知識，全面掌握不動產測量所需要的技能，以應對房產交易、不動產登記的需要。

2.統一坐標系統

按照國家測繪管理部門規定，各地應適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉換關系。最終測量成果須轉換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。目前我市的國土資源、房產、規劃等專業的測繪機構，均獨自承擔所需要的控制測量、地形圖測繪等，造成重復測繪，浪費了大量的人力、物力、財力資源。房產部門采用的是1954北京坐標系，而國土部門采用的是1980西安坐標系且目前已大部分轉換為2000國家大地坐標系。為了保證坐標系統的統一，需要將房產測繪的數據轉換到2000國家大地坐標系，以便房產交易與不動產登記的測繪數據統一。

3.建立測繪地理信息數據庫

根據《湖南省國土資源“十三五”發展規劃綱要》，要建立完善地理空間信息數據交換共享平臺，實現不同部門之間多源異構數據的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎信息庫和國土資源數據云平臺建設。我市已經對于加強測繪地理信息工作達成一致，由市測繪管理部門負責建立測繪地理信息數據庫，并負責運營管理和維護，實現測繪地理信息數據共享。各測繪機構共享測繪成果，利用測繪數據“云平臺”，基礎數據可以互相利用，避免重復測繪。

4.測繪成果整合利用，全面適應房產交易與不動產登記的需要

根據《房屋交易與產權管理工作導則》，測繪機構應在采集規范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息后，根據《房屋代碼編碼規則》（JCJ/T246-2012）、《房產測量規范》（GB/T17986-2000）形成房產預測繪成果報告。房產測繪成果實行備案管理，只有經過備案的房產測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產測繪成果資料包括書面資料和電子數據資料。房產測繪成果資料內容和形式，應符合房產管理部門備案要求。房產測繪機構對房產測繪成果的真實性、準確性、合法性負責。

5.加強控制測量、界址測量、其他要素測量等工作，從單一房產測繪向全面不動產測繪轉變

根據《測繪資質分級標準》，不動產測繪包括地籍測繪、房產測繪、行政區域界線測繪、不動產測繪監理四個子項。由于不動產登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服務于房產交易、不動產登記的測繪機構應成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好房屋代碼與不動產單元代碼的編制工作

2012年，住建部頒布了《房屋代碼編碼標準》（JCJ/T246-2012），國土資源部頒布了《地籍調查規程》（TD/T 1001）?！斗课荽a編碼標準》規定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯數字組成，前25位為本體碼，其中行政區劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識別碼?！恫粍赢a權籍調查技術方案》則依據《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《地籍調查規程》，不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構成。為滿足房產交易、不動產登記等各方面的需要，房產測繪機構應出具適合房產交易、不動產登記的不動產測繪報告書。

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關鍵詞: 建設工程施工合同/承攬合同/區別

2008年10月，日照仲裁委員會受理了一起合同糾紛案件，案情大致是：申請人某鋼廠委托被申請人某起重機制造公司制造一個懸梁起重機，包括起重機的制作和安裝。合同約定竣工日期為2007年5月1日，每延誤一天，需支付合同價款萬分之5的延期違約金；合同履行中發生的一切糾紛，由合同履行地的仲裁委員會解決等。合同簽訂后，申請人按約支付工程款，被申請人未能按期交工，直到2007年9月14日才將起重機調試合格后交付申請人使用。工程交付后，由于雙方當事人對工期延誤違約金的計算發生爭議，申請人向日照仲裁委員會（起重機的安裝地）申請仲裁：要求裁決被申請人支付工程延期違約金40余萬元。被申請人則以“雙方當事人簽訂的合同實質內容是被申請人按照申請人的要求完成一個起重機的制作，而起重機的制作是在被申請人所在地進行的，因此該合同是承攬合同，被申請人住所地才是合同履行地”為由，提出管轄權異議，認為該仲裁委員會沒有管轄權。

根據最高人民法院現行的法律規定，建設工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地，而承攬合同糾紛通常以加工行為地為合同履行地。因此，界定該合同的性質，決定了該仲裁委員會對該案是否享有管轄權。對此，該仲裁委員會內部有兩種不同的觀點，由此引起筆者的注意，特撰此小文。

《合同法》第251條規定：“承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同。”第269條規定：“建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同?！苯ㄔO工程合同，實際上是承攬合同的一種特殊類型。因此，《合同法》第287條規定：“法律對建設工程合同沒有特別規定的，適用法律對承攬合同的有關規定?！备鶕逗贤ā返囊幎ǎㄔO工程合同包括工程勘察合同、工程設計合同和工程施工合同。由于工程勘察合同和工程設計合同與承攬合同較易區分，因此本文重點闡述工程施工合同與承攬合同的區別。現實中，建設工程施工合同又可分為土木建筑工程合同、裝飾裝修工程合同和安裝工程合同三類。

建設工程施工合同與承攬合同都具有以下相同的法律屬性：

1、均以完成一定的工作并交付工作成果為標的。在承攬合同中，承攬人必須按照定作人的要求，完成一定的工作，但定作人的目的不是工作過程，而是工作成果。建設工程施工合同中，承包人也必須按照發包人的要求，或根據發包人提供的圖紙資料，完成一項工程，發包人的目的，也不是工作過程，而是按期得到一項完整的、合格的工程。

2、合同的標的物具有特定性。承攬合同是為了滿足定作人的特殊要求而訂立的，因而定作人對標的物質量、數量、規格、形狀等的要求使承攬標的物特定化，使它同市場上的物品有所區別，以滿足定作人的特殊需要，這是與買賣合同的最大區別之處。建設工程施工合同，同樣也是根據發包人提供的與眾不同的圖紙，為滿足發包人建設一項與其他建筑物不一樣的建筑物訂立的。

3、承攬人或施工人的工作均具有獨立性。兩類合同中，承攬人和承包人都是以自己的設備、技術、勞力等完成工作任務，不受合同對方的指揮，獨立完成合同約定的質量、期限等責任，在工作成果和工程交付前，對標的物的滅失或工作條件惡化風險所造成的損失承擔責任。

4、均具有一定的人身性質。承攬人或承包人一般必須以自己的設備、技術、勞力完成工作或工程，并承擔風險，不得擅自將承攬的工作或工程交給第三人完成，且對完成工作、工程過程中遭受的意外風險負責。

5、均是雙務、有償合同。承攬合同中，承攬人負有完成工作并支付工作成果的義務，而定作人則負有支付報酬的義務，兩者的義務是相互的、對流的、有償的。建設工程施工合同中，承包人負有按期保質完成工程并交付工程的義務，發包人負有支付工程款的義務，兩者的義務也是相互、有償的。

對以上建設工程施工合同與承攬合同的共同法律屬性，大家的意見是一致的，但對兩類合同的不同之處，可謂“仁者見仁、智者見智”，從網上搜到的以下兩個案例，也反映出兩種不同的觀點。

1、上海市浦東新區人民法院（以下簡稱浦東法院）2000年在審理上海東方上市企業博覽中心有限公司（以下簡稱上海東方公司）破產案時（見上海市浦東新區人民法院網），就債權人上海市建筑設計研究所有限公司（以下簡稱建筑研究所）申請優先受償工程欠款一案，依據《建設工程質量管理辦法》認定：建設工程合同的標的是特指基本建設工程，如果是為完成不能構成基本建設的一般工程的建設項目而訂立的合同，不屬于建設工程合同，而屬于承攬合同的范疇，因此破產申請人與債權人簽訂的合同應屬于建設裝潢工程施工合同，而非《合同法》286條所指的建設工程合同。浦東法院最終以建設裝潢工程施工合同不是建設工程施工合同、而是承攬合同為由，裁決債權人不得按照《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定行使工程價款優先受償權。

2、乙方為甲方承建一塊大型戶外顯示屏，一審法院從合同名稱入手，認為該合同屬于建設工程施工合同。而二審法院采納了被告的上訴意見認為：當事人雙方標明為“定制人”、“承攬人”，合同標的為可拆分物，主要依賴承攬人之技術特點進行施工，最終之安裝僅是制作過程之延續，并最終認定該案為“承攬合同糾紛”。

筆者認為，建設工程施工合同和承攬合同的最大不同之處，主要體現在以下三個方面：

1、合同標的物的區別。建設工程施工合同完成的工作構成不動產，即合同標的物是不動產物，包括民法意義上的完全不動產物和大部分類不動產物，而承攬合同完成的工作則不構成不動產的，即標的物一般是指動產。

國務院制定的《建設工程質量管理條例》第2條第2款規定：“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。”《建設工程安全生產管理條例》第2條第2款規定：“本條例所稱建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。”《建筑業企業資質管理規定》第2條第2款規定：“本規定所稱建筑業企業，是指從事土木工程、建筑工程、線路管道設備安裝工程、裝修工程的新建、擴建、改建等活動的企業。”從上述規定可以看出：建設工程包括土木建筑工程、安裝工程和裝修工程三類工程，三類工程的共同點就是：工程施工完成后，均構成了不動產物，包括完全不動產物和類不動產物。

（1）完全不動產物是指在物理上固定在土地上、不能隨便移動的構筑物。不動產物一般是指比較大而復雜、建設工程的要求比較高的土木建筑物和基礎建設項目，如辦公樓、廠房、碼頭、公路等，但也包括投資額小、工程技術要求比較簡單的建設項目，如民宅、垃圾站、傳達室等。

不動產物的建設，通常要涉及對土地利用的強制性規范的限制，當事人不得違反規定自行約定。例如，發包人擬投資建設一座廠房，必須經過有關部門的審批，辦理土地使用、占用手續，符合有關規劃要求，辦理開工許可證等。國家建設主管部門制定的工程類別及等級中，把工程類別分為房屋建筑工程、冶煉工程、礦山工程、化工石油工程、水利水電工程、電力工程、林業及生態工程、鐵路工程、公路工程、港口與航道工程、航天航空工程、通信工程、市政公用工程和機電安裝工程十四類，從中可以看到，上述工程的共同點是，工程完成后均成為了完全不動產物。因此，凡是為施工完全不動產物而簽訂的合同，均是建設工程施工合同。

那么在不動產物上的施工行為，是否是建設工程施工合同的內容呢？筆者認為：在不動產物上的施工行為，如果行為的后果添附在不動產物上，并最終形成了與不動產物一體的、不可分割、不可拆分的部分，由此簽訂的合同，筆者認為也應當定為建設工程施工合同，而不能認定為承攬合同。例如室內裝修活動。該類工程雖然可能技術要求比較低、投資較小，但裝修行為的后果，通常成為了不動產物上不可分割的部分，因此也是建設工程施工合同的內容，而不是承攬合同的內容。

實踐中對建設工程施工合同的標的物有個誤區，即有人認為：建設工程合同的標的限于比較大而復雜的土木建筑等工程，建設工程的要求較高，因此為完成一般建設項目而訂立的合同不屬于建設工程合同，而應屬于承攬合同，如為個人建造住房與建筑隊訂立的合同就是承攬合同，而不是建設施工工程合同。筆者對此持不同看法：個人建造的住房，也構成不動產；個人住房雖然工程較小、難度比較小，建設要求不高，但也是房屋建筑，《建筑法》中已將建筑活動范圍明確界定為“各類房屋建筑及其附屬設施的建造”。應當包括個人住房在內的各類建筑。另外，個人建造住房，同樣需要取得有關部門的許可，施工中同樣具有一定的危險性，同樣需要具有一定資質的人員進行施工，因此，為完成一般建設項目而簽訂的合同也應當定為建設工程施工合同。

（2）部分類不動產物，包括鐵塔、管道、室外超大型顯示屏、平面及立體廣告牌以及或簡單拆除之鋼板車間等。有人認為：室外超大型顯示屏、平面及立體廣告牌以及或簡單拆除之鋼板車間等屬于類不動產物，不構成民法意義上的不動產物，歸屬于可拆分物，因此，該類合同主要是依據加工方的技術而簽訂，應當認定為加工承攬合同，方符合立法之精神。筆者認為：施工上述類不動產物時，不能孤立的只從物的分類來分析，還要結合下面第2個不同之處，即對合同主體的要求來分析。

2、合同主體的區別。建設工程施工合同的承包人為特殊主體，法律對承包人有特殊要求，即承包人必須是經國家認可的具有一定建設資質的法人。而一般承攬合同在法律沒有明確規定的情況下，合同雙方為一般主體。

（1）《建設工程安全生產管理條例》第3條規定：“建設工程安全生產管理，堅持安全第一、預防為主的方針”；《建筑業企業資質管理規定》第1條規定：“為了加強對建筑活動的監督管理，維護公共利益和建筑市場秩序，保證建設工程質量安全，根據《建筑法》、《行政許可法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》等法律、行政法規，制定本規定”。由于建設工程施工過程一般較長，施工中需要一定的技術，過程存在一定的危險性，建設工程體現國家利益和社會公共利益、事關人民群眾生命財產安全，因此需要由有技術、有能力的隊伍來建設，另外建設工程的質量的好壞，可能會涉及到社會公眾的人身安全和財產利益，國家對施工單位實行資質管理是十分必要的。因此，為了加強建設工程安全生產監督管理，保障人民群眾生命和財產安全，國家對建筑業企業實行資質管理，以加強對建筑市場的管理。

（2）《建筑法》第26條規定：“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。”第29條規定：“建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發包給具有相應資質條件的分包單位；……禁止總承包單位將工程分包給不具有相應資質條件的單位”；《招標投標法》第26條規定：“投標人應當具備承擔招標項目的能力；國家有關規定對投標人資格條件或者招標文件對投標人資格條件有規定的，投標人應當具備規定的資格條件”；《建筑業企業資質管理規定》第2條規定：“在中華人民共和國境內申請建筑業企業資質，實施對建筑業企業資質監督管理，適用本規定”；第3條規定：“建筑業企業應當按照其擁有的注冊資本、專業技術人員、技術裝備和已完成的建筑工程業績等條件申請資質，經審查合格，取得建筑業企業資質證書后，方可在資質許可的范圍內從事建筑施工活動”。此外法律對建筑從業技術人員也有相應的條件限制。以上都是法律法規的強制性規定，違反上述規定的建設工程施工合同依法無效。

由此可見，建設工程合同對承包人不但有要求，而且對承包人的要求是十分嚴格的。企業承攬工程，必須依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級許可的范圍內承攬工程。反過來講，凡是需要取得建筑業資質證書才能施工的項目，都是工程的范疇，圍繞工程簽訂的合同都是建設工程施工合同。

（3）建設部會同鐵道部、交通部、水利部、信息產業部、民航總局等有關部門組織制定的《建筑業企業資質等級標準》將企業資質分為施工總承包企業資質、專業承包企業資質和專業承包企業資質三大部分。其中施工總承包企業資質包括房屋建筑工程、公路工程、鐵路工程、港口與航道工程、水利水電工程、電力工程、礦山工程、冶煉工程、化工石油工程、市政公用工程、通信工程和機電安裝工程等12個專業資質。專業承包資質包括地基與基礎工程、土石方工程、建筑裝修裝飾工程等60個專業資質；勞務分包工程包括木工作業、砌筑等13各專業資質。從上述資質分類看，國家對從事上述工程的企業，包括施工總承包、專業分包和勞務分包，均實行資質管理，企業均需辦理相應的資質證書，否則，不能承攬工程，也不能承擔工程施工任務。建設工程施工合同中的承包人，必須具備相應的施工資質，才能承攬工程，否則，雙方當事人簽訂的建設工程施工合同會因為承包人沒有施工資質而無效。因此也可以說：凡是必須具備上述資質才能施工的項目，就是建設工程，為此簽訂的合同，就是建設工程施工合同。

現實中，當事人對建設工程施工合同中的安裝工程合同和承攬合同最容易混淆。從國家對建設工程施工合同承包人的特殊要求可以看出：安裝工程合同與承攬合同的最明顯的區別就在于國家對合同中的承包人有無資質的要求。如果無資質的要求，就是承攬合同；反之就是建設工程施工合同中的安裝工程合同。

還要注意的一個問題就是：有的建設工程施工合同的承包人沒有資質或超越資質訂立的合同，只能認定合同為無效合同，而不能因為承包人沒有資質就認定合同是承攬合同。

3、結算方式的區別。通常情況下，建設工程施工合同簽訂時，合同價款是不確定的、暫定的，需要雙方當事人根據合同履行情況，通過專門的工程造價咨詢單位，依據國家或地方編制的結算定額，計算出合同的最終價款。而承攬合同往往在簽訂合同時就約定了明確的價款或價款的計算方式，雙方當事人根據合同的約定，不需要通過專門的審計機關結算就能輕易計算出合同的最終價款。

建設工程施工合同需要進行工程結算才能確定最終價款。所謂工程結算是指承包人在工程實施過程中，依據承包合同中關于付款條款的規定和已經完成的工程量，并按照規定的程序向建設單位收取工程價款的一項經濟活動。工程結算關系到建設單位和施工單位的直接經濟利益，它是建設單位控制建設投資的最終環節和關鍵環節，同時也是施工單位實現經營收益的最終環節和關鍵環節。國家為此出臺了一系列關于工程結算的規定：如《建設工程價款結算暫行辦法》第2條規定：“凡在中華人民共和國境內的建設工程價款結算活動，均適用本辦法。”《建筑工程施工發包與承包計價管理辦法》第2條規定：“在中華人民共和國境內的建筑工程施工發包與承包計價管理，適用本辦法。”為了統一工程造價的結算標準，國家建設部和各地建設行政主管部門，還制定了《全國統一建筑工程基礎定額》《全國統一安裝工程預算定額》《全國統一裝飾工程定額》《全國統一建筑消耗量定額》等計價依據。另外，國家對工程造價咨詢單位和人員也進行資質管理。

由于建設工程的結算比較復雜，而建設單位一般沒有專門的工程造價咨詢人員，所以建設單位一般要委托有資質的工程造價咨詢單位審核承包人編制的結算書。審核結果經雙方當事人認可后，才具有效力。通常情況下，如果依據約定不能直接計算出最終價款的合同，是建設工程施工合同，反之就是承攬合同。

以上三個方面，就是建設工程施工合同和承攬合同的最大不同之處。一般情況下，只要對照上述三個方面，就能很容易的區別兩種合同?，F在再看前文提到的兩個案例。第1個案例中，（1）浦東法院既然認定債權人建筑研究所與上海東方公司之間簽訂的合同是建設裝潢工程施工合同，又否定建設裝潢工程施工合同不是建設工程施工合同，顯然是前后矛盾；（2）國務院制定的《建設工程質量管理條例》和《建設工程安全生產管理條例》，以及建設部《建筑業企業資質管理規定》均明確規定建設工程包括裝修工程，而浦東法院引用失效的《建設工程質量管理辦法》認定“建設工程合同的標的是特指基本建設工程，如果是為完成不能構成基本建設的一般工程的建設項目而訂立的合同，不屬于建設工程合同”，顯然與現行的法律法規相沖突；（3）根據現行的法律法規要求，從事裝修（包括裝潢）工程的企業必須具備相應資質，也說明裝修工程就是建設工程的一個分類。由此看出，浦東法院的認定和裁判是值得商榷的。

第2個案例中，乙方為甲方承建戶外顯示屏的合同，既包括了制作顯示屏的內容，也包括了安裝顯示屏的內容。戶外顯示屏的制作，可能對制作主體并無特殊的要求，但是戶外顯示屏的安裝，不是任何單位都可以施工的，也需要有相應資質的企業來進行，但二審法院忽視了這個關鍵，由此作出的裁判也值得商榷。對此，其實最高人民法院早于2003年3月26日《關于山東省青島東方鐵塔集團有限公司與河南省延津縣廣播電視局建設工程施工合同糾紛一案指定管轄的通知》中，就作出了相應的規定。該《通知》中的案例與上述案件案情基本一致，但最高人民法院的意見是：發射塔大部分零部件的加工行為是為履行施工合同而做的部分準備工作，因此雙方所簽合同不是承攬合同，應為建設工程施工合同糾紛，案件應由工程所在地人民法院管轄。

筆者認為，最高人民法院的意見無疑是正確的，但卻沒有從根本上指出區別兩種合同的辦法，導致下級法院在審理該類案件時仍無明確的依據，不能不說是個遺憾。

建設工程施工合同和承攬合同除了從上述三個最明顯的不同之處外，還可以從以下幾個方面區分：

1、合同形式上的差異。承攬合同既可以是書面的也可以是口頭形式，而且在定作人為自然人時多采用口頭形式。而建設工程施工合同屬要式合同，應當以書面方式訂立。這是國家對基本建設進行監督管理的需要，也是由建設工程合同履行的特點決定的?！逗贤ā返?70條明確規定：“建設工程合同應當采用書面形式?！钡蓪Τ袛埡贤o規定。

2、訂立合同方式上的差異。一般承攬合同在訂立時經合同雙方協商達成一致即可成立。而根據《建筑法》和《招標投標法》的規定，建設工程施工合同的訂立一般應當經過招標投標程序，還應接受有關行政監督部門依法對招標投標活動的監督?！督ㄖā返?9條規定“建筑工程依法實行招標發包”；《合同法》第273條規定：“國家重大建設工程合同，應當按照國家規定的程序和國家批準的投資計劃、可行性研究報告等文件訂立”；《招標投標法》第3條規定：“在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：……”；第7條規定：“招標投標活動及其當事人應當接受依法實施的監督。有關行政監督部門依法對招標投標活動實施監督”。因此，無論是訂立合同的前提，還是訂立合同的方式，建設工程合同都比一般承攬合同嚴格許多。從意思自治方面來說，建設工程合同所受的限制比一般承攬合同要多得多，很多合同條款都由國家法律和法規，甚至規章都規定好了的。建設部、國家工商總局制定的《建設工程施工合同》和《建筑裝飾工程施工合同》示范文本，就是根據《建筑法》等法律法規規定，并結合我國建設工程實際以及相關國際慣例制定，現在已廣泛應用到建筑工程領域。

3、合同內容上的差異。建設工程施工合同的內容比承攬合同的內容范圍更窄，專業性更強。前者是進行工程建設，從狹義上講只包括土木建筑工程、安裝工程和裝飾裝修工程三類合同，但無論是土木建筑工程、安裝工程，還是裝飾裝修工程，均需交由有相關資質的單位進行。而后者是加工、定作、修理、復制、測試、檢驗，其外延更為廣闊。承攬合同中，國家對承攬人的資質并無強制性的要求。

4、監理制度的差異。在合同的履行過程中，建設工程施工根據《建筑法》第30條規定，“國家推行建筑工程監理制度”的規定強制推行監理制度，而承攬合同不強制性推行監理制度。

5、標的物的質量標準要求的差異。承攬合同的雙方可以自行約定標的物質量，但作為建設工程施工合同來說，標的物的質量必須符合國家有關建設工程標準的要求。如《建筑法》第58、59、60、61條規定：建筑施工單位對工程的施工質量負責；建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量；建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復；建筑工程經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格，不得交付使用等等。

6、標的物保修的差異。承攬合同法律沒有明確規定保修問題，由合同雙方自行約定是否保修，以及保修期限，而國家對建設工程保修，包括保修范圍和保修年限，都有明確的規定。如《建筑法》第62條規定的建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目。國務院《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年等。

7、一方違約時的救濟方式不同。在承攬合同中，定作人解除合同后，承攬只能要求定作人賠償損失，而不能要求繼續履行；而在建設工程合同中，除特定情形外，一方違約時，對方當事人都可以要求其繼續履行。

篇5

第一章基本原則

第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。

本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條物權的種類和內容，由法律規定。

第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

第七條物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

第八條其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定。

第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅

第一節不動產登記

第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十條不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

第十一條當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

第十二條登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規規定的其他職責。

申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第十三條登記機構不得有下列行為：

（一）要求對不動產進行評估；

（二）以年檢等名義進行重復登記；

（三）超出登記職責范圍的其他行為。

第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第十六條不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第十八條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

第二十一條當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

第二十二條不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

第二節動產交付

第二十三條動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。

第二十四條船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

第二十五條動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。

第二十六條動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

第二十七條動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。

第三節其他規定

第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

第三章物權的保護

第三十二條物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第三十三條因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

第三十四條無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

第三十五條妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第三十六條造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第三十七條侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

第三十八條本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。

侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二編所有權

第四章一般規定

第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

第四十條所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第四十一條法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。

第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

第四十三條國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。

第四十四條因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

第五章國家所有權和集體所有權、私人所有權

第四十五條法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。

國有財產由國務院代表國家行使所有權；法律另有規定的，依照其規定。

第四十六條礦藏、水流、海域屬于國家所有。

第四十七條城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。

第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。

第四十九條法律規定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。

第五十條無線電頻譜資源屬于國家所有。

第五十一條法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

第五十二條國防資產屬于國家所有。

鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。

第五十三條國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。

第五十四條國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。

第五十五條國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。

第五十六條國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

第五十七條履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；，，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a損失的，應當依法承擔法律責任。

第五十八條集體所有的不動產和動產包括：

（一）法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；

（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；

（四）集體所有的其他不動產和動產。

第五十九條農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。

下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：

（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；

（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；

（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；

（五）法律規定的其他事項。

第六十條對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：

（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；

（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；

（三）屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

第六十一條城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

第六十二條集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。

第六十三條集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

第六十五條私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。

國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。

第六十六條私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

第六十七條國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。

第六十八條企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。

企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。

第六十九條社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。

第六章業主的建筑物區分所有權

第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第七十三條建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

第七十五條業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第七十六條下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七十九條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

第八十一條業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。

第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提訟。

第七章相鄰關系

第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

第八十五條法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

第八十六條不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第八十七條不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第八十八條不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第九十條不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

第九十一條不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

第九十二條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

第八章共有

第九十三條不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第九十五條共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第九十六條共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第九十七條處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第九十八條對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第九十九條共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

第一百條共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第一百零一條按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第一百零二條因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第一百零三條共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

第一百零四條按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第一百零五條兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。

第九章所有權取得的特別規定

第一百零六條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

第一百零七條所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

第一百零八條善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

第一百零九條拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

第一百一十條有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時招領公告。

第一百一十一條拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

第一百一十二條權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

第一百一十三條遺失物自招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。

第一百一十四條拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。

第一百一十五條主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。

第一百一十六條天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。

法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

第三編用益物權

第十章一般規定

第一百一十七條用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

第一百一十八條國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九條國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規定的除外。

第一百二十條用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。

第一百二十一條因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。

第一百二十二條依法取得的海域使用權受法律保護。

第一百二十三條依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。

第十一章土地承包經營權

第一百二十四條農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。

農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。

第一百二十五條土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。

第一百二十六條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

第一百二十七條土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經營權。

第一百二十八條土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

第一百二十九條土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

第一百三十條承包期內發包人不得調整承包地。

因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。

第一百三十一條承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的，依照其規定。

第一百三十二條承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。

第一百三十三條通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

第一百三十四條國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。

第十二章建設用地使用權

第一百三十五條建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

第一百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

第一百三十七條設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

第一百三十八條采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

（一）當事人的名稱和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出讓金等費用及其支付方式；

（七）解決爭議的方法。

第一百三十九條設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

第一百四十一條建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

第一百四十二條建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

第一百四十三條建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。

第一百四十四條建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

第一百四十五條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

第一百四十七條建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

第一百四十八條建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

第一百五十條建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

第一百五十一條集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

第十三章宅基地使用權

第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

第一百五十五條已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

第十四章地役權

第一百五十六條地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。

前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

第一百五十七條設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）費用及其支付方式；

（六）解決爭議的方法。

第一百五十八條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

第一百五十九條供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。

第一百六十條地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

第一百六十一條地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

第一百六十二條土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

第一百六十三條土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

第一百六十四條地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

第一百六十五條地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

第一百六十八條地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（一）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

第一百六十九條已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

第四編擔保物權

第十五章一般規定

第一百七十條擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。

第一百七十一條債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。

第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。

第一百七十二條設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外。

擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

第一百七十三條擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

第一百七十四條擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

第一百七十五條第三人提供擔保，未經其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。

第一百七十六條被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。

第一百七十七條有下列情形之一的，擔保物權消滅：

（一）主債權消滅；

（二）擔保物權實現；

（三）債權人放棄擔保物權；

（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。

第一百七十八條擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。

第十六章抵押權

第一節一般抵押權

第一百七十九條為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

第一百八十一條經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。

第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

第一百八十三條鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

第一百八十四條下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

第一百八十五條設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；

（四）擔保的范圍。

第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

第一百八十九條企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

第一百九十一條抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

第一百九十二條抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第一百九十三條抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

第一百九十四條抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。

債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第一百九十五條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第一百九十六條依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：

（一）債務履行期屆滿，債權未實現；

（二）抵押人被宣告破產或者被撤銷；

（三）當事人約定的實現抵押權的情形；

（四）嚴重影響債權實現的其他情形。

第一百九十七條債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第一百九十八條抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第一百九十九條同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

第二百條建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

第二百零一條依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

第二百零二條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

第二節最高額抵押權

第二百零三條為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

第二百零四條最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

第二百零五條最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

第二百零六條有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

（一）約定的債權確定期間屆滿；

（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；

（三）新的債權不可能發生；

（四）抵押財產被查封、扣押；

（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；

（六）法律規定債權確定的其他情形。

第二百零七條最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。

第十七章質權

第一節動產質權

第二百零八條為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。

第二百零九條法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。

第二百一十條設立質權，當事人應當采取書面形式訂立質權合同。

質權合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）質押財產的名稱、數量、質量、狀況；

（四）擔保的范圍；

（五）質押財產交付的時間。

第二百一十一條質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。

第二百一十二條質權自出質人交付質押財產時設立。

第二百一十三條質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第二百一十四條質權人在質權存續期間，未經出質人同意，擅自使用、處分質押財產，給出質人造成損害的，應當承擔賠償責任。

第二百一十五條質權人負有妥善保管質押財產的義務；因保管不善致使質押財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的，出質人可以要求質權人將質押財產提存，或者要求提前清償債務并返還質押財產。

第二百一十六條因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少，足以危害質權****利的，質權人有權要求出質人提供相應的擔保；出質人不提供的，質權人可以拍賣、變賣質押財產，并與出質人通過協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。

第二百一十七條質權人在質權存續期間，未經出質人同意轉質，造成質押財產毀損、滅失的，應當向出質人承擔賠償責任。

第二百一十八條質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第二百一十九條債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的，質權人應當返還質押財產。

債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，質權人可以與出質人協議以質押財產折價，也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。

質押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第二百二十條出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權；質權人不行使的，出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。

出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任。

第二百二十一條質押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸出質人所有，不足部分由債務人清償。

第二百二十二條出質人與質權人可以協議設立最高額質權。

最高額質權除適用本節有關規定外，參照本法第十六章第二節最高額抵押權的規定。

第二節權利質權

第二百二十三條債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質：

（一）匯票、支票、本票；

（二）債券、存款單；

（三）倉單、提單；

（四）可以轉讓的基金份額、股權；

（五）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；

（六）應收賬款；

（七）法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。

第二百二十四條以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。

第二百二十五條匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的，質權人可以兌現或者提貨，并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。

第二百二十六條以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。

基金份額、股權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第二百二十七條以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。

知識產權中的財產權出質后，出質人不得轉讓或者許可他人使用，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第二百二十八條以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。

應收賬款出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質權人提前清償債務或者提存。

第二百二十九條權利質權除適用本節規定外，適用本章第一節動產質權的規定。

第十八章留置權

第二百三十條債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。

前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。

第二百三十一條債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。

第二百三十二條法律規定或者當事人約定不得留置的動產，不得留置。

第二百三十三條留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。

第二百三十四條留置權人負有妥善保管留置財產的義務；因保管不善致使留置財產毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

第二百三十五條留置權人有權收取留置財產的孳息。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第二百三十六條留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。

留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第二百三十七條債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。

第二百三十八條留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。

第二百三十九條同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。

第二百四十條留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。

第五編占有

第十九章占有

第二百四十一條基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。

第二百四十二條占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或者動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。

第二百四十三條不動產或者動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。

第二百四十四條占有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。

第二百四十五條占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。

占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。

附則

篇6

一、國有企業無償劃轉資產增資的兩種方式

國有企業進行無償劃轉資產增資一般有兩種方式，即按照股東投入方式增資和按照資本公積轉增注冊資本方式增資。比如國有企業中有全資子公司A、B公司，現在要通過無償劃轉資產的方式將A公司的不動產劃轉給B公司，從而實現B公司的增資，對于兩種方式具體的操作方法為：

（一）按照股東投入方式增資

根據《公司法》及《公司注冊資本登記管理規定》，股東要進行投資可以使用貨幣的方式也可以選擇一些不動產進行貨幣估價然后按照估價來進行投資入股。按照股東投入方式對上述的B公司進行增資，要經過以下兩個步驟：

步驟一：首先要辦理A公司對B公司的不動產的劃轉的手續，使A公司的不動產歸B公司所有。經過這個步驟B公司就會有A公司和母公司兩個股東。

步驟二：如果A公司持有B公司的股份要將這部分股份無償劃轉到母公司，這樣B公司就是只是屬于母公司的一人有限公司。

在選擇股東投入方式進行增資的過程中要按照《公司法》的規定“全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十”執行。如果在進行增資后母公司對B公司的原貨幣出資金額小于30%，需要母公司對B公司持續進行增資，或者是選擇將B公司中沒有分配的利潤轉換成注冊資本，從而達到公司法的要求。

（二）按照資本公積轉增注冊資本方式增資

根據《公司注冊資本登記管理規定》，企業除了采用股東投入方式進行增資外還可以選擇其他的方式比如資本公積、盈余公積和未分配利潤等轉增資本。按照資本公積轉增注冊資本方式，對B公司進行增資主要分兩步：

步驟一：母公司將不動產直接由A公司無償劃轉給B公司，A公司作為資本公積減少，B公司作為資本公積增加。

步驟二：B公司將無償劃轉資產形成的資本公積轉增注冊資本，完成集團母公司對B公司注冊資本的增加。

在按照資本公積轉增注冊資本方式對B公司增資的過程中要按照《公司注冊資本登記管理規定》“以資本公積、盈余公積和未分配利潤轉增注冊資本及實收資本的，應當說明轉增數額、公司實施轉增的基準日期、財務報表的調整情況、留存的該項公積金不少于轉增前公司注冊資本的百分之二十五”進行。如果不能達到規定的比例就要進行貨幣搭配增資或者將B公司沒有分配的利潤轉增為資本。

二、針對國有資產無償劃轉的涉稅分析

國有資產無償劃轉主要涉及到企業所得稅、增值稅、營業稅、土地增值稅、印花稅和契稅。在稅種上我先對有代表性的三個稅種企業所得稅、營業稅、土地增值稅進行分析。

（一）企業所得稅

按照《財政部國家稅務總局關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅?z2014?{109號）規定，屬于100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產，且具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益的，因此劃出方企業和劃入方企業均不確認所得，無需繳納企業所得稅。該文件明確資產無償劃轉的范圍只限于100%直接控制的母子公司之間，并沒有考慮同一個投資主體與其所屬100%控制的子公司共同設立的公司之間資產無償劃轉問題。由于該文件對適用范圍有嚴格的規定，在新常態下大型國有企業集團的資產無償劃轉重組很難滿足該文件的規定。

（二）營業稅

對于因為資產（土地、房屋）無償劃轉發生的產權轉移行為征收營業稅有兩種說法。一種觀點認為不應該征收營業稅。這種觀點的說法是因為進行（土地、房屋）無償劃轉并沒有發生投資主體的轉變，是在同一投資主體之間進行的行為，所以土地或者是房屋的所屬權并沒有發生變化，不應該征收營業稅。但是另外一種觀點則認為應該征收營業稅。雖然土地或者房屋進行無償劃轉的行為是在同一個投資主體之間進行的，但是所屬單位的法人是不同的，所以應該繳納相關的營業稅。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；視同發生應稅行為的規定，應按贈與視同發生應稅行為征收營業稅。

（三）土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。” 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條進一步規定“ 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其他附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！?財稅字（1995）48號《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》第四條又進一步對于細則中“贈與”所包括的范圍問題進行了明確“細則所稱的“贈與”是指如下情況：一是房產或者土地所有人將其使用權贈與直系親屬或者對所有人進行了直接贍養的人。二是房產或者土地所有人將其產權通過我國的非營利性的機構或者是國家機關將產權轉贈給教育、民政或者是其他社會福利和慈善事業的行為也屬于贈與。

三、針對國有資產無償劃轉的涉稅籌劃

國有企業進行無償劃轉資產增資的過程中主要是涉及到的稅種有企業所得稅、增值稅、營業稅、土地增值稅、印花稅和契稅。根據我國相關的稅收政策和法規，國有企業在進行無償劃轉資產增資的過程中要根據實際的情況，弄清楚需要繳納稅務的主體然后進行稅收繳納。近幾年，我國相關部門為了推動國有企業的發展，在稅收上，對個別國有企業無償劃轉資產增資的方式給予了一定的優惠。因此，在實際操作過程中，很多企業以此作為參考，認為是可以不繳納相關稅務的，事實上卻給企業帶來了一定的隱患。

在我國相關會議上明確表示，為促進國有企業改革，我國將采用現代企業制度方式促進國有企業發展，對一些國有企業進行了稅收上的優惠政策，同時也對一些企業帶來了相應的困擾和隱患。因此為了減少這些困擾，在國有企業進行無償劃轉資產過程中涉及到的稅收問題提出了以下幾點建議：

（1）國家相關部門應該對國有企業進行無償劃轉資產涉稅問題進行統一的規定，并且將這些規定上升到法律的層面，不能針對個別企業給予相應的稅收優惠政策，要做到對所有國有企業的無償劃轉資產涉稅問題做到公平、公正和平等。

（2）國家稅務相關部門要明確國有企業進行無償劃轉資產涉稅的稅種、納稅主體、計稅依據、納稅期限等。這樣所有的國有企業進行無償劃轉資產過程中有一個統一的標準，就會減少個別企業隨意減免稅收的現象。

（3）國有企業的財務人員要根據自身企業的情況在進行無償劃轉資產過程中要進行周密的稅收籌劃，做到既遵守相關的法律法規，也要享受相關的優惠政策，達到化解稅收潛在風險的目的。

篇7

「關鍵詞區分所有權，相鄰關系，相鄰便利，相鄰妨害，地役權

一、區分所有建筑物相鄰關系的基本原理

（一）區分所有建筑物相鄰關系之概述不動產相鄰關系，簡稱相鄰關系，為羅馬法以來民法上的一項重要制度。相鄰各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制而發生的權利義務關系（參見彭萬林主編：《民法學》，中國政法大學出版社2001年版，第303頁。），即為不動產相鄰關系。易言之，相鄰關系是不動產所有權內容的當然擴張或限制。

不動產相鄰關系，按其內容來分，可以分為土地相鄰關系和建筑物相鄰關系。而建筑物相鄰關系又可分為建筑物內相鄰關系、毗鄰建筑物間相鄰關系、建筑物與土地相鄰而發生的相鄰關系。其中，建筑物內相鄰關系，又可稱為“區分所有建筑物的相鄰關系”。

區分所有建筑物的相鄰關系，是指在區分所有建筑物內，因各所有人或利用人的住宅單元-專有部分彼此鄰近而發生的相鄰關系（梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第195頁。）。

區分所有建筑物相鄰關系，是一種平面與立體相互交錯的相鄰關系。居住于同一棟建筑物上的各區分所有人，因其專有部分如火柴盒一樣相互鄰接，彼此之間的用役面緊密地堆砌于同一棟建筑物上，故他們之間除發生前后左右的平面相鄰關系外，還發生立體的相鄰關系。（溫豐文：《區分所有建筑物法律關系之構造》，載《法令月刊》第43期。）此立體相鄰關系是較之平面相鄰關系更復雜、更重要的一類相鄰關系，且有區別于一般平面相鄰關系的顯著特征。

（二）建筑物的區分所有權

剛才我們已經說到，相鄰關系是對不動產所有權內容的當然擴張或限制。因此，要研究區分所有建筑物的相鄰關系，必須先弄清何為建筑物的區分所有權。

（1）建筑物區分所有權之界定與衡量

建筑物區分所有權自發端迄今，已有不短的一段歷史。惟對于什么是建筑物區分所有權，各國不但沒有形成通說，反而形成了多種對立的學說。

1）一元論

又稱一元主義或一元論說。它又可分為“專有權說”和“共有權說”。

1.專有權說。此說最早為法國學者在解釋法國民法典第664條時提出。（［日］小沼進一著：《建筑物區分所有之法理》，法律文化出版社1992年版，第261頁。）認為：建筑物的區分所有權，是指區分所有人對區分所有建筑物的專有部分所享有的權利，即專有所有權。該說得到日本著名學者我妻榮先生（我妻榮認為，建筑物區分所有權是在專有部分上成立的所有權，其性質與一般所有權無差異。）和我國臺灣學者史尚寬先生（史尚寬著：《物權法論》，臺灣榮泰印書館股份有限公司1979年版，第109頁。）等支持?！度毡窘ㄖ飬^分所有權法》采取了專有權說。

2.共有權說。此說最早為法國學者普魯東（Proud‘hon）與拉貝（labbé）在解釋民法典第644條規定時，針對上述法國學者的專有權說而提出的對立主張。該說以集團性、共同性為立論精神，將區分所有建筑物整體視為由全體區分所有權人所共有，認為：建筑物區分所有權是指區分所有人對建筑物的持份共有權。究其實質，是從共有所有權的角度來理解和把握區分所有權?！度鹗棵穹ǖ洹凡扇」灿袡嗾f，該法典第712條規定：“樓層所有權，即建筑物或樓房的共同所有權的應有份。”

2）二元論

此說最早為法國學者在針對上述一元論說予以理論和實際的兩方面批判后所提出，并為我國臺灣學者鄭玉波先生、黃越欽先生（黃越欽著：《住宅分層所有權之比較法研究》，《民法物權論文選輯》（上），臺灣五南圖書出版公司1984年版，第439、437、440頁。）及大陸學者陳蘇先生（陳蘇：《論建筑物區分所有權》，載《法學研究》1990年第5期。）所贊同。

該說認為，建筑物區分所有權是指區分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權的結合。《臺灣民法典》采取了二元論說，該法典第799條規定：“數人區分一建筑物，而各有其一部者，該建筑物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之?！?/p>

3）三元論

該說為德國貝爾曼（JBarmann）先生所創，又稱“廣義的區分所有權說”。認為區分所有權，是由區分所有建筑物的專有部分所有權、共有部分持份權和因共同關系所生的成員權三要素所構成的一種特別所有權。日本學者丸山英氣教授、我國臺灣學者戴東雄先生等，均持該說。

《德國住宅所有權法》采取了三元論說，該法上的所有權概念系由專有所有權、持份共有權和共同所有人的成員權三部分所組成。

比較以上三種學說，筆者認為：（1）一元論中的“專有權說”或“共有權說”把建筑物區分所有權界定為對建筑物專有部分或共有部分所享有的專有權或共有權，不能反映建筑物區分所有權的全貌，也不利于建筑物區分所有權的圓滿實現和正確行使；（2）二元論說把建筑物區分所有權界定為專有權和共有權的結合，反映了建筑物區分所有權的本質特征；（3）三元說得到了我國大陸許多學者的支持，可以說是代表了建筑物區分所有權認識的主流。（段啟武先生、陳華彬先生和王利明先生等皆支持三元論。）但是筆者認為：無論建筑物結構多么復雜，從物理空間上來看，都可以做一個成員專有部分和共有部分的二元劃分；因此，就純財產權利上講，建筑物區分所有權即是對專有部分的所有權和共有部分的共有權。三元論中的成員權，在性質上是一種社員權，相當于加入一種組織而取得的資格。它的基礎是各區分所有權人對于共有部分的共有權甚至相鄰關系。沒有共有權、居住的相鄰就沒有成員權。正如共有人之間要管理共同物一樣，區分所有權人也要管理共同物。（高富平著：《物權法原論》（下），中國法制出版社2001年版，第922頁。）因此，成員權應為共有權之應有之意，更多的是物業管理上的意義，而非區分所有權本身的獨立的內容。

基于以上分析，建筑物區分所有權的概念可以定義為：由區分所有建筑物的專有部分所有權和共有部分持份權所構成的特別所有權。

（2）建筑物區分所有權的法律關系

由于區分所有建筑物可以分為各區分所有人專有和共用兩大部分，所以在同一高層建筑物內的各區分所有權人之間，存在著因專有部分而成立的相鄰關系和因共用部分而成立的共有關系。這兩種關系既有區別，又有聯系，共同構成了建筑物區分所有法律關系的真實面目。

二、區分所有建筑物相鄰關系的內容

區分所有建筑物相鄰關系的內容雖然瑣碎、復雜，但主要包含了兩個方面：一是，區分所有權人在其他區分所有權人因維護、修繕專有部分或設置管線，必須進入或利用其專有部分時，應給予便利，無正當理由不得拒絕；二是，區分所有權人維護、修繕專有部分或行使其權利時，不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全及衛生。（參見梁慧星等著：《中國物權法草案建議稿？條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第279頁。）即對于每一位區分所有權人來說，他既負有提供相鄰便利的義務，又享有請求排除相鄰妨害的權利。各區分所有人之間的這種權利義務關系就構成了區分所有建筑物相鄰關系的主要內容。

（一）相鄰便利提供

區分所有權人為了保存、修繕、進入或其他合理使用其專有部分的必要，在一定限度內，可以請求使用其他區分所有人的專有部分，被請求的人應給予便利，沒有正當事由不得拒絕。因使用而致鄰人專有部分損害的，應予以賠償。

問題是何謂“必要”？這一“必要”的范圍是個不確定的概念。在實踐中，應該根據保存、修繕或其他合理使用的規模、時間、期限、緊迫性等因素來確定其必要性。盡量在不影響其他區分所有權人的時間和運用不影響其他區分所有權人的方式進行。（溫豐文：《論區分所有建筑物之專有部分》，載臺灣《法令月刊》第42卷第7期。）

對此相鄰便利提供關系，需要補充說明的是：1.被請求人即便利的提供者不以專有部分所有人-區分所有權人為限，區分所有權人若將其專有部分出租或出借于他人使用時，被請求人即為承租人或借用人；2.請求使用的專有部分不限于其前后左右或上下鄰接的專有部分。既使在結構上并不相鄰，只要在必要的范圍之內，例如管線維修，也可以行使相鄰權；3.因使用他人專有部分而致區分所有人損害時，使用人應負責恢復原狀或予以賠償。

這種便利的提供，又可以細化為以下幾個方面：

（1）通行權

史尚寬先生在論及建筑物區分所有人之相鄰關系時，特別提到了“他人正中宅門之使用權”。正中宅門，謂一座房屋之正門。數人區分一建筑物而各有其一部，無論為一進房屋或數進房屋，惟有一正中宅門時，其正中宅門雖不屬于共有，如有使用他們正中宅門之必要（例如有婚喪大事），得使用之。（史尚寬著：《物權法論》，中國政法大學出版社2000年版，第121頁。）這種“他人正中宅門之使用權”即典型的通行權，其情形有如袋地之通行權。

（2）相鄰排水供水關系

在區分所有建筑物中，排水系統和供水系統往往都是一個整體；各專有部分的排供水系統彼此相連，是構成整體的一個個有機組成部分。因此，各區分所有權人應允許鄰人的用水經由排供水管道流經自己的專有部分，不得非法阻塞或采取其他方法來切斷水的這種自然流動。同時，若其他區分所有權人因排水或供水出現問題而需要進入某專有部分進行管道維修時，該專有部分所有人應給予一定的便利，無正當理由不得拒絕。

（3）相鄰管線安設關系

區分所有權人因安設管道（如太陽能熱水器的水管）或線路（如通訊電路）而有必要經過他人的專有部分時，他人應當允許。但安設方應本著不影響他人專有部分的使用及美觀的原則進行安設，并對于因安設而造成的損失給予補償。

（4）進入權

在區分所有建筑物的相鄰關系中，還存在著一種相鄰便利提供的義務，即容忍他人進入其專有部分取回其所有物或進行其他必要的活動的義務；對應的，另一方所享有的權利即稱為進入權。

在實際生活中，進入權大多數表現為居民的物品因外力（如風力）或其他原因而掉入他人房屋、涼臺，他有權進入該房屋取回該物；或者某人家中需要施救（著火、搶救小孩）或忘記鑰匙，需要通過鄰人房屋進入時，鄰人應當給予進入的便利。這種便利也許是提供給鄰居本人，也許是提供給施救者（如消防警）。當然，如果鄰人因提供這種便利而受有損失時，可以向受益的鄰居要求賠償。

（5）相鄰通風、采光、取暖關系

如果某一區分所有權人為了改善其專有部分的通風和采光而改變其專有部分的現狀，這一改變并未影響鄰人的，其他的區分所有權人應予以容忍。

由于暖氣的供應系統與排供水系統相似，所以處理相鄰取暖關系應遵循相鄰排供水關系的同一原則。

（二）相鄰妨害排除

區分所有權人維護、修繕專有部分或行使其權利時，不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全及衛生。若區分所有權人違反該項義務，并經請求仍不停止的，管理人或管理委員會可以請求人民法院為必要的處置。

（1）相鄰防險關系

區分所有權人在使用自己的專有部分時，有防范他人專有部分因己之使用而受險的義務；違背這樣的義務給他人造成危險或妨害時，負有停止侵害、排除妨害、賠償損失的責任。由此而形成的區分所有權人之間的關系，即為相鄰防險關系。

此種危險或妨害皆與其他區分所有權人對其專有部分的使用有關，但這種使用有物理上的正當與非正當之分。

1.因對建筑物的不當毀損而帶來的危險

區分所有人改建或增建自己的專有部分，而須拆除其內部梁柱或墻壁的一部分或全部時，該梁柱或墻壁即使屬于其專有部分的范圍，但若因此將危及整棟建筑物的安全時，其他區分所有權人可以違同利益為由，加以禁止。

2.因正當使用而帶來的危險

讓我們來看一個案例：

甲和乙住在同一棟樓同一單元上下層。為了防盜，乙在其陽臺及窗戶部分安裝了外置式防盜網。甲見后便要求乙拆除，被乙以在自家房子上裝防盜網為由予以拒絕。某一天，小偷沿著乙所安裝的防盜網，爬入甲家行竊，造成了經濟損失1萬多元。甲要求乙承擔損害賠償責任。（高富平、黃武雙著：《物業權屬與物業管理》，中國法制出版社2002年版，第321頁。）

原則上，區分所有權人可以按照自己的需要對專有部分進行利用，包括進行加固或安設防護設施。因此，乙有權為了自家的安全需要而安裝防盜網。但是，相鄰居住的業主之間存在相鄰安全防范義務。本案中，乙安裝外置式防盜網客觀上給二樓鄰居帶來了不安全因素，有違相鄰防險義務。當然，這類不安全因素不是物理上的，而是治安方面的。因此，關于相鄰防險義務是否延伸到這種不安全因素，理論上還存在爭論。但是，鑒于甲家被盜與乙安裝防盜網的行為存在著一定的因果關系，法院若判決乙承擔一定的賠償責任，也未嘗不可。目前，此類案件在各地時有發生，司法機關應形成一套統一的規則，以指導居民正確利用各自的房屋。

（2）相鄰環保關系

區分所有權人未依建筑物的本來用途或使用目的使用專有部分（如在純居民樓內開設小型工廠）或者不當地使用專有部分（如將自家的油煙機通風口對著鄰家的窗戶），產生的振動、噪音、廢氣等往往會影響鄰近區分所有權人的居住環境和身體健康。由此而形成的區分所有相鄰關系便具有了環境保護上的意義。

案例：

王某居住在北京西城區一個臨街巷內一幢兩層樓房的二樓。房子的一樓是劉某開的一家飯店。后劉某對飯店進行改造，增設了KTV包房。由于飯店隔音效果較差，嚴重影響了王某一家的正常休息。在多次與劉某協商未果的情況下，王某向西城區人民法院起訴，要求劉某：晚上10點以后停止使用卡拉ok音響設備，并賠償“精神損失費”2000元整。法院根據《民法通則》第83條的規定，認定音響噪聲已構成對原告王某合法權益的損害，要求劉某改進隔音設備并在深夜停止使用。

本案涉及到了相鄰關系中的相鄰環保關系。區分所有權人對于來自其他專有部分的有害物質的入侵或噪音、振動的干擾，有權要求停止侵害、排除妨礙，但還要考慮當地實際情況和是否超過了一般人的容忍限度。在容忍限度內所受損失，可根據公平原則酌情給予補償；若超過容忍限度，則相鄰一方才能行使排除妨礙請求權和不作為請求權。

三、我國關于區分所有建筑物相鄰關系的法律規定及立法展望

建筑部的《城市異產毗連房屋管理規定》第5條規定：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規劃、房地產管理、消防和環境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗連關系?！边@一條文確立了建筑物區分所有權人處理“相鄰關系”的基本原則。但其是從義務角度來加以規定的，且規定得頗為抽象。除此之外，《民法通則》第83條關于相鄰關系的原則性規定自然也可適用于區分所有建筑物的相鄰關系之上。（《民法通則》第83條：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！保?/p>

由上可知，我國現行法中對于區分所有建筑物相鄰關系的規定尚很不完善，需要加以具體化和明確化。

在本文最后，就我自己的一些思考，提出幾種立法模式，權當對該問題研究的一個總結，不怕見笑于大方之家。

（一）采用分所有權法模式，制定建筑物區分所有權法，在其中設專門條款明確區分所有建筑物的相鄰關系制度。

（二）采民法模式，在不動產所有權中建立區分所有權制度；同時完善民法中關于相鄰關系的規定，兩者合而為一，從而在事實上建立我國的區分所有建筑物相鄰關系制度。

（三）徹底放棄德國模式的思路，采法國模式（德國模式和法國模式是對相鄰關系和地役權兩種制度在立法上的不同構建。以法國為代表的一些國家，地役權（或役權）根據其產生的法律基礎，分為自然地役權、法定地役權和約定地役權。這種意義上的地役權中的自然地役權和法定地役權的內容大致相當于德國民法中相鄰關系制度的內容。而以德國為代表的一些國家，如日本、瑞士及我國臺灣地區，將相鄰關系視為所有權的擴張與限制，從而采取地役權和相鄰關系各不相同、分別規范的模式，將相鄰關系制度規定在所有權中，而將地役權規定在用益物權中。所以德國模式下的地役權的內容與法國模式下的約定地役權的內容大致相當。）。在相鄰不動產利用關系上，采用役權（或地役權）的規范方式，將德國模式中的相鄰關系的內容和應由地役權調節的內容分別以法定地役權和約定地役權的形式加以規定（在立法中也無需出現相鄰關系概念，此概念只作學理歸納之用），用不動產役權制度來從整體上調節土地和房屋的利用關系。至于建筑物區分所有權的規定，采用分所有權法模式和民法模式皆可。

比較上述三種立法模式，可知：

模式（一）和（二）都沿襲了《民法通則》以來在這一問題上的德國模式傳統，對現有制度的修正程度不大。而兩者相比，第一種立法模式更有針對性，但是考慮到我國立法進程的實際情況，分所有權法模式在以后較長時期內，都不太可能實現；而民法模式則較為可行，尤其可利用現在制定民法典和物權法的契機，是比較現實的選擇。

模式（三）則是對現有制度的徹底改革，廢棄了已為大家所熟知的相鄰關系制度，而在對土地和建筑物進行整體的制度設計時，采取了法國式的役權制度。

采取這種立法思路，有如下幾方面值得注意：

1）既然以法定地役權定義相鄰關系，則對于區分所有建筑物而言，其相鄰關系之與地役權的“地”在概念上似乎有所矛盾。

這就涉及到地役權概念的表述問題。筆者以為，綜合考察各國的歷史傳統及立法經驗，可以將我國地役權的概念表述為：地役權是指為使用自己不動產的便利使用他人不動產的權利。由這個定義可以看出我國地役權調整的是不動產之間的利用關系。從而同傳統民法上的“供役地”對應的是“供役不動產”（也即地役權客體），同傳統民法上的“需役地”對應的是“需役不動產”；與供役不動產相對應的主體稱之為供役方，與需役不動產相對應的主體稱之為需役方（也即地役權主體）。

在將地役權的客體定義為“不動產”后，地役權實質上即是“不動產役權”。但“地役權”的名稱可以不改為“不動產役權”。原因在于：地役權的稱謂由來已久，已成傳統；地役權的客體雖然以土地為主，但是由于在羅馬法中的廣泛運用，地役權的內容早已擴大，各種對物的利用權均能以地役權命名；這一傳統為各國民法典繼承和發展，如法國民法上的地役權客體是“不動產”，其稱謂仍是“地役權”。（姜延松：《我國地役權制度的構建》，北京大學碩士論文，2002年6月。）因此，法定地役權可以用來解決區分所有建筑物的相鄰關系問題，這在理論上不存在矛盾。

2）地役權既出于調節相鄰不動產之間關系而生，其中的內容則完全能夠解釋相鄰關系中的權利義務關系。法國、意大利等國采用此理論解釋相鄰關系，更充分說明了相鄰關系以地役權性質定義的可行性和合理性。由此，在德國、法國兩個模式下，同為不動產相鄰之特定法律事實，一個法定產生所有權擴張而可以利用鄰人不動產，一個法定產生地役權而可以利用鄰人不動產。也許法律后果是一致的，但所有權擴張說在相鄰權與所有權概念的銜接、相鄰權的客體等方面存在一系列無法解釋的難題；如以地役權定義相鄰關系，其為需役不動產所有權的從屬物權，權利客體自然為供役不動產，這些理論問題均可迎刃而解。本著法律的科學性、嚴密性和概念的一致性、連貫性；以所有權擴張說解釋相鄰關系明顯牽強，破壞了法律體系的完整性；而以地役權解釋則順理成章，于邏輯上、結構上、體系上均較前者為佳。（曹詩權、張鵬：《相鄰關系的民法調整》，載《法學研究》2000年第2期。）

篇8

關鍵詞：保險資金；運用渠道；風險管理；投資績效

近年來，保費收入快速增長與資金運用收益偏低的矛盾越來越突出?？蛇\用資金如果得不到良好的投資回報，又將直接影響保險公司的償付能力和經營的穩定性，也關系到整個保險業的健康發展。日本日產生命、美國通用人壽等公司的破產倒閉就是因為巨額利差損失和資金運用不當等原因造成。因此，在深刻把握我國保險業資金運用現狀的基礎上，加強保險資金運用工作，不斷拓寬資金運用渠道，不僅是我國保險業生存和發展的內在需要，也是目前經濟發展的時代要求。

一、保險資金運用現狀

1． 歷史沿革。自1980年恢復國內保險業務以來，我國保險資金運用大致經歷了3個階段。

第一階段從1980~1987年，為無投資或忽視投資階段，保險公司的資金基本上進入了銀行，形成銀行存款。

第二階段從1987~1995年，為無序投資階段，房地產、有價證券、信托，甚至借貸，無所不及，從而形成大量不良資產。

第三階段始于1995年10月，為逐步規范階段。1995年以來先后頒布了《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國銀行法》、《保險公司管理規定》等有關金融法律法規。

2． 存在問題。（1）資金運用渠道偏于狹窄。西方保險公司的資金運用法定渠道則較為廣泛，比如美國、日本就規定保險公司可進行政府債券、公司債券、股票、抵押放款、不動產、保單放貸等業務。1998年以前，我國保險資金運用有4個方面的法定渠道：銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務院規定的其他資金運用形式。近兩年我國對保險資金投資渠道有了新規定，如認購定向國債、投資證券投資基金等，使問題在一定程度上得到了緩解，但保險資金運用渠道狹窄的局面仍然存在。（2）資金運用回報率過低，存在較大的支付風險。由于缺乏其他投資渠道，國內保險業的投資基本上都依法轉入存款和國債等固定性投資工具上，因此銀行存款、債券的利率以及國債的發行量決定著保險公司的投資回報率。近年來，伴隨著多次銀行利率下調，保險公司投資回報率每況愈下，規模收益持續遞減。如果不提高保險資金運用的效益，我國保險將會出現未來支付缺口較大的潛在風險。（3）投資環境不成熟，資產負債不匹配。保險公司的投資很大程度上依賴于投資市場的發育程度。債券市場、股票市場、投資基金和其他投資工具的不成熟、不完善嚴重地影響了保險公司選擇各種投資工具，參與投資市場的運作。另外，保險資金期限結構不合理，短期行為嚴重。從我國目前保險資金運用狀況來看，由于缺乏具有穩定回報率的中長期投資項目，致使不論其資金來源如何、期限長短與否，基本都用于短期投資。這種資金來源和運用的不匹配，嚴重地影響了保險資金的良性循環和資金使用效果。（4）專業投資管理人才匱乏。保險投資是一項復雜的經濟活動。目前我國保險企業缺乏專業性、技術性的投資管理人才，這種人才的匱乏已經嚴重影響了保險投資的決策和經營管理，也加劇了監管部門對放開保險資金運用渠道的擔憂。（5）不公平競爭問題。在資金運用上外資保險公司有明顯優勢，如《上海外資保險機構暫行管理辦法》規定，外資保險資金除可以人民幣和外幣存款、購買國債和金融債券外，還可購買企業債券、境內外匯委托放款以及股權投資。顯然，外資保險資金運用渠道明顯比內資保險資金投資渠道廣，導致不公平競爭，不利于國內保險業的發展。

二、保險資金運用現有渠道分析

根據我國《保險法》及有關規定，保險資金運用方式主要有以下幾種：

1． 銀行存款。銀行存款是保險公司資產管理的重要組成部分。銀行存款具有安全性好，流通性強的特點，但其收益較差。特別是我國在經歷了1996年以來連續8次降息后，銀行存款利率已低于保單預定利率，距離壽險公司的實際平均資金成本則有較大差距。

2． 國債。國債作為安全性最好的債券，具有流通性強，收益穩定的特點，是保險公司投資的主渠道。自1981年恢復發行國債以來，我國的國債發行規模逐漸擴大，尤其是近幾年，更呈幾何級數增長。在發行規模明顯增加的同時，我國國債的發行品種也逐漸豐富，期限設計日趨合理。

3． 金融債券和企業債券。金融債券是指銀行或其他機構發行的債券。金融機構一般都擁有雄厚的經濟實力，信用度較高，其發行的債券票面利率要高于同期銀行存款的利率，發行后可上市轉讓。目前金融債券主要有國家開發銀行和進出口銀行發行的債券。企業債券是企業為籌集資金而發行的借債憑證。2003年6月，新的《保險公司投資企業債券管理暫行辦法》規定我國保險業投資范圍，由原來只允許投資鐵路、電力、三峽、電信、廣東核電、中信等aa 以上的中央企業債券，擴大到自主選擇購買經監管部門批準發行，且經監管部門認可的信用等級在aa以上的企業債券，投資比例也由原來不得超過總資產的10%提高到20% 。

4． 證券投資基金。1999年10月，中國保監會批準保險公司向證券投資基金投資，投資比例上限為上年末總資產的15%，具體比例由保監會核定。與其他投資者不同，保險公司購買單只封閉式基金的比例可以占到該基金總規模的10%。

5． 國務院規定的其他資金運用形式。其他資金運用方式主要有股票投資、公司債券、不動產投資、抵押貸款、資金拆出、境外投資等，對這部分項目的投資，必須經國務院批準。目前，除國務院批準個別保險公司個別不動產項目投資外，尚未批準保險公司向這些方面投資。

三、保險資金運用的風險管理

1． 完善投資環境。投資環境即保險資金運用的政治經濟環境的總稱。證券、金融市場及金融機構構成了保險資金運用的投資環境。一些保險業高度發達的國家，如美國、英國、日本，其保險資金的運用都取得了顯著的成效，原因之一就在于它們具有適宜的保險投資環境。因此，首先，我國急需完善涉及保險投資的法規。投資法規的完善，在于建立保證投資市場公平、有效交易的法律法規和制度，例如不動產交易法、證券交易法等，保證市場交易有據可依；其次，加快發展債券市場。國債市場應努力發展中長期國債或向保險公司特別是壽險公司發行特種國債，擴大和增加中央企業債券品種、數量，要使債券成為保險資金的最主要的投資工具；再次，規范股票市場，大力發展投資基金，培養機構投資者；最后，鼓勵和支持保險公司進行投資模式、投資渠道的創新。

 

2． 控制投資比例。保險投資必須絕對保證資金的安全性，這不僅關系到保險企業經營成果，還直接影響到國家的金融穩定乃至政治穩定。所以，既要選擇適當的投資方式，又要防范各種外部市場風險，世界各國在保險法中根據本國實際，在規定投資方式的同時，嚴格規定投資比例。針對我國保險投資結構的現狀，建議今后應重點投資國債、金融債券和企業債券，投資比例由目前的不到30%，增加到50%左右；證券投資基金控制在10%以內（目前為5%左右）；基礎設施等不動產投資比例在10%左右；保持20%~30%的現金和銀行存款，以備賠款或給付。

3． 對產險、壽險公司的風險管理區別對待。產險公司通常都是短期的保險業務，保險基金在運用時對流動性要求較高?；谶@一特點，產險公司投資風險管理應主要堅持回避風險型的風險選擇，主要選擇那些短期性的投資項目，以保證其對流動性的要求。同時，產險公司應堅持投資分散的原則，投資分散的重點在投資項目時間的分散上。需要強調，在保持投資項目整體流動性基礎上，也可以將一部分資金投資于流動性相對較弱，即變現能力較差的資產以獲取較高的收益。

壽險公司的保險業務期限一般都比較長，這部分資金對流動性的要求就較低，而對盈利性要求則比較高。同時，由于風險與投資收益、時間與風險一般呈正相關關系，要獲取較高的收益，就必須冒較大的風險或選擇期限較長的投資項目。同時，壽險公司在投資風險管理中也應堅持投資的分散性原則。另外，在保持投資項目整體具有一定盈利性的時提下，也應將一部分資金投資于期限短，風險小、收益低的投資項目，以保持一定的流動性。

4． 建立內部風險投資監控體系。建立科學投資決策制度，一方面是使投資決策程序化和規范化，投資決策一般應由投資管理委員會研究決定，按程序進行；另一方面是投資決策的工作范圍，投資決策應當建立在專家和專業機構確定的投資風險評估和現金流量的基礎之上，同時對資金調度、投資策略、資產分配、資產管理采取專業化管理。比如，對投保保單，可分為一般帳戶和特別帳戶分類管理。根據保險給付情況決定的投資期限長短、公司償付能力和風險的承受力的不同，安排相應的投資策略和投資組合，并根據市場狀況適時調整資本結構。

5． 加強保險投資行為監管。外部風險管理主要是行業監管部門，通過建立科學的監管制度，加強對保險投資行為的監管。保險公司的償付能力是保監會最重要的監管目標。從國外情況來看，保險監管層對保險公司的資金運用的監管也主要從定期檢查其償付能力來間接控制，通常不具體規定保險資金的投資方式和投資比例。因此，根據險種償付風險大小的不同，科學規定不同的償付能力標準，增強監管標準的可操作性，是風險控制最基礎的工作。

除實施保監會定期和臨時性檢查制度外，英國保險業實施的指定精算師監管方式，發揮精算師對保險公司的監管作用，對風險控制也很有意義。另外還可通過獨立的保險公司資產評估機構，對保險公司的資產狀況給出評價。這一方面能夠使信息更加公開化，便于監管層精簡職能，更公正地監管保險公司，另一方面也方便消費者對保險公司進行選擇，客觀上對保險公司形成方面的第三方約束。

參考文獻：

1．國務院研發中心.中國保險市場現狀及存在的主要問題.2002－08－07．

2．李秀芳．中國壽險業資產負債管理研究．中國社會科學出版社，2002．

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關鍵詞：信托；稅收；重復征稅；原則

中圖分類號：F812文獻標識碼：A

《中華人民共和國信托法》以及《信托投資公司管理辦法》頒布實施以來，我國信托公司開始向信托本源業務回歸，逐步邁向規范發展的新軌道。在五年多的時間里，重新登記的信托公司在資金信托、財產信托等業務領域積極拓展，信托財產的規模和收益水平不斷提高。而目前在我國尚沒有與之相配套的稅收制度，信托業的外部法律環境還不完善，從而使信托業的發展受到了一定的制約。因此，本文對我國信托稅制的修改與完善作些粗淺的探討。

一、我國信托課稅中存在的問題

我國現行稅制沒有對信托課稅問題做出明確規定，目前我國稅務當局只能用現行的一般性稅收政策對豐富多彩的信托活動進行稅務監管，并未考慮信托本身法律關系的特殊性及其表達方式、實踐方式的多樣性和新穎性，因此信托課稅中存在一系列的問題。

1、重復征稅。重復征稅是當前信托課稅面臨的最突出問題，其根源在于現行的稅制沒有考慮信托業務所有權的二元化問題。一是委托人將資產委托給信托公司進行投資時，伴隨著產權的轉移，則要交納一定的營業稅、印花稅、契稅等；而當作為受托人的信托公司要把資產還給委托人的時候，同樣發生了產權轉移，還是要交納營業稅、印花稅、契稅等。這就造成了對同一稅源的二次征稅。二是信托存續期間信托收益產生的稅負與受益人、受托人收到信托利益后產生的稅負相重復。這會大大提高信托公司的經營成本，直接后果是壓縮了投資者的收益空間。

2、稅負不公。證券投資基金從本質上來說是一種典型的資金信托。當前我國對證券投資基金實行特殊的優惠政策：不僅免征募集基金的營業稅，而且還對個人投資者從基金分配中獲得的股票差價收入免征個人所得稅，而同時由于信托稅制的缺位，實際上就造成了證券投資基金稅負低于其他信托經營活動的稅負不公問題。從公平稅負的角度來看，既然屬于信托活動，給予證券投資基金的稅收優惠待遇也應同樣給予資金信托等其他信托業務。

3、納稅義務人及稅目稅率不明確。從營業稅角度看，目前稅法對委托業務明確規定受托人（即金融機構）為代扣代繳義務人，而對信托業務對未做任何規定；從個人所得稅來看，新個人所得稅法明確了以支付所得的單位和個人為代扣代繳義務人，而我國《個人所得稅法》將屬于征稅范圍的所得分為11個稅目，沒有明確規定信托收益這一類所得屬于哪一種具體征收范圍。雖然信托收益的性質與基金分紅最為接近，但種類繁多的信托業務又無法直接套用《關于證券投資基金稅收問題的通知》中的相關規定。目前，絕大部分信托投資公司對信托收益并未給予明確規定，極個別信托公司對信托收益按照利息、股息、紅利所得繳納20%的個人所得稅，但利息、股息、紅利所得是指個人擁有債權、股權而取得的利息、股息、紅利所得，而信托收益是信托公司以自身名義運用信托財產對外擁有的債權、股權，并非個人擁有的債權、股權，個人擁有的只是對信托財產的收益權。

4、信托納稅主體與信托法沖突。目前，信托公司在稅務機關只能有唯一的稅務登記證號，從納稅主體來看，如果以受托人（既信托公司）為納稅義務人，則受托人只能以信托公司自有的唯一納稅登記號進行納稅申報，稅款也要先轉入信托公司的自有資金銀行賬戶，造成信托資金和自有資金的混用，與信托公司的相關管理規定嚴重沖突。

綜上，由于上述稅收的種種問題，我國目前信托業存在稅負過重的現象，嚴重制約了信托行業的發展。只有建立與稅收相配套的稅收制度，才能避免納稅人的不合理稅負，擴大投資者的收益空間，降低信托投資公司的經營成本，在制度上有效保障我國信托業健康持續發展。

二、完善我國信托稅制的意見

在信托稅收的問題上，雖然各國的規定不盡相同，但國際稅收慣例承認信托導管原理在信托稅收制度設計中的重要作用。根據信托導管原理所蘊涵的指導思想，筆者認為，信托稅制的基本原則，應反映信托稅收的基本規律，并對全部信托稅收活動進行抽象和概括，為此提出如下建議原則：

1、稅收法定的原則。稅收法定是指一切稅收以及與其有關的活動都必須有法律明確規定，沒有法律明確規定的，人們不負有納稅義務，任何機關和個人也都無權向其征稅。

2、實際受益人負擔原則。這是建立我國信托稅制的基礎。目前，我國業界對信托收益征收所得稅主要有五種方案：一是對受益人課稅，對信托本身不課稅；二是對受益人免稅，對信托本身課稅；三是對受益人和信托本身同時課稅，但對信托本身已課征的稅收，在對受益人課稅時予以抵減；四是對受益人和信托本身同時課稅，但降低稅率；五是開征利得稅。從根本上說，前四種方案在不同程度上考慮了信托活動本身的性質，體現了信托導管原理的基本內容。但具體說來，第二種方案有悖于收益課稅原理，從未采用過；第三、四種方案將信托本身視為納稅主體，并且都出現在英美等國家，因為英美等國的信托大都已經發展為大規模的基金，其獨立法人的法律特征明顯，而且這些國家的法律對此提供保護；第四、五種方案不但需要修改我國的所得稅法，而且征收管理復雜，稅收成本較高，不具有可操作性。因此，應當按照洗脫實質以實際受益人為最終納稅義務人，并且避免對名義應稅行為征稅。

3、避免重復征稅原則。重復征稅會增加納稅人的不合理負擔，直接限制信托活動的開展。因此，避免重復征稅應作為信托稅制設計時的一個重要原則。從信托的本質看，信托只是收益人實現一定經濟目的的管道，受益人作為信托利益的享有者，通過該管道所負擔的納稅，應當不因受托人的介入而加重，受托人管理、運用以及處分信托財產的活動旨在實現信托設立的目的。因此，基于信托的贈與性質，受益人最終負擔的稅收不應高于由受益人親自管理經營所承擔的稅負。以不動產信托為例，受托人從委托人處取得信托財產后，將該不動產租賃經營一段時間，然后出售給第三人，并將全部租賃收入和出售收入交付于受益人。這樣，從整個信托過程看，該不動產所有權分別經過了兩次移轉，即從委托人處轉移至受托人處，又從受托人處再轉移至第三人處，就該不動產的契稅稅負而言，應當不高于該不動產所有權從委托人處直接轉移到第三人處所應承擔的契稅稅負。

4、扶植保護公益信托原則。對公益信托的信托財產及其收益在稅收方面給予優惠，減免各種稅收，這是各國稅法的一個慣例，扶植公益信托同樣是信托稅制設計時的一項重要原則。稅金是國家財政收入的主要來源，而國家征稅的目的之一，即為了促進社會公益事業發展。存在于公益信托中的信托財產及其收益，其本身目的也是為了社會公益事業。因此，對公益信托的有關稅收予以減免，顯然順理成章。我國《信托法》第六十一條規定，國家鼓勵發展公益信托。因此，在設計信托稅制時，應考慮公益信托的特殊性，通過一定的稅收減免政策，鼓勵當事人積極投資于公益事業。

篇10

一、當前高校涉稅業務管理中存在的一些問題

(1)高校納稅意識普遍比較淡薄。一些高校領導認為高校不是納稅主體,不需要納稅,更談不上主動申報。高校負責人和會計人員一般對預算會計核算較為熟悉,對稅法和涉稅業務如何處理卻知之甚少,有些高校甚至因此發生了偷漏稅款事實,情節嚴重的還承擔了法律責任;(2)發票管理亂。高校在發票的使用上既有稅務機關管理的行政事業單位稅務發票,也有財政主管的行政事業性收費收據和行政事業單位結算憑證,有的高校還以自制的行業收據作為發票開具使用,發票的使用管理相當混亂;(3)對于工資表內的發放項目,高?；灸軌虬凑諅€人所得稅法的規定做到代扣代繳,但是其他另行發放的各種形式的津貼、補貼、獎金以及實物等應納稅所得,并未與工資表收入合并計算納稅,造成少繳稅款。另一方面,支付外聘人員勞務報酬時沒有代扣代繳個人所得稅。一些高校為了提高自己的知名度,高薪外聘一些社會知名人士,如專家學者、主持人等,在支付其勞務報酬時,沒有依法代扣代繳個人所得稅?，F在很多高校都有外籍教師來華長期任教的情況,這就涉及到代扣代繳外國人個人所得稅的問題。有些高校財務人員對涉外人員代扣代繳個人所得稅的稅法規定不是很清楚,以為通過化整為零的方法就可以為外教合理避稅。殊不知這些外教在回到他們的國家后,他們國家的稅務部門還要對他們進行國內外收入應納稅額的匯算清繳工作,如果外教在我國取得的收入沒有繳稅就不能進行稅收抵免,也就是說這些外教還必須為在中國取得的收入向他們國家繳稅。結果是我國流失了應收稅款,外教也沒有少繳稅款,稅款白白流入到外教的國家。俗話說“肥水不流外人田”,外教的個人所得稅款一定要正確及時地代扣代繳;(4)高校因工程施工、銀行貸款、大宗物品采購等情況簽訂合同時,或與其他單位、個人簽訂各類租賃、承包、服務、培訓合同時,沒有計算繳納印花稅;(5)房屋對外出租是高校彌補經費不足、改善職工福利的重要途徑。收取租金時,高校沒有開具稅務發票,而是開具了行政事業性收費收據或者行政事業單位結算憑證,偷逃了相關稅費;(6)高校認為事業單位不需要繳納車船稅,高校屬于免征車船稅的范圍;(7)高校對不需用的不動產進行處置時,只繳納銷售不動產營業稅、城建稅、教育費附加以及地方教育費附加,沒有繳納土地增值稅和印花稅;(8)高校將自己使用過的應稅固定資產用來抵債或銷售發生增值不知道要繳納增值稅;(9)有經營收入的高校直接用會計利潤(經營利潤)計算繳納企業所得稅,不知道要按照稅法的規定對會計利潤(經營利潤)進行納稅調整后再計算繳納企業所得稅。

二、高校涉稅業務問題的解決建議

(1)提高領導干部對高校涉稅業務管理重要性認識。高校高層領導干部的態度對做好整個高校涉稅業務管理有著十分重要的意義。強化有關稅收政策的宣傳,并積極組織力量進行納稅輔導,使高校領導和財會人員掌握好相關稅收政策,強化納稅意識。聘請稅務部門對高校進行納稅鑒定,提高納稅意識。稅務部門應加強對高校領導和財務人員的稅法知識的宣傳普及工作,定期對高校財務涉稅人員進行培訓,建立辦稅人員管理制度,大力提高高校財務人員涉稅業務水平。形成一種高校領導帶頭學習稅法,財務涉稅人員正確執行稅法的良好氛圍。

(2)應明確高校非稅收入和稅收收入的范圍,加強票據管理。稅收收入是指應納稅收入,非稅收入是與稅收收入相對的一個概念。高等學校非稅收入主要包括:高等學校學費、高等學校住宿費、委托培養費、函大、電大、夜大及短訓班培訓費四個行政事業性收費項目。 “非稅收入”是財政收入的重要組成部分,更是高校收入的主要來源之一。高校非稅收入規范化管理,必須改變原有的收費模式,實行票款分離的辦法,實施“收支兩條線”管理,加強票據管理,清理收費項目,建立健全高校非稅收入規范化管理的制度。票據管理是非稅收入管理的源頭。票據是高校收入的法定憑證和會計核算的原始憑證,也是財政、物價、審計部門進行檢查監督的重要依據。因此,加強票據管理,有利于規范高校收費管理工作,保障收入及時、完整、足額實現并上繳財政;有助于從制度和管理上扭轉隨意占壓、挪用財政性資金的現象;有利于遏制自立收費項目、自定收費標準等亂收費行為。加強票據管理,首先要做好票據的“申購、領用、使用、核銷”等環節的工作,實行專人管理,建立完善的票據領購、核銷手續;嚴格執行有關的票據管理規定,力求票據與項目相結合、票據與收入相結合、票據與稽核相結合;同時,大力推進票據管理的網絡化,跟蹤每一張票據使用的具體情況,加強票據管理力度,逐步實現非稅收入票據管理網絡化、科學化、規范化。高校稅收征管難度較大的一個十分重要的因素就是票證不統一,財政收據、自制收據、稅務發票混用。要規范高校涉稅業務問題,必須按照規定辦理稅務登記,對于非稅收入應使用行政事業性收費收據,稅收收入使用稅務發票,接受稅務管理。高校應定期聘請稅務機關相關人員講解稅務發票知識和最近發生的涉稅案件,抽查有關會計憑證、收據、發票進行現場說法,高校財務人員應認真聽講并積極配合檢查,努力提高自身涉稅業務水平。

(3)高校應嚴格執行代扣代繳個人所得稅的法定義務。高校代扣代繳個人所得稅是稅法規定的法定義務,高校除了工資表中發放的項目還有其他另行發放的各種形式的津貼、補貼、加班費、監考費、閱卷費、勞務費、稿費、獎金以及實物等應納稅所得,應與工資表收入合并計算繳納個人所得稅。支付外聘人員勞務報酬時要代扣代繳個人所得稅,聘用外聘人員時首先要讓他們填寫基本信息表,然后復印他們的身份證,為以后代扣代繳稅款做好準備工作。高校教職工年所得12萬元以上或在兩處或兩處以上取得所得的,可以選擇一地自行向稅務機關申報所得并繳納稅款。應根據稅法規定的住所標準――習慣性住所和居住時間標準這兩個判定標準將外教劃分為居民納稅人或非居民納稅人,居民納稅人是指在中國境內有住所或者無住所而在境內居住滿一年的個人,非居民納稅人是指在中國境內無住所又不居住或者無住所而在境內居住不滿一年的個人。為了有效地行使稅收管轄權,我國根據國際慣例,對居民納稅人和非居民納稅人的劃分采用了各國常用的住所和居住時間兩個判定標準。屬于我國的居民納稅人,應就其來源于中國境內和境外的所得,向我國政府履行全面納稅義務,依法繳納個人所得稅;屬于我國稅法中的非居民納稅人,只就其來源于中國境內的所得向我國政府履行有限納稅義務,依法繳納個人所得稅。

(4)高校應重視印花稅的納稅問題。印花稅是以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所征的稅。印花稅由納稅人按規定應稅的比例和定額自行購買并粘貼印花稅票,并在印花稅票和憑證的騎縫處自行蓋戳注銷或花銷即完成納稅義務。因工程施工、銀行貸款、大宗物品采購等情況簽訂合同時,或與其他單位、個人簽訂各類租賃、承包、服務、培訓、產權轉移書據等合同時,均應按合同所載金額及相關稅率計算繳納印花稅。此外,如果高校有單獨核算的經營收入,則其設置的“其他營業賬簿”和取得的“權利許可證照”,均按5元/件貼花計稅,計入相關支出科目。印花稅雖然是個小稅種,但是稅基很大,稅法規定印花稅是輕稅重罰的稅目,因此高校應給予足夠的重視。

(5)高校應正確計算和繳納房產出租的應納稅款。高校房產出租的會計處理根據《營業稅暫行條例》、《房產稅暫行條例》、《城鎮土地使用稅暫行條例》的規定,高校自用的房產、土地免征營業稅、房產稅和城鎮土地使用稅。但高校將房產用于出租后,房產的使用性質已由“自用”變為“經營用”并產生了經營性收益,應當依法繳納營業稅、房產稅和城鎮土地使用稅以及相關稅費。同時根據《印花稅暫行條例》以及《印花稅暫行條例實施細則》的規定,如果高校出租房產時與承租人簽訂了租賃合同,應當按規定繳納印花稅。另外,高校將房產出租,還須按地方政府規定繳納“非轉經”占用費。一些高校由于地處沿街或鬧市,將一樓門面房對外出租;一些單位添置新的辦公用房,將原有的辦公場所對外出租。收取租金時,均應開具稅務發票,繳納營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅以及相關稅費。有些單位臨時租用高校的會議室舉行會議,租用操場開運動會高校通常會收取場地使用費。收取場地使用費時不應使用行政事業性收費收據或者行政事業單位結算憑證,而應開具稅務發票,同樣繳納營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅以及相關稅費。

(6)高校應按規定繳納車船稅。車船稅是對在中華人民共和國境內車輛、船舶的所有人或者管理人所征收的一種稅。2007年1月1日起實施的《中華人民共和國車船稅暫行條例》取消了原有公車免稅條款,在新條例中,除軍隊、武警專用的車船和公安、司法等部門警用車船免稅的規定以外,其他政府機關和事業單位使用的公車,都要按規定繳納車船稅。

(7)高校處置不動產應正確計算并繳納稅款。高校因各種原因對不需用的不動產進行處置時,除按規定繳納銷售不動產營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加外,還應繳納土地增值稅和印花稅。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。高校處置不需用的不動產時,除了繳納營業稅及相關稅費和印花稅外,只要取得增值性收入就必須計算繳納土地增值稅。

(8)高校將自己使用過的應稅固定資產用來抵債或銷售發生增值應繳納增值稅。根據財稅[2002]29號文規定,自2002年1月1日起,納稅人銷售自己使用過的應稅固定資產,或銷售自己使用過的屬于應征消費稅的機動車、摩托車、游艇,售價超過原值的,不論其是一般納稅人,還是小規模納稅人,均應當一律按4%的征收率減半征收增值稅,不得抵扣進項稅額。

(9)高校應按稅法規定對會計利潤(經營利潤)進行納稅調整,正確計算并繳納企業所得稅。有經營收入的高校(實行企業化管理的事業單位除外)企業所得稅的會計處理是以高校取得的生產經營所得和其他所得為征稅對象所征收的一種稅,企業所得稅具有計稅依據為應納稅所得額、應納稅所得額計算較為復雜、量能負擔、實行按年計征分期預繳征收等特點。有經營收入的高校(實行企業化管理的事業單位除外)在企業所得稅方面普遍存在的問題主要是未按稅法規定對會計利潤(經營利潤)作相應的納稅調整。由于《事業單位財務規則》與《事業單位、社會團體、民辦非企業單位企業所得稅征收管理辦法》中有關經營支出與納稅扣除的界定存在著較大差異,而不少財務人員不知道會計核算與稅收規定存在差異時要按稅法進行納稅調整這一規定,從而導致高校少繳企業所得稅情況的出現。因此高校財務人員應積極學習稅法知識,按稅法規定對會計利潤(經營利潤)進行納稅調整,正確計算并及時繳納企業所得稅。

三、結束語

高校領導和財務處人員一定要在思想上重視涉稅業務管理,強化內部監督和檢查,遇到涉稅業務問題認真積極解決。高校在涉稅業務處理上除會計部門自身嚴格把關外,還應加強內部審計工作,對憑證、賬簿、報表等實行定期審計,將不符合規定的財務予以內部遏制。同時通過外部審計監督體系,處理違規活動,提高涉稅業務水平,以利于稅款的及時足額繳納入庫和高校自身的健康發展。

參考文獻

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[2]劉金杰.關于高校非稅收入規范化管理的思考[J].會計之友,2007;8