地方法規范文

導語：如何才能寫好一篇地方法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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近日，陜西省十一屆人大常委會第二十六次會議表決通過了《陜西省公共信用信息條例》。據了解，這是全國第一部關于公共信用信息的地方性法規。

陜西省為何要出臺這一條例?這一條例將產生哪些影響?《法制日報》記者專程采訪了陜西省人大常委會法工委副主任趙建綱。

誠信建設亟待納入法律范疇

在趙建綱看來，市場經濟的根本是契約經濟，契約對雙方具有約束力，這樣才能讓市場經濟在一個良性的社會環境下有序發展。但是，在目前市場經濟發展過程中，商業欺詐、制假售假、商業賄賂、弄虛作假等現象屢禁不止。

“最可怕的是，這些誠信危機如瘟疫一樣，向社會其他領域傳播，學術造假、學歷造假、老人摔倒不敢扶、路見不平也不敢拔刀相助了。”趙建綱說。

那么，如何扭轉這種誠信危機?

“國外社會的信用信息十分被看重。究其原因是因為他們有完整的信用信息系統和有效的法律干預。”趙建綱說，“說白本文由收集整理了，如果一個人在信用方面出現污點，以后很多事就不好辦了。而今，在中國，這樣的信用信息體系也正在發揮著作用。”

“高速發展的網絡基礎為建立這樣的信用信息系統提供了硬件條件。”趙建綱說，“而信用信息系統又給信用社會的建立提供條件。在我們探索如何加強和創新社會管理時，應該借鑒一些信用信息體系發達國家的做法。我們過去所提的加強誠信教育沒錯，但是在利益驅動下，誠信因素在商業經濟中的排名已經越來越靠后。在這樣的環境下，僅僅靠誠信教育顯得有些單薄，法律的干預應該在誠信建設中發揮作用。另外，現在也是時候將誠信從道德范疇逐漸發展到法律范疇之中了。”

據趙建綱介紹，目前，全國各省區市都在積極探索誠信立法。2007年，廣東省人大常委會頒布了企業信用信息公開條例，這是全國第一個涉及企業信用信息方面的地方性法規。2009年，湖南省人大常委會也曾作出“關于大力推進社會信用建設的決議”。“從公共信用信息這個范圍來講，陜西省是第一個出臺地方性法規的，多數省市是以政府規章的形式進行規定的”。

信用信息實現條塊交叉統一

記者了解到，過去，與銀行發生信貸關系后，企業的工商、稅務、資產、擔保等信息都會被銀行記錄在案，而這些信息僅僅只能為銀行服務。如果政府部門或其他企業在與該企業合作前，想對這些信息進行了解，常常會因“這些屬于企業商業秘密信息”而被拒之門外。

而另一方面，政府各部門依據職責取得的信息歸各部門所有，零散并缺乏有效的整合。

據了解，《陜西省公共信用信息條例》將解決以上問題。不過，據趙建綱介紹，在審議《陜西省公共信用信息條例》時，在上述問題上也費了些周折。2010年7月，陜西省政府提出名為《陜西省企業和個人信用信息條例(草案)》的地方性法規草案，陜西省人大常委會對這一草案進行了初審。當時的審議意見集中在兩個重點上：地方政府與人民銀行的信用信息管理關系、政府信息中心與部門行業的信用信息管理關系。

“人民銀行實行‘條條’管理，主要從信貸方面建立企業和個人信用信息系統，并監督管理征信業；地方政府實行‘塊塊’管理，主要從社會管理方面建立企業和個人信用信息系統，為管理決策和社會服務。條條塊塊目標一致，都有建設社會信用體系的任務，但在誰是信用信息主管部門這一問題上存在爭議。兩個系統有互補性，銀行是一個專業性較強的封閉系統，各大銀行正在全國聯網；地方政府及部門的信用信息管理尚未形成規范的合作機制，相互關系一時還沒有厘清。”趙建綱說，另外，各部門之間的信息缺乏一個有效的歸集交換披露平臺和窗口。

經過一年多的修改與審定，這一地方性法規最后定名為《陜西省公共信用信息條例》。為了厘清各部門之間的責任權利，還專門增加了“行業信用信息建設”一章，在參照征信管理條例第二次征求意見稿的基礎上，明確了地方政府與人民銀行在信用信息管理方面的職責分工。

記者了解到，按照條例規定，解決條塊分

割問題的思路是，政府部門提供的公共信用信息系統為企業的信息披露搭建了—個有效的中樞平臺，整合了企業的各類信用信息，以便日后披露與各方共享。

不良信息不涉及個人隱私

“哪些信息應當予以披露是立法研究時的一個難點。個人隱私應當給預大力度的保護。”趙建綱說，隱私權敏感而又復雜，關鍵要劃清—個界限，這個界限就是有無被行政機關、司法機關處理的不良信息。行政處罰、司法判決和執行都是公開的，因而不良信息沒有隱秘性，也不屬于個人隱私。

據了解，按照條例規定，需要征集的信息包括企業基本信息、提示信息。提示信息包括法院判決和執行信息、欠繳稅收信息、勞動及社會保障信息、行政事業費和政府基金欠費信息、行政處罰信息、榮譽信息、行業禁入信息等。公共信用信息工作機構不得征集個人宗教信仰、基因、指紋、血型、疾病等信息；未經本人書面同意，也不得征集個人收入、存款、納稅數額、有價證券、不動產等信息。個人信息只限于企業高管人員、個體工商戶經營者和具有專業執業資格人員。這些限制不影響部門依法獲得專門信息，如公安機關頒發居民身份證有血型信息，今后還要有指紋信息；人民銀行有個人存貸款和資產抵押信息；房產管理部門有個人不動產信息；婚姻登記機關有個人婚姻情況信息。

條例中還規定了對有誠信不良信息記錄企業的處理辦法——有不良記錄的企業將被作為監督檢查的重點，3年內不授予榮譽稱號，兩年內限制或取消參加政府采購、政府投資項目資格。

“這個信息庫的目的不是褒也不是貶，只是做一個客觀信息披露平臺。這里披露的信息有紅有黑，目的就是為了能夠更全面地共享信息。如果—個企業黑色的不誠信污點越多，自然越阻礙企業的發展。所以，企業在進行不誠信經營時會有所顧忌。另外，我們過去常常見到，有的公司不停地換牌子，做砸一個牌子就申請注冊另外一套，其實換湯不換藥，還是在進行不正當、不誠信的經營。所以我們在征集信息的時候，需要征集企業的法定代表人、董事、監事、經理等高管的個人信息，以此來杜絕此類事情的發生。”趙建綱說。

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無證生產經營加工食品是廣大群眾反映的食品安全突出問題，也是近年來上海市人民代表食品安全執法檢查中反映的重點問題。經過多次調查研究和聽取意見，在《條例》中增加了關于“無證生產經營食品的治理”相關條款。采取“疏堵結合、分類施策、減少存量、嚴控增量”的方式實施分類管理，采取備案納管等方式做好“放管服”等各項工作，既滿

足市民日常生活需要，又必須加強食品安全監管。

1. 加強商業規劃和配套建設

區和鄉、鎮人民政府或街道辦事處應當按照方便群眾、合理布局的原則，完善區域商業規劃，加強住宅區、商務區、工業區等的餐飲服務配套建設，引導小型餐飲服務提供者改善經營條件，提高管理水平。

2. 實施分類管理

小型餐飲服務提供者從事食品經營活動，應當依法取得食品經營許可，并遵守食品安全法律、法規、規章和標準的要求。未取得食品經營許可，但經營食品符合食品安全衛生要求、不影響周邊居民正常生活的小型餐飲服務提供者，應當向所在地的鄉、鎮人民政府或街道辦事處辦理臨時備案。

3. 實施聯合監管

鄉、鎮人民政府或街道辦事處應當將備案信息通報所在地的區市場監督管理、環境保護、房屋管理、消防安全、城市管理行政執法等部門，相關部門應當按照各自職責加強對小型餐飲服務提供者的日常監管。小型餐飲服務提供者未依法取得食品經營許可或者未辦理臨時備案從事食品經營活動的，由上海市食品藥品監督管理部門或者區市場監督管理部

門沒收違法所得、違法經營的食品和用于違法經營的工具、設備、原料等物品；違法經營的食品貨值金額不足1 萬元的，并處1 萬元以上5 萬元以下罰款；貨值金額1 萬元以上的，并處貨值金額5 倍以上10 倍以下罰款。

4. 明確小型餐飲服務提供者的“退出機制”

小型餐飲服務提供者違反環境保護、房屋管理、消防安全、市容環境衛生管理等法律、法、規章規定的，由相關部門依法進行處理，并將信息告知所在地的鄉、鎮人民政府、街道辦事處，由其注銷臨時備案。

加強網絡食品經營新業態的管理

總結《上海市網絡餐飲服務管理辦法》實施的情況，落實上海市人大代表食品安全執法檢查的意見建議，并回應社會各方關切，《條例》對網絡食品經營做出了以下規范：

1. 建立網絡食品交易第三方平臺備案制度

（1）在上海市注冊登記的網絡食品交易第三方平臺提供者，應當在通信管理部門批準后30 個工作日內，向上海市食品藥品監督管理部門備案，取得備案號。

（2）在外省市注冊登記的網絡食品交易第三方平臺提供者，應當自在上海市提供網絡食品交易第三方平臺服務之日起30 個工作日內，將其在上海市實際運營機構的地址、負責人、聯系方式等相關信息向上海市食品藥品監督管理部門備案。

（3）通過自建網站交易的食品生產經營者，應當在通信管理部門批準后30個工作日內，向所在地的區市場監督管理部門備案，取得備案號。實行統一配送經營方式的食品經營企業，可以由企業總部統一辦理備案手續。

2. 細化網絡食品經營者許可和信息公示制度

網絡食品經營者應當依法取得食品生產經營許可，并按規定在自建交易網站或者網絡食品交易第三方平臺的首頁顯著位置或者經營活動主頁面醒目位置，公示其營業執照、食品生產經營許可證件、從業人員健康證明、食品安全量化分級管理等信息。相關信息應當完整、真實、清晰，發生變化的，應當在10 日內更新。

3. 明確網絡食品交易第三方平臺提供者的管理責任

《食品安全法》中規定了第三方平臺的實名登記入網審查違法行為報告三項管理責任，在此基礎上，《條例》增設了制定準入標準、開展抽樣檢驗、平臺上的食品經營行為及信息進行檢查、公示入網食品經營者的食品安全信用狀況等四項要求。

4. 強調第三方平臺提供者對入網食品經營者的事后監管責任

網絡食品交易第三方平臺提供者發現入網食品經營者存在未經許可從事食品經營、經營禁止生產經營的食品、發生食品安全事故等嚴重違法行為的，應當立即停止為其提供網絡交易平臺服務。

5. 增加網絡食品配送管理的衛生規范要求

從事網絡交易食品配送的網絡食品經營者、網絡食品交易第三方平臺提供者、物流配送企業應當遵守有關法律、法規對貯存、運輸食品以及餐具、飲具、容器和包裝材料的要求，并加強對配送人員的培訓和管理。從事網絡訂餐配送的，還應當遵守本條例第三十九條的規定。

完善食品安全風險監測和風險評估體系建設

食品安全風險監測、風險評估和風險交流是食品安全監管的重要措施和方式，也是上海市食品安全監管十多年來形成的重要經驗。

1. 相關職能部門責任調整

《條例》明確，上海市衛生計生部門依據國家食品安全風險評估的要求，負責組織上海市食品安全風險評估工作，成立由醫學、農業、食品、營養、生物、環境等方面專家組成的上海市食品安全風險評估專家委員會，進行食品安全風險評估。

2. 增加出入境檢驗檢疫部門的相關工作職責

上海市衛生計生部門應當會同上海市食品藥品監督管理、質量技術監督、農業、出入境檢驗檢疫等部門，根據國家和上海市食品安全風險監測和風險評估工作的需要，加強食品安全風險監測和風險評估能力建設，建立和完善食品安全風險監測和風險評估體系。同時，根據國家食品安全風險監測計劃和實際情況，制定、調整上海市食品安全風險監測方案，

報國務院衛生計生部門備案并實施。

3. 強化對食品安全風險評估結果的應用

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1、地圖龜比較神經質，所以最好不要頻繁變換環境，不要今天放這里明天放那里，要讓它固定呆在一個地方，讓它眼前的景物固定住，它才有歸屬感、安全感，這樣情緒才能穩定。最好放在安靜的地方，不要放在比如像大門口這樣人流活動多的地方。選好一個地方就不要換了。

2、水深要過背，中間放個曬臺讓它游泳累了好休息。它不吃素，就吃葷的。注意換水溫差不要太大，用雙手試著老水和新水溫度要一樣，這點非常重要。地圖龜愛曬背，可以放在一天內有光照的地方養。注意早晚溫度不要變化太大，不要暴曬和吹冷風。不能把它放自來水管下沖。

3、剛買來可以靜養一段時間，就是放在那里不要管它，不喂食，不要總拿著它玩，讓它呆幾天。新水要晾過24小時以上才能給它換，一般夏天它吃得多拉得多，就1、2天換水一次，現在秋天了，吃得少活動少，就3、4天換水就行。剛來的這幾天龜龜不習慣，慢慢的才能適應。

（來源：文章屋網 ）

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1引言

 

隨著滴滴打車軟件的普及，在發展過程中也面臨了很多的爭議，滴滴打車推出的滴滴專車活動是否為黑車披上了更好地外衣，而滴滴專車也是否違法了相關的法律法規的要求呢?以下將針對這些問題進行討論。

 

2滴滴打車在法律法規中受到的爭議

 

在滴滴打車軟件的普及過程中，由于利用這個軟件可以給用戶和司機提供一定的福利，并且使用滴滴打車每公里的價格會低于同等程度出租車的價格，而滴滴打車的風靡在為人們帶來便利的同時也引起了部分司機的不滿。在2014年8月退出了滴滴專車服務，專車服務給了用戶更高的福利和補貼，而“專車”二字也使得滴滴打車被推上了輿論的風口浪尖。而在這時很多地區的交通管理部門下發了關于“專車”的通知，認為不屬于汽車租憑企業所有的汽車屬于非法運營，并且這種運營的方式也有可能帶來危險。

 

3滴滴打車在法律法規方面的適用

 

滴滴打車在2014年面臨了很多爭議，這些爭議部分都說滴滴打車違反了相關的法律法規的要求，認為違反了《出租汽車經營服務管理規定》，并且隨著專車的逐漸增多，對于傳統的出租車是一個很大的沖擊，這個沖擊也誘使了后續多起有關于滴滴打車的事件的發生。因此討論有關于滴滴打車如何才能在法律法規方面得以適用也有著重要的意義和作用。滴滴打車在法律法規方面的使用需要在多個角度上進行思考和認識，這種新型的出行方式真的會對社會產生一定的影響嗎，產生的消極影響是否大于積極影響呢，而滴滴打車是否真的違反了相關的法律法規呢，這些問題都需要我們進行思考。

 

3.1滴滴打車發展趨于完整化

 

隨著社會的發展以及競爭市場的淘汰制度下，很多的打車軟件已經漸漸地退出了市場，而滴滴打車以絕對的優勢占據了該行業的頂尖位置，這和自身的不斷反省和改變是離不開的。滴滴打車隨著社會的發展也趨于完整化，這種轉變和方式也漸漸地貼合了相關法律法規的方向，使滴滴打車不會產生過多的爭議和事端。滴滴打車在發展過程中逐漸開發了很多的項目，并且也使得打車這件得一氣呵成，節省了很多的時間成本。另外在傳統的出租中，規則過于死板，但是利用滴滴打車出行可以與他人拼車，這樣不僅僅可以提高司機的拉人效率，同時也可以為顧客和用戶省錢，這種方式打破了傳統的出租形式，因此這些改變引發了很多的爭端。但是隨著滴滴打車的完整化發展，在登記專車的過程中流程更加詳細，這樣不僅僅防止了黑車披著專車的外衣進行運營的同時，也保證了乘車人員的安全問題。而相關汽車的運營法規中就可以更好的避免矛盾的產生，對司機和用戶的人身安全是一種保護，也是對消費者以及司機權益的保護。由此可見，滴滴打車發展趨于完整化可以更好地促進該打車軟件和相關法律法規的適應，讓相關管理者看到滴滴打車軟件中背后蘊含的新型創意的力量。

 

3.2專車平臺資質許可

 

隨著滴滴打車的發展，不難發現，滴滴打車用他的服務和創新得到了大眾的支持，并且在支持的同時也取得了很好的成績。在2016年滴滴打車公布了上一年的訂單數目，訂單數目已經超過了14.3億。這個好成績與滴滴打車領導者的管理和控制是分不開的，這種互聯網與生活相結合的方式已經越來越多的走進了人們的生活。而在這種情況下，滴滴打車也解決了在2015年發生的專車爭議事件，在更改了圖標之后，滴滴公司主辦的《共享經濟下的約租車(專車)模式上海創新和探索》中，由上海市交通委正式宣布了滴滴打車獲得了專車平臺經營資格的許可。這個許可的頒布不僅僅體現了滴滴打車的成長，同時也體現了滴滴打車的法律法規方面的適用，在面對有關于法律方面的爭議時，滴滴打車不僅僅推出了更好的福利活動，同時也用自身的創新精神證明了網絡與生活的結合的正確性。與此同時像滴滴打車這類的打車平臺也向人們證實了創新精神的重要性。

 

3.3政府的支持

 

隨著滴滴打車的成長，有關政府也肯定了新型運營平臺的可行性，同時也對滴滴打車這類軟件進行了支持，肯定了這種新型打車平臺的高效性和人性化。將每個爭議進行吸收和整改的過程中，滴滴打車都在成長，并且在這個過程中，也反映了當下經濟時代的各項需求，我們不僅僅需要傳統的運營方式，同時也需要新型的運營平臺。得到了政府的支持之后滴滴打車應該更全全面的優化運營過程中存在的問題和漏洞，并且需要化反對和質疑為力量，督促自身更好的發展。在利用該類平臺軟件的時候，需要對司機以及車輛的合法性進行審核，從而可以確保用戶在使用過程中的安全，并且加強監督，防止違反規定的行為的出現和蔓延。

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2、電冰箱使用的電源應為220伏、50赫茲單相交流電源，正常工作時，電源波動允許在187~242伏之間，如果波動很大或忽高忽低，將影響壓縮機正常工作，甚至會燃燒壓縮機。

3、冰箱應使用單相三孔插座，單獨接線。注意保護電源線絕緣層，不得重壓電線，不得自行隨意更改或加長電源線，沒有接地裝置的用戶，應加裝接地線，設置接地線時，不能用自來水和煤氣管道做接地線，更不能接到電話線和避雷針上。

4、開始使用時要減載運行，因為新機器的運動部件有一個磨合過程。運轉一段時間以后再加大量，這樣能延長冰箱，冷柜的壽命。

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關鍵詞：區域規劃；地方經濟；房地產

2009年以來我國先后批復了《黃河三角洲高效生態經濟區發展規劃》、《關于支持福建省加快建設海峽西岸經濟區的若干意見》、《關中－天水經濟區發展規劃》、《江蘇沿海地區發展規劃》、《橫琴總體發展規劃》、《遼寧沿海經濟帶發展規劃》、《促進中部地區崛起規劃》和《中國圖們江區域合作開發規劃綱要》8個規劃，出臺速度前所未有。隨著區域規劃對地方政府的經濟的帶動作用，地方房地產業發展也出現了如火如荼的局面，成為地方發展的強勁動力。

一、區域規劃概述

區域規劃是為實現一定地區范圍的開發和建設目標而進行的總體部署。中央出臺的區域發展規劃，除提業優惠政策外，更重要的是為地方政府打開了土地開發引資的大門。區域規劃首先帶動部分城市的房地產開發，房價上漲，便可實現后續的招商引資。房地產和區域發展其實是相輔相成的，區域發展必然要尋找一些先導產業發揮帶動作用，房地產便是其中之一。

只有當項目產品在二級市場上交易活躍的時候，房地產和區域經濟的后續發展才有源源不斷的資金動力。區域振興規劃無疑也是助推市場活躍的強心劑。

作為調整經濟結構和促進產業轉型升級的重要一環，國家在去年陸續出臺了多項區域經濟振興規劃。隨著相關規劃的實施，規劃給區域發展帶來新動力，區域經濟有望成為新的經濟增長點。其中，房地產與其他產業的發展有望相互促進。

區域振興規劃實施后，國家和地方大量的投資項目將跟進，這對當地經濟發展的推動作用是實質性的，但并非立竿見影。需要大量前期投資和基礎設施建設作為鋪墊。部分城市的區域振興規劃引起的過度炒房應當警惕。這些規劃的實施對當地經濟發展和相關產業的培育將產生巨大影響，但同時也成為了主題投資的熱點，吸引了樓市和股市的投資者競相介入。在這種背景下，房價出現一定程度上漲可以理解，但過度炒作形成較大泡沫將遏制地方經濟的健康發展。

二、區域規劃對地方房地產經濟的影響

區域規劃在刺激地方經濟之前，首先激活了當地的房地產市場。目前多數炒房者紛紛踩著區域規劃制訂的時點，介入相關地區的房地產市場。大到國家級區域規劃，小到新地鐵線路投建方案，都被炒房者視為投資良機，體現了區域規劃對區域樓市的明顯帶動和提振作用。

（一）區域規劃改善當地基礎建設的同時也引起了房價的快速上漲區域規劃的影響是長期的。區域房地產潛在價值提升，可以吸引外地資金進入，加速該區域開發。不過，近期部分地區房價因區域規劃而被過度炒作，這無疑是對未來發展的透支，也可能引起政策制訂者的警惕。

2009年11月，國務院批復《關于調整天津市部分行政區劃的請示》，同意撤銷天津市塘沽區、漢沽區、大港區現行建制，設立天津市濱海新區行政區。隨后的三個月，濱海新區房價累計漲幅超過50%：今年1-2月累計成交11591套，同比增長39.7%。

2010年1月初，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》頒布，海南房地產和土地價格不斷攀升。隨后的一個多月內，海南主要城市房價漲幅超過100%。

（二）區域規劃是房地產持續穩定發展的基礎，但不應成為短期投資炒作的對象如果瘋炒一陣房地產，最后造成房地產巨大泡沫的話，區域振興必將大打折扣。理論上來講，區域性發展規劃作為一種刺激和拉動經濟的工具，短期內能創造出一個洼地，吸納各種要素進入并加快流動，從而迅速催生資本聚集效應。但區域性發展規劃一旦成了一件人人都在賭運氣的標的，就非常容易背離實際，陷于概念性的炒作，由此必定形成一個巨大的流動性漩渦。而房地產作為資本增值和發展突破的首選項，首當其沖會被拖入。縱觀近些年許多區域崛起的現實，房地產不連跳幾個臺階、基礎設施建設不突飛猛進、城市化推進節奏不加快，區域經濟一定是不會有起色的。于是，區域性發展規劃與房地產業發展機會、區域經濟與房地產業部門經濟，就直接劃上了等號。如果不能扭轉這種極端錯了位的聯系，后果是很難設想的。

（三）區域規劃成為地方房地產泡沫的直接誘因已經看到，一些地區在剛剛拿到批文之后，當地房地產市場已然如一鍋煮沸的開水，各路資本紛紛殺奔而去，價格隨即扶搖直上。上一次海南島房地產泡沫破滅，一個最主要的原因，就是這種錯覺造成的。官方給了大量的扶持政策要建設特區，結果那里卻變成了房地產投資樂園，一類大資本在那里倒賣土地，另一類小資金就在炒賣房屋。實業沒有做起來，大多數資本都在鉆投機取巧的空子。因為流動性漩渦的作用，土地、房屋的價格受到劇烈攪動，變得嚴重脫離實際，在缺少真實性需求支持的情況下，最終摔了個粉碎。

包括海南等新近拿到規劃批文的區域，在迎來又一輪歷史性機遇的同時，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了，"概念性炒作危機"陰影卻始終沒有走遠。盡管有人認為，眼下的市場已不是當年的初級形態，以前的悲劇當不致重演。但我認為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規劃存在，流動性漩渦就一定要出現。原因在于，當前的中國市場并不缺少流動性。在今天，無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區域注入，這對于各個準備起步的區域板塊的撬動是很明顯的。

三、地方房地產業良性發展的對策與建議

要防止此類房地產熱，先得設法使盲目性、一窩蜂似的"規劃熱"冷卻下來。區域性規劃，并非越多越好，要寧缺毋濫，不宜鼓勵競相"要規劃"的風氣。經濟發展受諸多因素影響，核心的一點是，大到一國，小到一地，都需要以結構合理、需求堅實的產業基礎做后盾。區域經濟是許多部門經濟的集合，是一種結構性、同步性、綜合性和協調互補性的經濟形態，我們需要加強一種可持續性的區域發展營造意識，力避急功近利的心態。

（一）適度控制房地產投資規模

在全社會固定資產投資總規模中，房地產投資應占多大比例需要認真研究。事實證明，房地產投資占全社會固定資產總投資的比重如果過高，一定會產生泡沫，很多城市在年所經歷的房地產市場巨變都與此有關。而如果房地產投資比重過低，不僅不能夠滿足居民的住房需求，而且會對城市發展造成不利影響。因此保持適度的房地產投資規模，是政府調控房地產市場的首要環節。要研究一個城市房地產業與經濟社會發展大局的關系，從中找出規律，努力把握好這個比例關系，如此，房地產市場供求才能大體平衡，房地產市場才能穩定發展。

（二）加強對規劃全程的監督控制對于區域發展規劃戰略，決策層也要對規劃落地全程予以監督控制。在規劃推進的過程中，必須嚴格控制土地、資金兩類要素的投放。

因為有政策傾斜和照顧，預計這兩類要素的投放將會拉開一個極大口子。如果兩者投放不夠合理，甚至失去控制，在市場層面就會導致炒地、炒房的惡果。

（三）加強區域內調控政策的穩定性和連續性房地產市場調控是政府穩定房價的手段。但由于房地產是關系百姓居住生活的大事，是對國民經濟具有廣泛影響的行業。因此，必須要在調控中保持政策的穩定性和連續性。如果在執行中忽松忽緊，忽冷忽熱，就會在解決老問題中產生或留下新問題。在一個區域規劃體系中，有很多產業部門需要政策惠及，但房地產業是最不應該受到關照的，更不能被當成特殊產業來對待。放眼全國看一看，現在不僅流動性充裕的地方，房地產經濟很發達，連很多流動性并不充裕的欠發達地區，亦如此。因此房地產業本就該被排除在一攬子區域規劃措施之外。

參考文獻：

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關鍵詞 房地產；開發成本；歸集；分配

隨著我國經濟的快速發展，房地產行業也迎來了快來發展時期，為了適應消費者多樣化的需求和滿足公共配套的需要，房地產開發企業的開發產品的品種也越來越多樣化。這就要求房地產開發企業將開發成本在各個成本核算對像之間進行合理的歸集和分配，以滿足企業成本管理和控制、利潤計算以及稅務檢查等各方面的需要。

1. 房地產企業成本核算對像的確認原則

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的開發產品所支出的全部成本費用，主要包括土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎設施配套費用、公共配套費用以及開發間接費用等。為了有效的將各項成本費用在各成本核算對像之間進行合理的歸集與分配，首先應確定整個開發項目的成本核算對像，開發產品成本核算對像是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發成本費用而確定的費用承擔者，成本核算對像的確定應遵循五個主要的原則。

1.1 開發產品能否對外銷售的原則。開發產品能夠對外銷售的，須作為單獨的成本核算對像；不能對外銷售的產品，首先要作為過渡性成本對像歸集和分配成本費用，然后再將其相關的成本按一定的方法在能夠對外銷售的成本核算對像中進行分配。

1.2 分類進行歸集的原則。對于同一開發地點、開工與竣工時間相近、產品結構類型相近的開發產品，應作為一個成本核算對像進行成本歸集與分配。

1.3 區分不同開發產品功能的原則。開發項目內的開發產品，其具有不同的功能，不同的用途，須作為獨立的成本核算對像進行成本核算。

1.4 區分開發產品成本差異的原則。開發項目內的開發產品，其成本存在較大差異的，應作為不同的成本核算對像進行成本核算。

1.5 區分開發產品的權益主體差異的原則。屬于受托代建或多方合作開發的開發項目，確定成本核算對像時要區分不同的權益主體。

2. 房地產開發成本的歸集與分配方法

在確定好成本核算對像之后，須按一定的方法將開發項目的成本費用在各個核算對像之間進行合理的歸集和分配。由于房地產開發成本的多樣性和復雜性，其成本費用歸集和分配的方法也存很多方法，但是開發成本費用歸集與分配的總原則為：直接成本費用可以直接計算進入各成本核算對像的開發成本中，按照成本對像收益的原則和會計配比原則進行分配。

2.1 土地成本的歸集與分配方法

土地成本指為取得土地使用權而發生的各項費用，包括土地出讓金、契稅、耕地占用稅、拆遷補償支出和拆遷安置支出等。其收益對像一般包括取得土地使用權的各項計容建筑項目；未支付土地出讓金的地下不計容的項目一般不為土地成本的收益對像。土地成本收益對像可以通過土地出讓合同進行界定劃分。

由于土地成本主要依據占地面積計費收取，因而其分配依據為占地面積；按房地產開發成本核算對像的實際占用土地分攤土地成本。實際支付土地成本時，先歸集在“房地產開發成本―土地成本”賬戶的相應明細賬戶，待房地產項目竣工結算時，按照各成本核算對像的實際占用土地分配土地成本。涉及到開發項目分期開發的，應先將土地成本按占地面積在各期之間進行分配，然后將每一期的土地成本按其內的成本核算對像的建筑面積進行分配。計算公式為：各收益對像土地成本=某開發期的土地成本÷該開發期的總建筑面積×該開發期內各收益對像建筑面積。由此，計算得出各個成本核算對像的土地成本。

2.2 前期費用的歸集與分配

前期費用是指房地產開發項目前期工程所發生的各項費用，包括“七通一平”、規劃設計、勘察、測繪、環評費、預算編審等支出。在確定前期費用的收益對像時，應充分分析前期費用的屬性、計費依據、收益范圍，以確定每一項前期費用的收益對像。一般情況下，總體規劃設計費、景觀設計費、煤（燃）氣外線設計費、房屋面積測繪費、放線費、室內環境監測費、以及煤（燃）工程監理費的收益對像應屬于計容建筑項目的成本核算對像；其他前期費用的收益對像包括所有的成本核算對像。

前期費用能夠分清成本核算對象的，可直接計入各個成本核算對象的成本；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的，可先進行歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象，將各項前期費用在其受益的成本核算對像內進行分配，計算公式為：各個成本核算對像應分攤的前期費用=各項前期費用÷該項費用收益范圍內各個成本核算對像的建筑面積總和×各個成本核算對像的建筑面積。

2.3 建筑安裝費用的歸集與分配方法

建筑安裝費用是指房地產開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程的總成本費用，主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內裝修工程費等。其收益對像為直接受益的各個成本核算對像。

建筑安裝費的大部分項目為直接接性費用，能夠區分成本核算對象的，直接根據工程決算將成本在收益的成本核算對象中歸集。而對于各個成本核算對像共同收益的建筑安裝費，比如幾個工程一并招標出包的，應在工程完工結算時，按收益的每個成本核算對像的建筑面積進行分配。建筑安裝費用按照各個成本核算單位的收益情況，直接記入各成本核算對像的開發成本。

2.4 基礎設施配套費的歸集與分配

基礎配套費是指開發過程中所發生的各項基礎設施支出，包括開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程支出。在確定基礎設施配套費的收益對像時，應逐項分析每一項基礎配套費的屬性、計費依據、收益范圍，確定每一項費用的收益對像。

基礎設施配套費的分配依據為規劃建筑面積。能分清成本核算對象的，應直接計入各個成本核算對象的“配套設施費”；不能分清成本核算對象的，應先由“開發成本―配套設施開發”進行歸集，再分配計入各個收益的成本核算對象。

2.5 公共配套設施費的歸集與分配方法

公共配套設施是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施，如居委會、幼兒園、派出所、物業用房、消防、鍋爐房、公共廁所等設施的支出。其特點是不能有償轉讓，收益對像為開發項目內的成本核算項目。

2.6 開發間接費用的歸集與分配

開發間接費是指開發現場管理機構為開發房地產項目所發生的各項間接費用，包括現場管理人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等。其收益對像為開發項內的各個成本核算對像。

開發間接費用的分配依據為建筑面積，直接將開發間接費用在其受益的成本核算對像內進行分配，計算公式為：各個成本核算對像應分攤的開發間接費=各項開發間接費用÷項目建筑面積總和×各個成本核算對像的建筑面積。費用發生先在“開發成本―開發間接費”賬戶中進行歸集，待項目竣工時，按成本分配方法分配記入有關開發成本對像。

3.總結

成本費用的歸集和分配，是房地產企業成本核算中最為重要的一個步驟和環節，其歸集和分配的完整性和合理性對于核算對象成本分配的合理性至關重要。隨闐房地產企業的成本核算的不斷發展和完善和房地產企業的不斷探索和實踐，相信房地產開發成本費的歸集與分配將會更加趨于合理和完善！

參考文獻：

[1]蔡少優《房地產業涉稅疑難問題解析》中國稅務出版社

[2]楊文國《房地產業財稅操作與稽查實務》經濟科學郵版社

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摘要：本文通過對地下空間實際開發建設的各功能進行空間需求細分研究，綜合判斷總體開發規模，規模論證，集中分析商業規模的論證。

中圖分類號：F291.1文獻標識碼：A 文章編號：

1.前言

萬博商務區位于番禺區北部，長隆旅游度假區東側。規劃地鐵7號線經過該區，設有萬博中心站（鶴莊站）。總用地1.49平方公里。是廣州首個地面地下統籌規劃設計與開發實施的地下空間綜合開發項目。國內外城市中心區地下空間需求量預測工作尚處于研究探索階段, 還沒有形成一整套系統的需求預測方法，以下是我們對城市中心區地下空間需求量預測的一些常識及探討。

區位圖：

2.技術思路

通過對地下空間實際開發建設的各功能進行空間需求細分研究，綜合判斷總體開發規模。地下交通、市政設施屬于公共設施范疇，且不需計容，規模論證集中分析商業規模的論證。

3.詳細規模論證

3.1地下交通設施規模論證

地下交通設施包括地下道路、地下停車、地下通道、地下軌道四項，規模約138.78萬平方米。

地下道路規模為13.88萬平方米 。據《廣州市番禺區萬博中央商務區控規補充交通規劃咨詢》報告結論，萬博中央商務區的小汽車出行占機動化方式比例為28.5%；經測試地下環路系統建成后利用率相對較高，能承擔較多地區進出交通，有效降低地面道路交通壓力，改善地面道路交通運作秩序。

地下停車規模為120萬平方米。根據《廣州市建設項目配建停車位指標》,本區屬于B區范圍，機動車停車數按照0.8-0.9個/100㎡計算，非機動車停車數按照1個/100㎡計算。停車位約3.79萬個，非機動車停車位約4.2萬個。，建議機動車停車位的50%-80%采用機械停車方式，地下室建設量可減少約50%-70%的建筑面積。

地下通道規模為4萬平方米。根據萬博地下空間人流的特點，地下通道設于負一層及負二層。萬博大道、漢溪大道地下十字型人行公共通道作為地鐵疏散的主要通道，人流量大，因此主公共通道寬度不少于15M，局部為下沉廣場處擴大為18M。

3.2地下市政設施規模論證

地下市政設施包括了地下市政站場及綜合管溝兩項內容，規模約3.94萬平方米。

地下市政站場規模為1.7萬平方米。根據《萬博商務區市政詳細設計》，規劃范圍內共需設置5個地下市政站場，包括：雨水沉淀池，規模為800平方米；

中水處理站，規模為200平方米；2處隧道雨水提升泵房，規模為535平方米；

真空垃圾處理站，規模為1800平方米；

地下綜合管溝規模為2.24萬平方米。萬博核心區對各種復雜的管線統籌布局思路為：沿整個核心區內設有綜合管溝，其余外部地區采用管道直埋的方式。

由于地下可利用空間有限，既要考慮進入綜合管溝的管道種類、數量，還需考慮管溝外在敷設條件，綜合確定管溝尺寸為： B*H=8.9*6.0。管溝總面積約2.24萬m2 。

綜合管溝圖：

3.3地下商業規模論證

地上與地下平衡發展的方法推測—商業規模積約20萬-41萬。根據研究日本中心區地下商業開發面積與地上面積存在1:10-2:10的關系（根據上海科學技術委員會課題研究），具體規模與地鐵站點、地質及服務人口也有關。由于萬博地區地下商業主要集中在地鐵站點附近，即核心區內，因此，若以核心區地上面積為計算基礎，則地下商業面積宜為：207×0.1-207×0.2=20.7- 41.4萬平方米 。

類比法方法推測—商業規模積約45萬。目前我國城市副中心地下商業規模均在40萬-45左右，根據“廣州市總體發展戰略規劃2010”萬博地區定位為城市副中心，發展城市副中心是解決城市擁堵即區域發展不平衡的重要措施，目前，我國城市副中心的開發建設多集中在大城市，匯總如下；

萬博商務中心地下空間綜合開發規模表如下：

加空間疊加圖：

4結論

萬博商務區規劃37.9萬平方米地下商業規模，在總體允許的范圍內中等偏高，建議關注商業的運營與開發，增加與主城區的公共交通聯系，增加與周邊旅游服務功能區域的聯系與城市功能的相互支撐。

地下空間需求量預測工作探索階段，規模論證地下空間開發利用的規模與城市經濟發展水平、地面功能、地質條件、地下鐵路等均有影響。

隨著科技和經濟的發展，城市的發展日益加快，城市土地可利用資源不斷減少，用有限的的土地取得合理的建設容量，同時保持開敞空間。為實現這一目標，地下空間的開發和利用顯得尤為重要，尤其對其規模的探索與其運營開發息息相關，我們將孜孜不倦的繼續探索。

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【關鍵字】房地產權屬；檔案；規范化管理

1 房地產權屬檔案的特點

1.1 房地產權屬檔案信息的動態性和歷史延續性

房屋的新建、拆除、翻改、擴建、滅失日趨頻繁，土地分割、合并等房地產變更又不可避免，因而房地產權屬處于不斷轉移和變更之中，具有極強的延續性和動態性。

1.2 房地產權屬檔案信息的真實性

房地產權屬檔案是產權沿革的歷史記錄，這種記錄必須與實際相符，記載的產權人、產權范圍必須清楚，才能在產權審核和排解產權糾紛中起到憑證和查考作用。

1.3 房地產權屬檔案信息的完整性

1.3.1 房地結合?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第六條規定，房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

1.3.2 圖檔結合。房屋產權圖上的產權界限和房屋墻界結合起來判斷，能反映墻的歸屬，防止產權糾紛。只有圖檔結合才能把產權真正反映清楚。

1.4 房地產權屬檔案信息的價值性

房地產屬于不動產，價值高，在單位和個人的財產構成中占有重要的地位。因此，產權檔案屬于財產檔案，含金量高。產權檔案的有無、保管的好壞、記載的是否準確全面，將關系到產權人的經濟利益，將對產權人產生巨大影響。

1.5 房地產權屬檔案信息的法律性

由記載房屋所有權歸屬的憑證材料組成的產權檔案具有法律效力，是房地產管理部門和人民法院確認房屋產權、處理房地產糾紛的重要依據。

1.6 房地產權屬檔案信息的地域性和局部性

由于房地產受地理環境的影響，所以其分布在全國不同的省、區或同一城市中的不同地域，而且分布的狀態并不呈現出整體狀態，而經常是局部分布狀態。所以房地產權屬檔案信息也反映出地域性和局部性的特點。

1.7 房地產權屬檔案的權威性

由于房地產權屬檔案具有的特點形成了社會及機關內部工作對其利用的權威性。

2 房地產權屬檔案管理中面臨的問題

2.1 收集方式單一

近年來，房地產越來越多地參與到各種經濟活動中，如企業改制、資產重組、房產買賣、交換、繼承、抵押等，每當有涉及房地產產權的活動發生時，都會產生相應的產權文件資料。這些文件材料是房地產產權檔案必需的組成部分，其重要程度與業已歸檔部分相當。而實際情況是，由于產權檔案數量與日俱增，房產權屬變動越來越頻繁，許多檔案人員沒有時間和精力去收集權屬檔案，只是機械地接收登記部門移交的檔案，以至于許多該歸檔的產權檔案未能及時歸檔。

2.2 接收制度不健全

房屋產權檔案有其特殊性，它以權屬登記檔案為主體，除此之外，還應包括測繪交易、拆遷、調產以及在處理房地產糾紛活動中形成的有關文件。而這些材料分屬于同一房地產管理部門的各職能部門。由于缺乏檔案接收制度，這些部門在產權檔案形成后，往往留在本部門使用，即使移交給產權檔案管理部門，在時間上也往往嚴重滯后了。

2.3 對特殊載體的產權檔案不夠重視

隨著科學技術的發展，產權檔案除了傳統的紙質檔案以外，還包括錄音、影像、磁盤、光盤等載體的檔案。這些材料是產權檔案的重要組成部分，同時也在實際工作中起著不可替代的作用。但在實際工作中，產權檔案管理部門對這些特殊載體的檔案收集不力，使這些檔案不僅沒有得到特殊的管理，甚至沒有被當作檔案來保管；產權檔案管理人員由于沒有管理這類檔案的經驗，也不愿意接管；再者，檔案庫房達不到管理特殊載體檔案的要求，即使這些檔案集中到檔案管理部門，也得不到更好的管理。由此導致產權檔案在內容上不夠完整，在載體上不夠豐富。

3 加強房地產權屬檔案規范化管理應采取的有效方法

3.1 規范房地產權屬檔案的收集范圍，保證文件材料的齊全完整

全面、準確是有效發揮房地產權屬檔案作用的基礎和前提，只有全面，才能滿足用戶需要，只有準確，才能保障利用價值。因此，必須規范檔案資料收集整理工作。首先，應確保房地產權屬檔案的完整，按照《城市房地產權屬檔案管理辦法》的規定，將下列五個方面的文件材料歸入房地產權屬檔案：（1）房地產權利人、房地產權屬登記確權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關部門的證明文件。（2）房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖，房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。（3）房地產產權登記工作中形成的各種文件材料。（4）反映和記載房地產權屬狀況的信息資料。（5）其他有關房地產權屬的文件材料等等。其次應確保房地產權屬檔案的真實。房地產權屬管理部門應做好檔案資料的前期控制工作，在辦理房屋權屬登記時，就要把好文件材料的審核關，保證“手續齊全，文件材料齊全，真實、合法”，并現場查勘，認真核定，確保無誤；檔案管理部門應把好歸檔關，按照檔案管理的有關規定，對歸檔的各種房地產權屬檔案材料進行驗收，不符合要求的，不予歸檔；檔案管理部門還要掌握房地產權屬情況，及時補充有關部門材料，保持房地產權屬檔案與房地產權屬現狀的一致。房地產權屬登記部門和檔案管理部門應建立責任制，按照分工各負其責，確保檔案資料的客觀、真實，為檔案利用奠定基礎。

3.2 加大檔案現代化管理力度，提高現代化管理水平

房地產權屬檔案管理部門，作為社會信息業的組成部分，必須與時俱進，實現現代化管理。首先普及使用計算機技術，實現檔案管理自動化。應充分運用計算機輸人、存貯和輸出信息，從一般的業務管理到檔案的檢索、編目、編研等方面廣泛應用計算機，提高檔案資源管理的效率，提高檔案信息傳遞網絡化，使計算機技術的優越性得以更充分的發揮。其次，在房地產權屬檔案計算機檢索中采用現代通信技術，將檔案檢索由成批檢索、聯機檢索發展為聯網檢索，實現產權檔案信息傳遞網絡化，更加方便快捷地為利用者服務。

3.3 深入實際，了解檔案利用者的需求

不了解檔案利用對象的服務是盲目的，而盲目的服務是難以取得預期效果的。房地產權屬檔案的開發利用工作不只是將檔案信息開發出來、傳遞出去就完成了，其實際效果才是最重要的。因此，檔案管理部門必須了解利用者的信息需求和利用特點，以便取得最佳的開發利用效果。首先應開展預測工作，充分了解檔案利用者的需求?？梢酝ㄟ^調查預測法了解城建、規劃、房改、司法、房地產登記部門、房地產市場、物業管理公司及廣大市民對房地產權屬檔案信息需求的內容、利用特點，變被動服務為主動服務。其次，針對不同需求對象，搞好開發利用。在調查預測的基礎上，本著既要開發又要保密的原則，針對服務需要，開展多種方式的開發利用。如借閱型、證明型、報道型、編研型、咨詢型、宣傳型、網絡型、技術型、開發利用等等，滿足不同部門和各個方面利用者的需要。

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【關鍵詞】小城鎮；房地產開發；經濟投資；生態環境

加快城鎮化建設的步伐是我國目前的發展戰略，而小城鎮建設正是這一發展戰略的重要組成部分。農村地域面積廣大，這是我國目前的國情，但是隨著生產力水平的提高，農村經濟結構和基礎設施建設水平急需改革，推進“城鄉一體化”的發展步伐是我國解決“三農”問題的必由之路。發展小城鎮，使其成為本區域的政治、文化、經濟、教育發展中心，不僅能夠提高人民的生活質量，還能拉動區域經濟的發展。近些年來，小城鎮的發展步入黃金時期，各項建設事業蓬勃興起，作為推進小城鎮發展的重要行業，房地產開發業同樣迎來機遇。但是，基于小城鎮發展的特點，在進行房地產開發過程中還存在很多困難，所以加強小城鎮房地產業發展規劃研究是推進城鎮化進程中必須做的功課。

1 小城鎮房地產開發過程中存在的問題及原因分析

1.1 房地產發展中存在的問題

1.1.1 房地產發展規劃編制不合理

目前我國的小城鎮房地產開發建設中，很少有成片開發的規模形成，大多是分散的居民住宅樓，這樣的規劃形式降低了土地的使用效率，造成開發區內存在大面積的閑置荒地，浪費了國家的土地資源。另外在規劃建設中，將住宅區、商業區和工業區交錯與同一地帶，給居民生活質量帶來很大影響。而且大面積的建造商品樓，卻沒有相應的教育、醫療、市場等配套設施，這樣的房子賣相并不好，很多都是一直處于閑置狀態。某些地域城鎮規劃混亂，建設方案不斷發生改動，導致房地產開發工作無法順利開展，反而遲滯了地域經濟發展。

1.1.2 房屋設計過于簡單，建造檔次低

現在很多地域的小城鎮建設過于追求占地面的擴大化，不斷的向城鎮外延發展，但是內部建筑布局松散，建筑密度稀疏，造成土地浪費、閑置。所建造的居民住宅樓或為平房或為低矮的居民樓，建筑的設計樣式古舊，重復率太高，喪失了地域文化、民俗的特點，不懂得發揚傳統文化的優勢，而一味的模仿、照抄，這樣的建筑設計往往與地域特色格格不入。另外來到小城鎮進行房地產開發投資的大多是企事業單位或規模較小的建筑公司，資金、技術實力弱，容易出現資金斷裂，這就使小城鎮房地產的開發水平很難得到提升。

1.1.3 對生態環境的破壞

在小城鎮建設發展過程中，某些地區過于重視發展的速度、規模，卻忽視了本地區生態環境的保護工作，大面積的開發的工業區、居民住宅樓，卻沒有相應的配套設施，造成工業廢水、居民生活垃圾在開發區內隨處可見，嚴重影響了本地區的生態環境質量。

1.2 原因分析

1.2.1 規劃工作水平嚴重落后于小城鎮發展速度

我國的城鄉一體化進程是由政府主導的自農村基層向上級城市的發展新路，政府在小城鎮的發展過程中發揮著重要的作用。但是從目前的發展狀況看，對于小城鎮的整體發展規劃水平還很不盡人意。具體表現：第一，土地的利用效率低，土地的規劃沒有為小城鎮經濟發展指引道路，相反，現在很多地區的小城鎮發展還在極力擴大外延，注重發展規?；源藰淞⒌胤筋I導的政績，但是卻沒有將小城鎮發展的作用發揮出來，規劃占地廣大、利用率卻很低，建筑物分散，很難發揮集群作用，基礎設施的修建成本也會明顯提高。

1.2.2 小城鎮建設配套設施落后

小城鎮發展是區域內政治、經濟結構的重大調整，這需要有相應的配套體質做保障。但是在發展中，很多地方的行政制度沒有及時調整，不適應建設后的小城鎮管理工作實施。更主要的是城鄉間的二元經濟結構差異，限制了農村的城鎮化步伐。廣大農民在戶口落實、就業、養老、社會福利等方面的問題得不到妥善解決，農民人心不定自然無心于房地產商品的購買。此外土體使用權的界定也是一大原因，土地是農民的根本，在農村無論耕地還是宅基地都是國家分配，農民無償取得的。農民搬入小城鎮后土地使用變為轉讓，二者存在本質的區別，這就給農民進城帶來負面影響。房地產開發行業自然也就難以發展壯大。

2 小城鎮房地產業科學發展的幾點建議

2.1 加強小城鎮房地產業的科學規劃

房地產業的發展對于推進小城鎮化建設具有重要的意義，而土地規劃與小城鎮的建設規劃則是政府部門對房地產業發展的宏觀調控措施。房地產業要想穩定、科學的發展，就必須遵循先規劃、后治理的原則，避免出現建設混亂的問題。政府部門應根據本地區的實際情況，制定切實可行的發展計劃，對于小城鎮的未來的發展方向、發展規模、經濟水平都要有全盤的謀劃，合理設計城區的土地利用區劃分。并針對房地產業利益涉及面廣，投資來源多樣化的特點，嚴格控制房地產的建筑進程，遵循“統一規劃、統一開發、統一建設、統一管理”的發展模式，杜絕房地產開發混亂局面的產生，確保開發土地的科學合理使用。

2.2 強化小城鎮房地產業的宏觀調控

房地產業的健康發展離不開政府的政策指導，政府必須加強宏觀調控措施，首先，對于房地產開發商必須進行有效的管理，嚴格審查那些資金、技術、信譽不過關的企業，沒有從業資格的企業的堅決不用，所有建筑工程都應采取社會招標的形式，并加強對施工質量的監管。其次，要充分考慮本區的經濟承受能力，保證資金的有效供給，做到保障開工工程順利完工，不能出現半途而廢的問題。政府要加強房地產交易市場的管理，促進市場公開化、規范化發展，創造出公平、穩定的市場環境。

2.3 堅持環境保護的原則

進行房地產開發需要打破原有的自然格局，這不可避免的要對環境產生影響，同時由于施工、居民生活、工業生產等會產生一些廢水、廢物、廢氣等。這些都會破壞生態環境。小城鎮發展應堅持宜居、繁榮、環保的建設目標。在規劃、建設中必須做好水土保持、保護水源、呵護植被的工作，實現人與自然和諧發展。

3 小城鎮房地產業未來發展展望

房地產業的發展與政府的宏觀調控政策緊密相聯，黨的十之后，政府對于我國小城鎮化建設的發展政策一直沒有出臺明確的扶植政策，但是可以確定農村城鎮化道路將是未來農村發展的重點。而目前大城市的房地產投資過熱、購買力下降、限制政策多、土地轉讓困難等因素正困擾著企業發展。所以，很多房地產企業將目光投向底層城市發展，將資金、技術、發展理念帶到小城鎮建設中，在小城鎮獲得廉價土地，提高建設水平，促進區域人口集中，發展服務行業，為房地產業開拓了一片新的天地。

4 總結

綜上所述，目前我國小城鎮房地產業還存在規劃不合理、管理混亂、配套設施落后、環境污染等問題，對此我們應該科學謀劃，以提高小城鎮建設質量為目標，放眼未來，采取科學合理的宏觀調控措施，吸引社會投資，促進小城鎮房地產業向著穩定、和諧、現代化的方向發展。

參考文獻：