房地產調控范文10篇

[摘要]2005年的“房產新政”對抑制我國房地產市場過熱起到了一定的作用，但房地產市場反彈、房產泡沫重新膨脹的因素依然存在。房地產市場的穩定事關和諧社會的協調發展，對其調控不應放松，仍應以中央政府為主導。調控政策需進一步完善，行政調控手段應逐步退出，而以包括稅率、利率、土地、匯率和道義勸告等在內的宏觀經濟政策為主。

[關鍵詞]房地產市場調控宏觀經濟政策

一、2005年“房產新政”的特點及效果

2005年是中國的“房產新政”年。在這一年，國家對房地產市場的調控呈現許多特點。特點之一就是中央政府高度重視房地產市場的調控并重新收回調控的主導權，政令的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，國務院辦公廳下發了《關于切實穩定住房價格的通知》。4月27日，國務院第88次常務會議研究了進一步調控的指導思想、總體思路和基本原則。5月11日，國務院辦公廳公布了《關于做好穩定住房價格工作的意見》，下發了建設部等七部委聯合制定和出臺的包括土地、信貸和財稅政策等在內的系列宏觀政策措施。特點之二是調控手段有所創新。國家宏觀經濟政策，包括利率政策、信貸政策、土地政策、稅收政策等，在這次房地產市場調控中得到了組合使用。特點之三是傳統的行政調控手段仍然發揮作用。按照國家統計局副局長邱曉華的說法就是“對一些地方不依法行政、不按規章制度辦事的人員采取了組織措施”①。國務院辦公廳2005年3月下發的《通知》中明確規定“對住房價格上漲過快、控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究相關負責人的責任”。

在房產新政的組合拳之下，房地產市場的非理性繁榮終于開始降溫。從2005年第三季度開始，房地產開發投資、銷售、交易價格、土地購置、開竣工面積等各項行業指標的漲幅開始回落。根據全國工商聯住宅產業商會的統計數據，2005年第三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同季上漲6.1%，漲幅比去年同期回落3.8個百分點，比第二季度回落1.9個百分點。初步預計，今年全國房地產開發投資同比增長21%，增幅比去年同期回落約7個百分點，低于同期全社會城鎮固定資產投資同比增幅約4個百分點。遏制投機炒作效果初步顯現，消費者購房行為漸趨理性，購房者中自住比例持續上升，部分投資者和投機者開始降價出售商品房。

二、對房地產市場要加大調控力度

【摘要】本文通過利用金融手段參與房地產宏觀調控成效的評價分析，指出房地產宏觀調控失靈的主要原因是忽略了區域經濟發展的不平衡性和差異性。筆者建議實施考慮區域差異的宏觀調控措施，即按照我國600余個城市房地產業發展的五種類型，因地制宜，實行有差異的金融調控措施。

【關鍵詞】金融；房地產；調控；區域差異

2004年以來，金融杠桿與行政手段、財稅手段、土地手段一道共同參與對房地產業進行宏觀調控，雖然取得了一定進展，但從總體上看，效果遠不盡如人意。

一、金融杠桿參與房地產宏觀調控效果評價

在本輪國家對房地產市場的宏觀調控中，金融調控手段不斷在強化。自2004年10月至2007年9月不到三年內，央行已經連續9次加息，僅2007年就5次加息。為抑制經濟運行中過多的流動性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上調存款準備金率，將存款準備金率由8%調升至13.5%。2007年9月27日，央行與銀監會又聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發[2007]359號，下稱“359號文”）。文件對申購第二套（含）以上住房的，作出了嚴格的規定。如此頻繁的金融調控措施，但效果并不理想，主要表現在如下幾個方面：

（一）房地產投資繼續升溫

［摘要］近兩年，中國的樓市一直處在政府的宏觀調控中，房地產市場的活躍度雖有下降，但價格卻沒有明顯的回落，各大城市房價依然一路高走，宏觀調控要何時奏效？對宏觀調控的政策和措施本身進行反思尤為重要。

［關鍵詞］宏觀調控；房地產調控政策；政策的可行性論證

一、問題的提出

2006年初以來，中國的樓市再掀調控之風，但從全國來看，房地產市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。7月份，國家統計局公布了兩組數據：今年上半年，全國完成房地產開發投資7694.59億元，同比增長24.2%；70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6個百分點，漲幅回落3.3個百分點。雖然上半年的房地產開發投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮固定資產投資增幅，但房地產開發投資依然繼續保持著增長的態勢；雖然商品房價格的漲幅總體趨緩，但部分城市房價依然在漲，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環比上漲0.7%，同比和環比漲幅均與上月持平。部分城市房價上漲仍然較快，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10%，19個城市月環比漲幅超過1%，廣州等城市被國家發改委列為房價漲幅較大的七個城市之一。從國務院九部委聯合“國十五條”至今，已經有將近兩個月的時間了，宏觀調控也進行了將近兩年，各地房地產市場的價格走勢已經成為判斷這一輪宏觀調控成效的關鍵因素。但從目前地方和國家的統計數據來看，各大城市新建商品房和二手房價格依然一路走高。在宏觀調控進行了兩年后，房價仍不斷上漲？我們不得不對調控的政策和措施本身進行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對房地產經濟政策實施的可行性分析及評價問題，結合現行政策進行一些初步的探討。

任何一個單位或個人，面對一個項目，無論大小，均離不開大量的市場調研和實證分析論證、實施中的實時監控和事后的評價。如果將房地產經濟政策作為一個項目來考慮，作為政策的制定者，面對比單個項目更重要更宏觀更復雜的市場，則更需要進行系統和準確的實證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評估。這中間需要精確的統計數據的支撐，定量化的分析手段和測算工具，相關專家及智囊團的科學分析論證。只有這樣才可能使宏觀調控政策更為科學合理，以適時適度地發揮調控經濟的作用。

二、房地產市場的調控目標與效應

為認真貫徹落實房地產調控政策，根據省建設廳《關于印發<20*年全省房地產調控政策執行情況檢查工作方案>的通知》（建監發〔20*〕1*號），現制定如下實施方案：

一、工作重點

（一）切實調整住房供應結構

1、開展住房調查和制定實施住房建設規劃落實情況。重點是住房調查情況；住房建設規劃的編制和公布、備案情況；今明兩年普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房建設目標、規模、項目布局、進度安排的落實及公布情況。

2、新建住房結構比例落實情況。貫徹落實國辦發〔20*〕37號文件及建設部等部門《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房〔20*〕165號）落實情況；20*年6月1日起，新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重落實情況；20*年6月1日后，已審批但未取得施工許可證的商品住房項目清理和套型結構調整情況。

（二）稅收、信貸、土地政策落實情況

一、住房需求與貨幣政策

(一)住房需求與實體經濟

1.經濟主體的多元化使得住宅需求日趨多元化。按購房主體可分為國外需求、本地需求和外來需求；按購房動機與目的可分為自住需求和投資需求，自住房需求還可細分為因拆遷、結婚離婚、家庭小型化、進城務工、為子女上學、就業形成的剛性需求和收入水平提高帶來的改善型需求等(見表1)。

2.收入增長與住房需求。從對住宅需求的細分可以看到，中國住宅市場正處在一個改善性需求和剛性需求的集中釋放期，其中，改善性需求的增長主要來自中國經濟的高速增長和城鎮居民收入的增長。自1999年以來，中國經濟進入新一輪持續強勁增長周期，GDP年均增長率9.4%，人均可支配收入年均增長率9.6%，這為人們改善居住條件，賣舊房、買新房奠定了基礎。

3.城市化、嬰兒潮與住房需求。1978年改革之初，中國城鎮人口占總人口的比重只有18%，到2007年達到44.9%，城市化率年均增長0.89個百分點，而近10年城市化進程加快，年均增加1.4個百分點，這意味著每年新增城市人口近2000萬。這種大規模的人口遷移是世界上任何國家城市化中所未曾有過的，由此誘發的剛性需求也是顯而易見的。

4.除人口數量外，人口結構也是影響需求的重要因素。自建國以來，我國共出現了三次“嬰兒潮”，1963～1974年第二次“嬰兒潮”和80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”，使得未來15年我國25～35歲和35～45歲人口占比重上升，當這些年輕人步入成家立業年齡，購房就成了必然的選擇，將進一步加大住房的剛性需求。

一房地產信托面臨的風險

1.國家宏觀政策影響

當前，中國房地產業發展面臨復雜多變的宏觀政策形勢，隨著央行121號文件和國務院18號文件的出臺，房地產通過銀行融資的難度增大，信托公司的競爭優勢雖然開始顯現，但同時也將風險轉移了過來。2005年銀監會出臺了212號文件，明確提高了現在貸款類的房地產信托門檻，原來占60%以上的房地產信托門檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產信托的規模和發展。

2.房地產自身行業風險

房地產投資增長率與國家經濟增長速度相一致，國家對房地產政策的調整直接關系到房地產信托。例如上個世紀九十年代，房地產的繁榮和衰退都是國家產業政策宏觀調控的結果。如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響到房地產信托。根據建設部政策研究中心最新發表的調查報告顯示，2005年1—12月份，我國房地產投資增幅不斷降低，其直接原因就是國家針對局部地區房地產行業可能出現的風險進行了宏觀調控。房地產自身行業風險增加了信托投資公司房地產信托產品的風險。

3.項目自身及市場風險

一、金融杠桿參與房地產宏觀調控效果評價

在本輪國家對房地產市場的宏觀調控中，金融調控手段不斷在強化。自2004年10月至2007年9月不到三年內，央行已經連續9次加息，僅2007年就5次加息。為抑制經濟運行中過多的流動性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上調存款準備金率，將存款準備金率由8%調升至13.5%。2007年9月27日，央行與銀監會又聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發[2007]359號，下稱“359號文”）。文件對申購第二套（含）以上住房的，作出了嚴格的規定。如此頻繁的金融調控措施，但效果并不理想，主要表現在如下幾個方面：

（一）房地產投資繼續升溫

自1998年以來，我國完成房地產開發投資年均增長都在20%以上。2007年1

—9月份，全國完成房地產開發投資16814億元，同比增長30.3％，比上年同期加快6個百分點，比全部固定資產投資高4.6個百分點；1—9月份，全國房地產開發企業資金來源為25379億元，增長37.9%。上述數據說明房地產開發投資仍然在高位運行，溫度不斷攀升。

（二）房價居高不下

一、宏觀調控背景下房地產開發商融資創新的主要表現

（一）非銀行金融機構融資

房地產開發商通過公開市場發行股票和債券進行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規模受限，因此非銀行金融機構日益成為房地產開發商融資的重要渠道，信托資金、資產管理公司資金、私募地產基金、民間金融機構對房地產開發商的融資近年來發展迅猛。

（二）海外金融市場融資

鑒于中國大陸融資困難，近年來，一些房地產開發商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場成功融資的主要是國內一些一線房地產開發商。

（三）通過創新方式獲得銀行資金

本文作者：陳瑩瑩工作單位：西南政法大學經濟法學院

一、我國房地產調控的失靈及其原因

房地產行業無疑已經成為我國國民經濟的支柱產業之一，它對眾多行業的帶動效應和對我國GDP增長的巨大影響力，外加房地產行業涉及民眾住房需求實現的民生性質，注定了我國政府必須將其作為宏觀調控的重要對象。房地產泡沫對經濟發展的威脅和社會對房價居高不下的抱怨，已經使政府感受到了切實有效調控房地產領域的緊迫壓力。中央政府已經出臺了一系列的房地產調控舉措，全方位進行調控，調控涉及了房產商自有資金要求、商業銀行信貸、土地市場治理整頓、調整住房供應結構、房地產市場秩序整治和保障性住房建設等領域，然而房價依然居高不下且依然上漲，調控效果不甚理想。不僅房價持續攀升，各地保障性住房也依舊裹足不前，而且房地產信息模糊，開發商的造勢行為屢禁不止。房地產調控的失靈引起了廣泛的反思：是什么造成房地產調控屢屢失靈？這背后的深層原因是什么？有意見認為是由于缺少對住房信息、檔案等基礎建設上的不足，使得在利用信貸、稅收抑制房地產投機時，難以精確實施，降低了調控效率；調控政策的可操作性存在不足，造成了執行落實不理想。而筆者更贊同這樣的觀點：中央政府與地方政府的利益取向不同，是利益博弈的關系，地方政府出于“土地財政”、政績考核等“經濟人”角色考慮，在房地產調控中“陽奉陰違”，使得中央房地產調控的重拳在地方政府的執行層面出現了問題，遇到干擾阻撓而無法落到實處，才致使調控失靈。因此我國現階段房地產調控的失靈不是“決策失靈”，更多是一種“執行失靈”。

二、房地產調控中地方政府“執行失靈”的理論依據

（一）“街頭官僚”理論視角

“街頭官僚”理論最早在1980年由李普斯基創立。所謂街頭官僚是指“處于基層同時也是最前線的政府工作人員,他們是政府雇員中直接和公民打交道的公務員,他們雖然位處基層,但是在執行公務的過程中卻擁有非常大的自由裁量權?！碧幱诠倭朋w系基層的街頭官僚與其上級組織之間由于關注所在的偏差，存在博弈關系。政治家和高級公共管理者能否實現政策初衷,最終要取決于街頭官僚及其機構如何去實施它。在我國房地產調控中，可以將地方政府看作是與中央政府相對的街頭官僚機構。那么上文論及的我國房地產調控失靈本質上是地方政府的“執行失靈”，這一觀點在街頭官僚理論下就有了理論依據。按照街頭官僚的理論，由于作為街頭官僚的地方政府負責基層的政策執行工作，直接與公民打交道，因此我國中央政府出臺的房地產調控政策能否取得實效就取決于地方政府如何去實施。同時我國房地產調控，其操作路徑大致如下：黨中央對房地產調控提出指導精神→國務院發出通知要求→國務院相關部委出臺政策措施→省一級地方政府制定執行細則。在這個路徑中，中央的調控精神和國務院部委的政策措施相對更為抽象，缺少量化指標，可操作性不強，最終在實施層面都要由省級政府的執行細則來細化，再交由下級政府來組織實施?？梢娫诜康禺a調控中，我國地方政府擁有了一定的規則制定權和完全的執行權，這樣也就印證了街頭官僚理論下的街頭官僚擁有非常大的自由裁量權的觀點。同時作為街頭官僚機構的地方政府與中央政府在房地產調控上的利益取向也是調控目標存在巨大的差異。中央政府關注的是宏觀的經濟增長和經濟安全、金融穩定、住房保障、房地產市場穩定的秩序和房價指數等目標，而地方政府關注的是提升地方GDP、財政收入的最大化、公務員收入最大化、提高地方政府領導者的政績等目標。中央政府與地方政府調控目標的巨大差異，決定了中央政府穩定房地產市場、控制高房價的調控政策，在作為街頭官僚，擁有較大自由裁量權的地方政府的執行下，地方政府為追求“土地財政”和政績考核的考慮，采取不合作甚至抵制的態度。

今年以來，國家在短期內忽然加大了宏觀調控的力度，各項政策連續出臺，各種市場傳言不脛而走。到底國家宏觀調控的目的是什么？中國的經濟將如何發展？而房地產業的走向又將如何？

一、對近期宏觀調整政策的回顧

要作出正確地判定，我們首先往返顧一下近期的政策信息。

2003年出臺的121號文《中國人民銀行有關進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。嚴格控制房地產企業、建筑企業及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產企業用于支付土地款以及建筑企業用于墊資。該文實際上是宏觀調控的明確政策信息。

2004年一季度以來，國家宏觀調控的辦法連續出臺，密集程度之高前所少見。

3月25日，人民銀行于出臺差別存款預備金率制度；4月25日第三次提高存款預備金率0.5％，共收縮可貸資金約1100億元。