房地產泡沫范文10篇

房地產泡沫成因與對策

2001年，我國房地產市場持續火熱，房地產開發投資增勢強勁，土地供應量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點，空置面積也出現負增長。著名經濟學家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產報道》記者采訪時預言：“2002年將是房地產行業的嚴冬，二月份甚至可能出現崩盤，七、八月份最嚴重?！北疚臄M就公眾關注的房地產泡沫問題作一粗淺探討。

一、房地產泡沫的含義及成因

房地產開發中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現象，還是從本質看，泡沫與一般價格波動都有區別，主要有以下幾點區別：從現象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續上漲，高到令人發狂的地步，直到產生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律。當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產熱驟然降溫，房地產熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉移的功能。

摘要：隨著房價的不斷上漲，房地產過熱和泡沫問題越來越引起人們的關注。文章從房地產泡沫產生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產泡沫進行了國際比較，并提出了房地產泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產熱潮有所警示。

關鍵詞：房地產泡沫；國際比較；防治措施

一、前言

對于泡沫一詞，根據前美國經濟學會會長金德爾伯格的定義，它是指一種或幾種資產價格在一段時期內連續地陡然地上升，引發投資者產生在未來獲得收益的預期，從而投入大量投機資本，最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經濟狀態。

所謂房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其市場基礎價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。

本文從房地產泡沫產生的原因入手，對美國、日本和東南亞房地產泡沫進行了比較，并提出了房地產泡沫的防治措施，希望能對我國不斷升溫的房地產熱潮有所警示。

1指標法

1.1房價收入比

房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大時，表明房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上升。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎靡的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度很高，產生房地產泡沫的可能性就越大。其計算公式為：

房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入=商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數

該指標的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國際上沒有一個統一的標準。在發達國家，房價收入比在1．8~5．5之間；發展中國家，一般在4～6之間。

1.2房地產價格增長率／GDP增長率

摘要：日本的房地產泡沫對日本經濟打擊非常嚴重。中國應該吸取教訓，預防房地產市場的過度投機，防止銀行業在房地產領域的信貸失控，強化土地資源管理，保持匯率穩定，靈活運用利率等金融杠杠來避免房地產泡沫的發生。

關鍵詞：日本；中國；房地產；泡沫

一、日本房地產泡沫成因

二戰后，日本百廢待興，尤其是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成為一個嚴重問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，大力發展房地產行業，使戰后日本住宅建設在國民生產總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展，經濟實力的迅速增強，至1981年全日本基本解決了供需之間的數量上以及質量上的矛盾。此后，日本在繼續開發新建住宅區的同時，加快了舊區改造工作。

戰后日本住宅建設以及日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展使人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話。東京土地價格在1955-1987年保持年均增長16%的速度。土地的稀缺性，加上房產消費的盲目性，產生了土地神話。土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。從地價來看,1990年僅東京的地價總值就相當于當時整個美國地價總值。日本經濟的高速發展使日本出現了地產投機風潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。地產價格不斷上揚，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經濟開始了長達十幾年的低迷和蕭條。

日本金融體系沒有限制商業銀行的資金最終流入股市的規定，從而為股市與房地產雙重“泡沫”的形成創造了條件。20世紀80年代以來，日本央行為了刺激經濟的持續發展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議，史稱“廣場協議”，迫使日元升值38%。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續5次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金流動性過剩。但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機資金云集不動產行業，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區商業用地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，東京大阪的住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。

摘要：房地產泡沫的破裂首先對銀行產生巨大的危害，通過對包括香港在內的22個工業化國家和地產的住房市場及股市的熱潮和衰落的研究，我們發現住房價格下跌更可能使銀行受到打擊，原因是在多數國家，銀行主導著購房貸款業務。但是房地產泡沫所帶來的災難遠不止停留在銀行的層面上。

關鍵詞：房地產泡沫；泡沫破裂；經濟危機；政治危機；社會危機

一、房地產泡沫破裂誘發經濟危機

(一)生產萎縮

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司認股權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，也減少了企業在設備上的投資。1992年，日本制造業的研究開發費用下降3.5％，以這次危機為轉折點，日本逐漸失去了在汽車和半導體等部門的優勢。生產的不景氣又導致了雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。據泰國官方統計數字，1998年1至7月，泰國破產企業達5,377家，停產企業達6,538家。至1997年底，失業人數達120萬，1998年又增加到200萬。

(二)消費銳減

[摘要]隨著人民幣匯率制度改革的進行，房地產價格的大幅波動引起了廣泛的關注。本文通過建立房地產價格的VEC模型對中國現階段的房地產價格波動及其影響因素之間的關系做動態分析，最后得出相關結論和提出政策建議。

[關鍵詞]人民幣升值房地產價格動態分析

人民幣升值以來，我國房地產市場泡沫的產生，特別是進入2008年后房地產市場陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產泡沫進入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產市場現狀采用2005年7月～2008年9月的最新數據實證分析人民幣升值預期對房地產泡沫的影響。

在中國走向對外開放的背景下，投資者將有一個全球的投資組合視野，使國內資產價格產生相對于匯率變動的貼水和升水，一國貨幣的匯率變動將成為其國內資產價格變動的重要影響因素。本文認為房地產泡沫的產生受人民幣匯率變動和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實際有效匯率、房屋銷售價格指數和熱錢（用外匯儲備代替）。人民幣升值預期和房地產泡沫之間的VAR關系模型可以表示為：

αi為方程的系數，μ是白噪聲誤差項，t表示時間，i表示滯后階數。

作ADF平穩性單位根檢驗可知，變量本身并不是平穩的，在經過一階差分以后變成平穩時間序列。變量同階平穩通過ADF單位根檢驗，說明變量之間存在著協整關系，可以進行協整檢驗。根據AIC和SC值進行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協整系統檢驗，檢驗結果如表1：

1房地產泡沫的涵義

經濟學中所說的泡沫,就是資產價格嚴重背離基礎價值而暴漲的現象。房地產泡沫是指主要由投機性購買需求的增加所引起的房地產價格持續上漲的現象。也就是說,房地產價格的這種上漲不是以真實需求的增長為基礎的,而主要是由投資需求的快速增長拉動的。當發生房地產泡沫時,土地和房屋價格高漲,大大高于由真實需求所支撐的市場價值,并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮。

房地產行業是比較容易出現價格泡沫的經濟領域,這是由房地產行業所具有的三大特征決定的。第一,房地產業的資源基礎是土地,而土地是現代社會最稀缺的自然資源,其供給量難以隨需求的增加而增加;第二,房地產是社會賴以生存和發展的物質基礎,人們對房地產的需求是隨著經濟發展和社會進步不斷增加的;第三,房地產行業的生產周期比較長,供給量在短期內難以增加。正是這些特征,使得房地產市場的供求關系難以實現穩定的均衡,價格波動劇烈,這是誘發房地產泡沫的重要因素。

2房地產市場供求關系的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)作為人們賴以生存和發展的物質基礎,住房是一種生活必需品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價格彈性較小。(2)隨著生活水平的提高,人們在追求住房面積增加的同時,也對住房的質量、結構、裝修、安全以及居住環境和配套設施提出了越來越高的要求。這種不斷追求高品質住房的需求必定會誘導出相應的住房供給。由于住房品質提高,即使在供求總量不變的情況下,房價也呈逐漸上升的趨勢。(3)由于住房抵押貸款制度的普遍實施,潛在的購房意愿轉化為現實的住房購買力往往只需要較少的當前收入。也就是說,住房市場的有效需求并不完全取決于當期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購房款使用的是人們未來的收入,有三成購房款使用的是家庭過去積累的收入或資產。因此,與收入波動相比,住房需求的波動更大。(4)住房需求不僅是消費需求也可以是投資需求。住房是資產,購買住房不僅可以滿足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當通貨膨脹發生時,貨幣資產縮水,實物資產增值,人們更傾向于將貨幣資產轉化為房產,因此住房購買需求增加,而住房供給在短期內難以相應地增加,結果必定導致住房價格上升。

住房供給的一般特征包括:

摘要:我國房地產行業目前是否存在泡沫，一直是各界爭論的焦點。由于不同的利益團體的出發點不同，其爭論有時難免有失公允。本文并未得出房地產業是否存在泡沫的結論，而是分析了誘發泡沫的因素，特別通過是我國所特有的制度性和文化性因素分析了可能導致房地產泡沫的因素，以期對以后的決策層提供決策依據。

關鍵詞:住房改革;經濟適用房;制度

我國自1994年全國城鎮住房體制改革以來，房地產行業已經成為我國經濟的重要支柱，對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產業和建筑業增加值占GDP的比重超過10%。雖然各界對房地產是否存在泡沫一直沒有定論，但我國房地產投資增速和房地產開發投資占全國社會固定資產投資比重都超過了國際公認的警戒線。持續高漲的房價逐漸超出了消費者的承受能力，終究會引起社會矛盾的暴露。

1926年，美國以佛羅里達州為龍頭的房地產泡沫幻滅，間接引發上世紀30年代世界經濟危機。九十年代初，日本房產泡沫破滅使日本房價因此持續15年下跌，并直接導致日本經濟十年的蕭條。而東南亞金融危機使香港平均每位業主損失267萬港元。我國雖然沒有經歷過全國性的房地產泡沫危機，但20世紀90年代初期，我國海南和北海房地產泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。

一般來看，土地資源的稀缺性、房地產產品的特殊性、經濟環境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產泡沫的一般性因素，適用于各種經濟體制，我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產行業一些新的特征，本文將重點分析這些有可能引起房地產行業泡沫的特殊誘因。

一、保障性住房缺失

一、房地產泡沫的含義及成因

房地產開發中的泡沫現象，主要是指」幾地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值)不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面仁的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫(地價泡沫)，而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

(一)土地資源的稀缺。由于_l幾地資源的稀缺性、壟斷性使得房地產成為泡沫的載體之一，土地屬于自然資源，其供應量是有限的，由于生態環境的破壞，可使用的土地面積減少，城市化進程的不斷推進使人們對土地的需求量越來越大，土地的稀缺成為房地產泡沫提供了條件。

(二)房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

(三)商業銀行信貸的擴張。房地產是資金密集型行業，銀行提供房地產開發還有個人住房按揭貸款，銀行信貸已經貫穿土地儲備、交易、房地產開發和銷售的全過程。銀行基于對房地產業的樂觀判斷，對房地產行業提供大量資金的支持。

(四)政府部門的不正之風。1993年沿海地區的房地產熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加丘政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地?？梢?，政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之.。

【摘要】從房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率、房地產企業的財務狀況指標、房地產開發投資資金來源、城市居民消費價格指數與房屋價格指數比等多個泡沫指標比較來看：廣州房地產市場在1998—2004年整體運行平穩，但是，個別年份存在泡沫威脅，出現投資過熱、商品房積壓等現象。而加強房地產信貸和土地出讓監控、建立房地產信息機制、提高房地產市場準入門檻將是緩解積壓房，抑制房地產市場膨脹的有效手段。

【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。