房地產證券化范文10篇

1、房地產證券化的含義、性質和特征

（一）房地產證券化的含義和性質

以住房抵押貸款證券化為代表的房地產證券化最早出現于上個世紀70年代的美國。房地產證券化（RealEstateSecuritization），是指把流動性較低的、非證券形態的房地產的投資轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使投資人與房地產投資標的物之間的物權關系轉化為有價證券形式的股權和債權。主要包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。房地產投資權益證券化即商業性房地產投資證券化。

因為證券化本身就是一個非常寬泛的概念，而且目前也沒有關于資產證券化的權威法律定義，所以理論界對房地產證券化的理解也存在著很大的分歧：

有的學者認為房地產證券化是指通過發行股票或公司債券進行融資的活動，包括直接或間接成為房地產上市公司，從而使一般房地產企業與證券相融合，也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產企業等形式進入房地產業，從而使上市公司與房地產業結合，發行股票或債券。這種觀點意味著房地產證券化，既可以解決開發企業流動資金不足的問題，又可分散房地產開發投資的風險。有的學者認為房地產證券化是指房地產開發項目融資的證券化，即以某具體的房地產開發項目為投資對象，由投資方或開發企業委托金融機構發行有價證券籌集資金的活動。

實際上，房地產證券化產生的背景及實踐表明，房地產證券化是指房地產投資由原來的物權轉變為有價證券的股權或債券，是指房地產投資權益的證券化和房地產抵押貸款的證券化，而并非房地產開發企業發行股票或債券的籌資活動，也不是房地產開發項目融資證券化。

內容摘要:本文從宏觀環境、微觀基礎和政府推動三個方面分析了我國當前實施房地產證券化的可行性,并從六個不同的視角詳細分析了我國當前推進房地產證券化所面臨的制約因素。

關鍵詞:房地產證券化可行性制約因素

房地產證券化是國際金融發展的趨勢,也是市場經濟發展的必然結果。我國的房地產證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產投資券”,2005年4月,中國人民銀行正式批準中國建設銀行開展住房抵押貸款證券化業務,從而邁出我國進行大規模房地產證券化的關鍵性一步。

我國實施房地產證券化的可行性

(一)實施房地產證券化的宏觀環境日趨成熟

1.國際上房地產證券化的成功經驗。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產證券化產品。發達國家成熟的經驗對我國房地產證券化的推行有著重要的借鑒意義。

摘要：房地產證券化是一種全新的金融創新工具，對完善房地產投資市場起著重要的作用，本文通過分析房地產證券化所需條件并結合我國實際探討了其在我國實行的可行性。

關鍵字：房地產證券化證券市場化融資渠道

正文：

資產證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創新之一，它通過巧妙的設計，將流動性差的資產轉化為流動性好的債券，借以融通資金。目前，我國資本市場的發育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現在房地產融資渠道多年來的單一性上，這造成了兩個尷尬的境地，一是房地產資金籌集進入一個瓶頸狀態，二是銀行長期背負巨額的不良資產。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式，其內涵要求是為金融機構進行低成本融資并增加資產流動性和安全性，滿足機構和個人投資者對證券投資的需求。毫無疑問，房地產證券化作為一種全新的金融創新工具，在我國推行是非常有必要的。

一、房地產證券化理論概述

房地產證券化是通過發行基金權益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產，或將房地產按價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，實行房地產所有權和使用權分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。

內容摘要:本文從宏觀環境、微觀基礎和政府推動三個方面分析了我國當前實施房地產證券化的可行性,并從六個不同的視角詳細分析了我國當前推進房地產證券化所面臨的制約因素。

關鍵詞:房地產證券化可行性制約因素

房地產證券化是國際金融發展的趨勢,也是市場經濟發展的必然結果。我國的房地產證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產投資券”,2005年4月,中國人民銀行正式批準中國建設銀行開展住房抵押貸款證券化業務,從而邁出我國進行大規模房地產證券化的關鍵性一步。

我國實施房地產證券化的可行性

(一)實施房地產證券化的宏觀環境日趨成熟

1.國際上房地產證券化的成功經驗。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產證券化產品。發達國家成熟的經驗對我國房地產證券化的推行有著重要的借鑒意義。

一、風險分散理論

風險分散是金融活動創新的原動力。最有代表性的風險分散理論是馬科維茨(Harry·M·Markowitz)的MM理論和威廉·夏普(Willian·E·Sharpe)的CAPM理論，這種思想已經成為現代金融理論和實踐發展的主要方法論之一。風險分散理論是從研究風險資產的收益與風險的關系開始的，該理論認為：(1)絕大部分資產是風險資產，其收益是不確定的，因而應該把風險資產的收益視作隨機變量，并運用期望收益作為衡量某種風險資產收益的標準，并用方差來衡量獲得收益所面臨的風險的大小。(2)資產組合的總風險應該分為兩大部分：非系統風險和系統風險。非系統風險是指僅與投資組合中的各種風險資產的方差項相關的風險，系統風險是指由投資組合中的各風險資產收益的相關性所帶來的風險。(3)在充分考慮各種風險資產收益的相關性的前提下，運用概率知識可以得到，只要資產組合分散良好，資產組合的非系統風險趨于零，系統風險就趨于穩定。雖然風險分散理論的思想產生于研究投資組合與其風險關系的過程中，但這種思想卻具有普遍的方法論意義。能夠運用于人類社會系統的某些方面。

房地產證券化作為一種金融創新，風險分散是其原動力。無論是抵押債權證券化還是房地產投資信托基金，其成功運行都需要比較穩定的收益流基礎。但在當前不確定的市場環境中，投資者所持有的資產面臨著越來越大的風險，資產收益存在著很大的不確定性。就抵押債權證券化來說，對于單個貸款而言，其現金流量是不確定的，因此，單個貸款的風險比較大。但是從銀行抵押貸款的現金收入流來考慮，其本息償還分攤于整個貸款存活期，根據大數定律，如果將大批量、標準化、流動性差的資產進行組合，只要同質的抵押債權資產數目達到足夠大，便可以預測出本息的違約率與本金的提前償還率等風險，從而可以根據組合資產的運動規律預測其現金流。對于一組抵押貸款而言，盡管整個組合在很大程度上依賴于組合中每一貸款現金流量的特征，但由于大數定律的作用，整個組合的現金流量卻呈現出一定的規律性。因此，盡管預測單個貸款的可能結果是不現實的，但人們能夠基于歷史數據對整個組合的現金流量的平均數有一個可信的估計。投資權益性的房地產證券化也是一樣，要形成一個穩定的收益流，風險分散是選擇投資組合的一個基本目的。所以說，房地產證券化作為一種金融創新而出現，是基于風險分散理論基礎之上的。

二、分工理論

經濟學界對分工理論的研究源自于亞當·斯密(Yadang·Simy)，后來經過馬歇爾(Marshal)、楊小凱等學者的補充已基本成熟。許多經濟學家都認為，社會的演進、生產率進步和分工演進有密切的關系，分工經濟以專業化經濟為基礎，專業化的發展和交易效率的水平是社會發展中互相制約的兩難約束。

斯密的分工經濟思想主要體現在如下方面：(1)分工是提高勞動生產率、獲得報酬遞增的重要途徑。他認為分工有利于提高勞動熟練程度、節省勞動時間、促進技術的發明與運用，進而有利于提高勞動生產率。(2)分工有利于促進社會普遍富裕。從整體上來看，分工越發展，就業容量就越大，因此分工在根本上有利于增進社會的普遍富裕。(3)分工受到市場范圍的限制。斯密認為，盡管分工是發展勞動生產力的重要途徑，但分工程度絕不是人的主觀隨意選擇的結果，要受到市場范圍即市場購買力大小的限制。(4)貨幣起源于分工的發展。一旦有了分工，一個人只能解決自己需要的少部分，而絕大部分的需要須通過交換才能得到滿足。交換作為一種經濟活動，也要講究經濟效益，貨幣正是一種減少交易困難、節省交易費用的工具。(5)資本是實現分工所創造的新生產力的物質條件。斯密認為，當分工進步時，即使雇工人數不變，由于工人勞動生產力因分工而提高，每個工人所能推動的生產資料數量更大，同一數量工人所能加工的生產資料會按更大比例增加，這時，必須預先儲備的生產資料就要比沒有分工進步時多得多。另一方面，一個行業分工越進步，就業人數就越多，即使勞動生產率不變，就業人數增加同樣也需要增加儲備的生產資料。

1、房地產證券化的含義、性質和特征

（一）房地產證券化的含義和性質

以住房抵押貸款證券化為代表的房地產證券化最早出現于上個世紀70年代的美國。房地產證券化（RealEstateSecuritization），是指把流動性較低的、非證券形態的房地產的投資轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使投資人與房地產投資標的物之間的物權關系轉化為有價證券形式的股權和債權。主要包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。房地產投資權益證券化即商業性房地產投資證券化。[4]

因為證券化本身就是一個非常寬泛的概念，而且目前也沒有關于資產證券化的權威法律定義，所以理論界對房地產證券化的理解也存在著很大的分歧：

有的學者認為房地產證券化是指通過發行股票或公司債券進行融資的活動，包括直接或間接成為房地產上市公司，從而使一般房地產企業與證券相融合，也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產企業等形式進入房地產業，從而使上市公司與房地產業結合，發行股票或債券。這種觀點意味著房地產證券化，既可以解決開發企業流動資金不足的問題，又可分散房地產開發投資的風險。有的學者認為房地產證券化是指房地產開發項目融資的證券化，即以某具體的房地產開發項目為投資對象，由投資方或開發企業委托金融機構發行有價證券籌集資金的活動。

實際上，房地產證券化產生的背景及實踐表明，房地產證券化是指房地產投資由原來的物權轉變為有價證券的股權或債券，是指房地產投資權益的證券化和房地產抵押貸款的證券化，而并非房地產開發企業發行股票或債券的籌資活動，也不是房地產開發項目融資證券化。

摘要：房地產證券化是一種全新的金融創新工具，對完善房地產投資市場起著重要的作用，本文通過分析房地產證券化所需條件并結合我國實際探討了其在我國實行的可行性。

關鍵字：房地產證券化證券市場化融資渠道

正文：

資產證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創新之一，它通過巧妙的設計，將流動性差的資產轉化為流動性好的債券，借以融通資金。目前，我國資本市場的發育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現在房地產融資渠道多年來的單一性上，這造成了兩個尷尬的境地，一是房地產資金籌集進入一個瓶頸狀態，二是銀行長期背負巨額的不良資產。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式，其內涵要求是為金融機構進行低成本融資并增加資產流動性和安全性，滿足機構和個人投資者對證券投資的需求。毫無疑問，房地產證券化作為一種全新的金融創新工具，在我國推行是非常有必要的。

一、房地產證券化理論概述

房地產證券化是通過發行基金權益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產，或將房地產按價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，實行房地產所有權和使用權分離。租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。

內容摘要:本文從宏觀環境、微觀基礎和政府推動三個方面分析了我國當前實施房地產證券化的可行性,并從六個不同的視角詳細分析了我國當前推進房地產證券化所面臨的制約因素。

關鍵詞:房地產證券化可行性制約因素

房地產證券化是國際金融發展的趨勢,也是市場經濟發展的必然結果。我國的房地產證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產投資券”,2005年4月,中國人民銀行正式批準中國建設銀行開展住房抵押貸款證券化業務,從而邁出我國進行大規模房地產證券化的關鍵性一步。

我國實施房地產證券化的可行性

(一)實施房地產證券化的宏觀環境日趨成熟

1.國際上房地產證券化的成功經驗。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產證券化產品。發達國家成熟的經驗對我國房地產證券化的推行有著重要的借鑒意義。

內容摘要:本文從宏觀環境、微觀基礎和政府推動三個方面分析了我國當前實施房地產證券化的可行性,并從六個不同的視角詳細分析了我國當前推進房地產證券化所面臨的制約因素。

關鍵詞:房地產證券化可行性制約因素

房地產證券化是國際金融發展的趨勢,也是市場經濟發展的必然結果。我國的房地產證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產投資券”,2005年4月,中國人民銀行正式批準中國建設銀行開展住房抵押貸款證券化業務,從而邁出我國進行大規模房地產證券化的關鍵性一步。

我國實施房地產證券化的可行性

(一)實施房地產證券化的宏觀環境日趨成熟

1.國際上房地產證券化的成功經驗。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產證券化產品。發達國家成熟的經驗對我國房地產證券化的推行有著重要的借鑒意義。

內容摘要:本文從宏觀環境、微觀基礎和政府推動三個方面分析了我國當前實施房地產證券化的可行性,并從六個不同的視角詳細分析了我國當前推進房地產證券化所面臨的制約因素。

關鍵詞:房地產證券化可行性制約因素

房地產證券化是國際金融發展的趨勢,也是市場經濟發展的必然結果。我國的房地產證券化探索始于1992年海南省三亞市推出的“地產投資券”,2005年4月,中國人民銀行正式批準中國建設銀行開展住房抵押貸款證券化業務,從而邁出我國進行大規模房地產證券化的關鍵性一步。

我國實施房地產證券化的可行性

(一)實施房地產證券化的宏觀環境日趨成熟

1.國際上房地產證券化的成功經驗。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來,各市場經濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產證券化產品。發達國家成熟的經驗對我國房地產證券化的推行有著重要的借鑒意義。