農房范文10篇

在國家建設中常常涉及到房屋拆遷這一難題，拆遷人與被拆遷人也常常因維護自己的利益而搏弈。違背政策的博弈，導致的結果要么是影響國家建設，要么是損害某一方的利益，要么是維權上訪，要么是對搏公堂，要么是出現群體事件。我國目前只出臺了《國務院城市房屋拆遷條例》，對涉及農村房屋拆遷沒有出臺相關政策。對農房的拆遷只能是合理補償，協商拆遷。要做好這項工作，正確理解和執行國家的有關政策顯得十分重要，畢竟政策是維護雙方利益的法律依據。

一、宅基地與房屋的關系

首先我們要弄清宅基地慨念?！逗幽鲜∞r村宅基地用地管理辦法》第二條指出：農村宅基地用地是指農村居民個人取得合法手續用以建造住宅的土地，包括房屋、廚房和院落用地。

按照我國的法律規定，農村土地屬于集體所有，農民的住房歸農民所有。農民對于合法批準的宅基地沒有所有權，只有占有權和使用權。這就使我國農村土地所有權主體與農民房屋所有權主體存在著并非一致的情況。但農民對依法取得的宅基地享有不可侵犯的占有權和使用權。按照鎮、村規劃農民可以在自己的宅基范圍內建設主房、廚房、廁所等生活設施，種植花草、樹木等。

宅基地與房屋既有區別又有聯系：二者的關系具體表現在：宅基地是房屋存在的基礎和承載物，沒有宅基地，房屋就無法存在，相反，沒有房屋，宅基地也將失去其存在的目的而不成其為宅基地，從而變成了一般的其他土地，因而二者在空間上是統一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地則是以承載住房為目的的土地，二者密不可分，共同構成了有機聯系的整體。房屋和宅基地密不可分的有機整體，形成了“地隨房走”的共處模式。房的主人享有宅基地的使用權和占有權。

農民合法所得的宅基地和宅基地上的房屋，與國有用地和國有用地上的房屋享有同等的法律效力，同等受到國家法律的保護。

為認真貫實《市人民縣政府關于印發市農房普查工作施行方案的通知》洪府發[2012]4號文件精神,標準我區鄉村房子的建立和治理，依據省、市縣政府的要求，從本年二月起，在全區局限內開展鄉村房子普查工作。為順暢完成此項工作，結合我區實踐，制訂本方案。

一、指導思想和目的

（一）指導思想

以黨的十七大精神為指導，具體貫實科學發展觀，依照促進城鄉統籌發展及推進新型城鎮化和城市建立的要求，積極實行縣政府職責，指導村鎮合理規劃、標準建立和有用治理，促進社會主義新鄉村建立。

（二）工作目的

具體把握我區現有鄉村房子的總量、散布、構造、權屬及運用狀況，調查農民的實踐住房情況和需求，切實保證集體地盤房子一切權人的正當權益，還也為下一步標準農房注銷發證工作打好基本。

為了進一步規范我區農民建房管理，科學有序規劃農村建房，從嚴控制農房建設數量，嚴格審批制度，更好地落實區新型城鎮化實施方案，參照市有關縣（區）的農房管理辦法，對我區管理處和管理處農房建設提出如下意見：

一、農房審批條件及原則：

1、城市規劃區范圍外的農村危舊房；

2、該房為本村民唯一住房；

3、戶口在本村且為常住人員；

4、該村未規劃安置用地及未建設農民公寓樓；

隨著我縣農村經濟不斷發展，農民生活水平日益提高，農房建設發展迅速，已成為農民財富積聚的主要載體和農村集體經濟組織的重要資產，開展農房登記工作，是貫徹黨的十七大、十七屆三中全會精神，學習和實踐科學發展觀，統籌城鄉經濟社會發展，保障農民和集體組織的合法財產權的一項重要舉措。為加強我縣集體土地上的房屋管理，維護集體土地房屋權利人的合法權益，推進城鄉一體化發展和促進社會主義新農村建設，依據《省關于進一步開展農房登記工作的指導意見》等法律、法規規定，現結合我縣實際，就我縣開展集體建設用地上的房屋和農民宅基地上的房屋（以下簡稱“農房”）確權登記發證工作制定如下實施方案：

一、指導思想

深入貫徹落實科學發展觀，按照促進城鄉統籌發展和推進城鄉一體化發展要求，積極履行政府職責，引導村鎮合理規劃、規范建設和有效管理，推進社會主義新農村建設；堅持以維護農民和集體經濟組織合法財產權為出發點，積極探索構建集體土地范圍內的房屋產權處置機制，逐步建立和完善符合我縣的農房登記制度，促進集體土地范圍內的房屋由資產轉變為資本，緩解生產經營中的資金困難，開創我縣農村改革和發展新局面。

二、組織領導

（一）成立領導機構

（二）成立鄉鎮農房確權登記發證機構

“5.12”汶川特大地震，給人民群眾生命財產帶來巨大損失，大量房屋倒塌或嚴重損壞。在農村，有倒損農戶347萬戶。對這些農村受災群眾來講，損失之重、打擊之大，不言而喻。在應急救災階段基本結束后，切實抓好農房恢復重建工作，關系到幾千萬群眾的切身利益和災區的長遠發展。

農房恢復重建要堅持在科學發展觀的指導下，樹立抓恢復重建就是抓發展的觀念，切實按照“三年基本恢復，五年發展振興，十年全面小康”的總體目標，立足于當前的現實情況，著眼于長遠發展，統籌兼顧，協調發展，做到科學布局、功能完善、設施配套，讓災區群眾安居、安定、安全、安心，為科學發展奠定基礎。恢復重建的過程，成為既是一個原地起立的過程，更是一個發展起跳的過程。要實現這個目標，必須在優化和提升上下工夫。

一是要在住房的安全性能上優化提升。恢復重建的住房是農戶生存發展、安居樂業的條件和基礎，住房的安全是恢復重建工作首先要考慮的因素。在重建中要科學選址，在科學勘察、評估的基礎上做到“一避、二讓、三高”。一避就是避開地震斷裂帶，避開滑坡地段和泥石流；二讓就是要讓開水道和風道；三高就是盡量在高坡、高地和高臺選址，抬高宅基地。要注重建設質量，提高抗震標準，嚴格按照抗震建設標準和適宜的建筑結構，本著安全第一的原則，整體提高建筑質量，增強抗震防災能力，通過災后恢復重建，使災區的農房質量和水平得到明顯提高。絕不能因為趕進度就忽視質量，做到恢復重建不留隱患、不留遺憾、不留包袱。

二是要在農房空間布局上優化提升。農房重建的主體是農戶。受災農戶的意愿和所擁有的資源及條件是農房重建工作必須考慮的重要因素。一般情況下，農房重建空間布局的選擇應在安全的前提下實行就地、就近分散建設，由農戶在原地重建。這樣做有兩方面的好處：一方面可以充分利用土地等農戶自身擁有的生產資料，就地取材，減低建設成本，加快工程進度，保證建設時間。另一方面農戶可以沿襲習慣了的生活方式和生產方式，有利于保存傳統的地緣文化和民族文化，保持人與自然內在的聯系。農房空間布局的選擇一定要堅持從實際出發，因地制宜、因戶制宜。對原址地處山高、路險，遠離場鎮、村莊、教育和衛生等公共資源，交通和電力等基礎設施不配套，生產生活條件十分惡劣的受災農戶，在恢復重建過程中應考慮搬離原址相對集中修建，以改變其生產、生活環境和條件。我們應從全面建設小康社會的要求出發，把農房重建與新農村建設、與鄉鎮的場鎮建設和村莊建設相結合。在堅持有利于生產發展，有利于保障權益，有利于社會管理，有利于提高群眾的生產生活水平的前提下整體規劃，合理布局，統籌建設。宜分散就近分散，宜集中的就相對集中，有條件的地方按照工業化、城鎮化和農業現代化“三化”聯動的原則，在群眾自愿的基礎上，適度向小城鎮集中修農房。要在重建過程中探索和創新城鄉統一的戶籍制度、土地管理和使用制度、社會保障制度，推進公共財政制度和行政管理體制改革。

三是要在農房結構和功能上優化提升。農房重建關系受災農戶的長遠生計，是保障生活質量、實現全面小康生活水平的重要因素。住房結構的合理和功能的完善是提高住房條件和水平的重要標志。在恢復重建工作中，既要考慮人民群眾的經濟承受能力，又要著眼建設小康社會的這個長遠目標，在住房的設計和規劃上突出超前和適用。既要考慮到人民群眾物質生活，同時又要考慮到精神文化等多方面的需求。在房屋的建筑面積和功能的設計上既不能貪大求洋，同時又要保證安居樂業和小康生活的要求。在能力和條件許可的情況下，充分尊重農戶的意愿，盡量一步到位，修建安全、經濟、寬敞、舒適、適用的住房。自身條件較差的農戶，規劃設計和基礎盡量一步到位，逐步建設和完善，逐步恢復重建，使災民生活住房條件從根本上得到改善。

四是要在農村基礎設施配套上優化提升。農房重建的目標就是在保證群眾有住房的基礎上提高群眾的生活質量，為全面建設小康社會奠定基礎。我們要樹立全局意識，增強發展意識，把村莊建設、基礎設施建設、社會事業發展等內容納入恢復重建中通盤考慮。農房集中重建地點應當配套建設水、電、道路等基礎設施，并按比例配備學校、醫療點、集中供水點、公共衛生間、垃圾收集點、日常用品供應點、少數民族特需品供應點以及必要的文化宣傳設施等配套公共服務設施，確保受災群眾的基本生活需要。強化基礎，設施配套。要立足民生，不但讓人民群眾能夠住下來，體現“安居”，而且要讓人民群眾住下來后還有利于自身全面發展和可持續發展，體現“樂業”。通過恢復重建逐步使交通、通信、市場服務體系得到完善和配套。

同志們：

一、增強災后農房重建工作的政治責任感

損失慘重，5.12汶川特大地震。災后恢復重建任務十分艱巨。全市4個縣（區）188個鄉鎮、168萬人不同程度受災，因災死亡13人，倒塌房屋3.71萬間，嚴重損壞房屋7.77萬間。災害發生后，全市人民奮力抗震自救，抗震救災工作已經取得了階段性成果，工作重點已從應急救援、臨時安置轉向全面恢復重建。加強災后重建、組織恢復生產，特別是加快災后農房重建工作是擺在各級政府面前的首要政治任務。各級各部門務必高度重視，保持清醒頭腦，強化責任意識，樹立大局意識，集中時間、集中人力、集中物力、集中財力，細化措施，攻堅破難，全力投入到災后重建的各項工作中去，按照政府主導、災民自建、社會參與、分類補助的原則，充分發揮受災群眾的主體作用，扎實抓好農房重建工作，確保受災群眾在年底前住進經濟實用、防震安全的永久性住房。

二、把握關鍵，突出重點，狠抓落實

今年下半年，災民農房重建任務十分艱巨，各地要以科學發展觀為指導，按照中央、省、市災后恢復重建部署和要求，以人為本，堅持統一規劃、分步實施，堅持政府組織、農民自建，堅持因地制宜、統籌兼顧，堅持技術指導、強化質量。本著方便生活、有利生產、有利于抗災減災、有利于災民長期安居樂業的精神，統籌兼顧,突出重點，扎實推進災后農房重建工作，確保按時、高質量完成建房任務。

（一）明確目標任務。全市災后農房重建的目標任務是:在年底前全面完成汶川地震倒塌和嚴重損毀農房重建任務，保證100%受災群眾在今年年底前住進新房。

同志們：

這次會議，是市委、市政府召開的一次重要會議。主要任務是，傳達貫徹省委、省政府會議精神，對全市農村住房建設與危房改造工作進行安排部署。剛才，傳達了全省農村住房建設與危房改造工作會議精神，大家一定要認真學習領會，結合我市實際，認真貫徹落實，推動全市農村住房建設與危房改造工作積極穩妥、健康有序開展，確保取得預期成效。下面，我根據市委、市政府研究的意見，講四個方面的問題。

一、以高度的責任感和緊迫感，加快推進農村住房建設與危房改造

加快推進農村住房建設與危房改造，是省委、省政府審時度勢，從學習實踐科學發展觀，擴大內需、改善民生的高度，適時做出的一項重大決策部署，認真貫徹落實這一重大決策，對于促進我市經濟社會又好又快發展具有重大而深遠的意義。

第一，推進農村住房建設與危房改造，是改善民生的客觀要求。近年來，我市加強社會主義新農村建設，農民住房條件有了顯著改善，大多數農民告別了土坯房、危舊房。但從總體上看，城鄉住房差異仍然較大，部分農村住房建筑質量差、抗震能力低，全市目前仍有16萬戶農民居住在破舊危房中。農村基礎設施也相對薄弱，村內道路多為泥土路、砂石路，路燈、供水、垃圾收集、污水處理等公共基礎設施缺乏。隨著經濟社會發展，進一步改善農村住房條件和居住環境，已成為廣大農民群眾的強烈愿望和熱切期盼。中央和省委、省政府對此高度重視。去年年底召開的中央農村工作會議在強調繼續加強“路水電氣醫學”等基礎設施建設的同時，加上了一個“房”字，提出了改善農民居住條件、加強農村住房建設的任務要求。中央關于擴內需、保增長的十項措施中把危房改造作為農村民生工程的重要內容，要求各級政府通過財政補貼、信貸扶持等有效措施，幫助農民建設新居和改造危房，同步建設配套基礎設施和公共服務設施，使廣大農民共享改革發展成果。省委、省政府于2月28日專門召開會議，姜大明省長在會上作了重要講話，省政府近日制定下發了《關于推進農村住房建設與危房改造的意見》，進一步明確了工作目標、任務要求和政策措施。我市作為農業大市、人口大市，一定要抓住機遇，落實好中央和省委、省政府決策部署，高度重視，扎實推進，務求取得顯著成效。

第二，推進農村住房建設與危房改造，是加快城鄉一體化進程的必然要求。黨的十七屆三中全會和中央農村工作會議，把加快形成城鄉經濟社會發展一體化新格局作為根本要求。實現這一要求，有效抓手之一就是搞好農村住房建設與危房改造。農村住房建設與危房改造的過程，實際上是對農村的建設用地、基礎設施、公共服務設施等諸多要素優化整合與調整利用的過程。通過整村新建遷建或者滾動整治改造，加快小城鎮、農村新型社區和中心村建設，完善農村基礎設施，加大社會公共服務覆蓋面，從根本上改善農村的居住條件、生活環境和公共服務水平，能夠加速改變城鄉二元結構，縮小城鄉差距，逐步實現基本公共服務均等化。同時，居住方式的改變會深刻影響農民的生產生活方式，促進農村精神文明建設，加快農村現代化進程，從而有利于從整體上推動社會主義新農村建設，加快城鄉經濟社會發展一體化新格局的形成。

一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要特征及法律適用

目前此類糾紛主要有以下情況:從訴訟請求來看,主要為房屋出賣人訴買受人,要求確認合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看,出賣人為農村村民,買受人主要是城市居民或外村村民,也有出賣給同村村民的情況;從交易發生的時間看,多發生在起訴前兩年以上,有的甚至在10年以上;從合同履行來看,大多依約履行了合同義務,出賣人交付了房屋,買受人入住并給付了房款,但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;從訴訟的起因來看,多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格,出賣人受利益驅動而起訴;從標的物狀態來看,有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。

審判實踐中,審理農村私有房屋買賣糾紛案件的難點在于如何認定合同的效力。一種觀點認為,應以無效為原則,以有效為例外。即,農村村民與城鎮居民或外村村民之間的房屋買賣合同應認定無效;本集體經濟組織內部成員間的房屋買賣合同應認定為有效。主要理由:一是,房屋買賣必然涉及宅基地買賣,而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定,宅基地屬于農民集體所有,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定:原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產權,是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一;二是,宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份相關聯,不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房,實際上是買地,因為在房地一體的格局下,處分房屋的同時也處分了宅基地,這無疑損害了集體經濟組織的權益,是法律法規明確禁止的;三是,農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記,故買賣行為雖完成,但買受人卻無法獲得“所有權人”的法律保護;四是,認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益,在許多案件中,出賣人生活條件上往往處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

另一種觀念認為,如果買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,經過了宅基地審批程序的,無合同無效的其他情形的,可以認定合同有效。認為,一概認定宅基地使用權不能流轉而致房屋買賣行為無效值得商榷,主要理由:一是《土地管理法》第六十二條第四款規定:“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?！庇纱丝梢?該法并未禁止農村房屋的買賣和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流轉勢必帶來土地使用權的流轉。即使根據“一戶一宅”的原則,如果受讓人為農村村民,只要出讓人和受讓人除買賣房屋占有的宅基地之外,沒有其他宅基地,房屋買賣就不違反“一戶一宅”原則,應當認定有效。如果受讓人為城鎮居民,其雖然不能享有集體土地使用權,但是宅基地可以被征用為國有土地,只要受讓人支付國有土地使用權出讓金,即可享有國有土地使用權,在此前提下也不能認定房屋買賣無效。二是《土地管理法》規定“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業用地建設”,該條款雖未明確規定適用于農村農業用地,但不難看出,該條旨在加強土地用途管制,限制農用地轉為建設用地,以保持農用地的數量。而宅基地本身即屬建設用地,其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質,因此該條款顯然不能調整宅基地使用權流轉問題。三是禁止宅基地使用權流轉的不合理性。買賣與贈與、繼承等行為一樣,均是所有權人行使所有權的方式之一,均是導致房屋所有權流轉的基礎原因,我國法律明確規定保護私有財產所有權和繼承等權利,若對買賣與贈與、繼承等作出不同對待,則不合法理。禁止農村房屋買賣實質上侵犯了房屋所有人的所有權,影響了財產價值的充分發揮。

在農房買賣糾紛的法律適用上,之所以產生分歧,根本原因在于現行立法和政策對宅基地使用權流轉的限制。筆者認為,從城鄉一體化進程、市場經濟進一步發展、切實維護農民利益的現實出發,宅基地使用權流轉制度,有進一步完善的必要。

二、我國宅基地使用權制度現狀的分析

市委副書記、市長在全市“農房兩改”工作交流會上強調，“農房兩改”是我市推進新型城市化、社會主義新農村建設和城鄉一體化的重要戰略舉措，各地要進一步統一思想，咬定目標、攻堅克難，講究方法、落實舉措，扎實推進“農房兩改”，確保年度工作任務的全面完成。

會上，各鎮（街道）匯報交流了前階段“農房兩改”開展情況，國土、規劃、農辦等部門就有關問題作了解答。據統計，截至目前，各地共上報“農房兩改”項目50個，涉及拆遷戶數5284戶。1至4月份，全市啟動實施的項目共有14個，涉及拆遷戶數1800戶，實際完成拆遷228戶；新開工建設農民集中居住區建筑面積19萬平方米，竣工建筑面積16萬平方米，完成土建投資1.5億余元。

對前階段“農房兩改”工作表示肯定。他說，開年以來，各鎮（街道）把“農房兩改”作為“三農”工作的重中之重來抓，思想高度重視、措施扎實有效；市級相關部門積極主動服務，注重牽頭協調、強化指導服務?！稗r房兩改”總體進展順利，取得了較好的階段性成績。

指出，對照的目標任務要求和先進地區，我市“農房兩改”工作還有不少差距，地區之間存在不平衡，部分干部在思想上有畏難情緒，在推進過程中遇到資金平衡、工副業安置等問題亟待破解。各地各相關部門要深刻認識加快推進“農房兩改”、建設農村新社區對推進城鎮化的重要意義，進一步統一思想、明確任務，堅定不移地完成“農房兩改”這項硬任務硬指標。

就下階段工作，要求，要圍繞全面完成“農房兩改”年度任務，明確目標抓重點，強化措施抓進度。各地對已完成立項等前期工作的項目，要全力抓推進抓落實，確保完成今年拆遷安置任務，發揮好重點項目、重點區塊的示范帶動作用；對今年排定實施但尚未完成前期的項目，要進一步落實工作舉措，繼續深入做好規劃對接、項目摸底、立項等工作，及早實質性啟動項目實施。市級相關部門要緊貼基層“農房兩改”服務需求，加強“農房兩改”過程中項目審批、建設管理、房屋分配等各個環節的服務指導，切實提高辦事效率。要研究制定出臺“農房兩改”監督管理辦法，加強對項目建設質量、資金使用等監管，確保工程質量安全、項目資金安全、干部廉政安全。

根據《市人民政府關于做好大規劃區內村鎮農房建設規劃編制工作的通知》（府廳字號）和《市大規劃區內農村違法違規建房綜合整治第二階段工作意見》的精神，為切實做好大規劃區內農民建房的科學編制規劃工作，正確引導農民有序按規劃建房，更好地推進大規劃區城鄉建設協調發展，結合我縣實際，特制定大規劃區內村鎮農民建房建設規劃編制工作實施方案：

一、工作目標

按照“實事求是、因地制宜、統一規劃、合理建設”的原則,對大規劃區范圍內我縣[范圍：《城市總體規劃（～）》規劃區范圍（街鎮，西起長江二橋與寧樟高速連接段，東止105國道，北至八里湖邊，南至毛橋）；城子鎮、港口街鎮、城門鄉、獅子鎮、馬回嶺鎮、岷山鄉的全域；新合鎮、新塘鄉、涌泉鄉沿雙瑞路以北區域]涉及的鄉鎮、行政村及所屬自然村開展農房建設規劃編制或修編工作。各鄉鎮在組織編制中,重點是要做好農房建設中選址、修建性詳細規劃的編制或修編工作，在這次大規劃區內農村違法違規建房綜合整治工作結束后，使有合法需求建房的農民可依照規劃要求申報，疏通農民建房的綠色通道，使農民建房有具體的公寓式居民小區點可以統規統建、有農民集中居住點可以統規自建、有農民適宜散建的宅基地可以統規改建，做到農民合法申報建房有規可循、有圖可查、有地可建。

二、時間步驟

各鄉（鎮）要在7月3日前將各地編制規劃的村莊地點、數量和類型（如：1、公寓式居民小區采取統規統建的；2、農民集中居住點統規自建的；3、在行政村、自然村適宜原宅基地上統規改（散）建的）上報大規劃區內村鎮農民建房建設規劃編制工作領導小組。年7月30日前，全面完成大規劃區內鄉鎮、行政村及所屬自然村的農房建設規劃編制或修編工作，并按規劃編制工作所要求的委托設計單位編制規劃、廣泛征求農民群眾意見、張榜予以公示、專家評審、完善規劃編制成果、完成規劃報批等六個步驟進行。

三、工作措施