物業管理經驗范文10篇

改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區的高級豪華公寓別墅——錦華苑也應運而生。

錦華苑是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。

物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區的高級豪華公寓別墅——錦華苑也應運而生。

錦華苑是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。

物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

摘要：在社會經濟快速發展的背景下，我國城市化水平不斷提升。房地產企業在加快建設進程的同時也在大力提高建設水平，以滿足人們的居住需求。隨著人們對居住環境及生活質量要求的逐步提升，我國形成了新的業態，物業管理公司應運而生。物業維修資金管理是物業管理的重要組成部分。然而，當前我國物業企業對物業維修資金的管理存在不少問題。因此，探究物業維修資金管理存在的問題并尋找解決這些問題的方法在當下具有積極的現實指導意義。本文主要討論做好物業維修資金管理工作的重要性，分析物業維修資金歸集不齊的影響、物業維修資金管理中存在的問題及提出物業維修資金管理問題改善方案。

關鍵詞：維修資金管理；物業；問題；改善建議

物業維修資金的建立屬于一項民生工程。所以，物業公司要重視物業維修資金管理工作，積極地通過優化配置物業維修資金，達到最大化的物業資金管理及使用效果。與此同時，物業公司要轉變物業維修資金管理理念，使得該項管理工作進入嶄新的發展局面，提升人們對物業管理工作的滿意度。時代在發展，社會在變化，物業維修資金管理模式也在不斷發展變化。因此，物業公司要具備先進的管理理念、不斷創新管理模式，科學地開展物業維修資金管理工作。

一、做好物業維修資金管理工作的重要性

物業維修資金管理的內涵是物業維修管理部門結合相關法律法規，構建的專用于住宅共用部位與各項公共設施維修與改造的費用。而物業維修部門負責合理地配置資金，提高公共設施維修水平，為業主創設良好的生活環境，保證業主生活需求及品質。這樣業主與物業之間的關系可以得到有效改善。在優質的物業維修資金管理下，公共設施這項資源的利用率可以得到有效提高。物業維修資金管理人員需要認識到自身所承擔地責任，主動地踐行物業管理工作。為保證物業維修資金管理水平，有必要不斷地總結管理經驗，構建科學的管理方案，以便及時高效的解決日常管理中遇到的問題。

二、維修資金歸集不齊的影響

一、物業管理專業人才的需求現狀分析：

1.我國的房地產市場將有大的發展，這將直接拉動對物業管理專業人才的需求。

房地產業是我國國民經濟的支柱產業之一，占每年固定資產投資的七分之一。我國又處于經濟發展和城市化的加速期，對房地產的總量需求每年都在增加。我國即將加入世貿組織，對房地產業而言，是機遇與挑戰并存，從總體上看，入世有利于房地產業的發展。入世有利于加速我國房地產業市場體制的建立和發展。有利于提高房地產業的勞動生產力水平和經營管理水平。有利于擴大外商對房地產業的投資規模，擴大房地產的融資渠道，從而帶給我國房地產市場難得的發展機遇。

國際經驗表明，在人均年收入達到1萬美元以前，住宅業將推動經濟快速增長。申奧成功后我國房價再次火爆，預示著在我國新一輪逐步形成的消費浪頭中，房地產市場將持續升溫。物業管理行業作為房地產業的重要組成部分必然隨著房地產業的發展而發展。而這個發展需要大量的物業管理專業人才。

2.我國的物業建筑面積呈不斷增長之勢，物業管理行業正得到前所未有的發展，需要大量的專門物業管理人才。

我國的物業建筑面積呈不斷增長之勢。以北京、上海為例，有關部門統計：從1991年到2000年，北京共新建住宅9687.1萬平方米，年均新建住宅968.7萬平方米，到2000年年底，全市住宅總量將近1.9億平方米，人均住宅使用面積16.2平方米。據了解，按照1990年開始編寫的《北京市城市總體規劃》，1991年到2010年每年的房屋建筑量按1000萬平方米計算，其中住宅675萬平方米，平均每年新建525萬平方米，這樣，預計今后20年可新建住宅1.05億平方米，前10年新建5300萬平方米，到2000年時常住城市人口為750萬人，住宅總量1.39億平方米，人均居住面積可達9.6平方米，人均使用面積14.4平方米；后10年再新建5200萬平方米，到2010年北京常住人口達到850萬人，住宅總量達到1.9億平方米，人均居住面積11.18平方米，人均使用面積16.76平方米。單看上海的商品房這一項，就可以推斷出這是一個很大的市場。上海新建商品房年銷售面積在1997年686萬平萬米；1998年1151萬平萬米，比上年增長68％；1999年1329萬平方米，比上年增長15％；2000年1397萬平方米（快報），比上年增長5％；2001年1－2月商品房銷售131.64萬平方米，同比增長了88％這么廣大的物業市場不能再走舊式的房屋管理老路，要發揮，提升其價值，必須與現代物業管理這種新的管理模式相結合，走這條路，是市場經濟體制的必然結果。這就需要大量的物業管理專業人才。

編者按：本文主要從新世紀物業管理將向規模化方向發展，新世紀物業管理將向區域化方向發展，新世比物業管理將向專業化方向發展，這三方面對物業管理未來發展思路進行闡述，其中包括：規?；洜I的必然性，規?；洜I的途徑，區域化物業管理具有比分物業管理更多的優勢。首先，區域化物業管理有利于社區的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區域化物業管量單位提供的全方位的服務來實現；其次，區域化物業管理還有利于社區的治安管理。物業管理企業處于社區管理的第一線，對轄區內工作、生活的業主比較熟悉，對預防犯罪、維護治安有著積極重要的作用。區域化物業管理還有利于社區整體環境的治理和建設，從區域化大環境的角度綜合考慮生態環境與人文環境的治理、建設、保護，這樣起點高、效益好；第三，區域化物業管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區域化物業管理的規模、容量都大大高于單一的物業管理，可以做到資源共享，為物業管理公司降低管理成本，實現經濟效益、社會效益、環境效益的“三豐收”，為企業規?；l展提供了可靠的物質保障。綜上所述，區域化物業管理為物業管理的總體目標得以實現提供了廣闊的空問。主要表現在，能繼現代人創造一個安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環境，能最大限度地提高物業的價值，提升物業的檔次，能提升物業管理品牌聲譽，增加公眾對物業管理的信心，促進物業管理總體目標的實現，具體材料請詳見：

我國物業管理企業是隨著社會經濟的發展，人們對生活、工作環境的要求不斷提高，派生出的新興的服務性行業。其產生之初僅僅是房地產開發的后續服務機構；相對房地產開發商而言，它是一個終端服務單位，但對業主和物業管理企業本身而言，它永遠都是始端服務部門。

作為一個新興行業，物業管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。廣大業主將之作為提高自身整體生活水平的依據而對其報以厚望，開發商以此作為自已樓盤的銷售亮點，政府主管部門又將之作為規范社區管理，提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業管理行業幾乎成了關乎國計民生的一個重要領域而被社會各界加以重視，成為了新世紀引入注目的聚焦點。

進入21世紀，我國物業管理行業經過了20年的經驗和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業一樣向著現代企業制度方向前進。實踐證明，在這一前進過程中，物業管理企業必然向著規模、區域化、專業化的方向發展。

一、新世紀物業管理將向規?；较虬l展

（一）規模化經營的必然性

春暉物業管理公司寶恒公寓企劃書

前言

寶恒公寓坐落于徐州東部商業圈，地處最繁華的鬧市區，東臨華東第二的徐州火車站300米，西靠風景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米，南依徐州最繁華的淮海路200米，這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮江投資人帶來的全新的江南設計理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住，寶恒公寓共十三層，其中1-2層為商用，3-13為住宅總建筑面積14000平方米，住宅每層八戶合計1000余平方，兩部電梯設施齊全。如此優質的開發，更需要優質管理，徐州春暉物業管理公司有多年的物管經驗，成功并持續的管理著近十個物業，完全有能力對寶恒公寓實施優質物業管理服務，為業主創造良好的生活、辦公環境。

一、公司概況：

徐州春暉物業管理公司是一家具有轄區基層政府及執法機關背景，注冊資金50萬元，具備專業資質的物業管理企業。目前公司管理著鐵路二宿舍小區、煙廠地藏里小區、大舜開發前舜小區、綜合開發壩子小區、中房集團永康小區、久隆圓夢花園小區等近十個住宅小區、朝陽市場、徐州三院兩家單位。公司實行董事會領導下的經理負責制，采用直線職能管理模式。公司組織制度完善，設總經理室、人事行政部、財務部、物業管理部、事業拓展部。一室四部直接負責各管理處的協調、服務、指導、監督工作，同時也為業主提供優質服務創造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶服務等部門，直接為業主提供多項日常服務，形成了一個條塊結合的管理網絡。

二、公司物業管理理念

21世紀中國物業管理發展思路初探

我國物業管理企業是隨著社會經濟的發展,人們對生活、工作環境的要求不斷提高,派生出的新興的服務性行業。其產生之初僅僅是房地產開發的后續服務機構;相對房地產開發商而言,它是一個終端服務單位,但對業主和物業管理企業本身而言,它永遠都是始端服務部門。

作為一個新興行業,物業管理誕生伊始,便顯示出了強大的生命力。廣大業主將之作為提高自身整體生活水平的依據而對其報以厚望,開發商以此作為自已樓盤的銷售亮點,政府主管部門又將之作為規范社區管理,提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業管理行業幾乎成了關乎國計民生的一個重要領域而被社會各界加以重視,成為了新世紀引入注目的聚焦點。

進入21世紀,我國物業管理行業經過了20年的經驗和理論積累之后,正從幼稚走向成熟,并象所有其它企業一樣向著現代企業制度方向前進。實踐證明,在這一前進過程中,物業管理企業必然向著規?；?、區域化、專業化的方向發展。

一、新世紀物業管理將向規模化方向發展

(一)規?；洜I的必然性

為了物業公司順利的運作發展，為業主和租戶提供高效優質的服務，完成業主委托的各項物業管理及經濟指標，發揮物業最大的功能，使得物業通過對大樓及基地、家屬院實行的物業管理，不斷總結管理經驗，提升物業灌木里水平，積極努力地參與市場競爭，拓展業務管理規模，最終走向市場完全轉化為經營性物業管理，達到最佳的經濟效益，制定今年的工作計劃。

一、定編定崗及培訓計劃

今年是物業公司運行的第一年，實行二塊牌子（1.物業管理公司2.管理中心）一套人馬，在保留原中心的功能基礎上，通過物業的運作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統一管理安排，計劃全公司定編37人，其中管理人員7人，按照廠里的培訓安排參加培訓。

二、代租、代收計劃

按照廠里的物業管理委托要求，對大樓及將要成的其它物業大樓進行代為租賃，計劃完成大樓委托租賃的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于萬元，按要求完成水電暖與費用的代收、代繳工作，保證所轄物業的正常運作。

三、收入計劃（物業管理費、代租、代辦費）

[摘要]文章通過總結在新校區物業服務招標實踐中的成果，探索研究高校物業管理服務采購的特點，編制了《高校物業管理采購需求指南》，以期對高校采購標準化提供借鑒。

[關鍵詞]高校物業；采購標準

一、課題概況

為規范高校在物業管理服務采購中的服務內容及標準要求，提高高校物業管理服務水平，針對高校物業管理服務的特點與分類，開展該課題研究，編寫了《高校物業管理采購需求指南》。為便于在物業服務采購中編寫服務標準和要求，根據高校物業的服務特點，把高校物業服務分為樓宇物業、公寓物業、校園環衛物業、動力運行物業和安全保衛物業五類。每一類中明確物業服務的范圍、內容、標準、人員等信息，為便于描述這些影響采購價格的因素，對每一類物業按照物業服務范圍、物業服務內容及標準、物業服務相關制度、物業服務條件保障以及物業服務人員配置五方面撰寫物業服務采購的內容及標準。

二、課題研究情況

（一）理論基礎。1.物業管理與委托理論：物業管理委托范圍要明確，除了工作范圍授權，還要對其服務結果、服務水平具體規定。2.公共選擇理論：采購物業屬公共物品，研究其提供和分配以及設立相應匹配規則的行為與過程，進而影響人們的公共選擇過程，從而實現其社會效用的最大化。3.項目管理理論：項目管理理論是指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法。通過課題研究使物業服務項目能夠實現或超過項目干系人的需要和期望。研究與物業服務項目相關的整體、范圍、時間、成本、質量、人力資源、溝通等方面的管理。（二）具體做法。1.廣泛調研。課題開展前，學校后勤集團結合新校區投入使用物業服務管理的選擇需要，多次組織新校區物業管理工作調研。先后對北京、蘇州、珠海等地的多所院校進行調研，并有針對性的對8家物業企業進行實地考察，學習兄弟院校新校區物業管理經驗，了解物業管理市場及公司運營情況，探索新校區物業的管理模式，在此調研的基礎上開展課題研究。2.編制服務需求服務需求的制定是招標準備工作的重要環節，也是日后物業監管的重要依據。在我校新校區物業服務招標前夕，學校后勤集團專門組織新校區物業工作團隊，負責新校區服務標準需求手冊的編寫。結合新校區建設圖紙、學校物業管理的特點、物業管理經驗、師生物業服務需求等，將物業服務工作細化，標準化，內容涵蓋了服務范圍、各項物業服務項目的質量標準、相關制度文件、功能用房及設施配備、人員配備要求、監管制度文件、服務合同樣本等。在制定服務需求時，充分發揮團隊成員的主觀能動性，全面思考物業管理范疇，編寫服務需求標準。我們在調研中發現，服務需求所約定的內容是校方和外包方合作的基礎。若需求書中未約定到，在雙方的合作中就會出現推諉、扯皮的現象。我們在需求制定時，結合物業管理工作經驗，增加了較多管理條款，如學生公寓服務育人職能、節能管理、家具管理、空氣質量管理等，使物業管理工作更飽滿。手冊成稿后，我們在學校各相關部門廣泛征求意見及建議，進一步完善需求手冊，力求最大限度滿足師生的需求。（三）課題主要內容。在總結我校新校區招標過程的基礎上，分析研究高校物業采購的實際狀況，物業服務采購中技術文件需要明確物業服務的范圍、內容、標準、人員等信息，將無形的物業服務轉變為不同方面因素的量化指標。為便于描述這些影響采購價格的因素，對每一類物業按照物業服務范圍、物業服務內容及標準、物業服務相關制度、物業服務條件保障以及物業服務人員配置五方面撰寫物業服務采購的內容及標準。物業服務范圍是物業服務采購標準的基礎性信息，在物業采購中需要首先明確，由于物業管理服務的特殊性，不同類型物業的量化方式和量化內容也不同，針對不同的物業類型，提出物業服務量化的基本信息，如所有物業都需要對面積進行描述，包括建筑面積、使用面積、保潔面積、綠化面積、墻面面積等等，除此之外，公寓物業需要明確服務的學生數量、值班值守（大門）崗位數量以及相應樓內生活服務設施等，校園環境物業需要明確綠化植物的種類，動力運行需要明確容量、負荷等等。物業服務內容及標準是物業服務采購標準的核心內容，把不同類別的物業服務根據服務方案，設立不同的物業服務項目，對每一個服務項目描述其物業服務的內容、標準及要求。物業服務相關制度包括兩類，一類是高校對不同場所的管理制度，如本校的教學樓管理規定、學生公寓管理規定等等，需要物業提供方進入高校后遵守并在此基礎上開展物業服務，另一類是物業服務提供方開展物業服務時對服務對象的服務承諾、職責以及要求等物業管理規范性制度，需要物業提供方根據物業服務需求制定并在相應位置明示。物業服務條件保障是影響物業服務采購標準的成本因素，包括高校為物業服務提供方提供的物業服務基本場所，如工具間、庫房等，也包括便于物業服務提供的辦公、住宿、就餐等方便條件，也可根據物業服務的需要提供相關設施、設備以及車輛等。物業服務人員配置是物業服務采購標準的關鍵性因素，主要包括崗位設置數量、對各類管理和服務人員的素質要求等。（四）研究成果特點。1.結合高校后勤服務特點的物業分類形式。突破社會物業的管理和分類，圍繞以服務項目為中心的特點，本研究將高校物業管理采購分為樓宇物業、公寓物業、校園環衛物業、動力運行物業和安全保衛物業五類；結合高校后勤業務部門的行業分類特點，對物業管理采購進行分類，便于對接高校物業的項目管理和監管。2.多維度量化物業管理的指標。突破傳統以面積量化物業管理的描述，結合物業項目的特點，提出以范圍、內容、標準、人員等多維指標量化物業管理的內涵與要素，便于契約化的考核。3.多角度描述物業采購的條件。物業管理服務的采購屬服務類采購，影響采購定價和服務標準的因素很多，本研究通過對采購物業管理需求從物業服務范圍、物業服務內容及標準、物業服務相關制度、物業服務條件保障以及物業服務人員配置五方面的采購需求描述，便于采購定價條件認同統一，項目執行過程不易產生項目內的“服務增量”有效避免投標人通過低價中標，項目執行過程中通過服務增量提高服務價格，增加采購人成本。（五）應用及效果。1.北京化工大學新校區物業招標的總結和應用。北京化工大學新校區物業采購在招標過程中物業服務分為公共樓宇物業、公寓物業、校園物業三個標段分別招標，成功引進了蘇州市東吳物業管理有限公司、中航物業管理有限公司負責新校區的物業服務，物業服務得到了學校廣大師生的認可。我們制定的物業采購標準也得到了中央國家機關政府采購中心的認可，推廣采購單位參照我校案例。2.有效的指導物業服務監管。北京化工大學新校區物業日常監管過程中，按照我們制定的采購標準進行監管，有效的做好物業日常質量控制。目前，采購項目契約化執行較好。3.推進央采物業采購標準化。中央國家機關政府采購中心對北京化工大學新校區物業采購項目非常關注，先后對項目執行情況到新校區調研、到東吳物業總部調研，同時結合物業管理服務的特點，邀請我校參與對中央國家機關政府采購中心關于物業采購需求標準的制定，先期完成了《機關辦公樓物業管理服務采購需求標準》的制定，將作為采購需求格式嵌入物業服務招標文件中。