物業管理行業范文10篇

一、貴陽市經濟水平發展較低

貴陽市位于西部地區，經濟相對東部較為落后，居民收入水平偏低，對物業管理認可度和需求相對較低。

2004年，我國西部地區人均GDP只相當于東部地區的38%；城鎮居民人均可支配收入相當于東部地區的71%。經濟發展的水平決定著市場需求。位于西部地區的貴陽物業管理行業的差距根源是經濟發展水平長期低迷。物業管理行業地區的經濟差異必然導致地區間行業報酬的差距。從2007年《住宅與房地產——物業管理》?？M行的全國物業管理行業薪酬調資料表明，貴陽市的行業報酬處于相當低的水平。以管理處經理為例，上海的管理處經理月薪約為3600—11480元，重慶的管理處經理月薪約為3900—4600元，深圳市管理處經理月薪約為4500—18000元，而貴陽市的管理處經理一般為1500—3000元。同樣，較大收入差距存在于一線員工身上。以保安員為例，上海的保安月薪約為1320—1820元，重慶約為1000—1370元，深圳約為1040—1500元。貴陽市的保安月薪只有500—950元。巨大的地區性報酬差異，使許多行業內的管理人才或較有能力的一線員工大量向以上地區流失。

同時，物管行業的報酬與本地區其它行業相比報酬較低。從貴陽市物管行業協會初步調查顯示，物管企業員工月平均工資為600元左右，一年下來能獲得7000余元的報酬，與貴陽市城鎮居民平均年收入13000元左右相比，還存在較大差距。本地區行業間的報酬差距也使大量員工流向本地區其他行業。

二、貴陽市物業管理的市場經濟觀念尚未形成

現代城市物業管理意識主要有三個方面。第一，物業管理的消費觀念。物業管理是一種市場行業，它與過去的房管所管理有著本質的區別。居民享受物業管理的各項服務是一種市場消費行為，而消費就要付錢。但現實中很多的業主由于觀念的錯誤，沒有把享受物業管理看成是一種消費，一種市場交換行為。因此我們應通過不斷的努力，讓市民逐漸樹立享受物業管理服務需要自覺繳費這樣的市場意識。第二，遵守物業管理規定的觀念。一幢大樓、一個小區、幾百戶人家在一起，如果沒有共同的規矩和約束，大家我行我素那一定會亂套。于是產生了制定物業管理公約及管理守則、規定等的必要?，F有的問題是有的業主對小區的管理公約和規定不放在眼里，想怎么辦就怎么辦，于是亂搭建、亂停車、亂扔垃圾等事屢屢發生，物業公司苦不堪言。培養市民的這方面的意識非常重要，要逐步使業主普遍養成遵守公約的觀念。第三，自主管理的意識。物業管理是居民自主管理與市場化專業管理相結合的新型管理，它要求業主具有高度的自制管理意識，一方面要關心物業管理，幫助物業管理公司；另一方面要監督物業管理，積極參與業主委員會的相關工作。目前大多數業主積極參與的自覺性不強，多一事不如少一事的思想比較濃。提高業主的自主意識，調動業主的積極性是搞好物業管理的重要環節。

隨著我市總體經濟形勢的增長，物業管理行業也進入了快速發展時期。目前，我市物業管理企業已達400多家，從業人員近萬人。雖然與其他兄弟城市相比較，我們存在著幾點優勢，但也還有很多不足之處。

一、我市物業管理行業存在的優勢

1、建立前期物業管理招投標機制

為規范物業的前期管理，建立通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的機制。我市下發了《關于做好貫徹實施<物業管理條例>有關工作的通知》等相關文件對前期物業管理做了明確規定。并率先組建了物業管理招投標專家庫，即沈陽市物業管理招投標評審委員會，主要負責主持物業管理企業對物業管理項目的評審工作。還聘請業務精，能力強的資深律師組建法律顧問團，為招投標工作的順利開展，打好堅實的法律基礎，充分體現了物業管理市場競爭機制的“公開、公平、公正”原則。去年成功的組織了“中街北苑”等多個前期物業管理招投標項目。從而改變了我市物業管理的委托制為聘任制，打破了誰開發、誰管理的壟斷局面。

2、完善物業管理企業資質的審批、年檢制度。

為了加強對物業管理企業的資質管理，根據《物業管理企業資質管理辦法》我市下發了《關于印發沈陽市新設立物業管理企業資質核定辦法的通知》嚴格按照規定對新設立的物業管理企業進行審核。同時，實行分級審批制度，即先由各區房產局進行初審，然后再由市房產局進行審查。并不定期對物業管理企業資質進行突檢，業已對17家臨時資質期限已滿，尚未向市、區物業行政主管部門申請三級資質評定的物業管理企業，對其物業資質予以取消。并對那些服務意識不好，只收費不服務、屢遭投訴的劣質物業管理企業進行警告。通過對我市物業管理企業資質的清理、整頓，規范了物業管理企業行為、有效解決群眾投訴保證了物業管理的服務質量，凈化了物業管理市場。

摘要：本文主要探討物業管理行業設備安全管理中存在的問題，并針對存在問題進行對策分析。若想實現良好的物業管理，需要注重物業設備設施的管理工作，但是目前我國的物業管理行業普遍存在工作人員缺乏專業性、物業維修工作成本高、物業管理缺乏資金等方面的問題，為了改善我國物業設備安全管理行業的現狀，需要針對性強化員工的工作素養，創新設備管理模式。

關鍵詞：物業管理行業；設備安全管理；問題；對策分析

成為我國經濟市場中一個主要的行業，經過長時間的沉淀發展，物業管理行業的技術水平越來越高，其所使用的設備也得到了更新。在現在的生活模式之下，物業管理行業中的物業設備對其發展起著極大的作用，因此，為了物業管理企業能夠擁有更良好的物業管理水平，需要對其物業設備設施管理工作進行提升。

1物業企業管理行業設備管理存在的問題

為了能夠有效推動我國物業管理行業的發展，需要針對其發展過程中出現的問題進行分析，現今，我國物業管理行業在開展工作中主要存在以下3個問題。

1.1工作人員技術能力不強

摘要：物業管理是一個高風險行業，直接涉及較大范圍的人身和財產安全，而且可控性較低；與此同時，它又是一個微利行業，這和它所承擔的高風險具有很大反差。而保險是指為了償付自然災害和意外事故帶來的經濟損失，以充分的物質準備來保障社會安定，建立專門用途的后備基金的一種經濟活動方式。因此，為了保障物業行業的發展和人身財產的安全，有必要將有效轉移風險的保險機制引入到物業管理行業中來。

關鍵詞：物業管理；風險；保險

1我國物業管理行業發展的基本情況

作為房地產業的一個分支，我國的物業管理行業起步較晚，經歷了起步、休眠、復蘇與發展三個階段。

本世紀20年代初到抗戰前夕，是中國房地產萌芽和初步發展階段。在此期間，在我國的上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市大量出現一些八九層高的建筑物。此時，因房地產市場的需求，產生了經租、清潔衛生、住宅裝修、服務管理等經營性的專業公司。這些專業公司的管理形式與我們今天的物業管理公司的服務形式較為相似。

1949年新中國成立后，城市土地收歸國有實行無償劃撥使用，房產絕大部分轉為公有制，住宅建設基本上由政府包下來作為福利分配，房地產管理由政府設立的管理機構統一管理，政、企、事合一。這樣，房地產這一生產生活要素不作為商品進入流通，其經營活動停止，物業管理相應也隨著房地產市場的沉寂而處于休眠狀態。

摘要:貴陽市物業管理行業是貴陽市城市建設中不可缺少的重要行業，本文主要從行業大環境和企業小環境兩方面進行對策研究，運用科學的現代人力資源開發和管理手段對貴陽市物業管理行業的員工流失現狀及流失原因進行了研究分析。

關鍵詞:物業管理；員工；流失

一、貴陽市經濟水平發展較低

貴陽市位于西部地區，經濟相對東部較為落后，居民收入水平偏低，對物業管理認可度和需求相對較低。

2004年，我國西部地區人均GDP只相當于東部地區的38%；城鎮居民人均可支配收入相當于東部地區的71%。經濟發展的水平決定著市場需求。位于西部地區的貴陽物業管理行業的差距根源是經濟發展水平長期低迷。物業管理行業地區的經濟差異必然導致地區間行業報酬的差距。從2007年《住宅與房地產——物業管理》專刊進行的全國物業管理行業薪酬調資料表明，貴陽市的行業報酬處于相當低的水平。以管理處經理為例，上海的管理處經理月薪約為3600—11480元，重慶的管理處經理月薪約為3900—4600元，深圳市管理處經理月薪約為4500—18000元，而貴陽市的管理處經理一般為1500—3000元。同樣，較大收入差距存在于一線員工身上。以保安員為例，上海的保安月薪約為1320—1820元，重慶約為1000—1370元，深圳約為1040—1500元。貴陽市的保安月薪只有500—950元。巨大的地區性報酬差異，使許多行業內的管理人才或較有能力的一線員工大量向以上地區流失。

同時，物管行業的報酬與本地區其它行業相比報酬較低。從貴陽市物管行業協會初步調查顯示，物管企業員工月平均工資為600元左右，一年下來能獲得7000余元的報酬，與貴陽市城鎮居民平均年收入13000元左右相比，還存在較大差距。本地區行業間的報酬差距也使大量員工流向本地區其他行業。

摘要：現階段，人們對生活品質的要求日漸提升，建筑的物業管理已經成為人們關注的重點。本文著眼于物業管理行業的稅收問題，闡述了“營改增”對物業管理行業帶來的影響，分析了物業管理企業開展納稅籌劃的價值，然后論述了減輕物業管理行業稅收負擔的策略，希望能為相關工作人員帶來參考。

關鍵詞：物業管理；稅收負擔；稅收籌劃；“營改增”

“營改增”的出現，為降低企業稅負帶來了極大幫助。在這一背景之下，物業管理行業以及相關企業的稅收工作必然會受到極大影響，有效利用現行政策減輕物業管理行業稅收負擔是財務工作人員的工作重點。在這一環節，相關工作人員需要以現有稅負問題為目標，找到減輕物業管理行業稅收負擔的有效路徑。

一、“營改增”背景下的物業管理行業

“營改增”（營業稅改增值稅）的出現和實施，意味著我國財稅體制的重要變革。在“營改增”實施后，針對服務或產品的增值部分納稅，可有效避免重復納稅，對降低企業稅負十分有益。當前，物業管理行業已經完成“營改增”工作，這種稅收方式將會為該行業的稅收管理帶來極大影響。對于物業管理行業而言，被納入增值稅體系當中，可有效規避重復納稅問題，征稅漏洞將得到彌補，則企業的稅負將會降低，可獲得的經濟利益將得到提升。如果“營改增”后，能夠對稅率以及抵扣范圍加以完善，那么物業管理行業的稅收征收與財務管理都將進入新的階段，對實現產業結構調整和升級十分有利。從物業管理行業的劃分情況來看，劃為現代服務的商務輔助服務，繳納的增值稅稅率為6%；高于原有的5%營業稅稅率。物業管理類型以及物業服務的收費方式差異，都會引發稅收負擔變化，且“營改增”后稅率的變化將會對物業企業的利潤產生直接影響。

二、稅收籌劃的應用價值

摘要:在我國城市化發展的過程當中，物業管理行業隨著城市化進程的發展也不斷走向規范化和規模化，所以物業管理行業對于高素質的專業物業管理人才需求也不斷增加。然后與之不相適應的卻是物業管理行業的人才流失現象卻一直相對比較嚴重。因此本文針對目前物業管理行業人才流失的現狀和對物管企業的影響分析原因所在，并提出了相應的解決應對策略，以期能為物管行業的人才建設提供參考意見。

關鍵詞:物業管理;物管人才;人才流失

從我國首家物管公司1981年在深圳成立至今，物管行業在我國的發展已經歷經30多年的發展，行業涉及到城市各類樓宇、商業和街道以及各類型社區，巨大的行業發展潛力之下卻因為人才的易流失現狀影響物管企業在市場的健康發展。

一、物業管理行業人才流失的現狀和對企業的影響

依據有關資料，以下幾類人員在物業公司的人員流失現狀中比較嚴重。首先是服務型和基礎操作型崗位的員工，也就是一線員工，如保潔人員和保安人員。這些人員素質有高有低，他們的流失比率最高。其次是各部門經理等中層管理人員，這些人員一般較易被別的企業挖走，因為他們不僅工作經驗豐富，又掌握了物業管理的相關理論知識，他們在具備較好的職業素質的同時，又有足夠的能力與業主溝通。最后是本專科畢業的大學生，這些人的學歷層次比較高，他們轉行或者轉入別的物業公司基本是出于企業問題，心態變化，或者角色變化等原因引起的。物業管理行業人才流失現狀對物管企業產生的不良影響主要變現于以下方面:首先是企業經營成本的上升，這主要是人才流失所造成的，主要有新員工的招聘以及培訓;老員工的離職引發的成本損失和新進員工工作失誤或浪費引發的成本等等。其次是導致業主對物管企業的滿意度降低。只有工作時間越長的員工才越能了解業主的需求，也越可以提供給業主更好的服務。

二、物業管理行業人才流失的原因分析

隨著房地產行業的迅猛發展，物業管理行業應運而生，成為新興行業。物業公司大致分為兩類，一類是房地產公司設立的物業公司，法人代表與房地產公司相同，這類物業公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產公司樹立品牌，物業管理較為規范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業管理，并為房地產公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業公司非房地產公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業而成立的物業公司，其管理物業規模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業公司的收入及征收特點

（一）規模較大的物業公司的收入及代收費用包括：物業管理費收入、租金收入、經營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入、清理生活垃圾收入、物業大修收入、中介收入、廣告收入、其他收入及代收水費、電費、燃氣費、房租、維修基金、暖氣報裝費、排污費、寬帶入網費、有線電視入網費等。一些規模較小的物業公司只有以上項目中的幾種收入。

（二）物業管理行業企業收費及收入現狀。

1、物業收費面對的是廣大業主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業主因房屋質量問題、物業服務質量問題、業主已入伙但未實際入住等因素拒交物業費。造成部分物業費收入不能到位。

2、部分物業公司物業費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業費標準收取物業費，再綜合入伙率、入住率、物業費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業費征收率在30%---80%之間。部分物業公司存在微利經營、艱難經營狀態，少數物業公司需房地產開發公司的補貼收入才能略有贏利。

物業管理行業在人們生活中的作用越來越突出，除了提高了人們的生活質量，還為緩解就業壓力、推動服務行業達到更好水平做出了貢獻。但是在實際情況中，物業管理行業仍舊存在一系列問題，安全問題則是其一，比如，有的物業管理企業對隱患排查不到位造成火災、水患等安全問題，使得業主人身財產遭受損失，因此重視安全、構建科學安全管理體系勢在必行?！妒称钒踩耪摗芬粫鴱氖称钒踩录嵌葘ξ飿I管理行業發展提出啟示，幫助物業管理行業在安全管理體系構建中獲得更好效果。

《食品安全概論》是由任媛媛、郝健雄、王云峰、趙丹丹、谷大海、薛佳聯合編寫的研究食品安全的書籍。本書共分為十四個章節，第一章主要介紹食品安全概念、食品安全研究主要內容與意義以及我國食品安全現狀與展望；第二章主要介紹植物與動物中存在的天然有毒物質；第三章主要介紹大氣污染、水體污染、土壤污染、海洋污染、環境中內分泌干擾物、食物鏈的生物富集與食品安全的關系；第四章主要介紹細菌污染、真菌污染、病毒污染以及寄生蟲、害蟲與食品安全的關系；第五章主要介紹有害元素與食品安全的關系；第六章主要介紹農藥與食品安全的關系；第七章主要介紹獸用化學物質與食品安全的關系；第八章主要介紹食品添加劑與食品安全的關系；第九章主要介紹包裝材料與食品安全的關系；第十章主要介紹輻照食品的安全性；第十一章主要介紹轉基因食品的安全性；第十二章主要介紹食品安全性評價與食品安全性監測；第十三章主要介紹食品安全監管與食品法律法規；第十四章主要介紹食品安全控制與管理。

通過閱讀《食品安全概論》一書，可以對食品安全事件的嚴重程度以及引發原因進行深入了解。民以食為天，食品安全出了問題，首先會對人們的健康造成威脅，輕則生病住院，重則失去生命。想要保證食品安全難度很大，從天然毒性物質到環境污染再到生物性污染簡直防不勝防，而這也充分反映出建立食品安全監管體系具有何等重要意義。具體到物業管理行業中，杜絕安全問題要從以下幾個方面入手：

第一，強化意識，將保障安全置于重要地位。強化安全意識的前提是對安全問題的充分認識與了解，不僅要認識安全問題的危害，還要了解其產生的原因，比如有的小區出現地下室滲水，有人會認為是防水材料不達標準，這的確是原因之一，但更重要的是物業沒有做好排水與導水工作，造成地下水、生活廢水等長期積聚，埋下滲水隱患。當找到安全問題的真正原因后，安全保障工作才能更具針對性，才能使安全問題得到杜絕。另外，具備安全意識也能預防安全問題出現。在物業管理中，很多安全問題并不是臨時爆發，而是長期不管理與不處理導致問題愈加嚴重，如果能在問題剛剛露出苗頭便慎重對待，將其消弭于萌芽，則不會形成后面的大問題。強化意識要從上至下嚴格進行，領導層與管理者要做好表率，以帶動基層員工將安全意識融入每一項具體工作中，通過夯實每個細枝末節，使安全問題無處遁形。

第二，規范標準，構建科學安全管理體系。在食品安全管理中，制定安全標準是重中之重，只有標準明確，安全監測與管理工作才能有的放矢、高效開展。同理，物業管理行業也要規范標準。從實際情況看，物業管理行業由于涵蓋內容多，管理與服務過程牽涉很多部門，如公安消防、國土規劃、環保、民政等。這樣一來容易形成多頭管理現象，造成物業管理企業在疲于應付中降低管理質量。如此現象也曾經出現在食品安全管理領域，比如臭名昭著的“三聚氰胺毒奶粉”事件便與食品安全管理標準不統一、管理體系混亂有著直接關聯，造成很多嬰幼兒深受其害，甚至出現死亡案例。規范標準、統一管理大勢所趨，這不僅有利于提升管理效率，還能使物業管理行業內部形成統一規范，便于依托同等服務標準與安全規范對物業管理企業進行評級。目前我國物業管理行業在整體標準上正向大一統挺進，但是細節標準仍待整合，尤其對可操作性有著更高要求的環節更加需要細致到位的操作標準作支持。

第三，加強監管，對物業管理違法違規行為給予嚴懲。安全無小事，絕不能在安全管理方面做出任何讓步。通過立法對安全管理問題做出規定是必要的，除了明確安全管理主體所應承擔責任之外，還要設置懲罰標準，進而對安全管理主體形成更強威懾。目前實行的《物業管理條例》在責任設置與懲罰標準層面均顯現“疲軟”之態，對物業管理企業的約束效果不佳，使得很多物業管理企業經常做出有違條例的行為。針對這一情況，在《物業管理條例》中增加行政責任與刑事責任相關規定是必要的。提升懲罰力度是一方面，但更重要的是通過懲罰起到“警醒”作用，讓物業管理企業深刻認識到自身不足，并能在后續安全管理工作中端正態度，為形成物業管理安全長效機制打下基礎。《食品安全概論》一書系統闡述了與食品安全相關的各類因素以及應對食品安全的相關舉措，從中可以了解到做好安全管理需要面面俱到、步步為營，任何一步出現紕漏都會留下安全隱患。這對物業管理行業發展有著諸多啟示，需要細細斟酌才能從中受益。

編者按：本文主要從石化集團物業管理的探索和實踐；獨立工礦區物業管理的定位和基本思路；獨立工礦企業物業管理發展模式探討進行論述。其中，主要包括：石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托、形成了專業化的物業管理隊伍、物業管理的覆蓋面大大拓寬、按照關聯交易的原則物業公司形成了新的經營運行機制、對獨立工礦企業的居民小區實行物業管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護、石化集團雖然已經開始了物業管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段、物業管理是市場經濟的產物、立工礦企業物業管理發展的基本思路、獨立工礦企業的物業管理應分三步走、走“建管一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制、走“一業為主、多元化經營”之路，廣開財源、走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化、走規模化發展之路，是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇、加大人才培養力度，努力造就高素質的物業管理人才隊伍等，具體請詳見。

內容摘要：本文認為工礦企業的物業管理要有自己的的發展模式。21世紀，是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對石化行業的物業管理來說，質量理念和品牌理念的角逐、市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的改革，才能適應發展的需要。物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。

關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益

中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。

1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。

一、石化集團物業管理的探索和實踐