物業稅論文范文10篇

【論文關鍵詞】物業稅;房地產市場;房地產稅收體系

【論文摘要】通過征收物業稅,完善我國房地產稅收體系,將稅收從開發環節向持有環節轉移,降低購置環節稅收負擔,促進房地產行業健康發展。

開征物業稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器,還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開征物業稅的必要性

金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊,我國房地產行業也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業稅,將稅收從開發環節向持有環節轉移,從而降低購置環節稅收負擔,促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。

(一)優化資源配置

一、物業稅的基本概念

“物業”一詞源于香港和東南亞，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設備、設施和場地等，物業是房地產（不動產）的別稱，物業稅即房地產稅?！康禺a稅是一個歷史悠久的稅種。早在古希臘時期，就開始了對房屋征稅，以后各國都對房屋開征了名稱各異的財產稅。[1]美國稱之為“propertytax”，香港則稱為“差晌”、“地租”。物業稅是財產稅的一種，是以對不動產為課稅對象，在不動產保有環節課征的一種稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產的升值而提高。財產稅有著悠久的歷史，雖然在現代各國稅收結構中并不占主導地位，但由于它能起到所得稅、流轉稅等其他稅種難以實現的獨特的調節作用，因而被大多數國家所采用，特別是被許多國家的地方政府所掌握，并成為地方財政收入的重要來源。

二、物業稅的特征

物業稅作為財產稅的一種，與其他稅種相比，具有自身的特性:

（一）物業稅稅基具有地域性和普遍性，對物業征稅最符合稅收的付出與受益對等原則。房產具有固定的坐落地點，不能隨意移動，地域性強，而且房產與每個家庭、每個人都息息相關。因此，以房產作為稅基征稅相當于對轄區每一居民征稅，而且，物業稅稅基的非流動性與地域性特點又使得物業稅稅基具有相對獨立性。同時，房產、土地等財產的增值及收益的高低與當地的基礎設施、地方政府公共服務的優劣密切相關，不論是企業財產還是個人財產，都享受著來自地方財政支付的公共服務，因此，對轄區內的房產課稅，明顯地體現了付稅與受益對等原則，企業和居民理應承擔相應的納稅義務。

（二）物業稅稅收收入具有可*性，不易發生周期性波動。由于房屋等不動產不能隨意移動，隱匿比較困難，故物業稅稅源比較可*。隨著人口的增加和經濟的發展，房屋等不動產在不斷增加，其價值則因時代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當地居民，容易控管，稅源可*而充裕。而且，對于企業和居民個人而言，固定資產代表了一種長遠的資本投資形式，稅基穩定，不會發生稅基的大量地區轉移。因此，對物業的課稅可以成為地方政府的一個相當豐富的稅收來源，其收入不易發生周期性波動。

[摘要]多種因素會影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識和社會文化等。物業稅具有獨特屬性，這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業稅的稅收遵從水平，物業稅改革需要堅持財政交換論，使之成為受益稅；物業稅征收的各個環節應有公眾的政治參與；物業稅改革需要堅持公平原則，處理好轄區內和轄區外的公平；同時，需要設計低稅率和簡明的稅制。

[關鍵詞]稅收遵從；物業稅；財政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發展的稅收研究分支，學者們逐漸認識到納稅人的稅收遵從水平對稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應起著制約作用。無論稅制設計如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發揮。物業稅(財產稅)因為其獨特屬性，更會出現稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現納稅人針對財產稅的稅收革命事件，導致幾乎每個州都有對財產稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對財產稅的限制依然有很大熱情。我國正在對物業稅改革進行廣泛討論和研究，在這個進程中，考慮納稅人對物業稅稅收遵從的關鍵影響因素，有的放矢地進行制度安排，從而提高納稅人對物業稅的稅收遵從水平，對于順利推進物業稅改革進程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強制的狀態下按照稅法規定如實、準確、及時地履行自己的納稅義務的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰略規劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個基本要求：及時申報、準確申報和按時繳納。據國家稅務總局的數據，我國在2007年全國稅收收入累計為49449億元，其中稅務稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當嚴重，提升納稅人的稅收遵從水平現實地擺在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個問題的首要步驟，下文將分析各種因素對稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數。

1基于期望效用理論的A—S模型

[摘要]多種因素會影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識和社會文化等。物業稅具有獨特屬性，這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業稅的稅收遵從水平，物業稅改革需要堅持財政交換論，使之成為受益稅；物業稅征收的各個環節應有公眾的政治參與；物業稅改革需要堅持公平原則，處理好轄區內和轄區外的公平；同時，需要設計低稅率和簡明的稅制。

[關鍵詞]稅收遵從；物業稅；財政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發展的稅收研究分支，學者們逐漸認識到納稅人的稅收遵從水平對稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應起著制約作用。無論稅制設計如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發揮。物業稅(財產稅)因為其獨特屬性，更會出現稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現納稅人針對財產稅的稅收革命事件，導致幾乎每個州都有對財產稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對財產稅的限制依然有很大熱情。我國正在對物業稅改革進行廣泛討論和研究，在這個進程中，考慮納稅人對物業稅稅收遵從的關鍵影響因素，有的放矢地進行制度安排，從而提高納稅人對物業稅的稅收遵從水平，對于順利推進物業稅改革進程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強制的狀態下按照稅法規定如實、準確、及時地履行自己的納稅義務的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰略規劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個基本要求：及時申報、準確申報和按時繳納。據國家稅務總局的數據，我國在2007年全國稅收收入累計為49449億元，其中稅務稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當嚴重，提升納稅人的稅收遵從水平現實地擺在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個問題的首要步驟，下文將分析各種因素對稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數。

1基于期望效用理論的A—S模型

地方政府為什么如此熱衷于土地經營？這是因為，在中央政府控制了稅收的主要來源，并且緊縮銀根之后，地方政府除了土地之外再沒有其它的資金供給渠道。他們為了發展地方經濟，不得不千方百計地炒作房地產，通過拉高房價帶動本地相關產業的發展，并且從中獲取財政收入。這是一種竭澤而漁的經營模式，它將不可再生的土地資源作為賭注，進行經濟上的大賭博。所以，控制中國經濟過熱的問題，首先就是要解決地方政府在土地資源利用上的不受節制問題。

當前，中央政府主要通過行政手段千方百計地制止地方政府亂占耕地行為。從短期來看，中央政府的政策和行政命令會發揮一定的效用，但是從長期來看，由于利益上的沖突并沒有解決，所以還會出現直接的或者變相的亂占耕地問題。在北方一些城市，城市規模不斷擴大，城市地價不斷攀升，已經直接影響了當地投資的成本。所以，如果沒有和中國的經濟發展水平相適應的土地控制制度，那么，土地泡沫破滅之日，就是中國的經濟災難到來之時。

抑制土地價格增長過快的問題，有三個途徑：一是通過經濟手段加大土地的供給，保證市場源源不斷的土地需要。這種手段在我國根本行不通。二是通過行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產的開發。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過法律的手段制定合理的稅收和財產分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預期收入。

現在看來，征收物業稅已經成為當務之急。首先，征收物業稅可以從消費環節抑制需求。在中國的城市發展中，已經出現了房地產投資熱的現象，一些城市居民購買房產并不是為了生活消費，而是為了進行投資。浙江溫州炒房團的出現，從一個側面說明房地產市場已經發展到新的階段，以消費型為主的購房行為已經逐漸地被投資性的購房行為所替代。在這種情況下，國家鼓勵房地產開發的一系列制度都應該調整。具體到稅收制度方面，國家應該對占用土地資源而進行的房產投資活動征收特別的資源稅。其次，征收物業稅可以有效地遏制開發商的投資沖動。當商品房交易市場趨于理性化的時候，開發商必定會對商品房的建設規模有一個合理的計算。他們不會輕易接受地方政府提出的開發項目，將自己的資本集中投入到城市房地產開發中去。第三，征收物業稅還有利于解決中央和地方政府財產分配不公的問題，從根本上控制地方政府參與房地產開發的利益需求。征收物業稅可以有效地在中央和地方政府之間進行資源稅的重新劃分，保證地方政府運行所必需的財政資金，防止地方政府千方百計地截留國家收入。

征收物業稅是一個系統工程。它要求國家的立法部門必須首先確定合理的征收范圍。對那些以消費為目的而購買的房屋，不應該征收物業稅，對那些投資性購買的房屋，應該征收物業稅。由于我國目前尚未建立科學的資產申報體系，因此，在實際操作中可能會面臨許多問題。其中一個最主要的問題是，如何確定房屋業主購買的目的。在我看來，在稅收制度設計上，可以采取一刀切的方式，對物業實行普遍征收原則，然后再通過補貼的方式，對那些城市的貧困者進行合理的補償。在此基礎上，國家大力推動經濟適用房的建設，并且通過廉租房的方式保證城市貧困人口擁有必要的住房條件。

當然，物業稅的征收還面臨著其它許多問題，譬如，在征收的過程中，如何防止不法商人與政府勾結逃避或者變相逃避國家的稅收？從目前的情況來看，加快民主改革步伐是解決這個問題的唯一正確途徑。因為只有在政府時刻受到公眾有效監督的情況下，房地產開發經營活動中的暗箱操作才能避免。

摘要:開征物業稅是重構我國房地產保有環節稅制和完善現行財產稅制的現實選擇。但物業稅制的設計是一項復雜的系統工程，必須結合國情，重點解決三個方面的問題，一是統籌協調物業稅與其他房地產稅種的關系，簡化房地產稅制；二是拓寬物業稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學計征物業稅，實現物業稅的有效征管。

關鍵詞:物業稅;課稅范圍;有效征管

面向房產和地產課稅是多數國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產和地產單獨課稅，而有些國家傾向于將房產和地產合并征稅。我國現行房地產稅制比較復雜，涉及房產稅，城市房地產稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產管理，提高房地產使用效率，控制固定資產投資規模，和配合國家房地產政策的調整，合理調節房地產所有人和經營人收益發揮了積極作用。但不容否認，現行房地產稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環節稅制設計的科學性與多數發達國家差距較大，致使其調節職能和籌資職能未能隨著經濟和社會的發展而增強，反而呈現弱化的態勢。因此，如何完善保有環節的房地產稅制成為理論界和決策層關注的焦點。

盡管目前對物業稅制的設計已經有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現實選擇。

一、統籌物業稅與其他房地產稅種關系，簡化房地產稅制

物業稅屬于財產稅的范疇，是對保有環節不動產課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產稅制中保有環節的象管稅種，即房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅。以往房地產保有環節的稅收制度安排將房產和地產進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產和地產的課稅還體現出了“內外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產和地產同屬于不動產，并且房產價值與地產價值有著不可分割的聯系，物業稅將房產和地產視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據應以經過專業財產評估機構確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據在一定時期內的相對穩定，也有利于動態地反映房地產價值變動。從物業稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅的替代物，這既實現了現有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內外稅制統一的進程。但物業稅的影響并非僅限于房地產保有環節，還會同時滲透到其他環節。有的學者認為，即使開征物業稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：

【論文摘要】通過征收物業稅,完善我國房地產稅收體系,將稅收從開發環節向持有環節轉移,降低購置環節稅收負擔,促進房地產行業健康發展。

【論文關鍵詞】物業稅房地產市場房地產稅收體系

開征物業稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器,還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開征物業稅的必要性

金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊,我國房地產行業也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業稅,將稅收從開發環節向持有環節轉移,從而降低購置環節稅收負擔,促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。

(一)優化資源配置

一開征物業稅的目的

開征物業稅應達到何種目的？從理論上看，一個物業稅種應承擔某種特定的主要功能而不應賦予它多種功能。多種稅收目標的實現要靠幾個不同物業稅種來共同完成，對于開征物業稅政策設計的著眼點應當是理順物業稅制中的租稅費混雜的局面，保證房地產市場規范有序運行，為地方公共服務籌集資金，而不能任意擴展物業稅的稅收功能。從長遠來看，改革房地產總體稅制，對不動產處于保有階段征收統一規范的物業稅是改革的方向。

物業稅在內的財產稅是當今世界大多數國家普遍開征的稅種，是一國稅收體系的重要組成部分，也是西方國家地方政府財政收入的重要來源，但我國的財產稅不僅稅種少，且征稅范圍小、收入少。因此，開征物業稅有助于建立和健全我國財產稅體系，改變房地產稅制中以往那種“重交易，輕擁有”的局面。

2、開征物業稅的理論依據

為什么要對擁有房地產的業主征收物業稅？政府課征物業稅的基本出發點是什么？要實現哪些社會經濟目標？這些問題關系到物業稅制的設計，而且也影響到如何正確評判政府對房地產保有階段征稅的合理性及政策效果。

（一）公共經濟學觀點

內容摘要：我國開征物業稅有利于優化我國現行的財產稅制，有利于國家從宏觀上調控、規范房地產市場和政府的土地出讓行為，解決中低收入階層購房難的問題。但開征物業稅需要解決的政策、技術和征管問題還很多，物業稅開征后對地方財政、房地產價格、不動產評估的影響以及新舊政策的銜接也需要進一步分析。

關鍵詞：物業稅，必要，開征時機

物業稅的名詞源于國外，各國的叫法也不同，稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產。我國所說的物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

一、開征物業稅的必要性及重要意義

目前我國的房地產稅制存在稅種復雜、稅基不合理、重復征稅、計稅依據不合理等問題。房地產稅收政策是向房地產企業一次性征稅，因此必然導致房地產價格高，從而影響到房地產市場的啟動，也不符合國際慣例。只在房地產的買賣過程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產的合理流動?，F在有的城市各種稅費和地價占房價40%左右，多達百余項。其中重復和不合理收費就約占房價的30%。如目前土地出讓金作為土地價格和房屋價格中的一部分，就被作為稅基重復征稅，開發商在土地一級或二級市場取得一定年限的土地使用權時，出讓金就被作為基數繳納5.5%的營業稅和3%-5%的契稅，當房屋建成銷售時出讓金再次作為基數繳納5.5%的營業稅和相應的契稅。而開征物業稅能夠簡化我國的房地產稅制，避免重復征稅，體現稅收的公平原則。

開征物業稅有利于國家從宏觀上調控房地產價格，規范房地產市場。有利于降低開發成本，減少金融風險，降低購房門檻。目前，我國實行的是“批租”土地使用制度，開發商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費來向政府購買一定期限內的土地使用權。巨大的開發成本一方面加大了開發商的籌資風險，另一方面也以高房價的形式轉嫁給了消費者?！拔飿I稅”的開征，將有望改變原有的體制，把開發商為消費者代繳的部分稅費分期由業主繳納。從而減輕了開發商的籌資壓力和相關的利息負擔，減少了納稅環節，縮短了開發時間，從而大大降低開發商的開發成本，也相應降低了房價。據專家測算，從理論上說，在購買新房這一環節上，消費者至少可降低10%-20%的購房成本。對于貸款買房的消費者來說，也可以減少貸款的利息支出。這樣有利于中低收入階層盡早解決住房問題。

摘要:開征物業稅是重構我國房地產保有環節稅制和完善現行財產稅制的現實選擇。但物業稅制的設計是一項復雜的系統工程，必須結合國情，重點解決三個方面的問題，一是統籌協調物業稅與其他房地產稅種的關系，簡化房地產稅制；二是拓寬物業稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學計征物業稅，實現物業稅的有效征管。

關鍵詞:物業稅;課稅范圍;有效征管

面向房產和地產課稅是多數國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產和地產單獨課稅，而有些國家傾向于將房產和地產合并征稅。我國現行房地產稅制比較復雜，涉及房產稅，城市房地產稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產管理，提高房地產使用效率，控制固定資產投資規模，和配合國家房地產政策的調整，合理調節房地產所有人和經營人收益發揮了積極作用。但不容否認，現行房地產稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環節稅制設計的科學性與多數發達國家差距較大，致使其調節職能和籌資職能未能隨著經濟和社會的發展而增強，反而呈現弱化的態勢。因此，如何完善保有環節的房地產稅制成為理論界和決策層關注的焦點。

盡管目前對物業稅制的設計已經有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現實選擇。

一、統籌物業稅與其他房地產稅種關系，簡化房地產稅制

物業稅屬于財產稅的范疇，是對保有環節不動產課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產稅制中保有環節的象管稅種，即房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅。以往房地產保有環節的稅收制度安排將房產和地產進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產和地產的課稅還體現出了“內外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產和地產同屬于不動產，并且房產價值與地產價值有著不可分割的聯系，物業稅將房產和地產視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據應以經過專業財產評估機構確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據在一定時期內的相對穩定，也有利于動態地反映房地產價值變動。從物業稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅的替代物，這既實現了現有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內外稅制統一的進程。但物業稅的影響并非僅限于房地產保有環節，還會同時滲透到其他環節。有的學者認為，即使開征物業稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：