住宅樓建設項目施工階段成本控制措施

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摘要：近年來，隨著國家調控政策和我國市場環境的變化，建筑行業面臨的機遇和挑戰更加復雜，建筑施工企業所處的競爭環境更加激烈。住宅建設項目作為當前建筑施工企業重要的業務內容，其成本控制對建筑施工企業提高項目利潤率、謀求更平穩發展具有重要意義。不同地區、不同類型、不同項目的住宅建設，建筑施工企業所面臨的具體施工情況是不同的，影響建筑項目成本的主要因素也有所差異，建筑質量、施工進度、環保要求、原材料市場情況等，都可能成為某一階段影響建筑項目進展情況的關鍵因素。建筑工程項目的成本控制應該是一個動態管理過程，根據項目進展情況與施工過程中的具體問題，及時調整、不斷完善。此種背景下，加強施工階段的成本控制對施工企業住宅建設項目總成本的控制具有重要意義，也便于企業及時完善施工方案，控制項目風險，保證成本控制目標和項目目標的實現。文章首先簡單介紹了住宅建設項目成本控制的重要內容，以及在施工階段對住宅建設項目進行成本控制的重要價值；然后對影響住宅建設項目施工階段成本控制的主要因素進行分析，并以此為基礎探索建筑施工企業優化住宅建設項目施工過程和成本控制過程的有效策略。

關鍵詞：住宅樓建設項目；施工階段；預算造價；成本控制

自改革開放以來，我國建筑行業發生翻天覆地變化，成為支持國民經濟、現代化建設的重要產業。近年來，“一帶一路”“京津冀一體化”、供給側結構性改革等國家發展策略相繼提出，建筑業發展面臨巨大時代機遇的同時也遭遇更多挑戰。建筑施工企業施工項目更加多樣化，設計理念和施工設備不斷更新迭代，企業自身實力與技術水平不斷提升。但同時，受原材料市場波動、用工成本上升、各地整體調整等因素影響，建筑施工企業的項目成本不斷升高，項目利潤嚴重縮減，行業內市場競爭更加激烈。降低項目成本、探索精細化施工建設方案，是建筑施工企業亟待探索的重要課題。近年來國家關注建筑行業變化，發現影響建筑企業發展的原因，及時出臺相應政策，從納稅、保證金、工程造價信息機制等多個方面，幫助建筑施工企業平衡經營成本，支持建筑行業健康持續發展。建筑施工企業應積極調整業務范圍和施工方向，接受時代挑戰，利用政策優勢，抓住發展機遇，積極推動企業結構轉型，提高自身技術水平和競爭實力。

一、住宅建設項目施工成本控制的主要內容及意義

住宅建設項目的施工成本主要包括四個方面：土地成本、行政審批與方案設計成本、工程建設與安裝成本、全過程管理成本，具體又可分為土地費用、行政審批費用、前期工程設計費用、建設安裝費用、管理費用、稅費與貸款利息、其他費用等。住宅建設項目的成本控制主要指建筑施工企業借助科學控制方法，對住宅建設項目的施工總成本進行預測、計劃、實施、分析等的過程。成本控制一般包括成本預測、計劃、實施、分析、核算、總結等主要環節，施工企業根據住宅建設項目的圖紙、施工設計等資料，以企業定額事先估計項目總成本，確定成本控制總目標；并在此基礎上設計成本控制計劃，對項目施工過程的各項支出進行預測和風險評估；然后動態追蹤施工過程，監督實際支出過程，及時糾正成本偏差；并通過對實際工程量的核算，更準確地掌握成本信息，保證成本控制總目標的實現；最后根據對施工過程中各項成本數據的整理、分析，總結成本控制經驗，探索更多降低建筑項目施工成本的有效途徑。自2017年開始，我國房地產行業迎來發展低谷，投資資金下滑、工程數量減少、建筑施工企業出現經營困難，為在建筑招標中獲得優勢，建筑施工企業不得不進一步降低標準，控制建筑項目成本。對2019年竣工的住宅樓建筑項目進行統計，有一半以上的項目施工階段成本占工程總成本的80%以上。加強施工階段的成本控制，對建筑施工企業的成本控制工作和企業整體發展具有重要價值。首先，建筑企業加強施工階段成本控制，通過跟蹤監督施工過程，及時發現并解決施工過程的具體問題，靈活調整施工方案，對每一項支出都進行詳細記錄和核對，有助于施工過程精細化管理的實現，避免不必要的原料浪費和工期延長，進一步降低了建筑項目風險，減少施工成本支出。其次，建筑企業加強施工階段的成本控制，對施工過程具體問題和實施方案進行分析和調整，有效規范了住宅建設項目的施工流程、施工操作，有助于建筑施工企業管理能力與施工水平的提高，推動企業綜合實力的提升。最后，建筑企業加強施工階段的成本控制，從成本控制的角度對施工各環節、各階段進行精細化管理，便于企業準確把控施工質量和項目工期，有助于住宅建設項目的按時交工和項目總體目標的實現，有利于建筑企業品牌效應的形成和社會信譽的提高。

二、住宅建設項目施工階段成本控制影響因素分析

住宅建設項目施工周期長、涉及工種和部門較多，建筑施工企業管理工作繁重，影響施工階段成本控制的因素也較多，包括項目工期、工程用料、項目質量、管理水平、項目索賠、工程變更等主要因素。

（一）項目工期

項目工期對住宅建設項目施工成本的影響較為復雜，并不一定是工期越長、成本越高。一般住宅建設項目的工期與質檢周期、施工人數、材料成本等都具有相關性。短工期項目一般意味著項目在短期內需要大量施工人員，同時對施工設備性能與穩定性的要求較高，受施工方案周密性與施工計劃科學性的影響較大。短期項目的用工費用、材料費用、管理費用和折舊費用相對較高，但質檢周期較短，維修費用、福利費用，以及腐敗可能性都有所降低；長工期項目一般對設備數量、材料性能、用工數量等的要求不高，將項目施工的風險分攤到較長的工期內，便于建筑施工企業調整施工方案，降低項目總體成本。但與此同時，管理費用、維護費用、福利費用以及各項政策風險也會相應提高?？偨Y來說，項目工期對成本的影響實際上就是間接成本與直接成本間的博弈，建筑施工企業可以在項目總體目標的基礎上，根據實際施工情況，依據“施工成本—項目工期”抉擇模型，決定住宅建設項目的工期范圍。

（二）工程用料

工程用料成本是施工階段項目成本的重要組成部分，主要包含兩部分內容：一方面是耗材的采購、運輸、倉儲與管理等過程產生的成本；另一方面是非耗材的損耗、維護和管理等費用。對住宅建設項目施工過程中的工程用料成本進行控制，就是要合理安排施工過程中各資源的調配，平衡好耗材成本與非耗材成本間的關系。建筑施工企業應結合耗材運輸速度、倉儲空間與管理費用，合理確定采購價格與采購周期，保證用料供應的同時，提高物資運轉速度，降低管理成本；另外，加強對非耗材設備的管理與維護，并將設備使用頻率、維護成本與耗材總成本相結合，選擇最恰當的施工速度，降低施工過程總體用料成本。

（三）項目質量

項目質量是指住宅建筑本身質量，一般根據客戶需求和方案設計的不同，項目質量要求也存在差異。一般而言，項目質量的要求越高，施工成本也就越高，這主要體現在耗材的選擇與施工方案的設計上。建筑施工企業為達到客戶要求的項目質量，需要對施工過程和已完成項目進行反復檢修，對有問題的部分及時補救，避免對后續施工和項目最終驗收產生嚴重影響。定期檢修、及時補救、事后返工等都意味著額外的成本，既包括用工成本、耗材成本，也包括管理成本。

（四）管理水平

項目用料是關乎住宅建設項目施工的主要物質成本，管理水平則是影響施工階段成本控制的主要隱性成本。管理水平會從對工期的整體規劃、企業資源的高效調配、偏誤原因的深層次分析、糾偏方案的制定、工程變更的適應與調整等多個方面對施工過程產生影響。建筑施工企業管理水平的高低很大程度上決定了住宅建設項目的總體成本?？茖W有效的項目管理可以根據數據模型確定工期和企業資源的調配方案，合理設計施工流程與管理模型，綜合項目整個施工過程，對耗材選購價格、用工價格進行擇優選擇，加強對住宅建設項目施工過程的精細化管理，杜絕質量問題，避免工期延長，有效降低項目成本。

（五）項目索賠

項目索賠是指在住宅建設項目的施工過程中，由于開發單位與建筑企業間某一方的過失造成的項目整體成本增加，使某一方蒙受損失時，受損失方可根據施工合同向過失方索取一定賠償的過程。主要有兩方面內容：一是由于建筑施工企業過失導致工期增加、施工成本升高，由開發單位向建筑施工企業發起的索賠，這一索賠規則能夠有效規范建筑施工企業的施工管理過程，督促項目按時完成；二是由于開發單位過錯導致工程變更、返工等問題，由建筑施工企業向開發單位提出反索賠。一般索賠過程受合同保護，由專業的財務人員實施和監督索賠過程。項目索賠也是住宅建設項目施工階段總成本的一部分，對成本控制具有重要的影響。

（六）工程變更

住宅建設項目一般施工周期都較長，在施工過程中，施工條件可能發生變化，項目計劃時常會被調整，施工方案也會遇到各種實際問題，國家政策、地方性法規、環保條例等也有可能發生變化，這些變化都會導致項目工程的變更。建筑施工企業經常會遭遇工程變更的問題，應提前做好應對方案，根據工程變更情況及時調整施工過程，及時停工或補救，盡量降低損失，同時加快調整后的項目設計、方案制定，并督促設計部門盡快完成各項工作，避免工程延期；另外加快解決由于項目變化、工程變更產生的合同變更工作，避免對項目交付產生影響。工程變更后，建筑施工企業需要根據最新的政策要求、施工條件、驗收標準等進行項目設計與方案調整，并以此為基礎重新確定工期、核算項目成本，盡可能減少由秩序維護、返工、工期延長等帶來的企業損失。

三、住宅施工建設項目施工成本控制措施

（一）加強對住宅建設項目施工過程的控制

加強對施工過程的控制，包括多個方面內容：項目工期、工程用料、項目質量和管理水平。首先，項目工期、項目質量和施工效率彼此之間是相互聯系、相互影響的，項目質量會影響施工效率，進而影響到項目工期，反過來項目工期也會迫使建筑施工企業加快施工效率，進而影響到項目質量。這三者都會對住宅建設項目的成本產生重要影響。在實際建筑施工過程中，建筑施工單位首先應確定項目工期范圍，通過對施工過程的監督和管理，有效控制項目質量，并在保障項目質量的同時不斷提高施工效率，保證項目順利、按時完工。其次，對工程用量的控制包括采購價格、倉儲與管理成本、用料損耗等多個方面。建筑施工企業可根據施工方案與具體過程，搜集原材料市場波動信息，通過科學計算方法平衡好采購價格、運輸時間、倉儲與管理費用，選擇最恰當的時機、制定最合理的采購數量，降低用料管理的總體費用。同時在用料損耗方面，建筑施工企業應加強施工現場管理，嚴格把控施工過程中的各個環節，規范施工人員操作步驟和行為規范，避免施工材料的不必要浪費。另外，建筑施工企業施工過程管理水平的提高，一方面，需要管理人員建立整體意識，從項目整體規劃入手，對施工過程的各個環節與具體內容進行分析和管理；另一方面，還需要管理人員具備精細化管理能力，能夠抓住施工過程中的細節問題，避免小問題造成大損失。建筑施工企業可以引入專業管理人才進行施工管理，或加強自身管理人員的專業培訓和實操鍛煉，不斷提高自身管理水平?？傮w而言，對住宅建設項目施工過程的控制，實際上就是對施工技術與經濟因素兩方面內容的平衡，在保證施工技術、項目質量的前提下，最大限度提高企業經濟效益，合理運用建筑施工企業各項資源，做好施工階段的成本控制。另外，在這個過程中財務人員還應做好相應記錄，為項目竣工核算、最終結算等提供資料。

（二）加強對住宅建設項目的索賠管理

項目索賠是建筑項目成本控制的重要內容，規模大、周期長、涉及人員眾多的住宅建設項目在施工階段很可能出現各類意外事故，對意外事故進行責任認定和經濟索賠是建筑施工企業必須要重視的工作。但索賠并不會彌補企業損失，反而會造成建設投資增多、影響施工進度、壓縮項目工期，進一步擴大建筑施工企業經濟損失。因此，嚴格控制施工階段住宅建設項目的索賠過程，對建筑施工企業尤為重要，首先，企業應擇讓專業財務人員與相關法律專家根據合同規定向過錯方發起索賠。其次，索賠雙方協商索賠過程、金額、方式等，快速完成索賠過程，并對交流過程進行記錄，形成文件資料。

（三）嚴格把控住宅建設項目工程變更過程

住宅建筑項目在施工過程如果遇到工程變更情況，勢必會影響到項目的整體成本。要規避工程變更帶來的成本風險，首先，建筑施工企業在施工之前就應嚴格按照建筑項目開發規范流程，把控好簽證工作，并提高項目設計與方案制定的投入，科學論證項目施工計劃，最大限度降低工程變更的可能。另外，建筑施工企業還應落實項目管理責任機制，對簽證過程進行嚴格把控，嚴格記錄施工過程中形成的各項數據，一旦發生工程變更情況，根據之前數據對項目的具體造價變化進行分析，保證建筑施工企業與客戶都能了解造價變化，并在數據基礎上進行后續項目決策。

四、結語

近年來，我國建筑行業受到國家政策和社會環境的雙重影響，遭遇發展瓶頸。諸多建筑施工企業為獲得更多業務，在招標時不得不降低保底，進一步壓縮利潤空間。但這種競爭方式卻使得建筑施工企業的成本控制工作面臨更大的挑戰和風險。在施工階段對住宅建設項目進行成本控制，是建筑施工企業現階段應對新時期挑戰的重要發展方向。通過對住宅建設項目施工過程的精細化管理，建筑施工企業進一步加強對施工過程、項目質量的控制，有效控制施工成本，嚴格把握項目工期，降低項目風險的同時，提高建筑施工企業施工管理能力，提升企業社會信譽度，營造企業品牌效應，最大限度提高項目收益和企業經濟效益。

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作者：楊艷妮