某市租賃住宅設計研究

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摘要：文章以上海市松江區中山街道租賃住宅項目為樣本，從項目的目標群體定位、總體規劃、配套設置、戶型設計等方面進行綜合闡述，以期為相關類型租賃住宅設計方法、推導過程等提出參考建議，提升建設效能。

關鍵詞：租賃住宅；上海；平面設計；戶型設計

1目標群體定位

根據政策導向以及一線城市的發展特點來看，中長期內租賃住宅主要解決的是流動及新增就業人口的住房問題，該類人口特征表現在主流人群家庭結構小型化，因此中小套型將是租賃住宅產品發展的主流。以松江區中山街道租賃住宅為例，項目設計伊始，依托國際知名數據應用服務機構，在項目前期就目標客群做了科學數據調研。以項目基地所屬的區塊來看，項目位于上海市外郊環松江工業區中山工業園，距離上海市中心約30km；周邊含有包括巨人網絡、飛科總部、海爾智谷等在內的大型企業、總部研發園區，產業氛圍濃厚，項目擬服務的客群主要為周邊3～5km范圍內的產業人口。同樣基于項目所處地段，通過具體調研分析周邊圍繞的相關企業工作人員群體，系統篩選出相關擬拓展租戶。具體做法為以擬拓展客戶實際收入比例為量度，通過對周邊企業及潛在用戶進行分析，剔除月薪不足5000元的產業人群、剔除居住自有住房的產業人群、企業已提供自有宿舍的員工等，分析得出區域內可得的潛在租客數量。按此方式保守測算，核心租客的潛在數量超過6000人，基本可滿足該項目出租需求。然后通過科學調研對潛在客戶的敏感性進行定量分析，大致將客群分為以剛進入社會的大學生為代表的青年客群，以項目周邊管理層為主的白領客群，以及以商務訴求為主的精英客群。青年客群約占潛在客戶數量的55%，對租賃住宅的需求傾向于剛需，對空間面積的需求可以在30～40m2內，白領客群約占潛在客戶數量的40%，對租賃住宅的需求傾向于改善，對空間面積的需求可以在40～60m2內，精英客群約占潛在客戶數量的10%，對租賃住宅的需求傾向于高品質，對空間面積的需求可以在60～80m2（見圖1），再以此精確客戶描摹，推導出相應的租戶生活人數模式，從而在項目立項階段就對相關戶型比例、套型面積段做控制性標定。

2總平面設計邏輯

基于用地出讓合同，松江區中山街道租賃住宅需建設租賃住宅套數下限為1693套，容積率1.8，限高50m，項目周邊3km內并無成熟商業配套及生活服務設施，因此該項目根據土地出讓文件，考慮在地塊內建設不超過地上建筑面積10%的商業配套，扣除相關建設要求的配套后，商業面積約5000m2。以商業體量以及服務對象進行分析，該項目內的商業定位應屬于內向型社區級商業，即主要商業服務范圍應該在1km以下，服務對象針對項目內的租客為主，外溢的商業價值并不大，業態定位傾向以餐飲、休閑、生活服務為側重點[2]。地塊內合理配置商業及相關配套，商業在地塊內如何落位，對項目總圖排布有至關重要的意義[3]。考慮到周邊地塊用地性質，以及人流方向，從地塊商業價值適建程度分析，地塊內商業價值東北側價值最高，綜合考慮在地塊東側設置集中商業配套結合部分裙房形成開放型商業內街的布置形式最為有利，商業內街的優勢在于通過開放性設置可以將地塊有機的分成開放商業街區、租賃住宅社區、并可依托開放商業內街向四周散發引力，形成區塊節點效力，提升社區活力從而有效地實現商業與租賃住宅部分的互動[4]。租賃住宅的布置策略：總共設置了18棟14～16層的單體，且均采用板式，整體呈大圍合式排布，同時各分級產品以小組團的形式進行組合。該設置方式使各棟租賃住宅均具備了較優渥的日照條件。局部單體首層運用架空外廊連接，增強了各組團間的交互性，整體呈現一個大型共享景觀庭院的概念，同時各單體間均實現了宅間景觀節點滲透。根據產品類型分布，將主力青年型產品共計12棟集中組團布置在地塊中部、東部，緊鄰開放式商業內街，以此實現活力動區的集中化；將5棟白領型產品，組團布置在地塊西南側，優勢在于私密性、舒適性，同時可獲得地塊西側河景滲透；金領型產品1棟，獨立設置于地塊西北角，金領型產品竣工后將交予知名酒店管理集團獨立運營，該產品更多的基于商務考量，優先考慮便捷程度以及項目標志意義。在產品類型組團分布的基礎上，將空間軸線整合地塊出入口進行設計，更好地串聯配套及各組團間的聯系，最終總圖設置形成開放街區、半開放街區和私密社區三個部分（見圖2、圖3）。

3戶型設計邏輯

松江區中山街道租賃住宅項目戶均面積為43.03m2，項目整體以小套型為主。以既定套型面積結合不同產品分級的客群實際生活行為特征分析，如何在較小的面積中提高功能空間利用效率，匹配多元化的功能需求，是租賃住宅戶型設計需解決的主要問題。（1）以青年型產品中主力戶型27m2戶型為例（見圖4），該戶型為1居室，并具備3m的面寬。該產品的租客主要以剛入社會的年輕人及追求性價比的小家庭為主。通過分析該類型租客的生活行為，得出該客群對廚房的功能性需求較弱，日常使用廚房烹飪的頻次并不高，加上項目在公共配套部分設有共享公共廚房，該群體對廚房空間面積并不敏感。因此27m2戶型中弱化了廚房、餐廳的功能，并鼓勵租戶在共享公共廚房區域烹飪。該戶型中，配置2m長的料理餐臺以滿足基本需求。臥室、起居室在該類客群的行為分析中，是使用頻率最高的空間，戶型將臥室、起居室進行了合并設計，該空間整合了休息、書房、衣帽間等多種功能，并通過南向飄窗使該空間獲得優渥的采光及通風條件[5]。（2）以白領型產品中主力戶型——45m2戶型為例（見圖4），該戶型為1房，具備了2.8m南向兩面寬，每個面寬均可獲得南向直接采光自然通風。租客一般為企業中層，家庭規模超過2人的小家庭。不同于青年客群，該類租客對空間訴求傾向于私密性、便捷性。通過分析該類型租客的生活行為，起居室是該類客群的活動熱區，是使用頻率最高的空間，在該空間的活動包括會客、娛樂、觀影等，而對于餐廳空間，該類租客并沒有特別需求，只需基于家庭人數規模滿足使用功能即可。基于此空間行為特征，該戶型將餐廳、與起居室合并設計成一個凈面積2.6m×3.5m的大空間。該戶型設置了進深1.4m的陽臺，除了滿足晾曬、洗衣、儲藏等功能外，可以進行一定的體育鍛煉活動。陽臺與起居室設置于同側，對起居室這一活動熱區的空間感受具有延伸作用。（3）金領型產品的定位特殊，其針對的客群是項目周邊企業管理者。該客群在項目中擬進行的活動多為周期性商務活動，如會議、洽談等，多為短期、多頻次地租住在此。因為金領型產品由專業公司進行酒店化運營，配備會議室、健身房、餐廳、洗衣房等。因此，圍繞相關商務活動，該客群可通過獨立配套的功能用房滿足需求。以金領型產品中的主力戶型38m2的戶型為例（見圖4），該戶型為1房，具備了5.1m的優渥面寬。調研發現該客群對金領38m2的戶內空間并不敏感，客群對租賃住宅的戶內使用訴求高度傾向于商務性，方便、高效、快捷、舒適是此類客群的空間敏感點。戶型內廚房、餐廳、臥室、起居為大空間形式組合設置。結合家具設置用70cm寬的L形餐臺，配合相關設備，整合了用餐、烹飪的基本功能。衛生間的舒適感是該類客群的敏感點，該戶型設置了超5.1m2使用面積的衛生間，廁、浴分離設計，在該面積段內強調衛浴舒適性。臥室的設置可滿足客群不同的使用需求，既可以設置1.8m的雙人床，也可以滿足兩張1.2m雙人床的放置，匹配不同的使用場景。通過分析金領客群的商務行為特征，該類租客很多使用場景都是圍繞“行李箱”進行，即開箱后迅速展開商務活動，活動結束即立刻收拾行李，進行下一地點的商務活動，在此行為場景基礎上，金領戶型設置了獨立的衣帽間，從空間功能上匹配客群的使用特性。

4結論

租賃住宅設計是個系統化、科學化的推導過程，可結合項目特征、規模、地理位置、周邊環境，借助科學數據調研，精確標定租賃住宅項目可輻射的租住群體構成，明確相關配套配置類型，從而明確項目“租給誰”的問題。通過科學分析擬租對象的行為特征、生活場景。家庭構成，對擬租人群精確畫像，以此支撐戶型產品的分類，進而多樣化設計，解決租賃住宅“怎么租”的問題。隨著越來越多的租賃性住宅投入市場，帶來更多項目設計經驗，以及國家相關建設標準、管理制度的相繼提出，我國租賃性住宅將會進一步得到發展創新。

參考文獻

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[2]張玲玲,楊紹亮.社區公共空間居民活動行為特征及空間布局關聯性初探:以蘇州園區鄰里中心為例[J].華中建筑,2018(8):82-86.

[3]常麗姝.租賃住宅設計要點分析:以上海市徐匯區石龍路租賃住宅項目為例[J].住宅與房地產,2019(12):48-49.

[4]劉偉.上海公共租賃住宅創新設計策略研究:以耀華路地塊項目為例[J].建筑與文化,2021(1):111-113.

[5]方夢函.上海松江有巢公寓G60科創中心社區空間設計研究[D].西安:西安建筑科技大學,2020.

作者：蔣凱光 單位：上海城投置地（集團）有限公司