上半年房地產市場經濟分析報告

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一、房地產開發情況

1、房地產開發投資

2013年1-6月,在國家宏觀經濟政策調控和市場監管的雙重作用下,我縣房地產市場有所波動，增速放緩，但總的態勢平穩。1-6月房地產開發投資3.67億元,同比增長36%;新開工面積14.32萬平米,同比增長32％。

2、商品房竣工面積

1-6月,我縣商品房竣工面積3.827萬平米,同比增長10%,其中住宅竣工面積3.6743萬平米,同比增長10%。

二、商品房市場成交情況

1、商品房面積分析

1-6月商品房銷售面積為10.14萬平米,其中商品住宅9.05萬平米（755套）,同比增長28%,戶均套型面積為107.4平米;住宅成交面積為9.05萬平米,占商品房成交面積的89％。

2、購買房屋的類型、群體

﹙1﹚據銷售統計:選擇小高層住宅的占15％,選擇多層住宅的占83％,選擇高檔別墅的占2％。根據以上數字可以看出,市民因為受傳統住房觀念的影響,選擇的還是多層住宅的居多。

﹙2﹚客群:以本地購房者為主,外地購房者為輔,分別占銷售量84％、16％,自住兼具投資需求;

﹙3﹚房價:1-6月份,商品住宅平均價為3460元/平方米,同比上漲4%;

﹙4﹚供應量:樓市供需基本平衡;

﹙5﹚戶型:以90-130平方米左右戶型為主打。89平方米以下面積需求量較少，一般為老人看管孫輩讀書人群購買；140平方米以上面積，由于房價因素購買人較少。

3、二手房交易情況

1-6月,我縣二手房交易360宗,交易面積4.9萬平米。交易金額為3263.28萬元,同比分別增長221%、252%、17%。

三、土地競拍情況

據縣國土資源局土地供應統計顯示：從成交結構看,1-6月經營性土地成交主要以商住用地為主,成交面積36.89畝,成交價為155萬元/畝。從今年上半年幾次土地拍賣情況看,可以看出當前開發商的拿地熱情比去年要高。

四、影響房地產市場的因素

1、政策因素

受國家一系列房地產調控政策的影響,我縣房價也呈現增長放緩趨勢。

2、經濟因素

房地產市場與宏觀經濟發展密切相關,預計未來幾年我縣房地市場將繼續保持穩步上漲趨勢,但增幅會進一步放緩。

3、社會因素

房地產市場與人口數量關系非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產市場發展也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產市場發展也就會下落。人口素質、文化素養、教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產市場的變化。

我縣正處于城市化進程加速階段,大量農村人口進入縣城,對我縣商品房需求的增加,促進了我縣房地產市場的發展。

4、其他因素

購房者心理預期變化左右房價走勢。心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷,在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為,在今后一段時期,由于受各方面因素的影響,人們對未來房價上漲的預期不斷上升,購房意向仍然看好。

五、對我縣房地產市場的現狀分析

預計我縣房地產市場形勢在未來一段時間內將持續看好,價格也將繼續穩中有升,但增幅速度會放緩。

一是我縣的現有房價比周邊縣、市低。很多縣外人,看好發展前景,在買房、投資置業,促進了房地產市場的發展。二是房屋建設成本增加推動了房價上漲。近年來,土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等有較大增長,對房價上漲起到了一定推動作用。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如教育資源整合、學校撤并、城市化進程加快、婚房需求進入縣城購房的比例明顯增加,加大了住房需求。四是投資和投機性購房的進一步增加也帶動房價上漲。由于潛在的通貨膨脹,使不動產成為居民的首選保值商品,去年以來房價的不斷上漲吸引了投資者購買房產進行投資增值,進而帶動價格上漲。五是由于開發商越來越重視住宅小區的品質和檔次,房屋建設標準的提升也提高了房價。

六、當前房地產市場存在的問題

房地產開發企業存在不合理負擔。水、電、氣等供應單位的壟斷經營,增加了房地開發企業不合理的負擔。特別是小區外的配套工程均要由開發企業負擔﹙10千伏輸電線、變壓器、輸水管﹚,而且這些工程均要由水、電壟斷企業來施工,其工程費用一般都高于市場行情的2-5倍,直接增加了房地產開發成本,也不符合相關規定。