促進房地產市場發展通知

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各區縣（自治縣、市）人民政府，市政府有關部門：

為認真貫徹落實國務院辦公廳及建設部等七部門關于切實穩定住房價格有關文件精神，結合我市實際，現就做好穩定住房價格工作，促進房地產市場健康發展的有關事項通知如下：

一、統一認識，正確把握我市房地產市場形勢

近年來，我市房地產市場健康發展，總體上保持了“四個基本協調”：一是房地產開發投資增長與全社會固定資產投資增長基本協調；二是房地產開發投資占全社會固定資產投資額比重基本協調；三是房價的增長與城鎮居民可支配收入增長基本協調；四是商品房市場供應結構與市場消費結構基本協調。商品房供應充足，房價基本合理，交易行為較為規范，市場秩序良好。但房地產市場仍然存在中低價位商品住房供應比例偏低、個別區縣商品房價格上漲較快，虛假廣告、違規“放號”行為等問題，與國家的調控要求相比存在差距。為此，各區縣（自治縣、市）人民政府和市政府有關部門必須把思想和行動認真統一到中央對當前房地產市場形勢的判斷上來，統一到中央關于加強宏觀調控、切實穩定房價的決策和部署上來，自覺服從國家宏觀調控大局，正確認識當前房地產市場形勢，把調整住房供應結構和穩定住房價格作為當前加強宏觀調控的一項重要任務，切實負起責任，及時采取有效措施，認真解決房地產市場出現的突出問題，保持國民經濟平穩較快發展。

二、強化城市規劃調控，改善住房供應結構

市規劃局要會同市國土房管局、市發展改革委、市建委、市開發辦等有關部門盡快研究確定我市今明兩年普通商品住房（含經濟適用住房）建設規模、項目布局及進度安排，在今年6月底前向社會公布。同時，市國土房管部門要結合我市“十一五”規劃的編制，抓緊編制房地產發展專項規劃。市、區縣（自治縣、市）規劃部門要優先審查普通商品住房項目，在項目選址上予以保證，并在土地出讓前向國土房管部門提供明確的項目建筑高度、容積率、綠地等規劃設計條件的有關資料。市、區縣（自治縣、市）國土房管部門要會同規劃、建設等部門在土地出讓前提出普通商品住房（含經濟適用住房）項目的單套最高銷售價格、單套最大套型面積等控制性要求，土地出讓原則上采取定向招標方式，保證普通商品住房的供應。

三、嚴格土地管理，加大土地供應調控力度

市、區縣（自治縣、市）國土房管部門要科學編制房地產開發用地供應計劃，土地供應實行總量控制，嚴格控制商業用房供地，保證住房供地。建設、規劃等部門每半年聯合公布一次普通商品住房（含經濟適用住房）的用地信息。要在土地出讓公告和合同中明確開發與竣工的條件、時間及違約責任，并建立房地產開發用地跟蹤監管制度；主城區500畝以上的大宗土地供應必須經市政府批準后再出讓；對上一個項目建設進度未達到50%的，不供應下一個項目用地。要繼續落實中央加強清理閑置土地的指示精神，逐宗清理閑置的房地產開發用地。由于開發企業的原因超過土地出讓合同約定動工日期滿一年未動工開發的，按土地使用權出讓金的20%征收土地閑置費，督促開發企業在一年內動工開發。滿兩年未動工開發，對有條件開發的，除按土地使用權出讓金的20%征收土地閑置費外，應督促開發商在半年內動工開發；對確無資金實力、不能在限期內動工的，依法無償收回土地使用權，切實防止囤積土地造成土地資源浪費。

四、進一步規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為

市、區縣（自治縣、市）國土房管部門要會同有關部門根據國家有關法律和我市已制定的房地產法規，加大對房地產開發企業、中介機構采取“內部認購”、“發會員卡”方式違規“放號”炒作等違法違規行為的監管處置力度。市、區縣（自治縣、市）工商部門要加強對房地產廣告的備案管理，防止虛假廣告誤導消費者，避免炒作。嚴格實行實名制購房，推行商品房銷售網上簽約制度，提高信息透明度。房地產企業房價信息時應包括住房套內面積價格信息和建筑面積價格信息，嚴禁虛假信息哄抬房價。對虛構交易合同，不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價以及不遵守項目管理守則、不履行開工和竣工時間、銷售價格和套型面積控制性要求的，房地產主管部門要將以上行為作為不良記錄記入企業信用檔案，公開曝光，并依法嚴肅查處。

禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預購人取得房地產權證前，房地產交易、權屬登記機關不得為其辦理轉讓手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。

五、調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管

要充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，對投機性和投資性購房等房地產交易行為采取稅收調控措施。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通商品住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

六、加強房地產信貸管理，防范金融風險

人行**營管部、**銀監局要督促各商業銀行加強房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查工作。繼續對符合信貸條件、購買普通商品住房的個人提供信貸支持。為防范金融風險，人行**營管部要每季度召開一次金融形勢分析會，對房地產市場運行情況進行分析判斷，及時調整房地產貸款結構。加大對房地產新增不良貸款的檢查力度，切實防范金融風險。

七、全面落實廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求

要加強經濟適用住房管理。建設主管部門要盡快編制完成經濟適用住房布點規劃，有計劃地建設一定數量的經濟適用住房，定向供應城鎮低收入家庭，保障低收入家庭的購房需求。各區縣（自治縣、市）人民政府要進一步強化政府住房保障職能，從構建和諧社會的高度加大工作力度，加快工作進度。主城區要確保今年順利完成1500戶雙困家庭廉租住房保障工作。要積極探索多渠道的廉租房保障模式，實物配租、租金補貼、租金核減方式多管齊下，切實保障城鎮雙困家庭基本住房需要。為確保廉租住房制度的落實，從2005年起將廉租住房制度建設情況納入市人民政府對區縣（自治縣、市）人民政府的目標責任考核范圍。對未完成廉租住房保障任務的，要追究有關領導的責任。

八、合理引導住房建設與消費，促進市場供需協調

根據我市實際，普通商品住房的標準為：住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）或套內建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.4倍以下的住房。國土房管部門要會同有關部門抓緊研究制定同級別土地上住房平均交易價格公布辦法，為普通商品住房標準的執行提供可靠依據。市政府有關部門要認真研究推動普通商品住房開發建設的措施，提高房地產開發企業建設普通商品住房的積極性，并根據國家規定在規劃審批、土地供應、信貸審核、稅收征管等方面對普通商品住房項目給予政策優惠。

九、控制拆遷規模，防止城鎮建設盲目拆遷帶來的被動局面

要按照“嚴控總量，分類對待，保證重點，項目可行”的原則，在已編制計劃的基礎上，嚴格按照市政府批準的計劃實施。要堅決糾正城鎮建設和房屋拆遷中存在的急功近利和大拆大建的行為，避免盲目拆遷帶來的被動局面，進一步減輕市場的壓力。要做好區域性拆遷的安置規劃工作，有計劃地定向建設一定數量、戶型適中、面積合理的普通商品住房，供拆遷安置戶選購。各區縣（自治縣、市）拆遷主管部門要主動協助有關部門做好此項工作，確保自愿購買普通商品住房的拆遷安置戶能買到住房。

十、加強市場監測，完善市場信息披露制度

加快完善房地產市場信息系統，健全房地產市場信息預警預報體系，加強對市場運行情況的動態監測，全面準確掌握建設用地供應、土地價格和房價變動趨勢。市國土房管局要建立同地段、同品質樓盤銷售價格跟蹤監測體系，并在今年6月底前完善主城區的預警預報系統建設，定期已經批準的可售商品房信息及成交情況等市場信息，每季度分析全市房地產市場形勢，在此基礎上找準問題，適時向市政府提出政策建議。市政府有關部門要加強信息溝通和配合，加強輿論引導，促進市場理性發展。

十一、加大輿論宣傳力度，正確引導市場心理預期

各區縣（自治縣、市）人民政府和市政府有關部門要加大對穩定住房價格促進房地產市場健康發展的政策宣傳力度，正確把握輿論導向，合理引導市場心理預期。要采取多種形式，加強對有關政策措施的宣傳解釋工作，讓廣大群眾正確理解國務院的決策部署及調控住房價格的各項政策措施。要通過對土地供應、市場供求及地價、房價變動等市場信息的披露，增加市場透明度，對一些單位、個人及媒體歪曲宏觀調控政策，惡意炒作、誤導消費者的行為，要堅決制止，并及時予以澄清。