房地產市場信息系統建設講話

導語：房地產市場信息系統建設講話一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、當前房地產市場基本形勢和走向

（一）發展與問題

19*年以來，各地區、各部門認真落實國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本建立，房地產業持續快速發展，對拉動經濟增長、推進城鎮化、改善人民生活等，都發揮了重要作用。

近兩年來，國家把房地產市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，采取了一系列措施，房地產開發投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。

在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場區域性、結構性問題還十分突出。主要表現是：

1、房價上漲過快。當前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅為*年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數，20*年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；二是東部地區房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢；三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續二、三年在15%以上。據國家統計局城調隊對35個大中城市的抽樣調查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環比增長2.8%。；四是房價上漲過快現象呈蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向中、西部地區擴展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，20*年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲，已成為社會關注的熱點問題。如任其發展，將影響房地產市場持續健康發展，影響宏觀經濟和社會穩定。

2、市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變為階段性、結構性需求過度擴張。*年以來，全國商品房銷售面積增幅連續5年大于竣工面積增幅，其中20*年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區出現了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經連續4年大于竣工面積。商品房供不應求，導致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。

3、部分地區房地產投資增長仍然偏快。20*年房地產開發投資增長28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎上又增長26.7%，高于全社會固定資產投資增幅。有13個省區市房地產開發投資增幅超過30%，其中6個地區超過50%，最高的達到115%。

4、市場供應結構不合理。商品房市場中，非住宅開發比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應中，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達87%。20*年全國經濟適用住房開發投資出現負增長，占房地產開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區甚至停止了經濟適用住房建設。

（二）存在問題的原因分析

產生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質提高，配套設施和環境改善，商品房開發建設成本增加。但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機需求大量增加，部分地區市場總需求偏大，導致價格上漲過快，擴大了房地產開發的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產開發投資和購房投資，從而使房價進一步上漲。

1、大量資金涌入房地產市場。近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當行資金，紛紛擠向房地產市場。特別是在負利率的情況下，居民個人住房貸款成本低，銀行大量資金通過住房消費信貸轉化為房地產開發資金，成為開發企業最主要的資金來源。

2、國內投資性購房和投機性炒房抬頭。

一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場產生較高預期，使得局部地區投資性需求迅速擴大，投機炒作現象嚴重。如曾經活躍一時的“溫州炒房團”、“山西炒房團”，聚集幾百億元資金在一些城市進行期房的買賣。城鎮不少居民基于較高的房價上漲預期，也參與購房投資。投資性購房已由原來的非住宅為主擴展到住宅，進一步加劇了房價過快上漲的態勢。

據調查，北京市商品住宅投資性購房比例在17%左右，其中29%的房屋短期內倒手轉讓，23%用于出租，48%空關待沽。長三角主要城市，商品住宅銷售中投資性購房比例達到20%左右。今年一季度，上海市成交單價超過萬元的預售住宅中，外省市居民購房面積占43%；其中，溫州人占72%。

3、境外資金參與國內房地產市場開發和炒作。一段時期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預期匯差、房價差，紛紛進入國內房地產市場。20*年，房地產開發全部利用外資超過實際使用外資的1/3，增幅達到34.2%，高于整個利用外資增幅20.9個百分點。今年1-2月，江蘇、上海、廣東房地產開發投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。今年1-2月，上海市境外居民購房規模超過40億元人民幣,比去年同期增加了1.5倍。

4、一些地方政府行為不規范。前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來大量被動性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半，有的甚至達到60%。在經營城市、經營土地的理念指導下，一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設資金，抬高了土地和房地產市場的價格。一些地方政府還在搞不切實際的形象工程、政績工程。

5、市場秩序比較混亂。一些開發商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當手段，謊報商品房銷售進度，不實價格信息，哄抬房價，誤導市場預期。有的放慢開發和銷售進度，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，帶來房價短期內非正常上漲。

6、不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。隨著房地產市場的快速發展，部分城市政府片面強調“以地生財”、“經營城市”，一些商業銀行以及企業過度依賴房地產獲取利潤，有房者追求房產升值，無房者擔心房價上漲提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。

（三）穩定房價的意義和主要政策措施

保持房地產市場持續健康發展，始終是黨中央、國務院高度重視的問題。今年以來，針對房地產投資規模和房價上升幅度過快的問題，國務院領導多次作出重要批示，總理在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出：“要抑制房價過快上漲勢頭”，并將此作為今年宏觀調控的一項重要任務。3月27日，國務院辦公廳下發了《關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發電〔20*〕8號），就加強和改善房地產市場宏觀調控，解決市場運行中的突出矛盾，特別是房價上漲過快問題，提出了八項措施。建設部及房地產市場宏觀調控部際聯席會議成員單位，堅決貫徹國務院部署，密切配合，積極研究落實國辦電報的措施。

20*年5月9日，國務院辦公廳又轉發了建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會《關于做好穩定住房價格工作的意見》（國辦發〔20*〕26號）。對穩定房價采取了以下主要措施：

1、強化城市規劃調控，改善住房供應結構。2、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。3、調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管。運用稅收等經濟手段，加大對投機性、投資性購房等房地產交易行為的調節力度。4、加強房地產信貸管理，防范金融風險。5、明確享受優惠政策的普通住房標準，合理引導住房建設與消費。6、加強經濟適用住房建設，完善城鎮廉租住房制度。要求各地按《經濟適用住房管理辦法》和當地政府的規定，落實經濟適用住房項目招投標制度，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低成本、控制開發利潤。7、切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為。8、加強市場監測，完善市場信息披露制度。要求各地加快建立健全市場信息系統，加強對市場運行情況的動態監測，準確判斷變動趨勢。

（四）近期為控制房價過快上漲所做的主要工作

國辦發〔20*〕26號文件下發以來，絕大多數地區黨委、政府及主管部門高度重視，積極貫徹落實。上海市分別召開了市委書記辦公會、常委會和政府常務會議，分析市場變化，研究貫徹措施。福建、廣東、湖北、山東、遼寧、天津、云南，以及杭州、南京、沈陽等地黨委、政府領導同志也召開專門會議聽取有關部門匯報，研究市場調控的具體措施。安徽、廣東、福建、海南、河南等13個省、自治區、直轄市建設（房地產）主管部門召開了企業、消費者及主管部門參加的座談會，聽取各方面意見。

目前，江蘇、天津以及青島、南昌等地政府下發了穩定住房價格的貫徹意見，南京、無錫、大連等城市也正在認真研究貫徹國務院宏觀調控措施的具體措施。為切實解決供求突出矛盾，各地已采取和擬采取的措施主要是：調整住房供應結構；調控需求；整頓規范市場。

（五）市場發展態勢

從22個城市房地產市場信息系統反饋的數據分析看，5月份以來各地房地產市場運行基本平穩，并已出現積極變化。這一情況表明，國辦發[20*]26號文件公布后，加上前一時期下發的國辦發明電[20*]8號文件，央行調整個人住房貸款利率和最低首付款比例，銀監會開展貸款管理的檢查督促，以及各地采取了相應調控措施，政策的綜合效應正在顯現。

1、商品住宅價格上漲趨緩，部分城市有所下降。5月16-22日一周，北京、重慶、南京、武漢等11城市商品住房平均價格與上周環比開始出現負增長。上海市商品住宅價格4月份環比上漲0.5％；進入5月份以來，周環比分別上漲0.26%、0.49%、0.91%，漲幅已明顯超緩。南京市兩個規模較大的在售樓盤銷售均價分別由四月中下旬的5514元/平方米、6267元/平方米下調為5073元/平方米、5603元/平方米，降幅分別為8.0%、10.6%。

2、商品住房成交量明顯下降，二手住房交易量增加。多數城市商品住房日平均成交量比4月份明顯下降，其中上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市下降了20%以上。上海市5月16-22日一周成交13.9萬平方米，與上周環比下降21.8%，與前四個月周平均成交量相比下降68.2%。

3、遏制投機炒作效果初步顯現。調控政策出臺后，投機投資性購房反映最為敏感。成都市在國辦發[20*]26號文件公布后的兩天內，預購商品房退房1*套。4月份以來，杭州市新開盤的項目以往“三個買家搶一套房”的局勢已轉化為“三個賣家搶一個客戶”，即便是位于市中心的高品質項目，眾人排隊購房的場面不再顯現。各地普遍反映，進入5月份以來，二手房掛牌量明顯增加，掛牌價開始下調。如杭州市某大型中介公司四月份每周掛牌房源在400套，是去年同期的4倍；5月份進一步呈增長態勢，遠遠超過去年同期，而掛牌一段時間未能成交后，掛牌價開始下調。蘇州市反映，部分原準備短期轉手住房的投資者，開始轉向長期出租。

總的看，國辦發[20*]26號文件下發以來，市場心理預期已發生較大變化。投資性購房短期內明顯減少，投機性購房得到一定程度的遏制。

但上述調控效果還只是初步的，市場發展態勢的變化更多地反映的還只是心理預期的變化，房價漲幅總體上還處于高位。下一步關鍵是要把各項調控措施真正落到實處，以穩定市場預期，不斷鞏固和發展調控效果。此外，在繼續關注東部沿海地區和一些中心城市房價變化的同時，也要關注中西部地區出現的新情況、新問題及其發展走勢，加強分類指導。

（六）認真學習領會文件精神，全面落實各項調控政策

二、房地產市場信息系統建設工作

（一）前一階段推進房地產市場信息系統建設的基本情況

全面、及時、準確的房地產市場信息是準確把握和分析房地產市場運行態勢和房價變動情況的基礎，是政府加強和改善房地產市場宏觀調控的有力依據。建立和完善房地產市場信息系統對于完善房地產市場動態監測長效機制，完善政府房地產市場的調控機制，完善市場的自我調節機制具有重要意義。

國務院十分重視房地產市場信息系統建設。曾培炎副總理在2003年3月五省市經濟形勢調研會上曾明確指出，做好房地產市場信息系統和預警預報工作是一項功德無量的事情?！秶鴦赵宏P于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18號），要求建設部會同有關部門加快建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系，并明確要求“各地房地產市場信息系統和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各地財政結合當地信息化系統和電子政務建設一并落實”。國辦發明電[20*]8號文件要求，建立健全房地產信息系統和預警預報體系，加強房地產市場的監測，全面準確地掌握房地產市場狀況和運行態勢。國辦發[20*]26號文件進一步要求加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。

按照國務院的要求，建設部會同有關部門積極部署房地產市場信息系統建設工作。20*年1月7日建設部會同發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務總局、國家統計局共同印發了《關于加強協作共同做好房地產市場信息系統和預警預報體系有關工作的通知》（建住房[20*]7號），對各地各部門明確職責、分工協作，共同建立和完善房地產市場信息系統和預警預報體系起到了協調、推動作用。

回顧房地產市場信息系統建設工作，經歷了從部分城市先行試點，到在試點的經驗基礎上，改進工作思路和方法，認真清理挖掘房地產市場信息源，推廣、交流先進工作經驗，再到在40個大中城市全面建設等階段。

20*年4月，部里在上海召開部分城市房地產市場信息系統和預警預報體系工作會，及時總結經驗教訓，學習借鑒國內外有關經驗，果斷地調整了工作思路，確定以房地產市場交易登記業務管理系統為主要依托，強化增量、存量等房地產市場信息的采集和整合，重點抓好建立商品房預銷售合同聯機備案系統、可動態更新的樓盤表等關鍵技術環節，為政府部門及時提供房地產市場監測分析報告，為社會提供住房供應、成交量、成交價格等市場動態信息。上海會議后，各有關城市抓緊理順工作機制，調整工作思路，修改制定工作規劃和方案，積極落實上海會議精神。

為了及時總結交流經驗，督導各地加快各項工作進程、進一步推進信息系統建設工作，20*年7月在杭州召開部分城市房地產市場信息系統和預警預報體系工作會議，對各地房地產市場信息系統建設工作進展中存在的問題，進行了深入討論研究，提出了分類指導意見。9月在上海舉辦了四期房地產市場信息系統建設工作培訓班，學習上海市房地產市場信息系統建設工作的先進經驗。這次培訓，共輪訓有關城市房地產市場信息系統建設工作有關人員400多人，進一步統一了思想認識，對業務管理系統的整合、以及樓盤表建立、銷售合同網上備案等關鍵技術進行了講解，使得有關城市參加房地產市場信息系統建設工作的人員對系統有了全面了解，促進了全國房地產市場信息系統建設工作進程的進一步加快。不少城市反映，正是上海培訓，使其明確了方向，明晰了思路，看到了希望，也找準了突破口，從而帶動了本地工作的起步和推進。20*年12月，我們還在杭州召開了部分城市房地產市場信息系統和預警預報體系建設工作調研推進會，通報了各地工作進度，研究確定了分階段工作目標以及開展第一階段建設工作驗收的基本模式。

近期，為確保6月底前實現全國40個大中城市房地產信息系統第一階段建設的檢查驗收工作，5月18日～5月22日，我司會同江蘇省建設廳聯合組成檢查驗收小組，對蘇州、無錫和南京市的房地產市場信息系統建設第一階段工作進行了驗收。驗收組對照《房地產市場信息系統建設工作綱要（試行）》和評分標準，就組織工作機制、系統建設、市場檢測、信息及附加項（地理信息系統和數據倉庫技術）等逐項嚴格打分，在此基礎上，認定三城市均通過驗收，其中南京、無錫達到優秀水平。

（二）各地房地產市場信息系統建設已取得初步成效

不少城市按照部里的工作部署，結合本地實際，創造性地開展工作，取得了積極成效。其基本經驗是，依托房地產市場交易登記業務管理系統，重點完善了商品房預（銷）售合同聯機備案業務管理系統，建立動態更新的樓盤表，采集覆蓋增量/存量、買賣/租賃、住宅/非住宅、城市/鄉鎮的房地產市場活動數據，基本實現了對房地產市場的動態監測?？偟脕砜矗鞯胤康禺a市場信息系統建設取得了較快進展，在房地產市場監測、引導市場理性投資和消費等方面發揮了較好的作用。

一是組織工作機制得到完善。

二是房地產市場動態信息實時采集的能力得到增強。

三是市場監測分析能力有了較大提高。

四是以信息引導和調控市場的作用明顯增強。

五是監控市場活動、促進交易行為規范的手段得以拓展。

（三）存在的主要問題

1、區域發展還不夠平衡。部分中西部城市的系統建設工作進展大大滯后于全國工作的進度安排；有的城市主要業務系統還不健全，個別地方交易、權屬登記工作還處于紙質、手工操作階段；有的對業務系統整合，認識不到位，工作基本未推進。

2、系統建設資金得不到保障。不少城市都不同程度地存在資金相對不足的情況。40個重點城市中依靠自籌資金解決建設經費居多，一些城市則完全沒有爭取到財政經費的支持，嚴重影響工作進展。

3、專業技術隊伍建設還要高度重視。房地產市場信息系統建設工作量大、專業性強、持續時間長，必需由精通業務、技術的復合型或組合型專業人員來承擔。部分城市由于工作隊伍薄弱（有城市信息系統建設實施單位連一名計算機專業人員都沒有），又不善于借助相關專業機構，造成系統建設工作遲緩。

4、系統數據的分析方法和機制有待進一步完善。一些城市仍然沿用傳統的開發統計分析的方法，“穿新鞋，走老路”，房價分析仍沿用大平均數，市場分析報告沒有深度，系統作用發揮不理想。一些城市只注重了系統的內部使用，忽略了向社會，對市場參與者提供服務沒有體現內外網數據共享、提供遠程受理、遠程辦公等對外信息服務的要求。部分城市房地產市場形勢分析專家會議制度還不夠完善，不能滿足定期、科學分析市場變化的要求，影響了對當前房地產市場宏觀調控工作的開展和對市場發展的引導。

5、部分城市系統數據采集和整合效果尚待加強。部分城市房地產市場信息系統數據采集覆蓋范圍、使用范圍還比較窄，不能全面、系統地反映市場的變化情況。主要表現在一些城市的系統只是單一的某項業務管理系統，沒有其他的業務管理系統或者還沒有實現與其他業務系統的整合。下一步將通過系統檢查驗收工作，督促這部分城市盡快整改、完善。

6、部分城市信息上報不及時。40個大中城市是全國房地產市場的重要監測點。去年以來特別是今年中央出臺一系列宏觀調控后，國務院領導高度關注房地產市場發展變化態勢，要求及時報送市場動態情況。而要做這一點，更多地需要利用我們信息系統數據。但從前一階段看，部分地方報送信息不及時，影響了部里對面上情況的充分把握。

（四）當前工作重點

1、提高認識，高度重視檢查驗收工作。2、全面檢查與抓主要環節、抓關鍵技術相結合。3、做好檢查驗收準備，確保通過檢查驗收。4、按時完成房地產市場信息的上報和工作。此外，通過檢查驗收，各城市之間要加強交流，取長補短，相互學習借鑒；各省（區）建設廳要進一步加強對市縣房地產市場信息系統建設工作的指導督促，積極協調落實有關政策措施。

房地產市場信息系統建設是國務院高度關注的重要工作，讓我們以高度的責任感，振奮精神、努力工作，為在7月1日全面開通40城市的房地產市場信息系統做出貢獻。