市長在住房二級市場發展動員會講話

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同志們：

一、統一思想認識，正確估價我市住房二級市場發展形勢

住房二級市場，是以存量住宅或二手住宅為交易對象的市場。從歐美等發達國家的統計來看，一般市民一生中大約要換7—8次住房，而在成熟的房地產市場中，二手房交易額一般為新盤交易額的6—7倍。也就是說，存量房（二手房）交易量超過增量房（新建房）交易量，是一個城市房地產市場結構完善的主要標志。當然，我們的住房二級市場還處在發展初期，遠遠沒有達到這個高度。近期以來，省委趙樂際書記對加強住房二級市場建設給予了高度的關注和重視，先后多次作出指示，要求進一步搞活我省的住房二級市場，把發展繁榮住房二級市場作為落實十七大精神的重要舉措抓緊抓好。按照趙書記的指示精神，省政府近期以52號文件下發了《關于進一步加快發展住房二級市場的通知》，并召開了全省加快發展住房二級市場電視電話會議，對我們加快發展住房二級市場提出了新的要求。趙書記認為，我們西部工資水平低、百姓生活質量不高。在調研中，住房也是老百姓關注的一個焦點。從我們的實際來看，2001年市政府頒布了《市已購公有住房和經濟適用住房上市交易管理暫行辦法》，為啟動住房二級市場提供了政策依據。全市住房二級市場從無到有，交易量逐年上升，城區從2001年的1.4萬平方米增加到2010年的16.5萬平方米。但相對于住房一級市場商品房的銷售量而言，仍然顯得規模偏小，比例偏低。2010年，城區新建商品房銷售面積65萬平方米，與存量住房交易量相比，二者比例為4:1。這就充分表明，我市的住房二級市場還處在一個正在起步、相對滯后的發展階段。仔細分析當前全市住房二級市場發展中的制約因素，主要表現在四個方面：一是政策性障礙。突出表現在取得產權不足5年而上市交易的住房，要征收交易額5.5%營業稅的規定，這就為實際取得產權超過5年但因未及時辦理產權證的已購公有住房、經濟適用住房上市增加了稅費負擔。二是已售住房辦證率較低。據統計，目前全市公有住房確權辦證率僅為93.5%，仍有部分大專院校、企事業單位和渭城區房改辦未申請辦理公有住房總證及房改房確權登記。究其原因，主要是一些單位房屋的建審手續不全，按照權屬登記的有關規定，無法辦理房產證；加之有些單位出于本位考慮，制定了一些限制上市交易的政策，或者是對職工住房的物業管理、采暖進行暗補，為上市交易設置了障礙。還有一些公有住房的銷售面積與實際面積有一定差距，也給確權辦證帶來困難。同時，房地產開發項目已售住房辦證率低的問題也要引起大家的高度重視。不少居民小區群眾已經入住了好幾年，但房產證卻遲遲拿不到手，加之一些居民小區供暖、供氣等配套設施不到位，房產主管部門又對此監督不力，群眾反映十分強烈。三是信貸制約。目前商業銀行對二手房購房抵押貸款政策不一，信心不足，審批程序復雜，業務開展還不到位，使不具備一次性付款能力的購房群眾融資困難。住房公積金對購買二手房的貸款尚處于探索階段，對購買二手房群眾的融資支持仍顯不足。四是服務體系不夠完善。我市目前雖然建立了房地產超市，設立了住房二級市場交易平臺，但未能有效整合信息交流、法律咨詢、交易服務、信貸支持、確權登記等服務系統。同時房管部門對部分房產中介服務機構還缺乏行之有效的監督管理，也在一定程度上挫傷了購房群眾的積極性。對于上述問題，省政府52號文件都提出了針對性的解決措施。各縣市區、各部門、各單位要站在深入貫徹十七大精神、全面落實科學發展觀、切實改善民生、促進社會和諧的戰略高度，圍繞貫徹52號文件，切實提高加快發展住房二級市場的責任感和使命感，統一思想認識，加大工作力度，著力推動全市住房二級市場健康發展。

二、突出工作重點，全面貫徹省政府52號文件精神

省政府出臺的《關于進一步加快發展住房二級市場的通知》，為我們推進全市住房二級市場發展指明了方向，提供了政策依據。各級各有關部門要圍繞貫徹落實52號文件精神，加快住房二級市場發展，促進已購公房上市交易量明顯增加，優化房地產市場結構，盡快提高存量住房在房地產市場交易總量中的比重，力爭2012年二手房交易量在2010年的基礎上翻一番，到2010年再翻一番，在“十一五”期間使3萬戶群眾通過二級市場改善住房條件。為此，要重點抓好以下五項工作：

一是繼續推進公有住房出售。對符合出售條件的公有住房，無論現住戶是否屬于產權單位職工，產權單位都要嚴格按照房改政策辦理出售手續；對不符合房改政策占有公有住房且確實有實際困難不能退出的，可根據清房政策按市場價對其銷售并辦理產權登記；對以房改標準價出售的公有住房，只要購買人申請過渡為全產權，原產權單位必須按照房改政策辦理過渡手續和產權登記。對2005年以前集資建成的住房，原產權單位要按照政策規定在完善相關手續后，向原集資戶辦理轉售和產權登記。

二是加快進行房屋權屬登記。各級房產主管部門要針對不同歷史時期、不同政策條件下、不同性質的房屋權屬，制定分類指導的政策措施，加快辦理房屋權屬登記工作。對土地使用權明確，產權明晰的公有住房，經媒體公示無異議后，房屋權屬登記機構予以辦理產權登記手續；對權屬有爭議的公有住房，由目前房屋主管單位出具書面具結保證后，房屋權屬機構應予以辦理產權登記手續；對手續不全但已建成且入住而沒有辦理產權登記的房地產開發項目，開發企業必須到當地土地、規劃、建設、房產、消防、人防等部門完善手續；對2011年底前未完善相關手續的開發企業，有關部門應采取必要措施，督促其盡快完善相關手續，同時以未能履行合同為內容記入企業信用檔案，向社會公布，并視情節依法降低其資質等級，甚至吊銷資質證書。今后，對違反合同規定，不能按時為住戶辦理房產證的房地產開發企業，要依法終止其經營開發資格。

三是進一步搞活住房二級市場。除國家政策另有規定外，任何單位不得對已購公有住房上市交易設置限制條件；對房改中購買公有住房未及時辦理產權證的，職工個人產權取得時間按房改部門批準的售房之日確定；取得產權超過5年的已購公有住房，通過二級市場上市交易時，根據《國務院辦公廳轉發建設部等九部門〈關于調整住房供應結構，穩定住房價格的意見〉的通知》（國辦發[2010]37號）可免征相關稅費；購買經濟適用住房不滿5年的，不得直接上市交易，購買人因各種原因確需轉讓的，由市政府按原購房價格進行回購并出售給符合條件的居民；對符合上市交易條件的經濟適用住房，允許其上市交易，政府以交易額的1%收取土地出讓金，購房人取得完全產權時間以交付使用之日算起。

四是大力推行住房物業管理社會化。實行住房物業管理社會化是促進住房二級市場進一步發展的重要條件。各縣市區、各部門、各單位要打破區域界線，破除本位主義，大力推行住房物業服務社會化。國有企事業單位及政府各部門必須取消對職工在物業服務方面的各種暗補。要結合各自實際，合同約定服務內容、服務質量及收費標準，規范物業管理，維護居民合法權益。

五是積極開展住房二級市場信貸服務。各級住房公積金管理中心要制定和完善二手房公積金貸款管理辦法，加強住房公積金貸款對購買二手房的支持。除評估之外，二手房公積金貸款費用不得超過新購商品房公積金貸款費用。各商業銀行要積極開展住房二級市場信貸業務，增加與住房公積金貸款相配套的組合貸款投入，并積極開展二手房抵押貸款等住房金融業務，為發展住房二級市場搞好服務。

三、切實強化措施，確保發展住房二級市場工作全面鋪開

加快發展住房二級市場，是市委、市政府貫徹黨的十七大精神、促進和諧社會建設、改善民生的一項重要舉措。各縣市區、各部門、各單位一定要高度重視，強化措施，扎實推進，確保此項工作全面鋪開，取得實效。

一要加強組織領導。為了盡快將這項工作全面推開，市上已經成立了專門的發展住房二級市場工作領導小組，由同志擔任組長。各縣市區、各部門也要盡快成立相應的領導機構，為此項工作提供堅強的組織保障。各單位主要領導要親自過問，確保年內取得階段性成果，切實把住房二級市場發展的目標任務落到實處。

二要搞好協調配合。加快發展住房二級市場工作紛繁復雜，涉及方方面面，市建設、規劃、國土、房管等相關部門要從推動經濟社會發展的大局出發，切實做到思想重視、組織落實、各盡其責、措施到位，任何單位和個人不得推諉扯皮，借故搪塞。這里強調一點：今天會后，各縣市區政府、駐咸各單位、各房地產開發企業要按照市政府的統一部署，對制約住房二級市場的政策性障礙和歷史遺留問題，認真進行清查清理，提出解決問題的意見和辦法，于12月15日前上報市政府發展住房二級市場工作領導小組辦公室。同時，在工作中各部門一定要注意把握政策，加快辦證不是無原則辦證，要把原則性和靈活性相結合，客觀、務實地解決歷史遺留問題，把這項關系民生的好事辦好。

三要加大宣傳力度。各相關部門和新聞單位要利用多種形式，借助各種媒體，廣泛宣傳加快發展住房二級市場的有關政策規定、辦事程序、收費標準、市場信息等，力求做到家喻戶曉，引導廣大群眾提升住房觀念，提高維權意識，促進住房消費。要充分發揮各新聞媒體的輿論監督作用，對不及時辦理房產證的單位和開發企業進行曝光，用社會輿論的力量促進這些單位和企業盡快辦理房產證，創造有利于加快發展住房二級市場的良好氛圍。

同志們，進一步加快發展住房二級市場，任務艱巨，意義重大。讓我們以黨的十七大精神為指導，認真貫徹省委、省政府的重大決策部署，真抓實干，扎實工作，為加快發展住房二級市場，促進全市經濟社會又好又快發展作出新的貢獻。