物業管理熱點問題解析的讀后感

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今年寒假，圖書館允許每個人都可借閱二十本冊圖書，這令到每一個喜歡看書的人都不禁欣喜若狂。

在有知識海洋的圖書館漫漫叢書中，我借了本與自己專業十分貼切的書——〈物業管理熱點問題解析〉。假期的時候我認真地閱讀了如獲至寶的書籍，從中了解到了很多關于本專業目前實踐中存在的問題。使我對物業管理的一些相關問題有了進一步的認識，從而為日后的物業管理實踐工作提供了思考并解決實際的問題指明了方向。

無論從事什么行業都得首先對其有一些最基本的認識，物業管理也不例外。單就“物業”這一個詞，就需要明白其是什么，否則談何管理，所以要搞清楚被管理的對象。“物業”一詞，源于香港產業同行的說法，〈香港房地產法〉中稱：“物業”是單元性地產，一住宅是一“物業”，一工廠是一“物業”，一農莊也是一“物業”，故其可大可小。國務院二零零三年九月一日施行的〈物業管理條例〉的第一條中定義所指的是：房屋及配套設施設備和相關場地。理解清楚什么是物業的時候，自然進一步就要想著怎樣對其管理的問題了。“物業管理”一詞是二十世紀八十年代從香港傳入內地的，但至今還沒有一個統一的解析。廣義的“物業管理”是指業主對物業依法進行的自治管理和受物業業主選聘、委托的物業企業進行的專業管理結合。狹義的物業管理，是指依法成立的物業企業通過公開、公平、公正的市場競爭機制接受業主的選聘、委托，依據物業管理法規的規定和物業服務合同的約定行使管理權，運用現代科學和新方法、新技術，對受托管理的物業進行維修、養護、改造、經營，以發揮物業的最大使用價值和經濟價值，對基于受托管理的物業發生的公共秩序實施監護，對物業的業主和非業主使用人提供特約的服務，并依約定合理收取單純物業管理勞務報酬和特約服務報酬的專業性服務行為。

在對物業管理的概念及相關內容有了清晰的認識后，那么在我國的現在發展情況又怎樣及其在發展的過程中又存在著哪些問題呢？

物業管理是住房商品化、社會化的產物，隨著城鎮住房制度改革的逐步推進，房屋所有權結構發生了重大變化，白分之八十以上的公有住房出售給了職工個人，新建住宅基本上好似個人購買，居民由公房承租人轉變為房屋所有權人，公房管理與住房之間的管理與被管理關系，已經不能適應房屋所有權轉移的新形勢。隨著個人擁有住房的比重越來越高，住房成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護、保值提出了較強的服務需求，同時也產生了協調房屋所有權人公共空間、公用設施設備等共同利益的需要。隨著人民生活水平和住房條件不斷改善，居民對居住環境、社區秩序的要求越來越高，與居住相關各種消費需求也越來越多，群眾要求新形式的消費和服務。物業管理適應了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的進程中逐步發展起來。

但是，在我國物業管理取得重要進展的同時，其發展的過程中，各種矛盾也逐漸的顯示出來。主要表現為：相關的法律關系不明確。物業管理涉及業主與業主，業主與物業管理企業，業主與建設單位等相互間的關系，也涉及業主組織與其他組織的關系。在物業管理實踐中，單個業主的利益與業主共同利益的平衡，房屋質量的責任，公用部位、共用設施設備的利用與收益的歸屬，物業管理服務的質量，專項維修資金的使用等等，都是容易出現糾紛的熱點問題，根源就在于相關的主體法律關系不明確，責任介定不清晰。

物業管理企業的服務意識不強。相當一部分物業管理企業是從原來房管部門或單位的后勤管理部門轉制而來，與業主之間的服務與被服務關系沒有確立，物業管理的服務特征被淡化。部分物業管理企業過度追求利潤，不按照合同約定提供相應服務，收費與服務不相符。一些物業管理企業擅自處分應由業主處分的事項，侵犯業主利益現象時有發生。一些物業管理企業員工素質低，甚至發生損壞業主財產，毆打業主的惡性事件。

業主委員會缺少制約。由于缺乏對業主委員會的有效制約和監督機制，民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分體現。有的業主委員不能真正代表大多數業主的利益，個別成員甚至把個人利益置于業主共同利益之上，任意決定業主共同事務，損害其他業主利益或業主共同利益。

業主自律機制不完善。房屋公共空間、共用設施設備以及土地的共同使用權，決定了業主財產的關聯性和業主共同利益，也構成業主共同決定實施物業管理的財產權基礎。協調業主共同利益，需要建立業主自律機制。業主公約是業主共同的行為準則，但一些業主沒有嚴格遵守。由于住房福利制的長期影響，相當多的業主沒有形成有償服務和履行合同約定義務的觀念。

前期物業管理矛盾突出。有的開發企業侵占配套建筑和設施；有的開發企業為促進物業銷售，對物業管理作不切實際的承諾；有的開發企業制定的業主公約侵犯業主的合法權益。由于缺乏嚴格的物業承接驗收手續，物業使用過程中暴露出來的質量問題責任不清，損害了業主權益。有的建設單位自辦物業管理，建管不分，雖然在一定時期內推動了物業管理和住宅銷售，但不利于保護業主在物業管理活動中的合法權益。

專項維修資金管理不規范。一些地方沒有按照規定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用；一些地方商品房專項維修資金有建設單位或者物業管理企業掌握，不能按業主意愿使用，住房共用部位，共用設施和各大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。也有一些地方住房專項維修資金有政府行政部門管理，沒有按規定計入購房人的帳戶，使用時還要申請，手續煩瑣。

凡此種種，都是現在物業管理實踐中所遇到的問題。通過該書的閱讀，我感到自己的專業知識的積累還得進一步提高，對行業發展的關注，分析問題的角度和處理問題思考方向也要進一步學習。對于即將通過的《物權法》更為物業管理的實踐工作中所需學習和貫徹的法律，其為國家、集體和個人的權益的保障提供了法律基礎。理論是指導實踐的強大武器，只有把握時代的脈搏，諳數市場的規律和行業的發展態勢，才能引領行業發展。