管理私人住宅建設制度

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第一章總則

第一條為加強市城市規劃區內私人住宅建設管理，依據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國建筑法》等法律法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條在市城市規劃區內建設私人住宅，適用本辦法。本辦法所稱私人住宅建設是指村（居）民自籌資金建設以居住為目的的私人住宅，包括新建、改建、擴建等建設行為。

第三條私人住宅建設必須遵循統一規劃、合理布局、節約用地、集中成片的原則，符合城市總體規劃、土地利用總體規劃及鄉村規劃，不得占用基本農田。

第二章私人住宅建設規劃控制區域劃分

第四條私人住宅建設區域在城市規劃區內分為公寓樓安置建設區和城市遠郊建設區。

公寓樓安置建設區域范圍：

（一）武陵區：東至鐵路，南至沅江，西至金丹路，北至竹根潭路、鐵路所圍合的區域，以及巖坪村、聚寶村、合興村、竹根潭村等行政村（社區）。

（二）鼎城區：金霞大道與沅江所圍合的區域，以及停車場村、福廣村、三滴水村、孔家溶村、王家鋪村、郭家鋪村等行政村（社區）范圍，鼎城區政府劃定的其它范圍。

（三）德山開發區：東至東風河，南至興德路，西至枉水，北至沅江所圍合的區域，以及崇德社區。

（四）柳葉湖旅游度假區：柳葉湖社區、戴家崗社區、七里橋社區。

（五）村（社區）組成建制、成街區被征用、轉用的區域。

城市遠郊建設區域范圍：在市城市規劃區內實行公寓樓安置建設區域以外的區域。

第三章公寓樓安置建設區私人住宅建設管理

第五條公寓樓安置小區是指統一規劃，土地行政劃撥，市政公用設施齊全、環境較好，以多、中、高層住宅為主的小區，其房屋可依法上市。公寓樓安置建設區內的建設必須按規劃實施，村（居）民一律不準新建、擴建“一戶一宅基地”式私人住宅。

第六條人均耕地0.1畝以上的村(社區)、組中確屬D級危房的私人住宅，可按原建筑占地面積、原建筑面積、原建筑高度進行改建。

第七條人均耕地0.1畝以下的村(社區)、組中確屬D級危房的私人住宅，不允許改建，村(居)民可提前申請入住公寓樓安置房或其他形式的補貼性質住房。

第八條符合私人住宅分戶建房條件的村(居)民可申請入住公寓樓安置房或其他形式的補貼性質住房。

第九條人均耕地指標由國土資源部門核實公布；危房等級由房產管理部門房屋鑒定機構鑒定(無房屋所有權證的也須鑒定)。

第十條市城市規劃區范圍內征地房屋拆遷實行公寓樓安置的有關辦法另行制定。

第四章城市遠郊建設區私人住宅建設管理

第十一條村莊規劃和村(居)民點住宅建設規劃由各鄉（鎮）人民政府組織編制，村莊規劃報上一級人民政府審批，村(居)民點住宅建設規劃報市規劃部門審批。村莊規劃和村(居)民點住宅建設規劃報請審批前，應當經村(居)民代表會議討論通過。

確需對村莊規劃和村（居）民點住宅建設規劃進行變更調整的，須報原審批機關批準。

第十二條村莊規劃和村（居）民點住宅建設規劃應從實際出發，尊重農民意愿，對住宅、道路、供水、排水、垃圾收集等農村生產、生活服務設施以及公益事業建設用地布局等作出具體安排，充分體現地方和農村特色。

第十三條村（居）民私人住宅建設執行“一戶一宅基地”的法律規定。私人住宅建設按下列標準執行：

（一）村（居）民私人住宅每戶使用耕地面積不超過130平方米，使用其他土地不超過180平方米，其中建筑占地面積不超過96平方米。

（二）村（居）民私人住宅的建筑層數控制在三層以內（含三層）。

第十四條嚴格按照村莊規劃和村（居）民點住宅建設規劃建設私人住宅，不得在村（居）民點規劃范圍外新建私人住宅，限制建設零星分散的私人住宅。

第十五條因自然災害損毀或屬危房等原因需拆除改建的零星私人住宅，應按照“拆舊建新、舊宅復墾”原則，在村（居）民點集中建設，不宜原地改建、擴建。

第十六條未編制規劃的村（社區）、組，一律不準審批私人住宅（危房除外）。

第十七條禁止城鎮居民以任何形式購買或租用農村集體土地建設私人住宅。嚴禁非法買賣、轉讓農村宅基地。

第十八條申請私人住宅建設有下列情形之一的，一律不予審批：

（一）村（居）民將現有住宅出售、出租或贈與他人、改為其他非居住用途的；

（二）被拆遷的村（居）民已采用貨幣安置方式（私人住宅收購）的；

（三）村（居）民被拆遷后仍有一處或一處以上私人住宅（含公寓樓安置房，不含商品房）的；

（四）農村外嫁女，戶籍未遷出，其配偶方擁有宅基地或在工作單位已享受住房補貼的；

（五）城鎮居民從城鎮遷入農村的；

（六）土地來源不合法的；

（七）村（居）民改建住宅，未“拆舊建新”的；

（八）原私人住宅建筑占地面積超過160平方米或人均建筑面積超過90平方米申請分戶建設的；

(九)私人住宅建設選址不符合規劃的；

（十）公示期內群眾舉報，經核實有弄虛作假行為和不符合私人住宅建設條件的；

（十一）違反法律、法規規定的其他情形。

第五章私人住宅建設申請條件及審批程序

第十九條私人住宅建設申請人符合以下條件之一者，均可在其戶籍所在村（社區）申請私人住宅建設：

（一）依法取得土地使用證，擁有私人住宅的；

（二）屬于原籍的常住戶，符合下列條件之一的：

1、村（居）民無房戶；

2、多子女戶，有子女達到法定婚齡，結婚無房的可申請分戶，但其父母須隨其中一個子女居?。?/p>

（三）從其他農村集體經濟組織遷入的農村村民，在當地承包農用地進行農業生產，履行相應義務，參加本村勞動分紅，且遷入時間滿一年以上的無房戶；

（四）移民戶、返鄉僑胞、返鄉退伍軍人無住房的按國家有關政策執行。

第二十條私人住宅建設申請人到鄉（鎮）規劃、國土站（或市、區政務中心規劃、國土窗口）領取申請表，經鄉、村、組（或社區）簽署書面意見后，報市規劃、國土資源部門審批。

（一）村（居）民小組三分之二以上農戶(居民)討論通過并簽字后，村（居）民委員會簽署意見，再報鄉（鎮）人民政府（或街道辦事處）進行審簽；

（二）鄉（鎮）人民政府（或街道辦事處）審核同意后，報市國土資源部門對建房主體資格進行審查，對符合建房資格條件的核發《建房資格認定書》；

（三）申請人持《建房資格認定書》到市規劃部門辦理《建設用地規劃許可證》；

(四)市國土資源部門依據《建設用地規劃許可證》為申請人及時辦理《建設用地批準書》；

（五）申請人持《建設用地批準書》及建筑單體方案到市規劃部門申請規劃驗線，領取《建設工程規劃許可證》副本。

第二十一條私人住宅建設須依法接受當地國土資源、規劃、建設等行政主管部門的監督管理。

第二十二條房屋竣工驗收合格后，申請人分別向國土資源、規劃、房產部門申請換發《土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》正本、房屋所有權證。

第六章附則

第二十三條本辦法由市國土資源局、市規劃局、市建設局負責解釋。

第二十四條本辦法自之日起施行。