市城市住宅區物業管理制度

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第一章總則

第一條為適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求，建立業主自治與物業管理企業專業化管理相結合的社會化、專業化、市場化物業管理新體制，規范我市物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》、建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條在本市行政區域內從事城市住宅區物業管理活動，應當遵守本辦法。

第三條本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅區內各類房屋及共用設施、設備、附屬場地等。本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修管理和為業主、房屋使用人提供的服務。本辦法所稱業主，是指住宅區內各類房屋的所有權人。

第四條城市新建住宅區和達到一定規模且共用設施、共用設備等配套比較齊全的城市原有住宅區，應當實行物業管理。配套設施不全的城市原有住宅區，由所在地人民政府組織該住宅區原開發建設等單位進行整治、創造條件，逐步實施物業管理。

第五條揚州市房產行政主管部門是全市行政區域內物業管理的主管部門，并負責揚州市城市規劃區范圍內的物業管理工作，其主要職責是：

（一）貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施；

（二）管理全市物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；

（三）監督揚州市城市規劃區范圍內住宅共用部位、共用設施設備維修基金的歸集、使用；

（四）依法查處物業管理中的違法行為；

（五）法律、法規、規章規定的其他職責。

第六條各縣（市）房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由當地人民政府確定。

第七條物業管理行業按照國家和省有關規定屬第三產業（居民服務業），享受國家有關優惠政策。

第八條規劃、城管、市政、綠化、環衛、公安、郵電、供電、供水、物價、工商行政管理、街道辦事處等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協同房產行政主管部門做好有關管理工作。

第二章業主會議與業主委員會

第九條住宅區入住率或者房屋出售率達到60％以上時，所在地房產行政主管部門負責組織住宅區開發建設單位或者物業管理企業、業主和使用人代表召開首次業主會議，選舉產生業主委員會。以后的業主會議由住宅區業主委員會負責召集。

第十條業主會議，可以由住宅區每幢房屋推舉若干名業主和使用人代表組成。業主會議決定事項，以組成人員的過半數通過。

第十一條業主會議是住宅區物業管理的最高決策機構，行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；

（二）審議、修改、通過住宅區業主公約、業主委員會章程；

（三）聽取和審查業主委員會的工作報告并監督業主委員會的工作；

（四）審定住宅區內有關業主和使用人權益的重要事項；

（五）改變或撤銷業主委員會不適當的決定。

第十二條首次業主會議選舉產生的業主委員會，應當經所在地房產行政主管部門登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。

第十三條業主委員會由住宅區內的業主和使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據住宅區規模，在9至15名的范圍內確定。必要時，經業主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。業主委員會可設主任、副主任、委員，一般為兼職。業主委員會主任、副主任、委員，應當由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。業主委員會開會時，可以邀請住宅區所在地的居委會、公安和工商行政管理等部門派員參加。

第十四條業主委員會是業主會議的執行機構，向業主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

第十五條業主委員會應當按照批準的章程行使下列職權：

（一）召集和主持業主會議；

（二）按照規定選聘或者續聘物業管理企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同；

（三）主持制定住宅區業主公約，并提交業主會議審議通過；

（四）審議物業管理企業年度管理計劃及物業管理重大措施；

（五）監督物業管理企業的管理工作。

第十六條業主委員履行下列義務：

（一）根據住宅區業主、使用人的意見、要求，對物業管理企業的經營管理活動進行監督；

（二）接受住宅區內的全體業主和使用人、業主會議、房產行政主管部門的監督；

（三）督促業主和使用人遵守本住宅區業主公約和有關規定；

（四）協助物業管理企業落實各項管理服務措施；

（五）協助物業管理企業收取物業管理有關費用。

第十七條業主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數通過。

第十八條業主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業管理企業在住宅區實施物業管理。

第三章物業管理企業

第十九條物業管理企業是依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧，并具有獨立法人地位，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。

第二十條物業管理企業應具備下列資質條件：

（一）有固定的經營場所；

（二）自管、托管房屋建筑面積在2萬平方米以上；

（三）注冊資本在30萬元以上；

（四）具有一定數量的相關專業職稱的管理人員。

第二十一條物業管理企業的權利：

（一）根據有關法律、法規和規章，并依據物業管理委托合同，結合住宅區實際，制定住宅區物業管理具體實施辦法；

（二）依據物業管理委托合同和物業管理收費規定收取物業管理費用；

（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；

（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務工作；

（五）按照企業經營范圍開展多種經營；

（六）敦請業主委員會協助管理。

第二十二條物業管理企業的義務：

（一）履行物業管理委托合同，依法從事物業管理經營活動；

（二）接受業主委員會、住宅區內的全體業主和使用人及有關部門的監督；

（三）向業主委員會報告工作；

（四）積極開發多種形式、健康向上的社區文化活動，豐富住宅區居民的精神文化生活。

第四章物業管理委托

第二十三條開發建設單位銷售房屋前必須選聘好物業管理企業，負責住宅區房屋建成后業主委員會成立之前的物業管理工作，業主委員會成立后應當及時續聘或重新委托物業管理企業。開發建設單位應當及時向業委員會移交物業管理所必需的工程建設技術資料。業主委員會應當將該資料資料復印件委托物業管理企業妥善保管，由物業管理企業使用。

第二十四條住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷（預）售合同中訂立有關售后物業管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預）售合同的組成部分。

第二十五條同一住宅區只能由一家物業管理企業管理。

第二十六條接受委托的物業管理企業應當與開發建設單位或業主委員會簽訂物業管理委托合同。物業管理委托合同應當包括下列內容：

（一）雙方當事人名稱及地址；

（二）管理服務項目和內容；

（三）管理服務標準；

（四）管理服務權限；

（五）管理服務費用及其支付方法；

（六）合同期限；

（七）雙方當事人認為需要約定的其它事項。物業管理企業應當在物業管理委托合同簽訂后15日內，將物業管理委托合同報住宅區所在地房產行政主管部門備案。

第二十七條物業管理委托合同期滿，或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理委托合同規定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前1個月通知物業管理企業。

第二十八條物業管理委托合同終止時，原物業管理企業應當在接到終止通知之日起1個月內向業主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續。

第五章房屋共用部位共用設施設備維修基金的籌集與使用

第二十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內共用存車庫等。共用設施設備是指共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區內的道路、綠地、溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、公廁、垃圾筒、垃圾箱等。

第三十條本辦法所稱房屋共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）是指按規定建立的專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造的資金。

第三十一條維修基金的籌集

（一）商品房（包括經濟適用房）在銷售時，購房者按房價基數2％的比例向售房單位繳納維修基金。房價基數由物價、房產行政主管部門核定。維修基金作為商品房為成本，列入商品房價格。售房單位代為收取的維修基金屬業主所有，不列入商品房銷售收入。售房單位應將維修基金統一交房改部門列入維修基金專戶。

（二）公有住房出售后，售房單位應按多層住宅售房款的10％、高層住宅售房款的20％提取維修基金。同房改部門統一收取后，列入維修基金專戶。

（三）未參加房改的公房、私房及開發建設單位出租或自用的房屋維修基金，按物價、房產行政主管部門核定的標準向產權人收取后，列入維修基金專戶。

由開發建設單位出租或自用的房屋，出售時應補足維修基金差額部分。

（四）1999年1月1日以后的拆遷安置房按本條第（一）項規定執行。1998年12月31日以前的拆遷安置房按本條第（三）項規定執行。

（五）已列入商品房價格成本的公建配套用房，其經營收入基本租金部分應列入物業管理維修基金專戶。

（六）維修基金不敷使用時，由業主委員會研究決定，房產行政主管部門批準，按住宅建筑面積向業主續籌。

第三十二條維修基金的管理與使用：

（一）維修基金按照統一管理、權屬不變、保值增值、包干統籌的原則，分區立帳、分幢核算、明細到戶、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

（二）業主委員會成立前維修基金的使用，由售房單位或物業管理企業提出使用報告及維修預算，報房產行政主管部門審核后在維修基金利息部分內劃轉使用。

業主委員會成立后維修基金的使用，由物業管理企業編制維修基金使用預算，報房產行政主管部門備案，經業主委員會審批后劃轉。當維修基金利息不足支付維修費用時，經業主大會批準可適當動用維修基金本金。

（三）業主委員會定期公布維修基金收支情況，接受房產、財政、審計等管理部門的監督。

（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

（五）未按規定交納維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費用的，業主按實際發生的維修費用分攤交納。

（六）維修基金自存入維修基金帳戶后，按規定計息，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用。房產行政主管部門在物業管理工作中發生的管理費用，經財政部門審核后，在維修基金的增益中支付。

（七）維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

（八）因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金的帳面余額退還基金所有人。

（九）未足額繳納維修基金的，房產行政管理部門不核發房屋權屬證書，不予辦理房屋交易簽證、租賃登記備案等有關手續。

第三十三條非住宅商品房維修基金的籌集與管理參照本章有關規定執行。

第六章住宅區的使用與維護

第三十四條在規劃設計住宅區時要充分考慮物業管理的需要。住宅區建成后，必須按照國家建設行政主管部門規定進行工程竣工驗收和住宅區綜合驗收。住宅區所在地房地產行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，并就住宅區物業管理相關內容簽署驗收意見。

第三十五條住宅區竣工綜合驗收后，開發建設單位應當在房產行政主管部門的監督下，向住宅區業主委員會或者物業管理企業移交下列工程建設技術資料：

（一）住宅區竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；

（三）住宅區公建配套設施、地下管網工程竣工圖；

（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；

（五）住宅區物業管理所必需的其他資料。

第三十六條業主和使用人在使用房屋和住宅區公建配套設施時禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結構、外貌（含院墻、護欄、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（三）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、車庫（棚）等公用設施及場地；

（四）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

（五）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等。

（七）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；

（八）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

（九）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

（十）隨意停放車輛；

（十一）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（十二）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

（十三）法律、法規及規章禁止的其他行為。

第三十七條房屋及設施設備維修責任，按照下列規定劃分：

（一）房屋室內自用部分，由業主和使用人自行維修；

（二）房屋共用部位、共用設施設備的維修，按本辦法第二十九條的規定由住宅區受聘的物業管理企業組織定期養護、維修；

（三）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第三十八條住宅區內受聘的物業管理企業可以接受有關專業部門委托，對住宅區的水、電、煤氣、路燈等管線、設施進行維修養護。

第三十九條住宅區內的業主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區業主公約和物業管理有關規定，積極參與住宅區的物業管理活動，延長住宅區的使用壽命，使住宅區成為文明的居所。

第七章物業管理收費與物業管理用房

第四十條物業管理服務收費應遵循科學合理、成本核算、質價相符，并與社會經濟能力相適應的原則。物業管理收費，包括公共服務費、代收代辦費和特約服務費。

對物業管理收費，應當區別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節價。物業管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由市物價、房產行政主管部門另行制定。

第四十一條物業管理公共服務費的主要用途：

（一）物業管理企業管理服務人員的工資，按照規定提取的福利費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛生費；

（四）保安費；

（五）辦公費；

（六）物業管理企業固定資產折舊費；

（七）法定稅費。揚州市城市規劃區內清潔衛生費收取，按政府有關規定執行。各縣（市）的收取辦法由當地人民政府制定。

第四十二條物業管理公共服務費，應當實行明碼標價。收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業主和使用人的監督。業主和使用人應當按照規定按照期額繳納物業管理公共服務費。

第四十三條物業管理企業可以接受委托，供水、供電、供氣等有關專業部門收取水、電、氣費，按照有關規定收取代收代辦服務費。業主需求的特約服務費，由業主與物業管理企業協商確定，報物價行政主管部門備案。

第四十四條物業管理企業收費，使用物業管理專用發票。

物價、稅務等部門依法對住宅區物業管理企業費用的收取、管理和使用情況進行監督。

第四十五條住宅區開發建設單位應當按照有關規定建設物業管理用房，在住宅區整體移交時，一并移交給住宅區業主委員會，物業管理用房的產權屬住宅區全體業主共有，依法發給房屋共有權證，不得轉讓。

第四十六條原有住宅區開發建設單位未建物業管理用房和公建配套用房的，應按規劃要求進行補建。由街道辦、居委會或其他單位使用的公建配套用房產權屬政府所有，交房產行政主管部門管理，由物業管理企業租賃使用，其經營收入部分用于彌補物業管理經費缺口。

第八章法律責任

第四十七條物業管理企業未按本辦法規定到房產行政主管部門申領物業管理資質證書的，由市、縣（市）房產行政主管部門責令限期補辦資質審查手續。逾期不補辦的，由市、（縣）市房產行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。

第四十八條物業管理企業違反本辦法，對住宅區房屋及共用設施設備管理、維修、養護不善或者不履行物業管理委托合同規定義務的，業主和使用人有權投訴，市、縣（市）房產行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節給予警告或者處5000元以下罰款。

第四十九條物業管理企業違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由物價行政主管部門按照國家有關法律、法規規定給予處罰。

第五十條業主和使用人不遵守住宅區業主公約和國家有關物業管理法律、法規，違反本辦法第三十六條規定的，物業管理企業有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關規定的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十一條公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房產行政主管部門應當責令限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

第五十二條業主和使用人未按照規定或物業管理委托合同約定繳納物業管理公共服務費的，物業管理企業可以按照約定加收滯納金，逾期仍不繳納的，物業管理企業可向人民法院起訴。

第五十三條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或提起行政訴訟。業主或使用人不服物業管理企業作出的物業管理決定的，可依法向房產行政主管部門投訴或人民法院起訴；不服房產行政主管部門作出裁決的，可向其上一級行政機關申請復議或向人民法院起訴。

第五十四條住宅區開發建設單位違反本辦法第四十五、第四十六條規定，不按照規定履行提供住宅區物業管理用房，由市、縣（市）房產行政主管部門責令其限期履行。

第五十五條物業管理企業與業主、業主委員會、房屋使用人因物業管理產生的合同糾紛，當事人應當協商解決或向所在地房產行政主管部門申請調解。協商或調解不成的，應當按照雙方簽訂的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。無仲裁協議或仲裁協議無效的，可依法向人民法院起訴。

第五十六條房產行政主管部門在查處有關行政違法案件時，必須有2名以上執法人員，并出示省人民政府統一制發的行政執法證件；實施行政處罰時，必須使用財政部門統一制發的罰沒單據，罰沒收入必須全部上繳國庫。