土地管理促進集約用地意見

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為切實保護耕地，優化土地利用結構，建立建設項目集約高效的用地機制，促進我市經濟社會持續穩定健康發展，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）、《**省人民政府關于嚴格土地管理切實提高土地利用效率的通知》（浙政發〔2004〕37號）和《**省人民政府貫徹落實國務院關于深化改革嚴格土地管理決定的實施意見》（浙政發〔2005〕13號）等有關文件精神，結合本市實際，現就嚴格土地管理、促進集約高效用地有關事項提出如下若干意見。

一、統一思想，提高集約用地、依法用地的意識

（一）樹立集約高效用地觀念。嚴格土地管理，促進集約高效用地既是貫徹落實科學發展觀的具體體現，也是保障經濟社會可持續發展的必然要求。當前，土地利用效率不高、經濟增長方式落后等問題，使土地供需矛盾日益突出。因此，只有嚴格管好用好土地，才能提高土地資源對經濟社會持續發展的保障能力。各級、各部門要牢固樹立節約土地、集約用地的觀念，切實轉變土地利用方式和管理方式，要充分運用行政、法律和經濟手段，引導集約用地、高效用地，遏制浪費、濫占土地。在土地的供給安排上，要優先考慮國家鼓勵類產業用地、高新技術產業類用地、成長性好和科技含量高的項目用地、投資強度大和土地利用率高的項目用地。

（二）樹立依法管地依法用地的意識。要通過廣泛的宣傳教育，在全社會營造依法管地依法用地的氛圍，嚴格執行土地管理法律法規，嚴肅查處各種土地違法違規行為。要教育各級干部正確處理好保護耕地與發展經濟的關系，正確處理好發展速度與堅持依法辦事的關系，正確處理好發展經濟與保護農民利益的關系，正確處理好眼前發展與可持續發展的關系，使各級干部充分認識當前土地問題的嚴峻形勢，明確違反法律法規批地、占地的法律責任，維護我市用地、管地和土地市場的良好秩序。

二、加強規劃管理，合理調整用地布局

（三）嚴格規劃管理。各級政府必須嚴格實施土地利用總體規劃、城鎮規劃，充分發揮城鎮現有土地資源和基礎設施的作用，積極鼓勵和引導工業建設項目向開發區（園區）聚集，促進土地利用效益的提高。開發區（園區）和中心城區工業區域要按照行業相同或相近的要求，合理布局工業用地，并規劃適量的標準廠房用地，力爭在2年內開發建設一批標準廠房，以滿足中小企業的生產需求。

要加快村鎮規劃編制工作，在符合農民意愿的前提下，統籌規劃農村居民點、遷村點；要依據法定程序批準村莊、集鎮規劃。加強農村宅基地管理，不符合村莊、集鎮規劃的，一律不得辦理規劃許可；要采取切實措施，加大對村鎮規劃建設管理的資金支持和技術指導，理順管理體制，加強村鎮基層規劃建設管理工作。

（四）從緊控制用地規模。城鎮建設應從經濟社會發展的實際需要出發，按照土地利用總體規劃、城鎮規劃，嚴格執行指令性土地利用年度計劃，合理安排項目用地，有保有壓，并合理確定建設規模，除開發區（園區）、中心城區工業區域、鄉鎮工業功能區和現有規模較大企業確需增資擴建外，從緊控制工業項目用地。工業用地因規劃調整為經營性用地的“退二進三”項目，原有土地原則上納入經營性用地招標拍賣掛牌出讓范疇。企業異地置換同類工業用地的，在指標上優先保障。城中村改造拆遷農戶、被征地拆遷農戶原則上建造公寓式住宅安置，積極鼓勵建造小高層和高層商品住宅。

三、提高新增建設用地門檻，促進集約高效用地

（五）建立新增建設用地準入機制。必須按國家產業政策和規定的建設用地“雙控”指標供地，引導投資規模小于500萬元的企業租用標準廠房，原則上新項目投資規模小于2000萬元的不得進入開發區和中心城區使用新增建設用地，投資規模小于500萬元和300萬元的分別不得進入工業園區和鄉鎮工業功能區使用新增建設用地。高科技、勞動密集型項目，其投資規?？蛇m當放寬。此外，為鼓勵民營經濟和中小企業發展，各鄉鎮在編制土地利用總體規劃和村鎮建設規劃時，應規劃安排一定量的民營小規模企業生產發展用地。

（六）嚴格建設項目用地預審。新增建設用地項目用地預審，由國土資源部門負責，并嚴格把關。主要審查建設項目是否符合國家供地政策，項目選址是否符合土地利用總體規劃及是否符合年度建設用地計劃指標管理要求，特別是投資強度和容積率等指標是否符合浙政發〔2004〕37號文件的要求。不符合規定的，不予預審或核減項目的預供土地面積。同時，建設項目用地預審時，項目招商單位應提供項目投資強度、項目投資商的資信能力及履約能力的書面說明，并列入項目招商單位的責任考核。對弄虛作假，騙取預審的，要追究相關責任人的責任。

（七）嚴格地價管理。符合供地條件的工業項目用地，其地價均不得低于當地工業基準地價，特殊情況須報經市、縣區人民政府集體討論決策。但不得低于土地取得成本，同時不得低于當地工業基準地價的70%。

各級政府要嚴格遵循土地出讓金“收支兩條線”的原則，規范土地出讓金收支管理。

（八）切實提高土地利用率。具體建設項目用地的綠地率為：教育、衛生等公共建筑用地不得超過35%；商品住宅、經濟適用房等多層住宅用地不得超過30%，高層住宅用地可適當增加；工業項目用地除安全、消防等有特殊規定的外不得超過20%。除生產安全或工藝流程上有特殊要求外，不得建造層高8米以下的單層廠房，輕工業廠房要求建二層以上。嚴格控制工業企業內部行政辦公和生活服務等配套設施用地比例，其用地面積應控制在工程項目總用地的10%以內，其中在開發區（園區）內的不得超過7%。不得在廠區內建造別墅式專家樓、成套職工住宅、賓館和招待所等設施。

（九）鼓勵建設標準廠房。政府鼓勵中小企業進標準廠房從事生產經營，鼓勵企業利用現有建設用地建造多層標準廠房，自用或出租、轉讓。在開發區（園區），應根據城鎮規劃和當地產業特色，規劃一定面積的標準廠房用地公開出讓。農村集體經濟組織也可利用留地安置政策依法辦理用地手續，獨資或合資建造多層標準廠房用于出租，也可以出讓方式取得土地建設上規模的多層標準廠房。對建設多層標準廠房或增加現有項目容積率高效用地的技改項目，金融部門應優先貸款給予扶持；政府各相關部門在辦理有關手續時，給予減半收取行政事業規費的優惠；對出租標準廠房取得的房租收入納稅有困難，地稅部門可給予減免房產稅的優惠。

（十）積極推行工業用地公開出讓。國土資源管理部門要及時公布開發區（園區）和工業集聚區的供地信息，凡同一地塊有兩個或兩個以上受讓意向的，應以招標、掛牌、拍賣方式出讓。各地應根據本地區特點，每年年初明確一定量的工業用地地塊用于公開出讓。物流、倉儲項目的新增建設用地，原則上均應以招標、拍賣、掛牌方式出讓。

四、加大盤活存量力度，挖掘建設用地潛力

（十一）加快已農轉土地的供地速度。對已農轉并落實項目的，應限期按省規定的“雙控”指標及時完善供地手續并督促用地單位按時動工建設；對用地單位無能力動工建設的，應依法調整給急需用地的企業使用；對未供地已動工的，相應作出行政處罰，經企業承諾達到省規定“雙控”指標的，限期在3個月內全額繳納規定的稅費等，完善相關資料后辦理供地手續。對逾期和無能力繳納規定稅費的，應依法沒收地上建（構）筑物，收回土地，依法重新安排給急需用地的企業使用。各級政府和開發區（園區）要抓緊做好農房拆遷、征地補償等前期工作，以加快落實建設項目供地。

（十二）加強對已供地項目動（竣）工的監管。對已供地未動工或部分動工的，應督促用地單位嚴格落實省規定的“雙控”指標并限期動工，期限內不開工且不具備開工條件的，原則上由市、縣土地儲備機構按供地成本加同期銀行貸款利息，扣除年2%的折舊后，有償收回土地使用權，依法重新出讓給急需用地的企業。對供地后用地條件不夠完善的項目，當地政府及國土資源等部門，應盡快、盡力為其完備用地條件。

（十三）充分挖掘現有建設用地潛力。對現有建設用地投資強度達不到要求或土地利用率低下的，可鼓勵企業采取尋找合作伙伴、以土地或廠房招商、增加投資強度、依法轉讓或由政府有償回購等辦法，盤活土地的使用。因用地單位破產、停業、搬遷等原因而導致空置或廢棄的建設用地，屬于規劃為建設用地范圍內的，可采取出讓或集體建設用地流轉等方式盤活，不屬于規劃為建設用地范圍內的，可采取復墾置換等方法盤活。

政府鼓勵農村小型家庭加工業利用現有存量建設用地（包括農民自有住宅用地、閑置或利用率不高的建設用地）發展生產。

（十四）鼓勵提高存量建設用地利用率。凡本意見下發之日起1年內轉讓或以房地產作價入股等方式盤活存量用于工業項目的，可享受土地使用權交易契稅的50%返還政策；對未能在規定期限盤活存量建設用地或未落實整改的單位，應嚴格限制其土地使用權抵押貸款。今后的土地轉讓中，也不再享受交易契稅返還政策。

（十五）依法處置閑置土地。對閑置一年以上不足兩年的，依法收取閑置費，對閑置兩年以上的，堅決依法收回土地使用權，具體按《市人民政府辦公室關于建設用地專項清查中有關問題處理意見的通知》（湖政辦發〔2004〕92號）執行。

五、強化用地監督檢查，切實規范用地行為

（十六）加強國有土地使用權出讓合同管理。國有土地使用權出讓合同除一般條款外，還必須明確建設項目動工、竣工時間、投資強度、容積率、綠地率和行政辦公生活服務配套設施用地所占比例等條款，并約定相應的違約責任。各用地項目所在地的鄉鎮政府、開發區（園區）管委會及基層國土所、城建辦，對用地單位要進行日常督查，發現問題，應及時予以糾正。

（十七）建立建設用地批后的跟蹤管理制度。建設用地供地后，企業可領取有效期與建設項目建設期一致的國有土地使用證（依據批準文件頒發），到期后，經市縣發改委、經委、建設、財政、國土、審計等部門進行綜合驗收，符合各項規定的用地，由市縣人民政府頒發與國有土地出讓合同規定的出讓年限一致的國有土地使用權證；對違反土地出讓合同規定或達不到規定要求的，要限期整改，并嚴格按合同和法律法規的規定落實處理。經綜合驗收投資強度達不到要求的，則按完成投資比例發放國有土地使用證，其余土地按原出讓價格收回。若因地塊內建筑物布局、規劃等原因，無法收回土地使用權的，則取消項目用地及稅收等優惠政策，并按實際閑置面積收取土地閑置費。具體綜合驗收辦法由國土管理部門會同有關部門制定，并組織實施。

（十八）嚴肅查處非法批地、占地行為。建立國土資源與監察等部門聯合辦案和案件移送制度，在依法查處土地違法行為的同時，要嚴肅查處違法責任人。對非法批準占用土地、征收土地和低價出讓國有土地使用權的國家機關工作人員，給予相應行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。對非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的，還必須依法承擔賠償責任。

（十九）建立集約高效用地考核機制。各級政府要把嚴格土地管理、集約高效用地情況作為一項重要內容列入崗位目標責任制，每年進行考核。各縣區對所轄鄉鎮、開發區（園區）要進行單項考核，市政府對縣區和**開發區進行單項考核。對已按批次批準農用地轉用的建設用地，凡前兩年度、上一年度及當年土地供應率未分別達到95%、80%、50%的縣區、開發區（園區），暫停辦理農用地轉用、土地征收審批手續，并相應核減下一年度的用地指標。對此項工作實施成效顯著的縣區、開發區（園區）和鄉鎮將給予適當追加新增建設用地指標的獎勵。

（二十）加強組織領導。促進集約高效用地盤活存量土地，是樹立科學發展觀、正確政績觀、建設節約型社會的具體體現，也是主動應對宏觀調控、緩解土地資源制約、實現經濟社會可持續發展的重大舉措。各級政府必須把它放到重要議事日程，主要領導親自抓，分管領導具體抓，各級計劃、國土、建設、經委、財政、招商、農業、金融、監察、審計等部門各司其責，全方位、多層次挖掘土地資源潛力，切實推進建設用地的集約高效利用，為構建招商引資及經濟社會發展平臺作出貢獻。