城區建設管理意見

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為進一步加強我物業工作，規范物業管理行為，提高物業服務水平，改善人民群眾生活質量，不斷提升城區建設和管理水平，根據《國務院物業管理條例》和《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合我實際，提出如下實施意見：

一、正確認識我物業管理的現狀和加強物業管理工作的重要意義

近年來，我進行了大規模的城基礎設施建設，城政水平明顯提高，城面貌發生巨大變化，有力地帶動了全房地產業的快速發展。目前，全建筑面積在1.5萬平方米以上的住宅小區已達30多處，總建筑面積達到150萬平方米。與房地產業的快速發展相比，我物業管理相對滯后，全僅有8家物業公司，成套樓房小區僅占住宅區的47%。與先進地區相比，我物業管理工作存在著物業企業數量少，檔次低，從業人員素質不高，物業管理專業人才缺乏等問題，造成各類矛盾糾紛時有發生，影響到我房地產業的健康發展和社會的和諧穩定。因此，各部門單位要從建設社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要意義，切實把城物業管理工作納入重要議事日程，把加強物業管理工作作為提升城形象、打造城品牌、營造發展環境、維護社會穩定、加快經濟社會各項事業發展的一項重要工作，統一思想，提高認識，加強領導，強化措施，進一步抓好城物業管理工作，不斷提高城管理水平，改善城人居環境，提高群眾生活質量，推進精神文明建設，促進經濟增長。

二、加強物業管理的總體思路、工作目標

（一）總體思路。

以“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發展觀和構建和諧社會的重大戰略思想，以創建和諧、改善城面貌和人居環境為出發點，以增強物業管理行業活力為中心，以規范管理、全面提高服務質量和服務水平為重點，緊密結合我物業管理與社區建設的實際，加快體制創新，完善配套制度，強化行政監管，規范場行為，提高業主參與意識，逐步建立業主自治管理與專業化、社會化、場化管理相結合的物業管理體制，促進全物業管理工作持續健康發展。

（二）工作目標。

到年，物業公司規范服務基本達標，新建建筑面積在1.5萬平方米以上住宅小區物業管理覆蓋率達到100%，舊住宅小區物業管理覆蓋率達到65%，全建成級物業管理典型示范小區2處。物業管理服務的主要目標如下：

1、修繕有保證。物業公司實行24小時受理居民報修，并做到急修不過夜，小修不過三天，單項及多項修繕養護有計劃安排。

2、服務到位。物業公司實行全天候業務接待，并公開各項業務服務的辦理程序和時限。

3、收費規范。物業公司公開收費項目和收費標準，嚴格按工商物價、房地產管理部門的規定收取費用。

4、環境優化。物業公司配合有關部門積極開展小區環境衛生、交通秩序、服務質量等整治工作，改善居住環境，并取得明顯成效，樹立一批物業管理的示范小區。

三、工作措施

（一）已開展物業管理的住宅小區。

物業主管部門要做好對物業管理企業和從業人員的管理。嚴格執行場準入制度，加大對管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業的整頓力度，逐步建立優勝劣汰的場機制。進一步理順物業公司專業管理和街道社區管理之間的關系，逐步實現住宅小區內房屋維修、綠化養護、車輛管理、保安保潔等由物業公司管理。對以往形成的由建設單位或售房單位直接從事物業管理，無資質、無獨立法人資格或未經審批收取物業管理服務費的行為，由房地產管理部門會同工商物價部門進行清理規范。物業管理企業要加強對企業關鍵崗位和一線職工職業技能培訓，提高從業人員素質，努力造就一支懂經營、精業務、守道德的專業人員隊伍。

（二）未開展物業管理的舊住宅小區。

按照注重引導，尊重業主意愿的原則，對具備開展物業管理的舊住宅小區要及時指導、幫助小區業主召開業主大會，成立業主委員會，建立各項制度，選聘物業管理企業。

對目前尚不具備物業管理條件的各類零星分散住宅，房產、規劃、建設等部門要按照統一規劃、科學合理、因地制宜、就近方便和規模組合的原則，合理劃分物業管理區域，引入場機制，逐步推行物業管理。同時，按照政府、產權單位、居民合理負擔的原則，調動各方面的積極性，多渠道籌措資金，完善小區配套設施，積極創造條件，擴大物業管理覆蓋面。

（三）新建住宅小區。

房產部門提前介入住宅小區開發項目的規劃審批會議。規劃部門要加強對新建住宅小區的規劃管理，堅持物業管理配套設施與房屋同步規劃、同步設計、同步建設。開發建設單位按照規劃設計要求建設物業配套設施、設備。房地產項目竣工后，由建設、規劃、房產等相關部門實行綜合驗收制度，對未經綜合驗收或驗收不合格、物業管理設施不落實的，一律不得交付使用，產權部門不得辦理產權登記手續。

開發建設單位在辦理商品房預售前，必須按照《物業管理條例》落實物業管理相關措施。物業管理招投標條件尚不具備的，可選聘具有相應資質的物業管理企業，并簽訂物業管理合同，否則，房產部門不予辦理《商品房預銷售許可證》。

建設單位在物業交付使用時，應向購房人明示已經通過竣工驗收的證明材料。房產部門嚴格收取房屋共用部位共用設施設備維修基金，不繳納維修基金的，不予辦理產權登記手續。

四、部門職責

（一）房地產行政主管部門。按照管理權限，負責轄區內新建小區的開發建設管理和竣工驗收，落實物業管理配套設施建設，審核物業管理企業資質，指導業主成立業主大會，撤銷業主大會和業主委員會作出的違反法律法規的決定，批準符合條件的建設單位采取協議方式選聘物業企業，做好物業專項維修資金的監管工作，處理物業管理活動中的投訴問題，對物業管理活動中的違法行為實施行政處罰

（二）規劃、建設部門。按照部門職責分工，加強城物業的規劃和建設管理，所有新建項目，在辦理建設和規劃審批時，嚴格審查小區內物業管理設施的配套情況。

（三）財政部門。負責對住宅專項維修資金的管理使用進行監督指導，規范財務行為。

（四）工商物價部門。負責物業企業的主體資格審查、登記工作，規范物業企業的經營行為，對小區內的集貿場依法進行監督管理；以及指導、監督物業企業的收費，建立物業服務收費的管理辦法，加強對物業管理服務的內容、服務標準和收費項目的監督，對物業管理企業違反價格法律、法規的行為進行調查處理和行政處罰。

（五）街道辦事處、社區居委會。負責住宅小區內的社區建設與社區服務管理工作，組織業主成立業主大會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調業主之間及物業企業之間的矛盾糾紛，做好轄區內社會綜合治理、環境衛生、計劃生育等工作的監督和檢查。

（六）公安部門。加強對住宅小區治安管理的指導、監督和檢查，建立群防群治工作制度，構建區域內安全防范體系，對管轄區域內發生的治安、刑事案件依法查處。

五、保障措施

（一）統一思想，提高認識。切實加大物業管理政策法規的學習宣傳力度，不斷提高對實施物業管理重要性的認識，重點組織相關部門、物業管理企業和廣大業主學習《物業管理條例》等法律法規，進一步明確部門、物業管理企業、社區、業主之間的責任、權利和義務，激發各方參與物業管理的積極性。

（二）加強領導，健全機構。成立加強物業管理工作領導小組，由政府分管領導任組長，政府相關部門和街道辦事處行政主要負責人為成員，領導小組下設辦公室，辦公室設在房產局。領導小組具體負責物業管理活動的指導、協調、監督和管理。