房地產業情況分析與工作建議

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房地產業與國民經濟中的許多產業都有著密切的關系，具有很強的產業關聯性。就我市而言，“十一五”時期房地產業得到了長足發展，投資總體增長，已成為我市國民經濟增長的重要產業，但同時也存在房地產開發資金來源單一、住房供應結構不合理、房地產開發企業資質偏低等問題。

一、當前房地產行業情況

目前，全市房地產開發企業共321家，其中：二級資質19家，三級資質70家，四級資質131家，暫定資質101家；房地產開發企業從業人員8000多人。全市物業服務企業165家；物業服務企業從業人員6000多人。全市取得房地產中介機構資質的企業12家，企業從業人員100多人。

2005年到2009年，全市房地產開發投資年均完成34.17億元，占同期GDP的6.2％；商品房年均施工面積660.41萬平方米，年均新開工面積349.99萬平方米，年均竣工面積132.66萬平方米，年均銷售面積160.14萬平方米，年均住宅價格2050元/平方米。

總體上，我市房地產業發展態勢比較平穩，存在以下幾方面的特點：

一是房地產開發投資增長速度較快。受國家拉動內需政策以及中央、省、市支持扶持房地產業發展的各項政策措施的影響，我市房地產開發投資總體增速較快，高于固定資產投資增速。

二是房價漲幅較快。由于開發建設成本上升，土地資源有限，市場需求量大，個別房地產開發企業捂盤惜售等因素，導致房價上漲過快，令中低收入階層望而卻步。

三是住房供應結構不合理。受近年來房價上漲的影響，房地產開發商對面積大、高檔次住房比較熱衷，而適用于中低收入階層的普通住房不僅供給量少，而且所處地段大多為城鄉結合部等較偏僻位置。這導致了我市一方面住房需求旺盛，另一方面卻存在大量以大戶型為主的空置面積的尷尬局面。

四是受國家對房地產市場宏觀調控政策的影響，自去年下半年以來，房地產開發企業購地欲望強烈，土地價格逐漸上漲。

五是房地產開發企業整體實力不強。大多房開企業自有資金不足，依賴銀行信貸支撐，極易令資金鏈斷裂，導致民間高利貸、拖欠工程款和民工工資等問題的發生；開發經營理念落后，管理水平低，抗風險能力弱，負債比率過大。并且部分房開企業誠信度差，導致逾期交房、業主投訴及信訪案件增多，嚴重影響社會和諧穩定。

二、“十二五”時期房地產市場發展建議

為促進房地產業平穩健康發展，使其作為國民經濟重要產業的地位進一步增強，切實解決人民群眾的居住問題，提出建議如下：

（一）加強經濟適用住房管理、加快廉租住房建設步伐、改善住房供應結構，形成完善合理的住房供應體系。初步預計，每年我市住房需求凈增150萬平方米左右，其中主要是90—120平方米的中低檔住房需求，而解決城市中低收入階層住房困難的經濟適用住房和廉租住房也求大于供，一房難求。因此，未來房地產市場應以調整住房供應結構，增加普通商品住房供應為主。一是在經濟適用住房管理上嚴格執行經濟適用住房管理各項政策，加大監管力度，與房地產公司簽訂協議，明確對其的優惠政策以保證讓經濟適用房真正進入中低收入階層的居民家庭。二是在廉租住房建設上保障中低收入階層的住房供應，不一定人人都買得起房，但要保證人人都能住得起房。三是在改善住房供應結構上，制定住房建設規劃，重點發展滿足大多數居民需求的中低價位、中小套型商品房。

（二）在探索信托解決辦法的同時，積極尋求有效的融資方式，引導和鼓勵規模較小、經營實力不強、或有資金無項目的房地產開發企業進行資產優化組合，將資金集中在一起，壯大實力，形成房地產開發集團，減少銀行信貸的壓力與風險；或進一步加強銀企合作，與銀行建立良好信貸關系。