市區村莊改造指導意見

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為進一步優化城市布局，改善城市環境，提升城市形象，提高居民居住水平和生活質量，實現市區村莊改造運作規范化、投入最小化、效益最大化的目標，根據有關法律法規規定，結合我市城市發展實際，現就實施市區村莊改造提出如下意見。

一、指導思想

（一）堅持以科學發展觀為指導，按照“政府主導、統一規劃、市場運作、有序開發”的原則，統籌考慮村（居）民安置、經濟發展和城市建設等因素，兼顧各方利益，節約、集約利用土地，高起點規劃，高水平設計，高標準建設，高質量運作，努力實現市區村莊改造與農村向城市轉變、農民向市民轉變的緊密互動，推進環境效益、社會效益和經濟效益的同步提高，促進人與城市、自然和諧統一，提升城市品位。

二、改造范圍

（二）城市規劃區內現河以西，以東，路以北，以南范圍內村莊，以及、路、和現河主要景觀段兩側有關村莊（詳見附件1）。

三、基本原則

（三）政府主導，村莊主體。市政府主要抓好規劃立項、招商引資、協調管理、建設監管和收益調控等宏觀工作。合理安排村（居）民安置用地、商品房用地、商業設施用地，確定村莊改造功能分區。村莊改造項目由所在村（居）委會具體負責，最大限度地體現“群眾得實惠、集體得利益、政府得環境”，逐步把改造村莊建成功能齊全、設施配套、環境良好、服務規范的生活小區。改造范圍內的村莊條件成熟一個，改造一個，穩步推進。

（四）集約用地，組團開發。市區村莊改造要本著節約土地的原則，就地改造，就地安置。高起點編制市區村莊改造修建性詳細規劃，倡導組團式規劃，科學、合理地進行規劃布局，實施村莊整合、改造和建設。

（五）因村制宜，分類實施。對經濟條件較好的村莊，可以利用集體收入和部分銀行信貸資金自主進行改造；對經濟條件一般但發展前景良好的村莊，可以利用銀行信貸資金啟動改造；對經濟條件較差的村莊，可以引入房地產企業或其他企業墊資改造。

（六）公開公平，維護集體、群眾利益。市區村莊改造的每個環節、每項政策都要堅持公開、公平、公正，保障村（居）民享有的知情權、參與權和監督權，防止因村莊改造影響社會穩定。村（居）民安置區域內建設的商業設施和公共服務設施，應當作為集體資產進行經營，不得出售，對外出租所得收益全部用于村（居）民生活和社會保障。

四、實施程序

（七）市區村莊改造實行計劃管理，按照下列程序進行：

1、市建設行政主管部門根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和年度計劃，編制改造范圍內村莊的總體規劃，并報市政府批準。

2、各街道辦事處認真編制轄區內村莊改造的年度計劃，每年11月底前報房屋拆遷管理部門，統一匯總后上報審批。

3、改造村莊根據所在街道辦事處村莊改造年度計劃，編制具體的改造計劃和拆遷補償方案，經村（居）民會議研究同意后，向全體村（居）民公示。

4、改造計劃和拆遷補償方案公示結束后，改造村莊將有關材料提交所在街道辦事處進行初審，街道辦事處自收到材料之日起15日內提出初審意見并報市政府審批。

5、市政府收到街道辦事處初審意見后，組織有關部門進行集中研究，15日內予以批復。

6、市國土資源行政主管部門根據市政府批準的改造方案和規劃條件，編制市區村莊改造項目土地“招拍掛”方案，報市政府批準后，按照法定程序公開出讓。

（八）改造范圍內村莊進行改造，報批時應當提交以下材料：

1、項目實施方案，應包括村莊現狀、土地權屬性質、改造范圍、改造方式、項目建設性質、項目建設規模、有關規劃指標、征地拆遷安置補償方式、拆遷改造成本測算等內容；

2、1/500的地形圖（標注紅線范圍，街道辦事處、村（居）委會簽署意見并加蓋公章）；

3、項目所在地街道辦事處、村（居）委會對改造項目的意見書，95%以上村（居）民同意改造的記錄資料；

4、聯合改造協議書（合作改造須提供）；

5、合作建設方的資質、資信證明；

6、項目投資及收益估算書面材料；

7、評審意見書；

8、其他需要提交的材料。

五、規劃管理

（九）市區村莊改造應當符合城市總體規劃和土地利用總體規劃。建設行政主管部門和各街道辦事處負責組織編制市區村莊改造控制性詳細規劃，在此基礎上編制修建性詳細規劃，經公告并征求公眾意見后，報市政府批準實施。

（十）擬改造的村莊，要詳細規劃出村（居）民居住區和對外出售區，嚴格控制混合居住區。要適應城市化的要求，搞好環境建設和配套公用設施建設，營造良好的居住環境，新建居住區要符合城市規劃各項指標要求。

（十一）本意見施行后，不再為列入改造范圍的村莊辦理新宅基地審批和住宅改擴建手續。

六、土地管理

（十二）經市政府批準的市區村莊改造項目，要區別不同的情況辦理土地供應手續。

1、利用集體土地進行村莊改造的，對村（居）民居住區用地可以辦理集體建設用地手續，也可以將集體土地征收為國有，按照劃撥方式供應土地。

對外出售區用地，應當將集體土地征收為國有，以“招拍掛”方式公開出讓。

2、利用國有土地進行市區村莊改造的（含已農轉非的村莊），由市政府依法收回土地。對用于安置原村（居）民的用地，按照劃撥方式供應土地，其余用地以“招拍掛”方式公開出讓。

七、拆遷補償

（十三）市區村莊改造補償以房屋補償為主，以貨幣補償為補充。

1、拆遷房屋土地性質為集體的，按照以下辦法補償：

被拆遷人申請采取房屋補償的，房屋拆遷人以合法的宅基地面積為依據，最高按照“拆一補一”的標準，對原村（居）民進行房屋安置補償。

被拆遷人申請采取貨幣補償的，按照拆遷房屋的合法建筑面積和該區域周圍新建商品房銷售價格結算拆遷補償金。該區域周圍新建商品房銷售價格由有資質的評估機構評估確認。

2、拆遷房屋土地性質為國有的，拆遷補償標準按照《市城市房屋拆遷管理條例》的規定執行。

3、國有劃撥土地上建設的村（居）民安置房屋按照經濟適用住房政策管理。

八、優惠政策

（十四）土地公開出讓后，土地出讓收入實行收支兩條線管理。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日，市政府給予改造村莊土地出讓收入的50%等額財政扶持資金；安置房建設工程開工之日，給予40%等額財政扶持資金；安置房建設工程配套完善，竣工驗收合格，交付使用之日，給予10%等額財政扶持資金。

（十五）改造范圍內涉及村辦企業以及其他公益性集體存量土地的，市政府給予村莊土地出讓收入扣除有關稅費后的50%等額財政扶持資金，給予所在街道辦事處10%等額財政扶持資金。

（十六）凡市區村莊改造中建設的村（居）民拆遷安置樓，除供氣、供熱、給水外，免收城市基礎設施配套費。

建設、國土資源等行政主管部門收取的行政性事業性收費（勞保費除外）按照最低標準減半收?。ㄔ斠姼郊?）。

（十七）在市區村莊改造范圍內集體土地上建設的村（居）民拆遷安置樓，應當全部安置被拆遷戶，不得對外銷售。擅自對外銷售的，不予辦理房屋確權手續。

在市區村莊改造范圍內國有土地上建設的村（居）民拆遷安置樓，可以按照經濟適用住房政策采取劃撥方式供應土地。

（十八）市區內重大招商引資項目、社會公益性重點項目和城建重點項目，涉及村莊拆遷改造的，相關優惠政策另行研究。

（十九）市區村莊改造項目自批準之日三年內完成改造任務的，享受本意見規定的優惠政策；三年內未完成改造任務的，不享受本意見規定的優惠政策。

九、組織管理

（二十）加強組織領導。市政府成立由分管市長任組長，市城鄉建設局主要負責人任副組長，國土、財政、監察、審計、環保、發改、法制及城關、李園、同和、香店、開發區等單位主要負責人為成員的市市區村莊改造工作領導小組（詳見附件3），負責協調、解決市區村莊改造中遇到的各種問題。各街道辦事處也要成立相應機構，協調、解決和處理市區村莊改造過程中遇到的各種實際問題。

（二十一）明確責任分工。領導小組各成員單位要統一思想，提高認識，高度重視，根據各自職能，主動介入做好相關工作。街道（園區）是市區村莊改造的第一責任人，黨政主要領導要親自靠上抓，同時要指定分管領導和具體責任人，負責本轄區內市區村莊改造工作，參與改造拆遷工作的全過程，及時處理各類糾紛，化解矛盾，切實維護村（居）民合法權益，確保市區村莊改造順利進行。改造村莊是市區村莊改造的直接責任人，村（居）委會負責人要明確責任，強化措施，配合所在街道（園區）做好市區村莊改造工作，確保市區村莊改造積極穩妥地推進。

市城鄉建設局負責審查市區村莊改造規劃設計方案、拆遷安置辦法、拆遷安置成本和城市配套基礎設施建設條件，出具規劃設計條件或規劃選址意見書等；市國土資源局負責出具建設項目土地預審意見，編制市區村莊改造項目“招拍掛”方案，報批供地方案等；市環境保護局負責審批市區村莊改造的環境影響評價文件等；市發展和改革局負責提出市區村莊改造實施方案審簽意見等；市勞動和社會保障局負責審核村（居）民社會保障方案等；市財政局、監察局、審計局負責市區村莊改造項目全過程的監督等；市政府法制辦公室負責市區村莊改造相關文件的審核把關等。

十、其他規定

（二十二）本意見自之日起施行，有效期為五年，《關于加快市區村莊改造的意見》同時廢止。

（二十三）本意見施行前改造計劃和補償方案已經批準的市區村莊改造項目，按照原有政策執行。

（二十四）城市規劃區內本意見確定的改造范圍以外的村莊村民建房及舊房翻新的相關政策另行制訂。