新區開發建設交流材料

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突破性建設宜居城市，是市委、市政府加快推進“兩市一極”建設、促進跨越式發展、實現“十二五”規劃目標、造福全市人民的重大戰略舉措，根據市委四屆八次全體（擴大）會議、市四屆五次人代會和政協會、全市三級干部會議以及《市委常委會2012年工作要點》關于加快推進新區和新區開發建設的一系列指示意見和要求，我們在多方調研的基礎上，就新區開發建設提出如下構想：

一、進一步解放思想，用市場的辦法開發建設新區

新區地理條件好，區位優勢明顯，且在城市建設上是一塊“凈地”，具有拓展城市空間、增強城市承載能力、提升城市形象的優越條件。因此，必須進一步解放思想，更新觀念，在堅持規劃建設管理并重、強化政府依法管理的基礎上，引入市場機制，學會用市場的辦法經營城市，樹立經營城市的理念。必須在學習借鑒外地經驗、依據新區地形地貌特征、充分體現歷史文化、地域風情和經濟社會發展水平的基礎上，創新理念，科學定位，高起點規劃、高水平開發、高強度投入、高標準建設，堅持“以人為本，生態宜居”的目標，因地制宜，合理布局，著力把新區打造成功能完善、宜居宜業、環境優美的生態新區，使新區成為未來的獨具魅力、彰顯特色的一張城市名片，進一步增強宜居城市的輻射力、影響力、競爭力。

二、堅持高起點高標準，科學編制新區規劃

新區位于主城區西南部，規劃范圍東至謙泰吉路，南至長江、西至水圣路、北至迎賓大道，面積為1.67平方公里，折合約2505畝。新區城市設計、環境綜合整治規劃、公園修建性詳細規劃已由上海市城市規劃設計研究院編制完成，已經市規委會審查，即將依法上報審批。在新區設計中，努力做到：

1、用科學的設計理念指導規劃

（1）創建多元、和諧的復合功能公共活動中心區

隨著媒體時代的到來，未來行政建筑尺度將逐漸轉變為遍布轄區的專業功能模塊，依賴于虛擬信息網絡系統的聯系，權力不再體現在對空間的擴張，而將更多的體現在對社會公共關系的協調與處理。因此行政中心功能不再單一停留在行政辦公功能上，而應植入復合的公共活動場所加以整合，提高中心公共空間對廣大市民的吸引力。

（2）營造全方位、多層次的公共活動場所。

功能的復合、廣場的開放，生態化、人性化元素的應用，極大提高空間的可參與性，布置會展中心、文化中心等公共建筑，打破冰冷的空間氛圍，營造“生活、工作、娛樂”全面發展的環境，塑造城市新形象。

（3）構筑連續優美的景觀網絡

規劃以公園為源、以董和公園為內核向基地滲透，形成網絡化的綠色空間開敞體系，實現景觀空間的共享，提供優美的輪廓線及景觀。

（4）完善舒適便捷的交通系統

遵循公交優先、完善車行和步行線路設計，提高區域的可達性，完善靜態交通體系布局。

2、用高標準的設計準則指導規劃

（1）建筑設計準則

從建筑的尺度、形式、材料、色彩、交通組織等設計要素入手，確定共同遵守的準則，以保證建筑的相互協調，強化地區總體特征。

（2）街道景觀設計準則

將街道作為重要的公共活動空間，通過規定的道路斷面、沿街建筑、地面鋪設、綠化種植、道路照明等設計準則，創造舒適宜人、特色鮮明的高品質街道景觀。

（3）綠化設計準則

對由道路及沿線綠化、開敞綠地、住宅組團綠地、城市公園等組成的綠地系統提出相應的設計要求，創造良好的綠化環境。

（4）水體設計準則

確定景觀河道、水廣場等水體系統，提出相應的設計要求，充分體現新區的景觀特色。

3、準確確定新區功能定位

打造具有時代特征，富有地方特色，展示城市風采的城市新區。

4、系統完善新區功能結構

整個新區功能結構為三心三軸八片區。

（1）三心：行政中心、城市綠心、體育中心

行政中心：由市委、市政府等一系列政府管理部門組成的行政辦公區及相關商務辦公區。

城市綠心：以董和公園為載體的城市公園。

體育中心：市級體育活動中心。

（2）三軸：公共活動軸、生態綠化軸

公共活動軸：沿江大道布置的文化演藝中心及會展中心所形成的公共活動主軸和團結路沿線為社區服務的公共活動次軸。

（3）8片區：行政綜合區、商業文化娛樂綜合區、生態綠化區、體育休閑區、居住區（東干渠以西1個片區；東干渠以東、團結路以北、董和公園東西兩側各1個片區）、商務辦公區

行政綜合區：包括政府辦公區、會展中心和文化中心。行政辦公區位于沿江大道至團結路以北約80米處，是規劃的行政管理核心，用地面積9.53公頃、折合143畝。該區域建筑物沿南北向對稱布局，以中式園林式綠化庭院布局。主要建筑物包括政府辦公大樓、各部門辦公大樓，中央軸線設置市民廣場，與公園遙相呼應，共同營造公共系列空間。

文化會展位于行政辦公區前東西兩側，是市民活動的場所，用地面積5.71公頃、折合86畝。用現代手法展示最具特色的建筑界面。規劃延續了行政辦公區縱向對稱的布局模式，對稱的布置文化中心和會展中心。

商業文化娛樂綜合區：本區域位于謙泰吉路以西、董和公園以東，用地面積7.47公頃、拆合112畝。區內設置星級賓館、企業總部、公寓式酒店、購物、娛樂等建筑群。

生態綠化區：本區域為規劃的董和公園，用地面積31.8公頃、折合477畝。作為市最大的城市公園將面北向的綠地和水有機串聯為一體，園內建設具有特色的古建筑群，提供商務、會議、培訓等活動。

體育休閑區：本區域用地面積11.9公頃、折合179畝。為規劃的市級體育中心，用于舉辦中小型運動賽事及演出。

居住區：本區域以東干渠為界分為兩類，合計用地面積57.33公頃、折合860畝，東干渠以西為多層、小高層、高層住宅區，用地面積39.07公頃、折合586畝；東干渠以東為高層住宅區，用地面積18.27公頃、折合274畝。其中東干渠以西近沿江大道為仿古商業街，區內由錯落有致、高低起伏、曲徑延伸的一至二層建筑群組成。結合社區配套公共設施，在團結路沿線布置社區醫院、中學、小學、居委會、派出所等設施。

商務辦公區：本域區位于團結路以北、東干渠以東、董和公園以西，用地面積5.59公頃、折合84畝。區內建設中高檔商務辦公樓。

以上用地面積不包括東干渠及防護綠地136畝、道路用地428畝。

5、節點設計

這里指行政文化中心的節點設計。

空間布局：為彰顯行政核心區的政治地位和社會影響力，應用中心軸線開敞式空間布局，使行政大樓顯得雄偉莊嚴。在中心景觀軸線上，設置下沉廣場、噴泉、綠化等，在軸線兩側布置市屬辦公、文化中心、會展中心等功能建筑。

景觀設計：大臺階形成系列廣場，硬質廣場是該區域為人們提供集會、交流的主要場所，造型新穎的綠化中種植色彩豐富、具有本地特色的植物，形成豐富的景觀層次。

三、堅持高質量高速度，強力推進新區開發建設

新區建設是一項浩大的系統工程，需要巨大的資金投入，我們要創新思路，真正把市委蔚書記關于“經營城市”的理念充分地貫徹到開發建設新區的各項工作中去，堅持“政府主導、市場運作、基礎先行、項目帶動”的原則，遵行“規劃為綱、全面啟動、分步實施、重點推進、遠近結合、滾動發展”的工作思路，有計劃分階段地推進各項建設，這樣才能加快新區開發建設的步伐。

1、科學指導，合理確定開發建設的基本原則。

（1）規劃先行的原則。新區開發必須始終堅持按最終審定的規劃設計付諸實施，切忌輕易變動。城市規劃是從全局利益、長遠利益出發的，批準的城市規劃具有科學性、前瞻性和權威性，不得擅自改變。因此，新區的規劃設計方案一經批準便具有法律效力，各項建設用地和建設工程，必須符合規劃設計要求，任何單位和個人無權擅自改變。

（2）分期建設的原則。整個開發建設時間3—5年，建議分兩期建設。第一期開發建設謙泰吉路以西至東干渠以東片區，爭取2—3年建設到位。這一片不含道路和東干渠綠地，可用于建設用地1176畝，其中行政中心及部分市直部門辦公用地229畝，居住用地274畝，董和公園477畝（其中水面130畝），酒店、賓館、商業門面、商務辦公和寫字樓等196畝（其中企業總部預留50畝）。以上可用于商業開發的470畝。

（3）保護民利的原則。

（4）滾動發展的原則。

（5）質量第一的原則。

（6）功能配套的原則。

（7）廉潔高效的原則。

（8）安全穩定的原則。

（9）積極穩妥的原則。

（10）整體推進的原則。

2、以地生財，多渠道籌集開發建設資金。

城市建設需要投入大量的資金，對城市建設實行市場化運作，實現資金投入資本化，是先進地區經營城市的經驗之道。在財政直接投入十分有限的情況下，按照經營城市的理念，走政府主導、統一規劃、市場運作之路，充分利用土地資源、做活土地文章，多渠道、多形式籌措開發建設資金，其中主要的資金來源渠道靠拍賣土地。據初步估算，整個新區可用于商業開發的土地1056畝，其中第一期建設中可用于商業開發的土地470畝，若按每畝150萬元價格計算，可收益7.05億元。一是據土地部門初步估算共計用于征地搬遷費用需要1.4億元左右，其中征地費用（含工作費用）6339萬元；搬遷補償費用（含居民點征地建設費用）7220萬元。二是據規劃部門初步估算用于行政中心建設資金需要2億元左右（82800㎡×2500元/㎡=2.07億元）。三是據市政局初步估算用于第一期道路、排水等基礎設施建設資金需要0.5億元左右。四是據園林綠化部門初步估算，用于董和公園建設和東干渠以東片其他園林綠化資金需要1億元左右。五是余下的2億元左右還可用于老城區改造。

3、精心謀劃，分步實施開發建設。

第一期開發建設大約2—3年，在工作步驟上，可以分五步進行實施。

（1）第一步，率先進行征地搬遷，同步進行道路、排水等基礎設施和公共設施的設計工作，時間安排2012年4月至7月。

據土地部門調查，需要搬遷的共計262戶，其中磚混結構177戶，磚木結構71戶，個體私營企業14戶。由此可見，這一步搬遷工作是最為艱難的。在某種程度上，征地搬遷的進度決定著新區開發的速度。所以，建議市委、市政府成立以市級領導牽頭、有關方面參加的精干的搬遷工作專班，大戰一百天，完成搬遷工作任務，為新區早日開工建設奠定基礎。同時，抓緊搞好安置房的建設。據規劃部門測算，東明電業西側地塊7.6畝，可建安置房15500平方米，其中商業1200㎡、住宅14300㎡，可提供120套住房。余家溪居民點南側地塊16.7畝，可建8層、11層、17層商住綜合樓各1棟，總建筑面積40000㎡，可提供228套住房。以上兩個安置點可以滿足搬遷戶住房的需要。

（2）第二步，拍賣土地，本著公開、公平、公正的原則進行招投標，依法依規確定開發建設業主。時間安排2012年4月至7月，與第一步同步進行。

在具體開發建設過程中，要創新開發模式，重視引進大集團、大財團參與新區開發建設。在招標的方式上，既可以分塊分片區進行招標，也可以采取捆綁開發、整體“打包”的方式進行招標，哪種方式有利于新區開發建設，就選擇哪種方式。

（3）第三步，做好準備，爭取早日啟動行政中心和董和公園建設，同步配套道路、排水等基礎設施建設。時間安排2012年8月至2013年7月。

在做好各項準備工作的基礎上，爭取在今年8月份以前啟動行政中心和董和公園的建設，這樣便可以使廣大市民看到新區建設的希望?；A設施建設爭取在1年內完成，行政中心和董和公園爭取兩年完成。

（4）第四步，整體推進，適時進行商業開發和公共設施建設，配套完善功能。時間安排2012年至2013年。

在商業開發方面，包括商品房、酒店、賓館、商務辦公和寫字樓、商業門路以及部分企業總部等方面的建設，爭取在兩年內建成。在公共設施建設方面，隨著基礎設施建設一并考慮，有些方面要同步建設，如給排水等，有些方面可考慮基礎設施建成后施工，爭取在2012年底前完成。

（5）第五步，生態優生，切實搞好新區綠化建設。時間安排2012年3月至2013年12月底。

在綠化建設上，首先應遵循的原則是以人為本，生態優先。堅持自然融于城市、城市歸于自然的理念，凸現人與自然的和諧，精心構建“天更藍、地更綠、水更清、城更美、居更佳”的城市環境。鑒于新區地理位置的特殊性（沿江—長江，沿水—東干渠，沿湖—董和公園和白鴨寺湖），決定該區綠化建設要優先濱水地區的綠化建設。沿江大道以南的公園綠化建設，按照搬遷一處綠化一處的原則，正在抓緊進行之中，今年內確保公園新區綠化和核心區提檔升級綠化到位。董和公園在搬遷工作進行期間，綠化工作人員要先行踏勘地形，按照規劃設計要求，拿出詳細的具體綠化方案，在2012年春季前后，先行綠化一批，隨著公園內基礎設施的建設逐步推進。東干渠兩邊的綠化等搬遷完和地形整理后再建設。道路和廣場的綠化建設，在道路和廣場建設完畢后進行。對于綠化樹種的選擇，要適地適樹，注重生態，兼顧景觀。

在綠化資金的投入上，堅持以政府投入為主的同時，多吸收社會資金的投入。在社會資金的投入中，企業、單位以捐贈大樹、片林為主，個人以捐贈小樹、營造紀念林為主。同時向市民普及綠化知識，提高廣大市民愛綠護綠建綠的積極性，共同美化環境。

四、加強組織領導，確保新區開發建設順利推進。

新區建設是打造宜居城市的重頭戲，可以說在城市建設史上具有里程碑意義。由于新區建設投入巨大、難度較大、情況復雜、涉及面廣，加之建設周期較長，所以加強組織領導，是確保該項系統工程順利推進、加速推進的關鍵。建議成立以市委、市政府主要領導親自任指揮長、有關市級領導任副指揮長、有關部門負責人為成員的開發建設指揮部，實行統一指揮、統一組織、統一規劃、統一協調、統一行動。同時從各個方面抽調精兵強將，與原單位工作相對脫鉤，組建各種工作專班，包括項目協調專班，征地搬遷專班、規劃設計專班、質量監理專班、園林綠化專班、安全維穩專班、現場管理專班、財務審計專班、紀檢監察專班、宣傳材料專班等。對每個專班的職責任務要明確，并建立嚴格的崗位責任制，確保新區建設快速順利推進，以實現建設“兩市一極”的宏偉目標。