淺談城市房屋拆遷中所涉及的物權問題

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在中國社會主義市場經濟逐步完善的當今,為了全面貫徹落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的要求，有必要依據憲法，對物權制度的共性問題和現實生活中迫切需要規范的問題作出具體的規定，進一步明確物的歸屬，防止紛爭，保護權利人的物權，完善中國特色社會主義物權制度。物權法是規定有形財產歸屬關系的民事基本法律，調整因物（動產和不動產）的歸屬和利用而產生的民事關系，包括明確國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護。制定物權法的重要性表現在以下幾個方面：1、制定物權法是為了維護社會主義基本經濟制度。2、制定物權法是為了維護社會主義市場經濟秩序。3、制定物權法是為了維護廣大人民群眾切身利益。4、制定物權法是實現2010年形成中國特色社會主義法律體系目標的需要。

例如，關于公共利益問題。在當今社會環境下，多數學者擔心公共利益不予嚴格限制會出現政府借公共利益之名，行商業開發或面子工程之實，而嚴重傷及私權。參與起草《物權法》的某著名法學家認為，《物權法》的實質，主要是解決個人私有財產如何保護的問題。其中涉及到城市居民的房屋拆遷過程中面臨的問題。具體說，就是要解決三大難題；第一，憲法和法律雖然提到，為了“社會公共利益的需要可以征收”土地，而土地不離房，必然涉及被征收土地上房屋的命運。目前所有城市里面建設用地的征收都是以公共利益為由，在實踐中并沒有真正明確社會公共利益需要和商業利益需要的界限。第二，就是解決如何補償的問題。許多法律專家主張適當的或相應的或合理的補償，但《憲法》和《物權法》只是提到給予補償，法律究竟如何定位補償又是一個非常麻煩的問題。第三，中國的司法審查制度還有待于完善。這里面包括有權征收的究竟是哪一級政府，也涉及到政府的強制措施能否授權的問題。政府把土地征收的使用權給了開發商，使這些企業在事實上行使了政府的強制搬遷權，從而引起沖突，所以現在有些地方規定，強制權只能是政府行使，政府不能隨意授權給企業行使政府的權力。業內人士認為，現在關于物權的規定，包括行政部門通過的大量規章，地方各級行政機關不同形式的文件和政策，有些是與物權法相沖突的，如把未征收的房屋也列入了強制拆遷的范圍，這是一個必須引起高度重視的問題。一些行政機關出于擴大和保護部門利益的動機，不斷擴大自己的權限，從而加重了社會矛盾。在商品房買賣和城市土地的拆遷補償過程中，很大一部分矛盾都是由于不當干預物權的五花八門的規定引起的。

目前，國內的學者對城市拆遷與物權關系的研究主要集中在以下幾個方面：第一，房屋拆遷中公共利益的界定。第二，涉及物權保護的拆遷前提、標準和補償價格。第三，拆遷安置中的物權利益。在我國城市發展過程中，房屋拆遷涉及到的利益沖突極其復雜，有時引發的公權和私權的矛盾相當尖銳。

我國從20世紀90年代開始，進行了大規模的城市改造和擴張，這使得城市房屋拆遷成為必然，舊房改新房，舊城改新城，必然導致大量的房屋拆遷。舊房屋變新房屋雖然改善了城市居民的居住條件、居住環境，甚至是居住的理念，保證了城市建設的順利進行。但是，在拆遷中，同時也暴露出一些深層次的矛盾。近些年來，我國城市房屋拆遷已演變成為最易激化矛盾、引起沖突的領域之一。十多年來，國家和地方政府先后制定了許多關于拆遷補償和安置的法規和規章，但并未從根本上解決房屋拆遷中的補償糾紛。例如補償評估涉及到被拆遷房屋所處的區位、權屬狀況、建筑密度、用途、建筑形式、建筑結構、建筑面積、所處樓層、房齡、格局、房內裝潢等等諸多因素。達不成一致的拆遷補償，導致不能夠完全保護被拆遷人的應得利益。

究其根源，在私有房屋的拆遷中缺乏制度化,有力的物權保護應該是一個十分關鍵的原因。現在我國的《物權法》已經生效實施，從而使我國邁入了歷史上尊重和保護物權的最好時期，具備了保護物權的更好的制度性的條件，但也有一些更為深入的問題需要探討，《物權法》是一部大法，對房屋拆遷也只能作原則性規定，其實施有一個過程，配套的法規大多尚未頒布。所有這些都說明研討房屋拆遷中的物權保護很有必要。

1．房屋拆遷須以公共利益為前提。首先，《憲法》中明確提出征收或征用必須以“為了公共利益的需要”為前提。《憲法》第十條中規定對土地實行征收或者征用并給予補償；第十三條中規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。其次，《物權法》中再次明確規定了公共利益具有前提性條件的約束作用。《城市房地產管理法》第六條也明確提出，“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋……”

2．房屋拆遷必須以給予補償為前提?！段餀喾ā分刑貏e強調對被征收人或被拆遷人的權益保障問題，第四十二條指出，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征收地農民的社會保障費用，保障被征收農民的生活，維護被征收農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益。征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。第四十四條還指出，被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。第一百四十六條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

3．房屋拆遷的補償標準。對于城市房屋拆遷補償標準是否需要統一的問題，現在存在著各種各樣的看法。有的學者認為拆遷標準不統一會造成拆遷市場的混亂，因為在同等情況下，如果補償的金額相差過大，那么先搬遷的被拆遷戶就會產生被欺騙、吃了大虧的不平衡心理，由此會采取各種途徑和方法來使自己與他人平等，與拆遷單位或相關部門發生沖突，這樣勢必會造成補償市場的混亂局面。有的學者認為，拆遷的補償金額可由拆遷人和被拆遷人雙方協商而定，由于不同的被拆遷人對補償金額的預期存在差異，采用不同的補償標準符合市場經濟的規律。

4．房屋拆遷的評估價格。隨著城市的不斷擴張和城市主要地段的建設完成，城市房屋拆遷工作量也呈現出快速增長的態勢，由此而涉及到房屋拆遷補償價格評估已成為評估單位面臨的復雜問題。拆遷評估價格的確認體現為拆遷人和被拆遷人作為平等法律主體之間的民事法律關系，還應該重視房地產價格的時間變化因素，即因房屋年限，俗稱“房齡”的不同而產生不同的房價，加之拆遷行為是一個為期不短的過程，房地產市場價格的變化誰也無法掌控，價格的波動，因時間、地段、結構等因素而復雜多變，應采用一定的系數調整評估價格，用以確定對被拆遷人的貨幣補償金額。通過完善拆遷制度，逐步協調強制拆遷中“公權”與“私權”的沖突，促進公共利益的平衡。

房屋與人們的生活息息相關。房屋的拆遷涉及到的個人利益，也就是我們所說的“私權”。在拆遷過程中被拆遷人的個人利益與公共利益之間矛盾日益尖銳。原因主要是由于公共利益的概念模糊，導致政府無法準確地把握公共利益。應該從合理界定公共利益、正確處理公共利益和個人利益的關系著手，加強對“公權”的有效監督這幾方面來平衡公共利益與個人利益，構建合理的、健康的房屋拆遷物權保護制度。