房地產征收所得稅思考

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目前，部分房地產開發和經營企業故意混亂賬冊，不規范記賬，到稅務機關主動要求對其所得稅采取核定征收的辦法進行征收。這一現象反映的實質和對房地產開發和經營企業是否適用核定征收所得稅的方法，值得探討和商榷。

一、房地產開發企業經營和財務核算特點

近幾年，房地產行業進入快速發展時期,已成為很多地區稅收的支柱產業。房地產開發企業的經營特點，一是開發經營業務的復雜性。除房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務的全過程；二是開發建設周期長。開發產品從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能完成；三是經濟往來對象多、涉及面廣。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包、招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來；四是投資數額大，經營風險高。開發產品單位價格高，負債經營程度高，不確定因素多，風險回報價值大。

房地產開發企業經營的特殊性，決定了房地產企業的財務核算相對較難，具有因產品類型不同而核算方法不同、產品成本費用核算復雜、經營收入及其相關稅金核算不一等特點，給房地產開發企業所得稅征管帶來很大的難度。

二、對房地產開發企業采取核定征收的弊端

企業所得稅的征收方式有查賬征收和核定征收兩種。對收入或成本費用不能準確核算的情形，應采取核定征收方式征收企業所得稅。《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》規定，“不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理”。江蘇省國稅局也明確：“對房地產企業及其銷售（）公司以及高利潤率企業不得事先對其采用核定征收方法。對確實難以準確核算收入、成本、費用的上述企業，要嚴格按照征管法的規定執行，并督促這些企業盡快建賬建制，積極引導企業向查賬征收過渡?！鄙鲜鑫募轻槍Ψ康禺a企業的特殊性提出的管理要求，因為對房地產企業采取核定征收的方式具有以下弊端：

1、造成發票管理鏈條脫節。核定征收企業因財務核算要求不高，往往應取得成本費用發票入賬，而人為降低價格不要發票，僅依據白條或入庫單和領料單記流水賬。因房地產開發行業投資大，成本費用占銷售比重在75%以上，造成建材銷售和建筑工程單位實現大量收入而不開票，不申報納稅，發票管理混亂。

2、影響到管理的持續性。因房地產企業建設周期較長，而所得稅又是按年結算，不按項目結算，對開發的同一項目先查賬再核定，會造成年度間收入后移和成本費用前移，或根據預收房款計算的應納稅額在核定期如何確定收入和稅金確定難；對不同項目采取不同的征收方式，會造成其他項目的成本費用轉移到查賬征收的項目。如此，基層管理會面臨很多問題，依據目前的規范性文件不能有效解決。

3、造成大量稅款流失。對房地產查賬征收企業的預收房款部分，按15%的預計毛利率計入應納稅所得額，完工清算時結轉相應的收入、成本和費用。而核定征收企業的預收房款部分，沒有明確規定應作為營業收入。對核定征收的房地產企業的預收房款部分不能及時計算繳納所得稅；而針對年度間征收方式的不同，納稅人最直接的反應就是籌劃少繳稅款；而上游企業不開具發票不申報銷售，又造成大量稅款流失。

三、主動要求核定征收現象產生的原因分析

部分房地產企業主動要求核定征收的現象，與近幾年國家研究出臺房地產企業管理的宏觀調控政策，各地稅務機關加大房地產企業的管理力度密不可分。具體原因是:

1、行業財務核算復雜，納稅人趨易舍難。從房地產開發行業特點和所得稅征管規定和要求看，對查賬征收企業從財務核算，稅前扣除等方面的要求遠遠高于核定征收企業。客觀上，房地產開發企業實際操作中，由于上游企業的違規操作和合法票證的難以取得，會計制度和稅收政策之間的差異，加上項目跨年度納稅調整較多，往往部分納稅人感到力不從心，干脆簡化核算，趨易舍難。

2、稅收征管力度不均，核定征收檢查少。從前幾年稅收征管和稽查情況看，因查賬征收企業規模較大，財務核算健全，評估和檢查相對比較容易和出成果，一些地區的考核指標也主要針對查賬征收企業，因此，到查賬征收企業實地檢查、調查次數較多。而隨著市政建設的快速發展，房地產開發企業逐漸成為很多地區所得稅的支柱產業，對房地產企業的稅收控管力度不斷加大，而部分房地產開發企業為了減少麻煩，干脆要求一核了之。

3、行業經營利潤較高，規避多繳納稅款。有關報道把房地產行業列為中國十大暴利行業的第四位，實際經營利潤率達到40%以上。而房地產核定征收的應稅所得率為15%，對于經營利潤率高的房地產企業，一般愿意采用核定征收的辦法，以達到少繳稅款的目的。

4、財務人員素質不高，納稅意識待增強。在實際管理中，不難發現部分房地產企業因法人納稅意識差，財務人員核算水平不高等主觀原因，故意混亂賬冊，利用關聯交易往來不規范、科目設置運用不準確、不同項目之間成本費用不劃清和賬實不相符等手法故意混亂賬務處理，以要求核定征收。

四、加強房地產開發企業所得稅征管的措施

根據房地產開發企業主動要求核定征收的現象分析，鑒于房地產開發企業的特殊性，所得稅征收方式鑒定的目標設定為，總體稅源控制，環節過程管理，防止稅款流失。筆者認為對房地產開發企業應盡量采取查賬征收的方式，同時加強按月征收、過程控制、項目結算、事后稽查，具體應強化以下措施：

1、完善房地產開發企業稅收征管制度

（1）應明確對房地產開發企業采取按月預征，按年匯算清繳和按項目進行結算，對同一項目在不同年度之間不得采取不同的征收方式，而且對開辦初期和有預收房款期間不得實行核定征收。對確實屬于財務核算不健全的，應設置整改期限，督促盡快建賬建制，提高財務核算水平，盡量允許其按查賬征收方式申報企業所得稅。

（2）規定房地產企業必須按月向主管稅務部門報送的資料包括，立項審批表、房產開發規劃書、土地轉讓合同（包括發票）、施工合同、中標通知書、施工許可證、銷（預）售許可證、房屋測繪部門出具的確認房地產項目可售面積證書等復印件。

（3）對實行核定征收所得稅的房地產開發企業，規定收入總額包括房地產銷售收入、預售收入、視同銷售收入、代建工程和勞務收入、租賃收入、預收購房定金和其他收入；調高房地產應稅所得率，對實行核定征收方式的房地產開發行業，應稅所得率要調高到30%以上，讓核定征收變成相對懲戒性質的征管手段。

2、細化房地產企業基層操作措施

（1）實現房地產開發企業的跟蹤管理和過程控制。分戶設立房地產企業管理臺賬和納稅調整差異性臺賬，使用開發產品備查表、成本費用分攤表，根據備案資料和日常巡查，掌握從規劃設計到配套工程等開發階段的全過程；建立地區房地產行業包括宏觀指標和微觀指標的數據庫，宏觀指標為當地單位面積建筑成本和主要建筑材料價格信息，微觀指標以每個企業每個項目為數據采集期，對土地出讓金、前期工程費、基礎設施費、建筑工程費、期間費用、配套設施費等進行數據采集。主管國家稅務機關要及時將每戶房地產企業指標與當地行業平均指標開展比對，將相似地域土地單位地價成本，單位建筑工程費的造價指標作為管理和評估分析的重點。

（2）對核定征收企業要采取多種鑒定辦法。實際操作中，核定征收方式鑒定常常是根據收入計算應納所得稅，很少合理測算其成本、費用，根據成本費用支出額／（1－應稅所得率）×應稅所得率計算應納所得稅。應采用根據收入還是成本費用計算的應納所得稅孰高原則進行核定。對收入和成本核算難以查清的，應根據一個地區、同一類型房地產企業的單位成本進行測算。

（3）加強部門間的合作和溝通交流。主管國稅機關要加強與房地產其他管理部門的協調配合，定期召開聯席會議制度，向國土、房產、規劃等部門獲取立項、開盤、預售、完工等信息，與企業報送的備案資料進行核對，確認收入和成本費用的真實性和合理性；加強與地稅部門的聯系，及時取得房地產開發企業開具的房地產銷售預收款憑據和營業稅申報信息，并與企業所得稅申報的收入等進行比對；還應及時加強與工程造價審計部門的溝通，認真學習房地產行業管理知識，提高專業管理和評估本領。

3、加大日常管理的宣傳和處罰力度

核定征收企業在認識上往往有兩個誤區，一是可以不設立賬簿；二是可以不取得發票等合法憑證入賬。這與稅務機關在日常管理中的宣傳和處罰弱化有關。《征管法》第19規定納稅人應按規定設置賬簿，根據合法、有效憑證記賬，進行核算?！墩鞴芊▽嵤┘殑t》第22條規定，從事生產、經營的納稅人應當自領取營業執照起15日內，按照國家有關規定設置賬簿。賬簿是指總賬、明細賬、日記賬以及其他輔助性賬簿。根據《征管法》第60條，對未按照規定設置、保管賬簿或者保管記賬憑證和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款，情節嚴重的，處二千元以上一萬元以下的罰款；《征管法》第21條規定，單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票。《發票管理辦法實施細則》第36條規定了應取得而未取得發票，取得不符合規定的發票，要求開票方或自行變更品名、金額或增值稅稅額，自行填開發票入賬的行為屬于違反發票管理法規行為中未按照規定取得發票的情形，應由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處1萬元以下的罰款。上述法律法規，對核定征收企業不設立賬簿和未按規定取得發票的情形設立了管理要求和處罰依據。房地產開發企業成本費用一般很大，日常管理中發現上述問題，應從重處罰，促進核定征收企業建賬建制，引導準確核算，逐步向查賬征收過渡。

4、合理調配力量強化對核定企業的各項檢查

應將所有核定征收的房地產企業，納入所得稅匯繳檢查或所得稅納稅評估的必查或必評對象，在檢查或評估中發現少報收入或利用不合法票據多列成本費用進行偷漏稅的，要移送稽查進一步進行查處。各級稅務稽查部門在檢查核定征收所得稅的房地產企業時，不僅要對收入項目實施檢查，而且應對其成本費用進行檢查或外部取證，對不按期申報或申報不實的，在《征管法》規定的范圍內加大處罰力度，處以三倍以上的罰款，給惡意混亂賬冊，主動要求核定征收，又具有偷逃稅款行為的房地產開發企業給予嚴厲的打擊。