住宅小區物業管理工作的思考

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十多年來，我縣住房制度改革不斷深入，住宅小區建設有效推進，為住房制度的商品化、社會化，為提高城市形象，改善居民居住條件，推動社區建設等方面發揮了積極作用。而住宅小區建成后，其物業管理則是一項長期的工作，直接影響到一個城市的管理水平和居民的安居環境，也成為社會各界及廣大居民關注的焦點。為全面了解我縣住宅小區物業管理的現狀和存在問題，調查隊就此開展了專題調研，旨在為進一步加強小區物業管理工作提出對策建議。

一、我縣物業管理發展現狀

1.住宅小區情況。我縣商品住宅小區建設始于上世紀九十年代后期，經過十幾年的發展，已建成的各類住宅小區近30個，（不含單位或個人合資建房），這些小區存在多元化結構，一是由市場化運作開發，二是政府開發，主要是安置房及經適房、廉租房小區，三是少數由個人開發的小區。

2.我縣小區物業管理發展現狀。1994年3月，建設部為了滿足人民居住的需要，頒布了我國第一部《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了社會化、專業化、經營型的物業管理新體制，以新建住宅小區為突破口，促使房地產的售后服務按市場經濟要求進行，使房地產的管理向綜合性、專業化和多功能的社會化服務轉變，促進新建住宅小區的整體管理水平有較大的提高，以此推進物業管理工作。

隨著房地產市場的培育和發展，我縣也于2006年出臺了《縣城區物業管理辦法》，但長時間內仍沒有全面啟動小區物業標準化管理工作。到2008年后，我縣的物業管理才有了起步，從無到有,到目前為止，我縣先后注冊成立了“紅太陽”、“銅佳”2家物業管理公司，取得了三級資質等級證書。兩家公司目前共服務步行街、水岸春天、豐潤園、鴻運樓、儒風苑等5個住宅小區，住戶1500余戶，物管和服務總面積達16萬平方米。我縣的物業管理工作目前仍處于較低水平的層面上，物管服務面不廣，全面搞好物管的大氣候還未形成，物業服務公司的運行和發展存在較大的困難，業主物業管理費用收取率低，企業運行成本高，服務的規范性和能力水平不高，目前進入了物管的小區比例較低，大部分的住宅小區目前還沒有專門的物業管理。

二、當前小區物業管理滯后引發的的問題

我縣住宅小區物業管理沒有跟上發展的步伐，導致小區管理水平低，措施嚴重滯后，甚至是無管理的局面，后續問題較多，主要反映在以下方面：

1.環境衛生差。沒有物管的住宅小區環境衛生工作處于無統一管理的狀況，小區公共場所衛生不能及時清掃，垃圾隨意丟棄，未能及時清運，臟亂差現象較為突出，嚴重影響居民生活環境和城市小區的形象。

2.房屋公共設施維修困難。房屋經過長期的使用，一些設施不斷老化，需要維修和更新，如公共排水排污系統、供電線路、戶外道路、外墻粉刷裝飾、樓道設施等等，由于沒有物業的統一管理，造成損壞嚴重，維修困難。如直接涉及住戶利益的則由受益人共同協商解決，如屬公共的設施，不直接關系住戶利益的問題，如外墻破損、扶梯損壞、戶外排水受阻、道路損壞等則無人問津,得不到及時的維修。

3.綠化維護未跟進。小區建設之初都不同程度地規劃了公共綠化地區，栽種了一些美化綠化的花草苗木，后因沒有跟進管理，綠化地帶苗木不能有效維護，甚至人為損壞，或雜草叢生，少數小區還出現住戶拔除綠化苗木自行栽種蔬菜的現象。

4.小區安全無保障。我縣一些住宅小區多為四通八達、出入自由的開放式樓房，未能形成封閉式的區域，不能實施封閉式管理，加上沒有保安值勤，沒有電子監控設施，使得小區安全無保障，偷盜案件時有發生。此外，由于沒有統一的管理，小區用電、用氣、交通等各類安全工作得不到落實，存在不少的安全隱患。

5.公共場所亂搭亂占。由于管理不到位，有些小區的個人建筑存在亂搭亂建違章行為，不少住戶肆意占用了公共道路、公共場所，有的擅自在住宅頂樓加層，公共場所、公共道路隨意堆放物品，車輛亂停亂放，小區內的其他住戶對此意見很大，不僅直接影響到小區整體的美觀，還影響到小區的安全、消防、衛生和居住環境。

三、制約我縣小區物業管理滯后的癥結

1.“重建輕管”、“建管脫節”的現象較為普遍。在我縣的住宅小區開發商大都沒有考慮房屋交付后的小區管理及售后服務問題，只要驗收交了房就了事，對于小區的物業管理工作基本沒有對接好，任由住戶自行處理，這是導致我縣小區物業管理滯后的重要原因，甚至一部分問題還是開發商遺留下來的，如配套設施不齊，保修期內樓面滲漏水，粉刷脫落以及其他建設質量等問題未及時處理。開發商售房走人后，業主的訴求及糾紛得不到解決，矛頭指向了物管,沒有物管進行管理的則把責任推給政府，許多問題如不及時解決仍將是政府長久的負擔。

2.小區小，難于形成規?；藴驶芾?。我縣的住宅小區規模小，住戶少，大點的小區也就300戶左右，小的則幾十戶，規模小的小區因其服務對象少，收費有限，滿足不了各項物管的付出需要，更談不上提供全方位優質服務。幾年前，縣房管部門也曾聯系縣外的專業物業管理公司來承接小區物業管理業務，但因我縣市場規模小而未果。

3.小區規劃滯后，配套設施、設備不完善。的小區規劃不合理，小而散，沒有整體集中規劃，做大做好，大部分小區都是開放的，沒有形成真正的封閉式小區，還有的與鄰近的民房、老宿舍相連，給管理帶來困難；不少小區都沒有按規定規劃物業管理用房或物業管理用房面積未達標，也沒有劃定停車位，沒有設計垃圾集中收集點，公共活動面積不足、綠化率不到位等問題。小區內部功能不齊全，缺乏應有的文化體育設施，居民缺乏文化娛樂場所，不能滿足城市居民日益提高的精神需求。

4.小區業主的物管意識不強。業主的觀念落后，普遍對物管的認識程度低，一部分農村進城居民根本沒有物管的概念，對服務的要求也低，而一些原單位職工，還沒有從思想上真正接受市場化的物業管理，思想上還停留在集體宿舍單位管理的模式，認為公共管理是政府或單位的職能，不需要物業或者認為自己買房就已經買了服務，物業就是額外亂收費，將開發商與物業公司混為一談；由過去的“無償服務”變成了“花錢買服務”，業主思想準備不足，商品意識和物業消費意識尚未確立。實施了物業管理的小區，一方面業主要求物業應提供高品質優質服務，一方面又不愿按規定交納物管費，大多數群眾對物業管理尚未形成正確認識。部分業主觀念陳舊且缺乏組織性，我縣部分小區居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照物管價格享受較為全面的物業管理服務，甚至認為不需要物管，物管是沒有必要的消費。

5.政府及相關職能部門對物管的重視程度和公共服務水平有待提高。物業管理企業與房管、園林、環衛、公安、交通、城管、社區等部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，小區建設初期沒有對小區物業管理形成總的規劃設計，對開發商在小區物管及后期服務上也沒有有效的手段進行制約、把關。政府相關職能部門之間的關系以及與物管企業、業主的關系還未理順，存在脫節，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務意識和水平有待進一步提高。

四、加強我縣住宅小區物業管理工作的對策建議

1.提高重視程度，重拳出擊抓好小區物管工作。

一是政府及相關部門應高度重視物業管理工作，充分認識小區物管在加強城市管理、構建和諧社區、創新社會管理中的重要作用。物業管理與居民生活密切相關，解決好物業管理問題關系到群眾的根本利益，體現著我縣城市管理和服務的水平，因此，需要用相當的時間，調動各方面力量齊抓共管。二是切合我縣實際制定完善《小區物業管理辦法》等規定，細化物管條例，抓好管理落實，認真學習和借鑒外地先進的物管經驗，引入好的管理方式和手段，提高我縣物管的服務水平。三是搞好部門協調，加強小區物管工作不是一個單位能做好的，要充分調動房管、城管、建設、交通、公安、社區、環衛等部門的職能作用，縣政府要成立由政府牽頭，有關職能部門領導組成的物業管理領導機構，專門設立物業管理辦公室，抓好協調，共同努力做好規劃設計及監督管理工作，促進小區物管健康發展。三是切實做好新建小區的物業前期介入工作，新建小區在規劃設計時充分考慮物管的相關功能，批準機關在規劃設計時按有關物業管理規定嚴格把關，在房產開發商辦理商品房預售許可證時，房產部門要求開發建設單位必須按規定做好小區物管設施、設備配套工作，并現場嚴格核查，確保配套設施落實到位，重點督促開發建設單位搞好“建管交接”，由開發商提交一定比例的維修基金和質保金，保質期內運用質保金進行維修，以后運用維修基金進行維修，全力做好售后服務，切實解決好“重建輕管”、“建管脫節”的問題，建立起小區物管的一條龍政策和措施。

2.加大宣傳力度，營造良好社會氛圍。

宣傳引導工作是物業管理市場健康發展的關鍵，我縣應進一步加強對小區物業管理以及相關新聞的正面宣傳報道工作，利用各種形式與載體，加強物業管理政策、法規及有關小區管理實施辦法的宣傳，讓“享受服務就應該盡繳費義務”的觀念深入業主心中，努力為做好物業管理工作營造良好的輿論氛圍，統一思想，推動各方思想觀念轉變，主動宣傳物業管理的必要性。從新的小區建設初期物業就開始介入，在推介樓房時同時推介物業，簽訂購房合同時一并簽訂物業服務合同，使業主在購房初期就形成接受物業的概念，房屋交付時辦理好物管的交接，避免小區入住后物管難進入的現象，從根本上培養群眾正確的消費觀念、契約意識和法律意識。政府及主管部門要及時推廣物業管理有效做法，要讓群眾逐步接受“有償服務、出資受益”的現代生活理念，正確認識物管，接受物管，最終自覺配合物管。

3.積極探索并實施適宜的物業管理模式。

根據小區小而散的特點，積極探索適宜的物業管理模式，促進我縣小區物業管理能力和水平的快速提高。一是加強調查研究，全面摸清我縣小區分類、規模、管理現狀、居民反映及訴求和期望。二是選擇我縣小區管理模式，破解物業管理難題，探索我縣普通住宅小區物業分類管理模式，應針對我縣物業管理的特殊性和小區小而散的特點探索不同的物業管理模式。一方面是培育物管公司，在引入縣外大型物管公司困難的情況下，應著力培養本土的物業管理企業，根據的市場重點選擇1-2家進行扶持，前期起步階段，采取政府財力支持和相關職能部門派人協助等措施進行扶持，物管公司除聘請一定的管理人員，還應配備相關行業的技術職員，如保安、綠化管理、水電維修、房屋維修等工種人員，根據業務發展需要，可采取長期聘用，或臨時性用工合同制，以滿足物業管理全方位服務需要。另一方面實行分類管理方式，對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，通過政府出資、社會集資方式進行小區整治，探索規范的物業管理以外的新形式，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題,逐步過渡到規范化物業管理。對于新建商品房小區，在對開發商誠信考核中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，政府應加強引導和約束，做好建管銜接，引入市場化、專業化的管理模式，按現代物業的要求，高起點規劃、高標準建造、高要求管理，使物業管理工作一步到位。

4.傾力協作，扶持物管企業健康發展。針對我縣物管企業經營困難、業務難拓展和服務水平低的情況，政府應高度重視，采取有效措施扶持這個新興行業的健康發展。一是把扶持物管企業作為一個惠民工程來抓，做好各類小區進入物管的基礎工作，注入一筆資金，重新建設或維修好圍墻、大門、道路、供電、給排水、電子監控、物業用房及公共場所、綠化等各類基礎設施，解決以前的各種“欠帳”問題，使進入物管時處于同一基礎水平，為物管公司運作提供基礎保證。二是政策扶持，物管公司工作好壞直接影響城市管理水平，因此不能將物管公司視為一個純粹的社會企業，而要把物管公司作為城市管理的組成部分，把小區物業管理作為城市管理的延伸，政府可出臺一些優惠政策扶持其發展，起步階段可采取兩體制并存的辦法，即市場有償服務與政府政策扶持相結合，如利用政府技術培訓渠道免費為物管公司職員進行技術培訓，提高其服務技能，對物管公司聘用的城市下崗職工，提供一定的公益性崗位進行補貼，對物管公司的開辦、證照檢驗、融資投資、稅費、法律等提供優惠服務，給予扶持。三是部門協作，形成合力，職能部門要加強對物管公司工作的支持與配合，為物管公司搞好小區管理提供設備、技術、政策、法律等方面的援助，并加強對物管公司的管理和指導，促其提高管理和服務水平，扶持物管公司良性起步、正常運行、健康發展。

5.大力提高居民區自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，物管之外的相關組織建設工作仍然需要。因此，在落實物業管理職能中，要通過規劃居民區建設的內容，完善區規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，由房管部門和社區居委會牽頭，組建業主委員會，明確職責義務和工作范疇，針對性地建立區規民約，吸引業主參與小區的建設和管理，提高居民自治水平，依靠居民自身力量加強小區的管理，提升我縣小區管理的整體水平。

6.加強物管公司的自身建設。物管公司要發展，必須加強自身建設，增強內功，不斷提高服務水平。一是完善管理規章，按照《物業管理條例》的責、權、利的要求，制定規范、便于操作的物業管理標準，建立職責明確的管理制度，不斷創新管理和服務手段。二是物管公司兌現服務承諾和服務協議，要切實服務到位，以良好的信譽和服務質量贏得市場，贏得業主信任和支持。三是加強員工的素質培訓，提高管理人員和服務人員的技能。

物業管理作為城市房屋管理的新模式，應將其作為提高城市管理水平的補充力量，然而，一種制度的實施與推行，需要與環境相配合，需要政府行政管理體制的支持，需要法規的配套，需要人們觀念的轉變。因此，加強城區物業管理應充分凝聚各方面的力量，強化措施，加強協作，配套服務，逐步建立起與本地的文化相協調、與經濟發展水平相吻合、與城市社會建設相適應的物業管理新體制。