集體土地產權調研報告

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一、改變征地制度中的激勵機制，減少地方政府的尋租機會可以說，征地過程的各利益群體中，農民是最為弱勢的，因此需要相應的政策與法律的修訂來保護他們的權利。同時，保護農民的權利重要的是防止他人（包括政府）對農民土地資產權利的侵犯。在不根本改變農村產權制度的前提下，通過保護農民權益辦法緩解當前的矛盾沖突。可進行的工作主要有：

1、穩定農民土地產權。2002的《土地承包法》是向這個方向邁進的一大步，但《土地承包法》生效以來，公眾對農民所新擁有的權利了解有限，這些權利也沒有得到有效保護。因而切實實行《土地地承包法》具有重要意義，這不僅會通過提高農民的積極性來促進投資，提高生產力，提高農民收入，而且也是發展土地市場（出租市場與轉讓市場）的一個起點。這樣就可以同時提高土地的價值，而且有助于發現市場價格，目前在我國，土地市價很難確定。

2、明確宣布土地被承包后村集體不可以再調整土地。在《土地承包法》中，土地承包權在30年的承包期內是不允許被重新調整的。作為例外情況，如在自然災害等特殊情況下允許再調整土地承包權。我們認為，需要明確規定，土地征用是不屬于這類允許再調整土地承包權的特殊情況。

3、具體界定國家可以征用土地的公共用途。

4、提高被征地農民的補償標準。現在的《土地管理法》設定的補償標準過低，沒有體現30年土地承包權的合理價值。改變這種狀態的一種方法是確定補償標準最低限，而不是制定最高限。我們也希望更進一步地提高公共用途的征地補償費，向市場價格的靠近。在我國部分有可能確定土地市場價格地區，建議盡快地建立相應機制。

5、要將更大比例的征地補償費給農民?；谵r戶30年的承包權意味著絕大部分的價值屬于農民，這接近完全私有產權。農民應該被授權享有絕大部分的補償費，作為一個中間步驟，至少75%的補償費應該歸農民所有。

6、要賦予農民直接參與征地過程的權利。這對于獲得農民對征地過程的了解與支持是非常重要的。許多案例表明，很多農民對補償費了解非常有限。讓農民更早、更直接地參與到征地談判過程中，緩解目前社會不安定問題。

二、將政府的征地權限制在公共用途上政府要完全退出非公共用途的土地農轉非過程，不能參與私人建設的談判過程。贊成周其仁教授提出的即便是有關公共用途時，只要談判能夠達成協議的，國家強制征地權也不要動用。建議政府要完全退出私人用途的土地轉移。首先要消除農村土地與城市土地的區別以及農地與建設用地的區別，以簡化土地管理制度。其次要在所有私人用途的土地交易中，允許集體、農戶、開發者直接談判確定一個市場價格，決定何時何地將農地轉化為非農用地。

正如我們前面提出的，在實施這一步之前，必須先保護農戶參與這個談判過程的權利，以及獲得絕大部分補償的權利。在公共用途的征地補償中，如果第一階段沒有做到以最終用途的市場價格為標準，在這一階段，則應該向這個方向轉變。

三、重新制定農村產權制度給農民一束完整的權利非常重要。具體的步驟包括，延長土地使用權，明確使用權可以繼續保留。其次是取消所有施加在農民土地轉讓上的限制。再次要引入農地的抵押權。這不僅對于農村的經濟發展有重大作用，而且對土地市場的運行有重要意義。又次要規定土地的使用權或所有權完全可以繼承。最后要建立一個統一的土地產權登記制度，使土地開發商或想得到土地的農民可以從中了解到土地的法律權利的歸屬。

以上三點建議可以認為是循序漸進的三個階段。其中部分措施可以提前：

首先，可以先讓30年的承包權可以自由流轉，這將會對農民的福利有很大改善。此外，如果存在自由流轉，就可以產生土地的市場價格，公共用途中的征地補償就可以參照這個市場價格來定。

其次，可以試行改進土地的登記制度。租用土地時就可以通過登記記錄下來。

第三，土地繼承權極為重要的，如果權利在原權利人死亡的時候就消失，顯然其他人就不大愿意去買這樣的權利?？梢栽诂F在就規定30年承包權是可以繼承的，可以根據使用權人（農戶）的意愿來繼承。授權農民可以抵押現有的30年的使用權將會給農戶帶來重大的利益。一個好處是，如果他們需要去投資購設備，他們就可以通過抵押他30年的土地使用權來獲得資金。

另一個好處在于，這將進一步限制政府調整農地的權力與征地權力的濫用，因為這樣不僅農戶會反對，出借資金方也將反對這種權力的濫用。