規劃局存量房合同備案調研報告

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自上世紀九十年代以來,房地產交易市場抓住了歷史賦予的機遇，獲得了迅猛發展,作為市場重要組成部分的二手房交易從無到有,逐步發展走向成熟。據初步統計，20**年**存量房交易22萬多套,面積達到**萬多平方米,交易金額**億元,當時活躍在房地產經紀行業的中介公司達到**多家，中介門店**多家，經紀人**多人。二手房交易市場的發展對拉動經濟增長和提高人民生活水平起著越來越重要的作用，它有力地促進了產業結構調整，緩解了城鄉就業壓力，經紀行業作為直接關系到民生的服務性行業，在活躍的市場的同時，也為廣大群眾改善居住條件提供了便利。與此同時，也出現了一些問題：供求信息缺乏透明度，買賣雙方交易過程相對盲目；市場上少數中介公司資質不清，證照不齊，從業人員素質不高，違規操作，損害行業整體形象；管理、控制和監管手段不到位，交易安全性難以保障，中介公司吞吃購房款的現象時有所聞；對市場交易狀況缺乏準確、實時的掌握，導致管理手段滯后、調控力度無法精確把握；上述問題的存在對市場持續、穩定、健康發展產生影響和制約，因此只有通過深化改革，改變管理方式，夯實交易基礎，才能為整個行業進一步發展提供廣闊空間。

多年來，如何開展交易模式的變革，很多市場參與主體進行了探討和嘗試。前些年曾經出現過類似大賣場的集中式房屋交易有形市場，也出現過完全以網站為平臺的中介交易模式，但從實踐效果看，這些交易模式或者銷聲匿跡，或者經營慘淡，都未產生成功范例，市場上仍然以傳統的門店經營、手工合同方式為主。**市房地產交易中心自成立以來,在市場交易和管理模式方面不斷探索,早年曾建立過房地產市場信息展示系統、房地產信息網站,也曾組織過會員制的網上房地產平臺以及房地產交易服務體系,多年的探索使人們認識到只有打造集“信息流、權利流、資金流”于一體,有形無形市場相結合的網上交易管理服務平臺,才能有效解決市場上業已存在的諸多問題，做好市場的管理員和裁判員。因此存量房合同網上備案是實現交易和管理模式變革的有效途徑。

20**年，根據市政府和市房地局的文件精神，市房地產交易中心實施了新建商品房合同網上備案并受到政府、市場參與相關各方以及社會各界普遍歡迎，一手房合同網上備案的成功實踐為二手房交易模式變革提供了基礎和方向。

一、存量房合同網上備案工作目標

存量房合同網上備案的開展，改變了以往二手房交易市場傳統的運作模式，行業管理也從結果控制為主逐步轉向結果控制和過程控制并重。存量房合同備案工作的實施，要達到以下幾方面的工作目標：

（一）有助于厘清市場參與主體資質，提升從業人員綜合素質。

根據《**市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》規定，凡在本市從事二手房經紀業務的機構和從業人員，必須首先進行資格認證。通過資質審核的經紀公司和經紀人經培訓和考核后才能取得上網資格，在網上簽訂委托合同和交易合同，開展經紀業務。這一措施可以有效防止無證無照經紀機構擾亂二手房交易市場秩序，同時提高從業人員的綜合業務素質和行業信息化應用水平。

（二）有助于匯集房源供應信息，提高交易效率。

當時二手房源供應信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約**余家經紀門店中。二手房合同網上備案實施后，原來分散的房源信息將匯集到統一的網上平臺，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產供應網上信息平臺，實現買房賣房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時房屋的物理狀況和權屬狀況采用房地產登記信息系統的信息，交易價格等信息采用經紀委托合同的數據，信息的真實性得到保證。

（三）有助于實施交易監管控制，規范經紀行為。

存量房合同在網上備案，為經紀行為的規范和交易過程的控制提供了便利，交易中心主要通過三個環節進行監管：首先在經紀委托環節，備案系統自動查詢權屬登記信息，對于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統禁止經紀機構與當事人簽訂經紀委托合同；其次在房屋交易環節，交易中心建立電話回訪制度，針對網上簽訂的委托合同和交易合同進行真實性校核，避免虛假交易信息的產生；第三在簽約環節，備案系統為每套合同的買賣雙方當事人設立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內容，簽約后至當事人約定辦理房地產登記手續前，備案系統禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣”的情況發生。

（四）有助于開展交易資金監管，提供安全保證。

交易資金安全風險防范，歷來是二手房交易環節備受關注的重要方面。合同網上備案開展后，便于交易中心充分運用房地產登記機構的業務優勢，與相關金融部門合作，通過監控產證過戶和資金劃轉的同步進行，開展交易資金監管服務，為交易雙方當事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風險。

（五）有助于建立誠信體系，為社會監督提供手段。

網上備案開展后，經紀機構和經紀人以認證的身份從事房地產經紀業務，網上操作平臺對相關主體信息予以公示，從而為建立經紀機構、經紀人監督機制和誠信體系奠定了基礎。房源的上網和交易信息的公開減少了交易過程的暗箱操作，為開展社會監督創造條件，有助于引導經紀機構和經紀人注重品牌和信譽，誠實經營，陽光操作。

（六）有助于進行數據匯總，為行業調控提供決策輔助功能。

存量房交易數據的統計分析，以往缺乏準確及時的數據來源，只能通過房地產登記數據來進行替代，由于登記采用自愿原則，且時間上相對滯后，導致交易統計數據長期以來在準確性和時效性上存在問題。對于分析判斷市場的重要指標之一的二手房市場當前有效供應總量及其結構的統計分析數據，更是無從獲取。存量房合同備案以后，即時數據來源得到保證，統計分析將更為精準，為出臺行業調控政策更具系統性、針對性、前瞻性和科學性提供了依據。

二、業務流程設計

（一）主體認證。

凡具備**工商管理部門頒發的有效經營執照并且在房地產管理部門進行過備案的經紀機構、分支機構、經紀人，在開展存量房經紀合同和交易合同網上備案前，須由網上備案主管部門進行主體認證，符合認證標準的，參加相關培訓并通過考核，取得上網操作資格，發給上網密鑰，同一經紀人只能取得一把密鑰。

（二）經紀合同網上備案。

已經取得網上備案操作資格的經紀公司、分支機構、經紀人在接受存量房交易委托業務時，應憑業主提供的房地產權證，及時在網上查詢和簽訂經紀合同進行備案。經紀合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發生委托事項的變更或撤銷，經紀公司應及時上網辦理。同一套房屋允許委托不同的經紀公司開展經紀業務。

（三）房源信息掛牌。

經紀公司簽訂經紀委托合同后，相關房源信息將在房地產交易服務網掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長不超過三個月。同一房源委托多家經紀公司的，網上只掛經紀委托合同最先備案的公司信息，超過委托期限后，再行輪轉到下一家備案公司。掛牌房源地址應采用專門的“坐落”，一般應是對真實坐落的簡化，以保護業主隱私和掛牌經紀公司合法利益。

（四）交易合同網上備案。

經紀公司在委托合同備案后，可據此開展經紀業務。一旦找到買主，雙方談妥合同條款，應及時上網簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認時雙方應各自設定合同密碼加以保護；一套房屋簽訂交易合同后，相關的掛牌信息自動撤除；同時對該合同給予一定時間的“保護期”，在“保護期”內該套房屋不得簽訂第二個交易合同，防止一房二賣，交易雙方應在“保護期”內辦理登記過戶手續；超過“保護期”后，同一房屋允許簽訂多個合同，并采用先來先登記的“跑步登記”原則確認房地產權屬。

業已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續前，經當事人雙方同意可進行變更或撤銷，變更可在校驗雙方密碼無誤后直接在網上進行，并重新確認簽字蓋章；如需撤銷合同，當事人雙方應持相關身份證明及其他資料至區縣交易中心窗口辦理。

（五）無中介房源網上掛牌及交易合同網上備案。

對于不通過經紀公司尋求交易的客戶，區縣交易中心應開設服務窗口提供網上掛牌和交易雙方合同簽約服務，對于曾經委托經紀公司上網掛牌的客戶，之后又自行在區縣交易中心辦理上網掛牌手續的，以自行掛牌優先對外。

（六）業務監管與后臺服務。

存量房經紀合同和交易合同網上備案監管重點應注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實性、有效性，房源信息前，應設立核實環節，確保上網房源信息的真實性、準確性和有效性；二是委托合同網上備案的及時性，應通過備案數據統計分析和摸底核查，發現不規范的操作主體和操作行為，防止網上備案成為簽約的“快速通道”，應考慮采用技術手段適當控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時間周期。

對于網上備案開展以后，市場參與主體以及社會大眾提出的涉及政策、業務、技術、投訴等各類問題，應設立熱線咨詢電話提供專業服務。

三、實施要點

（一）政策制定。

存量房經紀合同和交易合同網上備案是在新的市場背景下的交易管理模式變革,國內外尚無先例。制定并出臺相關法規、文件和實施細則，為全面推行合同網上備案工作提供政策依據，是此項變革成功實施的保證。

（二）系統搭建。

建設網上備案系統，提供簽約備案、業務監管、統計分析和網上公示的操作平臺，是備案工作順利開展的基礎。網上備案系統應能提供面向經紀機構和經紀人合同備案的簽約平臺，面向交易中心管理人員的監管平臺，面向社會公眾的公示平臺。系統應在滿足上述業務功能的基礎上，充分考慮用戶數多、數據量大以及公網傳輸速率受限制等情況，提高系統性能，確保系統的安全性、穩定性和可靠性。

（三）人員培訓。

人員培訓是網上合同備案工作的重要環節。所有交易中心管理人員,經紀機構管理人員和經紀人都必須登錄備案系統上網開展業務，因此必須通過培訓考核使各類上網人員理解存量房合同為何要進行網上備案和如何進行網上備案，掌握操作要領和細節?？紤]到經紀公司和經紀人量大面廣,人員素質參差不齊,短期內要完成培訓和考核任務，對師資力量、教學場地、培訓設備、考試閱卷等方面帶來很高要求，應考慮與專業教學部門合作完成培訓考核工作，同時應研究采用特殊教學和考試方法，比如：編寫帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學光盤模擬演示操作過程，采用自學、教學、操作實習相結合的方式開展培訓，編制專用考試系統通過互聯網上網考試，電腦自動閱卷等。

（四）實施推進。

合同網上備案工作成功與否，關鍵在于實施推進過程。推進實施首先要摸清總體情況，采用統計分析、市場調查等手段，合理估算正常經營的經紀公司、分支機構、經紀人總量和區域分布情況，并在此基礎上制定推進計劃和實施進度安排，應與各區縣房地產交易管理部門攜手操作，共同推進?？刹捎脜^域試點、調整完善、面上推廣的方式分區域、分步驟層層推進，注重抓好幾個節點：一是宣傳環節；二是告知環節；三是上網認證環節；四是培訓考試環節；五是全面停止使用手工合同登記環節。

存量房經紀合同和交易合同網上備案工作研究自上世紀九十年代以來,房地產交易市場抓住了歷史賦予的機遇，獲得了迅猛發展,作為市場重要組成部分的二手房交易從無到有,逐步發展走向成熟。據初步統計，20**年**存量房交易22萬多套,面積達到2051萬多平方米,交易金額1924.7億元,當時活躍在房地產經紀行業的中介公司達到2000多家，中介門店5000多家，經紀人18000多人。二手房交易市場的發展對拉動經濟增長和提高人民生活水平起著越來越重要的作用，它有力地促進了產業結構調整，緩解了城鄉就業壓力，經紀行業作為直接關系到民生的服務性行業，在活躍的市場的同時，也為廣大群眾改善居住條件提供了便利。與此同時，也出現了一些問題：供求信息缺乏透明度，買賣雙方交易過程相對盲目；市場上少數中介公司資質不清，證照不齊，從業人員素質不高，違規操作，損害行業整體形象；管理、控制和監管手段不到位，交易安全性難以保障，中介公司吞吃購房款的現象時有所聞；對市場交易狀況缺乏準確、實時的掌握，導致管理手段滯后、調控力度無法精確把握；上述問題的存在對市場持續、穩定、健康發展產生影響和制約，因此只有通過深化改革，改變管理方式，夯實交易基礎，才能為整個行業進一步發展提供廣闊空間。多年來，如何開展交易模式的變革，很多市場參與主體進行了探討和嘗試。前些年曾經出現過類似大賣場的集中式房屋交易有形市場，也出現過完全以網站為平臺的中介交易模式，但從實踐效果看，這些交易模式或者銷聲匿跡，或者經營慘淡，都未產生成功范例，市場上仍然以傳統的門店經營、手工合同方式為主。**市房地產交易中心自成立以來,在市場交易和管理模式方面不斷探索,早年曾建立過房地產市場信息展示系統、房地產信息網站,也曾組織過會員制的網上房地產平臺以及房地產交易服務體系,多年的探索使人們認識到只有打造集“信息流、權利流、資金流”于一體,有形無形市場相結合的網上交易管理服務平臺,才能有效解決市場上業已存在的諸多問題，做好市場的管理員和裁判員。因此存量房合同網上備案是實現交易和管理模式變革的有效途徑。20**年，根據市政府和市房地局的文件精神，市房地產交易中心實施了新建商品房合同網上備案并受到政府、市場參與相關各方以及社會各界普遍歡迎，一手房合同網上備案的成功實踐為二手房交易模式變革提供了基礎和方向。一、存量房合同網上備案工作目標存量房合同網上備案的開展，改變了以往二手房交易市場傳統的運作模式，行業管理也從結果控制為主逐步轉向結果控制和過程控制并重。存量房合同備案工作的實施，要達到以下幾方面的工作目標：（一）有助于厘清市場參與主體資質，提升從業人員綜合素質。根據《**市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》規定，凡在本市從事二手房經紀業務的機構和從業人員，必須首先進行資格認證。通過資質審核的經紀公司和經紀人經培訓和考核后才能取得上網資格，在網上簽訂委托合同和交易合同，開展經紀業務。這一措施可以有效防止無證無照經紀機構擾亂二手房交易市場秩序，同時提高從業人員的綜合業務素質和行業信息化應用水平。（二）有助于匯集房源供應信息，提高交易效率。當時二手房源供應信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約5000余家經紀門店中。二手房合同網上備案實施后，原來分散的房源信息將匯集到統一的網上平臺，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產供應網上信息平臺，實現買房賣房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時房屋的物理狀況和權屬狀況采用房地產登記信息系統的信息，交易價格等信息采用經紀委托合同的數據，信息的真實性得到保證。（三）有助于實施交易監管控制，規范經紀行為。存量房合同在網上備案，為經紀行為的規范和交易過程的控制提供了便利，交易中心主要通過三個環節進行監管：首先在經紀委托環節，備案系統自動查詢權屬登記信息，對于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統禁止經紀機構與當事人簽訂經紀委托合同；其次在房屋交易環節，交易中心建立電話回訪制度，針對網上簽訂的委托合同和交易合同進行真實性校核，避免虛假交易信息的產生；第三在簽約環節，備案系統為每套合同的買賣雙方當事人設立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內容，簽約后至當事人約定辦理房地產登記手續前，備案系統禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣”的情況發生。（四）有助于開展交易資金監管，提供安全保證。交易資金安全風險防范，歷來是二手房交易環節備受關注的重要方面。合同網上備案開展后，便于交易中心充分運用房地產登記機構的業務優勢，與相關金融部門合作，通過監控產證過戶和資金劃轉的同步進行，開展交易資金監管服務，為交易雙方當事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風險。（五）有助于建立誠信體系，為社會監督提供手段。網上備案開展后，經紀機構和經紀人以認證的身份從事房地產經紀業務，網上操作平臺對相關主體信息予以公示，從而為建立經紀機構、經紀人監督機制和誠信體系奠定了基礎。房源的上網和交易信息的公開減少了交易過程的暗箱操作，為開展社會監督創造條件，有助于引導經紀機構和經紀人注重品牌和信譽，誠實經營，陽光操作。（六）有助于進行數據匯總，為行業調控提供決策輔助功能。存量房交易數據的統計分析，以往缺乏準確及時的數據來源，只能通過房地產登記數據來進行替代，由于登記采用自愿原則，且時間上相對滯后，導致交易統計數據長期以來在準確性和時效性上存在問題。對于分析判斷市場的重要指標之一的二手房市場當前有效供應總量及其結構的統計分析數據，更是無從獲取。存量房合同備案以后，即時數據來源得到保證，統計分析將更為精準，為出臺行業調控政策更具系統性、針對性、前瞻性和科學性提供了依據。二、業務流程設計（一）主體認證。凡具備**工商管理部門頒發的有效經營執照并且在房地產管理部門進行過備案的經紀機構、分支機構、經紀人，在開展存量房經紀合同和交易合同網上備案前，須由網上備案主管部門進行主體認證，符合認證標準的，參加相關培訓并通過考核，取得上網操作資格，發給上網密鑰，同一經紀人只能取得一把密鑰。（二）經紀合同網上備案。已經取得網上備案操作資格的經紀公司、分支機構、經紀人在接受存量房交易委托業務時，應憑業主提供的房地產權證，及時在網上查詢和簽訂經紀合同進行備案。經紀合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發生委托事項的變更或撤銷，經紀公司應及時上網辦理。同一套房屋允許委托不同的經紀公司開展經紀業務。（三）房源信息掛牌。經紀公司簽訂經紀委托合同后，相關房源信息將在房地產交易服務網掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長不超過三個月。同一房源委托多家經紀公司的，網上只掛經紀委托合同最先備案的公司信息，超過委托期限后，再行輪轉到下一家備案公司。掛牌房源地址應采用專門的“坐落”，一般應是對真實坐落的簡化，以保護業主隱私和掛牌經紀公司合法利益。（四）交易合同網上備案。經紀公司在委托合同備案后，可據此開展經紀業務。一旦找到買主，雙方談妥合同條款，應及時上網簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認時雙方應各自設定合同密碼加以保護；一套房屋簽訂交易合同后，相關的掛牌信息自動撤除；同時對該合同給予一定時間的“保護期”，在“保護期”內該套房屋不得簽訂第二個交易合同，防止一房二賣，交易雙方應在“保護期”內辦理登記過戶手續；超過“保護期”后，同一房屋允許簽訂多個合同，并采用先來先登記的“跑步登記”原則確認房地產權屬。業已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續前，經當事人雙方同意可進行變更或撤銷，變更可在校驗雙方密碼無誤后直接在網上進行，并重新確認簽字蓋章；如需撤銷合同，當事人雙方應持相關身份證明及其他資料至區縣交易中心窗口辦理。（五）無中介房源網上掛牌及交易合同網上備案。對于不通過經紀公司尋求交易的客戶，區縣交易中心應開設服務窗口提供網上掛牌和交易雙方合同簽約服務，對于曾經委托經紀公司上網掛牌的客戶，之后又自行在區縣交易中心辦理上網掛牌手續的，以自行掛牌優先對外。（六）業務監管與后臺服務。存量房經紀合同和交易合同網上備案監管重點應注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實性、有效性，房源信息前，應設立核實環節，確保上網房源信息的真實性、準確性和有效性；二是委托合同網上備案的及時性，應通過備案數據統計分析和摸底核查，發現不規范的操作主體和操作行為，防止網上備案成為簽約的“快速通道”，應考慮采用技術手段適當控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時間周期。對于網上備案開展以后，市場參與主體以及社會大眾提出的涉及政策、業務、技術、投訴等各類問題，應設立熱線咨詢電話提供專業服務。三、實施要點（一）政策制定。存量房經紀合同和交易合同網上備案是在新的市場背景下的交易管理模式變革,國內外尚無先例。制定并出臺相關法規、文件和實施細則，為全面推行合同網上備案工作提供政策依據，是此項變革成功實施的保證。（二）系統搭建。建設網上備案系統，提供簽約備案、業務監管、統計分析和網上公示的操作平臺，是備案工作順利開展的基礎。網上備案系統應能提供面向經紀機構和經紀人合同備案的簽約平臺，面向交易中心管理人員的監管平臺，面向社會公眾的公示平臺。系統應在滿足上述業務功能的基礎上，充分考慮用戶數多、數據量大以及公網傳輸速率受限制等情況，提高系統性能，確保系統的安全性、穩定性和可靠性。（三）人員培訓。人員培訓是網上合同備案工作的重要環節。所有交易中心管理人員,經紀機構管理人員和經紀人都必須登錄備案系統上網開展業務，因此必須通過培訓考核使各類上網人員理解存量房合同為何要進行網上備案和如何進行網上備案，掌握操作要領和細節。考慮到經紀公司和經紀人量大面廣,人員素質參差不齊,短期內要完成培訓和考核任務，對師資力量、教學場地、培訓設備、考試閱卷等方面帶來很高要求，應考慮與專業教學部門合作完成培訓考核工作，同時應研究采用特殊教學和考試方法，比如：編寫帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學光盤模擬演示操作過程，采用自學、教學、操作實習相結合的方式開展培訓，編制專用考試系統通過互聯網上網考試，電腦自動閱卷等。（四）實施推進。合同網上備案工作成功與否，關鍵在于實施推進過程。推進實施首先要摸清總體情況，采用統計分析、市場調查等手段，合理估算正常經營的經紀公司、分支機構、經紀人總量和區域分布情況，并在此基礎上制定推進計劃和實施進度安排，應與各區縣房地產交易管理部門攜手操作，共同推進。可采用區域試點、調整完善、面上推廣的方式分區域、分步驟層層推進，注重抓好幾個節點：一是宣傳環節；二是告知環節；三是上網認證環節；四是培訓考試環節；五是全面停止使用手工合同登記環節。