城市城鄉建設經營調研報告

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*設市以來，各項事業蓬勃發展，由一個邊境小鎮建設成了一座城市，尤其是城市建設成效顯著，完成了最基本的基礎設施建設，構建了城市框架，城區建設初見規模，這對于*品牌的成功塑造、“神泉雪城”品牌知名度的顯著提升、引起自治區政府高度重視而做出建設“*―柴河”旅游區的決策起到莫大作用。但總體來看，我市城市建設與市委、市政府所明確的旅游城市定位和自治區政府標示建設國際知名、國內一流的旅游區目標相去甚遠，與應發揮的中心城市載體功能、加快經濟和社會發展的要求還很不適應，主要表現在基礎設施不配套，城市功能不完善，載體作用不明顯，建設管理水平低。歸根結底，是我市城建起步晚、經濟基礎薄，城市建設資金來源單一，導致我市城市建設投入總量小，發展慢。

所以，要使我市城市建設步入高速發展的軌道，就必須搶抓自治區規劃建設“*－柴河”旅游區的歷史機遇，以開展“二次創業”活動為契機進一步解放思想，樹立經營城市新觀念，全方位整合城市資源，通過市場化運作，多渠道籌措建設資金，走以城建城，以城養城，以城興城的城市建設之路，促進我市經濟超常規、高速度、跨越式發展。

整合城市資源，主要是運用市場機制，對城市空間和作為城市功能載體的自然資本（如土地），人力作用資本（如路、橋）及相關的延伸資本（如路、橋冠名權）等進行重組和運營，打破舊體制的束縛，從中獲取收益，并把收益重新投入到城市建設的新領域，即大力改革現行的城市基礎設施投資、運營和管理模式，把城市基礎設施建設與管理納入市場化運作，廣泛吸納外資、內資和民間資本，擴大城建資金來源，以實現城市自我積累、自我增值、自我滾動、自我發展，逐步形成“政府引導、市場運作、社會為主、多方籌集”的新機制。比較而言，我市建市晚，城市資源整合與盤活的余量大，有很大潛力多方面拓寬籌措建設資金渠道：

一、盤活土地資本，以土地聚集資金

城市最大資本是土地，經營城市政府首先要盤活土地。建設幾年來，*城市建設與管理飽受體制不理順之苦，基礎設施建設跟不上，城市管理力度抓不緊。所以，在*的第二次創業中，必須緊緊抓住自治區規劃建設“*－柴河”旅游區的歷史機遇，在編制“*－柴河”旅游區規劃和城市總體規劃修編過程中，重新劃定*市城市規劃建設區，擴大規劃區面積，屯積城市土地資本。

在此基礎上，政府要利用壟斷土地一級市場的優勢，嚴格控制年度供地總量，讓用地者競爭用地，有效發揮市場機制配置資源的手段，建立起“一個渠道進，一個池子蓄，一個口子出”的土地儲備管理機制，同時健全土地金收取、支出、使用制度，確保城市土地收益全部用于城市建設，使城市土地收益轉化為城市建設主要財源，逐步解決長期以來城市建設資金“瓶頸”制約的問題。

二、靠規劃出精品，利用精品開發項目吸引資金

我們必須清醒地認識到，即使在編制“*－柴河”旅游區規劃和城市總體規劃修編過程中重新劃定*市城市規劃建設區及擴大規劃區面積的目標得以實現，*市城區面積相對較小、人口相對較少的問題仍然在一段時期內存在。所以要使土地資產最大限度地發揮效能，必須從規劃入手，強化規劃對土地供應的調控和指導作用。以規劃為指導，超前儲備城市基礎設施項目，認真研究、考察、論證項目，尤其要推出一批“精品”開發項目，對有收益的進行拍賣，拍賣時帶項目。特別是對重大項目，均應提出其性質、功能、規劃、布局意向、經濟技術指標，并進行形象構思設計，使投資者充分了解設計者意圖，并能有效地進行成本與利潤的經濟分析，以利投資決策，從而有序引導開發商向“黃金地段”投資最大限度地發揮土地資產的利用和效益。如烏蘭浩特市“五一廣場”，動工伊始，周邊地價便節節攀升，而廣場竣工后，周邊地價猛增了幾倍，也成了搶手貨。*市也應因地制宜，在河濱公園、中心廣場、五里泉、海神療養院等處周邊土地做好長期土地儲備，并有序推出相應的開發項目，吸引資金建設。