加快市房產發展的調研匯報

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房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一?？偫碓诮衲甑恼ぷ鲌蟾嬷忻鞔_指出：“房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產業持續健康發展”。近年來，隨著城市擴容提質步伐加快，經濟提速發展，我市房地產業也呈現出加速發展的態勢。在這種勢頭之下，如何進一步明確產業定位，把握發展方向，以實現我市房地產業的又好又快發展，已引起了市委、市政府的高度重視和密切關注。為更好地服務市委、市政府宏觀決策，我局在深入調查的基礎上，比照全國、全省和~市同業發展水平，對我市房地產業發展現狀和趨勢進行了認真地調查分析研究?，F報告如下：

一、當前我市房地產業發展來勢喜人，但相對全國、全省而言，發展差距仍然很大

近幾年來，我市房地產業得到了長足發展。外埠房地產開發品牌企業和我市一些技術優良、資金雄厚的房地產開發商，陸續在市城區開發建設了一批品質、品位俱佳的樓盤項目，有力地激活了房地產市場，增強了房地產業實力。近兩年來房地產開發投資年均增幅達35%。目前，市城區在建在售的房地產開發項目就有23個，計劃總投資5.07億元；至6月底止已實際完成投資2.7億元；建設總規模為47.2萬㎡，其中商品房住宅38.7萬㎡。同時，商品房銷售價格近幾年也呈持續上漲之勢。今年一季度，市城區商品房銷售均價為1080元/㎡，其中商品房住宅銷售均價為920元/㎡，非住宅商品房為4100元/㎡，均比上年末有較大幅度增長。

但同全國、全省相比，我市房地產業發展仍然滯后。主要表現在兩個方面：一是房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重偏小。全國房地產開發投資占全社會固定資產的比重為16.2％，越是發達地區的比重越大，其中長三角、珠三角、京津唐地區平均達31.72％，財稅貢獻率達40％，房地產業已發展成為發達地區重要支柱產業。我省房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重為15.97%,財稅貢獻率為18.12％；~市近幾年來房地產開發投資所占全社會固定資產投資的比重僅為9.22%,比全國、全省平均水平低40％以上，與發達地區差距更大。二是我市商品住宅價位仍然偏低。就全國來看，國家公布的2007年一季度全國70個受監控的大中城市商品房銷售價格同比上漲5.6％。就全省來看，省統計局的2007年一季度房地產市場形勢通報顯示，我省商品住宅銷售均價為2119元/㎡，同比上漲6.6％。其中~市為3194元/㎡，且在全國31個省會以上城市房價泡沫指數測算排位中名列倒數第四位，屬于房價基本無泡沫城市，不在國家本輪調控范圍之列。就我市來看，雖然一年多以來房價上漲幅度較大，市城區一季度商品住宅銷售均價已達920元/㎡，但與全省一季度商品住宅均價2119元/㎡相比，仍然低了很多。因此，我們認為~房地產業總體上不是投資過熱，而是發展滯后；不是過快，而是慢了節拍；不是商品房價格過高，而是相對周邊地區明顯偏低。

二、我市房地產市場不斷拓展，但相對商品房消費需求而言，市場空間仍然很大

近年來，我市房地產市場得到培育和拓展，市城區房地產市場發展日趨規范，房地產交易十分活躍，交易量連續三年以80％的幅度增長。尤其值得一提的市新城區工業園大規模投資開發建設標準廠房及配套服務用房，以租賃或出售的方式供應需求者，這一舉措為豐富房地產內涵、擴大房地產需求、擴展房地產市場起到了積極的推動作用。

雖然我市商品房開發規模不斷擴大，但從商品房特別是住房消費需求來看，我市仍然有著進一步拓展的巨大空間。首先，新一輪消費升級正在形成和發展。隨著經濟加快發展，城鎮居民人均可支配收入逐年增長，住房消費能力不斷提高。隨著改革的深入，居民消費觀念也發生了明顯變化，加上我市居民住房條件及居住水平客觀上遠低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趨旺盛，城鎮居民住房消費升級換代明顯加快，人們已不能滿足于“夠住就行”，住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。在商品房市場上，由小換大、由差換好、由單一居住型向綜合配套型轉換已逐漸成為居民住房消費主題。根據去年我局的抽樣調查，~城鎮人均居住建筑面積32.5㎡，購房意向率為27.4％，近三成居民有購房需求，其中因改善居住條件需購房的占72.6％。其次，城鎮化步伐加快將為樓市發展提供有效需求。隨著城鎮化和工業化的強力推進，城鎮人口不斷增多，住房需求也隨之增長。住房消費需求進入總量增長期，這為房地產業發展開辟了廣闊的市場空間。

三、房地產業既是財源性產業，也是民生性產業，對促進地方經濟社會發展具有重大作用

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，已成為很多地方經濟發展的增長極、財政增收的動力源，它在改善居民居住條件、繁榮城市產業、擴大城市就業，提升城市形象等方面的作用更加凸顯。

首先，房地產稅費征收是地方財政增加收入的重要來源。按照國家有關規定，涉及房地產開發項目及房地產市場的主體稅費資源有營業稅、土地增值稅、個人所得稅、房產稅、印花稅、城市教育費附加及契稅等諸多種類，還有多項行政事業性、服務性收費。據綜合測算，新建商品住宅應繳稅費為投資額的24.07％，非住宅應繳稅費為投資額的34.05％。

其次，房地產業綜合帶動作用大。據世界銀行調查分析，房地產業能帶動建筑、建材、建筑設備、農林、輕工、冶金、機械、家電、家具、金融保險、裝飾裝潢、中介服務等30多個行業70多個產業的發展。據國家建設部測算，房地產的需求帶動效應是：每100元的房地產需求，能夠帶動335元左右的其他需求，帶動系數為3.35。同時，房地產屬勞動密集型產業，就業容量大，就業勞動能力強，房地產開發建設和管理及與之相關的建材、裝飾裝修、中介服務等市場，提供了大量的就業崗位，為擴大勞動就業、促進社會和諧發揮了不可估量的作用。一般來說，每投資開發建設1萬平方米商品房，則可增加建安從業人員2.3萬個工作崗位，按勞動就業有關政策規定，相當于90人全年就業，人平收入1.8萬多元；每1萬平方米商品房的物業管理，則可增加就業人員6—8人。

四、加快推進我市房地產業發展的建議

㈠進一步明確加快~房地產業發展的指導思想?！胺康禺a業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業”（國辦發[]37號）。應根據經濟社會發展的需要，把房地產業作為我市的重要支柱產業來打造，毫不動搖地鼓勵和支持房地產業加快發展。使房地產投資占全社會固定資產投資的比重達到18％以上。財稅貢獻率達到25％以上。

㈡加大新城區開發力度，加快舊城改造步伐。根據實際，合理確定我市房地產開局和供應結構，既注重加快新城區開發建設，又注重推進舊城區改造，以推動我市房地產業快速發展。新城區應堅持以開發中高檔商品房為主，針對目前房地產單個項目開發規模小的現狀，著力打造1—2個300畝左右的高品味住宅小區，滿足住房改善性需求和高收入家庭、外來購房者需求；舊城區要抓住沿河路改造契機，以開發建設普通商品房、經濟適用房和廉租住房為主，通過合理規劃、精心設計、綜合開發，多為中低收入群體提供面積不大、功能全、造價不高品質優、占地不多環境美的住宅、力爭通過2—3年的努力，徹底改變舊城區面貌，改善居民居住環境，提升城市整體形象。通過加快舊城改造，刺激住房被動需求，提高住房市場化程度。

㈢加強宏觀調控和市場管理，確保房地產業在規范中快速發展。加強規劃指導，加快編制城區和各建制鎮房地產中長期發展規劃并實施年度計劃調控，合理確定年度房地產開發總量。注重加快住宅建設，著重發展普通商品房。針對城區商品房、商業用房多、散、亂的現象，切實加強對新建商業用房立項計劃、規劃設計、工程報建等源頭環節的管理，嚴格控制單棟樓盤特別是多層商品房底層新建商業鋪面。要科學規劃，合理布局，引導和推進商業用房的規?；ㄔO，著力打造一批檔次、品味較高的綜合性商業廣場，以留住本土消費，吸引外埠消費。

㈣完善住房保障制度，滿足城鎮低收入居民的基本居住需求。住房是人的生存需要，是一種基本的權利；而對中國人來說，“居者有其屋”、“安居樂業”更是千百年傳承下來的文化傳統，有居則安、有產則寧。