房地產業發展現狀調查匯報

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近期，國內城市房價跌幅過深、商品房成交量急劇萎縮，引起了政府、社會和市民的廣泛關注。為充分認識和應對當前房地產業發展形勢，采取有力措施規范和引導我市房地產業持續穩定健康發展，市建委牽頭組織發改、財政、國土、統計、規劃、房管、國稅、地稅、銀行等部門和單位，對我市房地產業發展情況進行了一次深入調研，現將有關情況報告如下。

一、房地產業發展整體情況

我市房地產業始于1985年的老城區改造，經歷了1985－1991年的起步期、1992－1993年的開發熱潮期、1994－1997年的深度調整期、1998－2002年平穩發展期、2003－2007年高速發展期和今年以來的適度調整期。從總體看，我市房地產業發展健康、態勢良好、貢獻突出，已成為國民經濟發展的重要支柱產業之一。

（一）房地產業對地方經濟拉動作用明顯。一是房地產業對地方經濟支持的比重逐年增加，2003－2007年，全市房地產業累計完成投資322.9億元，新開工面積2423.6萬平方米，竣工面積1005.7萬平方米，房地產開發投資占GDP比重5.4%，年均增長21.4%。二是房地產業開發土地收益、財稅收入增幅明顯。房地產業稅收在第三產業稅收增幅當中增長幅度僅次于交通運輸業和租賃商務業。2007年，全市房地產業共實現稅收147198萬元，占第三產業實現稅收收入的38.61%，占稅收總收入的13.19%；占地方財政收入的18%，較2005年增長73.6%；實現出讓土地收益22.7億元，較2005年增長173.8%，占地方財政收入的27.8%。特別是乳山銀灘等熱點區域，房地產業已經成為經濟發展的引擎，對地方財政的貢獻度平均達到80%以上。三是房地產業直接拉動了生產、流通、消費領域經濟增長。據測算，每增加1億元房地產投資，可引發2.21億元的總產出增量和0.61億元的增加值增量，并直接帶動建筑、建材、冶金、化工等50多個行業的發展；住宅行業每吸納100人就業，可以帶動相關行業200人就業，目前我市共有房地產開發企業423家，從業人員約1萬人，房地產業仍然是我市地方財政收入中最具活力、最有潛力的行業。

（二）住房供應結構進一步優化。一是大力實施城中村改造和保障性住房建設，解決城市低收入家庭住房困難。按照《市區舊村拆遷改造計劃（2007-2009）》，將完成23175戶、228.21萬平方米的拆遷，新開工面積545.4萬平方米，改善市區“城中村”近10萬名群眾的居住條件和生活環境，截止目前已累計拆遷16082戶、170.92萬平方米，新開工建設309.66平方米，完成三年計劃的69.4％、74.9％。全市累計建成經濟適用房和廉租房94.6萬平方米,為11588戶低收入家庭解決了住房問題。建立和推行了廉租住房制度，為1418戶家庭發放了租房補貼。二是認真落實國家有關住房套型結構比例（90/70）等政策，新建商品房比例協調，基本能夠滿足不同層次的住房消費需求。2007年以來，市區新增90平方米以下普通商品房供應1.72萬套、面積128.7萬平方米，占新增總量的70.5%。三是認真執行國家土地、信貸、稅收等一系列調控政策，出臺了有關貫徹意見及措施，編制實施了《市住房建設規劃（2008－2012）》，有效遏制了房價上漲勢頭。2008年以來，市區預售住房平均價格開始震蕩下行，到9月份，市區預售住房平均價格為4077元/平方米，同比下降了8%，比最高月份（2007年11月份）的4637元/平方米下降了12%。

（三）人居環境條件進一步改善。認真執行住宅產業化、“四節一環保”等政策，廣泛應用新型環保、節能建筑材料，商品房配套服務設施進一步優化，城市居民居住條件不斷得到改善，截止2007年底，全市實有住宅使用面積2854萬平方米，城市居民人均住宅使用面積25.55平方米，高于全省平均水平。市區先后投資1億多元，對15個舊住宅小區進行綜合整治，解決了一大批群眾反映強烈的熱點難點問題，受益人口超過25萬。建立了市住宅與房地產信息網和房地產企業資信評價動態管理系統，健全完善了房地產市場信息披露機制，組織企業參與行業交流合作，開展了國家康居示范工程等系列評先選優活動，提升了我市房地產企業的整體競爭力。目前，我市具有三級以上資質的房地產開發企業61家，年營業額過億元的達12家，開發了一大批高水準的精品樓盤，有23個項目榮獲“泰山杯獎”，有1個項目通過“國家康居示范工程”審查，1個項目榮獲建設部“廣廈獎”，10個住宅小區獲得“省級優秀住宅小區”稱號，很好地引導了行業發展和市場消費。

二、當前房地產業存在的主要問題及原因分析

（一）開發企業普遍存在資金短缺問題。房地產業是資金密集型的行業，對金融支持依賴性較強。今年上半年以來，受國家宏觀調控政策影響，銀行普遍對房地產企業實行信貸緊縮的貨幣政策（部分金融機構在房地產開發貸款審批條件中要求開發商自有資金比例由35%提高到50%），2008年7-9月份，房地產業貸款發放速度明顯下降，分別比去年同期減少41.4%、55.7%、29.4%。再加上今年以來房屋銷售形勢嚴峻，資金回收慢，除少部分實力強的企業資金運作暫未出現問題外，大多數中小規模的房地產企業出現資金短缺問題。在這種大環境下，有些原有計劃拿地的開發企業，出現觀望或干脆取消拿地計劃的現象；有些已經拿地的開發企業，出現停建或閑置不建的現象，市區在2007年前已出讓的房地產開發用地中，目前仍未動工開發建設的土地有1609畝，其中既有規劃設計等前期工作未完成的原因，也不乏人為閑置土地情況；有些企業的項目正在建設，因得不到正常貸款被迫采取民間高息融資的方式籌集建設資金；有些企業因為銷售市場低迷、資金回籠難，無法按期償還原有銀行貸款；還有一些舊村改造項目，在拆遷和回遷安置房建設上不同程度存在著找不到合作伙伴和資金短缺問題，市區至今有4個村還沒有找到合作開發伙伴，還有4個村雖有開發商，但是遇到了資金困難，回遷房建設進度不快。

（二）房地產交易量明顯下降。今年以來，北京、上海、深圳、廣州、杭州等大城市房價率先進入下行通道，廣大居民已形成了房屋降價的預期，持幣觀望氛圍非常濃厚，導致房屋交易市場持續低迷。以中心城市為例，今年前三季度，共批準預售商品房81.82萬平方米、5982套，而去年同期是130.71萬平米、8952套，同比下降37.40%、33%;新建商品房銷售面積127.29萬平米，同比下降25.78%；二手房交易面積47.96萬平方米，同比下降42.31%；房地產交易額38.48億元，同比下降12.62%。以往每年的“金九銀十”是銷房旺季，今年卻變成了銷售的寒冬，7、8、9三個月預售住房成交量大幅度減少，月均交易量只有445套，僅相當于去年同期的1/3。市場的低迷也使商品房空置率增加，今年前三季度住宅空置面積達到130萬平方米，增幅達213%。

（三）在建房地產項目成本處于高位。我市在建的房地產項目，大都是在2006-2007年“房地產熱”時拿地建設，和現在低迷的形勢相比，其成本處于高位，面臨著較大風險。一是直接建安成本高。2007年下半年開始，國內鋼材、水泥等建材價格以及工人工資出現大幅度攀升，鋼材從3000元/噸漲到高峰時6300元/噸，水泥從270元/噸漲到高峰時440元/噸，工人工資也上漲了104%。另外，隨著抗震、節能等國家建筑新標準的頒布執行，也增加了房屋建安成本。以多層住宅為例，上述因素能使建安成本增加56%。二是融資成本高。基于房地產開發企業高負債率的特點，其用于購買土地和建設的資金中有很大比例來自于外部的借款，尤其是商業銀行的貸款，在前一段時間緊縮銀根、加息的情況下，房地產開發企業融資成本增加較大。三是土地成本高。在2006年和2007年，市區土地拍賣屢創新高，2006年，市區房地產開發用地平均成交價格比2005年增長-41%；2007年，市區房地產開發用地平均成交價格比2006年增長108%；今年上半年，市區房地產開發用地平均成交價格142.6萬元/畝，比2007年增長51％。土地價格的節節攀升，使土地費用在房價中所占的比重由2005年平均25%左右上升到接近40%。以建大東南置業公司的機床廠項目為例，該項目土地拍賣價為450萬/畝，按照容積率折算到建筑樓面價為3400元/平方米，再加上前期費用、建安成本、資金成本和稅費，項目開發建設成本超過7000元/平方米。

（四）房地產業土地和財稅收入增幅回落明顯。在開發用地出讓方面，市區今年出現流拍3宗（村莊改造用地1宗、普通住宅用地1宗、酒店用地1宗），退地1宗（大屋公司退地），一定程度上減少了政府土地收益。在房地產稅收方面，今年1-7月份，全市房地產企業入庫稅款9.36億元，同比增加30%；1-8月份，全市房地產企業入庫稅款10.21億元，同比增加24%；1-9月份，全市房地產企業入庫稅款11.21億元，同比增加18%；房地產稅收增幅明顯回落。分析入庫稅收比去年同期增加的主要原因：一是房地產企業今年的銷售收入中有很大部分金額是收取去年或者前年度合同的尾款或者到賬的按揭款；二是稅務部門加強了稅收征管力度、加大清理欠稅力度。從財政部門征收契稅的情況來看，今年1-8月份，市直契稅額比去年同期增長41%，延續了去年以來契稅收入高速增長的勢頭，但是契稅收入的高速增長主要集中在1-5月份；5月份以后的6、7、8三個月，契稅收入均低于去年同期收入水平，這也進一步反映出5月份以后房地產交易市場的冷淡。

（五）用戶投訴現象較多。由于前幾年房地產市場的持續升溫和快速膨脹，房地產行業也暴露出監管不到位、信息不對稱、企業不誠信、居民不滿意等問題，引發較多的用戶投訴。這些投訴在銀灘、張村等外銷房較多的區域尤為突出，反映的問題主要有以下幾方面：一是物業管理不到位、小區環境臟亂差、物業企業亂收費、侵占物業管理用房等問題；二是開發商不履行承諾、虛假宣傳、合同約定事項不兌現、不能及時辦理房證等問題；三是小區配套不完善，房屋存在質量缺陷等問題。特別是近期，外地購房者要求退房的現象明顯增加。

三、促進房地產業持續健康發展的意見和建議

總體上看，我市房地產業經過多年的發展，投資持續穩定增長，經濟貢獻率不斷提高，成長和發展空間不斷擴大，基本面是長期向好的。目前我市房地產價格基本不存在泡沫，銷售仍然在健康、正常范圍內。當前房價居高、市場低迷的現象只是暫時的、短期的，從長遠來看，我市的房地產價格仍然有上漲空間，支撐房地產市場持續發展的幾大因素將長期存在。首先，中國經濟持續快速增長是支撐房地產市場的最基本、最主要因素。其次，城化進程加快拉動購房需求。2007年末，市區總人口為63.2萬人，年均增長5.1%，市區建成區面積達到109平方公里，隨著工業新區的不斷完善，市區人口和規模還將繼續擴大。十七屆三中全會出臺的關于土地承包經營權流轉的重大政策，將進一步加快農村人口向城市集中的步伐，這些城市新增人口將產生大量的住房需求。第三，外地人來威投資購房趨勢明顯。的地理位置得天獨厚，自然風光優美，未來隨著機場擴建、城際鐵路的建設，城市功能會更加完善，房地產市場對外地人的吸引力將不斷增加。針對當前的情況，國家已經出臺了多項政策，其他城市也相繼出臺了相關的“救市”意見，相信經過新一輪調整和轉型，會更好地促進房地產業持續健康發展。當前和今后一個時期我市房地產業發展思路是：以科學發展觀為指導，以降低購房門檻和成本、降低住房開發成本、刺激和擴大住房消費為重點，調整和落實有關宏觀調控政策，優化市場環境，完善住房體系，刺激住房消費，激活房地產市場，促進房地產持續健康發展。

（一）進一步創造良好的房地產投資發展和住房消費環境

1、調整住房建設規劃和年度開發計劃。根據宏觀調控政策和市場供求關系等實際，修改完善我市2008-2012年住房建設規劃。結合城中村改造及土地供應計劃，明年3月底前完成2009年住房建設計劃的編制。將乳山銀灘、文登南海新區、榮成石島管理區的房地產開發項目納入市級房地產開發計劃。

2、調整開發用地供應結構和供地政策。重新調整供地計劃，放緩開發用地投放市場的速度、數量和規模。調整土地供應結構，重點保障舊村改造用地供應，對其他房地產開發用地供應適當推延至明后兩年實施。調整宗地供地面積，重點推出小幅地塊，激發目前已處資金困境開發商的購地熱情。根據市場情況對宗地出讓單價適當調整，但對村莊改造用地的地價調整應謹慎，避免引起已取得土地的村及開發商攀比等問題。

3、放寬個人住房和開發企業信貸政策。認真執行中國人民銀行關于商業性個人住房貸款的新政策（居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，其貸款利率下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。個人住房公積金貸款各檔次利率分別下調0.27個百分點）。金融部門對信譽較好、項目健康的房地產企業要適當放寬貸款政策。鼓勵房地產企業運用股本融資、項目債券融資、住房抵押貸款證券化等多種形式，確保房地產投資的融資需求。

4、放寬個人住房和開發企業稅收政策。認真執行國家財政部、稅務總局關于對個人住房交易環節稅收政策的調整（個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅）。嚴格執行住房轉讓環節營業稅調整政策，稅務部門要進一步研究制定房地產企業發展的稅收扶持政策，支持房地產企業加快發展。

5、規范對房地產業的行政事業性收費。物價部門要對房地產業的行政事業性收費進行檢查，對不合理的收費，堅決清理；對過高收費，盡快予以調整和糾正；對合理的收費，規范繳費手續，簡化辦事程序。積極探索建立“一費制”的繳費模式，減少收費環節和手續，減輕企業負擔，為房地產業創造良好發展環境。

（二）進一步優化滿足普通群眾需求的住房供應結構

6、增加中低價位、中小套型普通商品住房供應。認真執行國家對中小套型普通商品住房有關規定（90/70政策）等，優先落實普通商品住宅建設項目，努力解決群眾住房問題。落實好普通商品房土地供應工作，在限套型、限房價的基礎上采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位，最大程度降低房屋銷售價格。

7、積極穩妥搞好市區城中村改造。以加快回遷安置房建設抓手，進一步科學調整和安排城中村改造，既要按期完成改造任務，又要防止開發總量過剩。要堅持產業拉動，通過舊村改造，配套建設二三產業設施，使村民的長遠利益得到保證，生活水平有新的提高。要堅持村企聯動，鼓勵村集體和有實力的開發商聯合改造，加快改造步伐，提高改造水平。

8、加大住房保障工作力度。進一步健全住房保障機制，合理確定住房保障群體，嚴格落實以財政預算為主、住房公積金增值收益相結合的廉租住房資金籌措機制。探索用貨幣補償代替建設經濟適用住房的辦法和意見，改補“磚頭”為補“人頭”，由居民自主購買住房。要嚴格購房審批程序，建立申購審查負責制，確保政府對經濟適用住房的優惠政策落實到位。

9、嚴格控制商品房建設總量。強化規劃調控作用，嚴格落實土地政策，未來5年除城中村開發改造項目外，市區原則上不再審批新的“退二進三”等項目；對工業新區的房地產開發項目嚴格控制，除新建工業廠房及必要的配套住宅外，其他項目原則上不再審批。加強對現有尚未開發地段的規劃控制和土地儲備，避免出現高檔地塊建設低檔商品房等浪費優勢土地資源等問題。

10、大力促進商業地產發展。根據城市總體規劃和商業網點發展規劃，積極引導商業地產合理布局、有序發展，努力打造以中心城市為龍頭，以高區、經區和工業新區三個區域性商業中心為骨干，以專業市場為特色、社區商業和城鎮商業為基礎的新型商業格局。

（三）進一步構建誠實守信、和諧健康的房地產市場環境

11、實行開發企業不良行為記錄。對從事房地產開發經營活動的企業中，存在的違法違規、擾亂開發市場秩序、損害消費者合法權益的不良行為進行統計、核實。對有不良行為記錄的開發企業，除按照國家、省、市等有關法律法規予以糾正和處罰外，還要記入企業信用檔案，在相關網站和媒體上予以曝光。

12、實施開發企業資信評價管理。對全市范圍內從事房地產開發經營活動企業的年度經營狀況、資金實力、項目開發、銷售、物業管理、參與社會公益事業方面進行綜合評價，劃分資信等級，作為項目招投標、行政審批、評先選優的重要參考依據，兌現獎懲。

13、開展房地產市場專項整治。根據國家和省的部署，圍繞房地產項目審批、開發、交易、中介等環節，對當年在建房地產開發項目進行全面清理，查處和整治房地產開發項目審批、房地產開發建設、房地產交易、房地產中介服務、物業管理中的違法違規行為，維護廣大群眾的合法利益。

（四）進一步規范完善房地產開發管理服務機制

14、實行開發項目建設條件意見書制度。作為土地使用權出讓合同的必備內容或劃撥土地使用權批準文件的內容之一，未按《開發項目意見書》進行開發建設的，相關部門不予辦理開發項目審批手續。

15、建立開發項目企業資格預審查制度。對具有與開發項目相匹配等級資格的開發主體，允許其參與項目競買；如開發主體不具備相應開發項目的開發能力和水平，或資信等方面存在問題的，不得參與房地產開發項目競拍。

16、完善開發項目經營權證明制度。開發企業未取得《開發項目經營權證》的，規劃、國土等部門不予辦理相關手續。《開發項目經營權證》相關欄目開發主管部門未有簽署意見的，房管部門不予受理預售許可或房屋確權申請。

17、建立房地產開發項目手冊制度。對記錄不實、擅改設計、未按要求進行配套設施建設或未達到合同要求進度的，開發企業除應當按照開發合同的約定承擔違約責任外，還將責令其限期整改，逾期未整改或整改未達到要求的，不予辦理后期手續。

18、建立開發項目配套預存款制度。將目前的小區紅線內基礎設施配套費（50元/平方米）列為房地產開發項目配套預存款。開發項目完成竣工綜合驗收備案后，視配套或工程質量等方面情況逐期返還。凡配套或工程質量等方面出現問題的，視情節輕重，從開發項目配套預存款中進行扣除。

（五）進一步營造促進房地產業發展的良好社會氛圍

19、強化市級指揮協調。成立由市長為組長、分管市長為副組長的全市房地產管理指揮協調領導小組，實行房地產開發管理工作聯席會議制度。成立由市房地產開發管理辦公室，調整和增加人員、設備和職能配置，具體負責日常工作。

20、強化部門分工配合。各部門要牢固樹立“一盤棋”的思想，加強協調與配合，既對房地產健康發展負責，又對房地產開發企業負責。各市區要結合本地實際，完善并落實規范發展房地產市場的具體措施，搞好市場運行分析和調控。

21、強化房產信息系統。建立信息披露機制，遏制惡意炒作行為，穩定住房價格，引導理性投資和消費。健全房地產市場預警預報體系，密切關注房地產市場出現的新情況、新問題，通過實時監測和前瞻性分析，及時采取相應措施，防止市場大起大落。

22、強化行業協會作用。及時調研和發現房地產市場運行中存在的問題，積極協助主管部門加強與各有關部門的聯系和合作，實現使企業利益、行業利益、社會利益的和諧統一。

23、強化輿論宣傳引導。新聞媒體要準確把握中央宏觀調控政策實質，客觀、公正地報道房地產市場情況，堅持正面宣傳和理性引導，使廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，避免誤導投資和消費。