貫實商品房銷售調研報告

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縣如今的一般的房價3000左右來說并不算很高即使有其它客觀因素使縣房價長勢幅度降低或叫停也絕不會降低相對于周邊的縣城如萬縣等地區的一般房價4000-5000元相比。

商品房銷售峰點分別在年的月份以及年月份至今,近幾年以來樓市經歷了一輪大起大落.而低谷則主要在年下半年。一方面,由于股市觸底致使整個宏觀經濟環境低迷;另一方面,國內為抑制房價不理性上漲,政府出臺宏觀經濟政策對房市產生了巨大的影響。然而年底政府做出相應政策撫慰過度下行的樓市,使得年房地產市場未像預期那樣步入較長時間的調整期,需求方即時走出觀望,年積壓的銷售潛力迅速推動樓市進入新一輪銷售高峰,房價出現回調。

多數房地產發商為了推動商品房的銷售,自年下半年起.采取帶看房團看房的方式而非像年商品房銷售火爆時期一樣坐等購房者前去案場,爾后多家房地產媒介通了看房直通車,拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場看房并且起到明顯的引導效應,以此激發客戶的購房信心。那么消費者需求情況究竟如何?對此,筆者采集了自年月份至年月份某看房團的局部消費者需求調查問卷,并對此進行了分析。

本調查演講采用抽樣調查的方法共采集有效樣本251份,為了更實際的體現目前縣購房主體的需求情況.調查對象全部為準購房客戶,購房目的包括購買婚房、改善性住房、投資性購房(出租、轉售)等,并且根據縣商品房網上信息平臺有關商品房成交數據,從供需兩方面來說明縣商品房市場購買群體現狀。

月收入在3000-5000元之間,購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年.購房目的傾向于剛性需求,并且多數為首次置業,可接受房價范圍一般在30-50萬元之間,購房決定性因素中首要考慮的為房價因素。置業者意向購買高層以及多層建筑形式的商品房居多,戶型一般為二室一衛以及三室一衛或三室二衛,面積段分布以80-143.平米為主。考慮小區周邊設施主要為超市、幼兒園、醫院、銀行等,而較低程度的去注重會所等商務設施。

影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房價,從調查結果來看.8.5%看房者會考慮房價因素;其次為地段、交通、戶型結構、周邊配套設施以及房屋質量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

一、商品房價格變化

縣商品住宅市場價格明顯上漲勢頭已經整整維持了一年。新房如此，房地產調控政策被調整、新城發展等因素不時釋放撫慰下。存量房也如此；銷售價格如此，租賃價格也如此。這種不回頭的價格走勢毫無疑問將延續。只有討論這種價格上漲幅度是大是小才具有實踐意義。

二、供給明顯缺乏

加大土地供應和市場現實需求。很多商品房預售一空現實趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，由于近些年的農轉非人口不時增多、老城搬入新城。也未必會形成市場價格下跌，最多只能發生漲幅趨緩或停滯的結果。

三、成交慣性延續

下半年縣商品住宅成交量低于上半年，相當一批人認為。標志著縣市場不接受高房價及其快速上漲，下一步將導致拐點的呈現。實際情況是縣商品住宅需求并未減少，而是因為商品住宅供給缺乏而導致成交量稍遜。下半年幾個月的市場成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點，但遠比去年同期要好得多?？h今年商品住宅成交量遠遠大于20年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續。這樣的顯赫成果依然被媒體稱作為“房價高，老百姓在觀望”

四、低端帶頭走高

低端房屋的銷售和租賃非?；钴S，下半年以來。各板塊價格指數漲幅都比較平均，上漲的區域也始擴大。與上半年高端市場的積極表示形成明顯反襯。存量商品房市場占據整個市場的半壁江山。一些區縣如新區，存量房交易遠遠高于增量房交易；一些區域存量房交易價格和增量房交易價格不分伯仲；存量房同樣是商品房投資市場的主要組成局部。

五、后市繼續看好

國民經濟繼續需要房地產業當領頭大哥，房地產的現行政策也不會出現大的動搖。即便明后年我國經濟恢復地挺好，也不可能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產業的調控政策。充其量哪個地方有問題，哪個地方采取相應的措施而已。實踐已經標明，較快增長的商品住宅市場價格并沒有帶來社會的不穩定，因為鄉村中多數人都有了產權房屋，老百姓住房占了家庭財富的一半。也沒有給國民經濟造成全局性動搖，反倒是經濟出現嚴重滑坡時，中國房地產是拯救中國經濟的主要產業之一。作為發展中的縣,只要經濟恢復還不穩定。10年其房地產成交量和市場價格都將維持發展。

一利息推動。普通商品房價格是由成本、利潤和稅金三個部分組成。土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲8%建安工程從555元/㎡漲到70元/㎡，上漲27%公共基礎設施從15元/㎡漲到20元/㎡，上漲1800%附屬公共配套設施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲00%利息中，主要是土地、建安工程、公共基礎設施和附屬公共配套設施費用的提高，企業利潤規范8%雖然沒有改變，但因利潤提取是隨利息基數計提的利潤也水漲船高。

二市場拉動。房價的高低從某種意義上折射出這個地區的生活水平。據調查。20年重慶市人均收入1540元/年，增幅分別為14.1%和11%隨著人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環境。已經不能滿足于原來的一般化住房規范和周圍環境，而是向更高的居住條件邁進，會把房屋的質量、結構、地理位置、環保、設施配套、平安等作為改善居住的條件，而市場滿足了群眾的需求。

三人為炒作。一是受外界影響。國家近幾年來雖然提出了一系列抑制房價上漲的措施。誰都不愿看到房價有明顯下降，中央政府強調“發展是大局”地方政府可以從土價拍賣和房地產發中收取大量的資金用于鄉村建設，因此，地方政府更多的希望以房價撫慰經濟增長，尋求發展政績；一些經濟學家也以“市場經濟,有市場就應隨意發展”為口號，一方面高舉發展大旗，另一方面為房產商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機謀取利益，使得老百姓發生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房價總體上揚。二是媒體商業化炒作。一局部購房消費者因缺乏對當地房地產市場真實信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會上的風聞，房地產市場中,商業傳媒為謀求商業利益，夸大其詞，夸張宣傳，這不但表現在房地產，還表現在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導，使群眾對其價格運行的判斷發生了偏差，人為營造了一個巨大的市場。

四收費混亂。一是重復收費。商品房價格中。但發商在實際銷售時又向購房戶每戶收取4000元，用于水電增容，防盜門及各項配套設施。二是擅自提高樓層差價。通過向購房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價代數和大于零，而達到變相漲價的目的三是搭車加價。強行為購房戶購置熱水器、防盜門等，如熱水器進價1000元/臺，售價1300元/臺，防盜門進價750元/扇，售價1000元/扇，從中謀利。四是車庫、閣樓銷售收入不按規定沖減建安成本，購房戶預收款利息也不沖減購房款。五是截留政府規費。有的發商實際發面積大于建設許可規劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達到少解繳政府規費目的有的巧立名目，擅自提高規費規范，如規定收取57元/㎡，實際收取72元/㎡。六是其它價格違規問題。如不明碼標價，模糊標價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是發商利益的驅動。