公司租賃合同范文10篇

甲方：(出租方)身份證號：

乙方：(承租方)陜西南湖物業管理有限責任公司人：

根據《中華人民共和國經濟合同法》及有關規定經甲、乙雙方自愿協商，達成以下租房協議，此協議具有法律效力。

一、甲方自愿將座落在西安市曲江雁南五路雁鳴住宅小區11號樓二單元一層西戶的住房一套出租給乙方。

二、租期暫定為陸個月（2009年2月20至2009年8月20日），月租金壹仟零貳拾元整(￥：1020元)，半年租金共計陸仟壹佰貳拾元整（￥：6120元），憑合法有效票據一次付清。自2009年2月20日起計算房費。

三、乙方有下列情形之一者，甲方有權終止合同，收回房屋不退租金及押金。

一、融資租賃合同主體的法律問題

傳統租賃是以實物流轉為主要特征的,而融資租賃是以實物、技術流轉為前置繼而進行貨幣流轉為主要特征的。因此,按照我國金融機構管理規定,從事以融資金融手段進行租賃經營業務的企業為非銀行金融機構。此類企業在取得工商注冊登記后必需取得《經營金融業務許可證》,如果以外匯從事融資租賃經營活動的,還要取得《經營外匯業務許可證》。中國人民銀行于1984年10月17日頒布的《關于金融機構設置或撤并管理的暫行規定》中即明確規定,租賃公司屬于金融機構,應當取得《經營金融業務許可證》;1991年2月21日中國人民銀行和國家工商行政管理局聯合頒布《關于金融機構辦理年檢和重新登記注冊問題的通知》【銀發(1991)38號】中又明確規定,金融租賃公司經驗收合格給予換發《經營金融業務許可證》,經營外匯業務的換發《經營外匯業務許可證》;1994年8月5日中國人民銀行頒布《金融機構管理規定》第三條規定:融資租賃公司屬于金融機構;第四條規定:金融租賃屬于金融業務;第六條規定:法人型金融機構要取得《金融法人許可證》,未取得許可證者一律不得經營金融業務;第二十一條規定:經批準開業的金融機構,憑工商營業執照領取《金融機構法人許可證》或《金融機構營業許可證》,經營外匯業務的另按規定申領《經濟外匯業務許可證》,辦妥以上手續始得營業;2000年6月30日中國人民銀行頒布《金融租賃公司管理辦法》,對從事融資租賃業務的公司作了專門規定,上述的規定中始終體現我國對作為非銀行金融機構的融資租賃公司采取法律上嚴格管制措施,對其主體資格作了嚴格的限定,其特征之一就是許可證資格準入制。

我國允許從事融資租賃業務始于上個世紀80年代初,宗旨為利用外資通過融資租賃的方式引進先進的技術和設備。到80年代中期,我國形成了中外合資融資租賃公司(至今為止約近50家)為主體,從事以國際貨物買賣為前置的國際融資租賃業務,國內銀行也設置了專門從事國內融資租賃業務的機構,形成了一定的行業規模,但由于行政部門之間政策上的協調和溝通不夠,管理上的銜接性和統一性不足,出現了政出多門,各執一端的現象。加上立法上的滯后,導致融資租賃合同出現爭議后,司法機關不能形成整體和統一的司法評價。例如,中外合資融資租賃公司由國家外經貿部批準成立,批準成立后既持批準證書到工商行政管理機關領取工商營業執照,規避了中國人民銀行的監管,在未取得《經營金融業務許可證》的情況下,從事金融租賃業務,在未取得《經營外匯業務許可證》的情況下,從事外匯金融租賃業務,對這類企業,發生融資租賃合同糾紛而訴訟人民法院時,必然要涉及主體資格被審查的情形。如認定其主體資格合法,就否定了中國人民銀行的管理職能,否定了中國人民銀行的監管權力。如認定其主體資格不合法,又否定了工商行政管理機關的管理職能,否定了工商行政管理機關認定企業經營主體資格的權力,在司法評價上處于兩難境地,其本質體現出維護國家法律的整體性、統一性、權威性上的無奈。所以,對中外合資融資租賃公司在未取得《經營金融業務許可證》和《經營外匯業務許可證》的情況下,即取得從事經營融資租賃業務的工商營業執照,其主體資格合法性的認定,在司法實踐中出現了否定說、肯定說和折衷說。這些爭論還在繼續,在一定程度上影響了融資租賃合同簽訂、履行和爭議的解決,筆者認為融資租賃合同主體資格認定的法律問題是應當重視和解決的法律問題。

二、回租賃形式的融資租賃合同的法律問題

按照國際租賃契約統一規則和我國《金融租賃公司管理辦法》第十八條規定,融資租賃合同分四種并列方式,既直接租賃、回租賃、轉租賃、委托租賃。直接租賃是以國際貨物買賣或國內雜物買賣為前提的融資租賃業務。轉租賃是以國際貨物租賃或國內貨物租賃為前提的融資租賃業務。這兩種租賃方式是以具有先進生產要素為特征的物資(技術、設備)形態的運動為前提,繼而進行貨幣形態(租金)的運動,這種以金融為手段把工業、金融、貿易集于一體,引進先進的技術和設備,以先進的生產要素實現企事業單位技術進步,可以直接和顯見地體現我國對融資租賃業的產業要求,體現我國對外開放的宗旨和立法目的。委托租賃是從事融資租賃業務的居間服務,是融資租賃業務的延伸。回租賃業務是將承租人享有所有權的設備買入,再租給承租人收取租金,回租賃合同履行終結時,再將設備所有權回轉于承租人。這種租賃業務設備的物資運動形態僅有觀念上的運動,涉及實際上的運動是以貨幣形態的運動為主要特征。本質上體現的是資金市場的融資和物的擔保。回租賃業務如不在立法上和行政管理上嚴格規范,極易造成我國關于融資租賃業利用外資引進國際上先進的技術和設備,促進國內企業貿易發展,實現企事業單位科技進步的產業政策發生沖突,也極易規避我國對金融行業的嚴格管理和外匯嚴格管制的法律規定。例如,有些回租賃合同的當事人為了規避企業間不得相互借貸的法律規定,利用回租賃合同與借貸合同極為相似的特征,達到既為“承租人”解決資金,又為“出租人”牟取高于貸款利息租金利潤的目的,而訂立形式要件為融資租賃合同,實質要件為借款合同,這是融資租賃合同爭議糾紛中常見的規避法律的行為。由于回租賃合同與借款合同有較多相似之處,加上實施操作不規范,故二者在實踐中比較難以區分和認定。由于回租賃合同與借款合同在主體、形式要件和實質要件、標的物流轉方式等方面的極為相似,將此類問題全部歸于司法環節中解決難度極大。筆者認為,第一,在立法上要明確和具體地規定從事融資租賃業務的公司從事回租賃業務的資格,并且應當嚴格限制,實行回租賃業務的特別準人制度;第二,有關行政管理機關要對回租賃業務的資格實行嚴格的審查制度和監管制度;第三,融資租賃行業要建立自律制度,在回租賃業務自律方面應更加嚴格。回租賃業務并不體現進口技術和設備的租賃業務的主要宗旨,僅是租賃業務的補充形式?；刈赓U業務規避法律的行為,客觀上已經嚴重地影響了國家金融管理秩序和國家外匯管理秩序,在一定時期和一定程度上成為擾亂國家正常金融的禍源之一,應當是國家在經濟活動中重點治理和整頓的對象。筆者認為,回租賃業務在我國當前的經濟活動中應當限制其發展,實施嚴格的管理措施,對以合法形式掩蓋非法目的的以回租賃業務方式實施融資租賃的合同行為,應當進行嚴格的治理和制裁。

三、融資租賃合同履行過程中承租人破產的法律問題

基本案情]

原告：杭州市古蕩鎮益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發展有限公司（以下簡稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。

第三人：中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。

摘要：隨著市場經濟的進一步深化和發展，融資租賃已然發展成為世界上的第二大金融工具，其交易量僅次于銀行信貸，而且融資租賃作為一項綜合性服務產業涉及的領域十分廣泛。例如，經濟管理、金融、公證、法律等多個領域。因此，我國有關融資租賃的制度也不盡完善，這就導致我國融資租賃活動進行過程中存在一些風險，本文就從公證職能方面探討如何防范融資租賃的風險。

關鍵詞：融資租賃；公證；融資租賃風險；風險防范

一、我國的融資租賃

融資租賃是既“融資”又“融物”，企業可以通過融資租賃的方式獲得生產所需的設備，這樣，企業就有更多的閑置資金用于進行企業的其他經營活動。不僅如此，融資租賃形式還具有靈活性、多種多樣，需要融資租賃的企業完全能夠根據自己企業的需求，有針對性地選擇融資租賃方式，減少企業的財務風險，同時可以降低企業因設備陳舊而淘汰設備的損失［1］。由于我國融資租賃業務起步較晚，大眾認知度不高，國家制度欠缺，這些導致融資租賃業務的發展比較緩慢。市場的不成熟以及市場規則的不完善導致我國從事融資租賃業務的相關企業風險較大，也沒有可以借鑒的經驗，許多從事融資租賃業務的公司由于缺少專業的人才，導致公司經營不善、入不敷出、虧損嚴重，最終導致從事融資租賃業務的公司停業、倒閉［2］。

二、我國融資租賃各方面存在的風險

融資租賃業務中存在的風險有以下幾點：

基本案情]

原告：杭州市古蕩鎮益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發展有限公司（以下簡稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。

第三人：中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。

跨境租賃貿易是指境外出租人(Lessor)直接將租賃物件租給境內的有進出口貿易資質的企業或租賃公司，以收取租金，承租人(Lessee)可以留購或復出口租賃物件。亦指境內有進出口貿易資質的出租人直接將租賃物件租給境外企業或租賃公司，以收取租金，承租人可以留購或復出口租賃物件。?眼1?演租賃物件主要限定在機械設備､交通工具和儀器儀表等，它是服務貿易的一種。隨著對外經濟貿易的日益開放，跨境租賃貿易呈現較快的發展，但與之相適應的外匯管理等監管措施卻不是很完善，使得這種跨境貿易方式在運作過程中存在監管漏洞。本文從國家外匯管理局揚州市中心支局工作中遇到的案例入手，分析了跨境租賃貿易中存在的風險，并提出完善對策。

一､案例基本情況

國家外匯管理局揚州市中心支局在日常開展的國際收支數據非現場核查中發現某外國公司(以下簡稱A公司)自2005年下半年以來以“租賃”和“安裝調試費”等名義于2005年9月，2006年3月､5月累計向境外母公司(以下簡稱B公司)支付12.4萬美元租賃設備項下費用。

據調查了解，A公司在辦理租賃項下租金對外付匯時，向銀行提供的是一份其于2005年3月與境外母公司簽訂的資產租賃合同，租金每年24萬美元，租期五年，累計120萬美元，由出租方負責采購､安裝､調試､維修和服務。該成套設備的商業發票顯示是其出租方境外母公司B公司于2000年6月從韓國進口的，當時采購價值843萬美元，在被租賃前是B公司的固定資產(具體流程見圖1)。除此以外，該公司在辦理租金項下付匯時還向銀行提供了付匯申請書､租金的商業發票和完稅憑證。而在事后查閱該套租賃設備的進口貨物報關單發現其貿易方式是“外資設備物品(2225)”，與租賃貿易應該對應的貿易方式(“租賃不滿一年”､“租賃貿易”和“租賃征稅”)不一致。

二､跨境租賃貿易中可能存在的管理風險分析

在上述案例中，銀行在僅審核了該公司提交的付匯申請書､租賃合同､租金的商業發票和完稅憑證等資料后，即以《國家外匯管理局關于現行法規中沒有明確規定的非貿易項目售付匯有關問題的通知》(匯發〔2003〕35號)為依據辦理了租金的對外售付匯業務。筆者認為如僅僅以未明確規定的非貿易名義辦理跨境租賃項下售付匯業務是一種簡單化的､不嚴謹的操作行為，并不符合當初該文件的立法本意，且存在不少管理風險和漏洞讓企業有機可乘。

根據集[2014]22號《關于加強企業資產出租管理的通知》及集團公司董事長、總經理的工作精神，為強化企業出租資產的監督管理，確保國有資產保值增值，我部專門抽調內審人員，分批分次派出檢查小組深入基層，開展出租資產檢查，現出租資產檢查工作結束，有關檢查工作情況匯報如下：

一、基本情況

我部按照“是否有相應制度建立、是否有欠租、是否有免租”的出租資產總體檢查要求，重點從“企業內控制度建設、租賃合同管理、租賃收入會計核算”等三個方面，對各子公司全部出租資產進行認真、細致、全面的檢查，基本情況較好。自2014年2月以來，各子公司通過加強出租資產管理，規范工作程序，使得出租資產管理工作走向制度化、程序化、規范化，管理水平明顯提高。集[2014]22號文公布實施以后，各子公司出臺相應出租資產管理制度的家、未建立制度家；共簽定租賃合同份，其中續簽份，內部公開招標份、委托拍賣公司份；租金的收款按《租賃合同》履行份、未履行份共欠租萬元；租賃期限三年以下份、三至五年份、五年以上份，其中超過三年以上未上報審批份；年度出租資產情況在單位進行公示家子公司、未公示家子公司。

二、采取主要措施

各子公司主要采取以下幾方面措施，加強出租資產管理，規范工作程序，確保了國有資產保值增值，取得了一定成績。

1、建章立制，規范管理。自加強資產出租管理辦法實施以來，各子公司認真學習資產出租管理辦法，深刻領會資產出租管理辦法的精神，結合本單位的實際情況，相繼出臺了出租資產管理辦法，使得資產出租更透明化、更公開化、更公正化，出租資產管理更加規范和有序，逐步提高和完善了出租資產管理工作。

［摘要］繼2016年1月國際報告新租賃準則（IFRS16）發布后，我國財政部也于2018年12月發布了新租賃準則，新租賃準則在租賃定義和識別、承租人會計處理方面做了較大修改。本文比較了現有準則、IFRS16、USGAAP及我國新租賃準則的異同，分析實施新租賃準則可能帶來的影響，并進一步探究了承租人的會計處理模型及新準則應用中的難點。

［關鍵詞］企業會計準則；租賃；新租賃會計準則

2018年12月7日，財政部修訂發布了新租賃準則。新準則取消了承租人關于經營租賃和融資租賃的劃分，要求對所有租賃采用相同方法進行處理。即單獨確認使用權資產，同時資產負債表另一側確認租賃負債。而對出租人而言，新租賃準則主要對信息披露做出更詳細和嚴格的要求，具體到會計處理方法上則變化不大。

1新租賃準則修訂的主要內容

（1）新租賃準則明確了租賃的定義，規范了識別模型，對租賃合同的拆分與合并、合同對價的分攤進行了詳細分析，并針對特殊事項（售后租回、轉租賃等）做出了具體指引。（2）采用單一會計處理模型，不論是經營租賃還是融資租賃，承租人均需要確認資產和負債，即所有租賃均需“上表”。（3）完善承租人后續計量，對選擇權重估和租賃變更等事項進行了詳細分析；同時規范了售后租回交易與收入準則的區別和銜接。（4）披露的要求更為嚴格。企業不僅需要披露租賃涉及的影響財務報表的定量信息，還需要披露與租賃安排相關的定性信息，例如租賃合同對主體施加的限制、對租賃資產的風險管理戰略及租賃期間需要滿足的條件等，以方便使用者理解財務報表。新租賃準則是在借鑒國際會計準則的基礎上，結合我國實際修訂形成的，保持了與國際財務報告準則持續全面趨同，但并不是照搬。新舊租賃準則及國際會計準則、美國會計準則的簡要對比如表1所示。

2新租賃準則實施的影響及挑戰

基本案情]

原告：杭州市古蕩鎮益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。

被告：浙江益愛電子發展有限公司（以下簡稱益愛公司）。

第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。

第三人：中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。

第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。

本文作者：張立坤徐野工作單位：哈爾濱工程大學人文學院

眾所周知，租賃是一種以一定費用借貸實物的經濟行為。在這種經濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但物品的所有權仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用（租金）。現今，不斷發展的租賃活動市場擴展了人們經濟活動的范圍，成為完善市場經濟的一個重要組成部分。租賃人和承租人之間在經濟地位上向來不平等。在房屋租賃合同的簽訂中，當事人之間的權利義務也就存在不平衡，以致租賃合同中的不平等條款的存在。我國在1998年之前對房屋租賃制度及法律法規，施行的都是實物性住房分配制度。

1998年之后進行了貨幣性住房分配改革，才產生了我國的房屋租賃行業。我國的房屋租賃市場一直受到傳統福利租賃制度的影響。為了應對現今的社會需求，房屋租賃市場的發展需要有新的法律制度來促進其發展。目前我國頒布的關于房屋租賃的法律有兩部：1995頒布的《城市房屋租賃管理條例》以及1999年頒布的《合同法》分則中關于租賃合同的部分，司法解釋一條，即2009年7月30日最高人民法院的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。國內學者對房屋租賃制度的研究集中在租賃權的性質、房屋租賃合同的設計、轉租制度和房屋租賃管理制度這幾方面。劉言浩先生提到：“承租人對租賃物的使用收益權利是承租人直接支配其標的物并享受其利益的排他性權利，無須出租人行為即可行使。不動產租賃權之本體，和地上權、土地使用權一樣，為對物的支配權，即物權，而非請求權。龍翼飛主編的《新編合同法》中，將租賃權的性質分為債權說、物權說以及租賃權之物權化說等三種觀點。江帆、孫鵬主編的《交易安全與中國民商法》中提出：“買賣不破租賃”使租賃關系不因租賃物的買賣、轉讓而受影響，使得承租人能夠對租賃物進行持續、合理、充分的利用，以發揮財產的最大功用和社會效益，同時已存在的租賃關系完全直接地適用于租賃物新所有人，免去了就該物另行訂立租賃合同所花費的成本，避免了資源浪費。

我國《合同法》第229條也規定“:租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！贝藘热荼徽J為是“買賣不破租賃”在我國合同法上的正式確立。對于承租人的有優先購買權制度，房紹坤、郭明瑞認為承租人的優先購買權屬于形成權，因為承租人在具備了法律規定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人（出賣人）之間的買賣關系，而無須征得出租人（出賣人）的同意，當然，如果將“同等條件”視為條件，則以將優先購買權看成一種附條件的形成權。因此，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟方式。在美國，房屋租賃法律制度的發展已經有幾百年的歷史。19世紀早期，城市人口迅速擴張，住宅漸漸供不應求，為了解決這個矛盾，租賃住宅數量不斷增加，填補了城市發展和擴張帶來的不足。在這種背景下，租賃法案第一次改革開始。法院再次采用了平靜受益權協議，承租人開始享有救濟權。即使租賃協議中沒有包含平靜受益權條款，法院也可以據此推定租賃協議默示包括這個條款。

在解釋此條款時，法院認為，如果出租人作出相當于收回房屋使用權或者類似的行為，那么就侵害了承租人的平靜受益權，這就構成推定驅逐，承租人據此獲得救濟。其房屋租賃制度以出租人的義務和承租人的救濟展開，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟方式。例如：適住性擔保義務、預期違約制度和房屋保證金制度。拉倫茨也認為：“盡管租賃權的債權性法律地位得到強化，受到了類似物權的保護，但其仍不是物權，拉倫茨稱其為相對的支配權，債權性的支配權?？梢?，大陸法系國家多采用債權說的說法。相對我國的租賃制度來說，有諸多地方值得借鑒。針對兩國法律中對轉讓和轉租制度的不同原因，從法律、社會、文化等多方面找出我國房屋租賃制度存在問題的根源，規范我國房屋租賃合同，用法律技術的手段縮小出租人和承租人之間的權利地位差距，維護出租人和承租人之間的利益平衡。在美國的租賃法中，有“買賣不破租賃”的規定，但無承租人優先購買權的相關規定。對于承租人有限購買權制度：英美法系國家的優先購買權制度，主要體現在公司法的規定中，其先買權制度主要是指公司股東轉讓股份時，其他股東的享有優先購買權。承租人可以通過幾種方式尋求救濟，首先在承租違約的情況下有權請求賠償損失；其次在被推定驅逐情況下，有權終止租約；第三，可以通過租金以反應租賃不動產的真實價值，最后維修租賃房屋時有權在下期租金中進行抵消。

因此，總結美國所有司法管轄權范圍內的出租人義務和承租人救濟規則，針對兩國法律中對轉讓和轉租制度的不同原因，從法律、社會、文化等多方面找出我國房屋租賃制度存在問題的根源，規范我國房屋租賃合同，用法律技術的手段縮小出租人和承租人之間的地位差距，維持出租人和承租人之間的利益平衡。對于完善現行租賃制度，規范現行房屋租賃市場，平衡當事人之間的利益有一定的意義。