簽購房合同范文

導語：如何才能寫好一篇簽購房合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

期房簽購房合同時應注意以下幾個問題：1.約定房屋交付時間：嚴格規定房產的交付日期及入住程序，對延期交房的免責條款即房產公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災害等不能預見的原因造成的無法避免的延期交房可以不被視為違約。2.約定付款時間和方式：如果是剛需購房者，最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經濟壓力，同時也是對開發商如期履行合同最好的約束。雙方可在協議中約定按房產的工程進度逐筆付款，直至取得房屋所有產權證書后的若干個工作日內付清最后一筆款項。3.約定開發商預期違約的責任：可約定開發商在預期違約時應當承擔的違約金以及屬于預期違約的情形。

法律依據

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

（來源：文章屋網 ）

篇2

廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱

為了賣掉房子，開發商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現規劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產開發商或商就是利用購房者想當然地以為廣告內容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結果，發生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據判斷是非曲直，而不完全是廣告。

銷售陷阱

中國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，開發商就給買房人設下了陷阱：

其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發商也借此機會籌到了資金。然而，內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。

其二，制造假象，在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。

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在價格的制定上，則會根據前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進行調整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷控和銷售現場布置以及廣告炒作成功，價格都會節節升高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。

其三，大力營造現場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現場做“托兒”，在銷售業績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發客戶的購買欲望。其四，設置訂金陷阱。我們經常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認購協議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為，我們看到的認購協議書經常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協議書后，經過再三考慮不想購買已經認購的房子時，考慮到認購協議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。

“五證”陷阱

推薦合同范本·北京購房合同·南京購房合同·西安市購房合同·蘇州市購房合同·武漢購房合同·重慶市購房合同一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》?也叫建設工程開工證?、《商品房銷售?預售?許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關文件在報批某項手續，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。

合同陷阱

幾經斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關內容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產權證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發商(售樓人員)便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納，實踐中還有許許多多的陷阱，我們在此就不再一一列舉。

為避免購房人吃虧上當，我們提出防止陷阱的對策如下：

第一，要有強烈的法律意識。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要，但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規范的房地產市場中，陷阱無處不在。因此，學習了解有關法律、法規，向專業人士(特別是專業律師)咨詢、了解有關購房方面的法律規定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權益。

其次，要充分行使法律賦予的權利，在交易過程中始終堅持平等互利、協商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產交易過程中，開發商(售樓人員)處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在種種開發商(售樓人員)以強凌弱、做霸王買賣的現象。為此，消費者要擺正心態，不畏強權，購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買；該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時之快，隨便妥協，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經濟損失。

篇3

如果你簽署的“認購書”已經包括購房合同的全部條款，那么，你簽訂購房合同只是將“認購書”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開發商商談購房合同的每一個條款。

目前，開發商大多使用建設部和國家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個文本對開發商而言，是恰到好處；對購房人而言，卻是遠遠不夠的。但是，居律師并不主張購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因為，開發商在開盤之前一般都從當地政府主管部門購買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開發商已經購買了《商品房買賣合同》示范文本，開發商就會將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開發商的銷售人員不敢做主，開發商在心理上也很難接受。當然，開發商若能愿意接受購房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實際的方法是通過與開發商談判“補充協議”，以彌補《商品房買賣合同》示范文本的不足。

二.對“204條”的評價

購房合同應有哪些內容對于購房人利益的保護才是足夠的？有人開列了204條并簡稱為“204條”。

“204條”中的很多內容是大可不必的，比如，“204條”中有關房屋質量的若干條款。房屋質量的各個方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內污染等，都有有關的國家標準或行業標準。國家標準或行業標準中的數據要比“204條”更全面、更專業和更苛刻，足以滿足購房人對房屋質量的各項要求?！逗贤ā返诹l規定：“……(一)質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行?！?。

國家標準或行業標準，既是房屋質量檢驗機構在工程竣工驗收時所依據的標準，也是法院認定房屋質量所依據的標準，除非購房人對房屋質量有特殊要求(如果購房人對房屋質量有特殊要求，按特殊要求對房屋質量的每一個方面和每一個細節進行約定才是必要的)。現實中，購房人因房屋質量問題與開發商發生爭議的，大多數是輕微的房屋質量問題，如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，影響居住安全的房屋質量問題很少。無論是輕微的房屋質量問題，還是影響居住安全的房屋質量問題，開發商都不會因為購房合同沒有對房屋質量進行約定或約定不明而逃脫應承擔的法律責任。

除了大量的無甚實際意義的有關房屋質量的條款以外，“204條”還有一個最致命的缺陷，就是它的每一個條款所表達的購房人的意思、目的和動機都毫無遮掩，令開發商一眼看穿，因而，易遭到開發商的拒絕。

三.“補充協議”的主要內容

在中國的房地產市場尚處于賣方市場的情況下，“補充協議”必須符合兩個基本要求：一、可能被損害的購房人的利益都有相應的合同條款予以保護；二、可能被開發商拒絕而又為保護購房人的利益所必需的內容隱藏在令開發商滿意、或者可能被開發商疏忽、或者能夠被開發商接受的文字或結構里。

迄今為止，購房人與開發商之間的利益沖突比較集中的，主要體現在以下十五個方面，“補充協議”應側重這十五個方面進行設計。

(一)小區規劃

很多購房人在收房時或收房后看見的小區規劃與其在簽訂合同時開發商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區規劃大相徑庭，比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購房合同時期待的窗外視覺完全落空。這種情況在商品房開發小區非常普遍。開發商大多以小區規劃的改變經過了規劃部門的同意為由，拒絕承擔責任。

開發商改變小區規劃，無論是否經過規劃部門的同意，都構成對購房人的違約。改變小區規劃經過規劃部門同意的，不違法，但違約；改變小區規劃未經過規劃部門同意的，既違法，也違約。你無法阻止開發商改變小區規劃，你所能做到的就是爭取在“補充協議”中訂立這樣一個條款：如果開發商改變小區規劃，你將獲得哪些權利?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條關于規劃變更的約定，大致內容是：“開發商改變小區規劃未通知購房人的，購房人有權退房；開發商應在購房人提出退房之日起30日內將購房人的已付款退還給購房人并按一定的利率付給利息?！边@一條款對購房人的利益的保護是遠遠不夠的，因為，如果購房人退房，購房人必定要對貸款機構承擔提前還本付息的違約責任，購房人已經付出的律師費、保險費等各項支出都將成為購房人的經濟損失，這些，是開發商賠付的區區利息遠遠不能彌補的。而且，購房人退房很容易，但開發商能否按時退款卻是一大懸念。所以，“補充協議”在針對開發商改變小區規劃進行設計時，“退房”應作為下下策，不退房而獲得開發商更多的賠償金，應作為爭取的首要目標。

但是，在“補充協議”中明確地寫上這一要求，開發商可能不會同意。你可以采取這樣一個辦法：將這一要求暗含在有關房屋質量的條款里，比如，將在簽訂購房合同時建設工程規劃許可證的附圖列為房屋的質量標準之一，同時，在違約責任條款里，將房屋不符合質量標準的違約責任與其他屬于嚴重違約的違約責任一起羅列，約定一個共同的賠償金的計算方法或者違約金的比例(或金額)。

(二)房屋交付使用的條件

房屋交付使用條件屬于房屋質量的范疇。

迄今為止，沒有任何一法律規定對開發商向購房人交付商品房應具備哪些使用條件做出規定?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中關于房屋交付使用的條件的條款全部是空格，開發商一般都在空格處印好了“經驗收合格”的文字?！敖涷炇蘸细瘛迸c房屋具備交付使用的條件是有很大距離的。最新的規章規定：商品房應當經綜合驗收合格才能交付。但綜合驗收合格也不一定就具備交付使用的條件，比如：水、電、燃氣、暖氣等等的線路或管道都已經敷設或安裝完畢，符合綜合驗收合格條件，但若開發商沒有與水、電、燃氣、暖氣的供應商簽訂供應合同、不能保證在購房人入住時就有水、電、燃氣、暖氣的供應，購房人就無法在房子里住下去，除非購房人購買房屋不是為了居住。

房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水、電、燃氣、暖氣(僅限于北方地區)的供應等，有待于法律做出強制性規定，所以，“必備的交付使用條件”又可稱為“法定的交付使用條件”?！斑x擇的交付使用條件”是購房人在購房合同中與開發商約定的交付使用條件，比如：有些購房人是網蟲，寬帶網絡接口不是一般人的生活必需卻是網蟲的生活必需，交付房屋時是否具備寬帶網絡接口只能留給購房人與開發商在購房合同中約定，所以，“選擇的交付使用條件”又可稱為“約定的交付使用條件”。

必備的交付使用條件中，水、電、燃氣、暖氣價格是必須與開發商約定清楚的。電的供應商都是國營公司，執行政府定價，你無須擔心電的價格。如果開發商在購房合同或者購房合同的其他附件中承諾水、燃氣、暖氣是市政的，你也無須擔心水、燃氣、暖氣的價格，因為市政水、燃氣、暖氣供應商是國營公司，執行政府定價。如果水、燃氣、暖氣其中之一，開發商沒有在購房合同或者購房合同的其他附件中說清楚是市政的，就是小區獨立供應。如果不在“補充協議”里約定清楚獨立供應的水、暖氣或燃氣的價格，在你入住以后，開發商將單方確定一個價格。開發商單方確定的價格，可能使你十分難受。北京市大興區的“九龍家園”就是一例。開發商單方確定的煤氣價格是10元/立方米，使業主住不起房子，也退不掉房子。

以上對房屋交付使用條件的分類目前還只是居律師的理論，也就是說，任何一項房屋交付使用的條件目前都還沒有法律的強制性規定，都只能由購房人與開發商在購房合同中約定。房屋交付使用的條件也就成了“補充協議”必須認真解決的問題。

你可以按照居律師對房屋交付使用條件的分類在“補充協議”中與開發商約定開發商在向你交付房屋時應當具備哪些使用條件。水、電的供應在你入住時就有，開發商一般都能保證。燃氣供應，開發商一般只承諾在小區入住率達到70%以上時才有，如果你愿意接受這一條，那么，什么時候入住率達到70%以上，你就只有等著聽開發商說什么時候達到了就什么時候達到了。

至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開發商談吧?？傊粭l：不要相信開發商的售樓人員拍胸脯對天發誓，所有的承諾要統統寫在紙上。

(三)售樓廣告

絕大多數購房人是被開發商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購房合同的。他們都以為開發商應該受售樓廣告的約束。開發商也知道絕大多數購房人對售樓廣告持這種理解，但開發商從來不會在簽訂合同之前告訴購房人他到底受不受售樓廣告的約束。如果開發商不對購房人表示他到底受不受售樓廣告的約束，當現實和售樓廣告的內容不一致時是很難認定開發商違約的，因為，依《合同法》規定，只有開發商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》經過媒體的加工，使許多人以為從此開發商將受售樓廣告的約束。其實，這個《解釋》只是重復了《合同法》的規定。關于售樓廣告，這個《解釋》沒有做出比《合同法》更進一步、更明確的規定。

如果購房人要求開發商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開發商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證。如果要求開發商寫在紙上，開發商絕對不干。購房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認為必不可少的且開發商能夠兌現的內容摘要寫進“補充協議”；對于開發商根本不能保證的內容，連提都別提，提也枉然。比如：某些樓盤為了吸引老年人購房，推出“退休社區”的概念。既然是“退休社區”，就必須遠離市區的喧鬧和污濁的空氣，老年大學、急救站或醫院、圖書館、娛樂健身場所等等是不能沒有的。開發商能夠保證社區一定有老年大學、急救站或醫院、圖書館、娛樂健身場所嗎？不能。老年大學、急救站或醫院、圖書館、娛樂健身場所屬于特種行業，開辦需要特別行政許可。開發商不可能自己開辦，只能有待其他人在此開辦，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開辦都是個未知數。沒有老年大學、圖書館、娛樂健身場所可能無關緊要，若沒有急救站或醫院，一旦老人突發疾病，“遠離市區”很可能成為老人的殺手。

如果你是沖著售樓廣告的內容才購房的，“補充協議”就必須讓開發商對售樓廣告的內容做出承諾；如果開發商拒絕在“補充協議”中做出承諾，建議你放棄這個樓盤。

(四)公共財產

購房人比較專注于門檻以內的空間，對門檻以外的，一般不太關注。購房人普遍還有這樣一個認識上的誤區：門檻以內的才是自己的，門檻以外的是開發商的；或者認為列入公攤面積的是公共財產，沒有列入公攤面積的就不是公共財產。

門檻以外的所有建筑、場地、設備設施等，無論是否列入了公攤面積，都屬于公共財產。公共財產應當由全體共有人占有、使用、處分和收益。由于購房人認識上的誤區，幾乎所有樓盤的公共財產都處在開發商的占有、使用和處分之下，收益也全部進了開發商的口袋?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條涉及公共財產的條款是空格，意在將哪些屬于公共財產留給買賣雙方約定。開發商一般都在空格處填好了“×××歸出賣人”之類的文字。哪些屬于公共財產只能由法律做出規定，任何約定都是無效的?！把a充協議”同樣不能約定公共財產的范圍。依法屬于公共財產的，業主委員會成立以后有權通過訴訟或非訴訟途徑收回。

公共財產，不屬于購房合同的內容，而是屬于物業管理的范疇。在與開發商簽訂“補充協議”時，不要在哪些屬于公共財產、哪些財產歸誰的問題上與開發商糾纏，如果開發商堅持要在“補充協議”中寫些什么，就讓他寫吧，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對你有意義的條款時換取他讓步的籌碼。

(五)物業管理

物業管理，其實就是對小區公共財產的管理。在業主委員會成立之前，物業管理是開發商與購房人之間、購房人與購房人之間基于對公共財產的按份共有而形成的權利義務關系，所以，物業管理是財產共有關系(即物權關系)，而不是合同關系，物業管理受物權法的調整而不受合同法的調整。

現在，物業管理被開發商的法律顧問們設計的要求每一個購房人與物業管理公司簽訂的無數個《物業管理委托合同》的表象所遮蔽，使購房人和物業管理公司都以為物業管理就是購房人與物業管理公司之間的合同關系，使購房人和物業管理公司對他們之間簽訂的《物業管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律師也被糊弄了，在購房人與物業管理公司的訴訟時向法官大談物業管理公司的“違約”，壓根兒就沒有想到物業管理究竟屬不屬于合同關系、購房人和物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》究竟有效無效。

關于物業管理，本書第五章將會有更多闡述。在就物業管理與開發商簽訂“補充協議”時，居律師告訴你三點注意事項：

1.爭取開發商同意在一定期限內減免你的物業管理費

有些開發商將減免一定的物業管理費作為一個賣點。居律師告訴你：開發商的這個“賣點”是違法的，是無效的。物業管理是對小區公共財產的管理。對小區公共財產的管理，是全體共有人之間的權利義務關系。任何一個財產共有人對公共財產享有的權利和承擔的義務是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權利，也不能免除法定的義務。承擔物業管理費，是全體共有人(包括開發商在內)應共同承擔的法定義務，開發商的許諾免除不了你的這一義務。開發商也許不一定理解得這么深刻，但開發商的算盤打得比誰都精。開發商占有小區的大部分公共財產，卻沒有承擔一分一毫的物業管理費，而且，小區公共財產的收益被他全部據為己有，“減免”購房人的一定的物業管理費，即便違法，比起令購房人承擔全部物業管理費還算更公平一點。所以，對于開發商的這一許諾，你也不必客氣。如果開發商不主動開口，你也應盡力爭取。

2.將對房屋的維修排除在物業管理的范圍之外，將水、電、暖氣、燃氣的供應排除在物業管理的范圍之外。

比如，在“補充協議”中這樣寫：“對買受人房屋的任何維修，水、電、暖氣、燃氣的供應，均不屬于物業管理的范圍”。

為什么要將對房屋的維修排除在物業管理的范圍之外呢？開發商是一定委托一家物業管理公司來管理的。開發商不僅與物業管理公司簽訂合同，而且也強迫每一個購房人與物業管理公司簽訂合同。無論是開發商與物業管理公司簽訂的合同，還是購房人與物業管理公司簽訂的合同，合同中的“委托事項”一般包括：(1)對購房人房屋的管理；(2)對小區公共財產的管理。在居律師的購房人與物業管理公司之間的訴訟中，物業管理公司將對購房人房屋的維修說成是對購房人的房屋提供了物業管理服務，以此作為向購房人收取物業管理費的一個事實理由。購房人其實也分不清楚什么叫做“管理”。居律師告訴你：物業管理公司對房屋的維修，是其代開發商履行購房合同中的房屋保修義務，不屬于物業管理。即使購房人的房屋已經超過了兩年的保修期限或者物業管理公司對房屋的維修不屬于開發商保修的范圍，物業管理公司對房屋的維修都是獨立的有償服務，不屬于物業管理。將對房屋的維修排除在物業管理的范圍之外，就可以省卻在法庭上與物業管理公司就對房屋的維修屬不屬于物業管理的口舌之爭，使物業管理就是對小區公共財產的管理、物業管理費就是因為管理小區公共財產而發生的費用這一性質更加凸顯，為將來你與物業管理公司對簿公堂時提出你與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》無效的觀點做個鋪墊。

為什么要將水、電、暖氣、燃氣的供應排除在物業管理的范圍之外呢？物業管理公司在向業主收取物業管理費同時，也向業主收取水費、電費、暖氣費、燃氣費。在與業主打官司時，也是物業管理費、水費、電費、暖氣費、燃氣費一起要。居律師告訴你：第一，水、電、暖氣、燃氣的供應不屬于物業管理，兩者在法律上是相互獨立的；第二，水、電、暖氣、燃氣的供應商不是物業管理公司，而是開發商、有關的國營公司或其他人，物業管理公司只是受供應商的委托收取相關費用。購房人不清楚水、電、暖氣、燃氣的供應是否屬于物業管理，在物業管理公司將物業管理費、水費、電費、暖氣費、燃氣費一起要時，購房人便以為都屬于物業管理，于是，在法庭上只提出水費、電費、暖氣費、燃氣費應該是多少的反駁，而不能提出物業管理公司不是有權要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的合格原告的反駁。將水、電、暖氣、燃氣的供應排除在物業管理的范圍之外，是為將來你與物業管理公司對簿公堂時，否定物業管理公司作為有權要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的原告的資格。只有這樣，才能將有權要求支付水費、電費、暖氣費、燃氣費的合格原告即水、電、暖氣、燃氣的供應商——開發商、有關的國營公司或其他人給“請”出來。只有合格的原告被請出來，購房人才能弄清楚物業管理公司應該向供應商支付多少費用、購房人應該向物業管理公司支付多少費用。

3.將支付物業管理費的時間定在交房以后

物業管理費都是因管理小區公共財產發生的費用。業主無權委托物業管理公司管理小區公共財產，業主與物業管理公司簽訂的《物業管理委托合同》中關于小區公共財產管理的合同條款是無效的，所以，業主有權拒絕向物業管理公司支付物業管理費，但業主之中極少有人明白這一點。物業管理公司的法律顧問們，有人清楚物業管理公司向業主收取物業管理費的違法性。物業管理公司也知道在交房后挨家挨戶地向業主收取物業管理費很難，所以，利用業主急于住進新房的心理，要求業主在交房前支付一年或半年的物業管理費。

若你無法做到拒絕開發商向你提出的與其指定的物業管理公司簽訂《物業管理委托合同》的要求，你就不得不同意開發商的要求。你若不同意，開發商就不與你簽訂購房合同和“補充協議”。你能做到的是：爭取在“補充協議”中將支付物業管理費的時間定在交房以后。這一點實際上是告訴你：在開發商交房以后，你就別向物業管理公司支付物業管理費了。不是說你沒有承擔物業管理費的義務，而是你負有承擔物業管理費的義務，但你有權拒絕物業管理公司向你提出的支付物業管理費的要求。

如果開發商堅決不同意這一條，你可以讓步，來日方長，以后你有機會讓物業管理公司向你討要物業管理費的手停住，甚至討回你已經支付的物業管理費。

(六)抵押

雖然法律規定銷售期房的條件必須是投資已經達到投資總額的25%以上，但大多數開發商沒有投資總額的25%的資金實力，將土地使用權或已經建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款，便成為開發商獲得建設資金的最主要來源。在開發商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣土地使用權或房屋優先受償的權利。

如果開發商將土地使用權或房屋抵押，無疑將使購房人能否按期收房、或者購房人在收房后能否安穩地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到開發商應退還的購房款面臨更大的風險。如果在你與開發商簽訂購房合同之前，開發商已經告訴你其已經將土地使用權或房屋抵押，簽不簽合同完全取決你敢不敢對開發商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉下賭注。即便在你與開發商簽訂購房合同之前開發商沒有將土地使用權或房屋抵押，你也無法阻止開發商在與你簽訂購房合同后將土地使用權或房屋抵押。為了防范開發商將土地使用權或房屋抵押造成的風險，“補充協議”應當做到：

1.要求開發商在“補充協議”中對土地使用權或房屋有無被抵押做出明示；

2.要求開發商在“補充協議”中承諾在簽訂“補充協議”后不將土地使用權或房屋抵押；

3.約定開發商違反以上承諾的違約責任。

(七)房屋面積

幾乎沒有一個開發商不在房屋面積上短斤少兩的，區別只在于：有的心狠手辣，有的適可而止。

防止開發商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內面積計算誤差，但開發商一般不會同意，因為這樣一來，他沒法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補充協議”中約定套內建筑面積的變化不得使套內實測面積占銷售面積的比例低于某個百分比。除了這兩個辦法以外，別無其他更好的辦法。

有些開發商提出“套內與銷售面積同比例增加”的辦法。很多購房人似懂非懂地同意了這一辦法。其實，所謂“套內與銷售面積同比例增加”可以作多種理解，無法操作。這是一個糊弄人的辦法。

(八)貸款

有些購房人尚未與銀行或住房公積金管理機構簽訂借款合同，在開發商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后，就與開發商簽訂合同并支付首付款。一旦貸款辦不下來，購房人就不能按期付款。在開發商來看來，購房人按期付款和不能按期付款的違約責任是白紙黑字寫著的，而他當初的口頭承諾是不存在的。

購房人應該在“補充協議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問題。

(1)將借款合同的生效作為《商品房買賣合同》生效的條件；

(2)將《商品房買賣合同》中的付款期限寫成“與銀行或公積金管理機構簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”；

(3)將購房人在一定期限內未與銀行或公積金管理機構簽訂借款合同作為購房人解除《商品房買賣合同》的一個條件并且約定合同解除后雙方的權利和義務。

(九)交房

“補充協議”中應該約定開發商向購房人交付房屋時應向購房人交付哪些物品和文件才標志開發商履行了交房義務。

開發商應向購房人交付的物品主要是鑰匙。

開發商應向購房人交付的文件，有“三《書》一《證》兩《表》”之說和“兩《書》一《表》”之說。

“三《書》一《證》兩《表》”是：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測數據表》。

“兩《書》一《表》”是：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。

居律師建議你在“補充協議”中除了要求開發商向你交付鑰匙和“三《書》一《證》兩《表》”以外，還要求開發商向你交付計算套內面積和公攤面積所需的設計圖紙。

如果開發商不能完全滿足你提出的“三《書》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質量認定書》和《住宅質量保證書》是不能讓步的。

《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》和計算套內面積和公攤面積所需的設計圖紙是對購房人最為重要的文件。大多數情況下，開發商在交房時提供不出《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，也不愿意提供設計圖紙。如果開發商堅決拒絕在交房時提供《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》和設計圖紙，你可以考慮放棄。

開發商也許確實拿不出來《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。計算套內面積和公攤面積所需的設計圖紙，開發商一定有，一定能夠提供。計算套內面積和公攤面積所需的設計圖紙，開發商篡改不了，是你計算房屋套內面積和公攤面積的惟一準確的數字依據。幾乎沒有一個開發商不在公攤面積上“虛秤”的，少則幾平米，多則十幾平米。

(十)房屋的檢驗期限

《合同法》第一百五十八條規定：“當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制?！?/p>

所以，對交付的標的物的檢驗是買賣合同中的一項重要環節?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本遺漏了這一項重要環節。很多購房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪。將“交房”等同于“收房”是一個嚴重錯誤，錯誤在于將“交房”與“收房”之間的一個“檢驗”環節疏忽了。完整過程是：“交房”—“檢驗”—“收房或拒收”。

“補充協議”對“檢驗”這一環節的處理就是對檢驗期限的約定。約定的檢驗期限對于購房人來說越長越好，對于開發商來說越短越好。居律師建議你在“補充協議”中對檢驗期限這樣表述：“買受人對房屋的檢驗期限為出賣人交付房屋后的兩年內?！比绻_發商堅決不同意這樣的表述，你可以回避“檢驗期限”這一概念，轉而采取模糊的表述：“買受人應在出賣人交付房屋后的法定期限內將房屋的面積或質量不符合合同約定的情形通知出賣人?！边@兩種表述其實是“換湯不換藥”，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的。

有人認為不必在“補充協議”中約定檢驗期限，因為已有的法規、規章和《房屋質量保修書》里都有“保修期”的規定，依據《合同法》第一百五十八條，購房人對房屋的檢驗期限就應該在保修期的期限內。這一主張有道理，但居律師擔心法官可能對《合同法》第一百五十八條斷章取義，苛責購房人未在“合理期間內通知出賣人”。以往的案例已經證明居律師的這一擔心不是多余的。所以，有必要在“補充協議”中約定檢驗期限，以免留下活動空間。

大多數購房人在開發商交房后就急不可耐地住進去，發現質量問題或面積問題時，要求開發商承擔責任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以這樣的理由判決購房人敗訴的：原告(指購房人)已經以自己的行為表示了對房屋質量和面積的認可。要求購房人花上一段相當長的時間對房屋的質量、面積進行檢驗是不現實的。為了防止開發商在“購房人已經入住”上面做文章，有必要在“補充協議”中寫上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買受人同意接受房屋的意思”。

(十一)契稅和維修基金

法律規定購房人申請產權登記時向各地的稅務局和房屋管理部門下設的小區管理辦公室交納契稅、維修基金。稅務局和小區管理辦公室一般都委托開發商或物業管理公司代收契稅、維修基金。開發商或物業管理公司往往在交房時就要求購房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件。開發商或物業管理公司之所以要求購房人在交房時交納契稅、維修基金，意在占用購房人交納的契稅和維修基金。占用多久就看稅務局和小區管理辦公室愿意讓他占用多久。從現實情況看，少則幾個月，多則幾年。什么時候開發商或物業管理公司將契稅和維修基金交還給稅務局和小區管理辦公室，什么時候購房人才能領取產權證。

《商品房買賣合同》示范文本里沒有關于契稅和維修基金的條款。契稅和維修基金本屬法律規定的事項，無須合同約定。但似乎不在合同中約定，就難免開發商在交房時橫生是非。建議你在“補充協議”中寫進一條：“買受人在申請產權登記時交納契稅和維修基金?！比绻_發商不同意這一條，你就換一種寫法“除非出現法律規定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務的理由。”(前一種寫法過于明白，會提醒開發商注意，最好首先就采取后一種寫法)。如果兩種寫法開發商都不同意，也沒關系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時限寫。等到了交房時，你將契稅和維修基金足額交納給稅務局和小區管理辦公室。

(十二)產權證

購房人都十分關心什么時候取得產權證，以為拿到產權證后自己對房屋的產權也就雷打不動了，于是，往往要求開發商在合同中承諾購房人取得產權證的期限。開發商利用購房人的這一心理，將承諾購房人在多長期限內就能取得產權證作為一個賣點。

首先，居律師要告訴你產權證的性質和作用是什么。

《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，……?！备鶕@一法律規定，從開發商向購房人交付房屋時起，購房人就已經取得房屋的產權，除非購房合同有不同的約定。產權證只是對購房人已經取得房屋產權這一事實的證明。有產權證，也不能表示就不能否定產權證上登記為“產權人”的人對房屋享有產權。如果法院判決房屋產權歸他人所有，產權證就成了廢紙一張。即使沒有產權證，也不影響購房人已經取得房屋產權的事實。沒有產權證對購房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因為法律規定，出賣人出賣房屋必須持有產權證。

某些開發商聲稱：其在向購房人交房時就能同時交付產權證。個別律師也對此大聲叫好。明白了產權證的性質和作用后就會明白：開發商在向購房人交房時就能同時交付產權證是絕對不可能的。對事實的證明只能在事實發生之后。只有有了開發商向購房人交付了房屋的事實，才能有對購房人取得房屋所有權這一事實的證明——產權證。那些聲稱“交房時就能交付產權證”的人和為之叫好的人，要么是無知，要么就是蓄意欺騙。

其次，居律師要告訴你：不應要求開發商在合同中承諾你取得產權證的期限。

產權證是產權登記機構頒發的。產權登記機構什么時候發給你產權證取決于買賣雙方申領產權證提交的手續是否齊全以及產權登記機構的工作安排。如果買賣雙方提交的手續齊全，購房人有權要求產權登記機構在法定的期限內頒發產權證。產權登記機構逾期不頒發產權證的，購房人可以提起行政訴訟。如果買賣雙方提交的手續不齊全，開發商無權要求產權登記機構什么時候頒發產權證，購房人也無權要求產權登記機構頒發產權證。既然開發商不能左右購房人取得產權證的時間，開發商的這一承諾就是無效的，開發商不會因為這一承諾而對購房人承擔任何法律責任?？傊?，開發商的這一承諾對購房人毫無意義。

最后，居律師要告訴你：應在“補充協議”中約定開發商未在法定期限內申請產權登記的違約責任。

影響購房人取得產權證的時間的往往是開發商沒有在法律規定的交付房屋后90日的期限內向產權登記機構申請產權登記。申請產權登記，買賣雙方必須手續齊全。如果買賣雙方手續齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內向產權登記機構提出申請，那么，按照《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，最長在產權登記機構受理申請后的37日內，也就是最長在交付房屋后的127日內，購房人就能夠領取產權證。購房人不會懈怠，但是，開發商一般是不會在交付房屋后的90日的期限內就申請產權登記的，原因主要有兩個：(1)交房時，開發商沒有申請綜合驗收或綜合驗收不合格；(2)開發商想占用購房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務局和小區管理辦公室。

開發商不在交付房屋后的90日的法定期限內申請產權登記屬于違法行為，雖然按法律規定應該受到行政處罰，但開發商一般不會受到行政處罰，所以，在“補充協議”中，將在法定期限內申請產權登記納入開發商的合同義務并約定足以令開發商掂量的違約責任就很有必要。你可以這樣寫：“出賣人應當在法定的期限內協助買受人申請產權過戶登記；出賣人未履行這一義務或者出賣人提交的文件不符合法定的條件的，出賣人應向買受人支付×××的違約金?！?/p>

(十三)合同更名

有些購房人在與開發商簽訂購房合同后，由于種種原因想將房屋轉讓給他人。如果購房人已經收房，購房人轉讓房屋就屬于二手房轉讓，不僅需要購房人取得產權證，而且受讓人必須再交納一次契稅，完全按照一個獨立的房屋買賣程序操作。如果購房人尚未收房，購房人轉讓房屋就不是真正的“轉讓”，而是(購房)合同權利或/和義務的轉讓，簡便的表述叫做“合同更名”。

在實際操作中，購房人(轉讓人)、受讓人、開發商或產權登記機構并沒有將購房人轉讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理。按“合同更名”處理也沒有區分“合同權利轉讓”、“合同義務轉讓”或“合同權利義務轉讓”。

“合同更名”比較簡單，購房人(即轉讓人)和受讓人之間做一份合同權利或/和義務的轉讓協議就行。如國涉及合同義務的轉讓，按《合同法》規定，必須取得權利人即開發商的同意，開發商蓋個章就可以了。蓋個章對開發商的利益沒有任何影響，但是，相當一部分開發商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個雁過拔毛的機會。有些開發商比較“仁義”，隨便給個價就行，有些開發商張口就是幾千。

為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時爭取在“補充協議”里寫上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉讓本合同的義務。”

(十四)處理合同爭議的條款

一份好的“補充協議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時選擇仲裁，有四個理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。

(1)仲裁員中多數是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業的法律專家。他們的法律素養、品德、價值觀等是法院的法官遠不能及的，絕不會有不大識字的人(比如：曾有法官在宣判時將“賄賂罪”念成“有各罪”)來聽審和裁決案件的可能。

(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會像法院的法官那樣在意欲違抗某一個人的意志時有重重顧慮。

(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對固定不同，你可以在仲裁機構的仲裁員名冊中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預見性和不固定性，使當事人試圖通過“老關系”或建立“新關系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。

(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經常審者不判、判者不審?！皩徴卟慌?、判者不審”為審者欺瞞判者、判者偏聽審者提供了活動空間。仲裁裁決都是由仲裁機構的仲裁庭做出，不會有這一弊端。

(十五)合同正本的持有和保存。

合同，有“正本”和“副本”之分。但合同當事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道這兩個概念之間的區別?，F實中，合同當事人也沒有將合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一樣。合同當事人一般將合同分為“原件”和“復印件”。非常多的購房人，手中只有合同的復印件，原件都在開發商、銀行、或合同登記機構的手中。

“正本”和“副本”、“原件”和“復印件”是從不同角度對合同的分類?！罢尽币欢ㄊ恰霸?，但“原件”不一定是“正本”。概念上的區分，你不必了解，但要記住一點：你手中不能沒有合同原件。

你手中沒有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復印件不一致時以原件為準，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的復印件便是廢紙一張；(2)申請產權登記時，雙方必須持合同原件。手中沒有合同原件就無法自己申請產權登記，開發商就會要求你委托他替你申請產權登記。不僅要為委托開發商申請產權登記再支付一筆報酬，而且，開發商何年何月去申請產權登記，你只能等開發商什么時候愿意了。

開發商能輕而易舉的使購房人手中一份合同原件都沒有。手法很簡單：開發商不先在購房合同或“補充協議”上蓋章，而是等購房人在合同原件上簽字或蓋章以后對購房人說：“明天或過一兩天，你來拿合同，先將首付款付了吧?！辟彿咳烁读耸赘犊钜院笤偃ツ煤贤?，開發商的售樓人員就會以令購房人覺得比較合理的理由說：暫時給不了原件，只能先給你復印件。

你對付開發商這一手法的方法也很簡單：讓開發商先蓋章，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求開發商將合同原件給你。

如果開發商堅持要將全部合同正本拿走，而你也不愿意在這一事情上與開發商僵持下去，那么，在“補充協議”里，你應堅持寫進這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補充協議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫文字無任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應做出對持有該合同書的一方不利的解釋”。

以上十五個方面是《商品房買賣合同》示范文本所遺漏的，而對于購房人的利益保護非常重要。在與開發商談判“補充協議”時，必須在這十五個方面盡可能堅持你的要求。這十五個方面若能全部得到滿足，開發商將無法利用合同做文章；即使得到部分滿足，也彌足珍貴。如果你或你的熟人、親友、同學、同事等是深諳房地產交易之道的人士，那么，按照上面開列的十五個方面，你就可以一一設計出相應的“補充協議”條款。

這里，舉一例以作示范。

比如，為了防范開發商將土地使用權抵押給你造成的風險，你可以這樣寫：“雙方確認：出賣人已向買受人出示了‘五證’原件；‘五證’是真實的、正式的和有效的；國有土地使用權證沒有他項權記錄?！?/p>

這一條的意義在于：如果“五證”其中一個缺少、不真實或無效，或者國有土地使用權證上有他項權(即抵押權)記錄，則購房合同是無效的。購房合同無效導致的法律后果是：(1)相互返還各自從對方取得的財產；不能返還或沒有必要返還的，折價補償；(2)有過錯的一方賠償對方的經濟損失；雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任。開發商的“五證”是否缺少以及是否真實、有效，國有土地使用權證上是否有他項權記錄，購房人一般沒有能力逐一查證。如果出現“五證”缺少、不真實、無效、或者國有土地使用權證上有他項權記錄的情況，法院將認為購房人在審查開發商的“五證”時有過錯，從而判決購房人對合同無效的法律后果也承擔一定的責任，購房人的損失則部分得不到賠償。如果在“補充協議”中寫進這一條，就表明購房人在審查開發商的“五證”時已經盡其所能，購房人在審查“五證”時沒有過錯，從而令開發商承擔合同無效的全部法律責任，即購房人的全部損失都應由開發商給予賠償。

為數不多的律師事務所設計了各自的“補充協議”文本。各自的“補充協議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設部的《商品房買賣合同》示范文本或“204條”那樣免費公開。

開發商如果覺得你是一個重要的客戶可能會派出他的法律顧問與你談，若如此，你大可不必惴惴不安。開發商的法律顧問大多數與居律師一樣，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的。既然你在開發商的眼里份量不輕，那么，你就應該擺出一點架子，不輕易放棄、堅持到最后，你就一定能夠使開發商與你簽訂一份令你滿意的“補充協議”。個別開發商的銷售人員十分?！?，聲稱“補充協議，我們一條不簽。為什么？因為我們的房子賣得非常好”。位于北京市望京地區的一個叫做“慧谷陽光”的樓盤的銷售經理就是如此。如果碰到這種情況，居律師建議你扭頭就走。居律師相信，最遲第二天，開發商的銷售人員就會給你打電話，說：“再商量”。如果再商量，你拿出的“補充協議”就不能裸，你應該將“補充協議”裝扮得像送給開發商的“甜點”，在“甜點”里攙和一些“砒霜”。

四.如何正確引用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)使購房人產生了過高的期望值。居律師對《解釋》的評價是：

(一)對購房人有積極意義

其一：《解釋》將現行法律沒有明確規定是否為違法的開發商的行為明確列為違法而令購房人獲得相應的權利；將現行法律已經明確規定為違法但沒有令購房人獲得相應權利的開發商的行為令購房人獲得相應的權利。例如：

1.《解釋》將商品房買賣合同訂立后開發商又將房屋出賣給第三人或者未告知買受人又將房屋抵押給第三人的行為明確列為違法，令購房人獲得解除合同、要求返還財產和賠償損失的權利。

2.《解釋》將商品房買賣合同訂立前開發商故意隱瞞房屋已經出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的行為明確列為違法，令購房人獲得解除合同、要求返還財產和賠償損失的權利。

3.《解釋》將開發商違反《城市房地產開發經營管理條例》的規定未在該《條例》規定的期限內或未按該《條例》規定的條件申請房屋所有權登記自該《條例》規定的期限屆滿后超過一年，購房人獲得解除合同、要求返還財產和賠償損失的權利。

其二：《解釋》將現行法律已有的規定賦予法官的自由裁量權給予了一定的限制，從而防止法官行使自由裁量權使開發商或購房人的利益不能得到充分的保護。例如：

1.《解釋》將《合同法》列舉的當事人可以解除合同的情形之一——“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”中的“合理期限”解釋為三個月以上?！督忉尅返慕忉屖牵骸伴_發商逾期交房或購房人逾期付款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外?！?/p>

2.《解釋》將《合同法》規定的“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失”中的“相當于因違約所造成的損失”針對不同的違約行為做了相應的解釋?！督忉尅返南鄳忉屖牵嘿彿咳擞馄诟犊畹?，開發商的損失按照未付購房款總額、參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算；開發商逾期交房的，購房人的損失按照逾期內有關主管部門公布的或者有資格的房地產評估機構評估的同地段同類型的房屋租金標準確定；由于開發商的原因購房人未能在《解釋》規定的期限內取得房屋所有權證書的，購房人的損失按照已付購房款總額、參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

(二)《解釋》對購房人的實際所需沒有多大價值

《解釋》所針對的開發商的違法或違約行為以及購房人的違約行為，不僅在實際中很少發生，而且開發商和購房人絕大多數都能夠通過協商獲得解決，即便不能協商解決，法院做出判決也有法可依。在實際中，開發商與購房人發生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、也是不能通過協商獲得解決的是：計算公攤面積的爭議和界定公共財產的爭議。對這兩個爭議，《解釋》都沒有涉及。

計算公攤面積的惟一證據是規劃設計圖紙和建筑設計圖紙。規劃設計圖紙和建筑設計圖紙被保存在設計院、開發商、建筑商和開發商委托的房屋面積測量機構和房屋質量檢測機構的檔案柜里，購房人難以取得這一計算公攤面積的惟一證據。在訴訟中，由于購房人難以取得這一證據、法院拒絕調取這一證據，法院只依據開發商委托的房屋面積測量機構出具的《房屋面積實測數據表》中的數據認定房屋公攤面積，使購房人在公攤面積計算上一直面對一個不明不白的黑洞。這個黑洞是巨大的?！督忉尅吠耆軌蜃龀鲞@樣的解釋：出賣人和買受人對房屋面積發生爭議，買受人申請人民法院調取為計算房屋面積所必需而買受人不能收集的規劃設計圖紙和建筑設計圖紙，人民法院應當調取。但《解釋》沒有做出這樣的解釋。

從《民法通則》和《最高人民法院關于實施<民法通則>若干問題的建議》中的相關規定可以推理出這樣一個結論：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財產。但運用法律推理需要法官有一定的法律素養和應有的公正。在法官的法律素養普遍低下、司法公正易受動搖的現實條件下，《解釋》應當做出明確的解釋，比如，可以這樣解釋：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財產。但《解釋》沒有做出這樣的解釋?，F實情況是：幾乎所有的商品房開發小區，購房人房屋門檻以外的土地和土地附著物都在開發商的占有、使用、收益和處分之下。購房人作為共有財產共有人的權利和利益被侵害而得不到司法的保護。

《解釋》涉及了售樓廣告和宣傳資料，涉及了預約定金。售樓廣告和宣傳資料能否成為要約，《合同法》第十四條和第十五條的規定能夠解決這一問題。關于預約定金，最高人民法院以前已經做出相關解釋?！督忉尅窙]有就售樓廣告和宣傳資料、預約定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相關解釋更具體或更明確的解釋。:

(三)《解釋》有多處與法律相違背

例1：《合同法》第一百六十二條規定：“出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款；買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人?！备鶕@一條法律規定，無論開發商交付的房屋面積多出合同約定的房屋面積多少，只要購房人接受房屋，購房人都應當按照合同約定的價格付款?！督忉尅返?4條對開發商交付房屋的面積多出合同約定的面積的處理，完全照搬《商品房銷售管理辦法》的規定，不僅沒有糾正《商品房銷售管理辦法》的違法，反而使《商品房銷售管理辦法》的違法“合法”化。

篇4

關于房屋面積方面的條款 商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差的處理方式。目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。另一種按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

關于價格、收費、付款額同的條款。價格條款應比較明確，應有細項約束發展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等?？勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

關于房屋質量的條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業主發現，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內 產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按 《合同法》有關規定以不利于合同提供方即開發商的解釋為準。

（來源：文章屋網 ）

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摘要采購合同審計是現代企業管理的重要組成部分，隨著企業管理水平的不斷提升，采購合同審計也從最初的合同條款審計逐步發展到涵蓋合同主體、合同過程、合同條款等多方面的全面合同審計。強化采購合同的審計，對于提高企業經濟效益，防范采購風險，規范采購行為都具有重要意義。

關鍵詞采購合同合同審計采購風險

一、采購合同審計的意義

采購合同審計指內部審計機構和人員對采購合同簽訂、履行進行獨立客觀的監督和評價活動。通過采購合同審計，有助于防范合同主體資信風險；通過采購合同審計，有助于強化采購內控機制；通過采購合同審計，有助于降低采購價格；通過采購合同審計，有助于防范合同條款法律風險。

二、采購合同的風險種類分析

（一）采購合同主體風險

合同欺詐，合同詐騙往往具有一定的隱蔽性，有時候很難與正常的合同糾紛區別。合同欺詐風險主要表現形式：①以虛假的合同主體身份與企業訂立合同，以偽造、假冒、作廢的票據或其他虛假的產權證明作為合同擔保。②接受合同當事人給付的貨款、預付款，擔保財產逃之夭夭。③簽訂空頭合同，而供方本身是“空殼公司”，將騙來的合同轉手倒賣從中牟利，而所需的物資則無法保證。④供應商設置的合同陷阱，如供應商無故中止合同，更改合同條款，違反合同規定等。

（二）采購合同過程風險

采購過程風險是指采購在實施過程中的采購計劃、采購詢價、驗收檢驗等環節形成的風險。

1．采購計劃風險。企業物資部門和采購人員計劃管理技術不適應企業實際情況，導致采購中的計劃風險，即采購數量、采購時間、交貨時間等計劃與目標發生較大偏離，造成采購與生產不匹配，不能滿足生產需要或造成積壓。

2．采購驗收風險。由于人為因素造成企業所采購物資在進入倉庫前未按合同要求，對采購物資數量、品種、規格、質量、交貨時間等多方面的審核和驗收而引發的風險。如：在數量上缺斤少兩；在質量上魚目混珠，以次充好；交貨時間與合同約定時間不符等。

（三）采購合同條款風險

采購條款風險表現形式有三種：①條款約定不規范，合同訂立者未嚴格按法律規定辦事，導致企業蒙受巨大的損失。如：情況不明，盲目簽約；違約責任約束條款簡化；口頭協議：君子協定等等。②違約條款缺失，有些合同漏掉了違約條款，這種情況往往是在比較熟悉的單位簽訂合同的時候，經辦人往往認為不會出現問題，所以就把違約條款省略了，但實際出現問題雙方為自己的利益互不相讓。③條款間相互矛盾，合同中各項條款相互之間存在矛盾和邏輯錯誤，會導致雙方對合同條款的認識發生爭議，影響合同的順利履行。

三、防范企業采購風險的審計對策分析

（一）參與供應商評審，防范采購主體資信風險

做好企業合同風險的事前防范工作，首先供應商開發部門應當從調查客戶的資信情況開始，通過查閱客戶的營業執照、資質資信材料、財務資料，了解其商業信用、經營情況、資本結構和償債能力等；參觀其經營場所和訪談其管理人員，核實和驗證各種信息的真實性和準確性，必要時可向相關行政管理部門進行核實；檢驗其準備提品是否符合工藝、技術、質量要求。

（二）實施采購過程審計，強化采購內控機制

過程審計是指從采購計劃、采購詢價、驗收等所有環節的審計監督。審計重點是對計劃制訂、價格審批和采購驗收三個關鍵控制點的審計監督，以防止采購與生產進度不匹配造成庫存積壓；防止詢價審批程序不合規導致舞弊行為發生；防止驗收環節把關不嚴造成交貨不及時、質量不合格等。

1．物資采購計劃的審計監督

審查企業采購部門物料需求；審查物資采購計劃的編制依據是否科學；審查預測是否存在偏離實際的情況；計劃目標與實現目標是否一致；采購數量、采購時間是否與生產進度相匹配。

2．對采購合同驗收進行審計監督

采購合同的有效執行，是企業生產有序開展的保障，主要從下述方面進行審查：①審查合同的內容和交貨期執行情況，是否做好物資到貨驗收工作和原始記錄；是否嚴格按合同規定付款，如有與合同不符的情況，是否及時與供方協商處理，對不符合合同部分的貨款是否拒付；是否對有關合同執行中的來往函電、文件都進行了妥善保存以備查詢。②審查物資驗收工作執行情況，是否對物資入庫按合同約定數量、質量、技術標準、時間進行驗收。③對不合格品控制執行情況審計，審計物資管理部門是否對發現的不合格品及時記錄并進行相應處理。

（三）擬定采購模版、關注高風險條款，防范合同條款法律風險

對合同條款的審查，即對合同文本主要條款的完整性、嚴密性、合法性的審查。需要注意的是，合同一經當事方簽字蓋章，一般就產生法律效力難以更改，因此，審計機構或審計人員對合同的審計審簽，必須在合同產生法律效力前進行。

1．擬定各類格式合同模版

為提高采購合同撰寫、審簽效率，審計組織采購、技術、財務、法律等相關人員，擬定各類格式合同模版并不斷進行修訂完善，并將“采購部門在對外簽訂合同時無特殊情況必須采用我方格式合同模版”的內容納入《經濟合同審計管理辦法》，用制度方式規定合同模版的使用，防范條款風險。

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合同法第十條規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。 法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。

第十一條規定，書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。

依據以上規定，法律對合同的形式并無明確要求。即使口頭合同也是認可的。書面合同也包括電子數據交換等形式。只要能有形地表明所載內容即可。

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簽訂購房合同是保障買方和賣方的權益的重要憑證，在簽訂購房合同中主要有注意有事項需要牢記的。

第一項：關于五證

陷阱：有些開發商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。

對策：1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發商，可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。

第二項：關于公攤面積

陷阱：建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理，這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開發商并未違約，買受人也起訴無據。

對策：1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構成。3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補充條款：

雙方協商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用;如果實測面積少于暫測面積，買受人據實結算。

2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。

第三項：關于房產證

陷阱：建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明。可能導致資質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來，開發商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的原因，導致其在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承擔責任。

2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。

如果因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為其辦理取得房產證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。

如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否則視為出賣人違約。

第四項：關于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務后(如：交房通知)，開發商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。

對策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發商違約時，買受人就有確鑿證據。2、如有開發商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據。

律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。

第五項：關于所售房屋的坐落位置

陷阱：開發商開發多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變為相同結構位置不好的樓層。

對策：1、在合同附件一中，附上小區的平面圖并標明樓號。2、開發商應在此附圖中蓋章確認。

律師建議增加補充條款：

出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區平面圖中標明，并將小區平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章。

第六項：關于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發商為了盤活資金往往將土地使用權抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。

對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發商將合同在房管局備案。3、要求開發商提供保證責任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買受人退房，出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。

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關鍵詞：鋼結構圍護系統防水設計施工技術

中圖分類號： TU391 文獻標識碼： A 文章編號：

一、壓型鋼板分類

目前，我國鋼結構圍護系統所用材料大致有彩色壓型鋼板、彩色鋼板夾芯板、多彩油氈瓦、復合壓型鋼板等多種類型，存在漏水現象的主要集中在壓型板接口搭接、天溝兩側、出屋面管道、上人孔、風機口、采光天窗等四周與屋面連接部位、采光窗四周與墻體連接部位等位置。

二、壓型鋼板板型的選擇

目前市場上壓型鋼板的板型很多，各鋼結構廠家一般都有自己研發專用的板型，選擇壓型鋼板的板型可以從以下幾個方面考慮：

1、根據建筑立面要求選擇板型。

在實際工程的建筑圖中一般只給出金屬屋面和墻面的范圍以及墻面板的鋪設方式 (橫鋪還是豎鋪 )，很少指定板型。因此要根據建筑的立面要求選擇合適的板型。

2、根據保溫棉厚度選擇板型。

不同的建筑因為所在的地點不同、用途不同，保溫要求也不同。確定了保溫棉的厚度后就要根據保溫棉的厚度選擇板型。當墻面保溫棉的厚度為100 mm及以上時，要選擇肋高相對高的墻面板，例如博思格來實TD760/975/995或 YX一25―860和 YX一15―840相比就要選擇前者，而且最好反軋。當墻面保溫棉厚度大于50 mm時，不宜選擇肋高矮的小波紋板，否則墻面容易出現不平整的情況，影響建筑美觀。

當屋面保溫棉厚度大于100mm時，可以選擇博思格來實KL700/406及FL400或 YX-75-760，當保溫棉厚度超過150 mm時，盡量選擇雙層屋面板。如果選擇YX-75-760作為屋面板即使無保溫要求，也要加上 50 mm厚的保溫棉，因為無保溫棉會造成屋面板與檁條撞擊產生聲響，增設保溫棉后，保溫棉會產生抗力支撐屋面板，YX-75-760連接件不會產生疲勞破壞。

3、根據建筑寬度、屋面坡度選擇屋面板。

當建筑單坡長度很大時，屋面板由于熱脹冷縮會產生很大的應力，當單坡長度超過50m時，不宜選擇采用明釘式與屋面檁條連接且板肋高度小于29mm作為屋面板。當屋面單坡長度超過75m時，應該選用博思格來實KL700/406及FL400或 YX-75-760板，采用博思格來實KL700/406暗扣板；FL400直立縫鎖邊板，可以避免溫差應力破壞。當屋面坡度小于2％時，建議采用博思格來實SL75 360度直立縫鎖邊板，并采用滑移支座與檁條連接解決屋面板伸縮問題，或者采用國內YX-75-760高波板，避免屋面板排水不暢漫過波峰導致屋面漏水。屋面板的選擇應根據項目地點的降雨強度；屋面單坡長度；屋面的坡度等因素，通過板肋排水能力計算最終選定；

三、鋼結構圍護系統漏水原因

1、設計因素

①坡度設計過緩。鋼結構金屬屋面坡度宜取八分之一到二十分之一，雨水較多地宜取較大值。實際設計工程中，設計單位未根據當地最大降雨量及年平均降雨量計算屋面匯水量，造成屋面坡度設計小、雨水不能及時排到天溝，使得屋面積水，漫過屋面板的波峰從板側向扣合部位滲漏至室內產生屋面漏水現象。

②屋面雨水系統未按規范設置溢流措施，暴雨強度超過雨水系統排放能力時就會超過搭接縫，甚至漫上屋面，造成事故。

③天溝截面積過小和落水管數量不足，天溝縱向坡度小于百分之零點五,雨水沿天溝流動距離遠，時間長，造成壅水;墻面外板上部未增設L型收邊件，造成天溝內側漏水隱患。

④屋面板設計未采用防水性能好的板型，目前輕鋼房屋所采用的壓型扳，大多數為波高較低的板型(成材率較高過于經濟型的板)，并采用屋面縱向搭接且搭接長度過?。ㄐ∮诘扔?00mm，搭接處防水膠處理不當），當房屋積水時，容易在屋面板縱向搭接部位產生漏水。

2、施工因素

①屋面螺釘和緊固件出漏水。這種現象較為多見，因為在施工過程當中，攻絲力量過重或過輕，自攻釘打偏或打斜等都可能導致自攻釘的防水墊圈變形、脫落形成凹面，進而造成屋面點滴漏水并通過保溫棉聚積以形成點漏水。另外，自攻釘位置不正，未固定在彩鋼板下的檁條上而直接形成孔洞也是漏水的原因之一。

②彩鋼板搭接處漏水。兩張板搭接不緊或長度不夠，以及自攻絲沒有打滿形成空隙，造成橫向搭接處漏水。彩鋼板波峰過低或咬合不足三百六十度，雨水量大沒過波峰時，容易造成大面積漏水，且使人不易發覺漏水點。若坡度小于百分之五，板從脊到檐應連續，中間不應有搭接。

③屋脊處波峰太高，屋脊蓋板無法保證防水;縱向搭接不放硅膠/丁基膠帶，形成縫隙而漏水;屋脊蓋板縱向搭接用鉚釘連接，熱脹冷縮強度不夠而拉斷鉚釘，形成漏水;屋脊蓋板與屋面板之間不敷設堵頭，或堵頭放置不規范而脫落形成漏水。

④采光板部位防水是維護系統防水的重要部位，采光板安裝中的硅膠/丁基膠帶鋪設、防水螺釘是屋面漏水的主要隱患;采光板板型與屋面板板型不吻合，采光板兩側波峰高于屋面板，安裝后，密封過嚴形成采光板內外氣壓差，毛細水從采光板兩側縫隙進入屋面內部漏水。

四、鋼結構圍護系統防水設計和施工要求

（一）防水設計技術要求

1、天溝

外天溝宜采用鋼彩板天溝，而內天溝則采用不小1.2mm厚的不銹鋼天溝，落水管與天溝漏斗連接口搭接長度應滿足設計要求并封死；保證天溝對接焊縫質量；天溝搭接時應按規范搭接，搭接處鉚釘數量不易過少、安裝密封條、保證密封膠質量并打膠到位。

2、屋脊

泡沫堵頭不允許漏放，屋面板應上彎；屋脊瓦可以有效遮蓋上部及側面來雨，所以尺寸不宜太??；金屬堵頭使用應合理，固定后下部必須滿膠；板頭上彎角度必須按規范施工，如果角度不夠，在風大時會雨水帶入屋脊內部，造成漏水；屋脊瓦與反肋交叉處，開口后，打膠必須飽滿。

4、出屋面風機口

風機支架泛水板設計要合理，在風機口的上水部位預留水平均寬度不宜偏小，以免造成流水不夠通暢；密封用的硅膠應選擇性價比高的品牌；迎水部位的金屬堵頭與板肋配合間隙不易過大，否則僅靠一層密封條封不住水；板與板搭接的部位必須按規定打膠。

（二）防水施工技術要求

1.材料特性引發的漏水隱患

（1）金屬板自身導熱系數不宜過大，以防當外界溫度發生較大變化時，由于環境溫差變化大，因溫度變化造成彩鋼板收縮變形而在接口處產生較大位移，造成在金屬板接口部位極容易產生漏水隱患。

（2）鋼結構體系中，由于結構本身在溫度變化、受風載、雪載等外力作用下，容易發生彈性變形，在連接部位產生位移而產生漏水隱患，所以在施工過程中必須嚴格按照規范進行施工。

（3）密封膠、采光帶等材料的性能必須穩定，否則會產生漏水隱患。

2.板型缺陷而引發的漏水隱患

輕鋼房屋不宜采用屋面板為波峰低的板型，因其側向搭接波峰低，當屋面積水時，容易漫過板型側向搭接部位，造成漏水。

3.施工必須按照施工構造圖執行，防水構造必須嚴格按照施工圖構造執行。

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證書時，需要將所有的四本合同拿到房管部門才能夠辦理產權證書，缺少任何一本都不行。所以購房者一定要妥善保管好自己的購房合同，如果丟失了，要及時采取相應的補救措施，而在不同的時期所采取的補救措施各不相同，大致可分為以下三種：

一、在購房合同沒有做預售登記前，如果購房者丟失合同，只需將剩余的合同作廢，和開發商重新簽訂一份合同。購房者需要支付的費用是一份合同的工本費，約二百元左右。

二、在購房合同做完預售登記，沒開始辦理銀行按揭前，如果購房者丟失合同，所采取的措施是在報紙上刊登聲明合同作廢，到三個月期滿后，拿著報紙去做預售登記的機關申請注銷所簽訂的那份合同，然后和開發商重新簽訂一份合同，再去做預售登記。這期間購房者需要支付的有刊登聲明的費用，合同的工本費，新合同的印花稅。

三、在購房合同做完預售登記，已經辦理銀行按揭后，如果購房者丟失合同，除需要辦理第二種情況所辦理的手續外，購房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協議，并將新的合同放在銀行質押，因為原先的購房合同已經注銷了，換成新的合同，也就是說購房者和銀行所簽的借款合同里的合同號已經發生變化了，盡管購房合同里面的內容沒有變化，但依據《合同法》規定，該借款合同已經發生變更，所以需要和銀行簽變更協議。這期間購房者需要支付的費用和第二種情況基本相同。

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新房網簽需要1個星期到1個月，新房網簽的時間點，一般是在購房者做完購房資格的核驗后，然后到售樓部去完成網簽。購房資格的檢驗通過，才能進行網簽，檢驗要是沒有通過的話，是沒有辦法進行網簽的，購房的資格檢驗結果是30天左右。要是和開發商簽的是網簽合同，那么簽合同后就可以提交備案，一般通過的時間是3到5天左右。要是紙質的合同，那要看開發商多久提交備案，正常也是要一個星期左右。

根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條規定：房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。但根據相關規定，如今購房合同都是實行網上備案。

（來源：文章屋網 ）