房地產調查報告范文

導語：如何才能寫好一篇房地產調查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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對于*年中國房地產發展趨勢，報告從四方面進行了分析預測：投資繼續得到控制，融資渠道醞釀變局。盡管實施了以抑制投資增長為主要目的的宏觀調控，但*年的投資率仍然達到了51．33％，超過*年創出新高，抑制投資過快增長的任務依然艱巨。*年，中國房地產投資占到固定資產投資的近1／5，并且對上游產業拉動作用增強，壓縮房地產投資應在情理之中。專家預計，今年房地產投資增速將有所放緩，但不會低于20％。

土地市場走向規范，土地增量供應控制更嚴。報告預測說，經營性土地使用權全部以招標拍賣掛牌出讓，建立國家土地督察制度，土地市場將會更加公開透明；建設項目用地預審將更為加強，第三輪土地利用總體規劃將逐步展開，土地利用總體規劃的調整審批權限將上收。被動需求有望下降，二手房市場將持續升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題的基礎上，報告預計今年的拆遷工作將慎重進行，拆遷導致的被動需求將有較大幅度下降。此外，隨著二手房交易管理政策的完善和實施，已購公房的大量上市，房源將繼續放量，梯度消費格局逐步形成。

供應關系偏緊，房價增幅趨緩。報告預測，在當前房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現很強剛性，一般性上調利率措施對需求量影響不大，今年房地產市場的需求將持續旺盛。在國家宏觀調控背景下，房地產市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變。

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篇2

目前XX新城區規劃面積33平方公里，人口3550萬。行政中心搬過去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個居住中心。

二、城區規劃背景(XX新城：未來XX的城市副中心)

XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等三縱三橫的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

根據規劃，XX新城區空間環境特色可概括為：一心，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現;兩軸，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸;三環，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環;四廊，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊;三十六點，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，布置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

3、半島名?。河蒟X光大置業開發，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行1015分鐘方可到達公交車站。

4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閑的首選地。

四、在建樓盤：

3、小城花園：由百隆房產開發，位于天童北路，杉杉工業城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

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一、存在問題

（一）財務核算不規范

一些房地產企業建賬不規范，未按財務會計制度規定建立健全財務核算體系。如對收取的定金及銷售車庫、地下室房款，掛在往來賬上，未按預收帳款處理，不按規定開具房地產銷售發票，以自制或購買的收款收據收取售房款隱瞞收入，造成預售款不申報或者滯后申報，占壓稅款；商品房出租收入，不申報營業稅和房產稅；房地產開發企業在預付施工企業工程款時未按規定及時取得發票，這嚴重影響了工程成本的及時結轉。

（二）行業稅收管理措施不到位。

1、企業所得稅征收方式問題

目前對企業所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財務核算狀況發生變化后仍未進行變更，導致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時，其企業所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個納稅年度未變，但其日常申報時又是核定應稅所得率征收，且實際上其財務制度往往又不健全或無法進行查賬。

2、土地增值稅清算問題

我市很大一部分房地產企業認定為查賬征收，但基本未對土地增值稅進行清算。按照規定房地產全部竣工決算、銷售完畢要進行土地增值稅清算，有的房地產開發企業利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。對清算要求賬務核算健全、嚴格按項目進行賬務處理，結轉成本核算收入，而企業往往不能及時結轉成本，提供扣除項目的依據不足，計算程序復雜，稅務部門大多按核定征收率進行預征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。

3、稅款所屬期問題

稽查部門在檢查時，發現往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對往年少繳稅款的行為進行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應有的處罰。這種情況在檢查房地產企業中經常發生，因行業特點或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務機關在年關所謂的調庫）導致納稅人當年實現的稅款到次年繳納，在納稅申報時又以次年的所屬期申報且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區分又不好延伸檢查，對往年實現到次年繳納的稅款很難準確進行處理，導致房地產企業存在違法事實但難以進行處罰的矛盾被動局面。

4、印花稅漏申報問題

印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發現絕大部分企業都存在漏征行為，好多企業對小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運輸合同、加工承攬合同等不知道要申報繳納印花稅，主要原因是財務人員對印花稅的計算申報從思想上不夠重視，往往只關注營業稅等正常稅收申報，而對印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財務人員對印花稅的有關具體規定也不甚了解。

二、加強房地產業稅收征管的建議

1、提前介入房地產企業稅收管理

在房地產企業稅收專項檢查中，許多企業漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產稅收管理滯后分不開的。我們對房地產企業的稅收管理往往是從銷售環節才介入，原因是與政府有關部門信息不溝通，導致稅務部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產企業從立項開始就產生地方稅收，注冊資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規劃設計等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權要繳納土地使用稅。另外，要加強對印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習慣從而提高遵從度。

2、實行房地產專業化管理

要規范房地產業的日常稅收管理，強化項目跟蹤和后續管理，建立房地產開發企業稅源監控制度。要實行項目管理，建立房地產開發項目稅收管理臺帳要加強納稅輔導，要加大對項目的巡查巡管力度，，房地產企業預收定金、預收房款時必須開具正式發票，對商品房出租的，要督促企業并入收入納稅，加強對地下室、車庫發票的控管，實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。項目結束后及時對其進行土地增值稅清算，對賬務不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應進一步發文件明確車庫、地下室土地增值稅適用的核定征收率。

3、加強房地產業納稅申報的管理

不能把房地產業作為稅款調劑的“蓄水池”，而應當要求企業正常納稅申報，不得要求對以前年度稅款延遲到以后年度申報，以免影響稅務檢查對已交稅款的確認，即使要調劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報入庫，建議市局加大對房地產業納稅申報的督促督查力度，對隨意調劑稅款的，要依法從嚴處理。另外，對企業有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續，沒有履行手續的，一律按規定加收滯納金。

4．加強對企業所得稅的管理

要加強對房地產行業成本核算的審查。對在成本核算時，不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關聯關系轉移利潤，通過虛開建安發票加大建安工程造價的，要從嚴查處。要加強企業所得稅法及其實施條例的學習，加強企業所得稅匯算清繳的業務培訓和相關報表填寫的輔導。要重視對企業所得稅征收方式的認定，企業所得稅征收方式應一年一定。

5．加強對分紅收入個人所得稅的控管

要加強對房地產開發企業開發商個人股東利潤分配個人所得稅的征管，這是監控難點，也是稅源重點，要力爭取得征管突破。鼓勵公民對稅收違法行為的舉報，建議修改舉報案件管理辦法，除給實名舉報者給予獎勵外，對匿名舉報查證屬實的，也要給予適當的獎勵。

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調查地點:全國

調查內容：關于中國居民對房價感受度的調查

調查對象：中國居民

央行21日的三份第二季度問卷調查報告顯示，目前銀行家、企業家、儲戶對經濟形勢并不看好，對宏觀經濟信心下降，對經濟的感受度偏冷?，F代居民對物價的滿意度提高。二季度儲戶問卷調查報告顯示，居民物價滿意指數為21.8%，比上季提高1.8個百分點，高于前兩年的平均值。其中，59.1% 的居民認為物價“高，難以接受”，比上季下降x個百分點。

或許是受到表現欠佳的資本市場的影響，居民投資意愿降低。報告顯示，二季度傾向于“更多儲蓄”的居民占4x.2%，較上季增加1.7個百分點;傾向于“更多消費”的居民占18.1%，較上季增加0.2個百分點;傾向于“更多投資”的居民占x5.7%，較上季下降1.9個百分點。居民偏愛的前三位投資方式依次為：“基金及理財產品”、“房地產投資”和“購買債券”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為24.8%、18.x%和1x.8%。

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1.應用公允價值的企業數量少

由于經濟發展和資本市場環境的原因，國內對于公允價值計量的經濟后果相關研究起步較晚，根據何建國等（2014）關于公允價值計量運用于投資性房地產中的規模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產的企業越來越多，但使用公允價值模式計量的企業非常少。許多擁有投資性房地產且所在地有活躍的房地產交易市場、公允價值能夠確定的企業也不釆用公允價值。有些同時在內地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說明不是沒有條件采用公允價值，而是另有考慮。

2.公允價值確定方法不統一

我國投資性房地產準則規定了釆用公允價值模式的條件，但是對于公允價值的確定方法并沒有做統一的規定，所以在實際應用中，有的公司采用專業房地產評估機構的評估價格；有的公司釆用第三方公布的調查報告；有的公司參考類似市場價格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強的主觀性。所謂的公允價值是不是真正的公允價值值得商榷。

二、企業較少采用公允價值計量模式的原因

1.公允價值模式會加劇公司資產與利潤的波動

公允價值計量模式下，企業在每個會計期末編制報表時都需要按照投資性房地產的公允價值對其賬面價值進行調整。投資性房地產的公允價值隨著市場狀況的變化而變化，這就加大了企業經營業績和財務狀況的不穩定性，這種變化超出管理層的控制范圍，在一定程度上會掩蓋管理層的能力和作為。通常企業都希望向投資者傳遞一個企業平穩增長的信號，如果釆用公允價值計量模式，一切都不在掌控之中，對于管理層來說壓力甚大。

2.公允價值難以取得且獲取成本高

釆用成本模式進行后續計量，企業只需要在初始成本的基礎上按期計提折舊或攤銷，且資產的賬面價格與計稅基礎一致，期末不需要為了納稅調整凈利潤。而采用公允價值模式進行后續計量，需要在每一個會計期末確定投資性房地產的公允價值。此外企業為了提高公允價值的可信度，需要聘請專業的評估機構來評估投資性房地產的公允價值并出具評估報告。企業每年需要支付較高的評估費用，增加經營成本。

3.公允價值操作指南的缺乏

我國會計準則盡管對公允價值的應用條件、確定方法有一定的規定，但準則對公允價值的實施和操作規定都過于簡單，缺乏詳細的操作指南。比如準則規定應用公允價值的條件之一是要有活躍的房地產交易市場，但怎樣的市場才算活躍，準則并未做詳細的說明。另一個條件中同類或類似房地產的市場價格，但影響房地產價格的因素太多，同一棟樓中的不同樓層價格都是有差別的。準則并未限定公允價值的計量依據，導致在實際中企業確定公允價值的方法各式各樣，有的采用評估價格，有的釆用市場類比價格，還有的釆用第三方調查報告。計量依據的不統一會降低公允價值的可比性。這些問題準則都沒有提到。

三、完善投資性房地產公允價值計量的建議

1.改進我國投資性房地產會計準則

準則應該完善公允價值應用條件的相關規定，對于什么條件下可以采用應用公允價值模式給予更清晰地界定。另外公允價值的確定方法也需進一步的完善，特別是在不活躍房地產交易市場下公允價值如何估計。對于公允價值的估值原則、具體模型、參數的確定等建立一定的標準，提高公允價值確定方法的可信度。

2.完善房地產評估制度

目前多數企業釆用評估價格作為確定公允價值的基礎，因此公允價值的完善離不開資產評估的發展。作為獨立的第三方，提供的信息更加獨立可靠，因此應引進第三方房地產評估機構。但對于第三方評估機構的設立、運營等應進行嚴格的監管，制定嚴格的準入制度，必須得到相關部門的認證方可開展業務。對于機構評估人員的專業資格定期進行審查。

3.規范信患披露制度

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關鍵詞:項目教學法;房地產營銷;教學整體設計;單元設計

中圖分類號:G71 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)17-0232-02

高等職業教育的根本任務是培養能較快適應實際工作崗位需要的技能型人才。學生不但要掌握理論知識,更重要的是要具備靈活運用知識的技能。房地產營銷課程涵蓋范圍廣,內容復雜,既有較深的理論性和系統性,又有較強的實踐性,如果還采用以往的以教師講解為主,學生被動接受的傳統教學方式,很難收到理想的教學效果。經過不斷地探索、實踐與總結積累,我們在房地產營銷課程中采用了項目教學法[1],收到了較好的成效。

一、項目教學法概述

(一)項目教學法的含義

項目教學法是教師根據工作實際和課程特點甄選或設計一個合適的綜合性項目,讓學生分組或獨立完成而進行教學的方法,將理論教學和實踐教學更有機地結合起來,充分調動學習的主觀能動性和興趣,突出其在教學中的主體地位。學生在完成項目和工作任務的學習過程中鍛煉各種能力,例如崗位專業技能、自學能力、團結協作能力、交際能力、領導和組織能力等等。

(二)項目教學法的關鍵

項目教學法的關鍵在于綜合性貫穿項目的選擇或設計。該綜合性貫穿項目可以包含若干個小項目,這些小項目又可以分解為若干個工作任務,然后根據這些工作任務將課程內容進行有機地整合并設計出相應的教學方案。這樣,可以讓學生在多動手、多動腦的過程中更有效地掌握理論知識和操作技能,培養他們的職業能力。

(三)項目教學法的優點

項目教學法能極大地調動學生學習的主觀能動性。項目教學法是讓學生實施完成一個具體的項目或工作任務,學生學習的目的很明確,而且這些項目或工作任務是根據公司或企業的實際工作崗位設計的,更能激發學生學習的興趣,而不像傳統的教學方法,使學生在知識的海洋中茫茫然,無所適從。項目教學法也能培養學生的團隊合作能力。項目教學大多要分小組完成,通過小組內及小組間的交流、討論、決策等,提高學生合作能力,強化學生的團隊意識。而合作能力和團隊意識恰恰是一個公司或企業員工所必須具備的基本素質。

二、項目教學法的教學設計

房地產營銷是建立在一般市場營銷理論基礎上的一門新課程[2],是我院物業管理專業的專業選修課程。其內容包括房地產和房地產市場調查、房地產市場營銷環境分析、房地產營銷組合策略、樓盤銷售等,是一門理論與實踐緊密結合的課程。本課程的任務是使學生通過學習了解房地產市場,學會分析和研究房地產市場,掌握房地產營銷組合策略,并且結合校內、校外實訓活動,訓練學生的實際工作操作技能,為畢業后從事房地產方面的工作奠定良好的基礎。

(一)教學整體設計思路

按照“以職業能力培養為核心,以實際工作過程為導向,以實際工作任務組織教學內容”的教學設計思路,本課程主要以四個大項目“房地產市場機會分析、房地產目標市場選擇和定位、房地產營銷策略的制定、房地產營銷方案的制定和實施”以及為完成這些項目所需的若干項工作任務(即小項目)對教學內容進行有機整合,具體如下圖所示,主要目標是培養學生的房地產市場調研和分析、房地產營銷策劃、樓盤銷售以及人際交往能力等職業技能,提高學生的就業競爭力。

(二)單元教學設計實例

1.單元教學設計表格

這里以第一單元的“調查房地產市場”這個工作任務為例來說明單元教學設計的過程。本單元的教學目標主要是掌握搜集資料的途徑、方法和技巧,學會合理地設計市場調查問卷并進行實地調查,熟悉市場調查報告的格式,能夠運用調查資料撰寫市場調查報告。為實現本單元學習目標所選取的工作任務是對本組研究樓盤的競爭樓盤進行市場調查,具體實施步驟和安排見下表。其選取依據是房地產開發公司或營銷策劃公司的實際營銷工作崗位及其職責、物業管理專業培養目標和學生的實際情況,難度適中,以便于學生都能動手參與。

2.單元教學過程的組織實施

教學實施步驟,大致可以按如下順序進行:任務布置和展示案例導入學生實操成果展示教師點評、小組互評知識總結。

首先,教師布置和展示工作任務,說明其考核要求及其工作步驟,并可以結合實際案例來加以詳細說明,幫助學生形象直觀地認識整個工作流程和步驟。由于工作任務的完成有一定的難度,由某一個學生來完成不太現實,所以,一般將本班學生分成若干個學習小組,每組6～7人。教師讓每一小組根據自己的意愿和興趣選擇本組的研究樓盤。在每一小組中,由于各個學生的知識、能力不相同,應視具體情況讓其在本組的工作任務中承擔相適應的職責,分工合作,各盡其能,共同學習和討論,共同提高,而各小組組長對本小組負總責。各小組根據自己的意愿和興趣選到本組的工作任務后,共同商討制定實施方案。在實施過程中碰到問題可以請教老師,也可以閱讀教材,查閱相關資料,在實踐中學習,在學習中實踐。教師起著指導者、監督者的作用。

成果展示和評價階段是整個項目教學活動中非常重要的環節。(1)在學生評估階段,各小組要進行競爭樓盤市場調查成果的匯報與展示。每個小組派出一名代表,介紹本小組的工作過程、項目成果及其優缺點、遇到的問題及處理方法、需要改進的地方、收獲與感受,最后自己給本小組的表現進行打分。各小組介紹完以后,小組之間再進行互評。(2)在教師點評階段,教師對各組的情況進行相應的點評。首先,對項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定,然后指出缺點以及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定,可以給學生一定的成就感,增強學生的自信心,使他們在以后的學習環節中更加努力地學習。最后各小組根據小組互評、教師點評的參考意見對競爭樓盤市場調查報告進行補充、修改和完善。

知識總結階段主要是教師對項目實施過程中涉及到的房地產市場調查的內容和步驟、房地產市場調查方法和調查技巧等方面的理論知識進行重點講解、歸納總結,幫助學生徹底消除理論知識上的迷惑,熟練掌握房地產市場調查技能。

三、結論

項目教學法要求教師根據房地產開發公司或營銷策劃公司中的實際工作崗位和職責選擇或設計項目或工作任務,使學生將來畢業后能更好地適應房地產公司的需要,極大地增強了其就業競爭力。采用分組方式,便于交流與討論,共同解決學習中遇到的困難,互相幫助,共同提高知識水平和職業技能。很多項目或工作任務往往不是某一個學生能夠完成的,而分組方式可以很好地解決這個問題。采用分組方式,也有助于培養學生的團結合作意識、組織領導能力。項目教學法充分體現了現代職業教育的特點和發展方向,使教學目的更明確。采用理論、實訓相結合,分組教學、師生互動等多種方法,調動了學生的學習興趣,激發了學生學習的主觀能動性,大大地提高了教學效果。

參考文獻:

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分析人士認為，目前全國一、二、三線城市房價漲跌已呈現分化趨勢。在宏觀經濟面逐漸回穩的大背景下，房地產政策亟待長效機制推出。

開發商資金情況好于往年

央行調查報告顯示，對下季度房價，35.8%的居民預期“上漲”，45.2%的居民預期“基本不變”，6.5%的居民預期“下降”，12.5%的居民“看不準”。

剛到上海工作3個月的李小姐已經準備出手了。她告訴記者，由于其公積金尚未繳滿半年，只能申請商業貸款，還貸成本很高?！凹幢闳绱?，也不能再等了。房價一天天漲下去，遠高于還貸成本；再加上銀行貸款額度的日趨緊張，今后還不知道能不能拿到優惠利率呢?！?/p>

市場分析人士也普遍認為，今年9―10月份的傳統銷售旺季里，一線樓市的房價將保持高位。中原地產市場研究部總監張大偉表示，大部分房企都不愿錯過樓市黃金銷售季，紛紛打算在此期間密集推盤。此外，各地“地王”再現導致需求恐慌，入市積極性增加。

張大偉認為：“目前開發商的資金情況好于往年，在這種情況下一線城市房價上漲壓力極大?！敝性禺a市場研究部的數據顯示，在今年全年還未過半時，包括萬科、融創、龍湖等在內的十大標桿房企國內外融資額就已經超過459.6億人民幣，較2012年上半年上漲了75.6%。

各地微調政策松緊不一

“在當前形勢下，預計各地房地產市場政策將呈現兩極分化，過熱城市的政策可能進一步收緊，而樓市冷清的區域可能出臺扶持性政策。一、二線城市在年底前依然有收緊政策的可能性。”張大偉表示。事實上，近期各地樓市政策已經出現新動向。北京房價已經連續數月保持著同比接近20%的高增長，環比增速也始終未見明顯下降。

在此背景下，北京市在全國范圍內率先推出“限房價、競地價”的措施，同時進一步收緊房地產預售審批，對開發企業的銷售價格進行直接干預。北京之外，南京出臺政策，明確國企退出商品房開發領域時間表；鄭州則進一步收緊限購政策，明確要求不滿20歲的單身人員暫停買房。

有政策收緊的，也有樓市松綁的：房價連續數月環比下跌的溫州率先微調了自己的限購政策，將2011年初開始執行的本地戶籍家庭只能新購買一套住房的限制放寬為兩套。曾經領跑全國房價的深圳樓市，由于最近的漲勢回落，也醞釀出臺了新的政策，放寬普通住宅稅收優惠門檻，以期讓更多的小戶型或者中低價位的普通住房享受到稅收優惠政策，從而鼓勵剛性自住購房需求。

除此之外，蕪湖、舟山等不少三線城市也都或明或暗地調整著已經出臺的房地產限制措施，為減少庫存、重啟樓市做鋪墊。

房貸收緊影響市場走向

張大偉認為，近期多家銀行房貸收緊，甚至有銀行暫停了房貸業務，對市場也將產生一定影響。記者近日走訪北京市多家商業銀行營業網點發現，一些銀行的確已經暫停個人房貸業務，部分國有四大銀行的網點還在經營房貸業務，但有的表示“要等到第四季度才能辦理，因為額度用完了”。

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錄用海歸的企業認為海歸的不足之處最為突出的是缺乏務實精神，而這嚴重制約著海歸人才的職業發展。再加上越來越多的海歸因為在國外留學生活的時間越來越短，導致海外工作經驗的短缺，這也是造成了海歸人才就業不容易的原因之一。這是慧博研究院的2007中國海歸人才生存調查報告的部分觀點。

海歸經驗

沒有經驗的海歸占到了一半

沒有工作經歷和做過兼職或短工等非正式工作經歷的海歸所占比例在一半左右，年齡越小，該年齡階段中這類比例越大，反映出出國留學人員越來越明顯在海外學習而回國就業的傾向，但由于缺乏工作實踐中的親身體驗，也制約了海歸順利找到工作。

海外工作經驗少，是因為留學時間短。調查中海外留學1～2年的海歸最多，占31.91％，其次是在3～4年的占26.97％，5年及以上占23.03％左右，隨著留學時間的加長，海歸所占的比例也有所下降，顯示出海歸更傾向于在學歷教育中的某個階段在國外學習，而不是整個學歷教育階段。另外，在海外以工作為主的海歸占13.16％，多數集中在對日軟件開發、非洲和中東地區的建筑工程、中國公司在北美地區的駐外人員上。

一半的海歸在管理路線上發展；而從事專業技術工作的海歸比例為13.49％，顯示出海歸的職業發展方向與其專業分布較為吻合。另外，26～30歲年齡的海歸接近七成已經成為企業的中高級管理人員、高級和專家級技術人員或擁有自己的企業，而30歲以上年齡階段中該比例更是高達八成以上，顯示出海歸在職業發展上的速度非常驚人。最值得關注的是，同時擁有2年以上海外留學經歷和1年以上正式工作經歷的海歸中，已經在企業中擔任中高級管理人員和高級技術人員的比例超過了九成。

海歸年薪

海歸多半期望薪酬10萬元

通過對在房地產建筑行業、IT行業、金融行業、多元化行業、文化教育傳媒行業以及其他行業從業海歸的調查顯示，對自己的年薪期待在10萬到20萬元的海歸占到了各個行業總調查人數的50％，其中，房地產建筑行業為55.0％、IT行業為45.9％、金融行業為50％、多元化行業為50％、文化教育傳媒行業為76.9％。從行業來看，房地產建筑業、IT業的薪酬最為可觀，而在企業性質中，民營企業、上市公司的薪酬差異明顯，薪酬幅度波動大，而外商獨資的薪酬行情最好，國有／國有控股企業與中外合資企業薪酬水平居中，中外合資企業略高。而企業規模越大，海歸的薪酬就越為可觀，主要體現在高薪區間增多上。

薪酬和工作地域直接相關，超過八成的海歸傾向在北京工作，僅選擇北京而沒有選擇其他城市的海歸也在五成以上；選擇上海的比例也在兩成以上，排在第二位；接下來依次是深圳、廣州、成都和西安。另外，被海歸看好的城市還有大連、青島、天津、蘇州、杭州、沈陽、昆明，部分海歸還選擇去香港或國外工作。

海歸年齡

海歸趨于年輕化

約七成半海歸年齡都集中在 26～30歲的事業上升期，形成和打造自己的核心競爭力是發展的重心。其次，16.45％的海歸正處于職業初期的摸索階段，學習和積累貫穿其中，超過40歲進入成熟期的海歸不足一成?；鄄┭芯吭簣蟾娣治?，海歸的年輕化傾向明顯，成長空間大，沖勁十足，但可能在經驗和穩定性上還有所欠缺，還需要時間來進行打磨。

海歸學歷層次中碩士學歷所占的比例最高，約為六成，其次是本科學歷接近三成，博士學歷的海歸占6.58％，還有3.62％的海歸是大專學歷及以下學歷。57.2％的海歸專業為經濟管理類，而工科類專業中計算機電子通信類專業最多，占到了一半。專業為社會科學類的海歸比例略微超過一成，其中語言文化藝術類專業占七成以上。而理科類專業所占比例最小，還不足5％。反映出海歸向商業領域發展的明顯態勢，過于集中在應用范圍廣而且能夠直接應用的專業，不符合中國經濟從以內需拉動向參與國際競爭方向轉變的發展趨勢。

在西歐留學或駐外的海歸最多占到36.51％，主要集中在英國、法國和德國，其中英國比例最高占到六成，法國占兩成，德國為一成。北美地區所占比例為16.78％，其中美國占六成。而在澳大利亞留學的人數超過了新西蘭的3倍。而東亞地區留學日本的占到了八成，東南亞則是新加坡占了多數。

海歸就業

貿易和行政類職位競爭最激烈

調查顯示，企業認為海歸在跨文化適應力、熟悉國內外市場環境這兩個方面既有優勢又存在不足，優勢的地方在于海歸對國際市場和海外文化的適應力較強，而劣勢的地方在于對國內市場和國內企業的文化了解并不充分。在對海歸就業形勢的判斷上，企業類別不同，海歸求職者和需要招聘海歸的企業存在一定的差異。從行業來看，咨詢法律財會專業服務業、商品流通貿易業、文化教育傳媒業以及其他行業對海歸的就業形勢看高一些，而房地產建筑業、IT業則相對保守。例如，由于房地產建筑行業受宏觀調控的影響明顯，更為看重人才對國家政策、政府行為以及各種行業規范的熟悉，因此接近兩成的房地產建筑業的企業并不看好海歸。

有超過一半的企業認為，海歸與自身的用人需求不匹配無法提供他們工作的機會，顯示出企業在用人上還是需求導向，注重實際情況。

而三成的企業認為，在與普通求職者的競爭中，海歸并沒有突出的優勢。海歸在求職中，競爭最為激烈的行業是行政類和國際貿易類，而競爭程度最不激烈的職位是技術／產品研發類和銷售類。

海歸評價

上市公司對海歸員工最不滿意

錄用海歸的企業比例超過了七成。從行業來看，金融業、多元化行業對海歸使用最為廣泛，中外合資企業的使用海歸比例為84.21％，而外商獨資企業使用海歸的比例就上升到了接近九成半。另外，七成民營使用海歸的企業比例在逐年加大，尤其是那些民營的上市公司。

錄用海歸的企業認為，海歸的主要優勢在于其國際化視野、熟悉國際化市場環境和外語能力，認同的企業比例超過一半；其次創新意識、跨文化的適應力、職業素養、管理知識也是海歸的重要優勢，形成了明顯的層次差異。海歸對自我認知較為統一，超過一半以上的人認為，和國內的就業競爭者比較，他們非常自信自己在外語方面的能力。

篇9

不過居民對未來物價上漲預期繼續回落。在收入方面，居民未來收入信心指數54.9%，較上季回落0.4個百分點，表明居民對未來增收信心略有下降。

以下是報告全文：

2012年第1季度，由中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示：

一、物價感受指數

居民當期物價滿意指數19.7%，較上季度和去年同期分別提高3.2和2.4個百分點。62.9%的居民認為物價“高，難以接受”，較上季和去年同期分別回落5.9和4個百分點，34.9%的居民認為“可以接受”，較上季和去年同期分別提高5.2和3.3個百分點。

居民對未來物價上漲預期繼續回落，未來物價預期指數62.1%，低于上季和去年同期3.3和10.7個百分點；其中，預測下季物價上漲的居民比例為31.4%，較上季度下降5.4個百分點。

二、收入感受指數

居民當期收入感受指數51.9%，較上季回升1個百分點，表明居民收入情況有所改善。

居民未來收入信心指數54.9%，較上季回落0.4個百分點，表明居民對未來增收信心略有下降。

三、就業感受指數

居民當期就業感受指數42.3%，較上季提高2.5個百分點，處于2009年以來的最高水平。居民未來就業預期指數51.3%，較上季提高0.7個百分點，其中預期下季就業形勢“好”或“基本不變”的居民占70.7%，預期“就業差”的占11.7%。

四、儲蓄、投資、消費意愿

在當前物價、利率以及收入水平下，82.5%的城鎮居民傾向于儲蓄（其中，46.9%偏好“儲蓄存款”，35.6%偏好“投資債券、股票、基金等”）， 17.5%傾向于“更多消費”。

在各主要投資方式中，25.7%的居民偏好“基金、理財產品”，這個比例較去年4季度提高了3.2個百分點，是居民的投資首選；居民另一主要投資方式為“實業投資”（16.4%的居民傾向該種投資，是2009年以來的最高值）；“房地產投資”意愿繼續回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個百分點，在主要投資方式中列第三位。

在各類消費中，居民購車意愿為14.6%，是1999年調查以來的最高值；大額商品消費意愿與旅游意愿分別為25.3%和25.2%，較上季分別提高了0.5和2.6個百分點。

五、對房價預期與購房意愿

篇10

展騰投資集團是一家集金融投資、境外上市、基金管理、資產運營等服務為一體的綜合性跨國金融服務集團，在境內外擁有豐富的項目、市場及人脈資源，并與國內外多家投資銀行、資產管理公司、行業投資機構、律師事務所及會計事務所等專業服務機構建立了戰略合作伙伴關系，致力于為中國的高增長企業及高凈值人士在大中華地區及海外的投資活動提供全方位的投資銀行、資產管理及資本運營等服務，幫助企業客戶實現產業資本和金融資本的完美結合，幫助高凈值群體實現投資銀行服務和私人銀行服務的有效融合。

展騰投資集團總部位于北京，公司目前在香港、臺灣、悉尼等地設有分公司，業務范圍主要包括為企業提供海外上市、項目并購、股權投資、產業鏈整合、基金管理等各類資本增值服務，以及為高凈值人群提供專業財富管理服務和全球資產配置解決方案。

展騰投資集團所投資的領域涉及金融行業、房地產行業、礦產資源、文化傳媒、消費行業、現代服務業等多個領域，并擁有一支國家化的專業投融資團隊。展騰投資集團的高級管理層來自中國大陸、香港、臺灣、新加坡、澳大利亞等地，并在這些國家和地區擁有多年金融行業從業經驗。執行團隊由行業投資、法律及財務管理、風險控制等專業人才組成，90%以上的團隊管理成員擁有碩士以上學歷，70%以上的團隊成員擁有海外教育及從業經歷。

展騰投資集團有廣闊的人脈資源及政府合作關系，在海外擁有資本及項目資源優勢。展騰將立足國內的資本市場并著眼于國內資本與境外資本市場的對接，國內資本和境外項目資源的對接，幫助企業實現價值提升，并由此為投資者創造較高回報，實現企業和投資者的共贏。

展騰的業務范圍

投資銀行

海外上市

以澳大利亞資本市場為核心的海外上市業務是展騰投資集團投資銀行版塊的核心業務之一。展騰擁有大量的上市資源，并與境內外的行業投資機構、承銷商、會計事務所、律師事務所、資產評估機構及行業研究機構擁有戰略合作關系，致力于幫助境內企業通過首次公開發行，即IPO的方式，或者通過借殼等更為靈活的方式在海外資本市場上市。

展騰投資集團對澳大利亞資本市場及其主要證券交易所的成立背景、發展定位、上市條件、上市流程、審批政策和監管政策等具有深刻認識和理解，可以為擬上市企業提供最專業的全程上市財務顧問服務。在此過程中，展騰投資集團將依托專業、高效、國際化的精英團隊，強大的合作關系網絡，為企業提供完成IPO可行性分析和規劃、IPO一體化咨詢、上市前的資產及業務重組、財務及稅務整理、公司治理結構設計完善、指派并協調專業機構、出品投資研究報告等全程一站式的財務顧問服務。

并購業務

展騰投資集團投行業務版塊的另一個重點業務是并購投資顧問業務，集團發揮自身的國際化和專業化優勢，利用自身的國際網絡在全球范圍內根據客戶要求掃描標的物，并在項目執行過程中將行業知識和投資經驗相結合，為企業進行最大化的和最有效的資源整合。展騰的并購團隊為客戶提供專業的并購投資、買方與賣方財務顧問服務。

基金管理

股權投資基金

展騰投資集團在房地產、礦業資源、消費、服務、農業、節能環保等領域均有專業的投資團隊進行長期研究及跟蹤，擁有大量的成長期和成熟期企業儲備。展騰投資集團擁有專業的投資及投后管理團隊，這些團隊擁有強大的政策、技術、經濟、金融運作和管理優勢。同時集團外聘了包括金融、法律、財務、資產評估等多領域領軍專家作為顧問，進一步提升了展騰投資集團的專業水平和行業研究優勢。

展騰投資集團的管理團隊和專家顧問通過整合集團、外部投資人及各類合作機構的資源和經驗，為所服務的企業針對性地提供戰略梳理、治理優化、人才引進、管理設計、融資支持、業務拓展等增值服務，幫助已投企業實現價值提升，為投資者創造較高回報，實現企業和投資人的雙贏。

房地產基金

展騰投資集團在房地產金融領域經驗豐富，可以更深刻地了解房地產開發商的需求，并以最合適的金融服務方案匹配其需求。與此同時，也能為高凈值個人群體推薦最合適的房地產投資產品或房地產投資項目，助其獲得最大的價值和收益。展騰投資集團在行業內與政府主管部門、行業組織、地產與金融專家、房地產開發商、各類金融機構一直保持著密切的合作關系，力求廣泛整合社會資源，為企業和高凈值客戶實現價值最大化。

展騰投資集團結合自身團隊的境外從業經驗，長期跟蹤研究房地產金融創新型產品，長期關注澳大利亞、新加坡及美國的房地產開發市場、房地產投資基金（REITS）及房地產信托市場，助力房地產企業打通境內外資本市場的通道，拓寬投資地域及領域，利用國際化多元化資金，將房地產長期投資與短期投資、境內與境外投資、股權投資于債券投資相結合，利用國際經驗和創新思維最有效的滿足房地產企業的金融服務要求。

財富管理

全球資產配置

為高凈值客戶實現全球資產配置以及進行配置后的跟蹤服務是展騰投資集團財富管理業務的強項和重點。2013年《胡潤私人財富管理白皮書》明確揭示：中國的高凈值人士已超過105萬人，已配置離岸資產的比例已經達到33%，并且多是以房地產形式進行配置和儲備。

展騰投資集團是綜合性跨國金融服務集團，在香港、臺灣、澳大利亞、新加坡等地設有分公司或辦事處，在境內外擁有豐富的產品、市場及人脈資源，并與國內外多家投資銀行、資產管理公司、行業投資機構、律師事務所及會計事務所等專業服務機構擁有戰略合作伙伴關系，在幫助高凈值群體進行資產的全球配置以及提供海外高端增值服務等領域具有明顯優勢，致力于為高凈值客戶群體提供全球一體化資產配置理財規劃方案。

展騰能做什么

投資銀行團隊服務內容

展騰投資集團將在您上市過程中擔任上市總顧問角色，協助您進行從上市準備、過程執行以及上市后的一系列工作。內容包括：業務規劃、財務管理、法務規范、構架設計、澳大利亞境內的監管與合規、投資者關系、本土團隊搭建、承銷工作、路演活動及當地媒體關系等多方面。

上市前，展騰團隊將幫您進行周密籌劃，包括評估您的公司是否具備上市的條件，結合中澳兩地監管機構的要求及市場上的案例，關注未來可能影響上市過程的潛在問題，包括擬上市主題的股權構架、資產所有權的明晰及獨立性、財務規范性、是否存在重大關聯交易問題以及公司的持續盈利能力等問題。評估這些問題對上市過程的重要程度，與公司共同制定上市流程的可行策略，制作上市可行性方案和上市時間表。

在上市過程中，展騰團隊會在方提供全程顧問服務：

業務顧問

發現企業對投資人的價值

評估所處行業的成長性

評估公司在現有行業的市場地位

評估企業發展的優勢與劣勢

結合企業的上市愿景出具企業未來的發展策略建議書

編制切實可行的當地市場的業務發展建議書

財務顧問

合乎準則的良好財務記錄

根據對企業財務報表和內控的審計編制一系列特別報告

合理的財務預測

合理的資產價值評估

評估現有的融資結構

經過充分論證的資金投向

指導招股說明書中的最終披露信息

審計顧問

境內賬目的審計及合規

通過審計過程發現并解決可能對上市過程產生潛在影響的問題

滿足監管部門對歷史財務報表的獨立審計要求

編制審計的獨立詳盡調研報告

評估財務預測的充分性和準確性

編制招股說明書中所需的審計報告

法律顧問

歷史沿革的合規性

重組及架構的合法性

評估業務重組對上市的影響

評估公司運作的法律環境及保護公司的合法權利

就交易所上市規則問題和公司要求提供建議

參與或負責盡職調查過程和招股說明書的擬定

擬定和審查公司章程、員工股份方案、紅利再投資計劃、承銷協議書等重大合同的擬定和評估等文件

交易所上市申請的管理

股票經紀顧問

籌劃發行（IPO）的結構、規模、時間點并結合市場狀況進行公司估值

完成IPO盡職調查流程

通過本地的網絡關系，從潛在的機構客戶和零售客戶群眾確定投資者

通過已建立的渠道進行IPO營銷

協助上市時有積極且穩定的市場環境

協助進行IPO首發的后續發行（再融資）

公司治理及其他專業顧問

評估企業公司治理現狀

根據相關的監管要求完善企業公司治理結構根據對上市公司高管及獨立董事的配置及資格要求，協助企業建立上市公司的高管團隊

根據企業所處行業，協助推薦相關行業專家出任公司的獨立董事

協助公司通過謹慎的識別和計量進行風險管理

協助企業完成當地的稅務籌劃、薪酬籌劃

投資者關系顧問

組織投資者路演

潛在機構投資者和散戶投資者關系的建立和維護

公司的流通股發行引起投資者的注意和吸引媒體的報道

當地媒體顧問

公司上市掛牌日的媒體新聞會

公司上市后后續市場活動的本地新聞，增加企業在本地市場的活躍性

展騰投資銀行團隊全程服務

全面統籌

根據公司的特定情況，全程指派及統籌專業第三方服務團隊，包括會計師、審計師、律師、資產評估師、股份過戶登記處、承銷商、印刷商及公關公司等

制定上市流程的可行策略，建議上市工作的方案及時間，包括籌劃放行的機構、規模、時間及公司估值建議

具體執行

協助制定上市重組方案

進行IPO盡職調查的流程

撰寫《上市商業計劃書》

在合適的時間點任命及統籌第三方專業機構進場

公司治理結構建議

證券交易所申請建議及擬定招股說明書

推廣和承銷

根據資本市場情況，建議及參與制定股份發行價格范圍

建立并維護投資者關系

制作投資價值分析報告

組織發行路演及新聞會等

展騰投資銀行團隊的核心價值

參與海外上市的決策、上市地點的論證與選擇，幫助企業設計上市方案，進行深層次改制與重組，幫助企業建立內控制度，進行財務調整，使企業全面符合上市條件。

按照當地監管政策，全面制作包括上市可行性計劃書、財務及審計盡職調查報告、法律盡職調查報告等，并以此為依據制作招股說明或信息披露書。

與上市企業在保持一致利益的原則下，統籌安排最適合企業行業規模的第三方專業機構，并在整個規程中協助企業協調與第三方機構、上市審核機構及證券交易所，以及當地機構與個體投資人的關系。