房地產論文范文

導語：如何才能寫好一篇房地產論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產開發投資的主要問題

1、資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款和經營性欠款數量巨大。1997年以來，房地產投資的各種資金渠道中，國家預算內資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現回落趨勢，而國內貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發投資總額的比例高達98.5％，三項總計12932.29億元。2004年1－5月國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發投資總額的比例上升到98.7％，而銀行貸款和經營性欠款兩項合計就達3772.13億元，占全部資金來源的61.1％。

2、資金投向結構不合理，經濟適用房建設投入不足。1997－2003年住宅開發投資穩定增長，2003年達到6782.41億元，占當年房地產開發投資的67.1％；雖然經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結構比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產和住宅開發投資增長分別高達32.0％和32.2％的同時，經濟適用房開發投資的增長只有9.1％。因此，造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國商品房空置面積同比增加0.2％。

二、房地產開發投融資體制面臨挑戰

1、降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革，房地產投融資體制發生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實，各家銀行對房地產開發貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預售房款籌集開發資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地產投資體制正在發生變化，將扭轉長期以來房地產開發過度依靠銀行貸款和預售貨款，從而加大金融風險的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發商面臨開發資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發商調整價格策略，以維持企業的有效運轉，同時也推動有關方面加大金融創新力度。

2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產開發資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當年房地產開發資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產開發資金來源中所占的份額一直很低，這與我國房地產業的發展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。

3、經營性欠款數量巨大，其中蘊藏的風險需要及時化解。統計表明，我國房地產開發企業的經營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經營性欠款占當年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規定，促使經營性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現為待出售的房地產項目，但是由于價格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內似乎難以改變，因此，及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。

4、房地產業應對國際、國內沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國房地產開發利用外資額持續走低，2002年這一數字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長1.4％。結合中國金融業對外開放步伐的加快，預示著外商對中國房地產的投資有可能持續回升，并成為我國房地產開發投資的重要力量。然而，外資以何種形式進入我國房地產市場，必須加以注意，以便妥為利用，防范負面影響。同時，國內游資對房地產的投機也值得關注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負面影響，也是有關各方不可忽視的問題。

三、完善房地產投資相關政策建議

1、完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用。房地產業作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產開發的公平競爭環境問題一直比較突出，應當努力為房地產開發創造一個良好的法制環境，完善市場功能，以期在實現調控目標同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的環境，而不是強迫開發商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險?？扇〉恼邔蚴腔饨Y構性矛盾，增加市場的公平性。

2、近期主要目標是結構調整。以結構優化促進總量調整，控制空置面積繼續增長，消化存量商品房。房地產業目前的金融風險不在規模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯，直到目前我國廣大城鎮家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現。其次是資金來源結構。房地產開發投資中，銀行貸款和經營性欠款所占比例過高，2003年兩項合計占房地產開發資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項合計占比仍高達61.1％。有效地改善供需結構、資金結構，是近期調控房地產市場，降低風險最有效的著力點。

3、加強房地產市場的規范管理力度，把好土地源頭關。近年來，政府主管部門出臺了一系列支持和規范房地產市場發展的政策，政府對房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主。在此基礎上，應更深切體會土地資源對于經濟可持續發展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資產，加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地產業發展的土地產權制度。

4、完善財產稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾。我國房地產業發展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴重浪費。與此同時，由于不需要付出額外成本便可以擁有財產，刺激了以投機為目的的財產集聚和沉淀，導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現象對資源的有效配置和經濟的健康發展危害極大，必須加以改變。根據國內外已有的經驗和理論分析，適時改革和完善財產稅制度是一項有效的措施，建議有關方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。

篇2

[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。

2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路

在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。

由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義

在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：

有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。

有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。

有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。

［參考文獻］

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[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.

[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).

[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.

[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.

[6]李杰,王千.房地產虛擬資產特性的理論和實證分析[J].當代財經,2006,(2).

篇3

關鍵詞：日本；中國；房地產；泡沫

一、日本房地產泡沫成因

二戰后，日本百廢待興，尤其是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成為一個嚴重問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，大力發展房地產行業，使戰后日本住宅建設在國民生產總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展，經濟實力的迅速增強，至1981年全日本基本解決了供需之間的數量上以及質量上的矛盾。此后，日本在繼續開發新建住宅區的同時，加快了舊區改造工作。

戰后日本住宅建設以及日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展使人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話。東京土地價格在1955-1987年保持年均增長16%的速度。土地的稀缺性，加上房產消費的盲目性，產生了土地神話。土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。從地價來看,1990年僅東京的地價總值就相當于當時整個美國地價總值。日本經濟的高速發展使日本出現了地產投機風潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。地產價格不斷上揚，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經濟開始了長達十幾年的低迷和蕭條。

日本金融體系沒有限制商業銀行的資金最終流入股市的規定，從而為股市與房地產雙重“泡沫”的形成創造了條件。20世紀80年代以來，日本央行為了刺激經濟的持續發展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議，史稱“廣場協議”，迫使日元升值38%。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續5次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金流動性過剩。但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機資金云集不動產行業，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區商業用地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，東京大阪的住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。

在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。當年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的1/4，5年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧政策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

日本自1985年“廣場協議”以來房地產和金融泡沫已經相當嚴重，并在后來5年時間里執行的一系列錯誤政策，致使日本經濟在1991年第4季度開始崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，房地產“泡沫”破裂。房地產“泡沫”破裂后，土地價格也大幅下跌。房地產價格暴跌重創了日本金融業，也重創了日本經濟，甚至直至今日尚未完全恢復。

日本政府在面對房地產泡沫的調控時，簡單地采用了貨幣緊縮政策。1988-1990年，提高利率3.5個百分點。致使大量房地產按揭貸款違約不能支付，引發金融危機。

泡沫破裂后許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最后成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的1/3，國民經濟陷入長達十幾年的負增長和零增長。此外，日本新的不動產稅制的實施加重了日本國內的住房消費負擔，導致房產消費一蹶不振，經濟恢復緩慢。

二、日本房地產泡沫對中國的幾點啟示

（一）預防過度投機

一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大。在此情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成。另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。

（二）調整銀行和房地產業的關系，預防銀行信貸非理性擴張

貨幣政策既體現在存貸款利率方面，也體現在銀行業與房地產業之間的關系方面。中國的存款利率仍有上調空間，而且央行加息的可能性也一直在人們的預期范圍之內，這有助于降低普通百姓地產投資和投機的熱情。必要時選擇恰當的時機加息，未嘗不是一個有效的辦法。目前由于全球金融危機，中國采取降息措施刺激經濟發展，但是長期來看，只要房地產行業有過度投機的現象，中國就有可能再度加息。

由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。美國的次貸危機、零首付購房等就是例子。

（三）加強對房地產市場的宏觀監控和管理

宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。

（四）強化土地資源管理

政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。

（五）加強金融監管合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。

（六）保持人民幣對其他外匯匯率的長期穩定

日本房地產泡沫膨脹的一個國際背景，是1985日本迫于美國在“廣場協議”中施加的壓力而使日元升值，其后又為了扭轉因出口減少導致的經濟蕭條，刺激內需而多次大幅降低官定利率，導致了房地產資金供應的膨脹，為房地產泡沫的形成注入了最原始的動力。以此為鑒，中國的匯率政策應當長期保持穩定，并且阻斷國際游資涌人中國房地產業。

（七）加強對房地產開發規模的控制

在中國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發建設的土地，包括數量和質量都直接控制了房地產建設的規模和結構。近幾年，全國房地產開發土地購置呈高速增長趨勢，個別地區出現了圈地熱，助長了土地交易中的投機行為，從而引發土地價格上漲也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保護土地資源，規范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，清理違反土地利用總體規劃批準設立的園區。

（八）加大經濟適用房建設力度，優化經濟適用房開發機制

進一步完善經濟適用住房政策，加強經濟適用住房建設計劃的管理，加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力。合理確定經濟適用房的建設規模，著力解決中低收入家庭的住房問題。遵循“以銷定產”的原則，合理確定分年度建設規模；經濟適用房建設要與危舊房改造相結合；根據“經濟”和“適用”的原則，制定經濟適用房建設標準；加強經濟適用房價格的監管，控制建設成本，保證工程質量；經濟適用房建設不能采取指令性方式確定建設單位，應公開招標。嚴格控制和防止目前經濟適用房戶型面積大、價格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

（九）必要時提供購房的首付比例

中國央行邁出平抑房價的重要一步，從需求方面進行控制，當房地產泡沫出現時，提高房價增長過快地區的最低首付比例，這明顯加大了炒房者的投機難度，投機性貸款的需求將明顯下降。

（十）必要時征收物業稅

通過征收物業稅，加重購房者的經濟負擔，讓人們不敢輕易購房。同時，房子越多上稅越多，在增加國家稅收，補貼窮人的同時，抑制人們購買住房等待升值的投機心里。如美國有的州50萬美元的住房每年要上交2萬美元左右的物業稅，這樣人們買房主要用來自住，不會輕易買來投資。此外，在日本父母把住房轉贈給子女時，也要收取大概50%左右的遺產稅，這也讓人們不敢輕易買房投機炒作。

參考文獻：

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物業管理概念是我國房地產業較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產開發鏈上的一個重要環節，某一個項目物業管理水準的高低是影響業主作出購買選擇的重要因素。因為業主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業管理”之類的旗號。

為適應房地產業的發展需要，我國物業管理機構應該建立自己的經營管理服務理念，探索先進的物業管理服務模式和嶄新的物管企業運營機制，充分發掘企業文化和社區文化，著眼于打造物業管理品牌，才能在房地產營銷中保持主動。

二、綠色生態概念

房地產業內綠色生態概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調企業的營銷活動要保護環境，有利于維護生態平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產品和消費。

這股綠色生態概念之風自然很快吹向房地產業。企業在房產營銷中打出了環保、綠色、生態的口號，在營銷全過程力圖體現“綠色”關懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態營造方面，則普遍強調小區景觀的配套和環境的綠化，強調居住環境的舒適性、無害化以及生態環境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國房地產市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產業起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內陸城市，歐式概念之風一直在熱吹之中，成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區環境的布局，力圖體現歐式建筑的古典美、現代美。在很多城市，稍有實力的開發商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發商，甚至將整個小區“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實不然，如果換一個角度看，它恰恰體現了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對普通百姓而言，房子是一個家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產營銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。

五、人文概念

現代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業安家，與高尚人士為鄰，受文化環境熏陶，修身養性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時，還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產營銷的概念演進中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內涵和品質。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個比一個喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調節心情，放松精神。休閑將成為現代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結合部開發的項目，特別是別墅項目區，則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業贈送小型花圃或農莊（可代為打理），還有的項目干脆建在遠郊的旅游度假區。

最近，著名經濟學家厲以寧公開發表一種觀點——擁有兩套住房才算小康，引起社會廣泛關注。他所說的另一套房主要被用作周末和節假日度假之用?？梢?，學者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產開發的一種重要趨勢，難怪開發商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。

七、會所概念

從字面意思上講，會所就是項目業主或小區內居民聚會之所。顧客在接受房地產廣告信息和作出購房選擇時，面對的大多數是期房或半期房，所以盡管很多發展商在樓書和規劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”，但更多的發展商主要是把它作為一個銷售賣點而已，至于會所何時能真正建成，提供哪些服務，由誰經營和如何經營等細節問題，并沒有確定，所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。

然而，深入考察一下，可以發現，會所概念在實際中存在著這樣的問題：

一是會所的功能定位問題。一般大型社區或比較成熟的物業，均配備有專門的物業管理機構。那么，會所為入住的業主提供的服務如何同物業管理區別開來，避免重復或空白呢？這就需要對會所作功能定位。我認為，會所應該定位于人際溝通和社區文化交流，應該成為社區居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區居民從家庭自我封閉中走出來，多作人際溝通，開展有特色的小區文化活動，如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區教育等，面向社區大家庭，敞開心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務，則應該由物業管理部門承擔。

二是會所經營權和經營方式問題。即會所應該由誰經營，如何經營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會所普遍由開發商經營。由于開發商的主業不在于此，如果開發商經營上出現問題，這就容易造成與業主的矛盾。因此，我們提倡會所可以引入社會的專業機構來經營，以提高經營水平和服務水準。在如何經營的問題，有開放式經營、封閉式經營和半開放式經營三種觀點。因服務的對象范圍大小不同，經營方式和對業主的影響也就有不同。更多的業主希望會所實行封閉式經營，以享受優越的服務，但這也會增加經營成本，提高會所消費代價。

八、親水概念

水也是21世紀最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺風行房地產界。不少開發商把項目用地由原來首選地段因素轉向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項目開發一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項目的名稱，便可以看到與水的關系：藍灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

九、智能E化概念

智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產文章和大量的房地產廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標志著入住的業主能一夜跨入智能社會、數字時代。然而，對大多數市民和購房者來說，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認為，上網、

寬帶、可視對講、紅外線監控、遠程抄表就是“智能E化”，也有些開發商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個概念上套，以時髦的詞匯“蒙”人。

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部預收賬款變成銷售收入之前，都會導致嚴重虧損的現象發生，只要此時進行了結轉收入，那么就會清晰的看到隱含的利潤，導致企業真實的經營狀況得不到全面的反映。

二、適合房地產企業財務報表的分析方法

(一)根據不同的收款方式分析

預收賬款，并判斷能否進行確認收入房地產企業開發的商品與一般的商品不同，因此其也具有不同于其他商品的收款方式，其中主要包括：一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款：在房地產銷售過程中，如果以一次性付款的方式為主，那么在進行確認收入工作時，只要房款能夠足額到賬，即以應收款項足額到賬作為確認收入的核心標準，即使不具備房產證，也可以確定風險已被轉移。二是分期付款：如果房地產銷售的付款方式主要是分期付款，那么買方必定與房地產企業簽訂相關合同，明確買方的付款日期。在進行確認收入時，應確認買方是否能夠按照付款日期完成付款，若出現買方在規定的還款時間內無法完成還款，那么應該及時對買方的資信能力和實際欠付金額進行分析，若買方的資信能力低，且欠付的錢數超過整體房價的30%，則不得進行確認收入。三是按揭付款：若以此付款方式為主，那么必須滿足首期交齊和按揭款到賬兩個條件才得以進行確認收入。

(二)加強對收入結轉前產生期間費用的整改

財務管理者主要職責任務是編制并實施核心戰略決策，在金融市場和價值管理兩者間扮演者極為重要的角色，因此，企業財務管理者應該充分發揮自身的作用，加大對財務報表的分析力度，加強對收入結轉前產生期間費用的整改，科學合理的編制并實施核心企業戰略決策。隨著全球經濟一體化目標的實現，傳統的企業財務管理方式已經滿足不了現代化企業發展的需求，這就要求企業財務管理人員和企業的管理者結合起來，利用一些傳統優良的管理知識結合先進、高效的手段和技術及時掌握當前資本市場的發展情況和財務管理發展的新趨勢，將自己份內的事情保質保量的完成，從而保障房地產企業利益相關者的合法利益。

(三)分析房地產開發的成本組成

確認開發成本在購置還沒有開發的土地過程中，必須先和周邊土地價格做一番詳細的比較之后再開展相關的評估工作，將資金成本剔除后遠遠超出賬面價值的可認同土地增值額，暫時作為調增存貨與資本公積；對于沒有入賬但本應該入賬的款項，應該通過合理預算或者估算的方法將其計入總賬，并對還沒有完成的配套工程進行估價預提，從而保證開發成本的真實性；除此之外，成本的預轉必須滿足收入和成本的配比原則。

三、結束語

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1 引 言

房地產的價格在很大程度上取決于房地產的影響因素狀況,而影響房地產價格的因素很多,鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中,考慮商業繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產的評估中引用如下影響因素:地段、繁華程度、交通便捷度、環境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產價格研究中,考慮了三大類的影響因素:交通條件、生活服務設施、教育配套設施。

房地產的價格因其不同的影響因素特征而有所不同,針對具有不同特征的房地產,適當采取相應的營銷策略對于提高房地產價格、提升消費者預期有著良好作用。比如,對于有著良好的建筑結構、建筑材料,或者大戶型乃至復式樓盤,可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳,以使消費者相信并了解該樓盤的品質;對于觀景房,售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度,并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價位以及上漲預期;對于靠近商業中心的樓盤,便要從樓盤的商業便捷度著手宣傳,周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產區位的選擇,以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質提升有著非常重要的作用。

2 依托房源特征,借勢宣傳

從影響房地產價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發以及營銷是開發樓盤的關鍵。依據不同的房地產價格影響因素(建筑因素、區位因素、人文因素、環境因素、自然因素),采取不同的營銷手段以借勢宣傳。

2.1 具有建筑因素優勢的房源

具有建筑因素優勢的樓盤吸引買房者,主要從其優質的建筑結構、建筑材料,優美的建筑布局,較高的容積率,良好的裝修及建筑外觀,以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質是緊密聯系在一起的,房屋是否真正舒服,只有住進去才知道;具有良好建筑優勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實,其升值潛力也非常大。比如,在隔音方面,隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話,而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候,家里仍然非常安靜。在具體的營銷中,可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優良品質,使買房者愿意購買,并且始終滿意。

2.2 具有區位因素優勢的房源

在區位因素分析中,對于商業服務業作用分值,影響因素作用分值按指數衰減公式進行計算,即:

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6.1結論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業擴大經濟規模，增強市場競爭力。國外（或地區）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區)的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業和金融業注入新的活力，推動我國房地產業的健康轉型，促進我國金融業的健康發展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現象表明，我國國內環境基本具備REITs的發展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發展REITs的步伐。雖然制約REITs發展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區）的成熟經驗，完善相關法律法規，加快發展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創新。再次，在我國發展REITs市場時，宜采取分階段發展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險?？傊?，我國發展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創新。同時希望本論文能對我國REITs的發展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。

2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產投資信托基金（REITs）的發展屬于應用領域，更注重產品的開發介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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篇8

陜西西華房地產開發有限公司是一個成長中的房地產開發企業，設有綜合部、財務部、銷售部、工程部、項目部、物業部及總工辦，現有人員54人，其中高中級職稱28人，工程技術和經營管理人員占總人數的80%。公司總資產6168.24萬元，固定資產原價207萬元，固定資產凈值123萬元。公司成立于2000年，注冊資金8000萬元，主要經營房地產開發、商品房銷售及房地產中介服務、物業管理、房屋設備租賃、房地產信息的咨詢服務，目前開發的項目主要有西華花園和城南花園項目。

4.2項目概況

城南花園小區是西華公司開發的第一個大型項目社區，它位于西安市雁塔區臺南路520號，建設期2年。該項目距離大雁塔南廣場較近，并且在西安最好的高中鐵一中附近，地理位置優越。小區分為三期，目前只開發完成一期，項目的配套設施正在建設中。項目總占地是35.875畝，總建筑面積為85271.19M2，住宅總建筑面積是66446.1M2，共有住戶644戶。住宅部分為毛坯房，從預售到尾盤銷售均價為3350元/M2。本項目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數的14.6%。

4.3公司營銷戰略分析

（1）戰略目標：西華公司是一個成長中的房地產開發企業，在西安房地產市場中，該公司的實力還只能處于中下水平。西華公司的戰略目標是開發中檔價位，小區配套齊全的大型住宅項目，以期快速進行資金的積累和企業實力的加強。

（2）土地戰略城南花園項目的開發用地地理位置優越，并且項目用地性質最早是經濟適用住房項目用地，后經西華公司補交相關費用后，轉變為商品房開發用地，相對來說，用地成本較低，成為企業進入市場的一個優勢。

（3）資金戰略該公司與建設銀行有著很好的業務往來關系，為前期項目開發提供了資金保障。另外，公司選擇中天建設集團作為項目的建筑商的最大優勢是，中天集團實力雄厚，在西安實行的是墊資建設的策略，為西華公司在項目開發中減輕了資金壓力。但從城南花園項目的整個營銷過程來看，也存在著資金緊張的情況。

（4）品牌戰略西華公司目前尚未建立自己的企業品牌，該公司旨在做響城南花園的項目品牌后，21以項目品牌帶動企業品牌，以此帶動西華品牌在西安房地產市場的立足。從城南花園項目的售后調研來看，西華公司的項目名牌逐漸被消費者認同，但西華公司企業品牌的消費者認同度仍較低。

4.4項目的營銷環境分析

（1）西安房地產市場的總體特征從房地產營銷的階段論和消費者消費需求的層次性看房地產開發水平，可以認為，房地產開發是循著賣房子（棲風遮雨之所）——賣家居（講究戶型、朝向、立面等）——賣環境（講究戶外景觀、環境質量、社區配套等）——賣文化、生活方式（尋求能滿足其多元化的、個性化需求的生活空間，講究文化品味、身份地位歸屬感和系統化的生活方式）的脈絡，螺旋式上升遞進的。在城南花園開發時，西安房地產市場的開發水平處于以“賣家居”為主的階段，但是部分領先的開發商已經領先進入“賣環境”的階段。當時，西安居民購房仍以解決居住問題為主要目的，為此階段居民住宅消費需求的主要特征。綜合西安當時的房地產市場特征，可歸納出以下幾個特點：a銷售的市場板塊主要依據居住區位西安房地產銷售的市場板塊主要依據居住區位分為：城內、東郊、南郊、西郊、北郊五大塊，其中以南郊為市民居住的首選區域，且南郊的房價最高。b市場的整體開發素質不高無論是市場機制、產品研發還是戰略經營模式等都與沿海房地產市場發展成熟的地區存在著一定的差距。當時，西安房地產市場同質競爭十分激烈，發展商的操作層次較低，主要特點表現于以下方面：大部分地產廣告在訴求上紛紛由“地段論”轉向了“環境論”，并在膚淺和炒作的層面上演繹概念營銷的模式；市場產品同質化現象嚴重，建筑景觀單一、缺乏個性的歐陸風格一統天下，城市建筑風格單調，沒有形成鮮明的城市特色風貌；開始注重單體建筑的技術含量和智能化水平，但社區的整體配套和物業管理服務等方面還需要進一步完善。社區會所的建設還只是停留在一般意義上的綜合配套服務上，沒能更好地發揮會所在社區文化建設、生活方式營造上的作用；營銷是房地產開發各環節中較弱的一環，開始注重市場炒作，而公關活動、實效營銷較少。銷售人員的基礎培訓不夠，專業素養不高。在住宅市場上，期房銷售仍是主流，概念性的銷售形式盛起。c消費者心理不成熟，置業積極性沒有完全調動由于市場發育的不成熟、消費者購房心理的不成熟以及供求關系的不平衡性,樓盤特色供應上呈現出“亂花漸欲迷人眼”的態勢。發展商到廣州、深圳、上海等地參觀抄襲的風格要素主要體現在住宅戶型、外觀、園林風格、推廣手段等顯性方面，故多樣化的錯層、躍式等戶型紛紛亮相市場，一時間令得消費者可選擇性增強，但也同時被五花22八門的宣傳推廣弄得有些不知所措，市民一次置業的積極性未被有效地調動。

（2）項目所在區域市場特征a區域內目前還沒有一個大規模，整體素質較高的樓盤出現當時，西安城東南區域內開發商的開發水平參差不全，區域內還沒有出現真正好的大型社區，市場上中價位的好房子嚴重缺乏，存在明顯的市場空白點，使得城南花園項目面臨著巨大的市場機會。b潛在需求大該樓盤開發時，城東南區域商品住宅供應量與開發量基本保持平衡，購買力還沒有被完全釋放，加之人們對南郊區域情有獨鐘，市場開發潛力還很大。c近期供應量不大城東南區域未來住宅市場的供應量短期內也不會有大幅度增長，價格的彈性度較大，供求的矛盾和未來區域整體形象的提升（西影路拓寬、項目東面規劃路的動工、西影路旅游一條街的定位）都會使項目的價格有較大的上升空間。

4.5項目的定位

4.5.1該項目的市場細分

西華公司是一個中小房地產開發企業，由于自身實力的限制，在激烈的競爭條件下，必須遵循個性化的生存原則，在進行項目策劃時，必須根據市場特點和自身的經營情況，精確地進行市場細分。其次，要以細分后的市場為依據，確定目標市場，以目標市場和企業自身狀況，處理好目標市場的開發和供應。西華公司開發項目樓盤所處的區域是一個云集很多國內知名房地產公司開發樓盤的地區。通過對城東南區域房地產市場現狀和特征的分析，西華公司認為城南區域內幾乎所有樓盤價位均在3500—3600元/平方米，屬高價位樓盤。且區域內大多數樓盤主力戶型都是大戶型，戶型面積在120平方米以上。但還沒有一個大規模，整體素質較高的樓盤出現，區域潛在客戶群需求大。“城南花園”項目的開發，正好可以填補城東南區中檔價位、高品質樓盤的市場空白點，對目標客戶群有極大的吸引力。故定位要精心打造產品，做出一個區域內乃至西安的“明星樓盤”，迅速占領市場。

4.5.2項目的定位

經過縝密的市場調研以及客觀的項目評估分析，西華公司定位開發中檔價位，小區配套齊全的大型住宅項目。“城南花園”項目具有以下幾個方面的優勢：地段：項目位于曲江旅游開發區的門戶位置、西安市第二條南北大動脈——太乙路立交銜接臺南路部分的西側，交通非常便利，升值潛力非常大。規模：項目整體占地260畝，是南二環地帶罕見的大規模、高品質的精品樓盤，與競爭項目相比，在規模上占有絕對優勢。配套：一方面項目周邊生活配套較成熟，另一方面由于本項目規模大，區內配套非23常齊全。環境：小區內綠化率高達52.6%，另外還有水景、花園廣場、森林生態公園等，環境營造非常豐富。戶型：主力戶型為最受消費者歡迎的80—120平米戶型，而且戶型設計科學合理，各種戶型使用率極高。另一方面隨著購房人群低齡化的趨勢，單身公寓戶型愈來愈受到年輕消費者的歡迎，所以，項目一期的產品戶型設計符合市場需求。價格：高層均價僅為3650元/平方米，性價比極高。從項目的定位和公司實力來開，西華公司沒有開發大盤的經驗，該公司對城南花園項目的定位其實超越了公司的實力，但如果城南花園項目開發成功，必然也會大大增強西華公司的實力。但由于項目一期在開發完畢后，公司沒有迅速抓住機遇，大力開發二期、三期項目，導致城南花園項目只完成了項目一期，并沒有成為原項目定位的高檔、配套齊全的大型樓盤。

4.6項目的營銷策劃

房地產市場營銷組合策略是房地產企業普遍應用的方法，它一般由四個部分組成，即產品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。簡稱4P營銷策略。房地產市場營銷組合是企業各個可以控制的變量的組合。房地產企業營銷優勢的發揮，很大程度上取決于整體營銷策略配套組合的優劣，房地產企業在目標市場上的競爭地位和經營特色，則通過營銷策略組合的特點體現出來。西華公司的營銷策略也是采用了傳統的4P策略。

4.6.1產品策略

本項目一期以3室及3室以下中小戶型為主，120平方米以上戶型只占到總戶數的14.6%。該公司在全程營銷中對房源銷控做的不是很好。內部認購階段，在該階段是房地產營銷價格最低的階段，為了能有效回收一部分資金，且不讓好戶型、好樓層的房源低價出售，該公司推出了十套較差房源。在開盤和強銷階段，該項目的銷售呈井噴階段，為了有效控制銷售局面，保證銷售利潤的情況下，該公司將一些中低的房源推出，以控制消費者的消費熱情，但也導致客戶選擇余地較小，造成了客戶流失。在尾盤銷售階段，此時西安的房價全面提升，該項目的房價也已過四千，該公司推出了一系列中等房源，雖然保持了高利潤，但銷售緩慢，資金回收慢。總之，在整個銷售過程中，該公司通過推出不同的價格、樓層和戶型的組合方案來控制市場銷售節奏，維持人們的購買熱情，掌握銷售的主動性，保持銷售形勢的穩定的能力還存在很多問題，如銷售房源嚴重不足，在銷售旺季沒有房源，導致客戶選擇余地太小，客戶流失，銷售斷檔，形成空擋期。

4.6.2價格策略

定價策略是房地產營銷中最關鍵的部分，定位過高或過低，直接影響發展商的利益及銷售成果。一個項目的價格定位可以分階段進行。第一期的市場反應很好，第二期就可以適當提高銷價，這樣依市場反應逐期提價，直到達到一個較穩定的銷售狀態，既可使發展商取得最大收益，又不致影響銷售進程。城南花園采用低開高走的定價策略，通過內部認購、開盤、強銷期、持續期、清盤期幾個階段，從均價2780元每平方米到尾盤時的均價3700元每平方米，通過房源的有效控制，價格一路穩升。但價格策略的制定中存在著定價過于保守，調價頻繁等問題。表4-1城南花園各階段銷售均價階段銷售率均價（元/M2）權數（元/M2）5%27801395%2840142部內購認5%2930146.5開盤15%304045620%3140628強銷期25%3230807.5持續期15%3330499.5清盤期10%3700330合計100%總體均價3148.54.6.3營銷推廣策略城南花園推出時，以“讓你的生活飛起來”為理念，通過巧妙的新聞攻勢，媒體組合，廣告活動，在最短的時間一氣推出，產生了明顯的效果。該項目在開盤時，利用報紙、戶外、直投、車體等媒體的加大宣傳力度；在參加房展會時重金選用150平方米展位，并采取派發資料、看樓直通車、展場現場展示飛機、拋灑幸運之星、直升飛機看樓等策劃活動，提高了項目知名度，拉動了銷售業績。并首次在西安采用直升飛機看樓盤活動，引起了轟動，項目形象、項目的品質得到了強化和認同。其次，項目配合合理的銷售方式也是加快該項目推廣的有效手段，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，吸引了買家，增加了銷售的機會。但從全程營銷來看，項目營銷推廣也存在如下問題：對媒體的選擇與運用上流于形式，缺乏策略性和權威性，報紙、廣播、墻體廣告、公交廣告，電視面面俱到，造成媒體高度分散，廣告資源大量浪費。

4.7項目的營銷實施保障

西華公司的營銷策劃人員基本上大專文化水平，相當來說，從業素質屬于中等。企25業正處于起步階段，尚未建立科學的營銷人員的分配制度和日常管理制度。目前,該企業對營銷人員采取的是典型的單一銷售額目標考核體系。這種分配制度對于銷售人員的成長,尤其是新進人員的培養是極為不利的，因此沒有充分調動銷售人員的積極性；存在的另一個問題就是，在整個項目的銷售策劃過程中，沒有充分的調動公司其它部門的積極性。

4.8該公司營銷工作中存在的問題

通過對西華公司整體狀況的調研和對城南花園項目全程營銷的深入分析，可發現該公司在營銷過程中存在著如下問題：

（1）企業僅僅注重項目形象的建設，卻不在整體企業形象的宣傳策劃與市場營銷開拓上下功夫，這方面的具體表現為：整個項目的宣傳內容都僅僅停留在項目宣傳階段，缺乏對企業形象的宣傳，導致客戶對企業形象和企業品牌的認同度較低。

（2）缺乏合理的市場營銷策劃體系。西華公司盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但從城南花園項目整個營銷過程來看，還存在如下問題：人、財、物的保證未完全到位；營銷策劃機構的設置不合理，機構行政化，缺乏營銷策劃人員；對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流于形式。對營銷策劃中出現的重大問題表現得束手無策；調查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

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【關鍵詞】房地產；營銷；預警指標

影響房地產預警系統構建的因素有宏觀因素也有微觀因素；有投資層面、供應層面、需求層面也有營銷層面的因素。而因素的復雜性使得我們只能在因素分析中尋找到關鍵因素來構成房地產預警指標體系。下面從營銷因素分析中篩選河北房地產預警指標。

一、房地產的銷售模式、手段

事實上目前河北省乃至全國各地房子供不應求往往是假象，現行的房地產銷售模式——預售制度才是導致房地產市場波動、房價上漲的真實原因。由于房地產滾動開發需要大量資金，回籠資金成為房地產開發商面臨的首要問題，為了及早回籠大筆資金保證資金鏈正常流轉，開發商憑借著銷售模式的變化來招徠消費者，在房子沒建好的時候就吸引消費者先付錢，營造房子“奇貨可居”、房價會不斷上漲的氛圍，還有“沒被許可先預賣，取得許可又不賣，分期開盤捂著賣，最后拖成現房賣?！钡馁u房方式和“內部認購”、“收取誠意金”、“發放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人氣和熱銷現象，讓消費者愿意先付錢，這樣大量的預付資金支撐了房地產業以遠高于其他行業的速度發展。正是由于房地產業奇特的預售融資方式和手段，扭曲了消費者正常的消費心理，支持了房地產業的高投資和高價格。而當商品房像其他商品一樣作為產成品由消費者去選購時，急于賣出的是開放商，價格的話語權更多由消費者決定，房價飛漲不會再現，房地產就能夠較為合理有序發展。

二、價格

一般而言，制約價格高低的關鍵因素在于房價成本。房價成本主要由三部分組成，土地成本、建設成本及配套稅費。其中，建設成本和配套稅費變化不大，土地成本則越來越大?！芭懦袌鲆蛩?，單從成本來說，地價對房價影響最大?！笔仪f市中宏房地產開發有限公司總經理錢先明表示，土地在房價成本中所占比重也在不斷提高?！?005年土地在房價中所占比重約為30%，2006年則達到了40%左右。”加上2007年2月開始，國家剛剛出臺向房地產企業征收30%～60%不等的土地增值稅，更使得土地成本上升。

實際上影響房價的因素還有很多，有經濟因素、社會因素、行政法律因素還有其自身因素。如經濟因素中除了土地價格外物價、利率、貨幣供應量、經濟增長率等也影響著價格的升降。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產原料上漲，商品房價格也會上漲。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供應量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。經濟增長使購買力加強，房地產價格上漲。社會因素中人口因素的影響表現為人口增長率或人口集中地區，對房地產的需求增加，房價自然提高；家庭結構可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。行政及法律因素：比如產業政策和產業結構直接影響經濟發展，失業率高房子當然很難賣掉。自身因素中位置、地質、土地面積、日照朝向、采光、通風、風向、建筑物的外觀等，以及房地產開發商的價格策略都影響者房價的高低。所以在分析價格中我們不得不考慮這些因素來選擇合適的價格指標。

三、商品房空置量

房地產空置量是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”。據目前的統計數據分析，房地產空置現象的的確存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，這充分說明房地產的確存在空置問題。但從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。近年來中國房價一路上漲，但是空置面積始終徘徊在1億平方米以上。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。我們認為，對于房地產空置現象，必須從兩個方面認識：一方面房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面一定規模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。北京市近年房地產供銷兩旺，不僅沒有出現大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房價表現為一路飆升；上海市則房價比較穩定，甚至穩中有降，其中房地產空置對房價上升起到的抑制作用不可忽視。河北省商品房空置面積149.26萬平方米；其中商品住宅空置面積68.89萬平方米，同比增長19.1%，也在一定程度上穩定了商品房的供需平衡。在房地產市場供求關系中，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10％以內時，是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，就會形成泡沫經濟。現在，許多城市中高檔房大量空置，據了解，北京高檔住宅供求關系的市場消化系數（市場實現吸納量/市場有效供應量）2006年1～9月為0.5783。此數據表明購房者的觀望氣氛濃厚，市場消化能力減弱，結構性過剩引發一定的經濟風險，充分說明了空置量是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”，我們在選則指標時必須考慮到他的兩面性。

總之，以上因素都是在選擇確定預警預報指標體系中必須考慮到的因素，只是在指標體系分析中所占權重不同而已。只有全面衡量了這些因素的權重，才能更好地構建房地產預警系統。

參考文獻

[1]董藩.房地產市場營銷[M].大連：東北財經大學出版社，2005.（下轉第54頁）

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[關鍵詞] 房地產企業信用管理 立法 信用信息征集和使用管理 平安法制建設

一、問題提出的背景

2013年2月20日，“國五條”，即國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，其中第五項加強市場監管中明確了要強化企業信用管理。

隨后，2013年2月26日，國務院辦公廳了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，其中第五項加強市場監管和預期管理中也細化了對企業信用管理的要求：“加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規范市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。有關部門要加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度，有效防范風險。”[1]

市場經濟從一定意義上來講是信用經濟，而對企業信用的管理則能同時發揮國家宏觀調控和市場調節的作用，從而促進市場經濟的發展。房地產業，作為國民經濟的重要支柱產業之一，伴隨著房價居高不下的現狀，國家出臺了一系列政策進行調控，其中就包括對房地產企業信用的管理，可是依然存在著管理不夠規范、收效不大等問題。

其實，早在 2002年8月20日建設部就了《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》，房地產開發企業信用檔案現在已基本實現了部、省、市三級系統聯通、信息共享的建設目標，但仍存在著入網企業少、信用檔案內容不全、利用效果不甚理想等問題。此外，在企業信用檔案的建立過程中，最重要的不良記錄信息是以企業自報為主的，這就相當于給企業信用檔案的作用打了折扣。同時，這也體現出房地產企業信用檔案的建立缺乏與相關行政部門的協調合作，不能在信息共享上實現互聯互通。

為了規范房地產企業信用信息管理，為了實現從同業征信向聯合征信過渡，更加全面地反映房地產企業的信用狀況，促進政府信息的依法披露、資源共享，并依法保護房地產企業和社會公眾的相關權利，本文作者認為有必要推進房地產企業信用信息征集和使用管理立法。

二、問題研究的現狀

（一）國內立法的現狀

目前，我國沒有房地產企業信用信息征集和使用管理立法，只有建設部的《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》等規范性文件。但在企業信用信息征集和使用管理上已經有許多地方性立法實踐可予以參考借鑒，因為根據我國國情，實現全面披露全國企業信用信息是一個亟待解決的問題，實現全國性企業信用信息征集和使用管理立法也將會是一個漫長的過程，那么作為國民經濟重要支柱之一的房地產業便無法依賴全國性企業信用信息征集和使用管理立法的出臺來解決目前房地產業的企業信用問題，反而我們應該率先實現全國性房地產企業信用信息征集和使用管理立法。如此，既能解決房地產業的企業信用管理問題，又能為全國性企業信用信息征集和使用管理立法實踐鋪路。企業信用信息征集和使用管理立法實踐統計如下表一[2]：

企業信用信息征集和使用管理立法現狀

效力級別

數量

立法部門或省份

法律、行政法規

無

地方性法規

1

《廣東省企業信用信息公開條例》

部門規章

無

地方政府規章

24

深圳市、貴州省、無錫市、吉林市、沈陽市、南寧市、成都市、哈爾濱市、遼寧省、黑龍江省、鄭州市、江蘇省、太原市、山西省、安徽省、四川省、湖北省、浙江省、上海市、天津市、蘇州市、北京市、海南省

（二）國外立法的現狀

20 世紀 70 年代以來，發達國家 普遍建立了較為完善的社會信用管理法律制度。世界各國的企業信用管理的法律模式主要可以分為市場主導型模式、政府主導型模式和會員制模式。

市場主導型模式又稱作美國模式，該模式主要是通過市場化的運作，由商業性機構根據市場需要建設信用數據庫和提供信用信息服務，開展各種信用調查和信用管理事務。而政府不會直接參與商業化信用機構的經營，只是通過立法對其進行約束。政府主導型模式又稱作歐洲模式，該模式主要是通過政府力量來建立公共的信用管理機構，強制性地要求個人和企業提供真實的信用數據信息。會員制模式則主要存在于日本，它依靠行業協會建立信用信息管理中心，該中心為個人和企業的信用信息提供了交換平臺，通過內部信用信息共享機制達到收集、處理和使用信用信息的目的。會員制模式的特點表現在，政府引導建立信用信息數據庫，交由行業協會進行商業化的運營，政府不直接參與經營，同時兼具了政府管理和行業協會自主經營的特點。[3]

三、房地產企業信用信息征集和使用管理立法

（一）立法目的的定位

一直以來，我們主要依靠民法的違約賠償手段和行政的違規處罰手段治理房地產企業失信行為，但是民法作為私法具有個案處理等局限性及其事后救濟的失效性，行政手段也具有缺乏公眾參與、地方政策保護及受土地財政影響深遠等局限性。此時，倡導房地產企業信用信息征集和使用管理立法，既要同時發揮國家宏觀調控和市場自我調節作用對企業信用信息進行管理和利用，還要注意強化被征信對象在征信信息保護方面的實體性權利。

因此，房地產企業信用信息征集和使用管理立法至少應該包括以下兩個目的：第一，為了規范房地產企業信用信息征集和管理，增強企業信用意識和風險防范意識，從而建立起房地產企業信用制度；第二，保障征信和信用評估過程中當事人的合法權益。

（二）立法模/！/式的選擇

正如本文第二部分——問題研究的現狀中所談到的，目前世界上各個國家信用立法的模式主要有市場主導型模式、政府主導型模式和會員制模式三種。鑒于我們國家市場化運作不夠成熟、行業協會不夠自律的國情，大部分地方政府規章在企業信用管理上傾向于政府主導式，大多數地方政府都采用了以政府設立的征信機構和市場化的評估機構為主體的征信機構體系，即具有中國特色的政府先行而后推動市場化運作的立法模式，比如在《深圳市企業信用征信和評估管理辦法》中：

“第三條 本市建立以政府設立的企業信用信息中心和市場化的評估機構為主體的征信機構體系，征集企業信用信息，對社會開展企業信用信息查詢，并由評估機構開展企業信用評估等服務活動。”

同樣地，全國性的房地產企業信用信息征集和使用管理立法也可以遵循我們習慣的政府先行而后推動市場化運作的立法模式，由房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統管理中心負責房地產企業信用信息的采集和披露，由市場上具有資質的評估機構進行有償信用評估。

現在我國的征信數據庫分別由人民銀行、商務部、工商行政管理總局、建設部等部委以及各地方人民政府牽頭組建，由于各個部門、各級政府各自為政，多頭征信，彼此之間缺乏充分有效的信用信息互通與共享機制，導致被征信對象的信用信息分散、孤立，難以對其信用狀況進行全面和充分的評估。建立聯合征信數據庫，就是將來自不同征信機構、不同部門的所有信用信息進行分類、匯總，通過一次查詢即可了解被征信對象最全面的信息狀況。聯合征信數據庫具有信息完整性、經濟性、全面性和公正性等優點，應成為我國未來信用信息數據庫建設的發展方向。[4]

因此，結合目前我國征信數據庫和房地產企業信用檔案系統的不足之處，房地產企業信用信息的征集和使用管理工作可以分為以下的三大步驟：第一步，金融機構、政府行政部門、司法部門、行業協會等向房地產企業信用檔案系統管理中心提供信用信息；第二步，房地產企業信用檔案系統管理中心對獲得的信用信息進行整合建立多端共享的聯合征信數據庫；第三步，許可市場上具有資質的評估機構進行房地產企業信用評級。

其中，第一個步驟又可以分為四個同時進行的方面：其一，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等行政部門聯動共享的信用管理系統，這些聯合的政府公開信息應當集中在同一個網站上，房地產企業信用檔案系統管理中心可以登錄進行信息采集；其二，銀行等金融機構向房地產企業信用檔案系統管理中心提供企業信用信息；其三，司法部門向房地產企業信用檔案系統管理中心提供企業信用信息；其四，行業協會向房地產企業信用檔案系統管理中心提供在開展服務活動中獲得的企業信用信息。

（三）立法應重點考慮的內容

為更好地配合房地產企業信用信息的征集和使用管理工作，保證各項工作有法可依，保護房地產企業和社會公眾的權益，我們認為在立法時應當對征信行為、信息的使用和管理等方面進行重點考慮。江蘇省、深圳市、浙江省和上海市在全國較早開展企業信用信息管理制度的建設工作，并且分別都取得了很大的成就，這為我們進行房地產企業信用信息管理工作提供了許多珍貴的經驗。因此在接下來，我們試圖通過比較分析這四個地區的模式，對房地產企業信用信息立法的框架做出一些總結，見表二[5]：

企業信用信息征集和使用管理立法基本框架

江蘇省模式

深圳市模式

浙江省模式

上海市模式

第一章 總 則

第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 立法目的

第二條 定義

第三條 適用范圍

第四條 原則

第二章 企業信用信息的采集

第二章 征信機構

第三章 信息征集

第二章 企業信用信息的征集

第五條 管理部門

第六條 備案與公開

第七條 年度報告及業務情況調查

第八條 信息的采集

第三章企業信用信息的加工和使用

第四章 信息披露

第五章 信用評估

第三章 企業信用信息的分類和

第十條 征信產品的制作

第十一條 征信產品的效用

第十四條 商務活動中征信產品使用的推進

第十五條 公共管理中征信產品的使用

第十六條 有關政府信息的公開

第四章 異議 信息的處理

第五章 監督管理

第三章涉及異議信息的處理

第四章 企業信用信息征集和的監督

第九條 異議信息的處理

第十二條 商業秘密的保護

第十三條 回避

第十七條 行業自律

第十八條 投訴

第六章 法律責任

第六章 法律責任

第五章法律責任

第十九條 行政處罰

第七章 附則

第六章附 則

第二十條 施行日期

從以上表格可以看出，除“上海市模式”外其他三種模式其辦法規定的框架大都包括總則、企業信用信息的征集、企業信用信息的使用、監督管理和法律責任五個部分，其中“上海模式”雖然規定比較分散，但是仍可以按照這五大部分進行歸類總結。因此可以看出這五個部分是對企業信用信息管理工作比較好的總結概括。我們認為房地產企業信用信息立法的大致框架可分為上述五大部分。接下來，我們將參考這四個地方的模式并就五大部分做進一步分析，其中重點分析在立法過程中企業信用信息的征集和使用問題。

1、總則部分和法律責任部分

總則部分是對房地產企業信用信息工作的闡釋，主要包括立法目的、工作內容及工作原則等；法律責任部分則是明確各參與主體義務，要求參與主體嚴格遵守法律規定，否則將要承擔相應的法律責任。這能夠為房地產企業信用信息管理工作的順利進行提供良好的保障。

2、房地產企業信用信息征集

在房地產企業信用信息征集方面，主要是對征信主體、征信范圍進行規定。征信主體是房地產企業信用檔案系統管理中心，被征信主體分別是政府各行政部門、金融行業、司法機關和行業協會以及企業自身。征信范圍見表三：

征信范圍

基礎信息

涉及被征信對象基本情況的信息，建立信用信息數據的基礎和前提

業績信息

良好信用記錄，代表被征信對象具有良好信用情況的信息

提示信息

被征信對象涉及相關糾紛或處罰，但最終結論尚未做出的信息，也可稱作疑似負面信息

警示信息

即不良信用記錄信息，是對被征信對象的負面評價

在上述四個模式中，“深圳模式”在房地產信用信息征集方面的結構較為規范，主要包括對征信主體、征信范圍，同時也對各參與主體的行為進行了規范，這為我們房地產企業信用信息管理立法提供很好的經驗模式；而“浙江省模式”則對征信主體和范圍進行了更為具體的說明，更類似于法律解釋條款，可將其作為對條款加強理解的文件，這也為我們的立法準備工作提供了借鑒經驗。

3、房地產企業信用信息的使用

在房地產企業信用信息使用方面，應該注意信息披露、查詢使用和加工使用等方面。通過分析比較，這三個方面是企業信用信息使用的主要環節，因此我們在進行立法活動時應該充分考慮到這三點。

（1）信息披露

在信息披露方面，應該保證房地產企業信用檔案系統管理中心對企業負面信息的公開披露權。為如實反映房地產企業的信用狀況，不僅要對企業正面信用信息進行披露，同時企業的負面信息也是評價其信用的重要因素；同時也明確規定，該中心采取統一標準披露各房地產企業的全面信息，實現平等披露房地產企業的信用信息。

其中，《深圳市企業信用征信和評估管理辦法》對此有一章節的描述，它對信息披露的范圍、方式和時限進行了比較全面的規定，同時它也規定了企業警示信息的披露時限和企業商業秘密的保護，這體現了對企業合法權益的保護。我們在進行房地產企業信用信息管理立法時應該注重這一點。

（2）查詢使用

在查詢使用方面，由于房地產企業信用檔案系統管理中心對其所征集的信息是無償向社會披露的，因此，為保證企業信用信息的正確合理使用，我們建議采取“實名制”，即社會各主體為查詢企業信用信息必須提供相應個人身份證明或者單位身份證明，并按照一定規范進行申請。同時對各種查詢使用行為進行一定的分類，保障查詢使用工作規范進行。分類大致如下：

第一類是被征信主體的查詢使用，這是其行使知情權的具體表現，也是被征信對象繼而行使異議權、更正權和修復權的前提，是被征信對象不可剝奪的基本權利；第二類是與被征信對象存在利害關系的當事人的查詢使用。這里的利害關系應當是存在交易上的利害關系，如具有向被征信對象提供信貸、賒銷、租賃、保險、擔保等意向，具有對被征信個人進行商賬催收等業務意向等。如果該交易主體提供了相關具有法律效力的證明材料（如合同、意向性協議等），則可對信息進行查詢使用；第三類是基于社會公益利益行使的查詢權。這主要包括了行政機關、事業團體以及司法機關基于其管理職能、審判職能的發揮或者基于特定的社會公益目的自主進行的查詢使用。如，行政機關在日常監督管理、定期檢驗、資質等級評定、行政許可、表彰評優以及政府采購采購等活動中，有權對被征信對象的信用信息進行查詢。司法機關基于財產保全、強制執行的需要進行的查詢，以及公用事業單位在與被征信對象的公務活動或業務活動中進行的查詢等。

（3）評估使用

對房地產企業信用信息的征集不僅在于對相關信息的整合，同時也是為進一步對企業信用信息的加工使用做好準備。而這一重要的環節就是評估機構對這些信息的加工使用，他們對企業所做出的評估為政府進行市場調控提供了一定的幫助，同時也滿足了市場的需求。“深圳市模式”對評估機構的行為規范進行了比較具體詳細的規定，比如：

“第十一條 依法成立的評估機構可以從事下列業務：（一）主動或者接受委托開展企業信用征信活動；（二）依據所征集的企業信用信息為企業提供信用評估服務；（三）提供所征集的企業信用信息的查詢服務；（四）為企業提供信用管理咨詢服務；（五）其他企業信用評估咨詢服務?！?/p>

4、房地產企業信用信息管理工作的監督

對房地產企業信用信息管理工作的監督必不可少，但是如何監督是一個很大的問題，需要我們在立法中審慎考慮。在比較分析上文中提到的四個模式都分別就被征信對象以及用戶的異議權、知情權和更正權進行了確定，這不僅是對被征信對象和用戶合法權益的保護，同時也是對房地產企業信用信息管理工作的監督，例如《江蘇省企業信用征信管理暫行辦法》的第四章是專門規定了對被征信對象以及用戶提出的“異議信息的處理”。同時，社會監督、行政部門內部監督也是對房地產企業信用信息管理工作的有效監督手段。

綜上所述，通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個地方的企業信用信息管理模式，借鑒他們的經驗，我們總結出了房地產企業信用信息管理立法的主要框架，即總則、企業信用信息的征集、企業信用信息的使用、監督管理和法律責任五個部分。

四、結論

平安法制建設是經濟持續健康發展的重要保障，也是促進社會和諧穩定的重要舉措。目前，我國缺乏全國性的企業信用信息征集和使用管理立法，房地產領域也只有建設部的《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》等規范性文件。本文作者認為，我們應該率先實現全國性房地產企業信用信息征集和使用管理立法，如此既能解決房地產業的企業信用管理問題，又能為全國性企業信用信息征集和使用管理立法實踐鋪路。在此背景下，為了 推進平安法制建設，本文結合房地產企業信用檔案系統和企業信用信息征集和使用管理地方性立法的實踐，提出了全國性房地產企業信用信息征集和使用管理立法。

本文作者分別從立法目的的定位、立法模式的選擇和立法應重點考慮的內容這三方面介紹了房地產企業信用信息征集和使用管理立法。通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個地方的企業信用信息管理模式，本文作者總結出了房地產企業信用信息管理立法的主要框架——總則、企業信用信息的征集、企業信用信息的使用、監督管理和法律責任五個部分，并就每個部分做了簡單的分析介紹。

此篇淺論房地產企業信用信息征集和使用管理立法的文章，是鄙人的一些拙見，希望可以拋磚引玉，為推進平安法制建設貢獻一份微薄的力量。

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