新房產稅細則范文

導語：如何才能寫好一篇新房產稅細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

廣東省房產稅施行細則第一條 依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，制定本細則。

第二條 房產稅在下列地區征收：

一、城市按市行政區域(含郊區)的區域范圍;

二、縣城按縣城鎮行政區域(含鎮郊)的區域范圍;

三、建制鎮按鎮人民政府所在地的鎮區范圍，不包括所轄的行政村;

四、工礦區指大中型工礦企業所在地非農業人口達二千人以上，工商業比較發達的工礦區。開征房產稅的工礦區須經省稅務局批準。

第三條 房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人(以下簡稱納稅人)。

第四條 房產稅依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納。

房產原值是指納稅人按照財務會計制度規定，在帳簿記載的房產原值。對納稅人未按財務會計制度規定記載，房產原值不實和沒有原值的房產，由房產所在地稅務機關參考同時期的同時期的同類房產核定。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

第五條 房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

第六條 下列房產免征房產稅：

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產;

二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產;

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產;

四、社會舉辦的學校、圖書館(室)、文化館(室)、體育館、醫院、幼兒園、托兒所、敬老院等公共、公益事業單位自用的房產;

五、個人自有自用的非營業用的房產;

六、經有關部門核定屬然房，不準使用的房產;

七、經財政部和省稅務局批準免稅的其他房產。

第七條 對少數民族地區、山區和其他地區部分新建立的建制鎮，由于經濟不發達，房屋簡陋，縣人民政府要求緩征的，可由縣稅務局上報，經省稅務局批準，可暫緩征收房產稅。

第八條 除本細則第六條規定者外，納稅人納稅確有困難，可向房產所在地稅務機關申請，經縣(市)稅務局批準，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。

第九條 房產稅按年征收，分期繳納。具體的繳納期限，由市、縣稅務局規定。

第十條 納稅人應于本細則施行之日起二個月內，將現有房產的座落、結構、幢數或間數、面積、原值或租金等情況據實向房產所在地的稅務機關申報登記。申報登記后，納稅人變更地址，新建或購買的房產，產權轉移，房屋添建、改建增減原值，免稅房產出租或營業，應于變更、建成、購進、轉移、添建、改建竣工和出租，營業之日起二十天內，向所在地稅務機關申報。

第十一條 房產稅的征收管理，除本細則第十條規定者外，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫條例》和《廣東省稅收征收管理實施辦法》的規定辦理。

第十二條 房產稅由房產所在地的稅務機關征收。

篇2

關鍵詞：房產稅

引言：城鎮化絕不等于房地產化，但城鎮化也離不開房地產業的支持。要進一步深化經濟體制改革，推動城鎮化的長期穩定發展，必須立即著手變革現有的房地產制度。鑒于房地產在國民經濟所處的實際地位，其與金融、消費以及數十個關聯產業密不可分的關系，建議將房地產制度改革置于下一步深化經濟體制改革的首要位置，其中，將房產稅作為房地產制度改革的出發點和核心。過去20年，我國貨幣超發，卻沒有造成惡性通脹，是因為大部分流動性被房地產市場吸納，并表現為地價和房價近十年的高漲。這一幕未來20年絕不能再重復。只有將囤積在房地產市場的數以萬億計的資金擠壓或解放出來，其他急需資金的產業和行業才能獲得發展的資本，否則，調整經濟結構、轉變發展方式幾乎不可能取得成功。能發揮這種功效的，唯有在房產保有環節征收累進稅率的房產稅。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅，又稱房屋稅。2014年1月1日起，對擁有2套住宅的家庭，人均建筑面積80以上部分，視為奢侈性住宅消費，每年征收1%-3%的房產稅，且沒有減除額；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房產稅，且沒有減除額；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房產稅，且沒有減除額。

房產稅實現起來困難重重，一直以來，地方政府除了土地出讓金外就沒有特別好的收入來源，大部分的收入都將上繳中央，由中央再來劃撥分給地方。如果有了房產稅地方政府則可以有一個源源不斷的收入來源。但是房產稅依然沒有更多的細則。實際上在2011年的時候住建部就提過在2012年實現全國聯網，便于收房產稅，但直到現在還沒有實現全國聯網這件事。

房產稅的評估與征管需要大量數據作為基礎。房產稅需要包括稅收、土地、房屋等多個政府部門協調配合，實現政府數據的共享。同時，房產稅評估需要在短時間內對大量不動產進行統一、準確的評估，因此需要批量評估技術和系統作為技術支持。政府部門的完全對接，對市場上龐大的、錯綜復雜的產權進行一一鑒定，這些在技術上本身就存在困難，一時間很難達成。

同時，對于出臺房產稅輿論方面也持了不同的態度，許多人認為房產稅征收有利于地方財政收入，能夠起到抑制投機的作用，能夠引導樓市平穩發展。而有些專家和學者則認為，房產稅到最后或將轉嫁到購房者身上增加購房者壓力，屬于重復收稅，可能將房價推上高位等。

近些年來，房價非理性上漲，中央和地方政府相繼出臺調控政策，但收效甚微，高房價問題在今年“兩會”的十大熱點問題中僅次于收入分配問題，而屈居亞軍。面對畸高的房價政府決定實行房產稅政策。但個人認為，房產稅政策對房價的抑制作用有限，上海、重慶房產稅的試點已滿兩年，但其影響有限，對房價走勢影響不大，并未對購買行為形成太大的壓制作用。

國外的房產稅政策對我國房產稅政策的實施具有一定的借鑒和參考作用。

在國外，很少聽到人們抱怨房地產稅，住房就要交稅，對他們來說是天經地義的事情，因為他們知道，房地產稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

在美國，對房地產商占有、處置、收益等各個環節征收的各類稅項總稱為房產稅。在絕大多數情況下，美國的房屋主人都愿意繳納房產稅的，這與美國的房產稅政策較好體現了“取之于民，用之于民”的原則有關。對于美國公立學校的學區來說，從添置操場里的運動器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發放工資和福利，到為低收入學生免費提供營養午餐，每年的開銷大得很，因此從房產稅中抽得的比例也高得多。如果一個家庭的孩子選擇公立學校的話，從學前班到高中畢業的十幾年中都不用交任何學費，這筆錢都出自他們繳納的房產稅。假若趕上了一個好學區，孩子就會接受更良好的教育，將來的就業和人生前途也會更為光明，家長自然會歡喜，當然要繳納的房產稅也會比別的地方來得多。

房產稅的征收以及其他配套政策的實施，一定要公開透明，集思廣益，務必傾聽基層民眾的心聲。借鑒國外房產稅政策的經驗并結合我國具體國情，對我國房產稅政策的實施提出以下建議：

1、房產稅的稅率不能太低，稅率太低，如隔靴搔癢，效果甚微甚至讓以前心存恐懼的人從此肆無忌憚，勢必推高房價。稅率太高又會加重人民的負擔，引發社會矛盾，甚至可能引發樓市崩潰和影響社會穩定的災難性后果。

2、適度擴大征收對象隨著房產稅征收范圍的擴大，征收過程的成熟，可以適度地擴大征收對象的稅源基礎。建議免征唯一住房的家庭，對二套及二套以上的房產進行征稅，而且采用采取差別的累進稅率方式，真正落實房產稅調節收入和財富分配的作用。此外，目前試點城市重慶的房產稅征收對象雖包含增量及存量房，但僅針對別墅，其他高檔住房等產品均是針對增量房產征收；另一試點城市上海則主要針對新增房產征收，未來必須適時的擴大征收稅源，并且要從“增量房”向“存量房”的過渡。應逐步改革其征管方案，新的試點應該將居民現有大戶型和單價高的住宅也逐步納入，而不只是針對新房征收。

3、大力推進保障性住房建設，政府出臺的政策應該向低收入者傾斜，同時借鑒美國的房產稅政策的長處，應該將房產稅的稅收“取之于民，用之于民”。

結束語

要保持房地產市場健康穩步發展光靠行政手段還不夠，還要依靠市場調節手段。鑒于“限購”等行政措施的短期效應，以及地方政府對土地出讓金的依賴，在全國推行房產稅的大方向是對的。通過開征房產稅，一方面可以彌補地方在土地收入方面的缺口，另一方面為未來取消“限購”創造替代性制度。通過征收房產稅，使資源超量占據者付出更多，從信貸和稅收制度上確立住房的消費品屬性，有利于加快房地產發展模式轉型，及時糾正以往將住房作為投資品而非主要作為消費品的觀念。征收房產稅加大房地產的交易成本，把房地產價格打壓下來，扼制一些購房者的購房欲望和需求，特別用高稅收扼制投機性炒房行為。擠壓房地產業的泡沫經濟，規避金融風險。但這僅僅是房產稅的短期目標。從長遠來看，開征房產稅有利于促進房地產市場的健康發展，有利于調節居民消費結構和縮小收入差距，進而推進宏觀經濟結構的轉型升級。

參考文獻

1、房產稅能否抑制房價. 城市住宅， 2010年 06期

篇3

中國人在美國購置房產的熱情不斷高漲，但是中美兩國差異很大，房地產市場的慣例也不同，稍有不慎，在美國買房子，很容易遭遇各種意外的麻煩。本文介紹外國人在美購置房產時應注意的事項，特別是有關法律、賦稅及產權方面的問題。

美國房屋的類別

美國住宅房地產市場的房屋可以簡單分為：合作公寓（Coop）、產權公寓（Condo）、連棟屋（Townhouse）、獨棟屋（Single Family House）。合作公寓、產權公寓和連棟屋在城鎮流行，而獨棟屋大多散布在市郊和農村。

所謂“買”合作公寓，實質為產權租賃，買的是居住權，合作公寓的產權屬于擁有住宅大樓的公司。通過產權租賃，買主可以使用合作公寓大樓中的某套公寓，但每月還需支付不菲的維護費。合作公寓越高檔，當然需要支付的維護費也越高。維護費支付給擁有大樓產權的公司，用于大樓的所有維修、管理費用，還包括房產稅和抵押利息（如果公司對大樓進行了抵押）。

合作公寓的管理規則比較嚴格，大多數合作公寓規定買下租賃權的客戶必須自住，嚴禁出租。合作公寓還有一個共同的特點，就是客戶在“售出”公寓時，需向擁有大樓產權的公司支付一筆租賃讓渡費，約為售價的3%。

很多擁有合作公寓產權的公司，規定不準將合作公寓“出售”（實質是租賃）給外國人。這是怕發生財務糾紛時，公司很難對資產和收入來源在國外的人訴諸法庭，即使贏了官司，如果對方的資產在國外，判決也難以執行。而從外國人的角度看，合作公寓也不是一個好的選擇，比如沒有產權、不能出租這些條件，對于非美國居民來說，很不合適。

買主對購入的產權公寓單元擁有產權。通常情況下，產權公寓沒有出租的限制。產權公寓的屋主需要繳納房產稅，并向管理公寓運營的公寓委員會繳納物業管理費。出售產權公寓需要獲得公寓委員會批準，不過沒什么特別限制。由于外觀和內部結構十分相似，外國人很容易將美國的合作公寓同產權公寓搞混，而從房產所有權來看，兩者大不相同，這需要特別注意。

買家可以通過傳統融資方式購買產權公寓。大多數情況下，美國居民需首付二成房價，而外國公民則需首付50%，方能獲得銀行貸款。

產權公寓的屋主只有房產權，沒有地產權，而在買連棟屋時，買主是連房帶地一起購入，這是連棟房和產權公寓的不同之處。在其他方面，這兩者的責任和權利差不多，連棟房的屋主也要繳納房產稅，并向管理委員會交付物業管理費。

而獨棟屋買賣受到的限制則最少，買主擁有房屋和土地的產權，并獨自負責支付房產稅和維護、維修費用。

美國也有學區房

在美國買房過程中，你要做許多事情：決定房產所在的社區，看房子，簽署買賣合同（Purchase and Sale Agreement），房屋檢驗，申請貸款（中國人來美購置房產大多用現金一次到位，就可免了這道程序），購買房屋保險，過戶（Closing）。在這個流程中，你會接觸到許多人：房地產經紀人（Real Estate Agent），房屋檢驗師，貸款經紀人，保險經紀人，過戶律師（Settlement Lawyer）等。美國是金錢至上唯利是圖的社會，許多商業行為、商業服務都是為了賺錢，作為購房者必須了解相關的知識，對購置房產的每一流程都要慎重考察和把關，才能將買房煩惱事發生的可能性降到最低。

常聽人說，在美國買房子要選好學區。美國的公立中小學不收學費和課本費，但學生只能是來自本學區（school district）的居民。學校的經費和老師的薪水由地方政府撥款，而地方政府的預算主要靠房產稅。一個地區的房價高，從而地方政府能征收到較多的房產稅，就能建條件較好、設備較新的學校，能提供吸引優質師資的薪水，而學生的統考成績和其他評估結果也會比較好，所以有“好學區”一說。

這只是從單一方面表述，實際上學區好壞已成了一個綜合性指標。雖然我們都知道“物以類聚、人以群分”這句老話，不過在美國，更現實的是“人以錢分”。所以，你具有多少經濟能力，可以買怎樣層次的房子，你周圍的鄰居們也往往在相近的收入區域內。好學區一方面能吸引較高層次的居民，另一方面又得依賴高房價帶來的高稅收支持；而購買中高級房屋的居民比較富裕，工作比較穩定，受教育程度比較高，為子女教育的投資也比較多，從而能為學校提供較好的學生來源，有利于學校提升教學質量。如此互相促進，好學區就成了好社區的代名詞了。當然，好學區的房價受有形價值和無形價值的共同作用而大幅攀升，同樣的房子在好學區和壞學區的售價可以相差巨大。

簽署合同要注意些什么

在選定社區，看中房子，討價還價談定價格后，雙方就要簽署買賣合同，把買賣雙方議定的條件和價格用對雙方都具有約束力的合同形式固定下來。一般是由賣方律師或經紀人提供房產買賣合同的初稿，買方律師或經紀人在此基礎上作評估，對于具有潛在法律風險的條款進行修改，或者增加保障買方利益的條款。合同簽署后就具有法律效力，任意修改或取消，要承擔違約責任。

購房合同中除列明買賣雙方的姓名和房產的議定價格外，還要有房產的法律描述，這包括房屋地址、地段編號、地契編號、房屋平面圖、土地面積、建筑面積、房產稅是否結清、房產抵押狀況等。買方要對這些房產描述逐一核實，確認無誤。

除此之外，合同中還包含一些保護賣主和買主的條款。比如定金條款用來保護賣方，補償賣方在簽署合同、房產下市后，由于買方不能履行合同，最后房產沒能成交帶來的損失。通常定金是房產議定價格的5%。

貸款意外條款（Mortgage Contingency Clause）則是針對買方的保護條款。除現金交易外，大多數人買房需要向銀行貸款，而且很多情況下是在簽訂了買房合同后才向銀行申請貸款，因此有可能出現合同簽署了但銀行拒絕貸款的情況。貸款意外條款賦予買方因貸款不成而取消合同的權利， 即合同中約定一個日期，在此之前如果買方拿不到銀行貸款批準書，買方有權取消合同，所有定金退回買方，雙方互不追究責任。所以，賣主通常會調查了解對方有一定的信用和貸款能力后，才會認真同其談交易。

買方為了保護自己，還應在合同中列入房檢及維修責任條款。在成交前，買方要雇請有執照的房屋檢驗師對房屋作徹底檢查，如發現存在較大的結構、建筑破損或隱患，買方可以要求賣方就有問題的地方進行維修或更換。為防備賣方在房產成交前未完成維修的狀況，買方可以在合同中規定如發生這種情況，在房屋議定價中扣除維修費用。

同時，購房涉及的房屋保險主要有兩種：房屋財產保險（Homeowner’s Insurance）和房屋產權保險（Title Insurance）。房屋財產保險的范圍包括任何房產及屋內財產的損失，比如火災、入室搶劫、偷盜等帶來的損失。房屋產權保險是免除買主遭受產權糾紛的損失。比如一個老頭過世了，他的女兒把老頭的房子賣給你，一切法律手續看來正當、完備無憂。房屋成交后不久，突然又冒出個老頭的兒子，宣稱這筆買賣無效，因為他作為繼承人之一沒有同意。如果你買了房屋產權保險，就由保險公司出錢幫你打官司；如果你輸了官司，保險公司要賠償你購屋的損失。

在美國由于土地是私有的，開發商從私人手里買來土地， 這塊土地也許不清不白轉手多次了，所以買新房也會出現產權方面的問題。另外，新房的開發商可能沒有完全支付建筑公司的建房款項，新房建好售出，但買主并不知道潛在的債權糾紛。待房屋過戶后，建筑公司前來討債，而開發商已經破產或者逃之夭夭，這時麻煩就來了。有了房屋產權保險，就由保險公司打理向建筑公司賠償的事項。房屋產權保險是一次性支付的保險，能夠持久保護房屋產權的安全，此保險費的計算根據購房價格而定，大致30萬美元的房產，房屋產權保險費為1000美元。

買了房怎么過戶

如果以上流程按部就班走完了，就可以進行房產過戶，完成交易。在約定的過戶日（Closing Date），買賣雙方各帶過戶律師到稱為過戶公司（Settlement Company）的地方會面，一手交錢，一手交鑰匙，完成過戶。

買方雇過戶律師的主要目的是保證買主得到合法產權。律師在過戶前會檢查產權史（Title Search），查明賣主確實擁有產權，可以把房子合法賣給你。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。產權檢查還能發現與房產有關的債務，比如拖欠房產稅、水電費、裝修費等等。這些債務會跟著房子走，所以在過戶前一定要賣主把它們清理掉。

在過戶的前一天，過戶公司會給買方一張精確的過戶費清單，買主可根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票 （Casher Check）。過戶費（不包括首付款）有幾個部分。這些費用加起來約是購房價的5.5%；如果用現金購買，不需要貸款，則過戶費大約是房價的3.5%。

在買方的過戶費用里不會有房地產經紀人的中介費，這是因為按照美國的慣例，房屋交易的經紀人中介費，全部由賣方負擔。所以在賣方收到的過戶費清單中，最大的一筆就是房產經紀人中介費。依慣例，美國房屋買賣的中介費為交易價的6%，由買賣雙方經紀人平分，各拿3%。由于買方經紀人的報酬也是按交易價的百分比提取，暗含了買主與其經紀人有利益沖突的因素，所以買主一定要掌控購房全過程，切莫讓經紀人的天花亂墜左右了。

過戶時要帶有效的含照片證件，比如駕照，外國人則可用護照加有效簽證。一般過戶要一個多小時，主要的任務就是簽字交錢，要簽很多一式兩份的文件。雙方過戶律師先把過戶費清單梳理一遍，如無異議，就把所有的文件拿出來，讓賣主和買主雙雙簽字。簽完字后，雙方的過戶律師把所有簽了字的文件拿去復印作備份。然后買主把銀行現金支票交給過戶律師，賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。

買房還要承擔公共責任

對于想在美國購置房產，但沒有計劃或不能在美國長期居住的中國人必須明白，當你買下了美國房產，它雖然成了你的私人財產，但也給你帶來了不可推卸的公共責任，無論你是不是使用這個房產，都得履行這些責任，否則就會被罰款，甚至房產遭沒收。

首先是繳納房產稅的責任，只要你擁有了房產，你就必須向房產所在地的最基層政府繳納房產稅。房產稅由基層地方政府確定，各地區差異很大，年稅額大多在房屋市場價的1%至3%范圍內。以紐約市曼哈頓區為例，房產稅率是1.2%。而美國佛羅里達州的邁阿密市，房產稅率為2.4%。

如果不按時繳納房產稅，其后果可以參考舊金山市政府網站的有關告示：“2012-2013年舊金山市的房地產稅率為1.1691%，其稅基為房屋的市場估價。若是你認為房屋估價過高了，在收到稅單的15天內聯系舊金山市政府房屋估價辦公室。

每年11月1日，政府部門會陸續寄出稅單，所有的房產擁有者在兩個星期內都會收到稅單。房地產稅每半年繳納一次，日期第一次從11月1日至12月10日，第二次是2月1日至3月10日。逾期繳稅者每超過一次期限，要多支付納稅額的10%作為罰金。若是連續5年未繳納房地產稅，房產將被拍賣?！?/p>

如果你的房產是產權公寓或連棟屋，就得按月交付物業管理費。物業管理費各地沒有一個標準，由各物業管理公司自行規定，大致的范圍是每年4000至5000美元。一般來說，檔次越高的住宅區，收取的物業管理費也越高。但如果是老舊的公寓區，雖然檔次不高，物業管理費卻特高，因為越是年代久遠的公寓，越是需要維修，而美國的房屋維修人工成本很高，都要由物業管理費來開支，迫使物業管理費高漲。

如果你買的是獨棟屋，那么你很可能不需要交付物業管理費（即使有管理費，也是微不足道），但你就得自行負責，務必保持房產外觀符合地方政府的規定。美國各地的小城鎮（獨棟屋大多散布在小城鎮）都制定了本地區居民必須遵守的細則。比如規定門前草坪的草不能超過5英寸，而春天雨后草會瘋長，偷偷懶沒理睬，對不起隔幾天就會收到罰單。

所以，獨棟屋的主人春夏天要割草，秋天要掃落葉，如果是在北方，而且門前有人行小道，則冬天還要清理門前小道上的積雪。如果你不常住，就得雇人打理這些。

房產出租和出售的稅務事項

很多中國人到美國買房，都是出于投資而非居住的目的，這就可能涉及房產出租的問題。外國人在美國的房產，如果用于出租，所得稅是獲利部分的20%。例如，扣除房產稅、管理費、維修費等，出租房子一年獲得凈利潤5萬美元，按20%計算，則要交稅1萬美元。

如果外國人將房產賣掉，獲利的33%要交所得稅。比如30萬買入的房子50萬賣出，獲利20萬，這20萬的33%，66000美元就是要繳納的所得稅。

美國聯邦法律對外國人購買房產沒有法律限制，只要有錢，來者不拒，但對外國人出售房產卻制定了專門法律?；趽耐鈬嗽诿绹康禺a市場上買進賣出，賺了差價后沒交稅就走人了，而美國稅務局（IRS）無計可施，無法跨國追討，國會在1980年制定了“外國人房地產投資稅收法”（The Foreign Investment in Real Property Tax Act， FIRPTA）。該法規定：“外國個人或者公司在出售位于美國的房地產時，需要繳納房款的10%作為其所得稅預扣款?！?/p>

篇4

——中國房地產開發集團總裁孟曉蘇《調控十年祭》

原本從沒打算賣房的沈先生如今卻蠢蠢欲動，他家附近的中介告訴他，如今的二手房漲勢正盛，正是賣房的好時機，且“國五條”上海細則剛頒布不久，目前沈先生賣的房子還有可能不按照20%稅率征稅，沈先生現擁有兩套房。

3月，陳太太也按照中介的“指導”，與丈夫前往民政局排隊離婚，以便于他們購置一套學區房。

陳先生名下已有2套房，為了置換其中一套房而避免20%的個稅，他下午看房，晚上就付了定金，第二天就選擇同妻子“離婚”并且“凈身出戶”。

有中介透露，自新國五條頒布以來，光傭金收了60萬。上海地方細則出臺夜，上海樓市已如脫韁野馬般狂奔。自3月1日新國五條細則出臺之后，上海樓市的成交量就屢創新高，至第三周（3月11～17日）的成交量已經打破近127周來的新高。在3月最熱銷的30個樓盤中，有20個盤的價格出現明顯上漲。量價過熱程度都已經超越2010年四季度上海樓市狂奔時的水平，當時引來的是限購和房產稅這兩條歷史上最嚴厲調控政策。

可見，樓市正在上演瘋狂一戰。自2003年，國務院發文稱，房地產業由于關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。隨后暗暗膨脹著的房地產泡沫開始明目張膽的充斥整個房地產市場，而房價則呈螺旋式、前進式上升，故而有“調控十年，房價越調越漲”之說。毋庸置疑，調控的現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因導致了如此局面？調控中涉及的幾方又是怎樣進行博弈的呢？

新“國五條”后的瘋狂

據克而瑞上海機構的數據顯示，3月第三周一手商品住宅的成交量達到39.46萬平方米，這是自2010年10月以來的單周最高水平。3月16、17日的周末兩天又有14個樓盤上市推新房源，而且都獲得了熱銷，預期第四周的成交量還可能再創新高。整個3月樓市的成交量也可能突破140萬平方米，成為2010年以來近40個月的新高。

數據還顯示，在3月前18天成交面積排名前30的樓盤中，有20個盤的價格出現明顯上漲。其中，成交面積排名第一的御沁園是純新盤，但其首期推出的204套公寓，開盤當天卻引來了500多人搖號搶購，幾乎可以把下一批的房源也搶購一空。排名第二的萬盛金邸3月份成交的274套房源均價達到10498元，比其1月份開盤成交的274套房源均價9515元上漲了10.33%。

在2010年9月2日上海房管局下發的《關于進一步加強本市房地產市場監管，規范商品住宅預售行為的通知》中規定，開發商銷售方案中申報“一房一價”，如果銷售價格需要上浮的，應重新申報備案。因此，開發商都是在申報價下浮的20%期間內賣房。如今大多樓盤的價格漲幅已經接近20%。這就意味著，在售房源要重新申報漲價太困難，很多開發商都是頂著最高申報價在賣房，否則就漲的更多了，

“已經有多個樓盤的營銷總監在說，樓市過熱程度實在太超乎想象，早知道當時申報的時候把價格再調高點?！笨硕鹕虾C構研究總監薛建雄告訴記者。

另外，有數據顯示，3月上半月在全市僅46套別墅的新增供應下，成交量卻高達370套，是去年同期的2.55倍；供不應求導致的是價格快速攀升，上半月別墅的成交均價達到27482元/平方米，比去年同期上漲11.7%。

3月30日，上海正式公布滬版“國五條”樓市調控細則，對出售自有住房能核實房屋原值，按照規定應征收個人所得稅的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。對于個人轉讓自用5年以上、唯一家庭生活用房所得免征個人所得稅。對于這一實施辦法，業內人士表示“溫和保守”，基本延續了國務院調控政策。因此，很多人擔心，此次調控又像是虛晃一槍。

十年調控，越調越漲

十年來的調控也催生出一些很有規律的現象：新一輪調控出風聲緊。買家觀望，成交下降，開發商延遲推盤，銀行收緊銀根，土地市場陰風陣陣，樓市呈現暫時的偃旗息鼓。但隨后的半年甚至最短的2～3個月內，成交回升，“日光盤”重現，銀行放松政策，隨后房價回到高位甚至高于調控前。這些場景反復上演。

2011年1月26日，“新國八條”登場，限購嚴格意義上成了禁購，二套房首付達到了六成。之后的第二天，上海房產稅試點正式落地，2月1日，上海版細則“滬九條”出臺。

該調控頒布之后，加之受整體經濟形勢不濟的影響，樓市出現短暫性冷局。據相關數據統計，2011年上海樓市共計成交商品住宅63190套，同比2010年下滑24.2%，共計成交面積729.8萬平，同比萎縮24.9%，為2006年以來最低水平。但是，在經歷了一段政策適應期以及受到傳統樓市旺季的利好影響后，2012年樓市逐步回暖，5月份達到調控后的最高水平。

到了2012年6月，在央行三年半以來首次降息以及首套房房貸利率優惠進一步擴大的刺激下，成交量飆升至100萬平方米以上的高位。然而就在“金九銀十”變“銅九銀十”，業內普遍認為年末樓市不會再有起色之際，成交量卻一路飆升，2012年12月超過120萬平方米的成交量更是創下自2011年以來的最高月度值。此次調控再度失敗。

追溯到3年前，2010年1月10日，國務院公布“國十一條”——《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。4月出臺“國十二條”，之后上海房管局聯合三部門發文規范二套房標準——認房、認貸、認調查。緊隨其后，2010年9月“國五條”出臺，上海版細則“滬十二條”也在當年國慶假期的最后一天公布。可惜的是，盡管被稱為“調控年”，2010年上海的房價也達到了頂峰。據克而瑞數據顯示，2010年上海商品住宅均價突破2萬元每平米大關，達到22370元每平米，同比2009年上漲40.9%。

縱觀十年來的每一次調控，莫不如此。

調控未解決根本問題

眾多業內人士總結十年調控的共性是，調控過多在抑制購房者需求上做文章，歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。但是，要知道，購房的需求只是被“抑制”，而不是“消失”。因此，不斷抑制的購房需求，必然會在某一點爆發。

SOHO中國董事會主席潘石屹在近期舉辦的博鰲論壇上稱，應該反思一下調控的方法了。潘石屹表示，近十年的房地產調控，前5年還是更多地從按揭貸款的首付比例這方面去調整，最近幾年的政策，更多地用行政手段去調控。當我們一個思路、一種方式使用了10年還沒見成效的時候，就應該要反思一下了。

業內普遍認為，房價屢調屢漲的深層次原因在于地方政府依舊很依賴土地財政收入，這樣便導致上行下不效，中央調控政策到了地方便大打折扣。

有統計數據顯示，2006年全國土地出讓收入達7000億元人民；2007年全國土地出讓收入約1.3萬億元；2008年土地市場明顯降溫，土地出讓總收入降至9600多億元；2009年中國土地出讓收入增長迅速，達1.59萬億元。2010年土地出讓收入同比猛增70.4%，高達2.7萬億元人民幣。2011年，全國出讓國有建設用地面積33.39萬公頃，出讓合同價款3.15萬億元人民幣。2012年全年新增建設用地計劃穩中有增，存量國有建設用地供應量加大，全國土地出讓合同價款2.69萬億元。據了解，2001至2003年，全國土地出讓金高達9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的35%。2009年中國土地總收入達1.59萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右。

另據克而瑞數據顯示，2004年國土部規定經營性用地將通過招拍掛出讓后，上海住宅用地的價格呈現出波浪式上漲趨勢。2005年上海住宅用地成交均價為3127元每平方米，2006年則下降至1811元每平方米，2007年反彈至3828元每平方米，2008年由于受到金融危機的沖擊，住宅用地均價出現下跌，為3393元每平方米，而在隨后的兩年又出現爆發式上漲，2009年7143元每平方米，2010年均價破萬，達到10574元每平方米。

合理調控，保護剛需

上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅認為，房價之所以居高不下，從實質上來講主要問題就是中央財政和地方財政分配制度的不合理，地方政府難以通過土地財政的運行模式保證地價、房價。在中央和地方政府財政體制不改變的背景下，房地產的調控失去作用是必然的，最終的效果肯定也是令人失望的。

另外，由于購房需求的不同，以往的調控很大程度上誤傷了一些購房群體，讓很多改善性需求者不得不在政策的邊緣徘徊。實際調控應該保證切實需求者有房可購，而非進行“一刀切”的抑制。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，本次的新“國五條”細則在這方面有一定的突破，主要堅持的還是“去投機化”的目的，主要針對的是投機購房者。

篇5

一、改革的基本原則

堅持國家、集體、個人共同負擔的原則，在保持現有建房資金渠道的前提下，增加個人在建房投資中的比重；

堅持租、售、建并舉的原則，形成提高租金、促進售房、回收資金、推動建房的良性循環；

堅持機制轉換的原則，建立住房基金；

充分考慮各方面的經濟承受能力，統籌規劃，分步實施，積極穩妥地推進改革。

二、改革的基本內容

（一）分步提租、適當補貼

1、自本方案實施之日起，市區內直管和自管公房一律執行統一租金標準。

公有住房以“使用面積”計租，租金提高后，市區各類公有住房每平方米月租金平均為四角左右（只相當于管理費和部分維修費）。

今后，將根據經濟發展和職工收入的增加，逐步提租?！鞍宋濉逼谀?，租金標準力爭達到三項因素（管理費、維修費、折舊費）計租；本世紀末，實現成本計租（含管理費、維修費、折舊費、投資利息和房產稅）。

2、租金提高后適當發給職工住房補貼。凡租住本市直管和自管公房的職工（包括離退休職工）由所在單位根據其月計算住房補貼工資的2.5％一次核定，按月發給補貼。發放補貼后，以前的各種住房減租待遇和住房補貼辦法一律廢止。

3、住房補貼資金主要來源于原來用于住房資金的轉換。

4、提租后，增加的租金專項用于住房的管理、維修改造。新房較多的單位，用于房屋管理、維修支出結余部分，可納入單位住房基金，不準挪作他用。

5、對老及其遺孀、無工作的烈士配偶及其父母、在鄉特一等革命傷殘軍人和社會貧困戶，提租后新增租金支付困難者，要給予適當照顧。

提租后，離休干部新增租金與家庭住房補貼相抵，增支過多的，由所在單位在一定時期內給予適當補助。

6、新房實行新租金，按（1991）73號文規定，今后新竣工投入使用的住房，要按維修費、管理費、折舊費三項因素計租，單位按多提少補原則給予適當補貼。在沒有達到三項因素之前，可采取配房買債券或交納租賃保證金的辦法作補充。

（二）鼓勵職工購買公有住房

1、全市公有住房，除政策規定不能出售的以外，不論直管或是單位自管的公房，都應納入出售范圍，向個人出售。

凡是具有本市城市常住戶口、符合分房條件的職工，為自住均可購買新建或騰空的公有住房。已租住公有住房的住戶，承租人亦可申請購買現住公房。

各單位新建住房分配，必須堅持先售后租的原則，優先售給無房戶、擁擠戶、不便戶。各單位房屋分配的租售比例，需經市房改辦公室批準后執行。

2、公有住房向個人出售，分別按照標準價和市場價實施。在分配控制標準內的，執行標準價。新建公有住房的標準價按住房本身的建筑造價加征地和拆遷補償費計算，公有舊住房的標準價按住房重置價成新折扣計算，并按環境、朝向、樓層等調節因素加減確定。新房標準價與綜合造價差額部分由職工所在單位承擔。購買新建公有住房（含騰空的舊公有住房）超過住房分配控制標準的部分，按市場價計價。對社會高收入者購買住房執行市場價。

為鼓勵職工買房，在房改起步階段，標準價中的征地拆遷補償費暫由職工所在單位補貼。1993年度，按標準價出售的新建磚混暖氣樓房住宅建筑面積每平方米個人負擔不得低于300元；磚木結構平房每平方米250元。其超過普通標準的裝修費用按實際發生金額加價。各單位出售住房的價格標準需報經市房改辦公室批準，售后權屬需經房地產管理部門辦理手續。

3、為鼓勵職工購房，凡購買現住房的承租人，給予應付款20％的優惠。對一次交清購房款的給予應付款20％的優惠，并視職工工齡長短給予2％－10％的工齡優惠。職工購房后，其應繳的供暖費仍按原租住公房的有關規定執行。

4、建立售后有期限的保修制度。售出的公有住房，其共用部位和公用設施，經過技術鑒定，確系非人為原因損壞的，三年內由產權單位負責維修；室內自用部位的正常養護，由現住戶負責。

5、職工按標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權和使用權、有限處分權和收益權；可以繼承，不能贈與。付清房款后由產權管理部門過戶發放房照。購房五年后允許按規定出售，原產權單位有優先購買權。住房變價出售的增值額，出售者扣除投入的維修費、裝修費和有關稅費后，只能得原購房價所占綜合造價的比例部分，余下的部分國家和原產權單位分別收回。購房后五年內出售的，按原購房價格折舊后售給原產權單位或房地產管理部門。

（三）推行住房公積金制度，建立住房基金

住房公積金是一種義務性的長期儲蓄。通過長期儲蓄，積累、籌集資金，提高職工家庭解決自住房的能力，建立起城市、單位、個人的住房基金，擴大住房建設資金的融通。

1、凡在本市工作，具有城市常住戶口的黨政機關、群眾團體、事業和企業單位的固定職工、合同制職工、均實行住房公積金辦法。

離休干部和退休職工，不實行住房公積金辦法。

臨時工和三資企業的外籍職工不實行住房公積金辦法。

2、住房公積金是由職工按月繳納占標準工資一定比例的資金和所在單位亦按月提供職工工資一定比例的資金形成，兩項資金全部歸職工個人所有。住房公積金繳交率由市政府根據經濟發展和個人收入的變化確定和調整，按年公布。

1993年度職工個人和所在單位的住房公積金繳交率分別定為職工月標準工資的5％。

3、存儲的住房公積金，按中國人民銀行規定的同期活期儲蓄存款利率結算利息，不計復利。

住房公積金中，個人承擔的部分，由個人工資中扣除；單位提供的部分，其資金來源首先立足于原有住房資金的轉換，不足部分，行政、事業單位經同級財政部門核定，按規定渠道列支。企業進入成本，但要控制在20％以內。

5、個人使用和提取住房公積金只能用于支付職工家庭購買自住房、自建自住房、私房翻建和大修等費用，其它費用不能用住房公積金支付。職工離退休或調離本市時，其結余的住房公積金本息全部由職工提取。職工在職期間辭世，住房公積金本息由其合法繼承人提取。

6、由市住房資金管理中心負責住房資金歸集、使用、管理的日常工作。住房資金管理接受財政和審計部門的監督。

（四）實行新房新制度，租房買債券

1、為廣泛籌集住房建設資金，逐步實現住房有償分配，租住公房的職工必須按規定購買住宅建設債券，才能獲得住房使用權，并按規定繳納租金。

2、住宅建設債券由吉林市人民政府組織發行和償還。住宅建設債券的發售、兌付，暫委托市建設銀行房地產信貸部。

3、住宅建設債券認購基數，1993年度新建住房分配暫定為每平方米50－80元，騰空舊房認購基數為每平方米30元－50元，現租住公房每平方米一律5元。今后隨著物價指數的變動而調整。因城市建設、改造、拆遷的動遷戶按其擴大面積認購住宅建設債券。

4、新建住房分配租賃認購債券額度，由市房改辦核定后，建設單位負責辦理代購代售，住戶認購后，方可辦理住房租賃手續。

5、住宅建設債券的利息和償還期由市政府確定。1993年度發行的住宅建設債券的年利率為3.6％，不計復利，五年后本息一次償還。

6、住宅建設債券專項用于住宅建設，原則上根據單位認購的債券額，向其發放低息住宅建設貸款。

7、凡職工集資建房或合作建房取得住房產權的，可免購住宅建設債券。

本方案實施前，已交納租賃保證金的，不再做變動。

（五）超標準住房，加收租金

1、鑒于在今后若干年內，公有住房分配尚不能達到等價交換的商品化要求，因而，公有住房分配要有具體的標準，對超過住房分配控制標準用房的要加收租金。

2、對榮獲全國、省、部級勞動模范稱號的職工，要給予適當照顧。

3、租住公房超過分配控制標準部分加收租金的標準暫定為：使用面積超過控制標準10平方米以內加收一倍租金；使用面積超過控制標準11平方米以上加收二倍租金。

4、凡用公款為干部、職工購買商品房，要嚴格執行住房分配的有關規定，嚴禁超控制面積標準。

（六）提倡集資建房，鼓勵合作建房

1、集資建房是指單位按照國家、集體、個人三者共同籌資原則，吸收各種資金，包括吸收個人資金及其它閑散資金，用于本單位職工住房建設的一種形式。

合作建房是指政府或單位出面組織，吸收個人資金建設住宅的一種形式。合作建房實行個人籌資為主，單位資助，國家扶持，民主管理，自我服務的原則。

集資、合作建房應和住房解困、解危和解決無房戶結合起來進行。

2、充分調動單位和職工建房的積極性，大力支持集資建房。合作建房要從實際出發，有組織有計劃地組織住宅合作社，發展合作建房。要把集資、合作建房納入正常的管理軌道。

3、集資、合作建房須經市房改辦批準。對于集資、合作建房，按個人出資占綜合造價的比例免征商業網點費、人防費、教育附加費、國有土地有償使用費、環境效益費和水電排污增容費、基礎設施配套費。在稅收政策上，按國家規定給予減免優惠。

4、集資、合作建房的房屋產權按國家和省的有關規定執行。

三、加強對改革的組織領導

住房制度改革涉及面廣，政策性強，是一項長期的工作。為保證房改方案的順利實施，各級政府和機關、企事業單位務必加強領導。

1、成立專門機構，保證房改常抓不懈，吉林市住房制度改革領導小組負責對全市房改實施領導。領導小組下設住房制度改革辦公室，負責房改方案制定和實施的具體指導、協調、管理；參與住宅建設的規劃、計劃和住房管理的決策；制定住房分配管理辦法，并對住房分配進行監督等。建立住房資金管理中心，為在市房改領導小組領導下的事業性經濟實體，與房改辦合署辦公。

各級政府和各單位、部門都要把房改工作列入重要議事日程，在市房改領導小組統一領導下，實行分級負責，單位包干，協調統籌的組織原則，分別組建房改領導小組和房改辦公室，承擔房改工作。各有關部門要積極支持房改，搞好房改的配套工作。

2、全市所有單位都要統一按照市的房改方案進行住房制度改革。駐吉林市的中央、省屬企事業單位和外地駐吉機構，除國務院另有規定外，不論隸屬關系，都要服從全市住房制度改革的統一部署。職工家居本市，工作在外市、縣的，一律按本方案的房改辦法執行。

部隊所屬企業化工廠，按市的房改方案進行；對國務院批準執行指導性方案系統的職工，居住地方公房的，執行市的房改方案。

各級黨政機關和各級領導干部要在統一政策下，認真按本方案規定，積極帶頭參加房改。要加強房改紀律，在執行方案中不得弄虛作假，違者追究單位領導責任。

3、加強房產的行業管理職能。房改出臺后，房產行政主管部門應加強業務指導，具體承擔住房管理工作，推行配套改革。

四、附則

縣（市）的房改，參照本方案的規定，結合本地實際情況，盡快制定方案，報市房改領導小組批準實施。