土地增值稅暫行條例范文

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20xx年最新土地增值稅暫行條例全文

第一條 為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。

第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值額的扣除項目：

(一)取得土地使用權所支付的金額;

(二)開發土地的成本、費用;

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(四)與轉讓房地產有關的稅金;

(五)財政部規定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;

(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;

(二)提供扣除項目金額不實的;

(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

第十四條 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。

第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。

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土地增值稅稅額計算方式

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%

土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

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摘要土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，如何合理有效的進行土地增值稅的納稅籌劃對房地產企業的發展來說十分必要，本文根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，從可以選用的政策、條件、情形分析，包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優惠政策等，通過案例分析對房地產企業土地增值稅納稅籌劃及風險作簡單探析。

關鍵詞房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃

近年來，隨著城市化進程的加快和城市居民住房制度改革的進一步深化，房地產開發行業取得了長足的發展，房地產開發投資對我國經濟增長的貢獻率明顯提高，稅收收入也呈現快速增長的態勢，成為我國地稅收入的重要支柱之一。因此對房地產企業來說，合理進行稅收籌劃，減輕納稅負擔，規避納稅風險很必要，而土地增值稅在房地產企業的稅負構成中占有較大比重，如何有效地進行土地增值稅納稅籌劃對房地產企業的發展來說十分必要。以下簡單探析房地產企業土地增值稅的納稅籌劃并提供風險規避的幾點建議。

一、對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾點建議

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優惠政策等。以下簡單探析：

（一）對不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途，產權未發生轉移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對于房地產企業而言，在銷售形勢不景氣的時候，可以考慮將房產出租，取得租金收入，由于沒有發生產權的變動，企業只需繳納出租的房產稅，不征收土地增值稅。

（二）屬于根據土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。對此，房地產企業的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項目是普通標準住宅，并且增值額未超過扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優惠。所以房地產企業在項目規劃時，應考慮普通標準住宅和非普通住宅的區分，分別計算增值額，在普通標準住宅增值率超過20%的臨界點時事先規劃，可以通過適當降低銷售價格，加大成本費用進行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤。

案例分析一：某房地產控股集團的一分公司，開發某一樓盤，支付的地價款為1.88億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目1.82億元，該公司開發標準普通住宅又開發非標準普通住宅和營業用房，其中標準普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標準普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。

1.不分開核算普通住宅和非普通住宅

增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%

應納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）

2.分開核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實際測繪面積分攤開發成本。

普通標準住宅的地價款為1.53億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目為1.48億元。

增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%

土地增值稅=0（億元）

非普通標準住宅按實際測繪面積分攤的地價款為0.35億元，開發成本及稅金利息等可扣除項目為0.34億元。

增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%

土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）

合計土地增值稅0.093億元。

房地產開發企業不分開核算普通住宅和非普通住宅應交土地增值稅0.27億元，分開核算應交土地增值稅0.093億元，節稅效益明顯。

（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進行籌劃

房地產企業要達到節稅目的，可以從以下方面籌劃：

1.改出售為投資聯營節稅。

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房產再轉讓的，應征土地增值稅。這為房地產企業納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為購買方，可以考慮以土地、房產投資入股，再以向購買方轉讓股權的形式達到銷售房地產的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業獲得節稅收益。

2.利用合作建房節稅。

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產均不含土地增值稅，特別對于公司自用的房產，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產的成本，節約稅收負擔，實現出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。

（四）利用代建方式節稅

房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發，在開發完成后向客戶收取一定比例代建收入的行為。對房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營業稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負擔，所以房地產企業可以利用此政策，在開發開始時確定定向用戶，避免開發后再銷售時繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。

（五）對借款利息費用進行籌劃

房地產業開發周期長，專用資金量大，借入資金較多，利息開支較大。在土地增值稅扣除項目中，正確籌劃利息支出是計算房地產開發費用的重要一環。

根據國稅函[2010]220號第三條：房地產企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

對于房地產開發企業來說，從減輕增值稅稅負的角度，對利息支出的籌劃思路如下：

首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因為對房地產開發項目來說，開發周期長，資金量大，完全靠權益資本是遠遠不夠的。所以企業要事先籌劃，在計算土地增值稅利息扣除項目時要注意：房地產開發企業從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產項目計算分攤并按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對于房地產企業來說需要權衡利息是據實扣除好還是開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除好。企業應該對整個項目的開支有大體的預算籌劃，如按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算的金額與實際財務費用利息支出相比較，從而選擇有利于企業的扣除金額。

案例分析二：某房地產開發企業開發一標準普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權所支付的金額2.03億元，房地產開發成本1.35億元，營業稅金及附加稅費0.364億元，假設企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其他房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除，企業的其他房地產開發費用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產企業可按財政部規定的加計20%扣除數為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項目合計4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。

如果企業能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產企業可按財政部規定的加計20%扣除數為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項目合計5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業應該選擇據實扣除這樣節稅效果明顯。

如果企業的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項目合計4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據實扣除應納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據實扣除的金額，所以企業要統籌規劃利息開支，選擇有利于節稅的方案。

二、對房地產企業土地增值稅納稅籌劃風險防范的探析

對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的同時，我們應考慮到根據國家有關土地增值稅的相關法規，要充分考慮節稅的同時有可能產生的各種風險，要建立合理有效的防范措施。

（一）要考慮納稅籌劃符合相關法律、法規

房地產開發企業在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關規定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業的節稅活動，進行優化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。

（二）納稅籌劃應該具有超前性

土地增值稅籌劃應該從項目投資決策前開始納稅籌劃，而不是等到項目結束才想到籌劃，因為等到項目結束時，相應的納稅義務已經確定，往往沒有可以回旋的余地。隨著房地產企業的蓬勃發展和相關法律法規的進一步完善，對土地增值稅納稅籌劃的要求也越來越高。

（三）企業要根據自身實際情況進行籌劃

在以上所談到的利用稅收優惠政策進行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業實際經營規劃和策略，而且每個企業的差別很大，要根據實際情況，在合理和不違法的前提下進行納稅籌劃，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業利潤的最大化。

參考文獻

[1]中國注冊會計師協會.稅法.北京：經濟科學出版社，2012.

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    1.營業稅在主要稅目稅率上,國務院頒發的《營業稅暫行條例》沒有衛生稅率的規定,可參照文化體育業,稅率為3%。不按照國家規定價格取得的衛生服務收入,應繳納營業稅,應繳納的營業稅=超過國家規定價格取得的衛生服務收入×3%。銷售不動產、轉讓無形資產的應納稅行為,《營業稅暫行條例》規定稅率為5%,銷售不動產、轉讓無形資產應繳納的營業稅=出售(轉讓)收到的價款×5%。以固定資產和無形資產取得長期股權投資,應繳納的營業稅=對外投資固定資產、無形資產的評估價×3%。

    2.增值稅繳納增值稅按年銷售額的多少可分為一般納稅人和小規模納稅人,按照現行稅法規定,生產加工企業年銷售額為50萬元、商品流通企業年銷售額為80萬元的為一般納稅人。不足這個標準的為小規模納稅人。一般納稅人銷售貨物稅率為17%,小規模納稅人適用的稅率為3%。一般納稅人應繳納的增值稅=應稅產品銷售額×17%-進項稅額(指購入非自用材料的進項稅額)小規模納稅人應繳納的增值稅=應稅產品銷售額×3%。

    3.城市維護建設稅和教育費附加凡是繳納營業稅和增值稅的事業單位,同時還要繳納城市維護建設稅和教育費附加。按照1985年1月1日國務院頒布的《城市維護建設稅暫行條例》規定,城市維護建設稅稅率市區為7%,縣城、鎮為5%,不在市區、縣城或者鎮的為1%。按1986年4月28日國務院頒布的《征收教育費附加的暫行規定》,教育費附加稅率為3%。城市維護建設稅和教育費附加=(營業稅+增值稅)×適用稅率。

    4.房產稅、土地使用稅、車船使用稅按1986年9月15日國務院頒發的《房產稅暫行條例》規定,房產稅按房產出租的租金收入計征,稅率為12%。即:應繳納房產稅=租金收入×12%。衛生事業單位出租土地的情況很少,就不再介紹。車船使用稅,按2011年2月25日中華人民共和國主席令第四十三號《中華人民共和國車船法》新規定,事業單位不再免收車船使用稅。其稅目如下:乘用車,按發動機汽缸排氣量和核定載客人數繳納;商用車客車,按核定人數繳納;商用車貨車,按噸數繳納(其他車輛和船舶稅率略)。

    5.土地增值稅1993年12月13日國務院頒布的《土地增值稅暫行條例》規定,納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人;單位包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。土地增值稅實行四級超率累進稅率:(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除金額200%部分,稅率為50%;(4)增值額超過扣除項目金額200%部分,稅率為60%?？鄢椖渴侵溉〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關稅金、其他扣除項目及建筑物的評估價格。應納稅計算方法,應繳納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。

    6.企業所得稅衛生事業單位取得其他經營收入如直接用于改善衛生服務條件的,經稅務部門審核批準可抵扣其應納稅所得額,就其余額繳納企業所得稅。應稅產品繳納增值稅后有利潤實現,企業所得稅率為25%。其他企業,年度應納稅所得額不超過30萬元,從業人數不超過80人,資產總額不超過1000萬元的為小型微利企業,按20%稅率征收企業所得稅。

    7.印花稅根據1988年6月6日國務院的《印花稅暫行條例》規定,事業、機關、團體等都屬于印花稅的納稅義務人。稅目包括購銷合同、加工承攬合同、借款合同、財產保險合同、營業賬簿等13個稅目;稅率為萬分之三至萬分之五不等,“權力、許可證照”和“營業賬簿”稅目,適用定額稅率,均為按件貼花,稅額為5元。

    8.代扣個人所得稅對衛生事業單位來說,個人所得稅涉及工資薪金所得、勞務報酬所得等。工資薪金所得應納稅所得額=工資薪金所得-3500元(法定扣除額)-個人繳納的社會保險費-個人繳納的住房公積金。按2011年6月30日修改后的《中華人民共和國個人所得稅法》的規定,個人所得稅適用于7級超額累進稅率,最低為3%,最高為45%。勞務報酬所得,每次收入不超過800元的免征個人所得稅;每次收入超過800元但不超過4000元的,個人所得稅=(收入額-800)×20%;每次收入超過4000元的,個人所得稅=收入額×(1-20%)×20%(簡便計算方法:個人所得稅=收入額×16%)。

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摘要：實務中對預售商品房收入計征稅費的會計核算有爭議。本文首先分析三種流行會計處理方法的法理基礎，進而區分營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅和印花稅等四種主要稅種分別進行闡釋，并針對其會計核算思路給出了明確建議。

關鍵詞：商品房預售 計征稅費 賬務處理

商品房預售，是指房地產開發企業（以下簡稱開發商）根據《城市商品房預售管理辦法》，對符合一定條件的正在建設的房屋經房地產管理部門審批取得《商品房預售許可證》后，將其預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。因該預售的房屋未完工，開發商根據合同規定，仍有責任實施重大行動，即：商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人，故開發商預售房屋收取的價款不符合收入確認原則，不能將其確認為收入。但根據相關稅法的規定，部分稅收（如營業稅）的納稅義務已經發生。因此，對該已繳納的稅費在會計處理上如何核算存在一定的爭議，本文對此問題進行探討。

一、實務中預售商品房收入計征稅費的會計處理方法

在實務中，各開發商對預售商品房收入計征稅費的會計處理有以下三種方法：

第一種做法為按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應交稅費”科目的借方（為便于表述，以下均采用新企業會計準則下的科目名稱）；收入確認、辦理結算或年末時，確認“主營業務稅金及附加”“所得稅費用”，同時沖銷“應交稅費”。上述營業稅及附加的會計處理方法，是根據財政部會計司1995年12月編輯出版的《會計制度補充規定及問題解答（第二輯）》第233頁中解答“按照稅法規定，房地產開發企業轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，預收款時，借記‘銀行存款’科目，貸記‘預收賬款’科目。按預收款計算繳納營業稅，借記‘應交稅金――應交營業稅’科目，貸記‘銀行存款’科目。待轉讓土地使用權和銷售不動產的收入實現時，借記‘應收賬款’科目，貸記‘經營收入’科目；同時，計算應交的營業稅，借記‘經營稅金及附加’科目，貸記‘應交稅金――應交營業稅’科目，并將‘預收賬款’科目轉入應收賬款’科目”進行處理。此種處理方法似乎符合會計處理的“配比”原則（《企業會計制度》、新會計準則均未對此事項作出規范）。其實，該種處理方法值得商榷。

首先，在新《企業會計準則――基本準則》中，已沒有“配比”原則之說，現在講的是會計信息質量要求，不再講會計核算原則；強調的是“資產負債觀”、權責發生制，不再強調“收入費用觀”、配比性原則。其次，上述會計處理是否有效，尚待探討，因為該補充規定及問題解答，是對1993年所頒布“兩則”和“兩制”的補充規定和解答，現該“兩則”和“兩制”的內容已大部分作廢；不管是《企業會計制度》（2001年），還是新企業會計準則（2006年版），均未對該事項進行規范。最后，房地產開發企業在收到預收款時，所預交的稅費在賬表上體現的“應交稅費”是紅字或負數余額。本來是企業按納稅義務發生時間的規定應該交納的稅費，卻使信息使用者誤認為是企業“多交了稅費”，因而不符合會計“可理解性”會計信息質量要求。

第二種做法為按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“主營業務稅金及附加”“所得稅費用”科目的借方；收入確認、辦理結算或年末時，補計“營業稅金及附加”“所得稅費用”。上述營業稅及附加、所得稅的會計處理方法，符合稅收法規的規定，能體現會計處理的“權責發生制”記賬基礎。但把不符合收入確認條件的“預收賬款”計征的稅費確認為當期費用，減少了所有者權益，而且人為地割裂了預售收入、實現的開發產品收入計征營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結算所得稅的勾稽關系，違背了會計處理的“配比”原則。

第三種做法為按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據其納稅環節，分別通過“待攤費用”“遞延稅款”科目核算（該科目只存在于《企業會計制度》或行業會計制度條件下）；收入確認、辦理結算或年末時，確認“主營業務稅金及附加”“所得稅費用”，同時沖銷“待攤費用”“遞延稅款”科目。上述會計處理方法解決了營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應交數和已交數問題，資產負債表中反映了已預交的待攤稅費、遞延稅款，利潤表體現了“配比”原則。但是，把計征的營業稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費用”科目核算，虛增了資產和負債，與“待攤費用”科目的核算內容不相符，且該“待攤費用”“遞延稅款”在新企業會計準則中已被取消。

二、預售商品房收入計征稅費賬務處理的分析

（一）營業稅及附加的賬務處理。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”、《企業會計準則――基本準則》第九條“企業應當以權責發生制為基礎進行會計確認、計量和報告”和第三十五條“企業發生的支出不產生經濟利益的，或者即使能夠產生經濟利益但不符合或者不再符合資產確認條件的，應當在發生時確認為費用，計入當期損益”，開發商預售商品房收取的預收款所承擔的營業稅納稅義務，屬于開發商的現實義務，是現實發生的支出，未來不能產生經濟利益，未來也不可能退還，不屬于預交款項性質，不符合確認為一項資產（比如“遞延所得稅資產”或者“應收賬款”）的條件，應當確認為納稅當期的費用，故按預收售房款計征的營業稅金及附加應采用上述第二種做法進行會計處理，記入“主營業務稅金及附加”科目借方，進入當期損益。

（二）企業所得稅的賬務處理。

1.采用應付稅款法核算所得稅。根據《企業所得稅會計處理的暫行規定》（[94]財會字第25號）和《企業會計制度》第一百零七條規定，應付稅款法是將本期稅前會計利潤與應納稅所得之間的差異造成的影響納稅的金額直接計入當期損益，而不遞延到以后各期，即：企業不確認時間性差異對所得稅的影響金額，按照當期計算的應交所得稅確認為當期所得稅費用。在應付稅款法下，當期計入損益的所得稅費用等于當期應繳的所得稅。

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條“企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”及《國家稅務總局關于的補充通知》（國稅函[2008]1081號）“附表三《納稅調整項目明細表》填報說明”的“第52行‘五、房地產企業預售收入計算的預計利潤’第3列‘調增金額’填報從事房地產開發業務的納稅人本期取得的預售收入，按照稅收規定的預計利潤率計算的預計利潤的金額……”，開發商在預售商品房收到預收款時，便產生了所得稅的納稅義務，該義務屬于開發商的現實義務，是現實發生的支出，不屬于預交款項性質。

鑒于上述情況，在采用應付稅款法進行所得稅核算時，按預收售房款計征的企業所得稅，根據《企業會計準則――基本準則》第九條會計核算的權責發生制記賬基礎，應按上述第二種做法進行會計處理，記入“所得稅費用”科目借方，進入當期損益。

2.采用納稅影響會計法核算所得稅。根據《企業會計制度》第一百零七條規定，納稅影響會計法，是指企業確認時間性差異對所得稅的影響金額，按照當期應交所得稅和時間性差異對所得稅影響金額的合計，確認為當期所得稅費用的方法。在這種方法下，時間性差異對所得稅的影響金額，遞延和分配到以后各期。不管是債務法，還是遞延法，利潤表中所得稅費用均應含“本期應交所得稅、本期發生或轉回的時間性差異所產生的遞延稅款貸項或借項”。根據前述原因分析，開發商在預售商品房收到預收款時產生的企業所得稅納稅義務，屬于開發商的現實義務，不屬于預交款項性質，故開發商在收到預收售房款年度，其稅前會計利潤（或稅前會計利潤加減發生的永久性差異后的金額）肯定少于當期應納稅所得額，形成可抵減時間性差異。

鑒于上述情況，在采用納稅影響會計法核算所得稅時，按預收售房款計征的企業所得稅，應按上述第二種做法進行會計處理，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產負債表。

3.采用資產負債表債務法核算所得稅。根據《〈企業會計準則第18號――所得稅〉應用指南》第三條規定，除直接計入所有者權益的交易或事項產生的遞延所得稅外，利潤表中的所得稅費用由當期所得稅和遞延所得稅構成，即：所得稅費用（或收益）=當期所得稅+遞延所得稅費用（-遞延所得稅收益）。

根據《企業會計準則第18號――所得稅》及《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條規定，開發商預售商品房收到的預收款，其計稅基礎等于零，應產生遞延所得稅資產，會計處理為：借記“遞延所得稅資產”科目，貸記“所得稅費用”科目。

同時根據前述原因分析，開發商在預售商品房收到預收款時產生的企業所得稅納稅義務，屬于開發商的現實義務，不屬于預交款項性質，故開發商根據稅法規定，繳納因預售商品房收到的預收款的所得稅，屬于當期所得稅，會計處理為：借記“所得稅費用”科目，貸記“應交稅費――所得稅”科目。

若無稅率變動，上述兩分錄的金額應相等，將上述兩分錄合并為：借記“遞延所得稅資產”科目，貸記“應交稅費――所得稅”科目。

鑒于上述情況，在采用資產負債表債務法核算所得稅時，按預收售房款計征的企業所得稅，應記入“遞延所得稅資產”科目借方，列入資產負債表。

（三）土地增值稅的賬務處理。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定”，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十四條 “對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當地稅務機關規定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案”，以及《財政部關于印發企業繳納土地增值稅會計處理規定的通知》（財會[1995]15號）“四、企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預交的土地增值稅，借記‘應交稅金――應交土地增值稅’科目，貸記‘銀行存款’等科目；待該房地產營業收入實現時，再按本規定第二條第1、2款的規定進行會計處理；該項目全部竣工，辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘應交稅金――應交土地增值稅’科目，補交的土地增值稅作相反的會計分錄”，開發商在預售商品房收到預收款時，不產生土地增值稅的納稅義務，即使根據各省地方稅務機關自定的規定應對預售售房款繳納土地增值稅，也屬于預交稅款性質，故應采用上述第一種做法進行會計處理，繳納時記入“應交稅費”科目借方，列入資產負債表。

（四）印花稅賬務處理。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》第七條“應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花”，印花稅屬于行為稅，開發商應于簽訂商品房銷售合同時按產權轉移書據征收印花稅的標準繳納，并同時直接記入“管理費用”科目借方。故印花稅的繳納與開發商是期房預售還是現房銷售，是否收到款項，均無關系。

三、結論

綜上所述，開發商出售經審批的符合一定條件的正在建設的房屋而收取的預收款，根據稅法規定計征的營業稅金及附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅，應按以下方法進行賬務處理：（1）按營業稅暫行條例及相關規定計征的營業稅及附加，應記入“主營業務稅金及附加”科目借方，進入當期損益。（2）按企業所得稅法及相關規定計征的企業所得稅，采用應付稅款法時，記入“所得稅費用”科目借方，進入當期損益；采用納稅影響會計法時，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產負債表；采用資產負債表債務法時，記入“遞延所得稅資產”科目借方，列入資產負債表。（3）按土地增值稅暫行條例及相關規定計征的土地增值稅，應記入“應交稅費”科目借方，列入資產負債表。（4）印花稅屬于行為稅，與開發商預售商品房收取的預收款無關，應于簽訂商品房銷售合同時繳納，并直接記入“管理費用”科目借方。X

參考文獻：

1.財政部.企業所得稅會計處理的暫行規定[S].[94]財會字第25號.

2.財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知[S].財稅字[1995]48號.

篇5

關鍵詞：土地轉讓 納稅籌劃 案例分析

一、案例

2010年年底，山東興業房地產開發有限公司購置了一塊位于青島市區的土地，購置價為6 000萬元。2012年年初，由于公司的資金周轉出現困難，董事會研究決定將還沒有開發的位于青島市區的土地轉讓。經過評估，該土地當前市價為12 000萬元。黃河實業有限公司欲以12 000萬元的價格購買該土地。假設在具體轉讓過程中發生的其他費用和印花稅等忽略不計，公司期間費用為零。興業房地產開發有限公司為此進行納稅籌劃，以實現最佳的節稅效果。

二、案例解析

（一）稅法依據

1.營業稅。根據《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第3條第20款的規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。

《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）第1條規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。第2條規定，對股權轉讓不征收營業稅。

2.土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，納稅人在轉讓銷售不動產時，土地增值稅以轉讓房地產取得增值額為征稅對象，實行四級超率累進稅率，按次征收。納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條規定，計算增值額的扣除項目包括：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地和新建房及配套設施的成本；（3）開發土地和新建房及配套設施的費用；（4）舊房及建筑物的評估價格；（5）與轉讓房地產有關的稅金；（6）對從事房地產開發的納稅人可按本條（1）、（2）項規定計算的金額之和，加計20%扣除。

根據《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第六條第二款的規定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用和開發土地所需的成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅款。

《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。

3.契稅。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條的規定，契稅稅率為3%-5%，契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

《關于全資子公司承受母公司資產有關契稅政策的通知》（國稅函[2008]514號）規定，公司制企業在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。

（二）籌劃思路

企業將擁有的土地使用權進行轉讓，通常采用直接交易的方式。在轉讓過程中主要涉及到營業稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等，稅收負擔較重。因此，企業可以考慮對土地進行適當的操作，如進行“三通一平”等工程的處理，將生地變熟地，然后再進行轉讓交易。這樣在計算土地增值稅時，不僅允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地所需的成本以及在轉讓環節繳納的稅款，另外還可以加計扣除取得土地使用權時支付的地價款與土地開發成本之和的20%。這種方案比直接辦理土地轉讓交易少繳納稅款，從而減輕了企業的稅收負擔。另外，公司還可以考慮先開發整理土地，再用土地注冊公司，然后以轉讓公司股權形式轉讓土地使用權。此種方案下，以土地這項無形資產投資入股，參與利潤分配，共同承擔風險的行為不征收營業稅。后將股權轉讓給欲購買土地的黃河實業公司時，對股權轉讓也不征收營業稅。對于以上三種方案，企業在實務操作過程中應從整體上比較稅負，對各種方案進行綜合籌劃以實現最佳的節稅效果。

（三）案例分析

方案一：直接辦理土地轉讓交易。

該公司應納營業稅=（12 000- 6 000）×5%=300（萬元）

應納城建稅及教育費附加=300×10%=30（萬元）

土地增值稅扣除項目金額= 6 000+300+30=6 330（萬元）

土地增值額=12 000-6 330=5 670（萬元）

增值率=5 670÷6 330=89.57%

應納土地增值稅=5 670×40%- 6 330×5%=1 951.5（萬元）

應納企業所得稅=（12 000-6 000-300-30-1951.5）×25%=929.625（萬元）

興業公司各稅合計=300+30+ 1 951.5+929.625=3 211.125（萬元）。

興業公司凈利潤=12 000-6 000-3 211.125=2 788.875（萬元）。

黃河公司應繳納契稅=12 000×3%=360（萬元）

雙方合計納稅=3 211.125+360= 3 571.125（萬元）

方案二：先將生地變熟地，然后再進行轉讓交易。

在此方案下，興業房地產開發有限公司需要將土地進行開發整理，如進行“三通一平”等工程的處理。假設該公司當期投入建設費用20萬元，土地轉讓價格不變。

該公司應納營業稅=（12 000- 6 000）×5%=300（萬元）

應納城建稅及教育費附加=300×10%=30（萬元）

土地增值稅扣除項目金額= （6 000+20）×（1+20%）+300+30=7 554（萬元）

土地增值額=12 000-7 554=4 446（萬元）

增值率=4 446÷7 554=58.86%

應納土地增值稅=4 446×40%-7554×5%=1 400.7（萬元）

應納企業所得稅=（12 000-6 000-300-30-20-1 400.7）×25%=1 062.325（萬元）

興業公司各稅合計=300+30+ 1 400.7+1 062.325=2 793.025（萬元）

興業公司凈利潤=12 000-6 000-20-2 793.025=3 186.975（萬元）

黃河公司應繳納契稅=12 000×3%=360（萬元）

雙方合計納稅=2 793.025+360= 3 153.025（萬元）

方案三：變土地轉讓為股權轉讓。

興業房地產開發有限公司用10萬元現金注冊一個全資子公司甲，并以位于青島市區的土地對全資子公司甲進行增資，土地過戶后，子公司甲以20萬元的費用對土地進行開發整理。然后，將甲公司100%的股權以12 010萬元價格直接轉讓給黃河實業有限公司。根據財稅[2002]191號文件的規定，興業房地產開發公司投資（以土地作投資增加了子公司的注冊資本金）轉讓土地不征收營業稅。

土地增值稅扣除項目金額= （6 000+20）×（1+20%）=7 224（萬元）

土地增值額=12 000-7 224=4 776（萬元）

增值率=4 776÷7 224=66.11%

興業公司應納土地增值稅= 4 776×40%-7 224×5%=1 549.2（萬元）

應納企業所得稅=（12 000-6 000-20-1 549.2）×25%=1 107.7（萬元）

興業公司各稅合計=1 549.2+ 1 107.7=2 656.9（萬元）

興業公司凈利潤=12 000-6000-20-2 656.9=3 323.1（萬元）

興業房地產開發公司以名下土地對其全資子公司甲進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司甲承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。另外，由于興業房地產開發公司將甲公司100%的股權作價12 010萬元轉讓給黃河實業有限公司，對于股權轉讓也不征收營業稅。因此，興業房地產開發公司與黃河實業有限公司雙方合計納稅為2 656.9萬元。土地轉讓應稅比較見下表。

綜合上述分析可以發現，在方案三條件下，興業房地產開發公司不僅凈利潤最高，同時比方案一少繳納稅款554.225萬元（3 211.125-2 656.9），比方案二少繳納稅款136.125萬元 （2 793.025-2 656.9），而黃河實業公司比方案一、方案二少繳納契稅360萬元。顯然，從交易雙方的利益考慮，方案三為最優，比方案一總共節約稅金914.225萬元（3 571.125-2 656.9），比方案二節約稅金496.125萬元 （3 153.025-2 656.9）。因此，該公司應當選擇方案三作為最佳的納稅籌劃方案。

篇6

【法律依據】

《土地增值稅暫行條例》第七條，土地增值稅實行四級超率累進稅率:

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

篇7

    假設該小區有住宅1800套,開發商贈送每戶業主家用電器的成本為6萬元,總價值10800萬元。為便于分析,在銷售中與流轉稅相關的附加稅費忽略不計。

    (一)涉稅分析

    1、增值稅

    《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定,單位或者個體工商戶的下列行為,視同銷售貨物:(八)將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。該實施細則的第十六條規定,納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者,按下列順序確定銷售額:(一)按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定;(二)按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定;(三)按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為:組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率),屬于應征消費稅的貨物,其組成計稅價格中應加計消費稅額。公式中的成本是指:銷售自產貨物的為實際生產成本,銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務總局確定。

    《增值稅若干具體問題的規定》(國稅發[1993]154號)規定,納稅人因銷售價格明顯偏低或無銷售價格等原因,按規定需組成計稅價格確定銷售額的,其組價公式中的成本利潤率為10%.但屬于應從價定率征收消費稅的貨物,其組價公式中的成本利潤率,為《消費稅若干具體問題的規定》中規定的成本利潤率。

    依據上述規定,開發商采取“買房贈送家用電器”的促銷方式,將外購的家用電器無償贈送其他單位或者個人,應該視同銷售貨物,按照組成計稅價格繳納增值稅。那么,開發商外購家用電器每戶6萬元(含稅),按小規模納稅人考慮,每戶應該繳納增值稅為:6÷(1+3%)×(1+10%)×3%=0.19(萬元);因此,開發商此次促銷需繳納增值稅為:0.19×1800=342(萬元)

    2、營業稅

    開發商贈送家用電器給購房者,實質上其商品房銷售價格已經包含了這一部分價值,因此相對于這一部分家用電器而言,開發商繳納了銷售不動產營業稅金為:10800×5%=540(萬元)

    3、土地增值稅

    《土地增值稅暫行條例實施細則》規定,開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本),包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(四)款規定,房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本,作為土地增值稅的扣除項目。按照建設部《建筑安裝工程費用項目組成》(建標[2003]206號)的規定,建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成,而直接工程費是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用,包括人工費、材料費、施工機械使用費。因此,只有構成工程實體的材料費才構成建筑安裝工程費的內容。而精裝修所用家用電器并不構成工程實體,不符合土地增值稅扣除項目的內容。

    根據上述規定,對于精裝修部分,如果屬于與房屋不可分離,分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分,應當允許土地增值稅加計扣除。但是,對于不屬于以建筑物為載體的附屬設備且可以分離的家用電器,不能作為房地產的“開發成本”處理,所以開發商在銷售時贈送的家用電器不能作為成本項目在土地增值稅稅前扣除。也就是說,贈送家用電器的收入10800萬元已經包含在商品房銷售價格中,而購買家用電器的成本10800萬元不能作為土地增值稅的扣除項目,由此將導致開發商多繳納土地增值稅為:10800×30%=3240(萬元)

    從上述可見,由于采取了“買房贈送家用電器”的營銷策略,將導致公司多繳納營業稅、增值稅、土地增值稅共4122萬元。

    (二)籌劃方案

    可以由開發商成立一家關聯的具有獨立法人資格的商貿公司,其經營范圍包括家用電器買賣、建筑材料買賣等,且該公司須取得增值稅一般納稅人的資格。家用電器的買賣由該商貿公司負責,開發商不再購入家用電器以及贈送家用電器。

    1、操作思路

    (1)“買房贈送家用電器”的基本精神不能變,否則涉嫌廣告欺詐。

    (2)銷售家用電器的毛利率定為10%,銷售價格為每戶6.6萬元。

    (3)將家用電器的金額從房屋銷售款中扣除。如某位購房者的購房款為200萬元,那么雙方在簽訂《商品房買賣合同》時商品房銷售總額則為193.4萬元。

    (4)每一購房者需同商貿公司簽訂《家用電器買賣合同》,支付家用電器銷售款6.6萬元。

    (5)商貿公司購入家用電器,然后再銷售給購房者,收款后開具增值稅普通發票。

    2、具體方案

    (1)商貿公司

    商貿公司買賣家用電器,主要涉及增值稅、印花稅、企業所得稅。

    增值稅:10800÷1.17×(1+10%)×17%-10800÷1.17×17%=157(萬元)

    印花稅:10800×0.3‰=3.2萬元

    企業所得稅暫不計算

    商貿公司稅金支出共計160.2萬元。

    (2)開發商

    銷售不動產的營業稅時:由于家用電器銷售金額從商品房銷售價款中扣除,因此開發商不再繳納這一部分營業稅=10800×1.1×5%=594(萬元)

    增值稅:開發商沒有贈送家用電器,因此不存在視同銷售繳納增值稅的問題,節省增值稅=10800÷1.03×(1+10%)×3%=346(萬元)

    土地增值稅:由于家用電器銷售金額從商品房銷售價款中扣除,而家用電器的成本也沒有計入開發成本,不需要繳納土地增值稅,相對于節省土地增值稅=10800×1.1×30%=3564(萬元)

    開發商節省稅金共計4504萬元。

    (3)購房業主

篇8

土地增值稅的節稅思路主要是把握好增值率的節點，降低增值額，進而降低增值率，節約稅金。

為了減輕這個高額稅負'我們針對房地產企業的有關條例，設計了土地增值稅的節稅模型，以便幫助企業把握增值率的節點，制定節稅的價格策略。舉例如下：

案例1

利用節稅模型，減輕土地增值稅稅負

1，納稅人享受起征點優惠節稅模型

假設某市房地產開發企業建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外，全部允許扣除項目的金額為10000萬元。當其銷售這批商品房的價格為X(萬元)時，相應的銷售稅金及附加如下：

X×5％×(1+7％+3％)=5.5％×X

其中：5％為營業稅稅率，7％為城市維護建設稅稅率，3％為教育費附加征收率。

這時其全部允許扣除項目金額如下：

10000+5.5％X

根據土地增值稅有關起征點的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點，其中的效益就可能大大遞減。該企業享受起征點的最高售價如下：

X=1.2×(10000+5.5％X)

解以上方程可知，此時的最高售價為12848萬元，允許扣除金額為：

10000+5.5％×12848=10707(萬元)

也就是說，一個房地產開發項目除稅金外扣除項目為10000萬元時，銷售價格在12848萬元以內，不用交納土地增值稅。

2，納稅人提高售價節稅模型

當增值率略高于20％時，即應適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規定。假如此時的售價(萬元)為12848+y。由于售價提高了y，相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5％y。這時允許扣除項目的金額和增值額如下：

允許扣除項目的金額=10707+5.5％y

增值額=12848+y-(10707+5.5％y)=94.5％y+2141

所以，應納土地增值稅如下：30％×(94.5％y+2141)

若企業欲使提價帶來的效益，超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使：

y>30％×(94.5％y+2141)，即y>896。

這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于13744萬元(12848+896)。

通過以上兩種情況的分析，可以得出結論：當轉讓房地產的納稅人，其銷售項目除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目金額為10000萬元時，將售價定為12848萬元是該納稅人可以享受到起征點優惠的最高價位。在這一價格水平下，既可享受起征點照顧，又可獲得較大收益。如果售價低于此數，雖能享受起征點照顧，卻只能獲取較低收益。如欲提高售價，則必須使價格高于13744萬元，否則，價格上漲帶來的收益將不足以彌補因價格上漲所增加的稅收負擔。

從籌劃方法上講，對于高額的土地增值稅，還是有節稅技巧可以借鑒的，比如：對售價做減法，盡可能將非土地增值范疇的業務收入，從總收入中減去。試舉一例：

案例2

精裝修房屋分開賣，減輕土地增值稅稅負

這家企業到底節約了多少稅金，我們無從了解，但可以斷定絕不是個小數。

某一企業在城市最好的地段開發了一個樓盤。當時那個城市的樓價最高在6000元／平方米左右，但該企業做概念，賣精裝修房，每一平方米賣到8000元，投入10000萬元，賣出40000萬元，僅土地增值稅這一項，就要繳納12410萬元[27800×60％-(10000+40000×5.5％)×35％]。這可不是個小數，把老板的腦袋都愁大了。

對于這類企業的土地增值稅，我們的籌劃思路是：把房屋的精裝修剔除出去，也就是再成立一家裝修公司專門做裝修――房地產開發公司賣毛坯房；裝修公司賣裝修。這樣，裝修的造價就不會裹在房價里，房地產公司的增值率就會大大降低。

在這個樓盤10000萬元的總投人中，我們假設樓房的建筑成本是7000萬元，裝修費用為3000萬元；原先每平方米8000元的售價也是三七開，分為每平方米5600元的房價和每平方米2400元的裝修價，那么樓盤的總售價就從40000萬元降到28000萬元，在增值率不發生變化的情況下，計算基數大為下降，繳納的土地增值稅也發生了變化。

土地增值稅稅金為：

允許扣除金額為=7000+28000x5.5％=8540(萬元)

增值額=28000-8540=19460(萬元)

增值率：19460/8540=227.87％

土地增值稅=19460×60％-8540×35％=11676-2989=8687(萬元)

節約了3843萬元(12600-8820)的土地增值稅，這就是分拆出去的裝修費不用繳納土地增值稅所帶來的節稅效果，也不是個小數。

除了“分拆收入”外，對成本做加法，增加扣除額，降低增值額，也是土地增值稅的一個節稅技巧。案例分析如下：

案例3

加大成本增加扣除項目節約土地增值稅

企業開發房地產等項目，需要很多材料，直接進料還是專門成立一家材料公司供料，就是一個節稅選擇。

一般來說，房地產公司自己直接進料，價錢大都很低(批量采購)，成本也就高不上去，所以，“扣除”作用相對較小；如果企業投資專門成立一家材料公司，負責采購項目所需用料，采購價格依然會很低(也是批量采購，跟以前基本一樣)，但材料公司可以在一定范圍內，把材料加價賣給房地產開發公司，這就加大了房地產的開發成本，降低了開發項目的增值率，“扣除”大了，土地增值稅就相對降低了。

我們依照土地增值稅的四檔稅率分別計算一下節稅額。

假設材料公司加價1000萬元(含稅價)，材料公司要多交納增值稅145.30萬元[1000÷(1+17％)x17％]，那么房地產開發公司的成本增加1000萬元，土地增值稅的納稅額就發生了變化，分別計算如下：

土地增值稅稅率為60％時，減輕600萬元(1000x60％)，總體節稅454.70萬元(600-145.30)；

土地增值稅稅率為50％時，減輕500萬元(1000×50％)，總體節稅354.70萬元(500-145.30)；

土地增值稅稅率為40％時，減輕400萬元(1000×40％)，總體節稅254.70萬元(400-145.30)；

篇9

第二條  本辦法適用于我省各級地方稅務機關對土地增值稅的征收和管理。

第三條  土地增值稅由納稅人轉讓的房地產所在地主管地稅機關具體負責征收和管理。

第四條  凡在我省境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），均應按照本辦法規定繳納土地增值稅。

第五條  納稅人應分別不同情況向主管稅務機關辦理土地增值稅納稅登記和申報手續，并按規定交納土地增值稅。

（一）從事房地產開發的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目開工許可證后十日內，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉讓（預售）房地產時，依次填報表中規定的內容；在每次房地產轉讓合同簽訂后7日內，填寫《土地增值稅納稅申報表一》，向主管稅務機關辦理納稅登記和納稅申報，并按規定繳納土地增值稅。

（二）非房地產開發企業的納稅人，應當自房地產轉讓合同簽訂之日起7日內，向主管稅務機關填報《土地增值稅申報表二》，辦理納稅手續，并在地稅機關核定的期限內繳納土地增值稅。

（三）納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經地稅機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由當地地稅機關根據情況確定，納稅人按照地稅機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。

（四）對納稅人預售房地產所取得收入，當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應在取得收入次月7日內，到主管稅務機關辦理納稅申報手續，并按規定預繳土地增值稅。

（五）納稅人向主管稅務機關辦理納稅登記、申報手續時，應認真填報項目登記表和納稅申報表，并分別情況提供立項報告、計委批復、土地使用權受讓合同、房地產開發項目許可證、房屋及建筑物產權證書、土地使用權證書、土地使用權轉讓合同、房產買賣合同、房地產評估報告及其他轉讓房地產有關的資料。

第六條  納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別向當地地稅機關申報納稅。

第七條  凡是發生下列情況：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（3）提供扣除金額不實的；

（4）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，納稅人必須到經省地方稅務局確認、委托的由政府部門批準的具有房地產評估資格的機構進行評估。評估結果由稅務機關確認后按評估價格計算征收土地增值稅。屬于納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅需要而進行評估發生的評估費用，允許在計算增值額時予以扣除，屬于隱瞞、虛報房地產成交價格等情況形成而按評估價格計算土地增值稅所發生的評估費用，不得扣除。

第八條  關于涉稅房地產評估及確認業務的管理，按照《山東省地方稅務局關于房地產涉稅評估業務管理辦法》執行。

第九條  對從事房地產開發的納稅人在房地產開發項目全部竣工結算前預售房地產取得收入，應根據山東省地方稅務局確定的預征辦法和預征率，按月預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

第十條  土地增值稅以轉讓房地產所取得收入減除《條例》及《細則》規定的扣除項目金額后的余額即增值額為計稅依據。

第十一條  《條例》及《細則》規定的計算土地增值稅的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用。以有償轉讓方式取得土地使用權的扣除金額包括取得時實際支付的全部價款；以出讓方式取得土地使用權的，扣除金額為按有關規定向國家繳納的出讓金或保證金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，扣除金額為經縣以上人民政府土地管理部門批準向國家繳納的出讓金。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本。指納稅房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

2.前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4.基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

5.公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

6.開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格需經當地稅務機關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加和經省政府批準征收的其他費、金，也可視同稅金予以扣除。

（六）對從事房地產開發的納稅人，可按本條（一）、（二）項規定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十二條  納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發轉讓房地產的，其扣除項目金額按以下辦法計算：

凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用權面積的比例占開發土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。

凡轉讓土地使用權同時轉讓地上建筑物的，按照轉讓建筑物的建筑總面積占總面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

第十三條  從事房地產開發的納稅人以房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算繳納土地增值稅。

第十四條  轉讓房地產取得收入為外國貨幣的，以取得收入當日或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。

第十五條  納稅人符合下列情況，經向地稅機關申報核準，可給予免征和減征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售的，房地產開發企業應在項目竣工結算銷售后十日內持下達該項目計劃文件、投資概算書、設計施工圖紙和項目成本等有關資料上報地稅機關，由地稅機關進行審核確認。凡經確認其增值額未超過按規定扣除項目金額百分之二十的，可免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額百分之二十的，應就其全部增值額按規定征稅。

（二）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用的住房，居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。

（三）因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，或為搬遷由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

（四）一九九四年一月一日以前已簽定轉讓合同的房地產免征土地增值稅。

（五）一九九四年一月一日以前已簽定房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在一九九四年一月一日以后五年內首次轉讓的房地產免征土地增值稅。對個別由政府審批同意進行成片開發、因周期較長的房地產項目，其房地產在上述規定五年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以給予免征土地增值稅。

第十六條  土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和《條例》第七條規定的稅率及《細則》第十七條規定的計算辦法計算征收。計算公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％的，土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％。

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％的，土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

上述公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。

第十七條  納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和提供房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓及房產買賣合同、房地產評估報告及轉讓房地產有關資料的，由地稅機關責令限期改正，可以處以二千元以下的罰款；逾期不改正的，可以處以二千元以上一萬元以下的罰款。

第十八條  納稅人不如實申報房地產成交額及規定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按《征管法》第十四條關于偷稅的處罰規定處理。

第十九條  納稅人未按照規定的期限繳納稅款，由當地地稅機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，經縣以上地方稅務局（分局）局長批準，當地地稅機關可以采取下列強制執行措施：

（一）書面通知其開戶銀行或者其他金融機構，從其存款中扣繳稅款；

（二）扣押、查封、拍賣其價值相當于應納稅款的商品、貨物或者其他財產，以拍賣所得抵繳稅款。

第二十條  納稅人在規定期限內不繳或少繳應納的稅款，經地稅機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，當地地稅機關除依照本辦法第十九條采取強制執行措施，追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處以不繳或少繳稅款五倍以下的罰款。

第二十一條  納稅人對地稅機關的處罰決定逾期不申請復議也不向人民法院起訴、又不履行的，作出處罰決定的地稅機關可以申請人民法院強制執行。

第二十二條  各級地方稅務機關應加強與土地管理部門、房產管理部門的聯系與配合，建立定期業務工作聯系制度和資料傳遞制度，按期向土地、房產管理部門索取有關房屋及建筑物產權、土地使用權、土地出讓金數額、土地基準地價、房地產市場交易價格及權屬變更等方面的資料，以加強稅源管理，搞好稅源監控。

第二十三條  各縣級地稅機關要根據稅源情況，對土地增值稅納稅人建立必要的稅收管理制度和稅收監管臺帳。每年度結束后，要報《土地增值稅報告表》（由省局統一印發）。

第二十四條  本辦法未盡事宜，按《中華人民共和國稅收管理法》、《土地增值稅條例》等稅收法律、法規執行。

篇10

一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

二、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

三、房地產開發費用的扣除問題

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

四、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題

房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

五、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題

（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。