房地產建筑工程范文

導語：如何才能寫好一篇房地產建筑工程，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.粗放式成本管理

房地產行業經過了十多年的發展，現在已經有了不少進步，但是還是有一些企業的成本管理理念停留在粗放式的狀態。粗放式成本管理有這樣幾個特點：第一個特點是成本管理工作粗糙，具體表現為對于工程成本的操縱工作過于簡單，沒有細化，沒有分工，停留在簡單的一站式管理狀態，一個包工頭把成本管理的活都攬下來，缺乏效率和質量；第二個特點是管理中對于預算工作做得不到位，甚至沒有預算就直接投入工程，對于投資的成本完全不在掌控之中，不知道到底要投入多少資金，完全是盲目的；第三個特點是對于外界環境對施工成本的影響因素不考慮，這會導致一旦出現特殊情況，沒有及時的應對措施；第四個特點是投標過程中報價低，不講誠信，最后不能履行合約。這種粗放式的成本管理會造成嚴重的后果，這些企業勢必會被市場所淘汰，因為科學的成本管理是大勢所趨，違背歷史只能被歷史淘汰。

2.精細化目標成本管理

所謂精細化目標成本管理，是對建筑工程目標成本細致的分工，責任到部門，不同的部分都要負責相應的工作任務，將目標成本任務分解就提高了效率，也避免了專斷。例如，一個房地產開發項目的目標成本可分為多級科目，包括直接成本費用和間接成本費用。其中直接成本費用又包括土地開發費用、設計費用、建筑施工、建筑安裝等各項費用。以設計費用為開發費用中的一個科目，設計費用還要細分為建筑設計、幕墻設計、消防設計等，而每個設計都對應不同的設計資質單位，會簽訂多個合同。事實上將整個建筑工程所有分部工程的費用細分，利用目標成本的管理手段把每個細化項目控制好，使項目總體發生的費用在受控范圍內。這種管理方法現在已經被普遍采用，它操作便利，有利于整個工程成本的控制和節約，避免了浪費，長期堅持下去，可起到事半功倍的效果。

3.總體目標成本管理

這種管理方法主要是控制工程整體的目標成本，把成本管理的重點放在工程整體上，沒有在分部工程中下太大功夫，確保分部工程管理工作的靈活性和自主性，為他們提供發揮的空間。例如，某開發公司某個項目，拿地之初即設定目標成本，后期因為某些特殊因素未考慮周全，致使項目總成本增加3000萬元，但是該筆費用攤銷到每個單元項目的造價成本之中并不大，可通過設計選型、優化配置進行調整，確保整體目標成本受控。現在，很多建筑企業也開始采用這種成本管理方法，并且取得了很好的效果。

二、現代房地產及建筑工程目標成本管理的作用

這些目標成本管理在實際的工作中有著不可替代的作用，所以我們才要對此進行研究，主要體現在三個方面。一是嚴格企業成本控制。企業的成本控制是一項非常重要的工作，在建筑工程施工期間，如果能夠做好對成本的控制工作，就能節約一大部分資金，減小成本，最終提高經濟效益，這也是建筑施工所追求的最終目的。目標成本管理可以全面實現對工程各項成本的控制，從源頭上杜絕了浪費。二是完善企業管理體制。一個好的企業必然有好的企業管理體制，一個企業要想成為優秀的企業就要完善科學的管理體制，目標成本管理正是科學管理體制的體現。三是健全企業監督機制。資金的運用一定要做好監督工作，尤其是成本投入，因為在這個部分的花費較大，如果缺乏監督就會導致腐敗，資金流入私人錢包。目標成本管理工作就是監督的一個方面，把成本管理任務分配到各個部門，形成部門之間相互監督的機制。

三、現代房地產及建筑工程目標成本管理體系

目標成本管理體系的建立首先是制定企業目標成本管理體系模板。房地產企業需要確定開發項目的目標成本科目；建筑企業需要確定承接項目的目標成本科目，根據目標成本管理體系進行細化分解、逐步測算，以確保企業成本管理良性發展。目標成本管理體系中科目的設置既要相對固定，又可適當延伸擴展，以增強目標成本管理體系在本企業的適用性。在完成前面一系列工作以后，目標成本的數據來源確定也很重要，數據來源要依賴以下要素：一是企業內部多年管理工作總結和累積的經驗數據，這些數據都有參考價值；二是現階段市場的總體價格水平也是很重要的參考方向；三是區域內部項目的一般特點，要和區域的整體風格相協調。

四、現代房地產及建筑工程目標成本管理要點

目標成本管理的最終目的就是要對施工成本進行管理，實現節約成本，這種管理只有貫穿到施工全過程才能起到應有的作用。

1.目標成本的制定要點

項目開發和建設中目標成本的制定至關重要，我們以目標成本制定在房地產開發中各階段的運用情況為例，將房地產開發分為投資測算、獲取土地、規劃設計、工程施工和竣工結算五大環節。（1）第一個階段是投資預算階段，在這個階段房地產項目還處在一個只有設計方案的初步階段，預算工作人員可參考的資料比較少，所以這個階段的預算比較困難，準確性不足，所以在這個階段的投資預算要堅持一個原則——成本預算高出市場水平百分之五到十。這是預算工作人員在沒有足夠數據參考的情況下的一個保守做法，為了避免施工后期成本不夠繼續追加的繁瑣，所以在最初就多預算一部分。（2）進入獲取土地階段以后，我們對于工程又有了進一步的了解，這時候我們可以對上一個階段制定的目標成本進行一定的修正，根據掌握的更多的資料來完善，一般情況下，在這個階段的目標成本都會比較高，這是為后續施工提供充足的資金保障。（3）接下來到了規劃設計階段，在這個階段，又會有新的變化，我們要根據在獲取土地階段完善的第一版本的目標成本進行這個階段的設計工作，這時要體現出節約原則，不同的用料、不同部分的施工都要進行限額，不能再超額預算了，因為這個時候我們可以掌握的數據足夠多了，可以很具體地設計目標成本。（4）工程施工階段目標成本制定根據設計圖紙進行施工圖預算。預算成本必須和第一版目標成本進行對照，要求是不能突破，確實因某項情況發生了現場實際預算突破第一測算指標，應根據現場實際情況協調或進行設計變更，對目標成本的分項指標進行修訂，確?？傮w目標成本清晰。這就是目標成本制定后的動態成本管控，能確保隨時隨地目標成本清晰，確?？傮w目標成本受控。（5）在竣工結算階段，我們要堅持的一個原則就是所有的成本都要詳細檢查，不要有遺漏，這個階段主要的任務就是查漏補缺，這個階段形成的目標成本就是最終的目標成本，不能再更改。

2.動態目標成本管理要點

這是目前目標成本管理中最重要的一點，因為目標成本盡管制定出來了，但是工程的進展基本不可能一直按照預算，肯定會出現預估不足或預估過量的問題，這時候動態目標成本管理就要開始發揮作用，在管理過程中不同階段的成本修訂工作很關鍵，要保證嚴密性，杜絕隨意性，一定階段要進行一次動態成本回報。

3.目標成本分級分類管理

所有的目標成本都要分級分類管理，這是現代房地產和建筑工程目標成本管理的精髓，分工才能更好的實現合作。總的目標成本管理由集團總部確定，制定出宏觀上的指導性方案；各項目公司根據總部的精神，制定各自的具體執行方案，落實細節。有的時候一個大的企業會承包多個項目，這時候集團總部就要制定總的目標成本管理方案，體現總體精神；各分部制定各自承包項目的目標成本管理方案，保證落實。對于目標成本的動態增加也同理，例如超過50萬元的總體目標成本增加需要總經理特批，其余的下級安排，累計金額達到某限額需及時上報。對于所有可能要進行修正的問題都要首先查明原因，然后進行實地調研，做好監督，分級的最終目的就是要保證管理方案最后執行的嚴密性，不能私自、隨意更改方案，要在充分完善的調查以后，出具問題調查報告上報經過審批，才能更改方案。

五、結語

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關鍵詞：房地產開發；工程管理；定義；現狀；問題；對策

1、房地產開發工程管理定義及發展現狀

1.1 定義

房地產開發工程管理是指將房地產開發中每個項目的各類工程設計演變成實體的全過程的管理，其包括質量、成本、進度、技術支持和安全的控制等管理要素。

1.2 發展現狀

近期，我國為了擴大內部需要，加快經濟的增長，對房地產開發工程的發展要求越來越高。因此，也擴大了我國房地產行業的發展。目前，我國房地產開發工程管理還不完善，在房地產開發工程的管理過程中，仍然存在著大大小小的問題，嚴重影響了建筑工程的使用壽命和質量。沒有規范的質量保證體系圖，甚至還出現邊施工邊設計的工程，影響了人們的日常生活和生命財產安全。由于工程造價的預算沒有提前準備而導致在施工過程中產生造價的糾紛，影響了施工的進程。目前，政府對房地產工程的監督管理力度松懈，導致施工單位以次充好的現象比比皆是。在施工全過程中，產生過多的污染并且得不到有效的治理。有些處理過程中很容易產生二次污染。

2、房地產開發工程管理中存在的問題

2.1 嚴把工程質量過關

房地產工程管理中最常見的問題之一就是房地產工程的房屋質量問題。生活中，我們經常會聽到一些關于房屋倒塌的新聞事件，這些問題多數是因為有些施工單位在房地產工程施工過程中不規范操作，對建材進行偷工減料，從而導致房地產工程質量不合格，達不到房屋正常的使用壽命，無法滿足人們的居住要求。存在一些施工單位沒有完整的質量保證體系，出了問題找不到人負責。

2.2嚴抓工程造價問題

一直以來，我國的房地產工程在工程造價方面存在著很多問題。如控制成本的方法跟不上時代的發展，沒有依據進行操作；房地產工程在工程造價方面的法律法規還有待于完善，缺少相對應的政策體制等等。這些問題都與施工單位對工作的認真對待程度和竣工期限息息相關，同時也影響著房屋的使用情況。

2.3 嚴懲環境污染問題

噪聲污染和建筑垃圾污染是房地產工程環境污染的兩個最主要的方面。在進行房地產施工過程中產生的較大的作業噪音對周圍的居民造成的聲音打擾的噪聲污染問題。在一些大城市中，也出現在居民休息時間進行施工作業，對人們的身心都受到影響。噪聲污染也是建筑污染問題中最常見的問題。幾乎伴隨著整個房地產施工的全過程，嚴重影響了人們的作息生活。建筑垃圾污染是指在房地產工程施工過程中會產生很多建筑材料，包裝等污染物。對周邊的大氣和水體進行了嚴重的污染。還存在一些其他的污染如光污染和粉塵污染等。

3、房地產開發工程管理的對策

3.1 加快提高房地產工程的質量

（1）施工單位應該規范操作每一個施工步驟，選用合格的建筑材料進行施工，堅決避免因為偷工減料帶來的安全隱患問題。要勇于創新，大膽的嘗試新的建筑材料，使建筑物增加新的使用功能。做到這些之前，一定要有一個完整的房地產工程質量保證體系圖，更加清晰透明的完成每項任務。下圖1是某房地產公司的質量保證體系圖。

質量保證體系圖

圖1 某房地產公司的質量保證體系圖

（2）依據國家法規和相關文件袋的規定進行施工操作，不斷完善質量管理體系，避免員工懶散的現象。在施工過程中如果發現不達標準的項目應該檢查整改之后再繼續進行施工。在推進工程進度的同時質量問題應該嚴抓不可松懈。

（3）重視在崗人員的繼續培訓，提高房地產工程施工人員的素質。加強工程質量和安全知識的教育力度，通過身邊的實例進行宣傳，讓施工人員真正的認識到整個工程中質量的突出性，提高他們的責任心。

3.2 健全工程造價管理體系，加強監督工作

在施工之前，做好全面的準備，對過程中的每個項目產生的造價預算和規劃仔細的羅列出來，編制詳細符合實際的工程造價預算表，做到詳細精確，下圖是某房地產公司工程造價預算表。同時，要考慮到預算發生爭執時應該采取怎樣的應對措施，應該對工程預算的相關價格進行動態的管理。

圖 某房地產公司工程造價預算表

加強對施工人員的監督管理工作，建立責任問責制度，把整個施工過程中的安全、質量、管理工作落實責任到個人，管理部門不能形同虛設，要真正的發揮作用，加大監督管理的執行力度。

3.3 大力遏制環境污染

（1）施工單位應該選擇正確的時間進行工程操作，避開居民的休息時間。最好有一個完整的工作時間表，按照規定時間工作，嚴禁為了追趕工程的進度，日夜進行施工，對施工人員的身體和周圍居民的休息帶來嚴重的困擾。同時，在電鉆等設備上安裝除噪器，能有效的避免噪聲對周圍居民帶來的危害。

（2）施工單位要定期的處理施工過程中產生的工程垃圾，切不能隨意的丟棄，堆放。應該設立一個房地產工程垃圾清理小組，及時對垃圾進行清理，進行獎懲制度。并且注意在處理的過程中不能隨意丟撒在公共場地，給人們的生活質量帶來嚴重的影響。

（3）嚴禁在施工現場進行廢棄垃圾的焚燒，產生的廢棄不僅污染了大氣，還對施工人員和周圍居民的身心健康產生嚴重的危害。應該統一轉送到固定的垃圾焚燒廠進行合理規范的工程垃圾處理。

（4）施工單位應在類似水泥罐的施工設備上安裝除塵器，定期的對房地產工程的施工設備進行粉塵的清理，在施工材料運輸過程中，要規范運輸，做好遮蔽工作，避免粉塵對大氣的污染。施工過程中產生的廢棄液體材料的排放應該設定一個專門的流通渠道，避免對周圍的水體污染。

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【關鍵詞】房地產；建筑工程；施工管理

科學技術的快速發展，使得房地產市場越來越火爆，于是，帶動了整個建筑行業的迅猛發展。目前，我國在建筑工程施工管理上還存在一些問題，這些問題的出現，使得建筑工程的施工效率低，工期長。因此，有必要采取相應的措施，使施工管理的現狀得到改善。

一、施工管理現狀

（1）落后的管理方式。第一，工期沒有進行科學的制定。有些建筑企業在制定工期時，沒有經過詳細的規劃，也沒有到施工地進行仔細查看，而是根據以往的經驗草草制定施工計劃。有些建筑企業甚至采用了非常簡單的方法制定施工日期。第二，施工人員素質問題。對于我國建筑行業來說，施工人員來自五湖四海，而且大部分來自農村，沒有專門的技術培訓，并且流動性很大，使得施工單位無法對施工人員進行相關的培訓，這就使得施工人員的技術水平參差不齊，在施工過程中經常不按照規定進行施工，甚至在施工過程中出現一些安全事故。（2）管理模式不科學。一是施工企業缺乏管理上的創新，對于建筑工程的設計，很多沒有根據客觀規律來進行，并且還存在很多指令性質的管理手段；二是建筑企業在進行工程施工時，對于可以進行優化的項目沒有進行很好的優化，使得資產的使用效率下降。（3）組織方式不科學。第一，在建筑子公司中，一般是沒有獨立進行經營的權利，很多公司都沒辦法掌握工程的決定權，建筑施工的很多事項都需要上級部門決策、批準，這就使得決策失去了時效性。第二，組織結構設計不合理，社會的高度發展，使得建筑市場變幻莫測，因此，不適合采用直線職能結構。第三，部門的設置不科學，建筑企業在設置部門時，沒有從自身的實際情況出發，設置部門沒有根據自己的需要來進行，使得部門分工不明確，當要對建筑工程進行施工時，要很多單位參與，不僅浪費了資源，更是降低了辦事效率。

二、施工管理新對策

（1）調整觀念。社會經濟的快速發展，使得我國以市場經濟取代了原來的計劃經濟時代，在這樣的體質之下，需要施工企業單位能夠獨立完成國家下發的指標，創造經濟效益。因此，建筑工程施工企業要轉變以往的舊觀念，實現施工企業的利益最大化，而要實現利益最大化，首先要以新的觀念、新的形式進行經營，以適應社會發展需求。（2）以科學、適宜的管理模式來進行管理。目前，建筑施工企業在經營上尚不夠完善，因此，有必要加強管理，在原有的管理水平上進行改進，對于管理上的每個環節，不能只是應付了事，而應該踏踏實實地做好每項管理上的細節，特別對于涉及到工程質量問題的，不管是在人事制度上、技術上等，都要建立起科學、適宜的管理制度。（3）以科學的組織結構進行管理。建筑企業應該根據自身的特點，建立起適合的組織體系，使建筑企業的管理能夠適宜組織機構，并使總企業與業主之間形成直接的關系，即便所處的地區不同，仍可以由總公司進行直接經營。項目的作業層由承包方的項目管理層直接進行負責，而項目管理層與房地產開發公司同時又形成協調的合作關系，對于所發生的突發事件能夠及時進行溝通。除此之外，在對人力資源的管理上，要有人本管理新模式的制定。企業要有與優秀員工進行共同發展的新理念，對于優秀的員工，要及時進行獎勵，及時為員工排憂解難，對員工進行民主管理，以人本管理理念留住人才；同時，還要鼓勵員工要有創新精神，并且建立起相關的獎勵制度，以獎勵的方式調動員工的工作熱情，對于員工造成的失誤行為以及消極怠工方面的行為，要以所制定的懲戒措施進行懲罰。（4）工程竣工之后的技術管理。當工程完工之后，要采取相應的方法、技術手段對各個分項工程、分部工程等進行技術管理，把所得到的結果與工程質量標準的數值進行對比，查看工程質量是否符合要求。對于符合要求的工程項目，在進行檢查后給予通過，而對于不合格的工程，則要求其進行返工，以達到相關要求。除此之外，工程在完工之后，對于所得出的經驗或者教訓，要進行歸納、總結，以備日后借鑒使用，對于管理資料或者技術數據，則要進行相關保留，及時進行整理、總結。對于技術創新上的發現，則要進行詳細記錄，使日后施工技術能夠得到改進，促進工程施工效率，進一步提高工程質量，使工程施工管理工作能夠更好地落實。

總而言之，房地產建筑工程施工管理屬于一項系統的工程，所牽涉到的部門與工作人員眾多，因此，要協調處理好各個部門、部門與工作人員、工作人員與工作人員相互之間的關系，在施工管理上能夠團結一致、合作進行，使工程管理能夠順利進行，為工程的施工質量打下良好的基礎。

參 考 文 獻

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一、成本與質量的相互關系

在工程項目管理中對質量與成本二者間的關系問題上，長期以來存在著認識上的誤區，即常常把質量與成本作為對立關系來看待。然而在實際工程建設過程中，項目的成本目標和質量目標之間的關系則是既對立又統一的辯證關系。其對立關系可以理解為：成本隨著工程質量的強化而逐漸增加，如果業主強調質量目標，就必須降低成本目標；如果業主要求節約成本，就需要相應的降低質量要求。其統一關系則可以理解為：如果采取有效的方法進行工程項目進度和成本的科學化管理，不僅能夠縮短工期產生工期效益，而且有可能獲得較好的質量和較低的成本。適當提高項目功能要求和質量標準，雖然會造成項目成本的增加，但能夠減少返工和維修的發生，從而在一定程度上又能降低成本。但是，如果片面追求利潤、忽視質量的控制，將造成質量水平下降，項目的返工率和維修率就會增加，而且對企業信譽造成影響。尋求合理質量的過程，即研究工程項目成本與質量的協調控制將是實現項目合理質量的關鍵工作。

二、成本與質量的協調控制

目前質量控制中常用的方法和工具有兩大類:知識資料的定性分析和數據資料的定量分析。知識資料的定性分析主要是指通過定性收集整理和分析知識資料，來解決質量控制的模糊性問題，主要包括關系圖法、近似圖法、矩陣圖法、過程決策程序圖法、系統圖法等。數據資料的定量分析主要是指通過采用數理統計方法，來解決質量控制的隨機性問題，主要包括直方圖法、排列圖法、相關圖法、因果分析圖法、分層法、控制圖和統計分析法等。為了使項目成本與質量協調控制達到控制目標的理想狀態，應采取適當的措施進行控制，如:盡早發現當月或周實際成本與目標成本間存在的偏差，這樣的項目將在一個周期內出現質量下降或成本超支的問題，應及時做出偏差報告和預警，使管理者在下個周期內對其加以糾正，同時要做好確立偏差報告的周期、強化工程質量目標化管理、確定適宜的質量成本等工作。如上所述，確定適宜的質量成本為成本與質量協調控制提供了一條新的途徑。確定適宜的質量成本不僅可以嚴格控制工程的質量，減少或避免工程返工，還可以減少項目的維護費用，提高項目的整體效益，使工程項目達到優質優價的效果。然而，由于質量成本在我國發展應用時間較短，許多企業都沒有真正落實過質量成本控制活動。而且質量成本的控制也存在理論方法落后，不能及時跟上時展形勢需要的問題，在建筑業中，這種情況尤為嚴重。因此，加強對質量成本的控制是項目成本與質量協調控制不可缺少的工作之一，而降低成本新的突破口，應該從這些似乎不易被看見的質量成本開始。

三、質量成本控制措施分析

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【關鍵詞】房地產；評估；建筑工程及造價知識；運用

房地產業經過近10多年的高速發展，已經成為國民經濟重要的支柱產業之一，隨著國家對房地產宏觀調控效果的逐步顯現，其暴利時代行將終結，該產業將步入一個穩健的發展期，對于房地產業的各項相關的技術要求也會越來越高，它包括對評估的工作質量和評估人員的專業素質也提出了較高的要求。如何從房地產評估的科學性和專業性角度來提高工作質量，以適應社會主義市場經濟發展的需要，是我們需要認真思考和研究的。

房地產地評估就是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產地價格或價值真實客觀地揭示、表達出來。房地產地評估需要運用的知識面是多方面的，有資產評估方面的，它主要包括成新率和經濟性貶值或功能性貶值還有比較修正等知識，。還有土地方面，主要是土地的分類與價格（價值）的關系等知識。還有一個比較核心的、涉及面較廣的知識點就是建筑工程技術及造價的專業知識，包括建筑物的功能、工程造價以及功能與造價的關系等知識。這也是本文著要重要討論的。

常用的房地產評估方法主要有：1.比較法；2.成本法；3.收益法；4.假設開發法；5.長期趨勢法。

比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該法在房地產經濟數據比較發達的西方國家應用最多，是較為科學、比較符合市場實際情況的方法，也是今后我國房地產評估發展的方向，但它要求具備比較詳細的房地產實際交易數據，由于我國目前的房地產交易數據的資源共享性尚不夠理想，各地區和各部門的各自為政，在信息的公開性、共享性方面的公共交易網絡還沒有真正建立，所以應用比較法受到了很大的局限性，此法適應于交易案例比較容易取得的情況，如公寓和寫字樓等的評估。

收益法是求取估價對象未來的正常收益，選用適當的資本收益率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。它僅適用于評估對象有正常收益而且收益易計算的情況，應用范圍比較有限。如商場和酒店等的評估。

假設開發法是求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。它適用于估價對象具有投資開發或再開發的潛力。如待開發的土地和在建工程等的評估。

長期趨勢法是運用科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析法和回歸分析，對房地產的未來價格作出推測、判斷的方法。它適用于估價對象擁有較長時期真實歷史價格資料的情況。

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。它的主要步驟為：1.現場勘查、收集評估資料；2.計算重置價；3.計算成新率；4.計算評估價，評估價=重置價*成新率；5.編寫評估說明

成本法適合于那些既無收益又很少發生交易的房地產的評估，如學校、圖書館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園、廠房、碼頭、機場等等。從我國的實際情況看，特別是企業的改制、兼并和破產的評估中，應用最多的還是成本法，它也是運用工程技術及造價相關知識最多的房地產評估方法，是本文討論的重點。

1 用成本法進行房地產評估時的幾種具體作法分析比較

1.1 重編預算法

此法是根據待評估建筑物或構筑物的竣工圖，按評估基準日重編預算，運用建筑工程技術的相關知識，根據國家的工程量計算規則，計算圖紙的實際工程量，然后組合現行單價或根據現行定額價求取建筑安裝工程費。

建筑安裝工程費=∑【（實際工程量×現行組合單價或定額價）×（1+工程費率）±材料差價】+按現行標準計算的各項間接成本。

建筑物重置成本=取得的土地成本+土地開發成本+建筑安裝工程費+其它費用（如建設管理費、勘察設計費、投資利息、銷售稅費等）+開發利潤。對于合格的工程造價人員來說，編制一份預算就是其平時工作內容的一部分，困難的是在評估階段，無論從評估收費還是時間上來說，都不容許編制內容較為復雜或數量較多的建筑物或構筑物預算，故此方法僅適應于一些構造較為簡單的構筑物如道路、圍墻、設備基礎等的評估。

1.2 預結算調整法

預結算調整法是以待評估建筑物或構筑物審核后的結算工程量為基礎，按評估基準日期間的預算定額、費用定額和上級主管部門的調價文件編成一份與上法相似的預算造價既建筑安裝工程費。與上法的不同點只是預算工程量的來源不同而已。由于工程量可以直接取，故此法相對于重編預算法來說工作效率要高得多，但它要求委托方能夠提供比較完整的審核后工程結算資料。

1.3 價格指數及系數調整法

該法是以待評估建筑物或構筑物審核后的結算造價為基礎，運用建筑業產值價格指數或上級建筑業主管部門的不同時期的價格調整系數，通過系數調整求得建筑物基準日的評估購建工程造價。

建筑業產值價格指數可從權威統計部門的統計年鑒中查出。

上級建筑業主管部門的不同時期的價格調整系數則是造價人員概預算編審日常工作中經常用到的系數，只要查詢有關的造價文件就可得到。

不同性質的價格指數，在計算價格變動指數時的方法有所不同：（A）定基價格指數

價格變動指數=（評估時點價格指數/建筑物購建時價格指數）×100%

（B）環比價格指數

X=（1-a1）（1-a2）（1-a3）……（1-an）×100%

X-----價格變動指數

a------從建筑物竣工年度后第一年至評估基準年度的各年的環比價格指數，i=1.2…n。

重置成本=賬面原值×價格變動指數

在價格指數及系數調整法中技術難度和工作量最大的系數應是最近期定額價與目前人、材、機市場價格之間的建筑工程造價調整系數的測定，這是一種動態測定方法，它要根據不同時期（與評估基準日相一致）、不同地區造價信息，運用國家頒布的萬元定額或在評估中收集到的審核后結算中的含量進行。在一般評估項目中，由于安裝工程造價（不含設備價）占建安造價的比例較小，而且歷年的安裝調價系數基本是以人工費為基礎的，含材料費的安裝造價系數較難確定，目前評估中常按安裝造價占建安價的比例確定安裝購建造價，故一般不進行安裝造價系數的調整。

從以上成本法三種具體方法可以看出，無論是運用第一種或運用第二種方法編制工程預算，還是運用第三種方法在已審定預算造價基礎上通過價格指數或系數調整求得評估購建重置價，都與工程造價人員目前從事的概預算編審工作密切相關。評估者可根據評估對象的不同條件靈活采用不同的評估方法。

評估重置價確定以后，評估人員還要運用資產評估知識進行成新率的計算，常用方法主要有： 1.3.1 使用年限法

按權威部門的建筑物耐用年限的規定，根據房屋的已使用年限既可求得尚可使用年限，最后求得建筑物的成新率。

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

1.3.2 打分法

根據國家有關部門的房屋完損等級評分標準，由造價人員實地勘察的房屋結構、裝修、設備等部分的完損等級情況來確定相應的成新率，然后根據不同類型房屋成新率的評分修正系數進行修正得到最終成新率。

成新率=結構部分合計得分×A + 裝修部分合計得分×B + 設備部分合計得分×C

A----結構部分的評分修正系數

B----裝修部分的評分修正系數

C----設備部分的評分修正系數

3、綜合判定法

該法運用管理科學的理論進行調查，記錄每個建筑物或構筑物在設計、施工、使用、維修及抗震等方面的真實情況，分別采用分數來表示對建筑物或構筑物成新率的影響程度，最后確定綜合成新率。

評估價一般按以下公式計算：

評估價=購建重置評估價×成新率

2 對房地產評估人員的專業素質要求

從以上用購建重置成本法進行房地產評估的工作內容和工作特點，我們不難看出對從事房地產評估的專業人員提出了相應較高的業務素質要求。一個合格的工程造價人員應是房地產評估較為合適的潛在人選之一，因為其工程技術和經濟方面的知識是符合重置成本法進行房地產評估專業素質要求的，但是，要做一名合格的房地產評估師，僅僅滿足于具備合格的工程造價人員基本素質也是不夠的，必須補上資產評估方面的理論知識和經濟法規方面的知識，充分了解整體資產評估的構成及運用，并具有一定的財務評估和設備評估方面的相關知識和技能，經過一定數量評估項目實踐的鍛煉，方可較為熟練地運用成本法及其他方法進行房地產評估。

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關 鍵 字： 房地產住宅企業工程項目管理監理一體化

中圖分類號： F293 文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract： In this paper the author summarizes Zhongshan Ocean City residential project 22 construction sections, 4 Supervision Service exploration, summed up the real estate enterprises in project management, the effective use of resources in engineering quality supervision and safety monitoring, engineering management information data acquisition, project management model. In the whole process of project development, take the real estate enterprise and supervision unit integration service mode so as to achieve the optimal allocation of resource, implementation and supervision of real estate enterprises win-win effect.

Key Words： he real estate enterprise; Engineering project management; Supervisor; Integrated

引 言

自推行工程監理制以來，工程建設監理以其涵蓋“四控制（質量控制、投資控制、進度控制和安全控制），兩管理（合同管理、信息管理）、一協調”的工作在建筑工程中發揮了巨大的作用，保證項目建設的質量、有效地控制建設投資和施工進度，協調與處理項目各參建方之間的關系，這種工程管理機制也越來越多地被人接受、認可。但是隨著監理行業的惡性競爭，監理費用一再下降，監理單位在工程管控的能力、服務質量在不斷下降；而隨著房地產業在國內的興起，房地產企業在產品定位、開發計劃、規劃設計、建安投資、工作協調等管控能力的不斷加強，對監理的信任度急劇下降，監理企業在房地產行業的作用越來越被邊緣化；監理單位已經成了房地產企業的絆腳石及工程事故的替罪羊。

隨著國家對房地產調控的不斷深入，工程質量越來越被業主所關注，同時，安全事故的責任不再僅僅是施工和監理單位的“權利”，社會已經把事故焦點推向了房地產商，作為監理單位在房地產市場蓬勃發展的浪潮中也可以發揮其在工程質量和安全管控、工程管控模型建立、信息數據支持等專業發揮其應有的專業特長，享受房地產業發展帶來的成果。

1房地產項目的特點

房地產企業的產品是住宅商品房以及公寓、寫字樓、商場、酒店等商業地產產品以及服務輸出（本文以住宅商品房作為案例加以闡述）。其產品不是通過自身生產、建造出來的，而是通過采購、整合供應商的成品，形成自己的產品――住宅商品房：選址，采購國家土地使用權；產品定位及銷售，采購銷售咨詢單位的服務成果；產品設計，采購設計成果；產品營造，采購建筑物；產品交付，采購物業服務。房地產企業產品=整合各供應商產品+服務輸出；房地產業是典型的服務業，而不是建筑業。房地產企業的顧客是千千萬萬來自各行各業的小業主，不同的業主有不同的需求，要贏得顧客，房地產企業的工程質量（產品質量）在滿足國家規范的同時，還需要滿足各小業主的“個性化”要求。

根據房地產行業的特殊性，且在膨脹式發展，房地產企業重心往往放在產品定位、客戶敏感點的設計上，在工程管理上也只注重快速推盤，實現快速周轉，一再壓縮工期，同時關注建安成本和工作協調，至于工程質量、安全管理、現場信息數據收集等往往是“說時重要、做事次要、忙時不要”的被動局面。正是基于這種特點，監理單位可以以自身的專業能力作為房地產企業工程管理的補充發揮其重要作用。

2 房地產項目工程監理

2.1監理在房地產項目的服務定位

針對房地產開發企業的項目而言，工程監理服務在階段上主要包括施工準備階段、施工階段、竣工交付階段和交付后1年內的小業主試運行階段；在服務內容上包括工程質量監督、安全生產監督、工程監控數據信息溝通以及專業知識咨詢。必要時還可以考慮設計監理。

鑒于房地產項目的特點，在選擇監理服務時，考慮監理單位的口碑與業績的同時，著重考察其是否具有應對多顧客需求的房地產住宅項目的工程質量訴求經驗與對策。

2.2采取地產、監理工程管控一體化管理模式

在房地產住宅項目中，即使房地產企業（甲方）的工程管理各專業模塊配備完善，也沒必要配備龐大的工程管理團隊，還需要借用其他供方的服務以更新自身的專業視野，因此有必要采購監理服務。同時在實現資源最優化配置，有效地降低運營成本，在工作中形成互補，避免工作崗位的重復設置，采取甲方、監理項目工程監管一體化是最好的選擇。

根據《建設工程監理規范》和現行有關法律法規要求，住宅項目工程監理人員配置要求見表1。

表1 住宅工程最低配置標準

中山遠洋城項目由于體量大（197萬m2）分若干個施工標段開發，每個施工標段大約10萬m2，其組織架構如圖1：

圖1 房地產企業項目工程管理架構圖

備注：（1）本項目的管理架構完善，包括的工程線除工程營造外還包括設計部、成本部、開發部、物業公司以及市場等支持部門，本圖只標明了工程營造線的管理架構。

（2）每個施工標段房地產方派出1名全職工程主管，各專業工程師由配套部外派，質量、安全、成本等的監管、考核工作由質量部負責。

（3）開發項目在50萬m2以下的可以只包含工程部和質量部，更小的可以連質量部、工程總監都不設，只設工程部和技術總工室。

圖2房地產住宅項目某施工標段工程管理架構圖

備注：（1）本管理架構圖是按照10萬m2設置，除工程主管由地產方配備外，其他人員由監理單位補充，當施工標段在15萬m2以上時，工程技術負責人由地產方配備，同時監理方加派土建、設備、質量、園林等專業工程師。保持監理人員達到1人/萬m2。

（2）30層以下的各施工標段從開工到交付周期大約18-21個月，監理費用大約15-18元/m2。

（3）在同城市、同項目情況下，同一家地產企業各施工標段的監理人員可以互相調配，以優化人力資源、節省成本。

（4）在同一項目中，總監不能兼任其他項目職位，但同項目中不同施工標段可只設一名總監，不同標段設總監代表進行管理。

2.3 監理單位在房地產住宅項目的服務內容

鑒于住宅地產項目的特殊性，作為住宅營造的監督及管理者，監理服務內容只有作為房地產企業工程管理的補充才能有發展，實現雙贏。在住宅營造過程中，監理服務包括以下內容：

2.3.1在工程施工準備階段

在施工單位和供貨的采購、施工方案審核上，監理單位可以充分發揮其技術專長，在技術標、施工方案審核上，充分審核供方技術措施的合規性、合理性、實用性和經濟性。

在技術支持上，監理單位充分利用其在建筑行業的專長，推薦采用新工藝、新技術、新材料、新設備，實現節能減排、環保綠色效果。

2.3.2在施工階段

在工程質量監管上，監理單位必須改變監管思路：

（1）由被動監管轉變為主動監管。主要體現在等待施工單位報驗才進行驗收轉變為主動巡檢：施工單位材料、設備進場即進行驗收，各施工工序完成后即開展驗收；

（2）變抽查驗收為可追溯性的全過程驗收。主要體現在約定驗收部位，按順序驗收及登記，保留驗收記錄被地產方隨機抽查。

在安全監管上，對安全設施、文明施工設施實行全數驗收，并對塔吊、施工電梯、懸挑腳手架、深基坑等重大危險源建立安全監管檔案，實現安全管理。

在建造監管過程中，監理單位利用其專業知識優勢，建立工程進度合理化工期、質量、成本的模型，收集相關數據及建議，及時提交給房地產企業作為決策依據。

2.3.3 在竣工交付及試運行階段

工程竣工前，監理單位根據當地政府主管部門和地產方分戶驗收要求，進行可追溯性的地氈式的分戶驗收工作，工程質量在保證通過監理的驗收后再進行地產的交付驗收（即物業接管驗收），以保障交付質量。

在工程試運行階段（即工程竣工驗收交付小業主的一年內）的工程質量投訴處理上，監理單位以其專業的能力、站在第三方的角度解答小業主提出的各類質量疑問，針對一些常見質量通病問題提出處理方案，相關責任方根據處理方案進行維保修處理，往往更能夠得到小業主的認可。

監理單位通過交付驗收、試運行的質量投訴，統計分析質量缺陷分布，提交工程質量缺陷報告作為后續開發質量改進的依據。

2.4 監理服務的評價及考核

房地產企業對監理服務質量的評價及考核主要集中在監理人員配備的符合性、技術支持、過程驗收管理。至于實體質量主要考核施工及供貨單位，監理單位負鏈帶責任。

3 結語

中山遠洋城通過不斷地對監理服務模式的探索及修正，在工程管控上取得了良好的效果，其中A1、A2、A3和A7區被評為中山市質量優良樣板工程，A1區3#、7#樓被評為廣東省質量優良樣板工程。

房地產企業在提高企業自身的工程管控能力的同時，需要根據企業和項目自身特點，充分利用監理資源進行工程管控范圍和能力的補充，選擇合適的監理服務模式及特色服務理念，把項目監理人員納入項目工程監管架構里，統一績效考核，從而實現工程管控效能的最大化。

參考文獻：

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【關鍵字】房地產；建筑；施工管理；成本控制；質量控制

房地產工程中現場管理一直是整個施工的重要部分，作為開發商管理人員必須負責項目的成本控制、工程進度、質量管理的技術支持和項目管理工作，對所負責的工程項目，有效地執行其預定的工期、質量、安全、成本等實施計劃。在項目管理中通過組織、協調、控制和決策，對各生產施工要素采取全過程的動態管理。本文重點解析了房地產建筑中施工管理以及各項管理控制的重點，并提出了一些自己的看法和見解。

一、在房地產建筑中施工管理的工作重點

1.1施工前的各項準備工作[1]。在工程的施工之前，必須要做好相關的準備工作。所謂的準備工作就是對整個工程要有具體的深入了解，工程中的所有項目要熟悉的掌握，只有這樣才能在遇到困難時及時的解決。首先，建筑中所要了解的項目主要包括工程施工所在的位置，這個位置的地理條件和氣候條件，施工位置附近的道路情況，施工位置附近的各種線路的走向問題，建筑物樓層可以建筑的最高標準等等，以上這些，在施工之前都必須有個系統的熟悉；接著就是對設計師的設計圖紙的了解，相關負責人要逐個核實設計圖紙上標明的整體構造、建筑物的內部劃分、各種排水管道的流通方向以及燈光的線路走向等這些細節上的小問題，在圖紙上提到的各種設備的安全性、相關工具的價錢、各個樓層的建筑進度以及建筑樓層的使用方法等，都應該事先和建設單位進行商量報備，避免以后出現各種矛盾和不愉快，對于設計圖上所遺漏的地方，要及時通知設計師進行添加，這樣是為了保證工程的順利施工。

1.2施工中材料的質量管理[2]。正常情況下，工程的質量會受到材料質量的直接影響，所以，在材料采購中，對材料質量的嚴格把關尤為重要。例如，在如何選擇施工材料的供應商的問題上，管理者首先應做到熟悉掌握施工材料的準確信息；將競標商家進行比較，選擇既良好信譽又有供貨能力的商家進行溝通，對其提供的材料樣本進行現場檢驗，做好驗收工作。

二、在房地產建筑施工管理中需要控制的幾個方面

在房地產建筑中，施工管理與控制是密不可分、相輔相成的，只有提高各種項目的控制制度，才能更好的進行施工管理[3]。施工中需要控制的項目有很多，經過歸納總結可以分為以下幾種：

2.1人員管理的質量控制[4]。各行各業中，影響工作的主要因素就是工作人員，房屋建筑也不列外，所以企業必須要加強人員管理，這樣提高施工質量。所謂加強人員管理的質量控制就是提高高層工作人員和場地施工人員的道德素質。提高高層工作人員的整體素質，可以加強施工管理的工作效率，可以更準確地制定出相關的施工方案；對于場地施工人員來說，相關技術人員必須要持有相關的證書。在提高道德素質的同時，也要加強工作人的責任心和質量意識，只有這樣，工作人員才會知道企業的利益與自己的利益是共同存在的，這樣工作人員才會在工作種嚴格要求自己。

2.2施工過程中的質量控制 加強施工工藝管理，保證工藝過程的先進、合理和相對穩定，以減少和預防質量事故、次品的發生。堅持質量檢查與驗收制度，嚴格執行“三檢制”原則，上道工序不合格不得進入下道工序施工，對于質量容易波動，容易產生質量通病或對工程質量影響比較大的部位和環節加強預檢、中間檢和技術復核工作，以保證工程質量。對隱蔽工程做好隱、預檢記錄、專業質檢員作好復檢工作，再請業主代表、監理代表、質檢站驗收。做好各工序的成品保護工作，下道工序的操作者即為上道工序的成品保護者，后續工序不得以任何借口損壞前一道工序的產品?；炷?、砂漿、防水材料的配合比應符合要求，由試驗室先進行試配，經試驗合格后方可使用?；炷猎跐仓^程中必須認真檢查其組成材料的質量和用量、拌制點及澆筑點的坍落度以及攪拌時間，并按規范留置試塊。及時準確地收集質量保證原始資料，并作好整理歸檔工作，為整個工程積累原始準確的質量檔案，各類資料的整理與施工進度同步。鋼筋、水泥等重要物資必須有從各批材料進場檢驗到使用于建（構）筑物的具體部位的跟蹤原始記錄

2.3施工方案的控制。這里的施工方案主要是在施工中的各種施工方案、施工技術和裝潢等。只有合理的制定各種施工方案，才能夠保證建筑物的施工進度；在施工中，高超的施工技術以及卓越的裝潢技術，是建筑物質量的保證。所以相關負責人員要做好施工方案的控制，事先做好工作安排表，這樣可以減少時間上的浪費。

2.4對于施工環境的質量控制。在建筑物施工階段，周圍環境帶來的影響是不可避免的，比如說濕度、溫度、工程地質以及污染等自然條件帶來的影響，這時候就需要專業人員事先做好調查分析研究，然后進行預測，對于自然環境可能帶來的影響，事先做好解決措施。

三 、房地產工程施工階段的管理要點

（一）、安全控制

對于一切工程項目施工而言，安全都應該放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，項目的安全工作則需要設置一個專門人員全權負責。施工安全工作要對施工現場的安全設備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網等是否齊全而且質量是否過關等都進行仔細調查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時到位。

（二）、進度控制

建筑項目的施工進度控制對工程能否按時高質完成有著決定性的作用，除了根據工程項目本身的內容，還需要結合施工現場所在地區的環境和氣候變化特點進行考慮。在進度編排中，應該以確保工程施工科學高效為原則，并且要符合客觀工程實際，要根據工程進度要求設計好施工組織步驟和原材料供應時間等。除此之外，要想將進度控制落實好，還需要施工單位、建設單位、以及監理單位三方面通力合作。要對進度控制采取有效的執行措施，確保在限期內完成一段期間的工程進度。

綜上所述，在高層建筑的施工中，只有將施工管理控制措施落實到位，才能保障施工質量、安全、進度和成木的合理，才能保證整個工程的順利完成。另外，隨著現代社會科學技術的不斷進步，越來越多的先進技術、施工設備等被廣泛應用于建筑施工中，高層建筑施工管理必定邁上一個新的臺階。

參考文獻：

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價值工程是指重于功能分析，力求在產品的全壽命周期中，用最低總成本，生產出在功能上能充分滿足用戶要求的產品、服務或工程項目，從而獲得最大的經濟效益的有組織的活動。用數學比例式表達如下：價值（V）=功能（F）／成本（C）一般來說，提高產品價值的管理途徑有五種：一是提高功能，降低成本；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上漲；但帶來功能大幅度提高。

二、綠色建筑的定義和國家要求

綠色建筑，定義為在全壽命期內，最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材）、保護環境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。同時，在2013年1月6日，國務院了《國務院辦公廳關于轉發發展改革委、住房城鄉建設部綠色建筑行動方案的通知》）提出“十二五”期間完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮新建建筑達到綠色建筑標準要求。

三、價值工程在房地產綠色建筑設計管理的應用

價值工程的核心是功能分析。它通過對產品的功能分析，研究如何以最低的產品壽命周期成本去實現產品的必要功能。通過對全壽命周期的全程理解（全壽命周期費用＝生產成本+工程成本+使用成本+維護成本），從而確定必要功能和實現必要功能的最低成本方案。綠色建筑的全壽命周期衡量指標主要在節地和室外環境，節能和能源使用，節水和水資源使用，節材和材料資源使用，施工管理，環境保護等方面，貫穿項目的前期規劃、設計、施工、運營和拆除的全壽命周期，與價值工程理論的全壽命成本的出發點是一致的。下面列舉設計管理的實例，利用價值工程優化綠色建筑設計方案。

1.在總圖的規劃設計時，項目的建筑業態（高層，洋房，別墅等）需要充分研究地勢、地貌的特點，與之融洽地結合，實現節地和室外環境的保護。該工程建設場地東南角北面地勢較高，與市政路和北面地塊高差達20米左右，屬于典型的山地形態。該項目容積率為2.0～2.5之間，限高100米，營銷部初步根據市場，在業態上選擇全高層住宅，或高層住宅+洋房/別墅的方式，經過設計的方案強排和面積測算，兩個業態的設計方案均可以滿足營銷部的需求。但是如何選擇？這個時候，就是需要通過價值工程的核心和策略，對兩個方案進行深入地價值挖掘，在功能不變的情況下，優化和降低成本。步驟如下：方案的業態（高層，洋房，別墅等）確定后，把地下室的面積，范圍，標高估算出來，示意在總圖上，然后與地形等高線進行套圖對比，就發現了涉及工程開展的土方工程，土方開挖和回填量有明顯差別，因為高層住宅在山坡上建設時，地下室工程需要進行大量的土方開挖量，間接產生高差達10米左右的邊坡，增加邊坡支護的工程量。而如果選擇別墅或者洋房布置在山坡上，地下室的開挖深度和大小明顯減少，有利于工程的綠色建筑指標實現，以及直接產生節約場地前期成本的效益。

2.合理控制地下停車位和地面停車位的比例一個地下停車位建安成本約10～12萬元（2500元/m2×40～50m2），一個地面停車位建安成本不到1萬元（250元/m2×20～25m2），建議結合產品品質和滿足規劃要求停車位數量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車。

3.優化地下室停車位的數量可以通過專業的劃線公司，認真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是物業角度，都是一筆不小的數；同時也可以反提停車位的排放需要，局部修改柱網。根據以往經驗，高層建筑8.1m～8.4m柱距（中-中）剛好可以排3部車，這是個結構上經濟、停車排放上也經濟的柱距，同時也是較經濟的梁的跨度，主梁跨度在7.2～8.4m；怪異的柱網會大大降低停車位使用效率，以及對梁高有影響，從而又影響凈空和層高；如果地下室和裙房柱網方正和對齊，又可以減少轉換層的出現，（因為轉換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標準層6～8倍、2～3倍、2～3倍），“一舉四得”。所以在地下室工程中，運用價值工程的思路，對平面布置進行優化和推敲，對于降低成本有明顯的幫助。

4.減少地下室埋深除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結構、外墻防水、通風等大量造價；根據以往經驗數據，地下室每層高每增加1cm，以上項目費用均攤到建筑面積的造價，增加10～15元/m2。所以行業內的標桿企業都通過管線綜合，BIM設計等，降低地下室的層高，停車庫的層高參考范圍是3.8m～4.2m之間。半地下室可以直接采光和通風，改善停車場，以及物業管理人員的工作環境。

5.采用高強度級別的材料，實現材料的總成本節約，材料節約的效果如柱子，剪力墻等部位采用高強度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的鋼筋，可以有效減少構件截面尺寸，減少模板費和增加實用空間；樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強度比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節省鋼材約20%左右。

6.小區園林綠化的優化，實現節水和節材的指標選用植物應與本地氣候、土壤相適應，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期養護費用，節約澆灌的水資源，從而在壽命周期里面的成本降低；同時提倡“疏林草地”的景觀設計理念，把控總體效果，把草地等區域打造成住戶和公眾活動休閑的場所，既可以達到滿足住戶戶外活動的需要，又可以降低開發成本的同時，降低小區的“熱島效應”，實現綠色小區環境。

7.新能源，新技術的使用對于地面以及公共停車場，可以考慮設置發電和遮陽的車棚，提高單獨的車棚的功能，雖然前期投入是比較大，但是國家對太陽能發電的回收是有補助。按照全壽命周期的投資和成本來計算，實現投資成本的回收，一舉兩得。

四、結語

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關鍵詞：房屋建筑；質量；問題；方案

隨著經濟的發展，人們的生活水平得到很大的提高，面對多發的自然災害，人們對住房的質量要求也越來越高，所以在房屋建筑工程項目中我們必須加強質量管理與控制，力求建造出來的房屋建筑物能夠滿足居民對住房的要求，并使房屋能夠在災難來臨時，起到保護居民的作用。

在房屋建筑工程項目中質量管理存在哪些問題

1.質量管理的思想不成熟

由于我國的建筑行業與其他一些國家相比，起步比較晚，因而不僅在房屋建筑工程項目的質量上我國的房屋建筑物與別的國家有差距，在房屋建筑工程項目的質量管理方面也存在著很大的差異。我國的一些管理人員認為質量管理只是按照操作規范，使用達標的材料就能生產出高質量的產品，但是這有悖于市場經濟的發展規律。市場經濟認為高質量的房屋建筑工程項目必須達到用戶對房屋建筑的要求，否則就是不達標。

2.盲目地加大投資，建造高檔奢華的房屋建筑

房地產企業在開發的過程中，房地產企業對高質的房屋建筑物的理解出現偏差，有的企業認為只要加大對房地產開發的投資，那么生產出來的房屋建筑物的就是安全可靠的，不考慮在建設施工過程中的施工工藝，也不考慮在施工過程中使用材料的質量，只是盲目地進行投資，不僅造成資源的浪費，而且不能為企業贏得足量的客戶，這樣將不利于房地產企業的發展，也不能為居民提供安全可靠的避難所。

3.忽視了質量的重要性

企業在進行建設施工的過程中，針對開發產品，并沒有追求完美，而是允許出現一定的誤差，導致開發出來的房屋建筑物無法與居民對房屋建筑的要求達到統一，房地產企業忽視質量的重要性的這一問題將會使房地產企業失去顧客，無法達到資源的優化配置，無法達到企業的提升。

4.房地產企業過分追求質量認證

隨著經濟的發展，我國已經逐漸重視了房屋建筑工程項目質量管理，因而一些房地產企業為了在眾多的競爭者中脫穎而出，利用各種方法來得到質量認證，得到質量認證之后，再使用落后的施工工藝和劣質的施工材料來進行建設施工，導致建設出來的房屋建筑物無法滿足客戶對房屋建筑物質量的要求。

5.質量管理的責任不明確

針對房屋建筑物的質量管理，房地產企業并沒有對管理人員的責任進行明確的劃分，導致當房屋建筑工程出現質量問題時，無法找到事故責任人。另外，管理人員在管理的過程中，由于不清楚自己的責任所在，導致質量管理的失敗。

6.施工人員的施工工藝落后

由于經濟的快速發展，房地產企業也迅速崛起，因而在進行房地產開發的過程中，任用的施工人員大多數是沒有施工資質的，所以導致房屋建筑工程的質量不達標，無法滿足人們對房屋建筑物的要求，導致房地產企業的發展不能穩步向前，不能為人類的生存和發展提供更好的房屋建筑物。

如何對房屋建筑工程項目進行質量控制

1.提高房地產企業對質量管理的認識

在房屋建筑工程項目建設之前，要加強對房屋建筑工程項目的事前控制，這就要求房地產企業提高對質量管理的認識，不單純地依靠優質的材料，科學的施工工藝來完成建設施工，而是要以人們對房屋建筑的需求為導向，生產出人們需要的房屋建筑物，只有這樣，房地產企業才能向前發展。

2.利用適當的人力、物力和財力進行生產建設

在進行房屋建筑工程項目的建設之前，房地產企業要對市場的需求進行調查，明確市場所需要的房屋建筑物的類型，切忌盲目投資，建設出市場不需要的房屋建筑物。對市場進行調查之后，明確房屋建筑物的類型，利用合適的資源來進行建設施工，可以實現資源的優化配置，減少不必要的浪費。

3.在建設的過程追求完美

在施工過程中進行事中控制，這就要求企業不能為了降低房屋建筑工程的施工成本而允許建筑施工過程中出現誤差，可以適當地要求施工人員追求完美，提升房屋建筑物的標準，促進企業的發展，以便為人們提供所需的房屋建筑物。

4.加強對企業質量認證的監管

監管部門在對房地產企業進行質量認證時，要認證負責，公平公正地對房地產企業進行評價，達到對房屋建筑工程進行質量控制的目的。

5.明確管理者的責任

在施工的過程中，對管理者的責任進行明確劃分，能夠督促管理者對房屋建筑工程中的施工過程進行監督管理，達到控制房屋建筑質量的目的。

6.提高施工工藝水平

在施工的過程中，要引進國內外先進的生產工藝水平，以建設出高質量的房屋建筑物，達到控制房屋建筑工程項目質量的目的。

總結語

在進行建設房屋建筑物時，我們要加強對工程的質量管理與控制，達到提高房屋建筑物質量的目的，滿足人們對房屋建筑物的需求，讓人們生活在一個舒適、安逸、安全的建筑物中，只有這樣，才能激發人們購買房屋建筑物的欲望，才能促進房地產企業的發展，最終促進國民經濟的發展。

參考文獻：

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篇10

關鍵詞：房地產建筑；建筑裝飾；建筑裝飾設計；管理控制；要點措施

中圖分類號：S611文獻標識碼： A

1. 房地產建筑裝飾設計材料的選用與質量控制

1.1在建筑裝修進程中，裝修資料作為建筑裝修的根底要素，優質的裝修資料是建筑裝修質量的根本確保。因而，建筑裝修辦理人員要不斷的加大對不一樣裝修資料功能與運用規模的了解與學習，經過學習與實習，提高對建筑裝修資料質量的甄別才干"在辦理作業施行的進程中，只要精確的知道不一樣裝修資料的功能，才干合理的運用裝修資料來優化裝修規劃作用"一起，裝修資料為建筑裝修供給了根本的物質今后，裝修資料品種的多元化與外型要素的個性化，為建筑裝修作業供給了更大的空間與可能。因而，建筑裝修施行的進程中，只要充沛的了解和知道建筑裝修資料的特色，才能夠充沛的發揮建筑裝修資料的個性化裝修作用。所以，在建筑室內規劃的進程中，精確的把握不一樣裝修資料的功能，挑選恰當的裝修規劃方案，是建筑裝修規劃辦理作業的重要內容。

1.2在建筑裝修的進程中，有效的運用建筑裝修資料來展開建筑裝修規劃作業，需求一個實習與發明的進程。只要不斷的學習，才干夠更全面的知道資料的獨特性與適用性，經過不斷的規劃與實習，能夠提高建筑裝修規劃的水平，在建筑裝修水平不斷發展的進程中，各種新資料與新技術在建筑裝修作業中得到了全面的運用，這就需求在建筑裝修辦理作業中，要加大對新資料與新技術的運用，經過這一路徑，來立異建筑裝修規劃的路徑，提高建筑裝修的作用，在施行建筑裝修規劃的時分，要聯系當地的文明，地輿情況，裝修資料的特性進行全方位的思考與立異。

1.3關于交樓規范來講，資料的挑選顯得更為重要，在挑選的進程中，不能僅僅就資料的觀感思考，一起也要加大對資料功能的思考。首先，所選用的資料要具有良好的穩定性，比如在建筑裝修的進程中，石材作為常用的裝修資料之一，假如所運用的石材性質不夠穩定，可能在大面積運用了今后，會發生石材紋路距離大，石材的防污功能不高等問題，這些問題的存在將會影響后期的交樓驗收等作業，無形中給開發商帶來不行拯救的丟失。所以，在進行建筑裝修資料挑選的時分，首先要加大對建筑裝修資料根本特性的了解。第二，就建筑裝修資料的產地的挑選，要盡量在近距離的規模內選用建筑裝修資料，一方面能夠下降建筑裝修資料的運輸成本，另一方面關于建筑裝修資料的互換等也愈加的方便。防止由于建筑裝修資料的互換等疑問，給建筑裝修工期的影響，因而，在建筑裝修資料挑選的進程中，建筑裝修資料質量的挑選凹凸，會對全部建筑裝修工程發生直接的影響。做好建筑裝修規劃開端期間的資料挑選與辦理，是后期建筑裝修施工展開的根底。

2. 建筑裝飾設計創意的使用與管理

2.1房地產的裝修規劃構思作為文明與藝術的立異,是對修建內外部環境進牙祝夕造與創造的進程。建筑裝修規劃不僅僅是一種藝術行動,更是文明與概念的有機結合,經過使用不一樣的顏色、表現力的線條、空間的調配、燈光的舊煙寸等凸界建筑裝修規劃個性的辦法。在房地產開發的進程中,修建裝修的獨斗寺勝規劃的合理性,一方面能夠滿意房地產客戶的需求,另一方面對于提高房地產的質量有著重要的含義。因而,優異的房地產構思規劃成為了房地產開發的一個主要構成內容共同。所以,在房地產建筑裝修規劃辦理的進程中,要重視室內格式的整體性在確保室內功用分區的基礎上,提高建筑裝修規劃剛各的整體性。將合適空間內部規劃的方位與資本,充沛的結合到地產建筑裝修規劃工作中,提高房地產建筑裝修規劃的美學勝與技術性,完成地產建筑規劃對地產質量提高的促進作用。

2.2在房地產建筑裝修規劃辦理的過程中，首先要重視室內格式的整體性，在確保室內功用分區的基礎上，提高建筑裝修規劃個性的整體性。將合適空間內部規劃的方位與資本，充沛的結合到地產建筑裝修規劃工作中，提高房地產建筑裝修規劃的美學性與技術性，完成地產建筑規劃對地產質量提高的促進作用。其次，要按照房地產詳細項目的商場定位，房地產業主的片面需求等作出個性的定位與規劃。因為房地產個性的定位關于整個規劃的影響是十分直接的，個性定位的合理性是非常好的展示房地產建筑質量與公司形象的窗口。所以，需求深化的剖析一個集體的共性，體現在建筑裝修規劃個性上要重視規劃的統一性，而且就開發樓盤的個性和花費集體進行一個體系的掌握與剖析。

3. 房地產建筑裝飾設計與配飾的使用

配飾是房地產建筑裝修規劃的主要內容，配飾的規劃原則是少而精，并且要確保其一定要適宜。當前在建筑裝修界盛行的是，少裝修多配飾。因而，合理的運用配飾，是確保裝修作用的根底，但在裝修規劃的時分，配飾并不是越多越好，配飾的運用不能太濫，要有為而有所不為"房地產建筑裝修工程監理的主要內容之一是加強質量操控，目前我國的房地產建筑裝修質量操控的規范大多數都是裝修飾面，提高建筑裝修工程的質量規范，關于非常好的提高房地產建筑裝修工程的質量有著重要的含義。房地產建筑裝修締造工程質量驗收是質量規范的重要組成部分，為質量規范的貫徹落實規則了步驟和方法。因為房地產建筑裝修工程有多項內容，在施工過程中往往由多個施工單位締造，若在施工安排!施工合作!本錢操控上出現疑問就會影響施工進度，延遲工期，影響工程質量及作用"因而，在施工辦理過程中應充分留意這幾方面的疑問"房地產修建裝修工程的施工辦理是一項實踐性很強的作業，需求工程監理人員既要有精深的房地產修建裝修工程辦理知識，又要具有豐厚的輔導和操控現場施工等方面的經歷和能力，只有這樣才能在確保工程質量的前提下，把房地產建筑裝修工程的科學性!技術性!藝術性等完美的結合到一起。

4. 建筑裝飾設計與質量管理控制

為了非常好的將一套優異的裝修規劃方案,轉變為立體的裝修空間需求不斷提高建筑裝修工程的質量管理。建筑裝修工程監理的工作任務是在對建筑裝修工程師的辦理與和諧的過程中,及時的發現修建裝修規劃與施工中存在的問題,在問題剖析的上,經過和諧相關部分之間的工作關系,確保在預定的出資、進展和質量方針內取得非常好的建筑裝修規劃與施工效果。在這個過程中建筑裝修的質量辦理、擻幣藝術的再創造、建筑裝修本錢的準狡夕操控變成建筑工程項目辦理的重要內容。

5. 房地產建筑裝飾施工專業之間的配合與管理

在房地產建筑裝修規劃辦理的時候，對建筑裝修規劃作用發生嚴重影響的裝置工程，需要在裝置之前做好與裝修規劃的和諧"通過有用的和諧，確保建筑裝修規劃的針對性和系統性。裝置時，盡量削減穿插作業給建筑裝修作業帶來的影響，通過不斷完善規劃圖紙與深化規劃作業的有用性，確保建筑裝修規劃辦理的順暢實施。在圖紙審閱完結今后，按照所規劃的圖紙制定出有關的施工方案，對整個裝修工程作出科學的輔導，天花，墻面等空間區域有哪些管道設備與具體走向，裝修外型與設備的聯系等等。都需要明晰的進行標示，天花上噴淋頭，風口，報警探頭號的擺放散布，與裝修外型燈具規劃規劃的聯系，要不要等分成行，是不是存在穿插重疊問題。要注意調整各專業在墻面設置的開關等的方位標高，一起要根據房地產建筑裝修外型存在的差異，構成部分區域的對稱、居中、等感受，取得裝修視覺全體的一種和諧，一起滿足各專業規劃規范的要求，確保設備裝置與維修有滿足的空間。

6. 房地產建筑裝飾施工計劃與措施的管理與制定

在房地產建筑裝修規劃辦理作業的過程中，經過擬定詳細的施工方案與辦法，確保建筑裝修規劃辦理的有用性"第一步依照建筑裝修的合同周期作出總的進展安排，在此基礎上，對各個專業的施工進展進行細化"經過各種有用的辦法確保建筑裝修施工能按時完結，在報審合格之后，才能夠進行下一道工序的施工，第二步在裝修規劃的過程中，占用空間最大的往往是空諧和修建的消防體系，一起建筑物的給排水管道，燈具等位置的斷定，需求在前期做好空間功用區分的基礎上，依照實踐的狀況進行施工與和諧，首先要清晰標高，這個是以建筑為準的，由基礎構造施工的部分供給有關的標高軸線，要確保修建標高的統一性，防止堆集差錯的呈現，制作歸納詳圖，反映有關部位裝置工程的標高。尺寸及與修建裝修的精確聯系，不一樣專業之間加強合作，統籌安排作業時刻，找到合理的結合點，裝置施工時可分區域施工試壓，進步功率，施工時留意要避開主龍骨(特別是輕鋼龍骨石膏板天花吊裝)，防止影響天花吊頂的構造，裝置專業與木工專業需求合作放線，假如對頂面龍骨的破壞是必需求返工的，那么需求經過加強龍骨等辦法來確保，在吊頂封板工序施行之前，必定要完結體系試壓!電氣絕緣測驗，管道的保溫等基礎性的作業，要憑借各專業內部檢驗和監理工程師隱蔽檢驗，合格今后才能夠進行封裝吊頂板。在這個過程中，假如呈現問題需求改變，那么改變時所需的完結面開孔撤除必定讓裝修方來完結，而且要防止粗野施工給已有工程帶來的晦氣影響。

7.結束語

建筑裝修規劃辦理作業的成效，會對修建公司的運營效益產牛盲接的影響。建筑工程建筑裝修規劃辦理作為建筑工程項目辦理的核心內容之一，在辦理施行的過程中，特別需求注重加大對建筑工程建筑裝修規劃的辦理，在公司領導予以滿足重視的前提下,以優質完善的建筑裝修規劃韋腹、建筑裝修辦理考核制度為建筑裝修項目辦理發明杰出的條件。一起,加大建筑裝修規劃作業,還需求加大對建筑裝修規劃一線作業人員、工程師的辦理與溝通,經過有用的辦理施行,提高房建筑工程建筑裝修規劃的作用,為建筑工程公司商場運營效益的不斷提高發明杰出的條件。

參考文獻：

[1]劉勃. LY公司室內裝飾工程項目成本控制管理研究[D].吉林大學,2013.