土地流轉合同范本范文

導語：如何才能寫好一篇土地流轉合同范本，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

乙方（流入方）_________

雙方同意對甲方享有承包經營權、使用權的土地在有效期限內進行流轉，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》及其它有關法律法規的規定，本著公正、平等、自愿、互利、有償的原則，經充分協商，訂立本合同。

一、流轉標的

甲方同意將其承包經營的位于________________縣（市）________________鄉（鎮）________________村 ________________組________________畝土地的承包經營權流轉給乙方從事 ______________________________________生產經營。

二、流轉土地方式、用途

甲方采用以下第轉包、出租的方式將其承包經營的土地流轉給乙方經營。

乙方不得改變流轉土地用途，用于非農生產，合同雙方約定______________.

三、土地承包經營權流轉的期限和起止日期

雙方約定土地承包經營權流轉期限為_________年，從_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超過承包土地的期限。

四、流轉土地的種類、面積、等級、位置

甲方將承包的耕地_________畝、流轉給乙方，該土地位于___________________.

五、流轉價款、補償費用及支付方式、時間

（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/畝或實物________公斤/畝，合計________元流轉價款支付給甲方。

六、土地交付、收回的時間與方式

甲方應于________年________月________日前將流轉土地交付乙方。乙方應于________年________月________日前將流轉土地交回甲方。

交付、交回方式為_____________.并由雙方指定的第三人 ___________________予以監證。

七、甲方的權利和義務

（一）按照合同規定收取土地流轉費和補償費用，按照合同約定的期限交付、收回流轉的土地。

（二）協助和督促乙方按合同行使土地經營權， 合理、環保正常使用土地，協助解決該土地在使用中產生的用水、用電、道路、邊界及其他方面的糾紛，不得干預乙方正常的生產經營活動。

（三）不得將該土地在合同規定的期限內再流轉。

八、乙方的權利和義務

（一）按合同約定流轉的土地具有在國家法律、法規和政策允許范圍內，從事生產經營活動的自主生產經營權，經營決策權，產品收益、處置權。

（二）按照合同規定按時足額交納土地流轉費用及補償費用，不得擅自改變流轉土地用途，不得使其荒蕪，不得對土地、水源進行毀滅性、破壞性、傷害性的操作和生產。履約期間不能依法保護，造成損失的，乙方自行承擔責任。

（三）未經甲方同意或終止合同，土地不得擅自流轉。

九、合同的變更和解除

有下列情況之一者，本合同可以變更或解除。

（一）經當事人雙方協商一致，又不損害國家、集體和個人利益的；（二）訂立合同所依據的國家政策發生重大調整和變化的；

（三）一方違約，使合同無法履行的；

（四）乙方喪失經營能力使合同不能履行的；

（五）因不可抗力使合同無法履行的。

十、違約責任

（一）甲方不按合同規定時間向乙方交付流轉土地，或不完全交付流轉土地，應向乙方支付違約金________元。

（二）甲方違約干預乙方生產經營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方承擔賠償責任，應支付乙方賠償金

元。

（三）乙方不按合同規定時間向甲方交回流轉土地、或不完全交回流轉土地，應向甲支付違約金________元。

（四）乙方違背合同規定，給甲方造成損失的，由乙方承擔賠償責任，向甲方償付賠償金________元。

（五）乙方有下列情況之一者，甲方有權收回土地經營權。

1.不按合同規定用途使用土地的；

2.對土地、水源進行毀滅性、破壞性、傷害性的操作和生產，荒蕪土地的，破壞地上附著物的；

3.不按時交納土地流轉費的。

十一、特別約定

（一）本合同在土地流轉過程中，如遇國家征用或農業基礎設施使用該土地時，雙方應無條件服從，并約定以下第________種方式獲取國家征用土地補償費和地上種苗、構筑物補償費。

1. 甲方收取；

2. 乙方收取；

3. 雙方各自收取________﹪；

4. 甲方收取土地補償費， 乙方收取地上種苗、構筑物補償費。

（二）本合同履約期間，不因集體經濟組織的分立、合并，負責人變更，雙方法定代表人變更而變更或解除。

（三）本合同終止，原土地上新建附著構筑物，雙方同意按以下第________種方式處理。

1. 歸甲方所有，甲方不作補償；

2. 歸甲方所有，甲方合理補償乙方________元；

3. 由乙方按時拆除，恢復原貌， 甲方不作補償。

（四）國家征用土地、鄉（鎮）土地流轉管理部門、村集體經濟組織、村委會收回原土地重新分配使用，本合同終止。土地收回重新分配給甲方或新承包經營人使用后，乙方應重新簽訂土地流轉合同。

十二、爭議的解決方式

在履行本合同過程中發生的爭議，由雙方協商解決，也可由轄區的工商行政管理部門調解；協商或調解不成的，按下列第________種方式解決。

（一）提交仲裁委員會仲裁；

（二）依法向________________________人民法院。

十三、其它約定

本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 鄉（鎮）土地流轉管理部門、村集體經濟組織或村委會（原發包人） 各一份，自雙方簽字或蓋章之日起生效。

如果是轉讓土地合同，應

以原發包人同意之日起生效。

本合同未盡事宜，由雙方共同協商，達成一致意見，形成書面補充協議。補充協議與本合同具有同等法律效力。

雙方約定的其他事項_________________________________.

甲方：

乙方：

年 月 日

名稱

QQ群號

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篇2

一、農村土地承包經營權在流轉過程中存在的問題

農村土地承包經營權作為一種財產性權利，可以為承包主體帶來收益。實現收益的方式除了農戶自行經營承包地之外，將土地承包經營權以轉包、出租、互換、轉讓等方式進行流轉，也是實現收益的重要途徑。在現實生活中，農村土地承包經營權早已廣泛流轉。筆者在司法實踐中發現，農村土地承包經營權在流轉過程中極不規范，不同程度地存在以下問題，并由此產生大量訴訟。

1.以租代征現象普遍。農民以轉包的方式將其擁有的農村土地承包經營權流轉給他人，有利于農村土地的集約使用與規模經營，與統籌城鄉發展的改革方向相一致。然而，筆者在司法實踐中發現，“以租代征”現象普遍。所謂“以租代征”，是指用地單位繞過法定的農用地轉用和土地征收審批手續，通過租用農民集體土地，而直接進行非農業建設的行為?！耙宰獯鳌辈皇欠ǘǖ霓r村土地承包經營權流轉方式，而是違反《土地管理法》的行為，受到法律明令禁止。然而，在經濟利益的驅動下，以租代征現象在地處城鄉結合部、經濟相對發達的近郊區普遍存在。由于“以租代征”合同所設定的租賃期限普遍較長，而合同簽訂時的土地價值不高，雙方約定的租金標準也不會太高，“以租代征”實質成為一種“圈地運動”。一方面，隨著統籌城鄉改革的深入以及城鎮化進程的加快，土地價值凸顯，帶給經營者的收益成倍增加，雙方約定的租金顯得微不足道；另一方面，簽訂租賃合同的農民在很長一段時間內將失去土地經營權，而土地經營權對農民而言，意味著生存保障。可以預見，如果不加以引導，“以租代征”問題在統籌城鄉發展過程中可能凸顯。隨著時間的推移，“租賃雙方”因租金標準問題產生的糾紛將大量出現，從而影響到社會的和諧穩定。

2.流轉主體不適格。在我國，農村土地承包方式分為家庭承包與其他方式承包兩種，且以家庭承包方式為主。其他方式承包僅適用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地。在家庭承包中，承包以戶為單位，即承包方為本集體經濟組織的農戶。一般情況下，該農戶派出一名代表人與發包方(集體經濟組織)簽訂農村土地承包合同后，該農戶取得土地承包經營權，遂被稱之為承包經營戶。該承包經營戶才是決定其承包經營權是否流轉以及如何流轉的權利主體。值得注意的是，家庭承包中的“承包經營戶”與戶籍管理中的“家庭戶”并不吻合。例如，年邁父母與成年子女居住在一起，在戶籍管理中，也屬于同一個家庭戶口。但在土地發包時，父母與成年子女分別與發包方簽定了農村土地承包合同，則父母與成年子女就分屬于不同的承包戶。反之，父母與成年子女早已分家居住，且在戶籍管理中，也分別擁有各自的家庭戶口。但在第二輪承包時，因當時各種農賦稅及提留尚未取消，許多集體經濟組織擔心如果父母因年邁而無力耕種時，村社無法完成農賦稅及提留任務，因此將父母與分家居住的成年子女合并在一起，與之簽訂農村土地承包合同。在此情況下，父母與成年子女就屬于同一承包戶。

過去在農業負擔過重，土地收益甚微的情況下，大量農民長期外出務工。一些農戶因長期在外而無法耕種土地，愿意將其擁有的農村土地承包經營權進行流轉。由于這些農戶長期在外，故出面處理流轉事務的主體通常是其留守在家的近親屬如父母兄弟等。流轉的土地由他人耕種后，數年來也從未發生過爭議。隨著統籌城鄉發展的深入以及城鎮化進程的加快，致使原本不值錢的農村土地價值成倍增加，原本無爭議的土地承包經營權流轉關系受到沖擊，大量與土地流轉有關的糾紛訴諸法院。既有原土地承包經營權人以簽定流轉合同的主體（其父母、兄弟等）并非權利人為由，主張流轉關系無效的糾紛，也有以流轉合同的簽訂主體雖然是土地承包經營權人，但侵犯了自己作為共有權人的利益為由，主張流轉關系無效的糾紛。

3.流轉形式不規范。在現實生活中，農村土地承包經營權流轉方式多種多樣?！掇r村土地承包法》針對不同的流轉方式設定了不同的形式要件。例如，“轉包”與“轉讓”的區別在于：轉包是指承包方在一定期限內（不超過承包期），將部分或者全部土地承包經營權讓與第三方，但承包方與發包方承包關系維持不變的流轉方式；而轉讓則是承包方將全部或者部分承包地的承包經營權在剩余期限內徹底讓渡給他人，承包方與發包方在該承包地上的承包關系隨之終止，由受讓的農戶與發包方確立新的承包合同關系，是最為徹底的土地流轉方式。正是鑒于轉讓比其他任何一種流轉方式都更為徹底，如果轉讓不當，對農戶的切身利益損害最大，故《農村土地承包法》為了體現對農戶的保護，對轉讓設定了最為嚴格的實質條件和形式要件：第一，承包方必須有穩定的非農職業或者穩定的收入來源；第二，必須經發包方同意；第三，受讓方應當是從事農業生產經營的農戶。而轉包是不需要發包方同意，只需報發包方備案即可。然而，在現實生活中，相當數量的農村土地承包經營權的設定形式不符合《農村土地承包法》的要求。多數情況下，農村土地承包經營權流轉雙方均為不具備法律專業知識的普通農戶，雙方在設定流轉關系時，有的甚至采取口頭約定的形式。雖然有的流轉協議采用書面形式，但錯別字多、措辭含糊不清、內容與形式不符等問題大量存在。例如，協議措辭為“轉讓”，但約定內容卻與“轉包”相似。有的居然約定轉讓的是土地“所有權”，約定流轉期限時使用“長期”“永久”等模糊字眼等等。此類糾紛訴諸法院時，可能致使承辦法官在適用法律時面臨兩難境地。

二、解決農村土地承包經營權流轉問題的對策

重慶市作為國務院批準設立的全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，探索出一條既好又快地促進農村土地承包經營權流轉的有效途徑，是我市在統籌城鄉發展過程中應當解決的重大課題。農村土地流轉問題不僅是個經濟問題，更是一個政治問題。故我市在探索如何加快和促進農村土地流轉時，應當更多地關注農民利益、關注社會的和諧穩定。

1．謹慎推行“以農村土地承包經營權入股”的流轉方式。如前所述，農民為獲得穩定收益，可能選擇將屬于自己的農村土地承包經營權以出租的方式流轉給他人以獲得穩定的租金收入。如果租賃合同簽署不當，則可能出現“以租代征”的情況，使得出租土地的農民淪落為失地農民，而獲得的補償卻是原本微薄卻還逐年貶值的租金收入。為了解決農民不能分享土地逐年增值所帶來的利益成果問題，可以考慮以謹慎的態度、試點的方式，逐步推行“以農村土地承包經營權入股”的流轉方式。

重慶市工商行政管理局出臺了《關于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務重慶城鄉統籌發展的實施意見》（以下簡稱《意見》）。該《意見》第十六條載明：“支持探索農村土地流轉新模式。在農村土地承包期限內和不改變土地用途的前提下，允許以農村土地承包經營權出資入股設立農民專業合作社；經區縣人民政府批準，在條件成熟的地區開展農村土地承包經營權出資入股設立有限責任公司和獨資、合伙等企業的試點工作，積極推進土地集約、規模經營，提高農民組織化程度，加快發展現代農業”，明確允許以農村土地承包經營權入股成立有限責任公司。該實施意見一出臺，就與北京“小產權房”、廣州“宅基地使用權入市”等話題一樣，引起全社會的廣泛關注與巨大爭議。重慶市農辦在《重慶市農村土地流轉問題的調查與思考》中對農民以土地入股組建公司存在的法律障礙作了如下分析:雖然《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》都允許“承包農戶自愿聯合將土地承包經營權入股從事農業合作生產”，但《物權法》和《擔保法》均沒有賦予家庭承包土地經營權的抵押和擔保貸款的權利，其中《物權法》僅賦予家庭承包土地經營權以用益物權，《擔保法》則明確規定集體所有的耕地使用權不得用于抵押。此外，《公司法》還明確規定：有限責任公司由50個以下股東出資設立；全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。前者限制了股田制公司吸收農戶的數量不得高于50戶，否則有的農戶就沒有股東資格，影響股份制公司規模的擴大。后者由于農戶出資多以土地折價方式進行，其現金入股能力有限，影響公司的注冊和運行。

筆者認為，以農村土地承包經營權入股成立有限責任公司在目前的法律框架下確實面臨諸多問題。除了市農辦分析到的法律障礙之外，還涉及與《公司法》所設定的法人人格獨立原則相矛盾?！豆痉ā返谌龡l第一款規定:“公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任”。獨立性表明公司能夠以自己的名義去持有財產、取得財產和處分財產。股東出資完成之后，作為出資的財產或者財產性權利就屬于公司所有。股東以其出資額為限對公司承擔有限責任，而公司卻以其全部資產對公司債務承擔無限責任。如果農村土地承包經營權能夠作為一種財產性權利入股，那么此種流轉方式實質就是以轉讓的方式將農村土地承包經營權從農戶手中流轉到公司手中。如前所述，鑒于轉讓比其他任何一種流轉方式都更為徹底，法律對農村土地承包經營權的轉讓設定了最為嚴格的條件與程序。農村土地與城鎮土地不同之處在于，前者屬集體經濟組織所有，其使用權是基于身份關系獲得的，故只能轉讓給其他從事農業生產經營的農戶，而后者屬國家所有，其使用權可以自由轉讓。因此，國有土地使用權可以作價出資，而農村土地使用權因轉讓受限，在現有法律框架下是不能作價出資設立公司的。

筆者認為，法律作為上層建筑總有滯后于經濟基礎的時候。在現有法律框架下，國有土地使用權可以作價出資設立公司而農村土地使用權則不能，實質是由于我國實行二元結構的土地制度造成的。而統籌城鄉發展的意思是將城市的發展與農村的發展聯系起來加以考慮。而重慶作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區，可以在一定范圍內、一定程度上對城鄉二元結構的土地制度加以突破。并且在現有法律框架下，農村土地使用權也僅僅不能用以作價出資開辦公司，但如果以其出資開辦農村合作經濟組織、合伙企業等，是沒有法律障礙的。因此，可以以謹慎的態度，逐步推行“以農村土地承包經營權入股”的流轉方式。

2．為農村土地承包經營權流轉提供規范的合同范本。筆者在辦理了大量涉及農村土地流轉糾紛后，感觸至深的是此類案件普遍存在證據認定困難的問題?！掇r村土地承包法》規定：“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同”。而在現實生活中，大量當事人以口頭約定的方式設定土地流轉關系。一旦發生糾紛，法院很難查明事實。由于當事人文化程度普遍偏低，加之訂立土地流轉合同專業性強，需要熟悉相關法律法規，故即使雙方當事人在設定流轉關系時簽署了書面協議，也普遍存在權利義務約定不明、措辭不當、內容有誤等問題。因此，筆者建議對于此類專業性、政策性極強的合同，可以由政府為當事人提供內容完備、形式規范的合同范本。此舉可以起到規范農村土地流轉關系，預防糾紛的發生，維護社會和諧穩定的積極作用。

需要提及的是，重慶市農辦早于2006年就向各區縣印發了《農村土地承包經營權流轉文書格式》，規范重慶市土地流轉中的五種合同文書和四種流轉文書文本。五種合同文書包括轉包合同、出租合同、互換合同、入股合同、轉讓合同；四種流轉文書文本包括流轉委托書、轉讓申請表、變更登記本、流轉登記簿。市農辦要求進行土地流轉的雙方當事人必須按照范本提供的基本內容和格式，結合當地實際和流轉土地的類型、用途，增補相應的約定條款，訂立正式書面合同，明確流轉雙方的權利、義務和違約責任。市農辦強調，原來簽訂的土地流轉合同，不符合法律和政策規定的，應當重新簽訂；不完善的，應當逐步補充和規范；沒有簽訂土地流轉合同的，要按照新的合同格式及時補簽。

然而，筆者在司法實踐中至今未發現一起流轉雙方是按照市農辦提供的格式合同來設定流轉關系的案例。筆者認為，此種現象可能說明兩個問題：其一，格式合同推廣不力。多數情況下，設定流轉關系的雙方當事人均為普通農戶。他們既不懂得如何撰寫規范的流轉合同，也不知道政府為其提供了可以參考的合同范本，可以向當地土地承包管理機構索取，也可以在重慶農村信息網上下載，更不知道雙方簽署的協議需要報發包方備案。其二，格式合同確實起到了規范與穩定農村土地流轉關系的作用。在筆者承辦的土地流轉糾紛中，無一例外地未使用規范的流轉合同范本，從側面可能說明啟用規范的流轉合同范本確實起到了預防糾紛發生的作用。在雙方當事人按照流轉合同范本設定流轉關系的情況下，因約定的權利義務關系明確，雙方在履行合同的過程中就不會出現爭議。因此，產生糾紛并訴諸法院的便只有未采用規范合同范本的情形。以上兩點都說明了推行格式化、規范化的土地承包經營權流轉文書的必要性。農業行政主管部門應當依靠集體經濟組織，加大教育宣傳力度，推行用以農村土地承包經營權流轉的格式文書。

3．堅持以農戶為主導的流轉模式。農村土地承包經營權的權利主體是獲得土地承包經營權的農戶，故流轉主體也應當是農戶。農戶有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉以及以什么方式流轉?！掇r村土地承包法》也以法律明文規定的形式對此進行了強調。然而，在現實生活中，基層地方政府以及村民自治組織在農村土地承包經營權流轉中發揮了主導作用。一些基層地方政府以及村民自治組織為了引進企業、發展當地經濟、增加收入，要么將農戶承包的土地集中起來，統一租賃給第三人，要么應用行政強權促成土地流轉?？v觀全國，這種企業依靠政府以政治化手段低價要地，其后農民又開始“奪地”的土地糾紛頻出。在此類土地流轉模式中，由于行政強權的介入，農民利益未得到充分尊重。在有些土地流轉過程中，居然從上到下蓋的都是官印，沒有農戶的簽章，為糾紛的發生埋下了伏筆。一旦土地大幅升值之后，農民發現流轉收益太低，分配太不合理，大規模的“奪地”糾紛就會發生。

筆者認為，在統籌城鄉發展過程中，加快和促進農村土地承包經營權流轉是必要的。而重慶市作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區，在土地流轉問題上，步子還可以快一點，膽子還可以大一點。但各級政府在促進農村土地承包經營權流轉過程中，其角色應當定位在宏觀引導，而并非個案介入，更不能依靠行政公權，以政治手段為某企業低價要地，從而損害農民利益。在統籌城鄉發展過程中，政府要在穩定土地承包關系和尊重農民意愿的前提下，堅持“依法、自愿、有償”原則，從實際出發，積極探索土地流轉的多種形式，穩步推進土地適度規模經營。

篇3

關鍵詞 農村土地經營權；流轉；規?；洜I；現狀；問題；措施；貴州納雍

中圖分類號 F321.1 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）15-0338-02

納雍縣屬于典型的喀什特地貌山區，全縣地形破碎，土地零星分散。共有農村家庭承包耕地面積3.40萬hm2。隨著改革開放和農村經濟社會的發展，農村溫飽問題已不再是農村的主要問題。為了發展，大量勞動力向城市和經濟發達地區流動，土地流轉已成必然趨勢。同時，現代農業發展也需要適度規模土地資源[1-2]。

1 納雍縣農村土地流轉現狀

1.1 流轉基本情況

近年來，納雍縣按照“以發展現代農業為取向，以推進規模經營為動力，以實現農民增收為目標”的主導思想，積極引導和推進農村承包土地流轉。據統計，全縣農村土地流轉面積為1.44萬hm2。其中“四荒地”流轉面積8 146.67 hm2，家庭承包耕地流轉面積6 213.33 hm2，共簽訂流轉合同2.45萬份，確定流轉面積3 620 hm2。流轉主要形式有出租、轉包、互換、轉讓、入股等形式。其中出租面積2 440 hm2、轉包面積1 206.67 hm2、互換面積440 hm2、轉讓面積553.33 hm2、入股面積993.33 hm2，分別占耕地流轉總面積6 213.33 hm2的39.3%、19.4%、7.1%、8.9%、16.0%。

1.2 流轉去向及用途

據調查統計，納雍縣農村承包耕地多向茶葉、經果林、蔬菜、中藥材及烤煙等優勢主導產業流轉，向規模種植、養殖項目流轉，向經營能手、種養殖大戶、農民合作社、農牧業生產企業流轉。其中流轉入農戶面積1 886.67 hm2，占耕地流轉總面積的30.4%，流轉入農民合作社面積1 680 hm2，占耕地流轉總面積的27.0%，流轉入企業面積1 953.33 hm2，占耕地流轉總面積的31.4%，流轉入其他主體的面積為693.33 hm2，占耕地流轉總面積的11.2%。

1.3 土地經營權流轉的作用

土地經營權流轉能夠加快農業經營結構調整，提高農業產業化發展水平。通過土地流轉，大量農業人口進入第二、第三產業，加速了城鎮化發展進程，也提高了農村居民的整體收入與綜合生活水平。并且土地流轉有利于農業資金、專業技術的引進，有利于推動農業資源的經濟效益最大化，促進現代農業精品化與標準化發展。通過土地流轉，使土地逐步向種養能手、龍頭企業、農民專業合作社、個體種植大戶集中，可促進農業規模經營，拓展農業經濟發展空間，有利于農村各項農業資源要素的優化配置。通過土地流轉，發展規模農業和精品農業，極大地提高了土地收益和農業效益。通過土地流轉，解放了農村富余勞動力，農戶不僅可以從出租土地中獲得租金收入，還可從事其他行業增加收入，促進了農民增收。

2 納雍縣農村土地流轉存在的主要問題

2.1 思想認識問題

一是對于農村土地流轉存在認識誤區。有些人認為大范圍進行土地流轉不利于土地承包權的穩定，有些人認為農村土地流轉應由農民自愿自發進行，還有一些政府工作人員認為進行農村土地流轉難以有現實利益，因而不愿積極推動。二是流轉雙方心存顧慮。農戶怕丟失土地，寧愿讓土地拋荒也不愿流轉。流轉受讓方則擔心政策不穩，對于可能產生的矛盾和糾紛感到憂慮。

2.2 流轉規范問題

主要是流轉規程不完善。很多土地流轉行為沒有流轉合同，即使有書面流轉合同的，也沒有按省農委、省工商局下發的合同范本擬定合同，使得合同約定不明、權利義務規定模糊。由于缺乏流轉規范，無法有效保障流轉雙方權益，易引起土地流轉糾紛[3-4]。

2.3 服務機制問題

土地流轉服務體系不健全，全縣各鄉鎮名義上成立了鄉鎮農村土地流轉服務中心，但由于經費和人員問題，沒有正常開展業務，形同虛設，不利于土地供求雙方信息暢通，一定程度上阻礙了土地流轉的順利進行。

2.4 政策扶持問題

納雍縣雖然已有一些鄉鎮嘗試性地制定了土地流轉相關政策，但尚未形成規范性的文件，政策規定不完善，也沒有規定具體的實施辦法，實踐性仍不夠高。土地流轉雙方積極性不高。

3 合理引導和推進土地流轉的措施

3.1 切實加強農村土地流轉領導和管理

切實加強對農村土地經營權流轉工作的領導，將其列入重要議事日程，納入目標管理，認真抓落實。一是認真抓好縣鄉農村土地流轉服務中心建設，保障工作開展必要的經費和所需人員。二是建設農村土地資源流轉信息平臺，方便供需雙方信息互通，配備相應的管理人員，提供土地流轉信息管理、更新、咨詢、聯系等服務，確保信息平臺穩定運行[5-6]。

3.2 深化對農村土地流轉工作重要性的認識

近年來農村經濟高速發展，傳統的農業經營已難以適應當代農業生產的發展趨勢。應充分認識到農村土地流轉的重要性，積極推動農村土地流轉、發展適度規模經營，是發展新型農業現代化的重要途徑，也是全面建設小康社會的重要手段。各級各部門要轉變思想，提高認識，站在統籌城鄉協調和科學發展的高度，把引導和規范土地流轉工作作為當前農業農村工作的主要任務來抓，切實維護土地流轉當事人的合法權益，促進農村經濟穩定、和諧發展。

3.3 培育土地流轉主體，引導土地流向

一是扶持壯大龍頭企業。重點扶持和培育茶葉、蔬菜、經果林等農產品生產加工龍頭企業，將分散的土地集中流轉，以促進規模經營。二是培育土地流轉規模經營大戶。鼓勵農業大戶典型引導、規模示范，帶動農民積極進行土地流轉，引導廣大農民發展規?；r業。三是大力扶持農民合作社，發展“農民合作社+農戶”的產業經營模式。引導土地向特色農業、高效產業流轉，推進農業產業化、規?；a，促進農民增收和農村經濟的發展。如姑開鄉云霧坡茶場、樂治蠶箐茶場實行經營權流轉后，進行有機茶葉種植、加工，使投資者得到了利益，集體經濟有了創收，農民得到了經濟實惠。

3.4 出臺土地流轉扶持政策，激發流轉活力

一是出臺補貼政策，激勵土地流轉。建議在縣財政農業資金預算中，安排一定比例的資金對土地流轉雙方進行補貼，對流轉土地達到一定規模，經濟、社會效益明顯的土地轉入方給予適當獎勵。二是從銀行貸款、項目傾斜等方面促進土地流轉。銀信等部門應加強對土地流轉的金融政策支持，以保障土地流轉資金需求，農業和計劃等部門應對土地流轉從項目、資金安排上予以傾斜。三是出臺優惠政策，改善農業投資環境，吸引城市和外來人才、資金、技術等資源要素參與農村土地流轉。

3.5 完善社會保障制度，化解農民土地流轉憂慮

一是完善農村社會保障機制。應加強農村醫療、教育、生活等各方面社會保障體系的建設，消除農民對于流轉土地的后顧之憂，從而實現農村土地的經濟、生態、社會效益最大化。二是鼓勵農村富余勞動力向非農領域轉移。完善農村勞動力向第二、第三產業轉移的保障機制，促進城鄉一體化發展。三是建立農業風險保障機制。制定土地流轉風險扶持政策，積極支持建立農業風險保險基金等，支持開展多險種的農業保險，降低農村土地流轉風險。

3.6 加強土地流轉管理，規范流轉模式

一是嚴格堅持土地承包政策，切實維護農民的經營自。二是規范土地流轉服務。充分發揮農村土地流轉服務機構的媒介作用，積極開展土地評定、評估、登記、簽證等工作。三是規范土地流轉手續。嚴格按照省農委、省工商局下發的合同范本，詳細明確合同內容。四是加強土地流轉檔案管理。嚴格按照縣制定的土地流轉備案、登記和檔案管理制度，及時辦理申請、登記、簽證、備案等相關手續，認真做好資料的收集、整理、歸檔和管理工作。五是加大土地流轉執法。對浪費、閑置和撂荒土地采取停發國家政策性補貼，并按標準收取閑置費；連續2年未使用的地塊，要依法收回其經營權。對騙租、強租、倒包等非法行為依法查處；對不按流轉合同履約、擅自改變土地農業用途行為的依法，終止流轉合同。

3.7 努力探索，創新土地流轉形式

對于邊遠山區閑置土地，可以鼓勵有能力、懂技術、有資金的大戶進行承包，實施退耕還林、還草、還茶工程，興辦林場、牧場、茶場，將土地資源轉化為優勢經濟。對于城鎮郊區農用地，可以積極探索“土地股份制”，將農戶土地承包經營權入股，采取公司或合作社經營，滿足農業結構調整和“三化”建設的需要，保證農民依靠土地實現增收。對于農業園區建設，可以采取分期補償、多占少征的辦法進行流轉，解決園區建設用地，保障農民的長期合法權益。

4 參考文獻

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[2] 戴友英.赤壁市農村土地流轉的實踐與思考[J].地方財政研究，2009（3）：23-27.

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[4] 成素英，張秀蘭.山東省城鄉一體化進程中的土地流轉問題與對策[J].山東農業科學，2011（4）：121-124.

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土地買賣合同范本大全

出賣方：(簡稱：甲方)

代表人：

購買方：(簡稱：乙方)

村民委員會(簡稱：丙方)

代表人：

為了互惠、互利、平等原則，經甲、乙、丙三方反復協商，甲方自愿將本社土地畝一次性賣給乙方所有，現達成買賣合同如下：

一、甲方將本社土地畝賣給乙方億有，每畝價額為元(大寫：萬元正)。

二、付款辦法：

乙方一次性付給甲方60%的土地款，付丙方一次性40%的土地款。

三、甲、丙方出賣土地四至界限：

東至：南至：西至：北至：

四、甲、丙方將土地出賣給乙方后，乙方在所買的土地上有自主經營權，甲丙方不得以任何理由干涉乙方自主經營權。如甲、丙方阻止、干擾乙方自主經營，造成后果由甲、丙方承擔全部責任。

五、違約責任：

甲、乙、丙方任何一方違約，則按賣價總金額的兩倍賠償對方。

六、本合同經甲、乙、丙三雙自愿達成，無任何欺哄行為。系甲、乙、丙三方的真實意思表示，永不翻悔，經甲、乙、丙三方簽字捺印后生效。

七、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各執一份。

土地買賣合同范本參考

甲方：

乙方：

經各方友好協商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉讓事宜達成協議如下：

一、地塊概況

1、該地塊位于xx市××××，土地面積為×××平方米(折×××畝)。宗地四至及界址點座標詳見附件。

2、現該地塊的用途為商住用地，屬開發用地。

二、轉讓方式

1、甲方與乙方共同出資成立××房地產開發有限公司(以下簡稱合作公司)，甲方以所售賣的土地作價x萬入股認繳注冊資本，占x股權;乙方以貨幣出x萬一次性出資注冊資本，占x股權。

2、甲方所出讓的土地保證在合作公司營業執照下發后，一個月內辦理完成土地過戶至合作公司名下事宜。并確保該地塊的容積率大于等于x，綠化率不少于x，建筑密度不小于x，土地用途為商業、住宅用地。

2、土地的轉讓價為××萬元/畝，轉讓總價為人民幣x萬元。

3、乙方同意按以下時間和金額分四期向甲方支付土地價款：

第一期定金，地價款的x%，計人民幣x萬元，付款時間及條件：雙方簽訂協議書，且已辦好合作公司營業執照手續和完成貨幣入資。

第二期，轉讓土地在國土局登記受理辦理過戶于合作公司名下時，雙方簽訂股份轉讓協議，乙方再行支付地價款的x%，計人民幣x萬元。

第三期，辦結該土地的國有土地使用證后x個工作日內支付地價款的x%，計人民幣x萬元，余下x%的尾款待土地辦理完規劃許可證后十天內付清。

4、為保證前款第一期地價款的及時支付，甲方應先行辦理合作公司購買轉讓土地的出讓協議，以確戶等工作的實施進度與本協議相吻合。

5、該項目由乙方獨立運作，盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關開發指標、稅費返還及政策協調。

三、違約責任

1、甲方誠邀乙方參與其×××畝土地的第三方轉讓事宜，并承諾創造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計67萬元，甲方應在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權之日起x個工作日內支付此款。

2、乙方未能按時支付地價款，應以每日未付部分的x作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過x個工作日，視同終止履行本協議，并有權處置已付定金。

3、甲方、乙方分別承擔合作公司注冊的相關費用。

四、其他

1、在土地出讓過程中，乙方僅承擔應由受讓方承擔的土地契稅和交易費用，其他有關營業稅等均由甲方另行承擔。

2、乙方的開發建設應依法律、法規和規定辦理有關手續。

3、本協議未盡事宜，須經各方協商解決，并簽訂相應的補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

4、本協議在執行過程中發生矛盾、爭議，經協商無效時，提請法院裁決。

5、本協議經各方代表簽字蓋章后生效。

6、本協議一式四份，雙方各執兩份。

甲方(蓋章)：

代表：

乙方(蓋章)：

代表：

年月日

個人土地買賣合同協議書

轉讓方(以下簡稱甲方):

受讓方(以下簡稱乙方):

甲乙雙方按照《農村土地承包法》《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定,本著依法、自愿、有償的原則,經雙方協商一致,就土地轉讓事宜,訂立本合同。

一、轉讓標的

甲方將其承包經營的位于巫溪縣鎮村組小地名叫的土地承包經營權永久轉讓給乙方。

2.地塊四至:

東齊:西齊:

南齊:北齊:

3.面積:

二、轉讓期限:永久。

三、轉讓費:共計人民幣大寫:(￥:)

四、支付方式和時間:年月日前一次性付清。以甲方收據為證。

五、雙方約定

1.本協議自雙方簽字(印)之日甲方收款后即生效。

2.自協議生效之日起,該地塊的管理權及使用權完全歸乙方所有,甲、乙方及其家屬、親屬人等不得以任何借口反悔,否則,視為違約。違約者,按該地塊轉讓費的三倍價付給對方。

3.乙方在使用該地塊的過程中,如出現與該地塊的爭端問題或受到外人干涉阻礙等事端,甲方應立即出面排解,直至平息糾紛,排除障礙為止,為乙方順利使用該地創造有利條件。若因甲方化解無效導致乙方不能順利使用該地或因貽誤時間所造成的損失,應由甲方負責。

六、爭議條款

因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時,甲乙雙方應協商解決,協商不成的按下列第種方式解決:

1、提請村民委員會、鄉(鎮)人民政府、農業承包合同管理機關調解;

2、向有管轄權的人民法院提起訴訟。

七、其他條款

篇5

（一）村級財務管理逐步規范

多年來的實踐證明，在農村經濟發展過程中，農村集體資產和財務管理問題，歷來是農村基層管理的熱點和焦點問題之一，也是社會主義新農村建設的一項重要內容。農村財務管理工作的好壞，直接關系到農村社會穩定，關系到農村黨群、干群關系。因此，我們一直把它列入到工作的重中之重來抓。

1．以制度建設為突破口，狠抓“三代管”落實到位

在制度建設上，我們出臺了《望城縣村級財務規范化管理辦法》，辦法明確規定了機構設置、管理措施，必須在“五權”不變的前提下做到“四統一”、“一嚴格”，即統一會計電算化，統一會計科目，統一使用票據，統一銀行賬戶，嚴格把好民主理財關，各鄉鎮也分別制定了具體實施細則。在財務管理程序上，全縣14個鄉鎮全部實行村級賬務、資金、票據由鄉鎮經管站代管。這些措施的實施，使我縣村級財務管理行為更加規范，深受廣大人民群眾的擁護。

2．以業務培訓為手段，狠抓業務素質的提升

村級財務管理規范的前提，是管理人員、業務人員要熟悉熟練財務規范的政策和業務知識，鑒于村級換屆人員異動較多，且財務規范的政策和業務知識也不斷更新。為提高村級財務管理業務能力，我局今年10月底進行了一次近有兩百人參加的鄉鎮分管領導、鄉鎮經管站長、村會計業務培訓班，培訓班就村財務基礎工作、村級財務規范化等方面，邀請了市領導和有關專業老師進行了授課，為規范村級財務打下了良好的基礎。

3．以換屆為契機，狠抓審計監督

一是全面開展村干部任期經濟責任審計。為了搞好換屆的前期工作，今年2月底，我局與財政局、民政局等單位一道，在全縣19個鄉鎮布署了村干部離任審計工作。要求沒有進行審計的村，暫不進行換屆選舉。全縣以鄉鎮經管站，財政所干部為主力軍，逐村開展財務審計工作，并嚴格要求村干部必須按時交好經手財務票據，否則不予報賬，不得作為下屆村級班子的候選人。縣局組織3個督查組在各鄉鎮巡回督查和指導，由于組織措施得力，參加人員多，只用20天時間，全縣195個村就全部完成了審計任務，逐村寫出了審計報告。

二是進行土地征用補償費專項審計。全縣以鄉鎮經管站牽頭審計的村和單位共31個，以縣局牽頭組織共審計了5個村，審計總金額達到51493.95萬元，查出違規金額26萬元。

三是開展了建設扶貧村的專項資金檢查。我局派出專門力量,與縣委組織部的干部一道,對全縣建設扶貧村的財務收支情況進行了專項檢查,對專項資金使用時出現的一些問題及時進行了糾正。

通過審計監督，較好地服務了全縣村級換屆選舉，進一步規范了村級財務行為，維護了村級集體利益，促進了村領導班子正確履職、積極履職，為維護農村穩定，推動農村財務工作良性發展，發揮了較好的職能作用。

(二)農民專業合作組織亮點紛呈

1.過去商標、品牌是城市企業的專有品?，F在，合作社打破了這種壟斷，農民的產品也擁有了商標和品牌。格塘茶葉專業合作社，自成立以來，按標準化生產，提高產品品質，靠質量打造品牌。合作社生產的“云游”牌綠茶，今年通過了國家綠色食品質量安全認證，并獲得多個茶業博覽會的獎項，在全縣設立了多個直銷點，產品暢銷國內市場。目前，全縣12%的專業合作組織注冊了自己的產品商標，“烏山貢米”、“黃金豬”、“云游”茶、“獅子”油、“蘆江”魚、“瀏陽河”湘粉、“群康?！笔称返纫慌献魃绲漠a品品牌享譽全國，有的還走向國際市場，合作組織的管理者和經營者都認識到，品牌就是市場，就是競爭力，是合作組織發展壯大重要法寶。

2．發展速度加快。今年以來，我縣農民專業合作組織已達到56家（只統計現在的14個鄉鎮），其中：專業合作社42家，專業協會14家，在行業布局、依法組建、規范經營、利益連結、帶動農戶等方面都有質量提升，實現了從數量的發展到運行質量的提升；入社入會的農戶達到12718戶，與合作組織建立了產銷關系的農戶4.02萬戶,合作社擁有公共固定資產1400萬元,籌集股金會費875萬元,帶動農民增收7800萬元,成員戶年均增加收入1.27萬元,經營范圍涉及稻米、生豬、鮮魚、蔬菜、水果、茶葉和旅游休閑、珍珠、湘粉等眾多領域,以及農副產品的儲運、加工、購銷等許多環節。農民專業合作組織的興起,還為望城的農業農產品創出了亮點,今年先后有婁底市農辦和黑龍江省鐵嶺市農辦農業組織的考察團來我縣參觀農民專業合作組織建設。

3.隊伍素質增強。一是建立了一支合作社經營管理者隊伍。采取請進來、走出去的辦法，重點培訓農民專業合作社和協會的牽頭人，培養和造就一支懂經營、會管理、熱心合作事業的合作組織經營管理者隊伍。通過學習和培訓，大多數牽頭人提高了制定有效的經營戰略、提高產品品質、打造品牌、誠信經營，加強與其他經濟組織間的合作，努力提高市場競爭力的能力。二是建立了一支農民專業合作組織輔導員隊伍。對鄉鎮主管和經管人員的培訓，依托縣、鄉農經部門，建立一支專業化的農民專業合作組織輔導和培訓隊伍。2004年以來，我們利用各種會議，采取多形式多層面的輔導培訓，并組織縣鄉兩級農經管理人員到浙江、山東、安徽和本省的益陽、瀏陽等地參觀學習。

（三）土地承包管理有序推進

一是依法保護農民的土地承包經營權。我們認真編寫了《農村土地承包管理知識50問》，發到了鄉、村干部手中，對法律、法規規定的土地承包期期限，發包方和承包方的權利、義務、土地承包經營權的流轉，土地承包經營權爭議的解決以及法律責任等問題作了明確規定。讓廣大基層干部和人民群眾真正了解和熟悉農村土地承包政策，該管的要管到位，該放的要堅決放開，干部依法管理，農戶依法保護自己的合法權益。

二是放活了農村土地的使用權。農村土地承包經營權的流轉，是家庭承包責任制的延續與完善。一是開展了土地流轉情況的調查摸底，掌握了全縣土地流轉的現狀，據統計，全縣土地流轉總面積15.4萬畝,其中:水田102395畝,旱土9200畝,山林20644畝,水面19356畝,其他2556畝.在流轉土地中,采取轉包形式的有56400畝,轉讓形式的7100畝,互換形式的3600畝,出租形式的70950畝,入股形式的8800畝,其他形式的7*0畝。二是對已流轉土地糾編。在對全縣流轉土地項目的調查中，我們發現一些流轉行為不規范，主要表現在：村委會取代了承包農戶的流轉主體地位；流轉合同不完善，流轉效益低；流轉收益被截留，改變了土地的農業用途等問題。為此，我們逐項進行了依法規范，印制了統一的流轉合同，制定了相關的管理制度。三是明確土地流轉工作程序。首先，鄉鎮土地流轉服務中心，要建立土地流轉臺帳，便于跟蹤服務；第二，及時掌握土地流轉信息，接受出讓方和受讓方流轉申請或委托；第三，提供流轉合同范本，指導流轉合同的簽訂，并對流轉合同進行鑒證；第四，認真搞好土地流轉的備案登記和檔案管理；第五，建立涉及土地流轉的來信來訪接待登記制度，接受群眾咨詢；第六，建立糾紛調解制度，及時調處流轉合同糾紛，維護流轉政策和秩序。四是探索土地流轉新路子。土地流轉的目的是讓農戶獲得更多的經濟效益，但多年的實踐表明，絕大多數的土地流轉，農戶獲得的不過是一年每畝幾百元的收益，承包農戶還沒有真正參與到市場競爭的行列，還沒有享受到農產品加工、銷售所產生的巨大效益。帶著這個問題，我們以“摸著石頭過河”的思想，在今年開始對土地流轉新路子的大膽探索。那就是讓農戶以土地承包經營權入股，組建土地股份制合作社，集中土地參股農業龍頭企業經營，合作社為龍頭企業提供優質價廉的原材料，龍頭企業進行生產、加工、銷售，所獲利潤按龍頭企業和農戶所占股份進行分紅。這樣，既解決農戶賣產品難、賣不起價的問題，又解決了龍頭企業原材料供應不足、質量難以保障的問題，更重要的是讓農戶真正參與到了市場競爭的大潮中。目前，我們已在東城、喬口、烏山、黃金等鄉鎮初步組建了9個土地股份合作社，同時，集中力量在白箬鋪鎮的光明村開展土地股份合作社試點，準備做出樣板，在全縣推介。

（四）農民負擔監督管理效果良好

4月下旬，我辦組織對全縣各鄉鎮農民負擔情況進行了調查和督查。一是對*年批準收取的“一事一議”專項資金和共同性生產費用進行了審計，暫未發現擠占挪用現象。二是對農村用電、用地、農民子女入學等方面的收費進行督查，對查出的問題提出了整改意見。三是開展了對農民的直補金落實情況的調查。從調查和督查的情況看，主要存在以下問題：一是認識存在誤區。少數基層干部認為免征農業稅后，農民負擔監督管理沒有必要了，可以松懈削弱了。二是農民負擔反彈的壓力仍然存在。個別鄉鎮、村“一事一議”不規范、超范圍、超限額以及強行以資代勞，甚至挪用，有的還成了固定收費項目；個別鄉鎮村級財務管理混亂，亂支亂用；少數基層干部作風轉變不到位、方法簡單、引發干群矛盾等。發現這些問題之后，我辦迅速與鄉鎮和縣直有關部門聯系反饋，督促制定了整改措施，及時進行了糾正，群眾反響較好。

8月下旬，按照湘價綜[*]116文件精神，開展了一次清理整改涉農價格和收費工作調研活動，為開展清理整改涉農價格和收費工作，制定方案，安排部署做好了充分準備。9月下旬，由縣紀委、縣減負辦牽頭，縣物價局、財政局、教育局、工商局、稅務局等部門聯合組成清理督查組，進一步認真開展清理整改涉農價格和收費活動，把“一化三基”戰略落實到實處，取得顯著成效。

（五）農經隊伍素質明顯提高

1．開展“服務鄉鎮、服務農村、服務農民”的活動。

按照年初制定的機關制度，機關干部在履行本部門業務職能的同時，每人聯系2-3個鄉鎮，聯系1-2個示范合作社，按鄉鎮經管站和合作社年底記分考核機關干部，與年終獎勵掛鉤，把合作組織經營管理，把農戶的承包經營當成自己的本職工作，很多機關干部有一半時間工作在基層，有的與一些村組干部和農民成了知心朋友。活動的開展，既鍛煉了干部，又改善了干群關系。

2．狠抓機關內務建設。一是建立健全了考勤、考核、理論學習等11項機關制度，做到了以紀律和制度約束工作人員的行為。二是開展了以創先爭優為主要內容的活動，達到了團結緊張、嚴肅活潑的目的。

3．進行了多種形式的農經干部培訓

①10月份，根據業務工作需要，舉辦了170人參加的經管干部培訓班。

②選送優秀農民專業合作組織干部，參加市里的經營培訓。

篇6

使農村土地的所有權與經營權分離，極大地解放了農村生產力，但同時也造成了農村土地產權不明晰和土地細碎化經營的后果，而這正是導致目前農業生產規?；潭鹊汀⑥r產品生產成本高、科技含量低、農業比較效益差，農民增收困難的關鍵因素。

農村土地是不可再生的稀缺資源，對于它的高效開發利用只有兩個途徑：引入科技、資金、信息等新的生產要素，提高單產和農產品品質；或通過土地流轉把土地集中到更有效率的人手中進行規?；虚_發，以降低成本，提高農業比較效益。對于引入科技、資金、信息、技術等新要素，政府已經連續多年來將其作為農業工作的重點來抓，并取得了較為顯著的成效。但目前的問題是：一家一戶的小農經濟對于農業新要素的有效需求相對不足。由于土地經營規模小，比較效益差，許多農戶放棄經營農田出外打工或經商，寧愿讓土地荒蕪也不愿在上面投資更多的資金和精力。在許多地方，農地的浪費和低效化經營已成為不爭的事實，必須通過土地流轉來提高土地的經營效率并促進農民增收。

一、農地流轉的現實障礙

1、農地產權殘缺。一種明晰并富有效率的產權制度應該是所有權、占有權、使用權、收益權、處分權的統一。但《民法通則》、《土地管理法》以及《農業法》等法律法規對農村土地產權的界定是"土地國有或集體所有，農戶經營"。即意味著農戶不是土地的所有者，只有使用經營權。而鄉村集體代表國家掌握土地的終極所有權，有權對土地進行處分。這種所有權、處分權與占有權、經營權分離的產權已成為農地流轉的體制，也成為一些鄉村組織借地發財，損害農民利益的政策依據。目前，在非農建設用地上，一些地方政府和鄉村組織借建開發區、開發房地產，建設小城鎮的機會，壟斷土地一級市場，獲取大量土地出讓資金，而失地農民僅得到為數很少的土地征用補償金，利益分配比達到7：1甚至更高，嚴重損害了失地農民的合法利益。一些地方鄉村組織采用行政強制手段，利用"反租倒包"方式，低價從農戶手中取得土地，高價租讓給農業產業化企業，從中賺取差額利潤。同時由于土地家庭承包制導致的土地細碎化經營狀況，一些需要土地的農業產業化企業需要和分散經營的農戶分頭談判，增加了交易成本。而分散的農戶由于缺乏組織難以聯合起來維護自身利益，結果往往是在談判中處于劣勢，地價被過份壓低；或是被鄉村組織低租高包，使自身合法權益受到損害。

2、流轉農地供給不足。農村社會保障機制的缺位，使農地的流轉風險和機會成本加大。而土地對農民來說，具有特殊的生存保障功能。從滿足農民的衣食住行、婚喪嫁娶到承擔子女教育和養老醫療費用，土地幾乎承擔了本應由國家和社會對農民承擔的所有保障職能，所以除非找到能獲取更高收益并較為穩定的非農崗位就業，否則農民不會輕易出讓自己最后的保障權利。根據沈陽市的抽查統計，大約有64%的農戶愿意繼續承包土地，而其中有79.4%的農戶認為土地是生活的基本保障，不愿轉讓。盡管外出務工收入在農民人均純收入中的比例在逐年上升，但出外打工可以緩解一時經濟困境，解決不了長期收入來源問題，隨著非農職業周期性、季節性、結構性的調整，或當處于階段性失業時，種地會成為農民的首選謀生之計。所以，有的地方農民盡管出外打工顧不上經營耕地，寧愿讓土地荒蕪，也不愿租賃給別人經營。這在客觀上造成了流轉農地要素的供給不足。如榆林市子洲縣三川口鎮八塌灣村，全村共150多人，現在家人口不足50人，外出務工人口高達67%，由于缺乏青壯年勞動力，全村耕地大面積撂荒，但大多數農戶不愿將其流轉給外來戶。

3、農地需求相對不足。由于農業生產需要投資量大，農作物生長周期長，面對的自然風險和市場風險較大，投資收益率低。同樣的土地，投資工業要比農業項目的比較收益高，所以即便是體制障礙消除了，農民自愿出讓土地了，也未必立即就有許多企業和種養大戶前來接包土地從事農業生產，尤其是地處偏遠山區，土壤肥力差的土地，更是少有人問津。這在一定程度上造成了流轉農地需求不足。如榆林市清澗縣，在風調雨順的情況下，種植市場看好的黃豆，一畝最高畝產80公斤，扣除籽種、化肥、農藥等費用，畝收入200元左右，一個勞動力經營20畝，年收入也只有4000元左右。而外出打工每天收入在20元左右，半年就能達到全年收入。過低的收益導致這些地區耕地大面積撂荒，但是卻無人承包開發。

4、非農產業吸納農村剩余勞動力就業能力不足。一是鄉鎮企業發展減速，吸納農民就業能力不足。從陜西省的統計情況看，鄉鎮企業發展速度明顯放慢，1995-2002年期間，總共增加了6.3萬家企業，年均增長速度為1.1％，其中2001年為0.6％，2002年為-2.67％。鄉鎮企業吸納就業能力不足。1995-2002年,鄉鎮企業的從業人員年均增長僅為1.5%。其中，2001年轉移向鄉鎮企業的農村勞動力為29.65萬人，與2000年同期的45.8萬人相比下降35.3%。由于吸納就業能力下降，靠鄉鎮企業增加農民收入的難度進一步加大。二是農村剩余勞動力向城市轉移空間有限。目前國有企業大量減員分流，下崗失業職工增多；一些城市采取某些對農村勞動力流動限制的措施，農民進城務工經商機會驟減；加上受自身文化素質及技能因素的制約，農民進城增收的門路越來越窄。目前全省760萬農村富余勞動力，初中以下文化程度達600萬人，占79%。由于知識和技能儲備不足，農村富余勞動力外出務工大多只能從事一些簡單的肩挑背扛型的體力活，很難適應目前非農職業技能化的要求。

5、農地要素市場不規范。一是流轉行為不規范。一些鄉村組織利用手中的土地所有權，違背農民意愿，強行反租倒包，集中土地搞開發。有的借流轉名義隨意改變土地的農業用途，侵害了農民經營自，損害了農民經濟利益。二是缺乏土地流轉中介組織。由于缺乏土地流轉中介服務機構，農地流轉信息得不到溝通，導致有的地方大面積的撂荒地無人承包開發，有的地方涉農企業和承包商需要農地卻找不到可用資源，流轉地資源緊缺與相對過剩并存，影響了土地資源的合理流動和有效配置。三是缺乏流轉監督機制。對于違規流轉農地缺乏相應的懲罰措施，對于農村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準。四是流轉程序不規范。目前農地流轉大多以口頭約定為主，即便簽訂合同也只是簡單協議，對雙方權利義務及違約責任沒有明確規定，一旦出現糾紛無法追究責任。且大多數流轉地沒有登記并進行公證。

二、農地流轉中的政府行為

針對以上問題，農地流轉中的政府行為應該把著力點放在：轉變政府職能、規范流轉程序、創新流轉機制、培育流轉市場、保護農民權益、減少農地依賴、強化服務體系建設上面，綜合應用經濟、行政和法制手段，推動農村土地的合理有序流轉，實現土地規?；洜I，促進農民收入快速穩定增長。

1、轉變政府職能，準確定位政府角色。在農地流轉中，政府既要克服利用土地所有權屬強制農民進行土地流轉，從中獲取超額利潤的"越位"行為，又要克服對違規流轉放任自流，缺乏服務規范機制的"缺位"行為。要堅決從土地流轉市場上退出來，變強制為引導，變干預為服務，抓好土地流轉的宏觀調控、監督監測和中介服務。一是制定土地利用總體規劃，控制好土地流轉總量、結構和動態平衡，引導農地流向優質高效農業項目。二是建立流轉服務機構，為農地流轉提供信息、中介、登記、公證等服務。三是監督農地流轉的程序、流轉合同是否規范合法。四是強化耕地保護，依法查處巧立名目改變農地用途或違背農民意愿強制流轉的坑農行為。加強基本農田建設，確保耕地占補平衡。五是制定優惠政策，積極扶持吸引農業產業化龍頭企業和種養大戶對流轉農地進行農業產業規模化經營開發。

2、加強法制建設，規范農地流轉程序。一是抓緊研究制定農地流轉方面的法律法規，科學界定農地產權歸屬、交易方式與流轉程序，保護農民權益，促進農地流轉。二是建立健全農地流轉合同制度、交易登記制度、公證制度、糾紛仲裁制度，明確流轉雙方權利義務，協調化解農地流轉糾紛，規范流轉程序。三是完善農地價格評估制度和土地流轉補償制度。在兼顧集體、農戶和承包者利益的前提下，科學合理地確定土地流轉補償標準和利益分配比例。四是積極落實《土地承包法》，堅持土地承包三十年不變的政策，促使農村耕地承包經營權物權化、長期化，為順利實現農民土地使用權轉讓奠定法理基礎。

3、創新流轉機制，優化農地資源配置。要在充分尊重農民和投資者意愿的基礎上，在現有的土地制度框架內，大膽創新土地流轉機制。借鑒成都"股田制"，鼓勵農民以土地入股，直接參與投資企業的利潤分紅，變土地資源為土地資本；借鑒海口"五統一分"制，將農民手中不能流轉的分散土地資源進行互換整合，根據市場需求，因地制宜對當地種植業結構做出整體規劃，"統一規劃、統一耕作、統一技術、統一種苗、統一銷售、分戶管理"，形成優勢產業區域化布局、規?；a、產業化經營的局面，以降低生產成本，提高農民收益；借鑒山東"田保姆"做法，對因出外打工缺乏勞力而荒蕪的農田實行代耕、轉包、轉讓、出租等多種靈活有效的方式，收益分配由雙方商定，優化人地資源配置；借鑒大連模式，對于大片農村集體閑置土地可"上市招標"實現高效流轉?？傊?，要鼓勵農民采取多種行之有效的方式優化農村土地資源配置，增加農民收入。

4、建立健全中介服務組織,培育農地要素市場。以縣鄉土地服務部門為依托，以農村專業協會為主體，構建農地流轉中介服務網絡。普查流轉地資源，收集供求信息，進行供求登記建檔；開展政策咨詢，提供合同范本，調解流轉糾紛；邀請土地評估機構進行土地等級評估定價，進行大面積流轉農地的租賃招標；代辦土地流轉手續，組織供需雙方談判，為供需雙方搭建流轉橋梁。培育農地市場，引導農地要素合理流動，優化農地資源配置。

5、尊重農民主體地位，保護農民合法權益。農地流轉要以農民自愿為前提，堅持以農用為主，以保護農民權益、促進農民增收為目標。堅決反對鄉村以各種名目違背農民意愿進行的圈地開發和反租倒包行為。積極鼓勵農戶之間進行農地轉包、出租、互換、轉讓、代耕等流轉行為，引導流轉農地向農村種養能手集中；對農業產業化企業用地要盡量采用租賃或入股經營的方式，盡可能為農民提供穩定的收入來源，最大限度地保護農民利益。對公共建設用地，要堅持將土地征用補償金的大部分交給農民，并要為失地農民辦理失業和養老保險。

篇7

簡單的農村土地承包合同范本

甲方： (以下簡稱甲方)

乙方： (以下簡稱乙方)

身份證號 碼：

依照《合同法》、《農村土地承包法》等法律、法規的規定，本著“公開、誠信、平等、自愿”的原則，經甲、乙雙方友好協商，就林地土地承包事宜達成如下條款，以茲共同遵守。

一、甲方將依法取得在 縣 鄉(鎮) 村_ 村民組林地的土地經營權轉讓給乙方。

二、合同期限從 年 月 日起到 年 月 日止。

三、四至界限見附圖

四、轉讓價格：本合同期限內按每畝 元一次性結清。(結合自己情況,一年一付)

五、結算方式：現金結算，甲、乙雙方以收據為憑。

六、甲方轉讓的土地不能有任何爭議、糾紛和債務。

七、乙方在本合同期限內享有獨立的生產自主權、經營權及甲方享有的所有權利，但不能改變土地用地性質，甲方不得以任何理由干擾乙方的正常生產經營活動。

八、違約責任：上述條款是甲、乙雙方在完全平等、自愿的基礎上達成的，任何一方不得以任何借口違約，否則，單方違約給對方造成的經濟損失全部由違約方承擔。

九、本合同自雙方簽字之日起生效，一式三份，甲、乙雙方各執一份，報送主管部門備案一份。

甲方：

乙方：

年 月 日

農村土地承包的合同閱讀

發包方：(以下簡稱甲方)

承包方：_____________________(以下簡稱乙方)

為了農業科學技術的推廣，改變傳統陳舊的農業耕作形式，培育和合理使用土地、林木資源，加快土地荒山綠化，發揮森林蓄水保土、調節氣候、改善環境作用，促進經濟發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規和政策規定，經公開協商討論同意，甲乙雙方本著平等、自愿、有償的原則，簽訂本合同，共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方經村民會議同意并報鎮人民政府批準，將位于開陽縣城關鎮魚上村瑤上坪、拐幾、石頭田、土老壩、巖腳寨、舊寨、谷寨等組面積120xx千畝(具體面積、位置以合同附圖為準)(土地類型)承包給乙方使用。土地方位如下：

東起：_________，

西至：_______________，

北至：______________，

南至：_______________。

附圖已經甲乙雙方簽字確認。

二、土地用途及承包形式

1。土地用途為觀興休閑農業和經果林種植和養殖及相關農業科技開發、推廣、培訓、服務。

2。承包形式：公司承包經營。

三、土地的承包經營期限

該地承包經營期限為年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。

四、地上物的處置

乙方與村民簽訂的協議可作附件與本協議具有同等法律效力。在承包經營期內乙方所建設、種植之地上物所有權亦為乙方所有。

六、甲乙雙方的權利和義務

(一)甲方的權利和義務

1。對土地開發利用進行監督，保證土地按照合同約定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包經營權。

2。保障乙方自主經營，不侵犯乙方的合法權益，承包期間，如乙方需砍伐樹木，甲方應當配合乙方向有關主管部門申請辦理采伐許可證。

3。協助乙方進行農業高新技術的開發、宣傳、褒獎、應用。

4。按照合同約定，保證電路暢通，并無償提供通往承包地的道路。

5。乙方與村民簽訂的土地承包協議，甲方負責協調。

6。在合同履行期內，甲方不得重復發包該地塊，在承包期限內，如因承包范圍出現土地糾紛，由甲方負責協調解決，甲方必須確保乙方在承包期內對承包土地有自主經營權。

(二)乙方的權利和義務

1。按照合同約定的用途和期限，有權依法利用和經營所承包的土地。

2。享有承包土地上的收益權和按照合同約定興建、購置財產的所有權。

3。乙方在承包地范圍內可以種植速生樹種和其他林木、果樹，并可以養殖家禽、家畜及魚類等動物，但不得污染飲食水源和村民的住宿環境。

4。乙方對承包地有獨立自主經營權、林木所有權、林木處分權和收益權，任何單位和個人不得干涉。承包經營，獨立核算，自負盈虧，所發生的一切債權債務由乙方獨自享有和承擔，與甲方無關。

5。乙方可在承包的土地上建設與約定用途有關的生產、生活設施。

6。保護自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。

七、合同的轉包

在本合同有效期內，乙方在不違反國家法律、行政法規強制性規定的前提下，可以自主采取轉包、轉讓、出租等方式實現土地承包經營權流轉。土地承包經營權流轉取得的收入全部歸乙方享有，甲方不得對此主張任何權利。本合同轉包后，甲方與乙方之間仍應按原承包合同的約定行使權利和承擔義務;乙方與第三方按轉包合同的約定行使權利和承擔義務。本合同轉包后，因甲方的原因致使轉包合同不能履行，給轉包后的承包方造成損失的，甲方應承擔相應的責任。

八、合同的變更和解除

1。本合同一經簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除。經甲乙雙方協商一致簽訂書面協議方可變更或解除本合同。

2。在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3。本合同履行中，如因不可抗力致使本合同難以履行時，雙方均不能追究對方的責任，但乙方必須及時將情況報告甲方，甲方應及早采取措施盡量減少損失，協助恢復生產。

4。本合同履行期間，如遇國家建設(或其他原因)征用該土地，征用相關賠償費用為乙方所有，同時對于乙方所承包征用地上建物、樹木及其他地上物等以實際評估價值合理作價，作價款一次性付給乙方。因乙方為提高土地生產能力而投入相應資本及人力，乙方有權獲得相應的補償。

5。如甲方重復發包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經營時，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。

6。本合同期滿，如繼續承包，乙方享有優先權，雙方應于本合同期滿前半年簽訂未來承包合同。

7。本合同履行期間，即使下列情形發生改變，甲乙雙方仍應按本合同約定內容履行各自義務：

(1)、甲方的負責人、經辦人變更;

(2)、甲方的名稱改變、甲方分離或甲方與他方合并。

8。承包期內，承包戶主如去世，其家庭成員及繼承人可以在承包期內繼續承包。

九、違約責任

在合同履行期間，任何一方違反本合同之以上約定，即視為違約。違約方應賠償相應的經濟損失。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行中如發生糾紛，由爭議雙方協商解決;協商不成，雙方同意向貴陽市仲裁委員會申請仲裁或依法向協議簽訂地人民法院起訴。

十一、本合同經甲乙雙方簽章后生效。

十二、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協議，補充協議(經公證后)與本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式_____份，甲乙雙方各_____份。附土地平面圖

發包方(甲方)：(蓋章)_____________承包方(乙方)：(簽字)_____________

簽約日期：_______年___月___日簽約地點：__________

關于土地承包協議書格式

甲方：_________

法定代表人：_________

地址：_________

電話：_________

乙方：_________

法定代表人：_________

地址：_________

電話：_________

為加快_________廣場的開發建設，確保_________年該項目能順利交付使用，甲、乙雙方經充分協商，在平等自愿互利互惠的基礎上就_________廣場主體結構工程承包事宜達成本合同。

一、工程名稱及地點：廣場主體結構工程(以下簡稱本項目)本項目位于_________交匯處(祥見初步規劃圖)，占地面積約_________平方米，總建筑面積約_________平方米。

二、工程承包范圍：本項目全部主體結構工程(詳見規劃設計圖及施工合同)。

三、工程承包模式：甲方向乙方發包，由乙方采用包工包料包質量包工期等全包干的方式承包。

四、本項目工程總造價：按中國建筑國營二級收費標準計費，約_________元人民幣(_________元)。

五、工程質量要求：必須能通過中國質檢部門的質量驗收。

六、施工期限：______年____月_______日至_______年_______月_______日，共計_________日歷天。因甲方原因或者不可抗力導致工期延誤的，乙方施工期可以順延。

七、工程款結算及支付方式：

1。乙方所承包工程的總價以最后工程竣工結算價為準。

2。乙方同意甲方用自己控股的將_________有限公司已取得的用地一塊轉讓給乙方沖抵甲方應付給乙方承建本項目的工程款，差額部分，雙方屆時另外協商，該地塊位于_________，占地面積_________平方米，可建商住面積為_________平方米，單價為_________元/平方米，總價為_________元人民幣。

3。乙方同意向甲方支付_________地皮首期轉讓金了_________元人民幣，具體支付數額及時間如下：

_________。

4。甲方在將土地使用權轉讓給乙方的同時，乙方與甲方簽訂一份欠款協議書，并向甲方出具經_________律師行簽印的欠甲方_________元人民幣地價款的欠款依據憑據。

5。甲方根據乙方在_________廣場工程上的進度投資款額分批向乙方開出收款收據，每月開出一張，直至_________廣場主體結構工程完工為止，待工程竣工結算后，如果結算總額與收據總額不一致時，以最后結算總額為準，沖抵乙方向甲方開出的欠據。

八、甲方的權利及義務

1。甲方有權監督乙方是否按已確定的規劃及設計圖紙的要求建設施工。

2。為確保工程按期完工，甲方有權檢查乙方的建設施工進度。

3。為確保工程質量，甲方對乙方施工中不合格部分，有權指令乙方返工、修改。

4。甲方負責本項目用地范圍內的三通一平，確保乙方進場后能正常施工。

5。甲方負責用以抵工程款之用地的三通一平，確保乙方能正常開發建設該地塊。

6。甲方負責辦理以地抵工程款的用地的轉讓手續，并配合乙方辦理單項房地產開發公司成立的有關合法手續。

7。甲方必須辦理好_________廣場項目開發建設的各種合法手續。

8。甲方負責協調好因本項目的施工建設而涉及的外部關系。

9。甲方必須在_________年_________月_________日前向乙方提交_________廣場完整的主體結構施工圖紙，以利乙方進行施工前的工作準備。

九、乙方的權利及義務：

1。乙方有權按已審定的設計圖紙的要求，采用全包干的方式完成本項目的施工建設任務。

2。抵工程款商住用地轉讓給乙方后，乙方有權立即投入開發建設，并可預售樓花，開發、預售手續由乙方自行辦理。

3。乙方必須按規劃、設計圖紙之要求建設本項目之主體工程，并保證質量，按期完工。

4。在建設期內，乙方除應向甲方提交工程施工組織計劃和施工進度計劃表外，還須于每月5日前向甲方提交上月施工進度表，供甲方備查和督促之用。

5。乙方須認真按照有關標準、規范和設計要求以及甲方根據本合同發出的指令進行施工;隨時接受甲方的檢查檢驗，為檢查檢驗提供便利條件，對經檢查檢驗不合格部分，乙方應按甲方要求返工、修改，并承擔返工、修改的費用。

6。在施工過程中，所發生的一切事故而造成的經濟損失，由乙方自行承擔。

7。乙方在_________廣場主體結構工程未完工之前，不得將黃撲地塊轉讓或抵押給第三者，必須是乙方自行開發，在有利于_________廣場建設的情況下，確需轉讓、抵押該地塊時，必須征得甲方的書面同意后方可轉讓或抵押，但轉讓、抵押該地塊所得資金必須優先用于黃撲地皮或_________廣場的開發建設。

十、保證

1。乙方保證能按期按質完成_________廣場主體結構工程的建設任務。

2。乙方保證轉讓或抵押黃撲地塊所得資金全部進入甲乙雙方在_________設立的共同帳戶。根據乙方向甲方提供的黃撲工程進度情況有計劃地使用該資金。_________萬元以上的支出由雙方共同簽名方能提款，每周乙方需向甲方匯報使用情況。

3。乙方必須確保_________廣場工程的資金充足。若因乙方原因，導致_________廣場無法繼續施工，或不能按期完成_________廣場主體結構工程。甲方有權憑乙方出據的借據及律師樓簽印的所有關于本合作內容的法律文件，依法查封甲方已轉讓給乙方的黃撲地皮及其地上所有建筑物，并可以此彌補甲方的損失。對乙方在_________廣場項目中的投資亦同時終止核算，甲方還有權追究乙方其他方面的違約責任。乙方愿意用自己公司的名譽及_________公司自有資產作黃撲地皮等值資產的擔保。

十一、違約責任

1。乙方如因資金不足或自身管理的原因導致_________廣場工程半途停工7天以上，或落后計劃進度15天的，甲方有權每天罰款乙方_________元人民幣，從乙方落后計劃進度的第一天起開始計算。如果乙方落后計劃進度滿30天的，甲方有權終止合同，對乙方巳投入的資金一概不予核算和退還，并有權憑乙方開出的借據請求乙方還款。

2。乙方不能按期完成_________廣場的主體結構工程任務，每超過一天，甲方罰款乙方_________元人民幣。

3。甲方不按期將黃撲地皮轉讓給乙方，乙方有權不付首期土地轉讓金_________元人民幣。

4。乙方未按本合同第七條第三項付款的，甲方有權按逾期付款的金額期限，以月息三厘計罰乙方。超過30天未付齊的，甲方有權終止合同，并追究乙方的違約責任。

5。乙方提前完工的，每提前_________天，獎勵_________元。

十二、其他

1。本合同未盡事宜，雙方可簽補充合同，補充合同與本合同具有同等法律效力。

2。本合同經雙方簽字蓋章后生效。

3。本合同一式四份，甲乙雙方各執二份。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________