房地產目前狀況分析范文

導語：如何才能寫好一篇房地產目前狀況分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】房地產企業；融資方式；融資選擇

引言

很長一段時間以來，中國的房地產融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關部門出臺對房地產行業融資的管理與控制政策之后，房地產業融資多元化的趨勢開始出現。而在此種多元化的融資形式下，房地產企業如何選擇合適自身項目與規模的融資方式成為目前房地產企業有效實現自身持續發展的關鍵因素。

1、中國房地產融資現狀

房地產企業是一類風險相對較高、投資相對較大的行業，房地產企業為支持自身項目的持續開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集?？梢哉f在房地產企業開發與建設的任何環節都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業的發展起著關鍵性作用。目前中國房地產企業融資現狀更多的是通過房地產企業的融資結構展現出來的，因此本部分內容以融資結構為例分析目前中國房地產業的企業融資狀況。

1.1 資金來源

目前，中國房地產企業的發展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產企業的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業銀行貸款[1]，由此可以發現，中國房地產企業的發展與銀行之間存在密切的聯系。

1.2 融資結構

中國房地產企業的融資結構主要表現為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結構呈現多元化發展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產企業發展中關于此三種方式的融資比例均較小，而企業債券融資、股票市場融資等則構成房地產直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產企業發展過程中融資相對很小的一部分。其次關于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規定的影響（外資不能直接投資國內房地產），因此造成目前外資房地產融資比例相對較小，更多的幾種在聯合投資及對不良資產的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產企業發展宏觀政策調控等方面因素的影響，目前中國房地產企業融資結構呈現出多元化的發展趨勢，銀行貸款在整個房地產企業融資結構中的比重越來越小，而房地產企業要維持其生存與發展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產信托、股權合作等方式，房地產企業融資結構多元化趨勢凸顯。

2、中國房地產融資弊端分析

自上世紀80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設的政策實施以來，國有商業銀行開始發放關于房地產領域內的部分貸款，這些貸款涉及到房地產的開發、建設以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業銀行貸款為主的房地產企業融資發展模式。此種單一性質的融資模式也逐漸導致房地產企業貸款融資在金融機構貸款中份額占到絕對優勢狀況的產生。

但從經濟持續發展理論分析，中國房地產企業此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經濟發展規律與原則的，同時對銀行等金融機構的風險管理以及資金的有效運用等均產生潛在威脅，一定程度上會導致銀行風險增加，嚴重者甚至會威脅到整個金融體系及整個國民經濟的持續性發展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產業務與負債業務來維持整個系統的運作，而此兩種業務并不是總是處于一種被動與主動的關系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風險。

由此可以發現，雖然銀行貸款融資方式在房地產企業發展過程中曾經起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質上來講是不科學的，是不利于房地產及金融行業持續健康發展的，房地產企業融資需要一改傳統單一銀行貸款的方式變為以銀行貸款為主，結合其他多種融資方式的多元化融資結構。

3、中國房地產融資選擇與調整

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關鍵詞：修正指標分析法；房價收入比；天津市；房地產市場

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）18-0255-03

前言

近年來借助天津市整體發展和濱海新區效應的帶動，天津成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產投資熱點。2011年，天津市建筑業完成增加值381億元，比上年增長 26.2%；完成總產值 2 986.45 億元，比上年增長23.18%。2011全市房地產開發投資1 342.5 億元，比上年增長29.4%。2011年房屋施工面積17 356.9萬 m2，比上年增長29.86%；房屋竣工面積 3 378.1 萬m2，比上年增長3.26%。商品房銷售面積 1 594.57 萬m2，比上年增長5.27% [2]。由以上數據可以初步看出，2011年天津市房屋的銷售面積不足竣工面積的一半，可見空置率較高。且由于房地產開發周期較長，目前的投資大約要在三年以后才能形成產品上市。而未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預測，加之2013年出臺的國5條的影響，目前仍有一部分消費者對房地產市場呈觀望狀態。短時期內的投機欲望或階段性過度開發，勢必刺激房地產泡沫的產生和膨脹，加之經濟的快速發展、產業的迅速擴張、土地的需求量大，地價的迅速上升，這就極易形成土地投機，產生地產泡沫。因此未來一兩年天津房地產業運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經成為當前政府、經濟界人士、消費者、房地產開發商共同關心的問題。

一、房地產泡沫的主要表現形式

1.房地產價格的暴漲暴跌，這是房地產泡沫最明顯的表現。中國海南省發生房地產泡沫時，就出現房價飛漲的現象。1988年，海南省的房地產平均價格為1 350元/千方米，1992年則猛增至5 000元/千方米，比1991年增長257%，1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7 500元/平方米。

2.房屋空置率高，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率在10%以內時，這種經濟泡沫是正常的，一般在發生房地產泡沫時，空置率大大超過10%的界限。房地產市場出現嚴重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。

3.房地產投資過度，一般情況下，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略高于消費增長率，形成供大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的，只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。1989年泰國發放的住房貸款總額為1 459億泰銖，到了1996年超過7 900億泰銖。在七年內增加了五倍多。

4.居民對房價承受能力差，衡量居民對房價的承受能力的指標是房價收入比。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內，各國可以根據實際情況進行相應調整，而在房地產泡沫膨脹時，由于房地產價格會大幅攀升，導致這一比例嚴重偏高，使居民對房價失去承受能力。

二、基于指標分析法的天津市房地產市場的實證分析

用房價收入比指標分析房地產市場的運行情況是國際通用的方法，但是由于中國的經濟體制的特殊性，此指標在中國的案例分析中需要綜合考慮宏觀市場狀況、房地產業發展狀況、房地產市場交易狀況、金融市場狀況與城市經濟狀況。尤其近年來中國居民日常消費品價格上漲幅度過大，需要考慮居民收入中用于購房的消費指數變化，這也是本文的創新之處。

1.房價收入比的測算。房價收入比的計算公式為：年度房價收入比=年度城鎮人均住房面積（建筑面積）×年度商品住宅均價/年度城鎮居民人均可支配收入[4]。房價收入比指標反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續增大處于上升狀態時，表明房地產價格的上漲幅度超過了居民實際支付能力的增長幅度，此時房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。1998年世界銀行對96個國家的房價收入比統計結果表明，這些國家的房價收入比的區間為0.8～30，平均值為8.4，中位數為6.4。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內，國際上通常認為這個范圍是3～6，世界銀行認為發展中國家的比值一般在4～6之間，發達國家一般在1.8～5.5之間 [1]。目前由于經濟的發展，且由于房地產的地區性特性比較明顯，所以首先應該通過設定模型來推導適應于天津市房地產市場的合理房價收入比區間。我們設住宅的銷售價格為p，家庭年收入為I，住房貸款利率為i，貸款期限為n，首付款比例為x，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k，居民收入每年以固定的比例g增長，房價收入比為R，同時依據等比數列公式，則有

（1）當 i≠g 時，有

（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）

計算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）

（公式2）

（2）當 i=g 時，有

（1-x）p=k×I×n，計算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）

目前銀行個人按揭貸款期限一般不超過30年，因此可以設定貸款年限的上限為30年。目前天津市住房公積金貸款利率為4.50%，購房商業貸款利率6.5%，各商業銀行實際提供的房屋貸按揭利率在6%～7%之間，因此我們取住房貸款利率變化區間為4%～8%進行運算。根據《天津市2012年統計年鑒》的數據，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指數平均每年增長12.86%，考慮到天津經濟今后20—30年的發展速度將高于過去8年的平均速度，居民收入的增長也高于過去8年，但是由于近年日常消費品價格上漲幅度大大增加，天津居民家庭收入的增長幅度卻是在無形中被縮減了，所以我們取天津城市居民人均可支配收入指數平均每年增長6%，歷年來天津居民住宅支出占消費支出的比例大約在6%～20%之間，由于近年房價提升的速度超過了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趨勢，因此取k=25%為k的上限，取購房首付比例為30%，根據公式2和公式3：

k=25%，x=30%，g=6%

可得表1有關房價收入比的計算列表：

由表1可知，當家庭收入每年平均增長6%時，市場上比較常見的貸款期限為20—30年，利率為5%～7%時，合理的房價收入比為6～11倍。因此，我們可以把天津房價收入比的正常區間取值為6～11倍，12～18倍為警戒區，19～25倍為危險區，25倍以上為嚴重危險區。

2.指標分析修正法計算。指標修正法以房價收入比指標為基礎，運用模型測算出該指標的客觀綜合評價標準，同時綜合考慮天津宏觀市場狀況、天津房地產業發展狀況、房地產市場交易狀況、金融市場狀況與天津經濟狀況來測度天津房地產市場是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系數公式如下：

年度泡沫系數=房價收入比×本年度GDP環比指數×1/本年度房地產業環比指數×1/本年度實際銷售面積環比指數×1/本年度國內貸款環比指數×1/本年度區域經濟貢獻率環比指數 （公式4）

以年度房地產業環比指數為例說明公式4，當本期房地產價格高于上期時，表明房地產市場發展較熱，如果有了房地產泡沫，交易價格的上升會加劇泡沫現象，從而其倒數的修正系數小于1，對泡沫基準值做向下修正使其下降，反之則起到助推房地產泡沫的作用。下面我們運用指標分析修正法來計算天津房地產泡沫系數（如下頁表4所示）。由前面的分析可知，天津房價收入比的正常區間取值為6～11倍（含11），11～18倍（含18）為警戒區，18～25倍為危險區，25倍以上為嚴重危險區。

根據《天津2012年統計年鑒》統計的數據顯示，2005—2011年間天津平均每戶家庭人口在2.7～2.8人之間，考慮到家庭中的老幼沒有住房消費能力，所以取家庭人數為2人，乘以與之對應的人均收入就可以得到各年度每戶家庭的收入（如表2所示）。另外，我們取90平米的房屋面積來計算單套商品房的平均銷售價格，因為該面積是作為首付兩成或三成的一個分水嶺（如下頁表3所示）。下面我們運用指標修正法來計算上海房地產泡沫系數（如下頁表4所示）。

根據表4所示的計算結果我們可知，（1）房價收入比指標在2005年、2009年處于正常變化區間7～9倍，即房價收人比合理；（2）房價收入比在 2006—2008年及2010—2012 年間處于12～14倍，屬于房地產泡沫的警戒區。我們可以看到 2005 年、2009年房價收入比與修正后的泡沫系數差別較大，這主要是因為交易狀況修正系數比較小，將房價收入比的值向下拉，從而使得泡沫系數較大幅度地小于房價收入比數值。這表明由于房地產市場投資額與實際銷售面積的增大，開發商與消費者一致看好當期的房地產市場，使得房地產泡沫呈下降的趨勢。國家統計局網站公布了2013年2月份70個大中城市房屋銷售價格指數：全國70個大中城市（包括天津在內）房屋銷售價格上漲情況，2013年2月份天津新建住宅價格指數同比上漲2.8%。房價的漲幅仍然很大。

三、研究結論

根據以上研究我們可以看出，2005年、2009年期間房地產泡沫系數位于正常合理區域，表明天津房地產市場發展良好。2006—2008年、2010—2012年間出現了房地產泡沫，雖然泡沫程度不高，但也需要相關監管部門與房地產市場參與者引起警戒與重視，采取相關措施，防止泡沫的擴大，甚至引發金融危機，給整個市場帶來不良影響及危害。

參考文獻：

[1] 中國統計局.統計年鑒（2005—2012）[K].

[2] 天津市統計局，天津統計網，2012.

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關鍵詞：房地產開發 財務風險 財務管理

引言

財務風險是一種財務系統無法預料和控制的因素，使財務系統運行偏離預期的目標對企業造成經濟損失和額外的收益。近年來房地產開發行業在我國得到前所未有的發展，目前已經成為投資的重要的領域，也是資金密集型的高風險產業，在國際金融變動的時代下，房地產開放企業想要實現自身長期健康持續的發展，必須不斷提高自身的財務管理水平和應對財務風險的能力。下面我們重點進行分析房地產開發企業如何做好財務風險管理工作。

一、房地產開發企業財務風險的成因

財務風險分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產開發企業的存在財務風險。

（二）內部原因

1、資本結構不合理，在目前經濟形勢下，大多數房地產開發企業存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產開發企業缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。

2、缺乏財務預算管理，預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產開發企業對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產開發企業抵御市場風險的能力 。

3、缺乏現金流量管理，房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。

二、完善房地產開發企業財務風險的防范措施

關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產開發企業財務風險防范措施進行了分析。

（一）對籌資風險的防范

1、進行稅務籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調控下，從而造成國稅局對房地產開發企業土地增值稅不斷的提高，進而造成房地產開發企業的財務管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對土地增值稅進行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進行籌劃，或者規劃控制房地產建設的住宅檔次以及通過分散收入進行籌等措施進行降低稅收成本，從而有效降低房地產開發企業存在的財務風險。

2、拓展籌資途徑的多樣性，我國的房地產開發企業要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。

（二）對投資風險的防范

1、加強投資項目的可行性分析， 房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產開發企業要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。

2、制定投資組合戰略，由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產開發企業可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。

（三）加強全面預算管理

在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產開發企業具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據 。房地產開發企業要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。

（四）加強現金流量管理

現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產開發企業要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產開發企業的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產開發企業的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡?，F金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。

參考文獻：

[1]吳志華，華馬姣.房地產開發企業的財務風險管理初探[J].現代經濟（現代物業中旬刊），2011，10（5）：45-46

篇4

論文關鍵詞：商業銀行，房地產業，預警體系，預警指標

 

一、引言

房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。由于我國金融體制的不健全，銀行業長期處于高壟斷地位，從目前來看，國內貸款仍然是房地產企業主要的資金來源渠道。國家統計局的數據顯示，1998年以來，房地產開發貸款一直保持著高速的增長，從1998年的953.34億元增長到2009年的11293億元，2010年1-9月，國內貸款9398億元，增長27.2%。雖然，近幾年“國內貸款”在房地產開發資金來源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產開發中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度依然過高。

從銀行角度看，銀行對房地產信貸投入如此積極的主要動力則是房地產信貸的高額回報。當前，我國商業銀行5年期以上貸款利率為6.14%預警指標，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業銀行的房地產貸款業務至少都有3-4%左右的收益。

然而，由于房地產行業的高風險特性，銀行大量持有房地產信貸必然導致行業風險向金融機構的轉移。事實上，自2003年以來在國家對房地產信貸市場幾輪調控的壓力下，銀行對房地產企業的信貸風險已經越來越重視。但是目前，銀行對額度授信預警體系的構建還存在缺失，不能及時發現并處理風險預警信號,控制和化解信貸風險。因此，商業銀行必須建立一套完整的額度授信預警體系，確立房地產業風險管理長效機制，在促進房地產經濟良性發展的同時，提高銀行風險――收益優化能力。

二、商業銀行房地產業授信的主要風險

1、信用風險。目前，我國房地產市場銀行與開發商之間信息不對稱是一個很普遍的現象。貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現象時有發生，產生了“道德風險”。也在很大程度上導致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風險，不能對其信用進行評估。

2、操作風險。房地產業是國民經濟的支柱行業，近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放松信貸條件發放房地產貸款，在一定程度上助長了房地產投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降，隨時都有發生災難的可能雜志網。

3、抵押物風險。目前房地產開發貸款主要以抵押形式發放，銀行對抵押物價值確定的主要依據是交易價格和評估機構的評估價格。交易價格由于不對稱性信息的存在具有不確定性，評估機構的評估價格由于國內房地產價格評估起步較晚，評估機構未能通過充分競爭形成品牌信譽，缺乏公信度。一旦抵押物價值下跌，銀行信貸風險將被放大。

4、市場風險。由于近幾年房地產投資的迅速發展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業，很多開發商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發展，市場泡沫嚴重，加大了商業銀行房地產授信的風險。

5、政策風險。住房體制改革以來，我國房地產業的發展一直受國家宏觀經濟政策的影響。1998-2002年，房地產業的政策處于寬松期，尤其自2001年開始，房價一路上漲預警指標，導致了通貨膨脹等其他經濟矛盾，國家立即推出宏觀調控政策抑制投資過熱。2003-2008年上半年，房地產業進入收緊期，直到2008年三季度房價出現環比負增長的態勢，房地產市場進入低迷期，政策開始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量價齊漲和年底一反常態的爆發式“沖量”，亢奮的樓市終又招來政策的嚴厲打擊。2010年國家相繼出臺了“國十一條”等調控政策為房地產市場降溫。可見，政策的變化影響著整個房地產市場的未來發展走向，從而也嚴重影響了房地產授信風險。

三、構建房地產業額度授信預警體系

構建房地產業額度授信預警體系，能夠使銀行有針對性地監控房地產業授信風險，在第一時間作出控制風險的決策，并使用更有效的措施化解風險。具體而言，房地產業額度授信預警體系中應包括預警指標和預警處理機制兩部分內容。

（一）預警指標

1、財務因素預警指標

財務因素預警指標重點基于財務報表，監控企業的財務狀況、經營狀況、抵押物價值變動情況。

（1）開發商財務狀況預警。銀行應通過資產負債率、流動比率、速動比率等各項財務指標的分析與比較，及時發現項目建設資金不足、施工計劃重大調整、銷售嚴重滯后、未按銷售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對于開發周期較長的大型項目，要進行實時監控，通過對項目開發經營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得到項目的總投資利潤率、自有資金利潤率、財務內部收益率、財務凈現值、項目投資回收期等靜態和動態指標，并對項目還款能力進行分析，根據對項目動態經濟指標的影響程度，確定租售收入、租售成本、開發周期等敏感性因素，進行敏感性分析。特別要關注借款人的以下風險預警信號：股票價值不斷下滑、市值縮水，應收賬款和存貨呈遞增態勢、存貨中存在積壓和內虧現象。

（2）開發商經營狀況預警。對有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權轉股權、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應加大跟蹤和監測力度，主動介入改制工作，積極參與改制方案制定、產權界定、清產核資和債務清償工作。信貸客戶如實行改制后，要相應變更信貸合同和保證人、抵押人、質押人合同，以保證銀行的債權安全。對于經營陷于困境、扭虧無望、嚴重資不抵債的信貸客戶，應敦促其改制，實行債務重組；對于企圖通過改制逃廢銀行債務的信貸客戶，要及時運用法律手段維護銀行債權。特別要關注借款人的以下風險預警信號：經營狀況不理想，產銷和盈利能力呈下降態勢，市場份額明顯下滑、經營目標難以實現。

（3）抵押物價值預警。房地產貸款的最后安全性保障主要來自抵押品，因此一定要加強對貸款抵押物的足值、有效和權證完整性、真實性、有效性的審核和管理。尤其在房地產價格步入下行通道，部分地區房價波動較為劇烈的情況下，一旦市場出現大幅、持續的回落預警指標，則前期投放的房地產開發貸款，其抵押物如依據當時的市場價值進行估價，則不可避免地會出現抵押物縮水、市場變現力下降的現象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權證，確保剩余貸款抵押物價值足額。要根據不同區域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區和城市，對開發貸款押品價值進行全面重新評估，將銷售面積超過50%以上的項目作為押品價值重評的重點。尤其要密切關注抵押物質量和變現能力變化情況，及時補充和變更擔保和抵押，以確保抵押擔保的有效性和持續性。

2、 非財務因素預警指標

非財務因素預警指標重點參考政策及市場波動、企業貸款用途及項目進度、企業誠信度情況。

（1）政策及市場波動預警。加強房地產的政策研究、市場研究和客戶研究，密切關注房地產業發展周期走勢及房地產市場、客戶發生的新變化，預先研究判斷宏觀經濟走勢和房地產行業拐點，建立與政府土地規劃部門、人民銀行、統計局等部門的信息溝通機制，及時對房地產行業政策調整及市場變化做出反應。廣泛搜集房地產市場信息，建立動態的統計、分析、監控體系，加強對全行業、各重點地區、重點城市的房地產市場監測預警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系，及時分析掌握行業發展態勢和區域特點，為規避行業系統風險、區域性房地產信貸風險提供依據雜志網。

（2）貸款用途及項目進度預警。在目前房地產市場開始降溫、開發企業資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開發企業挪用，銀行貸款將面臨較大風險。因此，要做好資金使用監管。加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時獲取最新項目信息。要全面介入整個項目建設銷售過程，隨時關注項目建設、銷售進度情況，對項目建設進度銷售變化情況和周邊市場的競爭情況進行跟蹤，分析項目是否存在“爛尾”及銷售風險。要根據房地產項目已經實現銷售收入情況及企業現金流情況，督促開發商按銷售收入比例及時還貸。發放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理，首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理，保證開發貸款的收回。

（3）開發商誠信度預警。銀行應高度關注開發商的信用狀況，對涉及金額較大的經濟法律糾紛，或高級管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動資金，卻以種種理由有意拖欠應償還的到期銀行貸款等信用不良的開發商應列為高風險對象，予以重點監控。

（二）預警處理機制

預警信號出現后，銀行應立即查明和分析原因，盡早識別風險的類別、程度、原因及其發展變化趨勢，并及時采取有效措施預警指標，控制信貸風險的蔓延。要深化非現場監測的工作范圍和監控重點，建立分層次監測管理機制，將風險監測、分析、預警工作詳細分解落實到各個環節，既要全面覆蓋又要避免重復，提升風險監測、分析、預警能力。要盤活風險貸款，積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目，要借助銀行的信息優勢和客戶優勢，幫助企業尋求新的投資人，通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。

四、保障預警體系實施的措施

1、加強客戶經理隊伍建設。要通過開展多層面的業務培訓，提高客戶經理綜合素質，培育一支熟悉宏觀環境和市場變化，能夠及時捕捉風險預警信號，準確評估風險損失，制定有效風險控制和化解措施的客戶經理隊伍，為銀行房地產信貸業務持續健康發展奠定堅實基礎。

2、設立專門的貸后監督機構。基層行貸后監督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實地評價貸款風險狀況；上級行貸后監督檢查部門要通過非現場監測和現場檢查的方式，對下級行的貸后管理執行情況進行檢查評分考核，及時采取風險管理預案，化解房地產信貸風險。

3、完善激勵約束機制。要建立科學的考核評價標準和相應的獎懲辦法，以及合理有效的信貸責任追究制度，把預警預報過程納入房地產額度授信工作整體考核范疇，把考核結果作為評價機構管理水平、管理者素質和業績的重要標準。

（注：本文來源于黑龍江省教育廳2009年度科學技術研究項目計劃，項目編號：11541065）

參考文獻：

【1】周志鵬．商業銀行房地產信貸風險與控制探析．金融廣角．2007(4)．

【2】王瑞虎.如何提高貸后管理的實效性.現代金融，2010(4).

篇5

關鍵詞 房地產開發企業；融資方式；融資風險因素；融資風險評價；模糊層次分析法

中圖分類號 F293.3

文獻標識碼 A

文章編號 1006-5024（2013）02-0137-04

一、河北省房地產開發企業融資方式分析

河北省房地產開發始于上世紀80年代，也是伴隨著我國的住房制度改革，城市建設的發展模式開始出現的。改革開放以來，我國經濟飛速發展，全國各大城市房地產的開發也取得了全面的進步。近年來的發展主要體現為產業規模不斷擴大，城市建設步伐加快，市民居住條件日益改善和提高，房地產市場日趨規范和完善。但是，河北省房地產開發不僅起步較晚，而且發展速度比較慢，還遠遠低于東部沿海城市。目前，河北省房地產開發企業正在從單純的銀行貸款向融資方式的多元化發展，以便保證房地產開發的資金需求。房地產融資方式的多元化，對于降低房地產融資風險，提高資本利用效率，發揮房地產業作為國民經濟支柱產業的作用，具有十分重要的意義。

融資方式可以按照不同標準進行劃分，美國經濟學家格利和肖提出融資方式按照其儲蓄與投資的聯系方式可以分為內源融資和外源融資。

（一）內源融資是指開發商在企業內部的資金調撥和運作活動，資金的所有權和使用權合二為一

在企業內部通過自有資金、留存收益、折舊計提、閑置資產變現、應收賬款轉讓、國家資金扶持等方式融資，一般具有自主性強、規模有限、成本低等特點。

（二）外源融資對企業的資金獲得具有高效性、靈活性、大量性和集中性的特點，一般是通過金融媒介機制的作用實現融資

按照資金對企業權益的影響，又可以將外源融資分為債務融資和權益融資。債務融資是指通過增加企業的負債來獲取資金，例如：向銀行借款、發行債券等。企業通過這種方式籌集到的資金必須到期償還，并且要支付利息。權益融資是指通過增加企業的所有者權益來獲取資金，如發行股票、增資擴股。這種方式籌集到的資金不需要償還，但要定期分紅派息。通過問卷調查可知，目前河北省房地產開發企業融資方式中債務融資方式占主導地位，權益融資方式占比極小。

1 已經用到的債務融資方式有：銀行貸款、信托貸款、小額貸款公司運作、企業間拆借、民間借貸、發行企業債券（含短期融資券）、發行中小企業集合債券、融資租賃、回租回買融資、商業信用融資（應付賬款、應付票據、預租預售）、典當融資等。但其中最主要的是：銀行抵押貸款、發行債券、預租預售和民間借貸。

2 已經用到的權益融資方式有：上市融資、兼并收購、增資擴股、股權轉讓、資產置換、合作開發、權益型信托融資等。但其中最主要的是上市融資和以兼并收購為主的資產重組。

二、河北省房地產開發企業融資風險影響因素分析

通過對河北省部分房地產開發企業進行深度訪談和問卷調查，結合企業融資風險研究的相關文獻資料，從宏觀和微觀兩個方面總結房地產開發企業融資風險的主要影響因素并對其進行分析。

（一）宏觀影響因素分析

本文界定房地產開發企業融資風險宏觀影響因素主要有政策法律因素、宏觀經濟因素和行業競爭因素。

1 政策法律因素。政策法律因素主要包括房地產業政策，金融政策、土地使用政策等因素。（1）房地產業政策是指國家中央或地方政府制定的，主動干預房地產業經濟活動的各種政策的集合。產業政策包括產業結構政策、產業組織政策和產業布局政策。（2）金融政策是指中央銀行為實現宏觀經濟調控目標而采用各種方式調節貨幣、利率和匯率水平，進而影響宏觀經濟的各種方針和措施的總稱。（3）土地使用政策。近幾年來。我國一直在執行嚴格的土地管理政策。嚴格的土地管理政策雖然促進了土地的節約使用，但也導致了土地供應的相對緊張，并增加了房地產開發企業的土地開發成本，增加了其融資的難度和融資成本，進而提高了其融資風險。

2 宏觀經濟因素。宏觀經濟因素主要包括通貨膨脹率、家庭可支配收入、房屋銷售價格指數、供求關系等因素。（1）通貨膨脹是一種貨幣現象，指貨幣發行量超過流通中實際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現象，它體現為購買力風險。在通貨膨脹壓力下，流動性過剩問題將趨于明顯。為了確保經濟持續健康、穩定地發展，一般情況下政府會采取緊縮銀根的貨幣政策。作為資金密集型的房地產行業，對銀行等金融機構的信貸依賴較大，受到緊縮貨幣政策的影響，房地產企業融資難度將會有所加大進而增加其融資風險。（2）家庭可支配收入是指居民家庭在支付個人所得稅之后，所余下的實際收入。一般而言，家庭可支配收入多會增加房地產的需求，進而帶動房地產的發展，房地產企業更容易實現預期收益，提高其商業信譽進而降低融資風險；反之，家庭可支配收入較少會使得房地產需求萎縮從而增加融資風險。（3）房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數。一般來說，房屋銷售價格指數越高，房地產開發企業就越容易實現預期收益從而償還債權人和投資者，增強其商業信譽，從而增強其融資能力，降低融資成本，最終降低融資風險；反之，房屋銷售價格指數越低，則會加大融資風險。（4）供求關系指在一定條件下，商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系。供大于求則預期銷售收入難以實現，從而增加房地產開發企業融資的難度和成本，融資風險較大；相反，如果供不應求，則融資風險就較小。

3 行業競爭情況。目前我國房地產行業競爭情況表現在：（1）企業數量多，規模普遍偏小，每個企業占據的市場最高份額也極其有限，說明我國房地產市場集中度比較小。（2）房地產市場是區域性市場，房地產東西部發展不平衡：東部地區在企業規模和投資、開發規模方面均大大超過西部地區，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江5省市。本文研究的行業競爭情況對融資風險的影響主要包括行業定位、同類型競爭者數量和企業所處的市場競爭環境三個方面。

（二）微觀影響因素分析

本文界定房地產開發企業融資風險微觀影響因素主要有企業信譽情況、企業財務狀況和企業經營管理因素。

1 企業信譽情況。企業信譽主要包括企業形象、抵押擔保、企業提品和服務的質量、貸款到期清償率等因素。（1）企業形象是指人們通過企業的各種標志（如產品特點、行銷策略、人員風格等）而建立起來的對企業的總體印象。企業形象是企業精神文化的一種外在表現形式，它是社會公眾與企業接觸交往過程中所感受到的總體印象。企業形象好，知名度和公眾認知度高，則融資更為容易，融資成本較低，所以融資風險較低；反之企業形象差則融資風險較高。（2）抵押擔保。抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的占有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。房地產開發企業能夠提供的抵押擔保物越多、價值越高，投資者越愿意將資金投入該企業，則融資風險越低；反之融資風險便越高。（3）企業提品和服務的質量。企業提品和服務的質量對購買者的購買行為產生最直接的影響。如果產品和服務質量好則銷售狀況良好，進而企業容易實現預期收益，降低了企業融資風險；反之，則加大了企業融資風險。（4）貸款到期清償率。企業到期貸款償還能力的大小反映出其融資風險的大小。一般來說企業貸款到期清償率越高，則融資風險越??；反之融資風險就越高。

2 企業財務狀況。企業財務狀況主要體現在償債能力、營運能力和盈利能力。（1）償債能力是指借款人（或擔保人）償還債務的能力。它表明借款人對債務的承受能力和償還債務的保障能力。企業償債能力強則增強企業信譽，能較好地降低企業融資風險；反之則增加融資風險。（2）營運能力是指企業的運行能力，即企業運用各項資產以賺取利潤的能力。它揭示了企業資金運營周轉的情況，反映了企業對經濟資源管理、運用的效率高低。企業資金周轉越快，流動性越高，企業的償債能力越強，資金獲取利潤的速度就越快。企業營運能力強，則企業信譽增強，能較好地降低融資風險；反之則增加融資風險。（3）盈利能力是指企業獲取的能力，也稱為企業的資金或資本增值能力。在一定時期內企業賺取利潤的能力越高，其盈利能力就越強。企業盈利能力強，則企業信譽好，能較好地降低融資風險；反之則增加融資風險。

3 企業經營管理因素。企業經營管理因素主要包括企業規模、開發項目的多樣性、管理層的經營和素質、內部控制與管理等因素。（1）企業規模指對企業生產、經營等范圍的劃型。新標準將企業的類型劃分為大中小三個類型。一般來說，企業人員數、銷售量、資產、盈利和市場份額越小，融資風險就越大；反之，融資風險就越小。（2）開發項目的多樣性。按照房屋的使用功能不同可以將房地產劃分為居住用途的房屋、工業用途的房屋、商業用途的房屋、文體娛樂設施、政府和公用設施、城市綜合體等。房地產開發項目多樣化能較好地分散融資風險，反之，房地產開發項目單一化則融資風險較大。（3）管理層的經驗和素質。企業管理層學歷高，具有優良的道德品質及豐富的管理經驗，則融資風險比較低；反之則融資風險較高。（4）內部控制與管理。內部控制是指單位和各個組織之間建立的一種相互制約的形式和職責分工制度。內部控制的目的在于改善、提高經濟效益。企業內部組織構架健全，建立了完善和科學的決策程序和管理信息系統，則融資風險較低；反之融資風險較高。

三、河北省房地產開發企業融資風險評價

本文基于模糊層次分析法的基礎理論，結合實際數據對河北省房地產開發企業的融資風險進行評價。文中數據全部來源于對河北省30家房地產開發企業進行的直接和間接調查，與企業的中高層管理人員、財務人員，和這些房地產企業相關的銀行風險部管理人員以及部分高校房地產金融專家進行的訪談。下面結合構建的層次分析模型進行模糊層次分析。

（一）層次分析法確定權重

1 構造層次分析結構。本文基于調研資料分析河北省房地產開發企業主要融資方式下面臨的各種風險因素，構建融資風險評價模型如下圖：

融資風險評價模型圖的第一層：融資風險，為目標層。通過這個風險評價模型的建立，最終預期得出一個地區整體的房地產開發企業的融資風險情況，也可以得出某一個房地產開發企業的融資風險情況。第二層：債務融資、權益融資，為準則層。由于內源融資方式面臨的融資風險相對很小，故本文僅從債務和權益融資兩種外源融資方式中發掘其融資風險。第三層：銀行貸款、發行債券、民間借貸、預租預售為房地產開發企業在債務融資中主要的融資方式，上市融資和資產重組為權益融資中主要的融資方式，這六項構成了子準則層，分析這六種主要的融資方式下對應的各種風險因素。第四層：政策法律因素、宏觀經濟因素、行業競爭因素、企業信譽因素、企業財務狀況、經營管理因素六種風險影響因素為方案層。這六種融資風險因素涵蓋了上面六種融資方式的共同風險。

2 構造兩兩比較的判斷矩陣。依據專家打分情況，構造各個層次的兩兩比較判斷矩陣。

3 層次單排序和一致性檢驗。通過MATLAB軟件的編程計算，可以求得各判斷矩陣的權重、最大特征根、一致性指標和一致性比率，結果證明各判斷矩陣的一致性檢驗均可接受。

4 層次總排序。由計算可知，第二層對第一層的權重為WA=（0.8000，0.2000），第三層對第二層的權重分別為WB1=（0.5219，0.0715，0.1137，0.2928），WB2=（0.8571，0.1429）。所以，第三層對第一層的權重為Wc=（0.4175，0.0572，0.0910，0.0910，0.2342，K0.0286）。

因此，此模型運用層次分析法的層次總排序，即第四層對第一層的層次總排序WD（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）。

由評價結果可知，河北省房地產開發企業的融資風險影響因素從大到小排序為：政策法律因素>企業財務狀況因素>企業信譽因素>企業經營管理因素>宏觀經濟因素>行業競爭因素。

（二）運用模糊層次分析法進行評價

1 建立評判因素集：U=（政策法律因素，宏觀經濟因素，行業競爭因素，企業信譽因素，企業財務狀況因素，企業經營管理因素）

2 建立權重集：通過層次分析法的計算，因素集中元素所對應的權重為：W=（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）

3 建立評語集：v=[風險極大，風險較大，風險一般，風險較小，風險極小]

4 單因素模糊評價：經過對調查問卷反饋情況的總結整理，得出對房地產開發企業融資風險的單因素模糊評價為：

5 模糊綜合評判：M=W·I==（0.2335，0.4656，0.1939，0.0893，0.0176）

由評價結果可知，河北省房地產開發企業的融資風險比較大。

四、結論評析

首先，政策法律因素對融資風險的影響最大。目前我國房地產融資渠道單一，大多依賴于銀行貸款，尤其是河北省，其他融資方式所占比重很小。這是由于上市融資、債券融資、房地產基金等方式在很大程度上受制于國家和地方的政策和法律因素，從而使其融資方式很難向多元化方向發展，進而規避其融資風險。因此，政策法律因素對房地產開發企業融資風險的影響很大。

其次，企業的財務狀況、經營管理因素和信譽因素對融資風險的影響較大。房地產開發企業能否融資成功、融資的成本高低以及能否實現預期收益等都與企業本身密切相關。

篇6

內容摘要：在房地產市場中，房地產指數對于投資者，消費者和政府來說都是一種很重要的市場信息。文章以“中房指數”“國房指數”為例，對其編制方法進行評述，分析了我國現有房地產指數存在的缺陷，并提出完善的若干建議。

關鍵詞：房地產指數編制方法缺陷

我國當前幾種主要的全國性房地產指數編制方法

據不完全統計，目前我國公布的各類房地產指數有10多個，其中，既有全國性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產市場較具代表性的中房指數和國房指數為例，來介紹我國目前房地產指數的編制方法和特點。

中房指數的編制方法

“中房指數”是“中國房地產指數系統”的簡稱，是一套以價格指數形式反映全國各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當前房價變動狀況的指標體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產價格指數系統?！爸蟹恐笖怠币?994年11月北京物業的比較價格為基值，按用途分為四大類：即住宅、商業服務業用房、辦公用房和廠房倉庫；將各城市的四類物業以其銷售價格為依據，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業的銷售量為權數計算四類物業的平均價格，最后將這四類物業的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格，作為各城市的物業比較價格。

關于中房指數編制方法的幾點說明：

中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定期指數；計算時采用加權平均方法，權數采用基期時各類物業的規模比重?；谂c權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權數。由于權數固定，中房指數在計算時可以消除權數變化對指數的影響，可以更純粹地反映“同類同質商品”的價格變動情況。

中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。中房指數樣本數據直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保證了中房指數系統對市場的準確把握。

由于中房指數屬于定基指數，不同時期指數值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現。采用這一表現方法，可以直觀地表示出市場周期發展狀況以及目前市場形勢，趨勢和幅度。

國房指數的編制方法

“國家景氣指數”的編制方法是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發，選擇房地產開發投資，資金來源，土地轉讓收入，土地開發面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價格等8個具有代表性的統計指標進行分類指數測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數體系。國房景氣指數的測算分為八個部分：一是確定指標體系；二是建立原始指標數據庫；三是消除量綱的影響；四是確定權數；五是確定基準對比時期；六是消除季節，價格因素的影響；七是建立分類指數和國房景氣指數計算數學模型；八是國房景氣指數計算結果的分析報告。

中房指數和國房指數缺陷分析

中房指數缺陷分析

中房指數雖然開創了中國大陸現行房地產價格指數編制之先例，有許多值得推行之處，但仍存在以下缺陷：

采用固定權數的拉氏方法，降低了指數的橫向可比性由于采用了固定權數的拉氏方法，在市場發展迅速，結構變化較快的情況下，反映基期市場結構的權數會逐漸與現期市場結構脫節。這樣一來，指數雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢，可是會與市場實際結構與價格產生距離，降低指數的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。

指數測算方法不夠完善

現實應用的公式未考慮物業結構類型的變動，公式所選用的權重是報告期的物業面積，而原始公式所用的權重是固定(即基期)的物業面積。原始公式的優點在于剔除了因物業結構變化所引起的指數變動，使得指數變動完全表現為物業價格的變化?，F實應用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權平均法的樣本選擇方式，則會在指數中包含非價格變化因素。

樣本數據缺乏代表性

樣本數據是編制指數的最基本的資料，為保證指數的科學性和準確性，首先應保證足夠的樣本量均勻的樣本區城和物業類型分布、樣本數據的及時更新、樣本數據的真實性和連續性等。目前中房指數在編制過程中，存在樣本規模小、樣本區域和物業類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續性、真實性等問題。

指數的應用受限制

目前中房指數在應用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用。例如中房指數公布的往往是上一月、上一季度、年度的數據，這在很大程度上只是對市場發展的歷史軌跡的一種描述，而開發商，投資者則往往更加關心市場的未來走勢。這種房地產指數的滯后性就影響了房地產指數的推廣和應用。另一方面，囿于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發揮。包括中房指數在內的眾多房地產指數定期的公布報告、市場分析報告等也大都存在著內容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數論指數、只是進行一些簡單的說明和膚淺的分析等問題。

國房指數缺陷分析

國房指數忽視了指數的橫向與縱向可比性國房指數由于是環比指數且為合成指數，該指數包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。若要進行縱向比較，則必須經過逐級換算，工作量大。

不同指標變化對指數造成的影響不能清晰反映國房指數綜合了多種信息資料，可經綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標變化指數造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨說明。

調查數據的可靠性問題國房指數采樣由各級統計部門采用統計報表制度。統計部門沿用舊的習慣，在設計指標后，下發到相關房地產開發公司，由后者填寫后進行上報。房地產開發公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產指數的意義認識不足，很難填報客觀、準確的數據。

完善我國房地產指數的若干建議

根據我國目前房地產市場的現狀及其發展趨勢，筆者就進一步完善房地產指數提出如下建議：

在基期確定問題上，宜采用可變基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢。房地產價格指數是反映兩個時期房地產價格變動趨勢和程度的相對指標，這里所說的兩個時期是指基期和報告期。由于房地產的異質性決定了房地產的品質易發生變化，如果采用固定基期更使對比缺乏可比性，因此，采用可比基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢更具操作性。

篇7

【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。

一、房地產泡沫與房地產泡沫測度

房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析

房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。

3．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產企業的財務狀況指標分析

衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產開發投資資金來源分析

房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較

商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結論分析及對策

綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。

2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。

3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

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中圖分類號：F293.35

文獻標志碼：A

文章編號：1000—8772(2015)07-0039-03

一、前言

作為我國國民經濟支柱產業之一的房地產業，自1998年房改以來一直保持快速發展勢頭。2014年以來，房地產市場隨著我國經濟的新常態進入了一個減速換檔、提質增效的新階段。在這個階段，房地產市場表現為市場分化，房價漲幅放緩，房企利潤下降，房價波動周期縮短的特點。這一新階段的出現，表明我國房地產行業已經度過了住房普遍短缺、房地產市場消費者理性消費、房企理性開發及房地產產品質量進一步提升的時代。在中國經濟進入新常態的宏觀背景下，我國房地產業也應以目前社會經濟發展階段性特征為出發點，保持戰略上的平常心態來迎接房地產業的新常態。

二、經濟新常態下房地產發展現狀評析

房地產需求水平與國民經濟發展水平及人均GDP水平之間呈現的是一種正相關的關系。從GDP增速與房地產發展的關系來看，當國家宏觀經濟增速保持在5%-8%階段時，則房地產業發展表現為穩定發展狀態。就我國2012年、2013年及2014年GDCP增速分別為7.7%、7.7%及7.4%來看，我國近三年來的房地產業均處于穩定發展階段。從人均GDP與房地產發展的關系來看，當人均GDP水平在4000美元-8000美元時，房地產市場表現為平穩發展的特征。我國2014年人均GDP為7，000美元左右，表明我國房地產發展正處于以質量為主，數量與質量并重的平穩發展階段，該階段的需求特征特征以改善性需求為主。

三、經濟新常態下房地產需求狀況分析

在經濟新常態的宏觀背景下，影響房地產市場需求有多種主客觀因素。

（一）城鎮居住人口的增加

隨著我國城市化進程的不斷加速，越來越多的人口涌向城市。據國家統計局數據顯示，2012年末，我國城鎮人口為71，182萬人，占總人口數的52.57%；2013年末，我國城鎮人口已達73，111萬人，占總人口數的53.73%。即2013年末我國城鎮居住人口比2012年末城鎮居住人口多出1，929萬人，這部分新增的城鎮人口勢必擴大了對城鎮住房的需求量，如果按小康水平人均30平方米來計算，則解決這部分新增城鎮人口的基本性住房需求，至少需要新增5.79億平方米住宅面積。

（二）城鎮居民收入水平的提高

根據國家統計局數據顯示，2013年全年城鎮居民人均總收入29，547元。其中，城鎮居民人均可支配收入26，955元，比上年名義增長9.7%。在城鎮居民人均總收入中，人均工資性收入18，930元，占人均總收入的64.07%，比上年名義增長9.2%。2013年城鎮居民人均可支配收入中位數為24，200元，比上年名義增長10.1%。城鎮居民收入的增加，極大程度上刺激了對住房的消費需求，除因人口增加而增加的基本性需求外，城鎮居民收入的增加很大程度上刺激了改善性需求的消費。如隨著民民收入水平的提高，很多在房改之初買了小戶型的家庭，在步入中年，需要擴大住房面積。

（三）消費者對價格的心理預期

消費者的心理預期直接受房地產價格影響，通過影響投資需求達到對房地產價格的影響作用。如當房地產價格上升時，消費者往往會預期它還會上漲，紛紛買房，進而使得房地產的供求關系緊張推動了房地產價格的進一步上漲；反之，當房地產價格下跌時，消費者往往持觀望態度，希望能買到價格更低的房子，從而使需求降低，同時也促使了房地產價格的繼續下滑。在房地產市場行情低迷的情況下，消費者不合理的心理預期將會成為使房地產市場量價齊跌現象持續下去的原因之一。

（四）國家各類調控政策

房地產業作為我國經濟發展的基礎性、支柱性產業，對于國民經濟的發展具有十分重要的影響，因此一直以來，我國政府為保障房地產市場穩步、健康、規范地發展，適時地推出了一系列調控政策，如土地政策、財政政策、貨幣政策及住房政策等。另外國家的其他一些政策雖看似與房地產業無關，但也會在無形中促進房地產需求的上漲，如隨著我國單獨二胎的放開，想要第二個寶寶的不少家庭，也會產生新的改善性住房需求。

四、經濟新常態下房地產供給狀況分析

（一）土地供應量及價格

據相關數據統計，我國100個大中型城市經營性用地成交建筑面積55，622萬平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面積42，397萬平方米，同比下降40%。雖然各級城市土地成交量大幅縮水，但是價格分化卻比較明顯：北京2014年的土地成交平均價格也同比大幅上漲33%至12，970元/平方米，一線城市平均土地價格大幅增長36%；二線城市之間的分化越加明顯，廈門、鄭州、青島、天津等地的經營性用地成交平均價格漲幅超過35%，而蘭州、西寧、南京、大連、長沙等地經營性用地成交平均價格降幅均超過15%；三四線城市2014經營性用地的成交均價為1，484元/平方米，較去年同期大幅增長22%。

（二）投資額與投資增速

據國家統計局2014年1-11月份全國房地產開發和銷售情況顯示，1-11月我國房地產開發投資86，601億元,同比名義增長11.9%,增速比1-10月份回落0.5個百分點。1-11月份,商品房銷售面積101，717萬平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。1-11月份,房地產開發企業到位資金110115億元,同比增長0.6%,增速比1-10月份回落2.5個百分點。11月份,房地產開發景氣指數為94.30,比上月回落0.46點。

（三）銷售面積與銷售額

據國家統計局數據顯示，1-11月份，我國商品房銷售面積101，717萬平方米，同比下降8.2%。商品房銷售額64，481億元，下降7.8%。其中，11月份商品房銷售面積13，223萬平方米，商品房銷售額8，096億元。商品房銷售額的下跌速率已經超過了商品房銷售面積下跌速度，價格深度調整的步伐明顯加快。主要是由于2014年企業為了去庫存，以價換量成為普遍共識。

（四）施工面積與待售面積

從商品房施工面積看，據統計，我國2014年1-11月，全國房地產新開工面積16.47億平方米，同比下跌9%，其中住宅新開工面積11.46億平方米，同比回落13.1%。全年土地供應量明顯下滑也是新開工面積大幅減少的主要原因，而新開工面積的減少將導致2015市場供應量出現一定的下滑。在商品房待售面積方面，據數據統計，2014年11月末，全國商品房待售面積達59，795萬平方米，同比大幅增長27.8%，相比2013年末時的49，295萬平方米的待售面積繼續增加10，500萬平方米。

五、房地產供需均衡新常態分析

（一）降低施工面積增速，力求消化庫存

根據第六次全國人口普查數據和近幾年住房竣工等數據推算，2013年全國城鎮戶均住房已達到1套左右，由于2014年房地產市場的量價下行，導致房地產庫存較高。研究表明，健康的房地產市場中，其施工面積增速應與GDP增速相當，而我國2004年-2008年期間，房地產施工面積增速平均每年達20%左右，房地產業過去十年的快速發展給如今的市場帶來了很大的庫存壓力。如果從2009年起按我國房地產施工面積增幅與GDP增速約每年8.8%相當來計算，則目前我國房地產庫存約4，000萬套商品房，空置率高達23%左右。因此未來一段時間內，我國房地產業應在降低施工面積增速的基礎上，在保持房地產價格平衡或小幅下跌的情況下以消化庫存為主基調。

（二）加大消費優惠政策力度，釋放改善性需求

隨著人們生活水平的提高，大部分消費群體對住房的基本性需求已得到滿足，但卻有很多潛在的改善性需求在前期房價高速上漲的年代沒有得到滿足。在房地產市場供大于求的狀況下，應注重釋放消費在潛在的改善性需求及適當刺激投資性需求。除放開限購、限貸政策外，可針對不同消費群體制訂相應優惠政策。如對由于國家單獨二胎政策放開后家庭添加新成員需要改善住房的消費者，可考慮對其有特殊的優惠待遇。

（三）客觀對待市場分化，實行差異化調整

通過對2014年房地產供需狀況的調查不難看到，盡管整體市場存在下滑與低迷勢態，但不同層級的城市其狀況不盡相同，走勢分化明顯。一線城市由于潛在需求旺盛，因此對房地產供應消化相對較快，其中上海、北京分別比2013年上漲2.46%和1.83%；另有一些二、三線城市由于目前庫存合理、政策利好等因素，同比上漲也比較明顯，如保定、廈門漲幅在12%以上，但如三亞、杭州、武漢等城市由于庫存較高，因此呈明顯下跌趨勢；另一些三線、四線城市中小城市需求弱，因此對現有供應量的消化較慢，并呈明顯下跌態勢，其中菏澤降幅達19.55%。由于不同層級城市之間的現狀不同，應對各層級市場進行差異化調整，一、二線城市在未來一段時間內通過改善性需求的釋放，房地產成交量將觸底反彈，庫存將會較快消化；而對于庫存較高的三、四線城市，由于受到人口、經濟等各方面因素制約，對房地產各類新增需求釋放緩慢，因此其成交量與房價將在較長一段時間內難以恢復，應以貨幣、金融等相關利好政策來穩定和刺激消費，幫助其盡快消化庫存。

（四）房企步入優勝劣汰，并購整合階段

由于2014年房地產市場的分化，不同城市、區域、開發商的冷熱分化也較為顯著，另外，由于市場發展的減緩，使得房地產業的風險提高，因此，有部分房企業可能保持著高增長，但相當多的中小房企將面臨淘汰出局的風險。在未來的一段時間內，一些資金緊張且不愿再面對行業風險的中小型房企會主動退出或尋求并購，而大的保持增長狀態的房企將有機會借此提高行業集中度，房地產市場空間會被進一步擠壓，未來將會進入中小型房企的并購整合的實質性階段。

（五）調整發展目標，完善調控政策

房地產發展階段的變化意味著需要適時調整房地產發展目標，并據此完善相關政策。隨著經濟發展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質住房需求快速上升。根據我國房地產市場發展階段的變化，未來應更加重視有序推進房屋建設，提升房地產業發展水平和質量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質，通過改革和政策調整，有效防范房地產市場風險，實現我國房地產市場平穩運行。

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作者簡介：陳靖(1974-), 女,江蘇泰州人，碩士研究生，助理研究員，南京師范大學泰州學院數科院副院長，研究方向：可持續發展經濟。

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決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三) 數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊

數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。 三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

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關鍵詞：房地產企業；融資渠道；債務結構

在我國經濟飛速增長和城市化步伐的加快的大背景下，房地產業的發展取得了前所未有提升，但同時我國房地產業的快速發展主要還是依賴我國長期的貨幣超發和信貸的超水平投放，由此導致的房地產業負債規模和負債程度都很高。目前，我國通貨膨脹水平持續維持在高位運行且國家近年調控房價力度較大導致房地產企業融資受限，融資規模變小，直接制約了房地產行業的健康發展?；诖耍疚膹奈覈康禺a融資現狀分析入手，并提出了房地產企業如何拓寬融資渠道的對策。

一、融資概述

融資就是資金的融通，其概念有廣義和狹義之分，從狹義上看，融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程，是一種資金的單向流入的活動。企業從自身生產經營現狀及資金運用情況出發，根據企業未來經營與發展策略的需要，通過一定的渠道和方式，利用內部積累或向企業的投資者及債權人籌集生產經營所需資金的一種經濟活動。企業籌集資金總是基于一定的動因的，一般來說企業融資主要是出于擴張發展、借新債還舊債或者是基于以上的混合目的。從廣義上看，融資也叫金融，是企業在金融市場上進行資金籌措或貸放資金的行為，是一種資金的雙向流入和流出活動。

二、房地產企業的資金狀況分析

1、經營現狀分析

經過多年的發展，目前我國房地產企業仍處于規模普遍偏小、風險較大的階段。2003年全國范圍內房地產企業為37123個，被明確劃分為房地產開發與經營業的上市公司僅為59家，僅占全國房企的0.16%。行業平均利潤率較高，行業發展時間尚短，還沒有完成優勝劣汰的過程是導致此種情況的基本原因。2001年-2010年間，全國房地產開發投資額逐年增長，我國房地產市場發展步入了“黃金期”，無論是發展規?；蚴卿N售利潤都取得了長足的進步，企業資金實力不斷擴充，在全社會固定資產投資中占有較大份額。但與其他房地產市場較發達的國家相比，代表中國的房地產企業精英的上市公司在規模上也明顯處于劣勢。截止2010年，我國房地產上市公司中北京城建、萬科等七家公司總資產雖然已超過400億元，但與香港的長江實業、新鴻基等資產早已超過1000億元的地產公司相比，中國上市房地產公司的規模仍然偏小。

2、房地產企業資金來源分析

數據來源：中國統計經濟年鑒

從2004-2010年間中國房地產資金結構分布情況（見表1），可發現下列特征：從總體規模上，近年來，我國房地產業投入始終保持快速增長的發展勢頭。貸款規模和資金投入規模快速增加也使得我們不能忽視資金風險。盡管經過近些年來的宏觀調控，房地產企業開發貸款的風險整體下降了，但房地產企業自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上這部分資金主要由商品房銷售收入轉變而來。以我國房地產企業的龍頭――萬科集團為例，2009年以來，萬科公司債務和權益資本總額的增長率在40%以上，甚至超過了土地資源儲備增長的速度。從總體的資產負債水平看，萬科與全國房地產企業平均高達74%的資產負債率相比，還是處于財務安全邊界內。從短期融資方面來看，萬科短期融資一度所占比例過高，2011年三季度，短期債務占到了總債務的85%，債務長、短期結構嚴重失衡，萬科短期償還債務風險加大，從融資渠道方面來看，由于銀行兩次加息和“121文件”的出臺，原本是房地產行業主要融資渠道的應收賬款和預收賬款兩種經營性舉債融資渠道還有銀行借款急劇縮減，萬科開始拓展其他融資渠道，主要有基金、信托和股權融資三種渠道。但是前后融資所得數目還是難以彌補新建項目所需的融資需要量，萬科的資金缺口將會更大，短時間內仍難擺脫投融困境。我國房地產企業的龍頭萬科集團資金狀況的不佳可以從總體上反映出我國房地產企業資金狀況不佳的現狀。

3、房地產企業債務結構特征分析

我國房地產業的發展主要受益于直接支持企業的房地產開發投資和通過發放個人住房貸款增加房屋銷售和擴大房地產需求。資金是企業生存的命脈。負債生存是中國房地產公司的實質。因此，房地產行業經營的特殊性使得其成為一個高負債的行業。早在2005年時中國房地產企業的資產負債率就已高達75%，資產負債率低于行業的平均水平是因為上市公司可以通過發行股票、定向增發等股權融資手段籌集資金。但近幾年來，隨著我國資本市場對“圈錢”活動受到遏制以及資本市場不景氣，導致房地產企業在資本市場融資越來越困難，進而在外部銷售不景氣的情況下，不得不使得房地產上市公司尋找股市之外新的融資渠道。2010年以來，國家加大了宏觀調控的力度，增大了房地產市場發展的不確定性。從債務來源結構特征來看，我國房地產企業融資方式單一，大部分依賴于外部資金尤其是銀行信貸資金，民間資本獲取較少，而且，在現階段國家宏觀調控情況下，企業銷售不暢，導致房地產行業上市公司的資產負債率比其他行業高。從債務期限結構來看，由于中長期的貸款審批難度大，無法滿足企業大規模融資，導致很多房地產企業融資渠道大多來源于銀行的短期貸款，導致企業財務風險增加，短期償還債務的壓力增大。

三、對房地產企業拓寬融資渠道的路徑思考

1、改變融資觀念，努力拓寬融資渠道

從我國房地產企業融資現狀來看，當前不僅僅是缺少資金來源、資金來源單一，更重要的是缺少如何找到適當的融資渠道的方法。這就要求房地產企業建立正確的融資觀念，善于利用多種融資方式，緩解目前房地產企業融資壓力。首先，房地產企業要建立融資戰略，建立多層次的融資渠道。如創業期從擔保公司獲取創業啟動資金，成長期與銀行借款拓展業務發展，成熟期甚至可以引入風險基金或上市融資等等。其次，房地產企業可以開發民間融資渠道，目前國家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產企業應該充分運用國家的金融政策和對民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產企業只能通過銀行融資或等待機會上市融資的狹隘融資觀念，應該把民間借貸陽光化、規范化，拿到地面上來，應拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產企業的資金實力。

2、發展直接融資渠道融資

目前，我國房地產企業自身積累經驗遠遠不能滿足發展的需要。急需打開“外源之門”，從而在根源上緩解房地產企業融資困難的緊張局面。因此，應進一步發展完善債券融資市場，發展完善股權融資市場，拓寬直接融資渠道，調整改善資金來源結構，構建直接融資體系對滿足房地產企業的長期性資金需要符合發展趨勢。根據我國房地產企業發展的實際情況，需要建立多層次、專業化的房地產企業資本服務市場。從實際情況來看，我國的房地產企業資本融資市場體系應該包括兩個層面：二板市場和區域性小額資本市場。就其分工來看，二板市場主要解決處于創業中后期階段的房地產企業融資問題；區域性小額資本市場則主要為達不到進入二板市場資格標準的房地產企業提供融資服務，包括為處于創業初期的中小企業提供私人權益性資本。同時結合房地產企業實際，應在產業集群中進行產業連接，組合房地產集團企業，對符合上市條件的，積極促成其上市，通過規模的積聚效應來最大限度籌集發展資金。

3、大力發展房地產公司債券

房地產產業通過發展債券市場，可以把社會資金吸引過來，變成一種大眾化投資方式，實現房地產投資的社會化。目前房地產債券市場在國內還很難發展，主要表現在債券市場規模偏小，債券產品單一，風險較大，尚未建立有效的信用評估體系和債務清理機制，使得現有債務市場運行很不規范。但在房地產投融資機構的轉型階段，房地產債券市場有著良好的發展機會。政府應該從政策、法規、制度上為企業利用債券融資創造一個良好的、寬松的環境。放寬審批權限，簡化審批手續，同時逐步放松對企業債券的利率約束，給予房地產企業充分的自利。其次，要建立健全多層次的企業債券市場，提高企業債券流動性和可轉換性，建立投資企業債券的風險轉移機制。再次，要增加房地產債券的品種，增加長短期債券發行配比額度，完善評價債券等級的中介市場，確保房地產債券市場的良性發展。

4、擴大房地產金融

房地產企業負債融資的渠道是負債對象管理的基礎，負債融資的來源不同使得債權人類型的不同。在美國，房地產投資機構很多，融資渠道相當廣，根據資金來源的不同，債權人主要可分四種：存貸款機構，壽險和養老基金機構，中介、抵押和信托機構，以及聯邦政府相關機構。而在我國，房地產企業單一的負債融資的銀行借款渠道造成了我國房地產企業負債融資對銀行負債的嚴重依賴。要擺脫這種依賴，降低負債比例，擴大房地產金融勢在必行。同時依托房地產企業的資產優勢，大力發展資產抵押市場，各類抵押公司即中介機構，為開發商或者房地產購買者尋找投資來源，并為投資者發放房地產貸款。隨著二級房地產市場中抵押貸款的增多這些機構日漸活躍起來，從事住宅和收益型房地產貸款的發放和服務性的工作是它們的主要業務。但這類負債融資渠道的發展，離不開房地產的證券化。

參考文獻：

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