建筑企業營業管理條例范文

導語：如何才能寫好一篇建筑企業營業管理條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】：建筑施工企業、人力資源管理、對策

中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A

1、前言

無論市場競爭如何激烈，歸根到底還是人才的競爭。而作為建筑施工企業，在面對經營規模、企業人數逐步擴大的今天，如何在激烈競爭的今天得以生存發展是一個很值得研究的話題。

2、建筑施工企業人力資源管理中存在的問題

2.1、企業人事制度改革明顯滯后，不能適應市場經濟的要求。主要體現在：人事管理沒有按市場經濟方式運行；市場在人力資源配置中的基礎作用不明顯；人才使用管理上存在較多問題，激勵機制不完善，職工積極性難以調動；職工常年流動施工不能按時休假，夫妻常年兩地分居的不人性化；人力資本投資嚴重不足，人才隊伍素質有降低趨勢；人力資源優化配置還不到位等。

2.2、企業文化建設范圍狹窄，內容陳舊，對員工的凝聚力微弱。多數企業對企業文化的理解還很膚淺，也沒有明確的價值觀。由傳統的口號式宣傳演變而來的文化氛圍反而造成僵化、保守、形式主義的形象，不能吸引企業外部的優秀人才。

2.3、人力資源開發尚未形成制度化和規范化。重使用輕培訓，即使培訓也只滿足證書而忽略培訓效果考核，重經驗輕潛力，影響企業新員工的士氣及企業歸屬感，缺少員工成長與企業發展的良性互動機制。良好的機制能保證人力資源的供應及開發，保證企業的良性發展。

2.4、人力資源管理沒有從綜合、系統的角度來改進。很多建筑施工企業人力資源管理仍然局限于人力資源部門，這樣就容易造成“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的狀況，沒能站到整個企業的高度，綜合、系統地研究問題，改善企業人力資源管理現狀。

3、施工企業人力資源特點分析

3.1、布局分散性

施工企業為了生存與發展，需要占領更大的市場，獲取更多的利潤分額，隨之而來，要求員工要到不同的項目上，從而公司的員工在空間上是分散的。而且各個項目的施工時間不同，員工在項目上工作的時間也不同，相對來說，在時間上也是分散的。在工程項目中，通常是隨著工程項目的結束，下一個工程項目的開始，人員組成又要進行新的調整。因此，從靜態上分析施工企業人力資源在布局上有分散明顯的特點。分散的程度越大，施工企業人力資源管理的難度就越大，不能及時發現員工的工作狀態，不利于施工企業管理。

3.2、人員流動性

在施工企業中，工程項目一個顯著的特點就是流動性。人員根據自己的目的不同，薪酬條件、工作環境、實現自身價值等，選擇不同的取向，會在不同的施工企業中進行有選擇的流動。有的人員是在公司工作的要求下，為了更好的完成任務，會在不同的項目間進行調動。 外來務工人員，隨時都有流動的可能。所以，人員的流動性是施工企業人力資源的一大特點。施工企業的人力資源的流動性， 在一定程度上會給施工企業帶來利潤，但是從人力資源管理方面考慮，其負效是不小的，所以，從動態上分析施工企業人力資源具有流動性的特點。

3.3、組成復雜性

對大多數施工企業來說，其人員組成相當復雜，既有學歷低，但實踐經驗豐富的技術工人；也有知識水平較高的大中專畢業生，但相對缺少經驗；此外，還有一些企業專門引進的專家型的管理人員和技術人員。 這些處于不同層次的人才有著各自特點和價值目標，對于自身價值的實現要求也有所不同。 因此，從人員組成上分析施工企業人力資源具有相當的復雜性。

4、針對當前建筑施工企業人力資源管理工作提出的應對策略

4.1、從企業總體發展上構建人力資源管理規劃

任何企業的發展都需要從發展規劃上來體現，對于人力資源的管理同樣需要進行科學有效的規劃，結合企業人力實際，以人為本，從人力的長遠規劃中來制定人力資源管理戰略，對各企業領導干部，到各部門負責人，再到各崗位員工都要從自身的發展規劃上與企業的發展戰略相一致，以實現對企業整體人力資料管理目標的科學預測和實施。

4.2、重視企業從變革中實現整合

企業的發展離不開有效的變革，變革的過程也是資源整合的過程，對于企業人力資源管理來說，同樣需要從企業的內外環境來進行調整人力管理機制，充分重視人力潛能的開發，對崗位實行有效的競聘上崗，對人員的成長實行多向選擇，最大限度的發揮員工的工作潛能，最大程度的激發員工的工作積極性，結合現代企業人力管理理念，充分尊重員工的自我發展，協調好員工與企業整體發展的關系，從而確保人類資源的動態管理。

4.3、注重人才的激勵和吸引人才

施工企業人力資源管理的重要工作在與激勵員工的工作積極性，吸引更多的優秀人才的加盟，而實現對自身企業員工的有效激勵，不僅能夠將企業的發展戰略與員工的未來規劃協調起來，還能夠從管理目標的實現上來充分尊重員工的成長，并能夠讓員工參與到企業的管理中，從而更有效的留住了人才。在員工崗位管理上，通過薪資待遇的動態調整，按照不同的貢獻級別給予相應的分配，對于優秀的人才進一步增強其干勁，對于先進的人才提供更廣闊的發展空間，不同的人力按照其能力和價值進行有效的調配，以充分激發員工的挑戰困難、挑戰自我的信心，從而將企業的管理理念和員工的價值準則進行連接起來，并促進企業管理績效與員工的發展相攜共生。

4.4、重視員工的培訓和開發

人才需要從培養和鍛煉中獲得更好的發展，對于施工企業的人力資源管理來說，也需要建立相應的人才培養機制，來為員工的個人成長創造必要的條件，比如結合員工的專業實際，構建相應的專業提升或培養制度，讓員工能夠從學習中獲得技能的提升，不僅更有效的開發了人力的潛能，還能為企業的成長注入了鮮活的技術創新，做好人力的培養，將人力資源轉換為人力資本，從企業的人力開發中，進一步完善企業的人力結構。

4.5、重視人力資源的協調與配置

對人力的合理配置能夠為企業的健康發展注入新的活力，更能從人力結構的調整中來促進人力資源的開發。為此，作為建筑施工企業人力資源管理的人力配置工作，更應該從企業人力結構中進行分析，從其知識、經驗、能力水平等方面進行科學的劃分，并建立相應的人力資源管理檔案，充分結合員工的特點和層次，并實現對人力的科學調配。通過定期開展的員工滿意度調查來有效的收集員工所反映的當前的問題，并從中來作為人力資源調整的依據，企業各部門的經營管理特點和業務流程，建立相應的人力資源配置計劃，對人力結構進行全面的分析，并充分考慮崗位與員工之間的對接難度，從而避免不必要的混亂。為此，強化人力資源的合理調整和配置，將對企業的人力資源的全面開發奠定基礎。

4.6、切實做好人員的流動工作

對于建筑施工企業人員流動率高的現象，從企業的管理自身來尋找問題的根源，比如對員工的流失進行分析，從企業的工作環境，崗位要求等方面來思考，對于關鍵崗位、核心員工進行專門的溝通，并建立相應的管理措施，比如增強員工的歸屬感，提高員工的個人價值實現，從生活上解決員工的切身問題等，最大化的為員工的成長創造有利的發展環境，以從心理上滿足員工對崗位的期許，對企業的認同，從而有效的避免員工的流失。

5、注重對員工執行力的管理

5.1、企業執行力的主要表現

企業的執行力對于企業來說具有十分重要的作用，從企業執行力的表現上，主要有以下幾點：

（1）從企業的整體價值觀上來引導員工的認同，并在企業價值觀的引領下，實現對員工與企業的發展目標的協調一致。

（2）從企業規章制度的建立上，要強調無形的約束對員工行為的影響，建立理智的壓力與情感釋放機制，來充分發揮企業文化的無形準則對員工的指導，從而規范員工的行為。

（3）從企業的凝聚力上來構筑一個執行力的有效環境，企業的向心力和凝聚力，需要員工從自身的感受中來體驗，也需要嚴格從對自我的激勵上來增強。

（4）加強企業文化的宣傳和積淀，通過各種渠道來建立員工與企業，員工與社會的溝通與交流，讓員工能夠在自身企業文化的熏陶下，增強自豪感和使命感。

5.2、構筑施工企業人力管理執行力的途徑

（1）從企業文化的構建上來營造企業的凝聚力和團隊精神，充分發揮企業的文化建設，讓每一位員工都能夠從企業的關懷中增強對企業的認同，創造和諧的工作氛圍，并從員工的自我價值實現中來推動企業的發展。

（2）注重對人的戰略地位的強調，構建完善的人才成長發展機制，幫助員工從自我素質的提升上來增強對企業的執行力。

（3）注重企業的組織執行力，在尊重個人的前提下，強調對組織執行力的關注，更應該充分發揮組織的作用，運用多種管理手段來促進組織領導力和執行力的全面提升。

6、結語

綜上所述，建筑施工企業想要在激烈的市場競爭中生存發展，不僅要提高財力、物力方面的競爭力，更要關注企業人才方面的競爭力，只有加強對人力資源管理的重視，建立人力資源的規范化管理，提高人才結構的專業化素質，實現員工的薪酬科學化管理，使員工真正在工作中得到心理的滿足和價值，以實現對企業未來發展目標的有力推進，推動建筑企業不斷向前發展。

參考文獻：

[1] 劉慧萍：《略論如何優化建筑企業人力資源管理》，《經營管理者》，2012年07期

[2] 馬海鷹：《淺談人力資源開發管理對企業生存和發展的戰略意義》，《甘肅交通職業技術學院學報》，2005年01期

篇2

    原告：桑植縣市政工程公司。

    法定代表：向星沅，經理。

    被告：湖南省桑植縣工商行政管理局。

    法定代表人：涂紹年，局長。

    桑植縣市政工程公司（以下簡稱市政公司）是1992年9月24日經桑植縣編委批準成立的企業，公司下設三個施工隊，即機械施工隊，陳功容施工隊，王子銀道橋工程隊，三個施工隊均沒在工商部門登記注冊。王子銀系合同工，與公司一直保持相對穩定關系，但公司一直沒有正式聘用王的材料。1995年8月15日，市政公司與桑植縣紀念誕辰一百周年辦公室（以下簡稱紀賀辦）簽訂修建“百龍橋”工程承包合同，標的13萬元。同月18日，市政公司又與王子銀代表第三施工隊簽訂修建“百龍橋”合同，包工包料（含稅）8萬元，同時擬定了施工人員名單，確定王子銀為該工程項目經理，公司助理工程師羅興國為該項目技術負責人兼安全員。在施工過程中，羅興國對工程技術進行了全面負責的管理，并于8月18日向設計單位提出書面施工建議。設計單位根據其建議，對工程有關數據進行了修改，因修改圖紙，縣紀賀辦給市政公司追加工程款1.5萬元，市政公司相應的給王加1萬元。對王子銀的工程款，全部進公司帳戶。第一筆開支，由公司審查批準后進行借支。承建期間，王子銀先后以第三施工隊名義，從市政公司借支現金95450元，工程完工結帳時，王報材料發票4336.4元，王子銀從工程隊實得款99786.4元，其中不包括公司管理費及管理人員工資。工程于1995年8月27日開工，同年12月26日正式竣工。經桑植縣質檢站、縣紀賀辦及施工單位共同驗收，核定工程為“暫定優良”，頒發了認定證書。1996年9月20日，桑植縣工商行政管理局（以下簡稱工商局）以桑工檢處字（1996）035號處罰決定認定市政公司擅自轉包工程，從中牟利4.2萬元。根據建設部、國家工商行政管理局建法（1991）798號文件第二十五條第一項、第二十六條第一款第二項，沒收市政公司非法所得4.2萬元，罰款1.5萬元，處罰決定書交待了申請復議權。

    市政公司不服，向桑植縣人民法院起訴稱：王子銀是本公司下設的施工隊隊長，公司與其簽訂的合同屬企業內部承包經營責任制合同，不屬非法轉包工程，被告工商局作出的處罰決定，定性不準，且根據《湖南省建筑市場管理條例》屬超越職權，請求法院判決撤銷工商局桑工商檢處字（1996）035號處罰決定。工商局答辯稱：王子銀只是永順縣塔臥鎮一個無營業執照的民間石匠，合同中的“市政公司第三工程隊”本身是不存在的。因為該“工程隊既沒有依法成立，取得法人執照或營業執照，也沒有施工許可證、等級資質證等，且原告市政公司與王無任何聘用手續，市政公司在縣紀賀辦簽訂修橋合同后，以贏利為目的，將根本不存在的”第三工程隊“套在王子銀身上，與之簽訂轉包合同，從中牟利4.2萬元，其違法事實構成，實屬非法轉包，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求，判決維持處罰決定。

    「審判

    桑植縣人民法院經審理認為：原告市政公司聲明王子銀是本公司第三工程隊隊長，因未提交有關聘用合同和任命文件，亦未到工商局注冊，不予認定。原告在與紀賀辦簽訂修建“百龍橋”工程承包合同后，立即與王子銀個人簽訂承包合同，從中牟利。在修建工程中，原告雖派人對工程技術進行了全面管理，但不影響合同的定性，原告與王簽訂的合同屬非法轉包合同。被告工商局作出的桑工商檢處字（1996）035號處罰適當，程序合法。該院于1997年1月23日作出判決：

    維持桑植縣工商局桑工商檢處字（1996）035號處罰決定。

    市政公司不服一審判決，向張家界市中級人民法院提出上訴稱：市政公司與王子銀聘用關系合法，與其簽訂的《施工合同》是內部承包合同，未違反國家法規，應受法律保護；工商局處罰認定事實不清，牟利4.2萬元沒有依據。修“百龍橋”共耗資148598.8元，實際虧損2598.8元；工商局不具備處罰主體資格，屬越權執法；項目經理部（施工隊）是一個具有彈性的一次性組織，隨工程任務變化而調整，要辦理《營業執照》沒有法律依據。工商局辯稱：招聘職工，都必須向勞動人事部門申請，經批準并簽訂勞動合同后才能證明聘用關系成立。市政公司聘用王子銀為施工隊隊長必須注冊登記并申報，市政公司與王的關系未注冊，未申報，聘用不合法不成立。市政公司與王簽訂的合同不是內部承包合同，而是倒手轉包建筑工程，事實清楚，證據確實充分，且有法律界定。市政公司將承建的原工程總造價14.5萬元（含追加部分）以10.3萬元空手轉包給王子銀，一次凈得利潤4.2萬元是事實。羅興國只是派駐工地的一個代表，沒有參與王的內部管理，而是將工程給王后，由王自行聘請石匠建筑完成，市政公司的行為屬轉包建設工程合同的非法行為，理應受到處罰；依照建設部、國家工商行政管理局（1991）798號《建筑市場管理規定》第七條第三款、第五款、第十九條的規定，工商局具有處罰權，而1996年6月湖南省八屆人大頒布的《湖南省經濟合同管理條例》第十八條第二款規定，雖不具有溯及力，但從中看出有處罰權；工商局對市政公司處罰程序合法，定性恰當，適用法律準確，裁量適當。

    張家界市中級人民法院審理后認為：王子銀道橋工程隊（第三施工隊）早在1992年就已確立為市政公司內部的一個工程隊，其后保持相對穩定的從屬關系。公司雖沒有與王簽訂正規的勞動合同，但不能否定這個工程隊的存在，且這一事實在該公司1992年的資質等級申報表中和1993年編制的企業年檢資料中均有記載，另有王子銀在建“百龍橋”過程中的有關合同、票據為證。聘用確定王為“百龍橋”項目經理，其聘用關系符合國務院的《全民所有制企業轉換經營機制條例》及《湖南省全民所有制建筑安裝企業轉換經營機制條例》的規定。市政公司為完成“百龍橋”這一特定政治任務選派了羅興國等人從施工放樣的第一天起直至編制峻工圖及技術檔案，全面負責工程技術及財務管理，從而按時優良地完成了任務，承擔了工程經濟、技術責任。市政公司的行為不符合轉包的基本特征，工商局對其作出的處罰及原審判決認定的事實不清，證據不足。根據《湖南省建筑市場管理條例》的規定，對轉包建設工程業務其處罰權屬縣級以上人民政府建設行政管理部門，該法規的效力大于建法（1991）798規章，工商局屬越權處罰；工商局在給市政公司的處罰決定中沒有向其交待訴訟權利，其程序亦違法。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條、第五十四條第二項之規定，該院于1997年5月12日作出判決：

    一、撤銷桑植縣人民法院（1997）桑行初字第2號行政判決；

    二、撤銷桑植縣工商行政管理局疊工商檢處字（1996）035處罰決定。

    「評析

    本案一、二審法院判決結果完全相反。縱觀此案，主要有以下幾個問題值得探討：

    一、王子銀是否是市政公司招聘的合同工？

    法院在審理時對這個問題有兩種觀點。一種觀點認為王子銀不是市政公司的合同工，他們是平等主體之間的關系。其理由：1.招聘職工（含臨時工）必須向勞動人事部門申報，經批準成立并簽訂勞動合同才能證明聘用關系的成立。而市政公司與王子銀不具備這個要求；2.雖然市政公司在1992年成立時向建設主管部門申報企業資質等級表時記載聘用王子銀為道橋施工隊隊長，但市政公司一直未與王簽訂聘用合同，也未給王下達任命書，從形式要件上看不合法。這一點也不具有證明力；3.從市政公司與王簽訂的合同來看，雖在合同中稱王代表的是市政公司第三施工隊，但從形式上看雙方不是從屬關系而是平等主體關系；4.王子銀道橋施工隊一直未在工商部門登記注冊。未辦營業執照。另一種觀點認為應認定王子銀與市政公司的從屬關系。其理由是：1.市政公司的前身是1978年5月成立的縣城建辦，縣城建辦當時下設二個工程隊，其中一個就是王子銀道橋施工隊。1992年桑植編委下文成立市政公司時，文件中注明了王子銀道橋工程隊是市政公司下屬的三個施工隊之一，且市政公司在《施工企業資質等級申報表》和1993年編制的企業年檢資料中均記載王子銀為道橋施工隊隊長，王為合同工。另外，從實際來看，王子銀具有較高的雕刻技術，是一個民間石匠，十幾年來，他與市政公司（以前為縣城建辦）一直保持相對穩定關系，在桑植縣范圍內以市政公司第三工程隊名義曾完成多處建設工程，相互之間是一種松散性管理關系。雖然市政公司與王沒有簽訂聘用合同，也沒有給王下達任命書，從形式上看不合法，但不能否認其客觀存在。2.市政公司聘用王為“百龍橋”工程項目經理，其聘用關系符合法律法規?！度袼兄破髽I轉換經營機制條例》第十七條第五款規定：“企業有權決定用工形式，……，企業可以與職工簽訂固定期限、無固定期限或者以完成特定生產任務為期限的勞動合同”。《湖南省全民所有制建筑安裝企業轉換經營機制條例》實施細則第一條第四款規定：“個別確實難以從城市招工的工種，企業可以自主從農村招用輪換工和臨時工”。本案中，市政公司聘用王為項目經理，是為完成“工藝”橋這個難度較大的特定生產任務而與具有雕刻技術的王產生的臨進聘用關系。3.王子銀與市政公司簽訂合同承建“百龍橋”時，合同、票據中都是使用的市政公司第三施工隊隊長這一職務。由于存在著觀點認識上的差別，一審法院采納了第一種觀點，二審法院采納了第二種觀點。筆者傾向于第二種觀點。

    二、市政公司與王子銀（第三施工隊）簽訂的合同到底屬什么性質？

    市政公司強調與王子銀（第三施工隊）簽訂的合同屬內部承包合同，而工商局則認為它們之間的合同是轉包合同，到底該怎樣來認識這個問題呢？我們知道，企業內部承包合同是企業內部承包經營責任制的法律形式，發包方與承包方是單位與職工之間的關系。而轉包的含義，根據建設部（1989）2號令《施工資質管理規定》第二十一條之規定：轉包是指工程承包者將工程轉交其它單位，只收管理費不對工程施工進行管理，不承擔技術、經濟責任的行為。一、二審法院在審理時，對事實部分均認定市政公司對工程技術質量等進行了全面負責和管理。實際施工中，建設方的工程款全部進了市政公司的帳戶，接受銀行、審計部門的監督，且市政公司對王子銀的每筆開支經過審查批準后方才從公司借支，即對王子銀施工隊的財務進行了管理，對外承擔經濟責任。對這一點，二審法院進行了認定。二審法院在認定市政公司與王子銀是從屬關系的前提下，又結合以下事實，理所當然地認定市政公司與王子銀（第三施工隊）簽訂的合同屬內部承包合同，而不是所謂非法轉包了。一審法院在審理中認定王子銀與市政公司是平等主體之間的關系，同時又認定了市政公司對工程技術質量進行了全面負責和管理，而最終又認定市政公司與王子銀簽訂的承包合同，屬非法轉包工程合同。筆者對此認定持不同態度。既然市政公司對工程技術質量上、財務上進行了全面管理、監督，對外承擔技術、經濟責任，那么既使認定王不是市政公司的職工，也不能就此認定它們之間的合同屬非法轉包。根據國務院實行的《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》，企業可以有權自行雇傭完成特定任務的勞動者。在這種情況下，應認定公司與王簽訂的合同無效。實際上王只是市政公司請的雇傭工。從整個案情來看，筆者同意二審的觀點，認為審政公司與王簽訂的合同應是內部承包合同。

    三、工商局對轉包工程業務是否是有處罰權。

篇3

天津市房地產交易管理條例新版第一章　總則

第一條　為了規范房地產交易行為，維護房地產交易秩序，保護房地產交易當事人的合法權益，促進經濟和社會協調發展，根據有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。

第二條　本市行政區域內房地產轉讓、中介服務和相關管理活動，適用本條例。

無地上建筑物的土地使用權出讓、轉讓，不適用本條例。

第三條　房地產交易應當遵循合法、平等、自愿和誠實信用的原則。

第四條　市國土資源和房屋管理局是本市房地產交易行政主管部門，負責本市行政區域內的房地產交易管理工作。

區、縣房地產管理局負責本轄區內房地產交易管理工作，業務上受市房地產交易行政主管部門的領導。

規劃、工商、價格等行政主管部門按照各自職責，做好房地產交易的相關管理工作。

第五條　房地產交易行政主管部門應當加強對房地產交易活動和中介服務機構的監督檢查，受理群眾投訴，及時依法處理。

第六條　本市實行房地產交易網絡管理制度。

市房地產交易行政主管部門通過全市統一的房地產交易網絡管理系統，實施房地產交易網上管理，向社會提供公開、安全、高效的服務。

第七條　本市實行新建商品房預售資金、私有房屋交易資金和房屋使用權轉讓資金監管制度。

市人民政府確定的房地產交易資金監管機構負責新建商品房預售資金、私有房屋交易資金和房屋使用權轉讓資金的監管工作。資金監管的具體辦法由市人民政府規定。

第八條　房地產行業組織應當加強行業自律，規范執業行為，培訓從業人員，提高房地產行業服務水平，促進房地產業健康發展。

第二章　轉讓

第九條　房地產權利人可以通過以下方式進行房地產轉讓:

(一)買賣;

(二)拍賣;

(三)抵償債務;

(四)法人或者其他組織因設立、分立、合并等情形，發生房地產權屬轉移;

(五)贈與;

(六)以其他合法方式轉讓。

第十條　房地產在個人獨資企業與其投資人之間的轉移，按照房地產權屬變更登記辦理。

第十一條　有下列情形之一的房地產，不得轉讓:

(一)房地產權屬未進行登記的;

(二)房地產權屬有爭議的;

(三)未取得商品房銷售許可證的;

(四)土地使用權被依法收回的;

(五)已作他項權登記的房地產，未經他項權人書面同意的;

(六)被司法機關或者行政機關依法查封的;

(七)法律、法規規定不得轉讓的其他情形。

轉讓共有的房地產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人書面同意，但共有人之間另有約定的除外。

第十二條　正在依法查處的附有違法建筑的房地產，不得轉讓。城市管理綜合執法部門應當自立案查處之日起三個工作日內，書面告知房地產交易行政主管部門限制該房地產轉讓。違法情形消除后，城市管理綜合執法部門應當在三個工作日內，書面告知房地產交易行政主管部門解除對該房地產的轉讓限制。

第十三條　建筑設計為獨立成套的房屋，不得分割轉讓。

第十四條　房屋轉讓的，其土地使用權應當同時轉讓。

第十五條　房地產轉讓的，轉讓人應當如實書面告知受讓人所轉讓房地產的權屬、抵押、租賃以及房地產是否附有違法建筑等相關情況。

第十六條　房地產轉讓時，當事人應當簽訂書面合同。合同一般包括以下內容:

(一)當事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產坐落地點、四至范圍和面積;

(三)房地產用途;

(四)房地產權屬證書編號;

(五)土地使用權取得方式和使用期限;

(六)房地產附屬設施、設備情況;

(七)價格、支付方式和期限;

(八)交付條件和期限;

(九)違約責任;

(十)爭議解決方式;

(十一)雙方約定的其他事項。

第十七條　房地產開發企業應當將待售新建商品房信息輸入網上交易管理系統，取得房地產交易行政主管部門核發的商品房銷售許可證后，方可銷售。

房地產開發企業銷售新建商品房，應當與購房人簽訂網上交易管理系統打印的新建商品房買賣合同，并按照國家和本市相關規定，在銷售現場公示商品房銷售許可證、商品房買賣合同示范文本、全部準售房源等有關信息。

第十八條　房地產開發企業不得有下列銷售行為:

(一)未取得新建商品房銷售許可證，銷售或者變相銷售收取款項的;

(二)返本銷售或者變相返本銷售的;

(三)新建商品房虛假已售、待售信息的。

第十九條　房地產轉讓當事人在辦理權屬轉移登記時應當如實申報房地產交易價格，并依法繳納稅費。

第二十條　市房地產交易行政主管部門根據本市房地產市場價格擬定房地產市場交易指導價格，報市人民政府批準后。

第二十一條　房地產拍賣機構在拍賣房屋前應當到房地產權屬登記機構對所拍賣的房屋進行查詢，并將被拍賣房屋的所有權狀況、抵押狀況和使用現狀予以公示。

第三章　中介機構

第二十二條　從事房地產價格評估、房地產咨詢、房地產經紀等中介服務業務的，應當依法設立房地產中介服務機構，取得營業執照。

房地產中介服務機構設立分支機構，應當在分支機構經營地依法登記。

第二十三條　房地產價格評估機構及其分支機構的設立，應當符合國家規定的資金、經營服務場所、執業人員等條件，方可從事與其資質等級相應的房地產價格評估業務。

房地產價格評估機構應當在領取營業執照后三十日內，到市房地產交易行政主管部門申請取得房地產估價機構資質證書。其分支機構應當在領取營業執照后三十日內，到市房地產交易行政主管部門備案。

市房地產交易行政主管部門應當在三個工作日內出具備案證明，并將資質和備案情況向社會公布。

第二十四條　房地產經紀機構應當有固定的經營服務場所和兩名以上房地產經紀人員，其中至少含一名注冊執業房地產經紀人。房地產經紀機構設立分支機構的，其分支機構應當有固定的經營服務場所和兩名以上房地產經紀人員。

第二十五條　房地產經紀機構及其分支機構應當在領取營業執照后三十日內，到房地產交易行政主管部門備案。

房地產交易行政主管部門應當在三個工作日內出具備案證明，并將備案情況向社會公布。

第二十六條　房地產中介服務機構及其分支機構的名稱、地址、服務內容和執業人員等事項發生變更的，應當在變更后三十日內到房地產交易行政主管部門辦理備案。

房地產經紀機構及其分支機構終止房地產經紀業務的，房地產交易行政主管部門應當注銷其備案，并向社會公布。

第二十七條　房地產中介服務機構及其分支機構應當在經營場所公示下列事項:

(一)營業執照;

(二)資質證書、備案證明;

(三)服務內容、范圍、合同示范文本和收費標準;

(四)執業人員情況;

(五)監督投訴機構的電話和地址等。

第四章　中介服務

第二十八條　房地產中介服務機構應當提供真實、準確的信息和安全、便捷的服務。

接受房地產中介服務的當事人依照法律規定和合同約定享有權利、承擔義務。

第二十九條　房地產中介服務機構提供房地產估價、咨詢、經紀服務，應當簽訂書面合同。

市房地產交易行政主管部門可以制定房地產中介服務合同示范文本，向社會推廣使用。

第三十條　委托人委托房地產經紀機構轉讓房地產的，應當向房地產經紀機構提供所委托轉讓房地產的所有權、抵押、使用現狀等真實情況。房地產經紀機構需要對所委托的房地產進行實地勘察的，委托人應當予以配合。

第三十一條　房地產中介服務機構應當按照有關規定收取中介服務費，并開具發票。

第三十二條　房地產中介服務機構及其從業人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為:

(一)偽造、涂改、轉讓、租借中介服務資質證書、備案證明、注冊執業證書、執業專用章;

(二)對當事人隱瞞涉及房屋交易的重要信息;

(三)收取房款或者房屋交易的押金、保證金、定金等，扣留委托人有效證件、房地產權屬證書、公有住房租賃合同等;

(四)虛假房地產廣告和信息;

(五)違反規定收取中介服務費用;

(六)為禁止交易房屋的當事人提供經紀服務;

(七)法律、法規規定不得從事的其他行為。

第三十三條　房地產經紀人員、估價人員不得在兩個以上房地產中介服務機構執業。

第五章　法律責任

第三十四條　房地產開發企業違反本條例第十七條第二款規定，未在銷售現場公示相關信息的，由房地產交易行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第三十五條　房地產開發企業違反本條例第十八條規定的，由房地產交易行政主管部門責令改正，并按照每套房屋三萬元以上五萬元以下的標準處以罰款。

第三十六條　房地產中介服務機構及其分支機構，違反本條例第二十七條規定，未在經營場所公示相關事項的，由房地產交易行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第三十七條　房地產中介服務機構有下列違法行為之一的，由房地產交易行政主管部門按照下列規定給予行政處罰:

(一)違反本條例第二十三條第二款的，處以五千元以上一萬元以下罰款;

(二)違反本條例第二十五條第一款的，責令其停止房地產中介服務業務，并處以一萬元以上五萬元以下罰款;

(三)違反本條例第二十九條第一款的，責令改正，并處以一萬元以上三萬元以下罰款。

(四)違反本條例第三十二條第一、二、三、六、七項的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第三十八條　房地產中介服務機構違反本條例第二十二條和第三十二條第四項規定的，由工商行政主管部門依法予以處罰。

第三十九條　房地產中介服務機構違反本條例第三十二條第五項規定的，由價格行政主管部門依法予以處罰。

第四十條　房地產中介服務機構違反本條例規定，受到房地產交易行政主管部門行政處罰的，處罰結果記入其信用記錄。

第四十一條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期不申請行政復議、不起訴也不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第四十二條　房地產交易行政主管部門及其工作人員在管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、擅自泄露房地產交易信息的，由其上級主管部門或者所在單位給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附則

第四十三條　法律、法規對集體土地上建設的房屋進行交易有限制性規定的，從其規定。

第四十四條　按照住房制度改革和住房保障有關政策購買公有住房、經濟適用住房、限價商品住房和歷史風貌建筑的交易活動，按照國家和本市的有關規定執行。

第四十五條　本條例自20xx年10月1日起施行。市人民政府20xx年6月29日修訂的《天津市房地產市場管理規定》同時廢止。

天津市房地產交易管理條例新變化一、增加一條作為第五條:房地產交易行政主管部門應當加強對房地產交易活動和中介服務機構的監督檢查，受理群眾投訴，及時依法處理。

二、第十條改為第十一條，刪除第五項。增加一款作為第二款:轉讓共有的房地產，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人書面同意，但共有人之間另有約定的除外。

三、增加一條作為第十二條:正在依法查處的附有違法建筑的房地產，不得轉讓。城市管理綜合執法部門應當自立案查處之日起三個工作日內，書面告知房地產交易行政主管部門限制該房地產轉讓。違法情形消除后，城市管理綜合執法部門應當在三個工作日內，書面告知房地產交易行政主管部門解除對該房地產的轉讓限制。

四、第十一條改為第十三條，修改為:建筑設計為獨立成套的房屋，不得分割轉讓。

五、第十二條改為第十四條，修改為:房屋轉讓的，其土地使用權應當同時轉讓。

六、第十三條改為第十五條，修改為:房地產轉讓的，轉讓人應當如實書面告知受讓人所轉讓房地產的權屬、抵押、租賃以及房地產是否附有違法建筑等相關情況。

七、第十五條改為第十七條，修改為:房地產開發企業應當將待售新建商品房信息輸入網上交易管理系統，取得房地產交易行政主管部門核發的商品房銷售許可證后，方可銷售。

房地產開發企業銷售新建商品房，應當與購房人簽訂網上交易管理系統打印的新建商品房買賣合同，并按照國家和本市相關規定，在銷售現場公示商品房銷售許可證、商品房買賣合同示范文本、全部準售房源等有關信息。

八、刪除第二十條。

九、第二十三條改為第二十四條，修改為:房地產經紀機構應當有固定的經營服務場所和兩名以上房地產經紀人員，其中至少含一名注冊執業房地產經紀人。房地產經紀機構設立分支機構的，其分支機構應當有固定的經營服務場所和兩名以上房地產經紀人員。

十、第二十四條改為第二十五條，修改為:房地產經紀機構及其分支機構應當在領取營業執照后三十日內，到房地產交易行政主管部門備案。

房地產交易行政主管部門應當在三個工作日內出具備案證明，并將備案情況向社會公布。

十一、第二十五條改為第二十六條，修改為:房地產中介服務機構及其分支機構的名稱、地址、服務內容和執業人員等事項發生變更的，應當在變更后三十日內到房地產交易行政主管部門辦理備案。

房地產經紀機構及其分支機構終止房地產經紀業務的，房地產交易行政主管部門應當注銷其備案，并向社會公布。

十二、第二十六條改為第二十七條，第三項修改為:服務內容、范圍、合同示范文本和收費標準;

十三、刪除第二十九條。

十四、第二十八條改為第二十九條，第一款修改為:房地產中介服務機構提供房地產估價、咨詢、經紀服務，應當簽訂書面合同。

十五、第三十二條修改為:房地產中介服務機構及其從業人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為:

(一)偽造、涂改、轉讓、租借中介服務資質證書、備案證明、注冊執業證書、執業專用章;

(二)對當事人隱瞞涉及房屋交易的重要信息;

(三)收取房款或者房屋交易的押金、保證金、定金等，扣留委托人有效證件、房地產權屬證書、公有住房租賃合同等;

(四)虛假房地產廣告和信息;

(五)違反規定收取中介服務費用;

(六)為禁止交易房屋的當事人提供經紀服務;

(七)法律、法規規定不得從事的其他行為。

十六、增加一條作為第三十三條:房地產經紀人員、估價人員不得在兩個以上房地產中介服務機構執業。

十七、刪除第三十四條。

十八、增加一條作為第三十四條:房地產開發企業違反本條例第十七條第二款規定，未在銷售現場公示相關信息的，由房地產交易行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。

十九、增加一條作為第三十六條:房地產中介服務機構及其分支機構，違反本條例第二十七條規定，未在經營場所公示相關事項的，由房地產交易行政主管部門予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。

二十、第三十五條改為第三十七條，修改為:房地產中介服務機構有下列違法行為之一的，由房地產交易行政主管部門按照下列規定給予行政處罰:

(一)違反本條例第二十三條第二款的，處以五千元以上一萬元以下罰款;

(二)違反本條例第二十五條第一款的，責令其停止房地產中介服務業務，并處以一萬元以上五萬元以下罰款;

(三)違反本條例第二十九條第一款的，責令改正，并處以一萬元以上三萬元以下罰款。

(四)違反本條例第三十二條第一、二、三、六、七項的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。

二十一、第三十六條改為第三十八條，修改為:房地產中介服務機構違反本條例第二十二條和第三十二條第四項規定的，由工商行政主管部門依法予以處罰。

二十二、第三十七條改為第三十九條，修改為:房地產中介服務機構違反本條例第三十二條第五項規定的，由價格行政主管部門依法予以處罰。

二十三、增加一條作為第四十條:房地產中介服務機構違反本條例規定，受到房地產交易行政主管部門行政處罰的，處罰結果記入其信用記錄。

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關鍵詞：建筑工程分包要件問題

中圖分類號： TU198 文獻標識碼： A 文章編號：

近年來，隨著國家經濟建設的飛速發展、人們對住房的條件要求的不斷提高，房地產和建筑行業迅猛發展。同時，由于建筑勞動生產率的提高和社會分工的發展，人們對建筑市場效率的追求和實現有序競爭的愿望。以及建筑業企業與國際接軌的客觀要求，建筑工程分包成了業內必不可少的工序和事項。而在分包中也出現了不少問題。那么怎樣才能做到正確操作，合法分包呢？一、建筑工程分包的合法要件從理論上分析，建筑工程分包的合法要件分實質要件和形式要件兩大類，具體來說，包括以下兩個方面： （一）實質要件

實質要件細分為如下幾種：

1、主體要件。工程分發包人要具有分發包工程或勞務的資格，工程分承包人要具有完成工程項目的能力。2、責任要件。分承包人依據分包合同對分發包人負責，分發包人依據主合同對建設單位負責；同時，分承包人就分包的項目對建設單位負連帶責任。所負責任，包括技術、質量、安全、經濟等法律責任和管理責任。

3、意思表示要件。兩層含義：首先，一般的，工程實行總分包的意思，必須由建設單位、分發包人、分承包人三方協商一致且表示真實。分發包人發包專業工程時，必須經建設單位同意：可以在主合同中約定允許分包；主合同中未作規定的分包活動，應在分包之前征得同意。勞務分包可以由分發包人決定。其次，無論是專業分包還是勞務分包，其合同內容都必須由分發包人和分承包人協商一致；內容必須真實，不能造假。

4、客體要件。凡分包的工程必須是國家法律和公共秩序允許分包的工程；凡國家法律禁止或公共秩序不允許分包的工程不得分包。（二）形式要件。分包合同必須采用書面形式。分包合同是建設工程合同的一種，而建設工程合同的書面形式的要求在《合同法》第270條等和《建筑法》第15條均有明確規定。這種形式要件，不僅是建設工程合同自身特殊性的要求，更是建設工程合同外部管理的要求；必要時還須經過公證或鑒證。必須指出，只有實質要件和形式要件同時成立，方構成合法有效的工程分包行為。二、違法實施分包活動的具體形態 我國現行的法律法規將違法實施分包活動的具體形態概括為違法分包、轉包、掛靠、指定分包等。這里按照上述理論分析，結合法律規定分析如下：（一）主體要件缺陷 1、不具備從建設單位承包工程資格的分發包人實施分包活動。 2、分承包人無資質或超越資質承接分包工程。 3、具有總承包資質的建筑施工企業將勞務作業發包給總承包企業。 4、具有總承包資質的建筑施工企業將專業施工分發包給不具備相應專業資質的總承包企業。 確定1、2兩種情形為違法形態，其法律依據是《建筑法》第26條和《建設工程質量管理條例》第25條。它們規定，承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍，或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。但是，3、4兩種情形似乎無充分法律依據，只能從《建筑業企業資質管理規定》的出臺背景極其相關規定的精神、實施意見推知其違法。

（二）責任要件缺陷

1、轉包。轉包表現為將承接的工程不負任何責任的分包/轉讓出去的行為。

2、肢解分包。肢解分包，在法律上視為轉包。 《合同法》272條、《建筑法》28條，《質量條例》第25條對轉包均予以禁止。如《建筑法》第28條規定，“禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人。”此外，一般認為，分發包人對其承包的工程應當設立項目管理機構，對該工程的施工活動進行組織管理；項目管理機構應當具有與承包工程的規模、技術復雜程度相適應的技術、經濟管理人員，其中項目經理、技術負責人、質量管理人員、安全管理人員、項目核算人員應當是本單位的人員。如果分發包人違反這些規定，可認定為轉包。（三）表示要件缺陷

1專業施工分包未取得建設單位同意：既沒有在主合同中約定，也沒有取得建設單位其他形式的同意（實行招標投標的，分發包人也沒有在投標文件中載明分包意圖）。

2、主管部門（強行）指定分包。

3、建設單位（強行）指定分包。

4、掛靠。 對于第1種情況，《建筑法》第29條規定，“……但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經建設單位認可?！薄墩袠送稑朔ā返?0條規定，“投標人根據招標文件載明的項目實際情況，擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作進行分包的，應當在投標文件中載明。”對于2、3兩種情況，《建筑法》第23條規定，政府及其所屬部門不得濫用行政權力，限定發包單位將招標發包的建筑工程發包給指定的承包單位。具體認定中，如果分發包人有足夠證據表明其被迫接受關于分包的指定，才構成意思表示要件缺陷。5、有欺詐和脅迫情形。盡管掛靠并不必然地發生在分包活動中，但是在實踐中，被掛靠方往往聲稱其實施的是分包活動。掛靠在法律上認為是關于身份的欺詐，為法律所禁止?！督ㄖā返?6條、《建設工程質量管理條例》第25條規定，禁止建筑施工企業…以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

（四）客體要件缺陷

1、將主體工程分包的。

2、將專業工程非勞務部分分包的（即專業施工再分包）

3、勞務工程再分包的。

建筑工程作為交易客體，并非沒有任何限制地都可以實施分包。《合同法》第272條規定，總承包人或者勘察、設計、施工承包人經發包人同意，可以將自己承包的部分工作交由第三人完成。本條還和《建筑法》第29條同時規定，禁止分包單位將其承包的工程再分包；建設工程主體結構的施工必須由承包人自行完成。《招標投標法》第30條、第48條規定了非關鍵性工程的分包。

（五）形式要件缺陷

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城市房地產開發經營管理條例

第一章 總 則

第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。

第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章 房地產開發企業

第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

(一) 有100萬元以上的注冊資本;

(二) 有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

(一) 營業執照復印件;

(二) 企業章程;

(三) 驗資證明;

(四) 企業法定代表人的身份證明;

(五) 專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章 房地產開發建設

第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

(一) 房地產開發項目的性質、規模和開發期限;

(二) 城市規劃設計條件;

(三) 基礎設施和公共設施的建設要求;

(四) 基礎設施建成后的產權界定;

(五) 項目拆遷補償、安置要求。

第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

(一) 城市規劃設計條件的落實情況;

(二) 城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;

(三) 單項工程的工程質量驗收情況;

(四) 拆遷安置方案的落實情況。

(五) 物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

第四章 房地產經營

第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三) 按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;

(四) 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

(一) 本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;

(二) 營業執照和資質等級證書;

(三) 工程施工合同;

(四) 預售商品房分層平面圖;

(五) 商品房預售方案。

第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條 房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商協定;但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章 法律責任

第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價20%以下的罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則

第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

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一、年7月1日起，城市規劃區內運輸建筑垃圾和砂、石料、石灰、水泥、瀝青混合料、水泥混凝土、砂漿、黏土、涂料等（以下統稱散裝建材）的運輸單位需經市城市管理行政執法局審核（運輸單位應具備工商營業執照和道路運輸經營許可證），運輸車輛必須采用符合技術條件的機械密閉設施。年7月1日起，城市規劃區范圍內禁止非機械密閉運輸建筑垃圾、散裝建材的車輛通行。

二、城市規劃區范圍內從事新建、改建、擴建、拆除、裝飾裝修房屋建筑（構筑）物和市政公用、園林綠化等建設工程的建設、施工、運輸單位運輸建筑垃圾、散裝建材的車輛，必須到市城市管理行政執法局辦理運輸、處置核準手續。在公安交警禁行區域運輸以上材料的車輛，需到公安交警部門辦理通行手續。

三、各建設工地施工現場出入口必須鋪設長度不少于13米以上的硬化道路（包括沖洗平臺），設置車輛沖洗噴淋平臺，配置專門沖洗設備，安排專門沖洗保潔人員。對駛出工地的運輸車輛必須采取除塵、除泥等清洗處理措施，車輛經過清洗后方可駛離工地，杜絕車輛帶泥在城區道路行駛，污染路面。

四、從事建筑垃圾、散裝建筑材料運輸企業或個人必須持有效駕駛證、行駛證、強制保險和交通管理部門核發的道路運輸經營許可證、車輛營運證，未取得以上有效證照的企業或個人不得從事建筑垃圾、散裝建筑材料運輸。

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【關鍵詞】房地產；估價；稅費；體系；核算

在應用不動產估價三大方法――比較法、收益法、成本法對房地產進行估價時，經常遇到與估價對象密切相關的一些稅費問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關房地產開發、經營、轉讓等經濟活動中的稅費問題也就成為房地產估價師在應用收益法和成本法進行估價時的一個突出問題。

一、稅費與房地產估價的關系

我們這里所討論的稅費與房地產估價兩種主要方法――收益法和成本法密切相關。如果把估價對象理解是一種權利，而不僅僅是估價對象實體自身，那么這里所述的稅費就是權利人擁有該項權利或利用該權利創造收益所必須或者應當支出的成本和費用。

所以，如果不能全面掌握房地產估價中的有關稅費并恰當運用，那么可能會造成估價結論的聯疵。

二、與房地產估價相關的稅法體系

稅法是稅收的法律表現形式，稅收則是稅法所確定的具體內容。我國現行稅法體系有七大類：包括流轉稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產和行為稅、農業稅、關稅。在這七大類稅法中，與房地產估價直接相關的有：流轉稅類：營業稅。

資源稅類：城鎮土地使用稅。

所得稅類：企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。

特定目的稅類：固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅。

財產和行為稅類：房產稅、城市房地產稅、印花稅、契稅。

三、收益法房地產估價涉及稅費的核算

采用收益法對房地產進行估價時，概括地講，所涉及的稅費有：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅（費）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費、保險費、土地收益金和所得稅。

在房地產估價中如何確定上述稅費，主要根據估價對象、收益途徑以及價值定義來判斷。

1、出租性收益應當考慮的稅費及其確定方法

（1）營業稅：其法律依據是1994年1月 l日起施行的《營業稅暫行條例》和 2001年 1月 1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租房地產的經濟行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。

（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。

（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。

（4）房產稅：其法律依據是《房地產稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租居民住房的經濟行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。

（5）土地使用稅（費）：其法律依據是《城鎮土地使用稅暫行條例》，其計稅（費）的基準為實際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規定。

（6）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0. l%。

（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》和《個人所得稅法》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個人出租適用的稅率為10%。

2、產權售讓性收益應當考慮的稅費及其確定方法

（1）營業稅：其法律依據是《營業稅暫行條例》，稅基為銷售房地產的銷售收入，稅率為5%。

（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。

（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。

（4）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。

（5）土地增值稅：其法律依據為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個檔次。

（6）土地收益金：其法律依據為《城市房地產管理法》，計算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉讓。通常情況下是房地合一進行估價，估價結果再扣減“補交地價”。

（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。

所得稅應當作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計算凈現金流量或凈收益的扣除項目，理由簡述如下：首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經濟行為發生的主體之一必須向國家盡的義務，因此，從現金流量的概念來講，必定是現金的流出。其次，無論是“出租房地產取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產取得銷售收入”途徑，從收益法估價理論的角度看，不僅僅是房地產的自然屬性，更重要的是一種“權利”，前者是分期讓渡房地產的使用權，后者是一次性讓渡房地產的所有權。

由于所得稅對不同納稅主體，可能會出現稅率上的差別，因而，同一宗房地產、不同的人或單位擁有它，導致估價結果會不同。這不是說收益法本身有不嚴謹的地方，只能說應用收益法進行估價時的復雜性不像應用市場法那么直觀。

四、用成本法估價所涉及到的有關稅費

1、與取得土地使用權有關的稅費

（1）通過征用農地取得的土地使用權，有農地征用費，其法律依據為《土地管理法》。《土地管理法》第四十七條規定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！钡诙睢罢饔酶氐难a償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定?！钡谒目睢罢饔贸鞘薪紖^的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。”第五款“依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍?！钡诹睢皣鴦赵焊鶕鐣⒔洕l展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”

（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的土地使用權，有城市房屋拆遷安置補償費，其法律依據為《城市房屋拆遷管理條例》。該條例第二十。條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”

（3）通過向政府或市場購買取得的土地使用權，由購地者承擔的稅費有交易手續費和契稅，前者由當地有關部門制定標準，后者根據《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。

2、與房地產建設有關的稅費分成兩個部分

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為了廣泛宣傳保護消費者合法權益的法律法規和相關消費知識，進一步增強經營者的自律意識和消費者的維權意識，縣政府決定，開展2017年“3.15”國際消費者權益日宣傳活動，現就有關事項通知如下：

一、活動主題

“網絡誠信 消費無憂”

二、活動時間和地點

3月15日（星期三）9：00至12:00在縣城禮樂廣場和蔡家坡經開區管委會樓前廣場開展宣傳活動。

三、活動內容

1.采取設立咨詢服務臺、散發宣傳資料、組裝宣傳車、現場講解等形式，廣泛宣傳《消費者權益保護法》、《食品安全法》、《種子法》、《產品質量法》、《價格法》、《藥品管理法》、《煙草專賣法》等法律法規，教育引導廣大消費者進一步增強法律觀念和維權意識，自覺運用法律武器，維護自身合法權益。

2.對與廣大消費者生產生活息息相關的食品、藥品、保健品、生活用品及涉農商品等物品，進行真偽識別，開展現場咨詢，現場教授消費者商品質量知識，幫助群眾提高識別假冒偽劣商品的能力。

3.通過12315投訴熱線和現場受理形式，認真受理消費者投訴。對消費者反映的侵害消費者權益的違法行為，案情簡單的現場予以處理，案情復雜的登記在案，進一步調查了解，限期處理，并及時答復消費者。

4.組織省市著（知）名商標企業和名優企業，開展形象展示活動，為企業提供一個宣傳自我、互相交流的平臺，展示我縣企業的良好形象。

四、部門單位職責

1.縣市場監督管理局：負責宣傳新修訂的《消費者權益保護法》和《陜西省消費者權益保護條例》、《食品安全法》、《藥品管理法》、《產品質量法》、《標準化法》、《特種設備安全法》等相關法律法規，設立咨詢服務臺，受理消費者投訴，發放宣傳材料，開展法規咨詢服務，展示假冒偽劣食品、藥品及商品，現場向群眾講解識假辨假方法及安全消費知識。

2.縣農業局：負責宣傳《種子法》等有關法規，設立咨詢服務臺，散發宣傳資料，擺放宣傳版面、種子樣品，引導群眾正確識別種子真偽。

3.縣文化廣電局：負責宣傳《互聯網上網服務營業場所管理條例》及有關文化市場管理法規，采取散發宣傳資料、擺放宣傳牌等形式進行宣傳，營造濃厚的輿論氛圍。

4.縣衛計局：負責宣傳《傳染病防治法》、《醫療機構管理條例》和新型農村合作醫療有關規定，設立咨詢服務臺，宣傳疾病疫情預防救治及合作醫療有關知識，現場答疑解惑。

5.縣物價局：負責宣傳《價格法》等有關規定，設立咨詢服務臺，散發宣傳資料，現場解答群眾咨詢。

6.縣法院：負責做好《民法通則》、《物權法》等涉及消費維權法律法規的宣傳，設立咨詢服務臺，散發宣傳資料，為群眾答疑解惑。

7.縣公安局：負責做好打擊非法集資宣傳和活動現場交通管理工作。

8.縣住建局：負責宣傳《建筑法》、《城鄉規劃法》、《陜西省建設工程質量和安全生產管理條例》及房屋維修物業管理方面的法律法規；負責聯系天然氣公司宣傳《城市燃氣管理條例》等有關規定，設立咨詢服務臺、散發宣傳資料、受理消費者投訴；負責活動現場各單位宣傳點占用場地的劃定及協調配合工作。

9.縣煙草專賣局：負責宣傳《煙草專賣法》等有關規定，設立咨詢服務臺，展覽假冒卷煙，引導群眾正確識別假煙。

10.縣鹽務管理局：負責宣傳《鹽業管理條例》、《食鹽加碘消除碘缺乏危害管理條例》等，設立咨詢服務臺，引導消費者正確識別加碘鹽。

11.縣電信公司：負責宣傳《固定電話機商品修理更換退貨責任規定》等，設立咨詢服務臺，散發有關宣傳資料，解答群眾咨詢。

12.縣移動公司、聯通公司：負責宣傳《移動電話機商品修理更換退貨責任規定》等，設立咨詢服務臺，散發宣傳資料，設立咨詢服務臺現場開展服務，宣傳移動電話的有關知識，引導群眾科學消費。

13.縣廣電網絡公司：負責宣傳數字電視有關消費知識，設立咨詢服務臺，散發有關宣傳資料，開展宣傳活動。

14.縣電視臺、數字化信息服務中心：負責活動的宣傳報道工作，營造良好的輿論氛圍。

五、工作要求

1.縣市場監督管理局要精心組織，加強協調，統籌安排，搞好服務，確?；顒禹樌_展，并組織好省市著（知）名商標企業和名優企業展示活動。各相關單位和各商場、超市要在門前街道顯要位置懸掛橫幅，營造氣氛。有宣傳咨詢任務的單位要及時落實人員，結合各自職能，按照區域設立宣傳咨詢服務臺，制作宣傳版面，由領導帶隊，組織業務能力強的干部參與，準時開展活動。

2.現場宣傳咨詢單位要以認真負責的態度，搞好宣傳咨詢工作，耐心解答消費者提出的各種問題，積極受理消費者投訴?；顒悠陂g要堅守工作崗位，不得擅離職守，要按指定的區段設置宣傳咨詢臺（桌椅自帶），活動結束后方可撤離。

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責任保證金的提出

保證金最早出現在金融領域，原意是投資者進行期貨、期權交易時向經營相關業務的公司交付的保證金，以保證履行合約義務。這筆資金僅為押金，不作為合約金的一部分。但在現實生活中，保證金常常用在民事經濟活動中用來保證產品質量和服務質量。因此，保證金也指合同當事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對方或提存于第三人的金錢。

在現實經濟生活中，常見的保證金主要有兩種形式：一種是合同當事人為保證其債權的實現而要求另一方提供的保證金，如建筑施工合同中，建設方在工程結算時依工程保修條款的約定將應付的部分工程款留作保修金，用來保證施工方保修義務的履行。另一種形式的保證金，是雙方在合同成立的時候，為保證各自義務的履行而向共同認可的第三人(通常為公證機關)提存的保證金?？梢?，保證金也具有類似定金一樣的擔保合同實現的作用。但還應看到，保證金留存或提存的時間和數額是沒有限制的，雙方當事人可以自行約定；保證金的數額相當于債務額，并不像定金那樣，其總額不得超過主合同總價款的20％，而且必須是在合同約定時或者合同簽訂前給付。類似這些行業的從業責任保證金制度，對物業服務從業保證金的推行提供了一個很好的借鑒。

在物業管理行業，目前涉足到保證金制度的是兩個領域，一是在物業接管驗收時，開發商應交納物業質量責任保證金，以維護物業服務企業的權益。這主要是為了解決房地產開發商在前期開發中遺留瑕疵的問題。如《山東省物業管理條例》(2009年1月8日)規定，新建物業實行質量保證金制度，該條例規定：“建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金”。二是在業主收樓后，物業服務企業為了規范業主裝修行為，要求業主交納裝修保證金，以維護其他業主的權益，便于物業管理。如“廣東省物價局關于加強物業服務收費管理有關問題的通知”(2006年12月22日)規定：“業主對其物業進行室內裝修的，物業管理企業可按照當地價格主管部門的規定，與業主(或裝修企業)約定裝修保證金(押金)、垃圾余泥清運、裝修工人出入證押金(或工本費)等費用的具體標準?！辈贿^《物業管理條例》等國家有關規定是禁止收取此例費用的。

真正的物業服務從業責任保證金(或稱物業服務企業履約保證金)制度，應該是近兩年開始出現的。由于物業服務質量問題、物業服務公司偷偷“棄管”卷款潛逃問題的發生，一些地方或小區開始嘗試實行物業服務責任保證金制度。2008年5月公示的《杭州市物業管理條例(修改草案)》第四十二條提出：被選聘的物業服務企業向區、縣(市)物業主管部門辦理物業服務合同備案時，應當按照該物業管理區域3個月物業服務費用的標準繳納物業服務保證金。2008年5月1日實施的《鎮江市物業管理企業履約保證金管理辦法》對物業管理企業履約保證金制度作了全面規定。2009年1月1日起施行《吉林市物業管理條例》設立了物業服務保證金制度，明確了物業服務保證金交納的標準、扣減使用的情形和返還的方式。另外民間也開始嘗試這一制度，如昆明“創意英國”小區業主公開招聘物管，要求進小區服務的物業服務企業必須先繳服務質量保證金。

關于物業服務從業責任保證金的含義，可以從不同角度理解。從物業服務合同履約保證的角度，根據《鎮江市物業管理企業履約保證金管理辦法》的規定：物業管理企業履約保證金是指“建設單位或業主大會與其選聘的物業服務企業在合同中約定，由物業服務企業支付的，用以保證物業服務企業信守合同，誠實經營，以及非正常退出項目后過渡管理所發生的費用。”但從廣義上理解，所謂物業服務從業責任保證金是指凡從事物業服務的企業必須按一定標準向特定監管機構交納數額與物業服務責任相稱的從業責任保證金，以保證物業服務企業履行合同約定義務，并且在從業期間不出現違法違規等行為，以保障業主的權益。如果企業在從業期間出現不按合同履行或停止履行義務，侵害業益或者破壞行業秩序等行為，而又出現故意逃避、拒絕、推諉或無力負擔賠償的情況，經監管機構進行審查，可用保證金來支付相應的賠償費用，以充分維護業主的合法權益和加強對物業管理企業的管理。從業責任保證金的實質是物業管理企業對其提供的服務和從業行為的一種經濟擔保。它不但有預防物業服務企業違規違約的功能，還有在業益受到侵害后補償業主損失的救濟功能。在目前業主處于弱勢地位的情況下，實行物業服務從業保證金制度有利于規范物業服務市場秩序，有利于促進我國物業服務企業信用制度的建立，促進優質物業服務企業品牌的大量產生，淘汰劣質物業服務企業，使物業服務行業健康發展。

幾個需要厘清的問題

建立物業服務從業保證金制度對物業服務行業來說是一件具有長遠戰略意義的大事，切莫只從利益角度出發，偏向于僅從維護業主利益這個直接的功能上認識建立此項制度的意義。有鑒于此，筆者認為在設計建立物業服務從業保證金制度過程中，有必要厘清幾個關鍵問題。

首先是在物業服務保證金制度推進方式的選擇上，國家要有明確思路。目前，有地方市一級政府試點推進的，也有民間自發推進的；有制度化組織化系統推進的，也有宏觀性政策指導性推進的。但為保證這一制度創建的嚴肅性和規范性，在有其他行業的成熟的運行經驗的基礎條件下，物業服務從業保證金制度，應該從一開始就進入規范化的軌道。政府組織應在一些物業管理行業發達的城市首先試點，并在總結經驗的基礎上，逐步在全國推行。

其次是物業服務業保證金的收支管理應有利于保證金的預防和補償兩個功能的有效實現。具體來說，保證金管理的主體應是政府物業服務行業服務質量監督部門，在目前的制度下應是物業行政管理機構，如房地產管理部門。交易中介機構只負責招標投標的一次易活動，不宜管理物業服務業保證金。物業管理行業協會和未來可能存在的業主協會都代表相關行業利益，也不宜成為保證金管理主體。為保證這一制度的有效運行，應由物業行政管理部門宏觀管理，授權區市的區或街辦、鄉鎮政府設立專門機構管理此項工作。

第三，從整體上講，促進行業發展仍是主要任務，對任何增加物業服務企業的經營成本的政策行為都要慎之又慎。目前有些地方以管理面積、選聘主體的不同來確定(鎮江)，有些以3個月(杭州)、2個月(吉林)或半年(昆明創意英國小區)服務費計收。這些都有一定道理，但是這對物業服務企業來說可能是巨大的支出。物業服務企業作為服務行業，注冊資本金(三級)起點為50萬元，如果按最低2月標準計交保證金，此時保證金占服務費總額的16.7％，如果管理3個服務費為100萬元的小區，僅保證金就要近s。萬。這對任何物業服務公司來說都是巨大的壓力。相比較而言，鎮江的做法比較可取，如腚“物業項目總建筑面積10萬平方米以上的：前期物業服務階段5～10萬元；業主大會選聘的3～5萬元?！奔俣ü芾?0萬平方米，每平方米15元物業服務費，業主大會選聘的交4萬元保證金，此時保證金占服務費總額的22％。22％對公益性強、微利經營的物業服務企業來說也是相當大的資金占用。

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一、建設合同中出現的適用法律問題

(一)非法轉包的合同

相關建筑管理法規規定，建筑安裝工程承包合同的承包方將部分工程承包給其他單位是合法的，在法律上是允許的，但完全將工程承包給其他單位，這種行為在法律上就是不被允許的。有的單位非法將工程轉包，只為坐收漁翁之利形成了有關工程承包合同最終無效的局面。對于這些在法律上無效的建筑安裝工程承包合同的處理方式，應采取相關法律手段，根據有關規定，對無效合同的財產后果以及責任方進行處理。相關的處理方式大致分為三種，其中，經濟處理方式上還包括了賠償、返還和追繳。在建筑安裝工程承包合同認定為無效之后，由于所涉及的當事人眾多，較為復雜，還有財產后果嚴重這一緣由，在處理這類案件之時，必須要在運用了上述原則的前提下，注意如下的:第一，要小心謹慎運用返還這一原則，建筑安裝工程的承包合同項目是動態的，有時相關的合同雖己無效，但部分甚至全部都己履行完畢，己建工程再重新返還是無法完成的。在這里，除了相關租賃的設備以及提前收取的作為預收的工程款項可以返還之外，其他的項目要對所采用的賠償方式引起注意。第二，賠償金額的計算要按照實際原則，賠償款項的額度應包括實際的與可以得到的利益的減少的數量。建筑過程中，工期效益是承包人最為看重的:施工進度的快慢與質量的優劣是人去完成的，不會成為財產的表現形式，在計算賠償額度之時，不能把可得利益的損失忽略掉。

(二)在經營范圍之外的承包

建筑施工企業必須要嚴格按照審定后的企業等級所規定的范圍內承包項目工程，接受后的工程項目的分包單位，也不能再自行進行分包處理。四級以及四級之內的承包工程需要按照所在企業的資質范圍之內進行承包。相關建筑個體商戶，也必須在核定后的營業范圍內進行施工，不能進行擴建以及改變房屋結構。如若合同約定違反了以上規定，則視為該建筑企業不具備承包能力，合同則無效。承包人在經營范圍之外的承包，在法律上是不被允許的。

二、如何處理建設合同糾紛中出現的問題

(一)建設工程期間的合同終止糾紛的管理

若承包人違約，使業主被迫終止與承包人之間的合作關系時，承包人需承擔因此產生的額外的增加的費用和合同中所列出的其他費用。業主有權暫停與承包人之間的合作，并停止向承包人支付任何款項，在工程缺陷責任期滿后，再通過監理工程師查明承包人施工和完成此項工程與修復缺陷應結算的費用，經過確認后，方可生效。若業主違約，使承包人與業主終止了施工合同時，業主應向承包人支付在終止日期之前完成了的全部工程的費用及相關承包人應獲得的費用。

(二)施工合同的管理

業主方面，要全權負責提供施工圖紙、組織技術交底，并要敦促設計單位派出相關技術人員進行技術服務，來解決建筑施工過程中發生的一切問題。承包人在接收合同之后，要仔細檢查核對后，合同就自然形成有效性，合理性。承包人應全面了解合同內容，業主要嚴格按照合同的條目進行管理工作。

(三)國家干預，依法管理

有關部門應根據我國國情和社會現狀制定有關法律法規。建筑工程施工合同程項目管理的重要過程之一，所以在建筑工程糾紛中，有關司法實踐問題的討論是至關重要的，違規者，有關部門要根據法律條文對其進行行政處分或取消合作意向，終止合同。同時，國家有關部門要加強管理職能，實行國家干預，需要對不合理的項目進行依法制裁。應當提出對于建筑工程合同糾紛這一事項的有針對性的司法實踐建議。在審理案件之時，國家應加大對建筑合同糾紛此類案件的審理力度。應秉承公平公正地原則，保證當事人的合法權益不被侵犯。