房地產財務實務范文

導語：如何才能寫好一篇房地產財務實務，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一周我的主要工作和任務是進行公司會計制度,會計章程的熟悉,學習如何使用公司的財務軟件,熟悉公司建筑工地的位置,以及材料倉庫的位置.

開始實習工作之后,我便開始重新將家中的書本課件找出來,重新溫習一遍這些相關的知識,以及會計科目和會計報表的制作.由于公司剛剛成立不久,并沒有什么特別大的工程,目前也只是在建設一個中等規模的商品房住宅區,所以它的會計報表并沒有如涉外資金等,也沒有過于頻繁的現金交流.

由于在實習的第一天主要是學習和了解公司財務部門的保密條款等知識,所以第一周所學,所知許多內容不能體現在實習周記中請見諒.

綜合一周的感受,我最最深刻體會到的是：財務工作,是一項十分細致的工作,每一筆現金帳幕都要2個財務工作人員的核對,大筆的資金流動還需要財務主管以及分管財務的副總經理簽字才能進行.

同時,財務工作也是一項保密程度很高的工作,由于工作原因,我們這些財務工作者經?？梢越佑|到很多公司的財務信息,如何有效的保護這些公司的內部機密信息不外泄是公司保持優勢競爭力的一項重要工作！

進入第二周的公司實習,由于經過了上一周的學習,我更加熟悉了公司的業務章程和業務情況條例.

本周,我開始學習如何編制公司的財務報表.剛剛開始我先是用了兩天的時間翻閱公司上一個財務季度的財務報表,以及原始憑證等.由于時值***地方稅務局開展學習勞動法的學習講座,公司的幾位經歷以及財務部門的經歷都去開會了.

所以正式的工作直到星期3才開始.為了鍛煉我的能力,公司讓我用手工編制報表.我的任務主要是幫助公司的財務主任核對各項數據是否有缺漏以及原始憑證是否有遺漏.我在工作開始的階段也嘗試著參與原始憑證以及總分類帳幕的報表的編制.

但是由于在工作中的粗心大意,在總賬中漏填了一個數據,導致我試編的財務報表最后不管怎么算都算不平衡,在財務主任和財務經理的幫助下,我終于找到了這個錯誤的地方并且加以改正.因為我是試著編制報表,所以公司并沒有因為我的疏忽而造成工作進度的延誤.

錯誤的原因：在同一天發生的財務活動過多,過于頻繁.在編制的過程中不夠細心,錯誤的將一份還沒有來得及編制的原始憑證放入已經錄入的原始憑證中.

造成最后的試算不平衡.經驗教訓：在開始錄入信息之前,一定要先把桌面清理干凈,整理清楚.并且把各項財務信息整理歸納,在開始之前一定要事先調整好自己的精神狀態.不能著急,也不能在工作中產生厭煩的情緒.在工作過程中,要注意檢查每一份報表的是否完整的錄入,避免最后不必要的返工.

已經進入第三周的實習段了,在本周的實習過程中,單位實習指導老師教會我如何發放工資和春節獎金.她先把工資取回來,讓我在財務辦公室中發放.本以為這是多么簡單的事情啊.因為不要自己去計算,所以覺得很容易,會很快就完成.

可實際上在發工資的過程中卻又出現了很多的問題.看似簡單的事情,其實做起來卻并不那么容易了.并且由于春節降至,所以我們周末要進行加班工作.體會整個發放工資的過程我感覺好像是在打仗,這個人還沒有結算完,下一個又在那邊催了.

同事們焦急的等待著工資的發放,好像再慢幾分鐘就會少很多錢.因為我是新手,對整個公司的人員情況并不熟悉.所以就要求我根據他們的名字在工資單上慢慢的尋找對應的人,而且出現了兩個同名的人,所以發放過程中還發生弄錯對象,工資發錯了人.

因為同事們的理解,所以事情很快的解決了.發放工資的時候,還要計算著自己所發放的錢的“零”和“整”的情況,第一次發放沒有注意,一開始把所有的零頭都找光了后面還有幾個部門的人,只好麻煩人家去找別人借錢以“零”換“整”.

而且一開始把所有的一百的整錢發的差不多沒有了,最后發放的是管理階層人員的工資,基本上大家全是整數,但卻只好用五十來代替,惹的大家“怨聲載道”.還有就是有的同事不止做了一份工作,所以他們應有兩份工資可拿,但我自己不知道多虧旁邊的指導老師的提醒才注意到.所以小小的發工資的工作卻還存在很大問題,這是從課本上學不到的.

存在問題：

1. 沒有搞清楚人員名單,把同名的人的工資發放錯誤.

2. 沒有注意到發工資時應該有所規律,導致最后零頭和百元大鈔發放光了,使得管理部門人員的工資最后拿的是五十、五十的.

3. 沒有搞清楚有些同事干了兩份工作,所以有兩份工資.

她們的工資是分開來抄的,發放的時候應該一起給付經驗教訓：

1. 發放工資之前先要看清楚有無人員同名同姓,分清楚究竟每一份工資對應的該發給誰.

2. 要事前看一下有無員工是干了幾份工作,他們的工資在發放之前應該先匯總好,方便于發放.

3. 發放過程中要合理的分配工資的“零”、“整”情況,盡量避免最后全剩下五十、五十的單張或在發放過程中把其中的一種發光.

這是我在這家公司實習的最后一周.由于是春節結束之后的第一周,公司沒有什么大的項目,我的主要工作就是在辦公室查閱以前的財務報表和會計分錄復習之前的實踐內容.

2月20日,我跟隨公司的副總林經理前往公司的倉庫進行巡視和核查.公司在***一共有兩個貨倉,一個位于城東路主要是存放用于出售的各種建筑材料.

另外一個倉庫位于少年宮附近的一棟倉庫內,主要是用于存放公司建筑房產用的各種機械工具.倉庫的保管措施做的非常到位,并且在許多地方都配備了滅火設施,和火警報告系統.特別值得紀念的是2月21日,公司給了我一個機會讓我填寫一張匯款單據.因為突然有一筆比較大的建筑材料訂單,所以公司需要向浙江省的一家建筑材料生產公司回去30多萬元的匯款單.

篇2

房地產交易服務市場集體事跡材料

區房地產交易服務市場作為房產系統為民服務窗口，全體工作人員牢記“全心全意為人民服務”的宗旨，扎實為群眾辦實事、做好事，在社會上樹立了良好行業形象，先后被評為“省巾幗示范崗”、“市巾幗文明示范崗”、“市巾幗建功活動先進集體”、“市三八紅旗集體”、“南京市市民放心房地產中介”、市房產系統“十佳文明服務窗口”、“區文明單位”、“區巾幗文明示范崗”。

一、優化“窗口”管理，服務人員素質一流

作為服務群眾的“窗口”，實現規范化管理、不斷提升服務水平尤為重要，交易市場在加強內部管理和規范行業管理上下功夫，爭當優質服務窗口，全體人員的綜合素質不斷提升。一是強化了教育培訓。積極參加“三個代表”重要思想的學習，牢固樹立為民服務的宗旨意識，爭創服務品牌、黨員品牌形象；自覺加強房地產交易業務學習，特別對權證、商品房銷售、經濟適用住房申購、房地產中介等業務探討，不斷提高業務素質?，F擁有6名專職房地產經紀人，聘請“全國換房狀元”、“建設部勞?！蓖跞鸱彝緸槭袌龈呒夘檰柤婵偣?，隊伍整體素質高。二是規范了辦事行為。先后制定、完善了一整套考勤、考核、獎勵等管理制度，對直管公房調整、轉讓、更名、交換、等業務的辦事程序以及委托業務的權限、收費標準等都作了明確規定。有了這些較為詳細、規范的制度，使每位職工在工作中忙而不亂，各負其責。辦事程序實行公示上墻，使住戶群眾知曉理解并積極配合工作。三是依法辦事，嚴格按程序操作。一方面按要求收取各類稅費，另一方面在國家法規及物價政策允許的范圍內收取合法中介服務費，沒有發生一起違反工作程序的事件。

二、狠抓“崗位建功”，服務優質塑造新形象

交易市場始終恪守全心全意為住戶服務的宗旨，本著“為住戶著想、為住戶分憂、為住戶文明辦事”的態度，在工作中耐心、細致的接受住戶的咨詢，周到的解答住戶關心的各類熱點、難點問題，積極做好房屋的交易、調配、租賃更名過戶等工作，滿足住戶的需求。把直管公房交易轉讓作為服務住戶的最基本服務項目。同時，不斷拓寬業務范圍，增加服務內容，扎實做好房屋權證、土地使用權的代辦工作，商品房、二手房的銷售工作，以及轄區內重點拆遷工作中的房源提供，建立了全區房地產二級子網絡，進一步活躍了全區房地產交易。鷺鳴苑公房承租人王康發因家庭生活困難原因，欲將其公房使用權轉讓，在其已將租用的公房意向性轉讓給某房產中介公司的情況下，我們工作人員本著對其利益高度負責的精神，幫他認真分析該房屋的合理價格，建議他將房價提高7000元，他當時驚喜萬分，與交易市場簽訂了售房協議，經多方聯系，順利將此房出售。在拿到房款的當天，他與妻子專門從農村趕來，一個勁地講：“你們公家辦事的人真好，替我們房價賣得高，我們差點上當損失7000元，真的從心里感謝你們”。一位住戶在表揚信上這樣稱贊交易市場職工，“你們的工作耐心、細心，老百姓找你們辦事放心、安心”。以來，市場累計辦理公房交換手續22戶、直管公房使用權轉讓171戶、公房租賃手續240戶。

篇3

關鍵詞：房地產企業;財務風險;應對措施

一、引言

隨著我國市場經濟的逐漸完善，“新常態”開始成為描述我國市場經濟形勢的主要關鍵詞，但在這個新常態的大背景下，房地產行業的形勢卻不容樂觀，面臨的挑戰也日益嚴峻。國家出臺的相關政策法規雖然在一定程度上促進了產業的結構優化，達到產業升級的目的，但是卻對房地產行業的發展起到了調控的作用，在一定程度上使其增速明顯減緩，市場的競爭也日趨激烈。同時，房地產行業一直有著資金投入量巨大，不確定性較大以及周轉期限長等特點，以往粗放型管理的弊端逐漸凸現出來。有一點值得關注的是，房地產行業的形勢變化很大程度上取決于國家相關政策的變化，一旦政策發生變動，就可能導致房地產企業潛在財務風險暴露出來，從而使房地產企業生存和發展受到威脅?；趪业暮暧^經濟政策以及房地產行業目前的經濟形勢，對房地產行業的財務風險分析是十分有必要的。

二、房地產企業財務管理中存在的風險

1.房地產企業的高層管理者往往忽視成本費用管理這一重要環節。由于一些歷史原因，加之房地產行業的傳統成本管理理念在房地產內部的根深蒂固，企業往往一味追求經濟效益而忽視成本管理對利潤的重要貢獻。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地減少企業的成本開支，而是應該追求企業效益的最大化，達到成本與收入差異的最大化，但是我國目前很多房地產企業并沒有對這一點加以重視，缺乏現代的成本管理理念。應該知道房地產行業發展的黃金時代已經過去，如果再不對企業成本管理加以重視，必然會給房地產企業帶來極大的經濟損失。全面的成本管理不僅要對房地產成本管理的事中成本控制做到明了清晰，還需要對事前的成本預算進行有效制定，對事后的成本支出進行差異分析，以期抓住成本管理的重點環節，從而形成一個較為完整的房地產財務成本管理系統。

2.房地產企業的資本結構存在不合理之處，資本的運營能力以及融資渠道的拓展能力有待提高。眾所周知房地產行業的初始投入是非常高的，屬于資金密集型行業，這對房地產企業的融資渠道拓展以及資本運營能力提出了很高的要求。但是我國的房地產行業在這兩方面的能力是相當不足的，融資渠道單一，盲目追求高端房地產開發，在進行項目投資時缺乏可行性研究等等都是我國大部分房地產企業的弊端，這也是其亟待解決的幾個問題。雖然在新常態下，金融服務業的作用逐漸凸顯出來，但是相關的滯后性在二三線城市仍然非常明顯。企業的融資逐漸出現困難，很多的房地產企業盲目地進行資金的借入，而沒有考慮到財務杠桿、融資成本等相關問題。有些房地產企業為了盡快獲得資金甚至不惜向民間進行高息借款，從而使其經營成本大幅度提高。一旦資金成本過高，現金流出超過了企業的現金流入，則會使得企業陷入經營困境，目前甚囂塵上的光耀地產就正面臨資金鏈斷裂的危機。

3.房地產企業的財務管理人員的職業素養有待提高，財務管理制度尚需完善。房地產企業從前期的項目開發建設到后期的項目結算，對財務人員的職業素養都有著非常高的要求，一旦財務人員能力不足，出現核算和分析判斷的失誤，將很可能使房地產企業蒙受較大的損失。但是，目前大多數房地產企業的財會人員由于經驗的缺乏以及自身能力的欠缺，在未經過詳細的科學論證和可行性研究就盲目進行決策，相關的信息沒有及時地進行反饋，造成企業資金鏈斷裂、入不敷出以及資金缺乏等現象屢見不鮮，很多的房地產企業的財務管理人員的能力是不能與房地產的發展狀況相匹配的。而且，很多的房地產企業由于過多地關注經濟效益而忽視了人才激勵培養的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建設方面，由于房地產企業的臨時事務過多，處理事務的靈活性和機動性較強，而財務制度又較為死板，使得很多的房地產企業常常忽視了財務管理制度，對其視若無睹。

三、房地產企業財務風險的應對措施探究

1.對房地產企業的成本費用實施全面管理，強化高層管理者的現代成本管理理念。房地產企業的成本管理不僅僅包括項目開發建設階段的成本控制，還應當對項目開發前期的成本預算、項目完工結算后的成本分析進行全面管理。在進行項目前期的預算管理時，要對項目預算進行合理的編制及分解，同時建立適當的監督機制。當項目進入到開發建設階段，要注意嚴格執行財務預算，及時發現實際與預算的偏差并查明原因，以便相關的責任人及時的修正，使項目可以順利實施，達到成本控制效果。項目完工后要及時地進行事后的成本管理工作，對完工項目的相關成本指標進行分析和評價，提出成本管理措施的改進方案，從而尋求成本降低的最優方法。成本管理還要對整個項目過程的涉及的各個環節全面加以控制。例如，在建筑設計方、勘察方、承包方的選擇以及建筑材料采購過程中，必須要按規定進行公開招標，在財務預算范圍內通過對投標方的價格和相關優勢的綜合評價選擇最佳的合作方，從而有效降低工程造價成本，同時起到加強工程質量管理的作用，從源頭上控制整個項目成本。同時，財務管理人員應不遺余力地向公司其他管理高層人員灌輸現代成本管理理念，積極地推行全面成本管理制度并全程參與到整個過程中，這樣才能保證全面成本管理的實施效果。另外，現代化信息管理手段應及時運用到成本管理工作中，確保成本管理的及時性和動態性。

2.對房地產企業的資本結構進行優化，降低融資成本，拓寬融資渠道。在新常態下，國家接連出臺了很多優惠的規章制度，涉及到稅率、利率等方面，因此，房地產企業確定目標資本結構時，要充分考慮相關的政策、稅率和利率等勾稽關系，按照房地產企業的長短期資金運用情況，合理地選擇融資渠道。不能僅僅依靠銀行借貸這種單一融資渠道，應該充分考慮信托融資、銷售融資、資產證券化以及股權債權定向私募等多元化的融資渠道，避免融資渠道的狹隘以及融資成本過高的情況發生。除此之外，完善的預算體系對于房地產企業財務風險的防范也是非常重要的，特別是現金預算管理往往是重中之重。房地產的財務人員應當準確估算項目的收支以及盈虧狀況，確保每個階段的現金流充足，保證項目開發全過程的財務預算有效執行以及資本結構優化的持續性。

3.重視房地產企業財務管理人員的職業素養問題。在房地產企業內部，無論是普通員工還是高層領導者，都應當對財務管理工作予以足夠的重視，將其放在企業的戰略層考慮，使財務管理的理念得到樹立和強化。因此，應當對財務管理的重要性進行廣泛宣傳，以使財務管理人員以及其他相關人員對其產生高度的認同感，同時也促進橫向和縱向部門對財務管理工作給予足夠的支持和配合，從而推動財務管理工作的有效運行。另一方面，由于財務管理工作專業性較強，對財務管理人員的專業能力和職業素養要求極高，因此，房地產企業應該從選拔財務管理人員開始進行嚴格把關，挑選具有相關從業經驗及專業資格的人才，再通過內部培訓以及專家教學的方式進一步提高其專業能力，為提高今后工作的有效性和準確性提供幫助。同時，建立有效的績效考核制度也可以有助于財務人員自身專業能力的提高。

作者:黃波 單位:成都鑄信地產開發有限公司

參考文獻：

[1]郭偉.房地產企業財務風險分析與應對[J].財會通訊.2016,(23)：94-97.

篇4

民期以來，房地產行業為我國的經濟發展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經濟，i i的重要行業之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產行業需要進行積極的調整，}i}.格控制房地產在開發、建設、經營、銷售等環rr-}j的則務風險，確保房地產行業的穩定健康發展。本文卞要對房地產所而對的則務風險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預防和控制措施。

【關鍵詞】

房地產企業：則務風險：控制：措施。

一、房地產企業財務風險的表現。

房地產行業的發展由于會受到受社會、政治、經濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產企業不得不面對各種風險。

（一）面臨利率變動帶來風險。

利率的變動給房地產企業帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產企業的負債成本，導致企業預期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產企業帶來很大的風險。

（二）通貨膨脹引起的風險。

通貨膨脹也是房地產企業面臨的風險，當出現大面積的通貨膨脹，相應的會增加房地產企業的生產成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產的開發成本，使相應的風險隨之增加。

（三）稅率變動帶來的風險。

由于房地產企業在經營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產稅、企業所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產企業的投資開發成本也會上升，減少預期收益，增加風險。

（四）因資產負債率增加引發的風險。

因為房地產企業的投資規模相當巨大，許多房地產企業通常是負債開發。房地產企業的開發資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產企業目前的發展狀況是資產負債率已經超過60%的警戒線，高負債率使企業面臨著預期收入得不到實現時帶來的巨大風險。

（五）再籌資帶來的風險。

高資產負債率使得房地產企業的再籌資難度加大，因為房地產企業對債權人的保證程度降低，使得企業很難從市場上進行資金的籌措。而房地產企業對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關政策就很敏感，無疑也是企業不得不面臨的風險。

（六）投資收回導致的風險。

政治因素以及社會經濟因素等都會影響房地產企業的經營狀況，部分房地產企業的開發成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內難以變現?；蛘哂行┦鄢龅某善贩坑捎诿媾R不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產企業的投資成本的回收。

二、房地產企業財務風險的形成原因。

（一）缺乏有效的財務預算管理。

房地產作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大、資金回收慢、開發周期長等特點，而很多的項目不具備相應的調整能力。很多開發商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現企業的經濟效益，這顯然是片面的。如果企業沒有財務預算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預算與控制，就很難實現企業原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業的經濟效益，企業甚至會因此產生的財務風險而出現虧損。

（二）成本費用控制不嚴。

房地產企業的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產企業沒有立足于企業的實際，采取有效的管理措，對企業的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質量控制上。例如，有的房地產企業對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規范，這無疑會增加企業的財務風險，影響企業的經濟效益。

（三）內部審計機制不夠健全。

內部審計是房地產企業財務風險控制與管理的重要組成部分。內部審計作為企業內部的監督機構，雖然沒有直接參與到企業內部的經營管理活動當中，但是卻能夠對企業的預定目標達成率、財務風險等進行有效的監督。然而很多企業偏偏忽視了內部審計的重要性，沒有建立起健全的內部審計機制，例如內部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內部審計的有效性，不利于財務風險的規避。

（四）缺乏對現金流量的科學管理。

房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現能力差，所以加強對現金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。

三、房地產企業財務風險的控制措施。

（一）對企業的資本結構進行優化。

雖然企業采取負債經營能夠發揮負債的杠桿效益，能夠給企業帶來一定的經濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內，因為過高的負債率不僅不能夠給企業帶來利潤，還會增加企業的財務風險。當負債超出一定的比例，負債率和風險是成正比的。所以，房地產企業就要結合自己的具體情況，權衡自身的實際能力，分析企業的融資能力、抗風險能力以及獲利能力，制定出科學、合理的資本結構，使企業風險最小化。

（二）房地產企業要加強對投資項目的管理力度。

眾所周知，房地產投資是風險性極高的綜合性的經濟活動，受其自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。所以，作為房地產經營企業，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風險的控制與規避。

（三）對現金流量進行控制與管理隨著房地產市場的不斷發展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉變為以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產企業不得不對原有戰略進行適時的調整。目前，現金流已經發展成為房地產企業進行長遠規劃時率先要考慮的關鍵因素。

企業的經營活動必須要考慮所產生的現金流量凈額，當企業利潤上升，而現金凈流量卻下降時，反映出企業的實際收益是在減少的，要加強重視?？梢哉f現金凈流量是反映房地產企業的風險晴雨表。

（四）建立強有力的風險預警機制。

房地產企業通過建立有效的風險預警機制，可以把企業的非正常經營情況控制在初級階段，降低財務風險帶來損失的可能性。通過全面預算建立有效的預算預警機制是非常有必要的，因為通過預算與實際之間的比較和分析，可以為企業的整體經濟活動提供更有利的參考依據，制定調整企業行為的有力措施，對企業未來面臨的風險進行科學的預測。強有力的風險預警機制，可以對房地產企業潛在的財務風險進行及時的揭示、分析和預先的防范，實現規避和化解財務風險的目的。

（五）大力引進先進的技術，提高項目管理的水平。

對房地產企業來說，房產是其最終的產品，而項目管理的過程就是這一產品的生產過程。企業要想保證施工的質量和安全，實現更長遠的發展，就必須對產品生產的全過程進行有效的控制和管理，房地產企業也不例外。房地產企業的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業的經濟效益。所以，作為新形勢下的房地產企業，必須積極學習、探索和創新工程項目管理模式，將信息技術等先進技術應用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質量和效率，進一步增強企業防范財務風險的能力。

四、結束語。

綜上所述，房地產企業的財務風險貫穿于企業經營管理活動的各個環節，對企業的穩定健康的發展埋下了很多隱患，所以財務管理人員對于這些風險必須給予足夠的重視，對其產生的原因要進行科學的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產企業的各種財務風險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務風險控制在最初階段。同時，財務管理人員要不斷豐富自身的知識結構，提高自身的職業素質、業務能力，從而不斷提高房地產企業財務風險控制與管理的水平，實現房地產企業的穩定、可持續發展。

【參考文獻】

1、王師。如何防范房地產企業的財務風險[j].財經界（學術版），2010，（01）。

2、申山宏。國內中小型房地產企業財務管理的困境與對策[j].商業經濟，2010，（17）。

3、關濤。國內房地產企業財務風險及防范措施[j].經濟研究導刊，2008，（18）。

4、李慧波。房地產業的財務風險及其應對措施[j].山西建筑，2009，（12）。

篇5

關鍵詞：房地產企業；內部控制；財務管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）02-0-02

隨著城市建設的綜合開發、土地有償轉讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產企業也隨之進入了前所未有的高速發展時期。房地產企業經營的復雜性和多樣性使其對其財務管理提出了較高的要求。加強房地產企業財務管理，提升財務管理水平，已成為房地產企業實現可持續發展的關鍵。

一、房地產企業財務管理面臨的形勢和特點

（一）房地產財務管理面臨的形式

自2005 年始，陸續出爐的“ 國八條”、“ 國六條”等相關房地產政策從以下幾方面對房地產企業的財務管理產生舉足輕重的影響：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建設用地使用費；提高閑置土地的相關成本，從高征收土地閑置費；新辦房地產企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和招待費，應按稅法規定的標準可以向后結轉扣除，但是結轉期限由原來的未加限制為最長不超過3個納稅年度；房地產開發企業必須保證“建設用地規劃許可證”、“ 國有土地使用證”、“ 建設工程規劃許可證”和“ 施工許可證”四證齊全，并且項目的資本金比例達到項目的35%以上，才可以向商業銀行貸款。

（二）房地產企業財務管理的特點

房地產企業是指進行城市土地及房屋綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。其財務管理活動具有以下特點：

1.資金籌集、投入規模大，資金周轉周期長。房地產企業的開發對象決定了其開發過程是一個巨額資金投入的過程。高昂的地價和房屋工程造價要求企業一次投入的資金數量很大，相應的資金籌集的任務十分繁重。并且，開發經營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種方式來籌集資金。同時，房地產企業經營活動的特殊性使得資金管理的周期加長，資金在短期內不能迅速收回，增加了資金周轉的難度。

2.開發風險大，需要較高水平的可行性分析。 房地產項目要求一次投入的資金大，壓力大，而且回收期長，風險高，決定了房地產企業在做投資決策時要充分論證項目的可行性，而不能完全憑借主觀隨意性。并且，房地產行業自身的調整能力差，一旦項目進入施工，就很難抽回資金，因此也加大了風險。這就要求企業的財務人員要做好投資決策分析，為企業提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。

3.財務關系復雜，管理難度大。房地產企業的活動設計面廣泛，因而反應出的財務關系也很復雜。其參與各方通常有房地產企業及其投資者、債權人、債務人、企業職工、被投資單位以及與房地產企業內部各單位和個上級管理部門之間的經濟關系。

二、房地產企業財務管理存在的問題

（一）財務管理尚處于基本的會計核算的階段。預測、控制、分析等管理職能基本上處于空白，財務管理“被動反映型”的現象較突出，“大出納”的特點明顯。

（二）尚未充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。雖然許多企業在不同程度上也建立了工程預算和財務預算的基本機制，但其內容和管理方法與實現戰略的需求還存在著較大差距。

（三）財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。

（四）由于缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地對其進行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。

（六）在會計核算方面，停留于記賬和會計報表的階段，從財務單證、會計科目、會計賬目到會計報表之中，管理和決策支持信息少。

三、構建房地產企業財務管理體系的步驟及具體內容

（一）建立和完善業務授權制度

房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是企業財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論，企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素，房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程，與業務流程緊密結合，直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次：首要層次指明確授權對象；第二層次包括業務種類和權力類型；第三層次應具體規定審批依據和工作程序。

（二）建立管理會計系統

建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。

1.設立責任中心。管理房地產企業的責任中心，是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。

2.設計管理會計報告體系。房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。

（三）完善財務核算體系

房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點：

1.根據管理需求重新設計和調整會計單據。目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計，將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄經濟業務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。

2.科學設置會計科目。首先，根據《企業會計制度》的要求，調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次，根據管理控制要求，科學設置二級以下的會計科目。第三，會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。

3.統一會計核算程序和規則。各個會計主體的會計科目設置要保持統一，在此基礎上可以增加適當的靈活性；各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。

（四）建立全面預算管理體系

房地產企業的全面預算管理的基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。

1.全面預算模式。根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位，負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。

2.預算的考核與分析。房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指：每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析，房地產企業母公司進行匯總和分析總結，召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況，根據設定的績效指標對其業績進行考核，再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析，總結主要的問題，并制定和修正下年度的經營目標，指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。

3.預算的編制與執行。房地產企業全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人，他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來，如果某項實際業務是預算范圍內的業務，則可按照正常的審批程序進行；如果該業務是屬于預算外的業務，則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。

（五）完善資金管理系統完善

房地產企業資金管理系統，首先，應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效率。其次，建立適應于企業規模的資金控制模式。大型房地產企業，二級項目開發公司眾多，會計主體數量較大，適應于資金調度中心模式；中小型房地產企業，則可選用資金監控模式。

財務總監應該做好企業財務管理的工作?，F代意義上的財務總監是公司重要的戰略決策的制定者和執行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。隨著全球經濟一體化進程的深入，傳統的財務管理知識遠遠不能適應現代企業的需要。當今的財務管理人員及企業管理者，不僅要遵循某些傳統的原則，還要了解瞬息萬變的資本市場及財務管理發展趨勢，并掌握最新的策略與技術，以便高效地完成工作，給企業所有者和股東們提供強有力的利益保障與支持。

參考文獻：

[1]肖榮.試論房地產企業的財務管理[J].財經界，2008（1下）.

篇6

（一）房地產企業的財務信息管理不到位

會計信息是企業管理的重要資源。會計信息質量的高低、傳遞的質量與速度直接關系到房地產企業穩健發展。尤其是對于房地產這一特殊行業而言，往往由于項目開發的地域性原因，經營范圍過于寬泛、地域跨度大。對特大型房地產企業而言，分公司、子公司分布在各地，涉足多行業投資；就算是對本地房地產企業而言，由于行政區劃的原因，往往其開發項目都不在同一行政區域內，導致項目、管理、物資、財務存在一定程度的分散性。此外，緣于財務管控制度的執行力度不夠以及約束機制尚未成熟，導致財務工作者在收錄和整理相關業務的經濟往來憑證時由于自身情緒和工作態度的隨意性導致的財務信息準確度不高，信息質量不能保證；再者，基于前面提到的財務信息兩方面的不足，企業對待開發項目沒有進行科學完整的可行性探討和研究，或者一味迎合主要決策者的偏好，人為“炮制”加大方案的可行性，加之不排除有決策權的成員缺乏敏銳的眼光和技能來作出準確的項目選擇和方案確定，盲目的投資以及決策失誤將大大加深了財務風險，不利于企業的長期良好發展。

（二）資金周轉困難，資金回籠受阻

當房地產企業開發項目前期投資規模龐大，需要巨額資金投放，加之資金周轉周期過長，借貸、融資有難度，造成后續的資金補給沒法滿足，已開發項目由于資金緊缺、周轉不暢而被迫停工，“爛尾樓”現象屢見不鮮；同時，一些房企的高層管理人員對于長期投資計劃不重視，沒有指定資金安排和分配計劃，造成了房企開發項目流動性資金緊缺，開發項目資金補給不足；還有一些房企則過分追求高端尖口號，忽略了地域環境和市場需求，導致商品房庫存量大，市場反響非常低，資金回籠受阻；最后，一些地方的房價上漲過快，政策要求銀行停止對房地產企業貸款，其他融資渠道也被封住，資金壓力甚大。

（三）財務對成本的控制不夠有效、精細

在大多數房地產企業中，財務部門對項目資金預算缺乏必要的管控，僅僅通過預算總額進行控制，將最終影響項目的成本控制。同樣由于房地產開發的特殊性，主要成本——開發成本往往是由成本造價部控制的，財務部門被動地進行成本管控更多地體現在資金流出方面。而具體的會計成本核算要等到交房后才能結算出來，因此，如果平時財務部門對于成本和資金管控力度不強，則往往導致成本失控，待項目交房后，才發現成本超支，對于企業的整體成本管控極為不利。財務部門對項目預算精細化程度不足，資金預算流于形式。此外，受房地產項目開發資源密集、周期較長、業務流程復雜等特征的影響，加之劃分標準不明確、不唯一，使得一些業務歸類、劃分比較粗糙，對應的成本分攤、會計核算、資金審計等的精細化管理受阻。

二、房地產企業財務管理模式改革創新的內容和途徑

（一）使用軟件系統促進房企財務管理升級，實現信息化管理

信息時代的更新速度之快對信息的溝通、交流、傳遞有著非常高的要求，房企應該順應形勢趨勢，抓住企業邁向互聯網化的這一次機遇，實現房企內部財務信息化管理。例如引入用友房地產ERP財務共享服務平臺。該平臺——用友網絡科技股份有限公司專門為房地產集團企業打造的財務管理優化體系，能夠實現財務和業務的融合以及財務與企業生態系統的共享。因此，房地產企業可以建立與用友網絡科技股份有限公司的合作關系，實現企業內部財務信息的共享服務平臺的信息化管理。同時，該系統還預留了財務軟件NC、U8，以及明源售樓系統接口，可以較好地實現信息的即時更新與共享。

（二）優化和規范房地產企業的財務控制方式

1.建立統一的財務核算體系，充分發揮財務監控職能

房地產企業內部要實現企業內部扁平化管理，逐漸實現由核算型理財轉型為資金集中管理，充分發揮房地產企業財務作為控制中樞的作用。對于大型的房企，應該是將財務部門分成會計核算部門和資金管理部門，各司其職；房企開發項目周期長、投資大，所以要在設置房企財務管理模塊時，全面監控房產項目的各個環節。比如在籌資過程中，要建立全面預算管理體系，做好籌款計劃，形成合理的企業資本結構，并適時調整以加速資金的周轉；又比如在管理會計科目的過程中，要建立完善的應收賬款核算方法，包括出臺賒銷辦法、制定處理信用期外的應收賬款的方法以及以一些減免、優惠鼓勵顧客快速支付等；此外，要有相對應的存貨管理模塊以及資產管理模塊，加強內部審計，根據企業實際情況開展存貨盤查，有些物資、資源設置接近權限等。

2.重視資金效益考評，充分發揮財務資金的效用

資金周轉困難是眾多房企面臨的頑疾，房企要消除它，最重要的就是要在使用財務資金的過程中，重視資金效益考評，成立專門的審計責任部門，負責定期對房地產企業的財務、工程等環節進行審計并形成審計意見反饋給企業高層，將在績效考核時參考審計結果，以此鼓勵和激勵企業充分發揮資金的效用，即包含了在資金籌集、資金調度等方面的資金管理。在萬達集團，公司成立了一個審計中心，并直接向董事會匯報工作。萬達除了嚴厲查處商業、地產管理公司的腐敗行為外，在審計中心里還專門建立了一個審計小組，對所有廣場的店鋪、地產開發項目進行審查。此外，萬達還專門設立了舉報電話、每年一次的專業審計等等對策來扶正企業的不正之風,收效明顯。

（三）創新房企籌集資金的方式，多方位開發融資對象

房企在過去很長時期都是依賴于金融機構的支持獲取資金來源，但是這種單一的資金補給途徑有著其短板，比如受銀行利率、市場波動、央行調息等影響甚大，房企難以保持穩定、健康的發展形勢，承擔著較大的財務風險，所以房企面臨著創新房企籌集資金的方式，多方位發展融資對象的難題。因此，房企可以從兩方面著手：其一，到資本市場進行直接融資；其二，融資租賃方式進入融資。不管是以何種方式融資，房地產企業事前都要對各種方式作融資成本和出資機構信用、前景等作評估，并結合公司的實際發展需要，確定長短期借款的比例。

（四）充分作好項目開發評估，探索正確、科學的投資決策創新領域

不少實踐中的案例說明了投資不當、投資決策失誤、盲目地進行多元化投資是將企業推入火海、步入絕境的罪魁禍首，所以，房企要特別重視內部工程、營銷、財務團隊的合作，對待開發項目結合自身現有條件和技術進行充分的經濟可行性分析和評估，探索正確、科學的投資決策創新領域。綠地集團充分發揮了綠地品牌和地產經營優勢，集結了金融專業資源、阿里巴巴、安邦集團、平安集團等強大合作團，首次打造了互聯網房地產金融產品即綠地地產寶。在該產品啟動之前，綠地集團利用自己和外聘的專業的財務團隊，充分對該產品的經濟效益量身訂做了一套“戰衣”，安邦保險為綠地地產寶擔保，第一期發行資產總規模2億元，產品年限為1年，年化收益率為6.4%，認購資金2萬元起，以1000元遞增。

三、結語

篇7

關鍵詞：房地產上市公司 財務綜合評價指標體系 主成分-灰色關聯度組合評價模型

一、引言

房市的調控政策對全國房地產的上市企業的財務沖擊十分巨大，以全國房地產行業的上市公司作為樣本研究對不同的利益主體都具有一定的現實意義，特別是對房地產企業自身而言，如何在房市調控下保持財務狀況良好，并且提升在同行業里的競爭能力，具有深遠的意義；再者從長期來看，房地產行業風險較大但是具有巨大發展潛力，財務狀況綜合分析結果對于投資者有一定的參考價值。

二、構建房地產綜合評價指標體系

結合房地產行業的特性，合理選擇財務指標，是進行科學綜合評價的保障。本文首次引入了競爭力指標包括公司職員素質、主營業務單位成本收益率和勞動效率，從公司的償債能力、營運能力、盈利能力、成長能力、現金流量和競爭力各方面為出發點，經過篩選最后確定以下18項有代表性的指標。

注：除了流動比率Y1、速動比率Y2和資產負債率Y3為適度指標外，其余15項指標均為正向指標。

三、主成分-灰色關聯度分析組合評價模型的構建

（一）主成分-灰色關聯度組合評價模型

本文所建立的主成分-灰色關聯度組合評級模型是結合了主成分分析與灰色關聯度分析的優點的一種綜合評價方法，因為房地產上市公司的綜合評價存在財務指標信息重疊與指標權重主觀性強的兩個主要問題，而主成分分析的應用恰好能夠彌補此兩個缺陷，又因為上市公司財務狀況的灰色性，我們針對性地采用了灰色關聯度分析的方法。鑒于以上的分析，本文融合主成分分析與灰色關聯度分析形成一種新的綜合評價方法，借此更加科學地評價上市公司的財務綜合狀況。

（二）樣本的選擇與指標標準化

為了驗證主成分-灰色關聯度分析組合評價模型的客觀合理性，本文選取38家全國房地產行業的上市公司作為樣本（數據來源：銳思數據庫）對其財務綜合狀況進行評價。

本文選取的指標中流動比率Y1、速動比率Y2與資產負債率Y3為適度指標其余均為正向指標，所以要將流動比率、資產負債率與速動比率正向化，其最佳評價值β1=2，β2=1，β3=0.6?？傻谜蚧^后的數據：（R1，R2，…，R18）=〔■，■，■，Y4，Y5，…，Y18〕，

由于指標間量綱的存在單位差異，正向化后的數據還需進行標準化。計算得到主成分貢獻率aj累積貢獻率ah的值如表1。

18個主成分的特征值、貢獻率aj和累積貢獻率ah如表1所示，由表1得知前7個主成分累積貢獻率達0.8724>0.85，所以選擇前7個主成分進行能保留絕大部分的信息，并且文中的18個變量降維至7個變量，方便我們作進一步的分析。文中計算的特征值所對應的特征向量如表2所示。

由表2可得到前7個主成分的表達如下：

對于以上7個主成分進行關聯度分析得到全國都地房產行業上市公司的綜合系數，再進行的得分排名，在此選取排名前五名和最后五名進行分析。

（三）結果分析

（1）萬科A

通過主成分-灰色關聯度分析組合評價模型對全國地產行業的上市公司進行排名，我們可以發現我們熟知的地產行業的龍頭老大萬科A沒有排名第一，這是因為它在第二主成分競爭力主成分F2上的得分為負數，說明它的競爭力有所下降，導致其排名只在第六位，較為符合現實情況。

（2） 珠江實業

珠江實業綜合排名第一，2011年度，隨著廣州珠江璟園項目結算以及長沙珠江花城項目銷售收入凈利潤同比大幅增加，公司實現營業總收入121242.16萬元，同比增長85.75%；實現營業利潤29732.39萬元，同比增長66.69%；實現每股收益0.91元；凈資產收益率為22.36%。

（3）宋都股份

宋都股份綜合排名第二，宋都股份從2009年 12 月啟動重大資產重組工作，歷經二年于2011年完成重大資產重組工作。公司新一屆董事會和管理層帶領公司員工克服各種困難完成了重大資產重組，把一個ST 公司轉變成為一個資產優良、具有發展潛力的房地產上市公司，2011年度，公司實現的營業收入總額2637267799.97元，比上年同期上升了60.53%。

（4）臥龍地產

臥龍地產綜合排名墊底，從財務上看，2011年度臥龍地產公司實現營業收入99397.40萬元，雖然同比有6.52%的小幅增長；但營業利潤16548.24萬元，經營業績同比下降幅度較大；在七個各主成分的得分上有六個為負數且分數較低，體現公司財務狀況上有較大的風險。

（5）黑牡丹

黑牡丹綜合排名倒數第二，2011年度公司實現營業收入336，263.67萬元，同比減少35.66%，運營能力主成分F1、競爭力主成分F2和現金流量主成分F3上得分為負，說明在運營能力、競爭力和現金流量要進一步采取相應的措施。

參考文獻：

[1] 楊水利：國有企業經營者業績的灰色評價，西安理工大學學報，2001（3）：323-327

[2] 唐建榮：上市公司財務狀況的多元統計分析，數量經濟技術經濟研究，2001（11）：102-105

[3] 陳 靜：上市公司財務惡化預測的實證分析，會計研究，1999 （4）：31-38

篇8

[關鍵詞]非生產性物料；采購成本；物料供應率；集成采購

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A[文章編號]

隨著市場競爭越來越激烈，各生產廠不但要考慮生產性物料的采購成本,同時也必須意識到非生產性物料對成本控制、利潤的影響。因而,企業管理者和國內外廣大學者將目光從生產性物料轉向非生產性物料的管理。國外從20個世紀90年代開始注意非生產性物料的研究，通過改善并重組生產過程和管理流程以及使用先進的信息技術,提出了集成采購的思路,即企業的MRO采購業務外包給單獨的或幾個采購服務商,他們通過集成MRO供應商、參與客戶庫存管理、提高客戶采購效率、建立長期穩定的合作關系、加強信息共享等方式來降低MRO采購成本和提高供貨率。國內MRO采購也日益得到企業的重視，部分學者對MRO采購模式、供應商的選擇、集成采購商的庫存等方面進行了廣泛的研究。本文在參考這些文獻的基礎上，基于第三方物流服務商的視角，以上海某汽配廠非生產性物料供應數據為例，對非生產性物料的屬性及其供應優化進行探討。

一、非生產性物料的內涵

（一）非生產性物料的含義

非生產性物料是指伴隨著企業生產運營活動而發生的日常消耗，但是在產品加工制造過程中不進入產品實體中，與最終產品不直接相關的商品和服務。非生產性物料也可稱為間接物料或輔料，通常分為ORM（Operating Resource Management，運營資源管理類）和MRO（Maintenance, Repair and Operations，維護維修運營類）兩大類。ORM是指維持企業運作所需的行政性日常用品（辦公用品、計算機）、公務出行車輛、差旅服務及勞務物料等。MRO通常包括維持企業生產活動持續進行所用生產資料的維護、修理、裝配等，包括備品備件、零部件等。MRO中的某些特殊備件雖然價值不高，但因設計的獨特性，市場上很難找到替代品，只能向設備的原生產廠家進行采購和請求特殊設備的維護，就可能造成生產活動的停頓。

（二）非生產性物料與生產性物料的關系

非生產性物料與生產性物料是相對的一組名詞，它們一起構成了進入車間的物料總和。非生產性物料是生產性物料進入車間以后從原料變為產品或零部件的保障，也是維護車間進行正常運行的基礎。因此管理好非生產性物料的采購環節是順利生產的必要保障，非生產性物料的成本因為沒有嚴格的控制而快速上漲，會抵消生產性物料成本下降所帶來的節約，非生產性物料的采購管理已經對一個企業的整體利潤產生了深遠的影響，這也是采購的利潤杠桿效應所在。

（三）非生產性物料的屬性

1.物料種類繁多、差異較大

非生產性物料既包括設備及其維修備件和耗材等，也包括行政性日常用品、勞務材料、辦公用車等，種類繁雜。同時非生產性物料采購的差異也較大，可以小到螺絲釘，大到生產工藝中的大型復雜設備。這些將會導致采購處理量大，成本高。

2.供應商分散且數量較多

非生產性物料通常要涉及到供應商的種類和數量不下幾百個，甚至上千個。非生產性物料的供應市場非常復雜的，有國內供應商，也有國外供應商，有的產品還擁有多條采購渠道，供應商分布非常分散。而且生產廠商為了開拓新的產品市場，會不斷出現新的物料采購請求，而導致新的供應商被不斷引入。

3.非生產性物料需求分散，批量小

非生產性物料的采購請求來自于生產廠商內部的各個部門，既有生產部門的需求，也不乏非生產部門的采購請求。生產、物流，研發、行政及市場等各部門均是非生產性物料采購部門的內部客戶。非生產性物料的采購很多是根據各部門的采購請求進行量身定做，因此非標準件的采購比較多，需求分散不集中，且每次批量較小。

4.非生產性物料需求預測差，采購周期不定

生產性物料需求計劃通常是根據市場對產品的需求預測，然后導入BOM文件而生成。非生產性物料的采購需求不同于生產性物料，生產廠商內部各部門依前三個月及上年同期各月份的耗用數量，并參考市場狀況，設定月用量。部分價值低且易耗品通常采用復倉制訂購，即降到訂購點時進行訂購，所以非生產性物料的需求預測性差，采購周期不穩定。

5.非生產性物料的采購通常是賣方市場，價格波動大

非生產性物料采購常常是品種多，數量少，非標件多，同種物料定購頻次低，因此其采購常常是賣方市場，即賣方在交易中處于主導地位，采購員在采購談判中處于劣勢。由于采購沒有一定規模，和供應商不能建立穩定的銷售渠道，因而得不到最優惠的價格，且價格波動較大。

二、上海某汽配廠非生產性物料采購體系優化措施

（一）該汽配廠非生產性物料的采購體系

上海某汽配廠非生產性物料的采購外包給佩肯精機（上海）有限公司（以下簡稱佩肯公司）。該汽配生產廠內部各部門將物料需求訂單下給該汽配廠的采購部門，采購部門再將訂單通過郵件或電話傳遞給佩肯公司。佩肯公司接單后，將物料分為系統已有物料和新增物料。對于系統已有物料通常已建立起穩定的供貨關系，只需下達訂單即可，對于系統新增物料，需要通過網絡或電話向各個供應商進行詢價、比價，建立長期穩定的供貨關系。佩肯公司向上游供應商采購到物料后，再按照上海某汽配廠的要求進行配送。

（二）該汽配廠非生產性物料采購及供貨狀況分析

根據佩肯公司的供貨數據，可以看出非生產性物料不但每月采購種類繁多，且每月的采購品種不定；物料的采購周期不定，總體訂貨次數比較頻繁。這樣多次采購增加的采購處理量，使得采購成本相對較高。

物料的供貨數量較大，供貨次數也較多，而高價值、耐用物料的供貨數量較小，供貨次數也較少。

注：由于非生產性物料的種類繁多，各種物料的單位也不一樣，為便于統計，以每種物料的包裝單位為一個數量。

非生產性物料不但種類繁多，且它的需求分散于生產廠商內部的各個部門。各部門在保有一定量庫存的基礎上，只能基于前幾個月的耗用情況再參考市場狀況來作出預測分析，因此需求預測的準確性較低。部分物料經常會滿足不了生產需求，需要緊急采購。

佩肯公司在不影響上海某汽配廠生產進度安排的前提下，為了降低成本，提高供應效率，采用以下優化措施：

（一）根據物料的采購價值、批量和供貨次數，將物料劃分為三類

根據物料的價值、批量和周轉速度，可以把供貨物料分為三類：第一類價值低，批量相對較大，周轉速度快；第二類價值高，量少，周轉速度慢；第三類根據實踐經驗和歷史數據，可以直接送達給汽配廠。因此，庫存管理系統的分析和設計將主要從這三類商品入手，以保證庫存管理信息系統能有效地支撐汽配廠的正常運營的需要。

第一類商品，要保持足夠的庫存以便快速響應，最大限度的滿足汽配廠的需求；第二類商品，可以采取供應商管理庫存（VMI）方式，這樣可以減少庫存成本；第三類商品，可以直接組織配送或越庫操作，盡可能地實現零庫存，降低庫存水平和庫存費用，提高響應速度和客戶滿意度。

（二）根據就近原則，部分物料由供應商直供給生產廠商

佩肯公司在為汽配公司提供非生產性物料配送時，一般都是由輔料供應商先將物料配送給佩肯公司，再由佩肯公司供應給生產廠商。如果供應商在距離生產廠商較近時，由供應商直接將物料供應給生產廠商，在縮短交貨周期的同時，還能減少工作量、降低物流成本。適合這種配送方式的物料正是第三類商品。

（三）根據訂單的送貨要求，適當合并送貨

當汽配廠訂單很多時，就可以根據訂單的具體供貨要求適當合并訂單。訂單合并一方面可以確保對多品種、小批量訂單，甚至是單件訂單的及時控制，另一方面可以統一安排采購、支付和配送工作。這樣可以減少一些不必要的重復工作，減輕處理量，從而可以較好地降低物流成本。

（四）對于緊急訂單，采取例外處理

在日常的工作中，總會出現一些緊急情況，比如突發性的銷售增長等，由此會產生一些緊急的訂單，對于這些訂單，采取緊急訂單例外處理，及時識別并加急處理。可以派專門的人員對緊急訂單進行跟蹤，供應商在將物料供應給佩肯公司時，采取不入庫，在庫門口檢查完以后就直接配送給生產商的形式；或者佩肯公司和供應商之間協商好，由供應商直接將物料供應給生產商，減少中間環節，縮短交貨周期。

三、基于第三方視角下非生產性物料采購物流優化建議

（一）外包給第三方物流服務商，以提高集中采購優勢

企業將輔料的采購外包給第三方公司，與企業自己進行采購相比，第三方采購具有以下優勢：

1. 第三方采購可以集成各個汽配生產廠的非生產性物料的采購需求，變小批量為大批量，提高采購規模。

2. 第三方采購集成各個汽配生產廠的非生產性物料的采購需求后，提高了采購地位，在與供應商的談判中更具有話語權，可大大降低采購價格和供貨條件。

3. 第三方采購在為多家汽配生產廠商提供服務時，可以根據他們的配送需求，進行合理的配送優化，降低物流成本。

4. 第三方集成采購的模式也有助于第三方與供應商之間建立一個穩定的合作關系。

(二) 加強信息系統集成，以提高采購效率

為了提高采購效率，不影響生產企業的正常生產秩序，供應商、生產企業與第三方物流服務商之間必須加強信息系統集成，加強信息化處理手段。根據目前的非生產性物料的采購現狀，信息系統的集成主要包括以下兩個方面。

1.生產企業必須成立專門的非生產性物料的采購部門

生產性企業的采購部門在進行物料采購時，往往會因為生產性物料的重要性，而忽視了非生產性物料的采購，而非生產性物料在整個生產過程中，很多時候也能起到決定性的作用，因此必須成立專門的輔料采購部門以保證輔料的正常采購。專門的輔料采購部門可以集中采購職能，發揮集中采購的優勢，降低采購成本，并且還能優化輔料采購計劃，做到較為準確的預測以及合理的庫存水平。

2.信息系統集成

專門的采購部門是鏈接生產企業內部各部門和第三方物流服務商中間點。首先要將采購部門的信息系統與生產企業內部各部門系統集成起來。采購部門可以隨時查詢各部門物料的庫存狀況，跟蹤用料情況，及時作出準確的預測；其次采購部門與第三方物流企業之間信息系統集成起來。第三方物流服務商通過采購部門的信息系統可以查詢到各種物料的庫存狀況，及時向上游輔料供應商發出采購請求；最后第三方企業與供應商之間的信息系統集成。供應商可以根據第三方的物料庫存狀況及時制定生產計劃，安排生產。

（三）優化第三方物流服務商的庫存結構和水平，以降低物流成本

第三方物流服務商的庫存結構和設置水平不但會影響第三方自身的經營業績，還會影響其對生產企業的配送服務水平。借鑒佩肯公司的分類方法，可以將物料分為三類：第一類價值低、易耗品；第二類價值高、耐用品；第三類直接配送品。第一類物料為了降低采購成本，應增加庫存，隨時滿足生產企業的需要。第二類物料采用供應商管理庫存，第三方物流企業根據生產企業的采購訂單去供應商管理倉庫取貨，同時進行物權轉移。第三類物料的供應商與生產廠商的地理位置較近。如果將物料從供應商處先運到第三方物流企業，然后再由第三方企業運到生產企業，這就違背了物流合理化的原則。對于這類物料，第三方物流企業根據就近供貨的原則，通知供應商將貨物直接送到生產企業的倉庫部門。

（四）區分常規物料與瓶頸物料，適當提高瓶頸物料的庫存量

第三方物流服務商在上述物料分類的基礎上，對每一種類的物料再進一步細分為常規物料和瓶頸物料。常規物料是指采購風險低，物料容易獲得，對生產影響一般；瓶頸物料是指采購風險高，獲取這種物料一有定難度，對生產影響較大，缺料時會導致生產停產。瓶頸物料通常具有以下特點：供應商數量少或難以找到合格的供應商；生產廠與供應商的距離較遠，且缺乏可靠的運輸保障；屬于專利產品，供應商占有優勢地位；該物料對生產影響較大等。由于常規物料供應程度較高，獲取容易，可以降低庫存量；而瓶頸物料供應程度較低，獲取難度大，可以提高采購批量，適當增加庫存量。

四、結束語

非生產性物料采購不僅僅只是企業內部的一種獨立的行政事務工作，而是當今每個企業在市場經濟競爭中嚴格控制運作成本的一個基本保障，也是一種公司戰略決策緊密相關的綜合性管理活動。與國際一流的跨國公司相比,國內企業的采購管理水平差異明顯，尤其是中小企業在采購上的成本和物料浪費十分嚴重。筆者從第三方視角提出非生產性物料采購優化的一些措施，以更好地管理和安排非生產性物料采購，減少采購成本，提高供貨效率，使生產企業更加關注于核心競爭力的提高。

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篇9

有關人士認為，購買房產用于投資首先要考慮產品的安全性，而判斷一個投資產品的安全性首先要看這個產品的經營狀況。從目前的市場情況看，類似于市場上出現的郁金香花園溫泉度假村、第一城、中欣戴斯等這種房地產投資理財產品基本屬于固定收益型產品，不屬于高風險高收益產品。

然而據了解，從去年下半年開始，京城已有不下種與房地產有關的理財產品投向市場，其中大多數房地產投資理財產品都迎來了火爆的銷售場面。在這些項目中，最高的收益率幾乎超過。這在利率探底，股市、債市前景不明朗的投資大環境下，顯得分外搶眼。眾多手中攥著資金，急切尋找投資途徑的個人投資者，也好似突然抓住了一個投資良機。不過，有關專家卻預警：房地產投資產品有好有壞，投資時還需擦亮雙眼，不要忽略了對風險的把握及考慮，更需要防范在投資過程中的四大誤區。

誤區一：開發商承諾的收益越高越好。業界人士在接觸客戶過程中感觸最多的是，很多客戶都有一種誤區：把理財當成致富的門路，只關注單一產品的收益率大小。而據業內人士介紹，理財是一種理性投資，是對財富的長遠和全盤規劃，不能只單一地注重某一產品的收益率。所以，理財專家認為，個人首先要明確理財目標，根據自己承擔風險的能力制定理財計劃，更重要的是應認識到，理財絕不是暴富的途徑，不能只看收益。

誤區二：不了解產品盲目投資。理財市場上新產品層出不窮，這更要求投資者一定要充分了解產品，這樣才能選出適合自己的產品。但是，相當一部分投資者在買完產品后，收益、期限、權利、義務一概不知，這種投資是對自己的非常不負責任。當自己對產品不清楚時，就應咨詢專業人員。只有了解產品才能根據自己的實際情況有的放矢。

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【關鍵詞】房地產企業；財務風險；防范

一、房地產項目財務風險的概念及特點

財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以控制和難以預料的因素，使得企業在一定的范圍、一定時期內所獲得的最終財務成果和預期的經營目標發生了偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或是更大的收益的可能性。從房地產企業的資金活動的內容來看，房地產企業的財務風險，主要包括籌資風險、投資風險、營運風險以及利潤分配風險等，關于房地產企業的財務風險的涵義在理論界主要有兩種觀點：第一種觀點，認為財務風險是指房地產企業受各種不確定風險因素的影響，使得房地產企業的實際財務收益與企業預期的收益發生偏離的可能性，如果房地產企業在財務活動中的任何一個環節出現問題，都有可能使這種風險加??；在第二種觀點，認為財務風險是指房地產企業無法到期償還債務的可能性，我們把這種情形稱為是籌資風險或是融資風險。

房地產行業財務風險具有以下特點：

（1）財務杠桿使用過度

由于房地產開發需要大量資金，多數房地產公司選擇貸款，造成資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿的使用具有雙重效應，一方面能夠使公司股東只用較少的自有資本運營擁有大量外來資本的公司，并產生很好的稅盾效應，提高股東權益收益率。另一方面，過高的財務杠桿意味著較高的流動風險，稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使股東權益收益率面臨較大的不穩定性。

（2）資金周轉率偏低

房地產項目開發流程主要包括征地、土地開發、房屋開發、竣工銷售及物業四個階段。在這四個階段中每個階段都需要進行資金的投入，只有在第三階段符合預售條件的公司才能進行預售，收回部分資金，所以真正能夠收回資金的只有第四階段。

（3）資產期限不匹配

房地產公司的流動資產主要是存貨。房地產存貨分為非開發產品和開發產品，非開發產品則包括庫存商品、原材料、低值易耗品，開發產品包括擬開發土地、在建開發產品、己完工商品住宅和出租開發產品。房地產行業的存貨一般是流動性差、不易變現的資產，因此，導致流動資產和流動負債匹配度不高，償債壓力比較大。

（4）現金流入期限不均衡

大多數房地產上市公司的現金流存在一年高一年低的問題。一方面，房地產公司在項目開展期采用預售方法獲得資金流入，但各開發項目的銷售期和預售期的匹配極易被忽略，這樣造成由主營業務產生的資金流入一年高一年低。另一方面，公司投資收益的現金流入也可能不均衡。這樣導致現金流入較低的一年面臨短期償債的流動性風險，而現金流入較多的一年產生了大量的現金冗余，長期看來，無法保證一定的現金利息涵蓋比例。

二、房地產項目財務風險產生環節

財務風險的形成、積聚、轉移等過程是以資本循環運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、營運、利益分配四個基本環節上相應地積累著四種表現形式的財務風險。

1.融資風險

融資風險是指企業為了取得財務杠桿收益而舉債，增加了到期還本付息的壓力，潛伏著資不抵債或不能還本付息的可能，以及由于財務杠桿的作用，在納稅付息前收益下降時，普通股收益大幅度下降的可能。當前市場經濟發達，籌集資金的渠道更是多樣化，以何種方式用最短的時間籌集到最多的資金，而風險較小費用較低就成為企業籌集資金的目標。如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。主要表現在債務規模不合理而導致過度負債，既增加了財務費用，又造成資金浪費；利率過高，債務規模過大而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。

2.投資風險

房地產投資風險是指由于不確定因素的影響，影響企業盈利水平和償債能力，導致投資項目不能達到預期投資報酬水平的風險。主要表現為投資項目在初期技術可行性分析、市場調研、以及項目投資回報率分析上有誤造成企業項目規劃不合理，投資項目的實際收益與預期收益出現偏差所產生的風險。形成房地產投資風險的成因主要有：房地產粗放型開發，投資增長過快，對合作伙伴或項目開發不了解，房地產市場的空置率高，房地產開發的投資約束弱化等等。

3.營運風險

營運風險主要表現在三方面。一是銷售風險。國內樓市變化復雜，受國家宏觀經濟運行和政策調控變化的影響，如果對市場行情把握不準確或對項目產品定位不準確，都會造成銷售緩慢、產品成交量下降、投資回收期變長等問題。二是成本控制風險。如果在房地產項目開發的過程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏對成本的有效控制，將可能導致開發成本超過自身的概預算水平或同行業平均水平，使得企業在市場競爭過程中缺乏成本優勢。三是房地產項目公司管控風險。隨著房地產市場區域跨度的增大和項目的逐漸增多，如果某項目重大事項決策制度不健全、監管制度不完善，都可能會給項目運營帶來風險和損失。

4.收益分配風險

收益分配的風險是指由于收益分配可能給企業的后續經營和管理帶來的不利影響。主要表現在因股息分配和留存收益和結構處理不當使得企業償債能力、再生產能力規模受到影響或是挫傷投資者的積極性，從而導致企業股價大幅下挫，這些都會給企業今后的發展埋下隱患

三、房地產項目財務風險防范的一般方法

1.融資風險的防范

在對企業融資風險進行充分評估、測度的基礎上，為了控制和降低房地產籌資風險，企業應根據本企業的實際情況，制定嚴密的籌資管理規則并嚴格遵守。大力拓展多元化直接融資渠道，培育完善房地產債券市場，適度放寬股票融資政策限制，還可以發展房地產產業投資基金，適時地開展房地產抵押貸款證券化，借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善市場調節和政府干預相相結合的多層次房地產融資體系，以降低融資風險，促進我國房地產業發展。還應進一步完善間接融資，推進間接融資形式多樣化，創新變直接融資為間接融資的方式，控制融資質量，制定正確融資政策，探索建立組合式融資模式。

2.投資風險的防范

做好投資項目的可行性分析，靈活應用投資組合理論。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學的投資決策程序，認真進行投資項目的可行性分析，財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容，包括：對資產、負債、所有者權益的預測和分析；對資金投入、流轉、配置和回收等資金循環過程的預測和分析；對收入、費用和利潤等經營指標的預測和分析；對項目現金流量、凈現值、內含報酬率等指標的預測和分析，以及對項目收益與風險平衡關系的預測和分析。運用各種方法計算出有關指標，對投資項目技術上的可行性進行分析，以便合理確定不同項目的優劣勢。

在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散、降低風險的目的。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的年獲利能力和風險程度，按照一定的原則進行恰當投資的基礎上，將各種不同類型的房地產進行搭配投資，以減少降低投資風險的投資策略。房地產投資可以選擇不同房產類型、不同區域的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。

3.資金運營風險的防范

（1）加強對日?，F金流量的預測，重視經營性現金流

控制日常資金運營風險，編制現金流量預算非常重要，準確的現金流量預算，可以為企業提供風險預警信號，使經營者能夠及早地采取行動，防范風險。編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測?，F金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成，因為通過現金流量分析，可以觀察到企業的投資、經營和財務政策，將企業動態的現金流動情況全面的反映出來。

（2）采用資金集中管理模式

房地產企業一般采用項目法人制，通常設立多個項目公司，一般會形成集團公司模式，集團公司不是幾個公司的簡單組合，為了提高公司日常資金運作效率，使公司能利用集團公司的協同效用，集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能夠實現集團整體資源的有效配置，解決資金的多頭開戶，資金余裕和短缺問題；也能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益，防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為。

4.收益分配風險的防范

結合房地產企業的實際情況，筆者對其利潤分配提出幾點建議：（1）制訂長期的利潤分配規劃，杜絕分配的隨意性。由于目前房地產開發企業沒有充分利用內源融資成本低的優點，增加了企業的融資成本，嚴重影響了企業的利潤。此外，房地產開發企業利潤分配具有隨意性、不規范的特征，導致企業的資產負債率極高，資本結構不合理，嚴重影響企業到外部進行融資。所以，房地產開發企業應根據企業融資策略及經營戰略的要求，制定合理的利潤分配政策，增強內源融資能力，優化資本結構，降低融資成本，增加企業利潤。（2）利潤分配減少分配現金，以轉增實收資本為主。由于房地產企業融資渠道狹窄，自有資金規模小，資金瓶頸是影響房地產開發企業發展的最大障礙。房地產開發企業在制訂利潤分配戰略應充分發揮內源融資功能，盡量減少分配現金，以轉增實收資本為主。這種分配方式具有以下優點：降低融資成本，增強企業盈利能力；有利于擴大生產規模，增強企業競爭能力；擴大資本規模，優化資本結構，降低企業風險。從房地產開發企業自身所具有的條件和所處的環境來看，這種分配方式應在中短期內處于主導地位。

參考文獻

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