房地產企業的財務風險范文

導語：如何才能寫好一篇房地產企業的財務風險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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(一)客觀存在性

房地產企業的財務風險是客觀存在的，它不會因為個人主觀意愿而發生改變，它的高收益決定了風險的存在，房地產企業主要的收益來源于房地產開發，房地產開發的每一個環節都存在風險，征地環節，一部分土地所有權擁有者期望獲得更高收益，不愿意配合房地產企業征地，房地產開發項目無法在預期內開展，就會浪費大量的時間和資金成本，這也是財務風險的一部分，無論在什么時候，這個問題都不可能得到完全解決。房地產施工環節，工程施工安全是全社會關注的焦點，工程事故是房地產財務風險的另一重要組成部分，房地產企業的財務風險包含很多內容，一部分是可以得到有效解決，一部分只能采用科學、合理、有效的辦法盡量規避，這些風險因素都是客觀存在的，房地產企業發展過程中，必須正視財務風險隱患，積極采取有效措施，盡量規避財務風險，降低財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟收益，促進房地產企業的發展。

(二)不可確定性

風險具有不可預知性，房地產企業財務風險也具有這個特點，房地產企業在投資的時候，存在很多不確定因素，不能完全斷定投資項目會在未來獲得更高利潤的投資收益。投資過程中的不確定因素都是財務風險的重要組成部分，例如，房地產開發項目的地理環境、區域位置，這些都會對投資項目的收益形成影響，房地產企業的財務活動具有變化性，這就要求，房地產企業在進行投資等財務活動的時候，必須對財務風險進行預測，制定科學、合理的發展規劃和期望值，不能過高估計未來收益，只有這樣，才能盡量減小房地產企業未來財務風險造成的損失，為房地產企業的發展提供保障。

(三)分散轉移性

房地產企業的產品具有固定性，企業收益主要來源于房地產產品，這種產品不能進行隨意的移動性，房地產企業為了盡量規避財務風險，在進行投資活動的時候，會對每一個環節進行調查和預測，詳細市場對住房產品的需求類型進行調查，了解房地產開發地區的經濟發展趨勢、地理環境以及位置條件，保證每一個環節工作質量，減小各個環節安全隱患的存在，從而提高房地產開發質量。防范并盡量減小財務風險，房地產企業的財務風險無法得到有效解決，但是，可以通過這種分散風險的方式，將風險集中在每一個環節上，加強對每一個環節的監督和控制，加強各個環節的風險控制，就可以有效提高整個項目的質量，降低企業財務風險造成的損失，提高房地產企業的經濟效益，降低資金成本，為房地產企業的發展提供充足的物質保障。

(四)預測決策性

房地產企業的產品具有固定性，所以它的財務風險具有預測性，通過房地產開發可以積累豐富的實踐經驗，將每一次房地產開發項目中遇到的問題進行歸納，再進行下一次投資項目的時候，對積累的經驗進行分析，就可以避免之前發生的問題再次發生，這是有效規避房地產企業財務風險的有效防范措施之一。在進行房地產項目投資的時候，房地產可以對項目財務風險進行大致預測，盡量減小財務風險，降低財務風險造成的損失。房地產企業的產品周期比較長，具有較強的連續性，所以，房地產可以采用先進的財務技術對這些不確定因素進行預測，制定出科學、合理的發展規劃，保證房地產企業健康發展。

二、房地產企業財務風險的有效防范措施

(一)科學、有效的預測

房地產企業在進行房地產項目投資開發之前，應該對財務風險進行有效的預測，對房地產開發的每一個環節進行嚴格的監督和控制，首先，在投資項目之前，對市場進行詳細調查，對住戶需求進行調查，分析調查結果，根據調查分析結果制定投資規劃；其次，在項目施工過程中，根據以往的施工經驗，對工程項目中可能存在的問題進行預測，施工過程中按照預測，更加注意工程項目可能存在的風險；最后，對產品銷售情況進行科學、有效的預測，產品成功銷售房地產企業才能獲得投資回報，才能提高經濟收益，保證企業快速發展?？傊康禺a企業要對財務風險進行有效防范，就應該重視項目預測，做好項目風險預測和估計，最大限度的為財務風險預測結果提供保障，盡量降低財務風險形成的損失。

(二)優化房地產企業內部財務管理制度規范，提高財務管理人員的專業水平

房地產企業要對財務風險進行有效防范，必須加強內部財務管理，優化財務管理制度規范，提高財務管理人員的專業水平和綜合素質。房地產企業應該根據自身發展的實際情況和特點，制定出科學、合理的財務風險管理制度，并及時財務風險財務管理制度，提高財務管理風險預測的準確性，通過財務風險管理制度，規范財務活的流程，對財務活動的每一個環節進行有效的管理和監督。提高財務管理人員的專業水平和綜合素質，財務管理人員參與房地產企業的財務風險管理，提高他們對財務風險的意識，通過專業培訓提高他們的專業水平，在財務風險管理中，制定出有效的防范措施，充分調動他們工作的積極性，可以有效提高財務風險評估工作的質量，保證財務活動每一個環節的質量，盡量降低財務風險造成的損失，為房地產企業的健康發展提供充分保障。

(三)拓寬資金來源渠道

隨著市場經濟的快速發展，各個行業都在快速發展，房地產企業在發展過程中，要降低財務風險造成的損失，應該優化資金結構，拓寬資金來源渠道，可以獲得更多的資金進行項目投資，獲得更高的利潤收益?，F階段我國房地產企業的資金來源主要包括：企業自有資金、銀行短期貸款、產品預收款以及建筑工程承包商的墊付款，這些融資渠道無法為房地產企業的快速發展提供充足的動力，所以房地產企業應該優化融資渠道，拓寬資金來源渠道，股票債券、信托融資等融資方式在我國得到了很好的發展，房地產在發展過程中，可以有效利用這些方式進財會研究行融資，為房地產開發項目的資金投入提供保障，通過這種方式，可以有效優化房地產企業的資產結構，有效控制財務風險。

(四)加強財務預算管理

財務預算是企業財務風險管理的重要內容之一，通過資金預算，可以有效控制資金成本，最大限度降低企業財務風險造成的經濟損失，財務預算貫穿于房地產企業工作的各個環節，房地產投資項目的可行性研究、項目規劃設計費用、建筑工程施工資金成本、建筑工程的間接費用、產品銷售收入等內容，對各個環節進行預算，在保證項目質量的前提下，加強財務預算管理，通過預算管理發現項目存在的財務風險問題，及時解決這些問題，降低財務風險造成的損失，有效控制房地產企業的資金成本，促進房地產企業的發展。因此，房地產企業要有效規范財務風險，就應該加強企業內部的財務預算管理，降低資金風險，提高房地產項目的經濟收益，保證房地產項目的運行安全。

三、結束語

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關鍵詞：房地產企業 財務風險識別 財務風險規避

隨著我國國家政策對房價的進一步調控，房地產企業面臨的財務風險更加突出，為了解決由此而產生的問題，房企應該建立適應這種風險的財務管理模式。房地產企業應該從戰略層面的角度上重視這一問題的變化，從財務風險規避的角度對企業組織結構和企業資源進行戰略性的規劃，提高資金管理的安全性，增強其競爭力。 一、財務風險識別

企業財務風險的影響因素很多，這種風險對企業的影響參透到企業的每個工作環節中，由于存在這樣的風險，因此房企必須對自己所面臨的財務風險進行識別并評估，為財務風險規避提供依據。

二、財務風險種類

房地產企業是涉及資金鏈很廣的一種企業經營模式，因此影響其財務管理的風險類型也很多，主要有：基準利率變動風險、償還能力風險、收益分配風險。

（一）基準利率變動風險

在企業資金結構復雜的今天，基準利率或者貨幣兌換匯率的輕微變動都會對房企資金鏈產生重大的影響，特別是當房企處于負債經營的情況下，通貨膨脹必將使其貸款利率增長，這樣的增長在影響其資金成本的同時，必將影響其籌資的難度，從而影響企業資金的流動性，嚴重者會造成資金鏈的斷裂，使企業破產。為了降低由于利率波動的影響，房企應該提高應收賬款的回收周期，降低被其他公司轉移過來的財務風險。

（二）償還能力風險

目前房地產行業中，房地產開發企業主要以資本金制度為主，但很多房地產開發企業在項目初期都是在債務繁重的情況下進行項目開發的，貸款是公司的重要資金來源，由于自有資金低和企業負責繁重的因素影響，公司財務成本高，這大大降低了其債務償還能力，而這種低償還能力使公司信譽受到影響，從而影響其再貸款的可能性和貸款金額，影響企業的資金流通，這就造成了惡性循環，使公司資不抵債，促使公司破產。比如，歐洲隧道公司就是由于先天性的資金風險影響使其被迫申請破產保護，最后進行重組，變成現在的歐洲隧道集團。

（三）收益分配風險

收益是公司資金的另一個重要來源，而收益分配是影響其收益的重要組成部分，特別是在集團公司中。由此推理得知公司收益分配方式間接的影響企業的資本來源。從資金籌集的角度來說，公司分配方法對企業投資者有一定的刺激作用，好的分配方式將會吸引更多的投資者將其資金轉移到公司投資中，形成公司重要的資金來源。因此房企進行收益分配制度的制定時應充分的考慮這一點，應該結合公司的實際情況，制定能刺激投資者加大投資的收益分配政策。

三、財務風險規避

由于影響房地產企業財務因素復雜性，房企財務管理風險的規避方法也很多，以下主要從資本回收期、資本結構和投資組合的角度進行風險規避分析。

（一）縮短資本回收期

在企業的活動中，資金回收是企業財務管理的重要環節。應收賬款和應付賬款是影響資本回收期的兩個重要因素。在企業財務管理中， 應收賬款雖然是企業利潤的一種表現形式，但它又是企業一種現金流出形式，是減少企業現金流的一個原因， 從而增加企業承擔應收賬款中產生的利稅，使現金流出加速，從而影響了資本的回收期。房地產即是消費品也是投資品，這樣的性質使得其回收期相對于其他投資產品來說風險要大很多。

（二）豐富投資組合

不要把所有的投資都集中到某個產品上，而是將投資資金分散到其他產品上，這是一種風險分散的方式。分散風險是一種常見的風險規避方式，為了達到降低財務風險的目的，公司應該豐富其投資組合，優化其產品種類，將風險分散到各個領域中。由于房地產行業的復雜性，不同產品所面臨的風險不一樣，風險嚴重程度也不一樣，為了使公司獲得穩定的利潤，科學的投資組合是風險規避的重要方法。房地產企業應該結合自己的實際情況，進行合理的投資組合比例分配，揚長避短，對不同類型產品進行功能補充，調整其資金組合，適應市場變動，提高房地產企業規避風險的能力。

（三）優化房企資本結構

在現代企業中，企業資本結構種類繁多，不同企業在長期的發展過程中形成了自己獨特的資本結構，從企業資本構成方面研究發現，企業資本結構大體上主要有長期債務資本機構和權益資本結構。不同的資本結構影響其財務資產的構成和企業收益的分配方式，不同的資本結構也會產生不同的財務成本。比如，債務資本會產生財務成本，如果成本結構不合理，過多的債務成本會增加公司的財務風險。

四、結語

在房地產企業經營管理中，財務風險對企業產生重大的影響。因此，加強房地產企業財務風險規避是企業管理活動的重要組成部分，為了規避這種風險，企業應根據項目風險識別和評估體系分析影響財務管理的重要因素，并建立符合企業自身情況的資本結構，實行科學的現金流，縮短資本回收期，從而達到更好的規避風險的目的。

參考文獻：

[1]董邦國.房地產企業財務風險管理分析[J].商場現代化，2010（7）.

[2]張鷹，楊和禮.淺議房地產企業財務風險管理[J].現代商業.

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摘 要 財務風險是指在企業的正常運營活動過程中，受到內外部環境和各種難以預計或難以把握的因素影響而導致的風險。隨著國家對于房地產企業的不斷調控，房產企業面臨的財務風險也就隨之加大。本文對當前房地產企業財務風險的相關問題進行了詳細的探討。

關鍵詞 房地產 財務風險 特征 問題 對策

一、房地產企業財務風險的內涵

1．什么是財務風險？財務風險是指企業的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而給企業的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發生，從而確保房地產企業經營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現企業利益的最大化。

2．房地產企業財務風險的種類構成。①房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多風險。②房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。③項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。

3．房地產企業財務風險的基本特征。①不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區別于其他商品的一種重要特性。因此，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。企業財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。②分散轉移性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。在財務風險發生之前或發生過程中，通過選擇合適的風險管理技術，采取專門的方法和手段，可以分散和轉移財務風險，避免或減少風險的損失。③預測決策性。房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。

二、當前房地產企業財務風險管理存在的問題與不足

1．債務負擔重，資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。有關資料統計，滬深兩市近五十家房地產上市公司2009年的年報數據，剔除不具代表性的房企（如負債率畸高或畸低）之后，對40家上市房企的負債總額和資產負債率進行了統計。分析結果顯示，這40家房企的負債總額余約5 000億，平均資產負債率高達64.61%，而國際公認的負債率警戒線是60%.另一份調查數據顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報，累計實現凈利潤347.15億元。而與此同時，賬面債務總額高達6 000多億元，這86家房企中，有56家資產負債率超過60%，46家超過70%。可見，2009年房企華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。

3．投資前的預測工作不到位。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。

三、如何強化房地產企業財務風險管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。

2．優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。

3．加強資金管理，提高資金的利用率。資金是企業的血脈，企業所有的生產經營活動都需要足夠的資金來支撐，房地產企業更是需要大量資金的投入，對于資金的管理要求就更高了。首先，房地產企業要注重現金的管理，在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉，提高資金的利用率。

4．要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產項目有投資規模大、開發周期長、與地區經濟形勢的相關性等特點，這些特點決定了房地產投資項目是一項具有高風險的綜合經濟活動。因此，房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。

5．要加強企業之間的合作。隨著經濟全球化的發展，企業在抓住機遇時，要靈活處理和企業之間的合作伙伴關系，如果投資項目規模較大，可以通過與其他企業合作，以實現共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業間合作和競爭的統一，實現信息資源的共享，從而增強自身防范財務風險的能力。

四、小結

房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。

參考文獻：

[1]李曉梅.淺析房地產企業的財務風險管理.財會研究.2007(01).

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1. 房地產企業財務風險的表現形式

從房地產企業的經營特點分析，一般的房地產企業面臨的財務風險主要表現為：

1.1無力償還債務風險。

房地產建設開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。

1.2利率變動風險。

房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。

1.3再籌資風險。

再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅?？梢?，房地產企業的上述財務風險能否被盡早識別、發現，對房地產企業的健康、良性發展具有重大意義。

2. 房地產企業財務風險管理中存在的問題

2.1一些房地產企業缺乏財務預算管理意識。

有些房地產開發商認為只要工程能夠取得土地使用權，組織施工隊伍按設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目就能夠按期竣工交付使用，就會產生經濟效益。但是，如果房地產企業沒有從財務預算方面去考慮分析，對開發的房地產項目沒從征地成本上、資金運作方面、經濟效益的回報率上作細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實，就可能造成在資金管理上盲目進行運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，影響了經濟效益。

2.2部分房地產企業舉債隨意，加大了成本負擔。

在房地產企業的項目投資中，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產項目的投資風險度。

2.3資本結構不當。

這是指企業資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成的財務風險。房地產企業進行項目運作實施開發行為，必須具備一定數量的資金，用于“拿地”、做規劃、支付各種費用、生產房地產產品。能否及時足額和經濟地籌集到所需資金，直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存。房地產開發企業一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產，在此過程中借入資本比例越大，資產負債率越高，財務杠桿利益越大，伴隨其產生的財務風險也越大。

3. 加強房地產企業財務風險管理的措施

3.1加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質。

提高房地產企業的財務管理水平，首先要提高其決策者的財務管理素質，要使決策者通過學習和培訓能夠讀懂三種主要財務報表。即資產負債表、損益表和現金流量表。變其以往進行財務決策時的經驗決策和主觀決策為科學決策。最大限度地降低財務風險。其次，房地產企業應當樹立以人為本的觀念。一方面補充資深的財務人員到企業來，另一方面必須加強企業現有財務人員培訓，提高其綜合素質。同時，還要根據現代企業制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。

3.2優化資本結構，降低籌資風險 。

房地產建設企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，加大企業的經濟效益，但是這并不意味負債比例越高越好，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。企業有貸款就有利息支出，就必然有財務風險存在。但是，在不同的資本結構下，財務風險是不同的。對房地產企業來說，可以利用本身的良好信用以及土地抵押進行銀行貸款以增加資金來源，充分發揮財務杠桿的作用，利用杠桿效益抵消財務風險帶來的消極影響；另一方面應把債務風險控制在集團可以接受的范圍內。通過合理安排產權資本和債務資本的比例關系，尋求最佳的資本結構，將財務風險降到最低。

3.3建章立制，規范財務行為。

為使企業財務管理迅速改變現有狀況，制定一套行之有效的規章制度并嚴格按章操作是強化內部管理的根本前提。因此，一方面，要求企業財務管理人員根據開發企業經營活動及財務管理的特點，結合市場經濟發展的要求，積極探索從征地動遷到工程建設再到商品房營銷最后到物業管理整個開發經營全過程的財務管理制度，形成標準化、規范化、制度化的企業內部管理機制。另一方面，由于開發企業財務管理是一個全新的領域，財務管理部門可以適當借鑒其他企業的先進經驗及國外同行的管理經驗，以加快我國房地產開發企業財務管理制度建設的步伐。

3.4降低施工成本。

首先應該減少建筑安裝成本。建筑安裝成本發生在項目建設過程中，是一個比較難以把握的成本。針對這種情況，房地產企業在開始動工建設之前應該通過各種方法估計在建設過程中的階段成本，然后根據實際建設階段中的成本對原來的估計數據進行調整，并依此為后一階段建筑安裝成本的預算，進行跟蹤監控。

其次開展長期成本管理工作。成本管理不是一個一蹴而就的工作，需要從上到下的長期合作。這就要求全員動員起來開展成本管理工作：需要事先的成本預測，需要事中的成本計量，需要事后的成本分析、評價。建立二級成本管理單位是有效開展成本管理的好辦法。二級成本管理單位由房地產公司中不同部門的人共同組成，這些部門包括原材料采購、施工建筑、財務、物質儲備等等。

3.5建立房地產建設企業的風險預警體系。

一個有效的財務預警系統應具備如下功能：

3.5.1監測功能：通過對企業的生產經營活動進行跟蹤、記錄和計量，考核實際情況與目標、預算、定額、標準之間的差異，分析偏差中存在的問題，以便查找出財務危機的蹤跡；

3.5.2預警功能：經過對大量信息的分析，當出現可能危害企業財務狀況的關鍵因素時，財務預警系統能預先發出警告，提醒經營者及早做出準備或采取對策，避免潛在的風險演變成現實的損失、起到未雨綢繆、防患于未然的作用；

3.5.3診斷功能通過對監測結果的對比分析，運用現代管理技術、企業診斷技術對企業營運狀況之優劣做出判斷，可以及時、準確地找出企業運行中的弊端及病根之所在；

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關鍵詞：財務風險 房地產 控制方法 生成機制

前言

我國房地產在20世紀80年代興起，經過了將近30年的發展歷程，其自身的整體實力逐步加強，更為重要的是為我國國民經濟的發展做出了重要的貢獻?，F今情況下的中國房地產企業也面臨著一系列的問題，有些房地產企業負債率很高，這樣一來對房地產企業來說承擔著重要的財務風險。這個問題成為了房地產企業不能不解決的重要問題。他直接制約著一些房地產企業的發展。

一.房地產企業財務風險的基本內容

房地產企業的財務風險是指該企業在財務管理中所面臨的風險。其形成的原因是指房地產企業在財務管理策略中不穩定性的因素產生的[2]。房地產企業財務活動的主要內容是對財務風險進行控制。房地產企業在發展過程中會進行資金籌措的等融資活動，這是房地產企業發展的起點，但是這個過程中由于對財務的管理不當，會使房地產企業帶來極大的財務風險，產生房地產的融資風險。融資風險的產生是有眾多原因的，其中包括國家經濟環境的變化、國際金融市場的變化、資本市場供求的 變化等等原因，這就加劇了融資風險的不可測性。當然如果進行管理項目的投資不當時，也會出現投資風險，這也是財務風險的一部分。同時在房地產企業日常的經驗活動中，如果沒有進行很好的處理，也會出現日常性財務風險，這個是由日常財務管理引起的。當然還有流動性財務風險等等各種各樣的財務風險存在。

二、房地產企業財務風險生成的機理

（一）越來越惡劣的房地產融資環境

從2009年開始到現今，受國家政策的影響，各大、中、小型銀行開始對房地產企業進行貸款限制，這樣導致房地產企業從銀行獲得金融支持的力度越來越小，房地產企業也不斷的面臨著發展的困難[3]。有可靠數字統計，在2011年的時候，全國房地產企業一共貸款了7000多億元，同比僅僅只增長大約為7%。比較前五年的增長率大為下跌了20%。但是當年房地產投資增加依然保持著高速增長的狀態，同比增加有大約30%，投資額已經達到了房地產企業向銀行貸款的3倍以上。這是一個很可怕的數字，房地產投資不斷上升，但是房地產企業向銀行的貸款確大幅度減少，可以通過這些數據想到，房地產企業面臨了多大的資金困難。從2011年開始，銀監會開始不斷的出臺一些政策要求嚴抓房地產企業的貸款風險，嚴格限制房地產企業從違法途徑吸收資金，貸款的防范政策不斷加強等等，這些都致使房地產企業的融資環境不斷惡劣[4]。從國家政策來看，房地產企業主要從國家貸款的方式，已經不復存在了，房地產企業只有不斷的擴展自己的融資渠道，才能改變融資困境。

（二）房地產企業道德風險的加大

對房地產企業道德風險的理解，主要是講在房地產企業的經濟活動中，當事人可能由于手中有權力和資源，所以按照自己的意愿從事一些能對自己產生好處，但是不利于別人或者團體的行為。房地產企業中存在著委托，這是產生道德風險的一個源頭，如果房地產企業不能發現其中的問題，那么就會錯誤的進行策略規劃，進行錯誤的投資，這樣一來就會產生財務風險。因此房地產企業有必要加強道德風險的控制。

（三）籌措資金的風險性加大

房地產企業在面臨發展時，會大力的利用各種途徑籌集資金，進行大膽的借貸。房地產企業一般會利用財務杠桿進行資金流通規劃，但是如果這個杠桿利用不當，資本結構調節不合理，那么房地產企業極有可能出現資金流動不暢，甚至不能籌備借貸資金的利息，這樣籌資風險就出現了。這個風險是房地產企業面臨的主要風險。房地產企業可以通過財務杠桿來增加負債，調整資本結構。這樣會增加普通股盈余變異性越大，在面臨普通股盈余變異性越大的情況下，財務風險就越來越大。

三、房地產企業財務風險控制的方法

（一）房地產企業該提高財務風險的控制意識

房地產企業在幾十年的發展過程中，開始趨向成熟，而且房地產企業對我國經濟建設產生了重要的作用，也是地方城市發展的主要經濟動力。面對這樣的形勢，一些房地產企業認為在未來很長的一段時期內，房地產企業不會出現大的波動，更不可能出現崩盤的情況。而且房地產企業的融資也是主要從銀行和民間進行融資，這樣一來，致使房地產企業更沒有財務風險意思。但是在中國國情下，房地產不能過快的發展，這樣對中國經濟也不利，中國政府不會置之不理，因此房地產企業老板，應該看到這一點，加強財務風險的控制意識。

（二）平衡引導資金

在房地產企業的財務風險中，資金鏈接風險是重要的內容。大多數房地產企業發生財務危機可能都是因為資金鏈接上出了問題，因為房地產企業是資金密集型企業，缺乏資金的支持，房地產企業就沒有了基礎和發展的動力[5]。但是非理智的快速擴張在一些房地產企業中還是大量存在的，可是如果一旦失去控制，資金鏈接供應不上來，那么就會帶來致命性的打擊，使房地產企業短期內崩潰。因此房地產企業應該更加注意資金風險鏈接的控制力度。

四、結語

中國還處在改革的時期，發展房地產行業依舊是大勢所趨，但是要讓房地產行業健康的發展，就要正確的引導房地產企業進行財務風險的控制。只要這樣房地產企業才會正常的成長起來。

參考文獻：

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[3] 高昂.我國房地產業上市公司財務預警模型適用性研究及其實證分析[D]. 華東師范大學.2010

篇6

關鍵詞：房地產企業，財務風險，風險預警機制

一、財務風險的內涵

財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。企業財務活動的組織和管理過程中某一方面和某個環節的問題，都可能促使這種風險轉變為損失，導致企業盈利能力和償債能力的降低，這種觀點從財務本質角度出發來界定財務風險，外延廣泛，包括了所有財務活動的各種不確定性因素。

二、房地產企業財務危機出現的原因

(一)自身經營特點，從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、市場調研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監督，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

(二)資金結構，主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

(三)財務管理水平，我國的房地產企業，特別是大型房地產企業都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

(四)決策的風險意識，財務決策失誤是產生財務風險的又一重要因素。決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統地分析和研究，加之決策所依據地經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。

三、房地產企業財務危機預警指標的確立

本文在廣泛考察了在以往的國外和國內相關研究中對最終預測模型有顯著貢獻的預測變量，參考了在實證研究中目前廣泛采用的財務和現金流變量，并結合我國實際情況，初步確定了24個預測變量。這24個預測變量主要反映了房地產企業五個方面的財務狀況，即：償債能力、經營能力、獲利能力和未來成長基礎及能力。具體指標見表1。

四、房地產企業財務危機預警系統的對策

(一)房地產企業財務預警系統的架構

1.財務信息收集――傳遞機制

良好的財務預警分析系統必須建立在對大量資料統計分析的基礎之上。這些資料包括房地產企業內部財務數據和外部信息(例如政府的政策、競爭對手的相關信息等)、房地產行業等相關數據，并形成一個資料系統。而且，這個系統應該是開放的，不僅包括內部信息，還包括外部信息，最為關鍵的是，系統信息要不斷更新以確保信息的及時性、準確性和有效性。財務信息收集的對象主要是企業內部財務信息和外部相關信息，而且數據資料系統可以通過信息的收集、剔出得到及時更新。

2.財務預警分析的組織機構

為使預警分析的功能得到正常充分的發揮，房地產企業應建立健全預警組織機構。該機構成員有企業經營者、企業內部熟悉管理業務，具有經營管理知識和技術的管理人員組成，并聘請一定數量的企業外部管理咨詢專家。該機構相對獨立于企業的組織體系，獨立展開工作，但不直接干涉企業經營管理過程，只對企業最高管理層負責。

3.財務危機分析機制

高效的風險分析機制是房地產企業財務預警系統的核心和關鍵。通過風險分析可以迅速排出對財務影響小的警情，從而將主要精力放在有可能造成重大影響的警情上。預警分析一般有兩個要素：即預警指標和扳機點(即預警指標的臨界點)。一旦評測指標超過臨界點，局部危機或者全面危機發生，應急計劃則應隨之啟動。在財務危機分析機制下，最為關鍵的就是預警指標的選擇和扳機點的確定。財務預警模型中的變量是關鍵財務指標，是形成預警結果的關鍵依據，診斷過程就是財務預警模型的應用，而其他指標知識幫助輔助判斷。對于扳機點的確定，不同的指標類型有著不同的設定，可以確定為行業均值或者歷史均值，甚至可以是一個區間。

4.財務危機處理機制

在財務危機分析清楚后，就應立即制定相應的預防、轉化措施，以減少危機帶來的損失。財務危機處理機制主要包括應急措施、補救方法、改進方案。其中應急措施主要是面對財務危機，應該采用何種手段去規避，控制事態進一步惡化；補救方法主要是如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務危機再度發生。

(二)財務危機預警系統的日常監控

1.財務危機監測財務危機主要表現為財務支付風險和財務結構風險

財務支付風險可以通過以下幾個方面加以監測：(1)現金流動能力。企業年度現金流入總量能否保證房地產開發項目的各項強制性支出需要，例如：貸款利息、工資以及其他必需的投入。如果不能保證需要則應引起管理層的注意。

(2)資產變現能力。房地產企業相對于制造業之類的企業，固定資產比例較少，主要表現為暫時未能出售的物業，開發商能否按照既定的銷售節奏，即開發期、開盤初期、銷售中期、收盤期四個階段完成銷售工作是房地產企業資產能否順利變現的關鍵，一般而言，房屋能越早的出售，資產變現能力就越強，如果發生滯銷，則開發商就需要注意了。

(3)逾期負債率。包括未能在法定、約定期限內付款而欠繳的稅費、工資、銀行貸款本息和工程款等。這是企業發生財務危機最直接表現，所以應密切關注企業是否存在大量逾期負債。

2.經營風險監測

經營風險是導致企業發生財務危機的深層次原因。一般指企業因經營決策失誤、管理不善而造成的可能損失或經濟效益低下。經營風險大小反映了企業經營者管理水平和市場預測能力的高低，它對企業經濟效益具有決定性的作用，也最終影響了企業財務危機的程度。它可以通過以下幾個指標加以監測：(1)市場需求的變化。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性，導致供需的動態性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。在其他條件不變的情況下，其房屋市場需求越穩定，經營風險越小。

(2)產業政策的變動。國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。這種損失不一定體現在房地產商品的絕對價格降低上，主要體現為市場交易活動的減少。

(3)房屋銷售價格的變動。目前我國房地產商品價格雖然面臨國家更嚴格的宏觀調控，但漲勢不見回落。這對于房地產企業來說是一把雙刃劍，如果房地產價格漲得太高太快，極有可能導致消費者購買力下降，從而導致樓盤不能按既定計劃銷售。

(4)管理者的素質和經驗。一個擁有豐富經驗和科學管理的領導就比沒有經驗、盲目管理的領導者風險要小。

3.日常監控與年終財務狀況的結合

會計電算化的廣泛應用使企業的信息傳遞方式已從桌面財務轉變為網絡財務，這就為企業的日常監控，提供了實現的可能。具體來說，房地產企業財務部門可運用財務信息實時報告系統軟件對其進行財務支付風險和財務結構風險的監控，管理部門可在日常生產經營管理過程中監控管理風險，而市場銷售部則時時監控市場營銷風險。企業內部局域網的發展在某種程度上可使這些財務危機監控和經營風險監控的信息更加及時準確地反映到企業管理當局。

五、結論

房地產企業在經營過程中，會面臨諸多問題，這些都將可能導致財務危機的發生，尤其是對于我國目前金融體系不完善，房地產法律法規不健全的環境下，房地產企業時刻需要警惕企業財務狀況會陷入危機。為此，房地產企業在經營過程中，需要隨時監測自己的財務狀況，如發現有財務危機的征兆存在，則運用各種定量和定性的分析方法，全面檢查公司的財務狀況，找出處于惡化趨勢的項目和原因，及時調整其財務活動，有效地阻止和抑制不利事態的發展，將企業的財務危機降到最低程度，從而保證其生產經營活動正常進行。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產企業；開發階段；財務風險；控制；策略

一、引言

我國房地產市場從市場的開拓一直到市場的培育和發展經歷了幾十年的發展歷程，在這幾十年中，房地產市場變幻莫測、跌宕起伏，由于受到房地產開發高投資、高房價、高利潤等因素的影響，在2008年金融危機的大力沖擊下，我國房地產市場的行情出現了拋物線般的狀態，有的房地產市場經不住市場的考驗而倒閉，房地產市場的嚴重衰退使得部分城市的房屋價格漲幅下降、商品房的交易量下滑、很多房地產開發商的投資規模一縮再縮。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展和完善，在激烈的市場競爭中，潛藏于房地產企業中的財務風險問題逐漸凸顯出來，財務風險嚴重危及到房地產開發項目的市場穩定性。面對不斷變化的房地產行業和瞬息萬變的市場環境，房地產企業的收益逐漸下滑。但是，在實際中，我國房地產企業無論是在風險的管理與控制意識方面，無論是在風險管理的主觀意識方面，還是在風險的識別與控制方面都遠不及西方經濟發達國家的水平。本文將著力從房地產企業開發階段財務風險的控制情況進行探討。

二、房地產企業開發階段財務活動的特點

1.投資周期長。目前，房地產企業項目的開發階段時期項目開發投資的主要集中點，由于房地產項目的整體情況具有長期性和連續性，使得房地產項目的開發階段幾乎耗盡了房地產企業的全部資金，但是并沒有資金的回收。在開發階段投入的資金需要在項目竣工后才能回籠。因此，房地產開發階段的財務活動投資周期較長，少則一到兩年，多則將長達五年。這種投資周期長的特點使得房地產企業的財務活動風險增加，特別是面對近年來不斷變化的國家宏觀政策調整，更使得房地產企業的項目開發階段財務風險加劇。

2.融資需求量大。房地產企業項目的開發階段需要有大量的財務資金的籌集和持續流出。在房地產企業的項目開發成本中，土地開發成本時其最大的一部分內容，例如：在項目開發階段涉及到的土地出讓金、拆遷補償款等，這些都需要房地產企業在項目開發階段必須籌集大量的資金，但是在通常情況下，很多房地產企業并不是資金實力雄厚的大企業、大公司、大集團，并沒有足夠的自有資金來滿足開發階段資金的需求，而是需要通過不同的融資渠道進行融資，例如：發行債券、向銀行等金融機構貸款等。

3.易受到政府相關政策的影響。房地產企業的項目開發很容易受到很多國家的相關政策等環境的影響，例如：國家的項目審批政策、土地政策、金融政策等，這些都會給項目開發階段帶來重大影響。在項目的開發階段，房地產企業的主要任務就是想盡辦法“拿地”?？梢姡瑖谊P于土地政策的變化將直接影響到房地產項目今后的開發、進行、支出、收益等相關指標。在房地產企業項目的開發階段，需要企業通過不同的融資渠道來獲得大量的資金，因此，銀行貸款政策、利率政策的變化都將對房地產項目開發階段的融資規模的大小、融資成本的高低造成直接影響。

三、房地產企業項目開發階段財務活動存在的問題

1.行業發展問題明顯。近年來，隨著我國一些一線城市和二線城市房地產市場價格的快速增長，房地產行業宏觀政策的調控，使得房地產項目的開發面臨著行業整體的財務活動問題。很多房地產企業從銀行取得貸款進行融資時在一定程度上被需要擁有30%的自有資金這一項規則而約束著，如果采取其他的融資方式進行融資，那么對于房地產企業而言其成本又太高，例如：民間方式融資上市融資、企業發行債券等。可見，房地產行業的整體發展問題使企業的開發階段帶來了更大的財務風險和財務困境。

2.風險客觀存在的問題明顯。在房地產企業的項目開發階段，其獨特的性質決定了在該階段的財務風險是客觀存在的。另外，財務活動的本身自然屬性也決定著財務活動風險的必然存在。因此，在房地產企業的項目開發階段財務活動存在的風險是客觀的、真實的、不可小覷的，各房地產企業必須正視，然后通過科學的房地對財務風險進行分析和有效地防范，從而降低及財務風險發生的可能性和為房地產企業發展造成的損失。

3.財務風險防范意識弱。在房地產企業的項目開發階段財務活動風險是客觀、真實存在的額，但是項目開發的企業中很多領導者、財務人員的風險方法意識較弱。例如：很多企業的項目開發人員根本沒有對國家的宏觀政策進行科學地把控，對企業的財務管理活動進行科學地管理，這是目前我國房地產企業在項目開發階段存在的最重大的財務風險問題，如不能妥善解決將導致開發階段財務活動風險加大。

4.缺乏完善的財務管理活動。在房地產企業項目開發階段，加強對財務風險的控制是至關重要的。在實際的操作與管理中，很多財務人員由于缺乏完善的管理和科學地操作，使得房地產企業直接面臨財務風險問題。例如：現在很多的房地產企業都是將管理的重點集中在項目的施工階段、竣工驗收階段的資金回收與財務支出等方面，忽視了在開發階段財務管理制度的不完善將為房地產企業的開發階段來的巨大財務風險。

四、加強開發結算財務風險控制流程

1.提高風險管理與防范意識。如前所述，在房地產企業的項目開發階段將面臨著諸多財務風險，在一定程度上看，房地產企業的項目開發階段存在的各種財務風險是不可避免的。因此，在項目開發過程中，房地產企業的領導者、所有員工必須提高風險防范意識，在項目開發的每一個環節中、每一項工作中都必須事先做到對風險的預知、可控。從認識上高度重視財務風險才能在實際行動中降低開發階段財務風險發生的可能。

2.分散資金風險。房地產企業為了有效降低才開發階段的財務風險，必須站在大局的角度，在企業內部建立相應的財務風險分散體系，對財務資金進行分散管理。例如：購買工程保險，這是一種良好的選擇方式，能夠減少或者避免一些不必要的費用發生，并能夠有效降低和分散可能發生的財務風險。再例如：房地產開發企業可以參考銀行的做法，在企業內部設置財務風險準備金，并按期提取一定比例的資金作為財務風險的保障資金。

3.進行專門的風險管理。房地產企業的快速發展使得一大部分房地產企業在項目開發階段如日中天、發展迅速。同時，這些企業在經營的過程中也逐漸意識到財務風險管理的重要性。但是，行業的特殊性決定了房地產企業通常只能針對實際的開發項目進行財務風險的管理，無法在企業內部形成財務風險的系統化管理。因此，這就要求各房地產企業必須設立專門的財務風險管理人員或者財務風險管理機構，對企業項目開發的全過程提供專業化、科學化、完整化的財務風險管理體系，在降低風險發生的同時提高企業的收益?？傊?，房地產項目開發階段的財務風險一直以來就是研究與討論的熱點問題。因此，各房地產企業必須加強項目開發階段的財務風險管理，為房地產企業項目的順利實施奠定基礎。

參考文獻：

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篇8

摘 要 房地產開發企業的經營模式具有較大的特殊性，具有資產負債率比較高，投融資金額均較大、生產周期長等特點。房地產企業的財務風險主要分為籌資風險、投資風險和資金回籠風險。要防范和化解房地產企業財務風險的防范，應當制定和實施合理的財務預算、加強資金流動性管理和優化資金結構。

關鍵詞 房地產企業 財務風險 防范措施

財務風險貫穿于企業所有財務環節，是各種風險因素在企業財務上的集中體現。從財務風險預警的角度看，企業財務風險不僅限于籌資活動產生的風險，而且不當的投資活動、營運活動、分配活動同樣可能導致企業面臨風險。房地產業是國民經濟重要的支柱性產業，經營模式具有較大的特殊性，具有資產負債率比較高，投、融資金額均較大、生產周期長等特點。但是由于在快速擴張過程中面臨巨大的風險，所以必須加強對房地產企業的風險管理。

一、房地產企業的特征與財務風險

作為從事房地產開發和經營的房地產企業，在經營、財務結構、組織結構等方面具有獨特性，這些特點決定房地產企業在財務風險管理方面具有獨特性。

1.房地產企業資金供求與風險。房地產投資是資金密集型的投資，房地產每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。目前我國房地產企業的資產負債率非常高，極度地依賴銀行資金同時也引發了其巨大的償債風險。

2.房地產產品特性與風險。土地與房屋同屬于不動產范疇，房地產位置的固定性造成房地產產品的區域性和個別性，造成不同城市之間、同一城市不同區域、地段之間的差異性。房地產的投資產品必然承擔項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。

3.房地產企業組織結構形式與風險。在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處，同時也增加了管理的風險?？偣驹讷@取的信息上具有不準確性和滯后性，這削弱了總公司對項目公司的控制。在財務上，總公司也很難有效地對項目公司的預算、決算進行控制。

4.房地產開發周期與風險。房地產開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段，經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大，風險也就越大。

二、房地產企業財務風險的分類

房地產行業屬于資金密集型行業。從資金來源劃分財務風險，主要有籌資風險、投資風險和資金回籠風險。

1.籌資風險。目前，銀行資金是地產企業資金鏈重要的組成部分。很多房地產企業不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規模地籌集資本帶來了較大的財務風險。在極端情況下，就存在著資金鏈斷裂的風險，這樣就產生了籌資風險。

2.資金回收風險。資金回收風險是房地產企業開發的又一財務風險表現形式。在房地產開發產品達到可出售狀態后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業本身資產負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業的償債能力急劇下降，進而陷入財務困境。

3.投資風險。在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用，但也會導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力。在現實情況中，多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，就會導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大。

三、房地產企業財務風險的防范

1.制定和實施合理的財務預算。由于財務預算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產企業在開發經營周期過程中可能會出現很多問題，這直接關系了企業投資項目的成功與否，也給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件，合理具體的安排好企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來，充分發揮企業的財務職能。

2.加強資金流動性管理。房地產企業的開發項目通常需要很長一段時間才能結束，由于開發周期長這一特點常常會給企業的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環節出現異常，就會造成資金鏈的斷裂，甚至導致企業破產。這就需要企業加強對資金流動性的管理，在財務收支中要進行嚴格的估算與審查，對資金調度合理安排，以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉，優化庫存結構，盡可能減少存貨資金的數額。

3.優化資金結構。房地產企業應該不斷完善自己的資金結構，對于負債經營適當控制，在充分估算企業償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。 在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學合理地分配外部多的儲備資金，在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性，將資產負債率降至最小，企業還可以利用股票、債券、合作經營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業的運營規模得到擴大，不斷擴展投資者與企業合作的項目。

總之，房地產企業在進行項目投資前，應當進行嚴密的市場調研，對項目進行謹慎的風險分析，對項目的預期收益進行合理的預測，判斷項目投資方案是否合理可行。在日益激烈的市場競爭中，房地產企業要想獲得持續的競爭力，就必須綜合提高企業財務風險管理水平，盡可能地規避風險，以獲得最大的經濟收益。

參考文獻：

[1]王雙.房地產財務風險管理的問題及對策.綠色財會.2011(08).

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摘 要 我國房地產產業已經成為國民經濟的支柱產業，由于其投資規模大、周期長等特點，在當前房地產調控政策下，房地產企業高速發展的勢頭被遏制，房地產企業財務風險凸顯，防范其財務風險，成為社會關注的問題。本文從分析房地產企業面臨的財務風險表現形式開始，從房地產企業外部和內部兩個角度探討了其財務風險的成因，并提出部分控制風險的防范措施。

關鍵詞 房地產企業 財務風險 成因 措施

我國房地產行業飛速發展，成為國民經濟的支柱產業。近年來，房價持續上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經嚴重影響社會經濟的健康穩定發展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調控政策，這些調控政策使得房地產企業財務風險問題凸顯出來，防范企業財務風險成為社會關注的問題。

一、房地產行業財務風險概述

財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業實際財務收益與預期收益產生偏離，導致企業盈利能力和償債能力下降。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等。房地產行業具有投資規模大，投資周期長，投資期內資金流動不均衡的特點，因此相應的經營特點與其他行業也會有所不同。因此房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下內容。

一是從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發資金，資金的回收期進一步加長，投資規模進一步加大?？疾旆康禺a項目的開發期內，大多數項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發期中均為高比例負債經營，如果項目在開發過程中資金不能按照資金預算流入，企業會產生嚴重的財務風險。如果無法償還到期債務，將威脅到企業的生存。

二是房地產企業再籌資風險問題，大型房地產企業在開發過程中往往是多個項目滾動開發，通過控制各個項目進度，利用項目投資期內現金流量不均衡的特點，以預售期的項目流動資金彌補一部分開發期的項目的資金不足。同時，可以以企業擔保方式在金融機構取得資金支持。這樣，整個集團公司就形成了一個相互關聯的資金鏈條，如果一旦某一個環節出現問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產生的財務風險威脅到整個集團公司的生存。

二、房地產行業財務風險的成因分析

（一）外部財務風險

外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，是一種間接性財務風險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調控房價、抑制房地產市場過熱發展。政府的調控政策一方面通過增加企業稅負和減少市場的資金供應總量，來直接加大房地產企業的運營成本，增加企業的現金流出。同時還通過相關政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產企業的現金流入。房地產企業的經營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負債水平攀升的同時存貨規模迅速攀升，房地產企業的短期償債能力下降，也削弱了房地產企業的資產流動性，企業財務風險進一步提高。

（二）內部財務風險

外部財務風險是無法控制的，它往往是通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，房地產企業的內部風險是房地產企業自身內部原因帶來的財務風險，其財務風險在于：

1.房地產開發周期風險

房地產開發產品的生產周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風險也就越大。一直以來，開發周期長曾給房地產企業能夠帶來超預期的收益。但隨著房地產調控政策的進一步深入和細化，房地產開發周期越長，其資金成本等開發成本越高，政策等外部環境變化的可能性加大，其風險就越大；其次，在崇尚追求個性的當今社會，追求房地產產品的個性化也將成為趨勢，開發周期過長，將使開發的產品缺乏創新性，從而失去市場競爭力。

2.房地產企業資本結構風險

目前我國房地產企業的資產負債率非常高， 調查顯示多數房地產企業的資產負債結構都存在或多或少的問題，相當數量的房地產企業資產負債率都超過了60%的國際公認警戒線。過高的財務杠桿也使企業面臨較高的財務風險。過高的負債率意味著企業每年需要支付大額的利息，占用了企業的營運資金，增加了企業的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現問題，就可能造成企業資金鏈斷裂。同時，雖然高負債率可以起到節稅的作用，但總體會加大企業的項目成本，會減少企業的收益。

自2010年樓市調控以來，銀行存款準備金率多次上調，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產品、出讓股權等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統計數字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產企業的資金成本，增加了其籌資的風險。而股權交易雖沒有還款壓力，但公司控制權的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩定發展產生不利影響。

房地產企業資金來源多樣化后，房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。

3.房地產企業內部控制風險

長期以來，房地產企業依賴土地紅利和人口紅利，有項目經營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業內部管理，不重視企業內部控制，管理人員對財務風險的特性認識不足風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之一。

在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。

內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，房地產企業開發企業環節多，其經營活動受限于多個政府部門，房地產產業為新興產業沒有成熟的內部控制體系可以借鑒，內部管理難度比較大，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。

三、房地產行業財務風險防范措施

（一）建立企業外部環境預警機制，提高企業自身的應變能力

房地產企業是受外部環境影響較強企業，在國家政策調控的背景下，房地產公司受外部環境影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境變化帶來的財務風險，企業無法對其施加直接影響。但可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，根據研究分析結果隨時調整自身的管理制度、銷售政策及財務政策。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。

（二）加強對投資項目的可行性分析的同時，制定科學后備措施

在項目設立初期，了解、熟悉當地房地產相關的政策、規定、房地產收費標準和房地產市場發展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。

同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。

（三）根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構和籌資渠道，降低財務風險

房地產項目的開發需要大量的資金，特別是在企業的開發期，基本沒有現金流入，這就要求房地產企業有較強的籌資的能力。在我國現階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調控形勢下，銀行的資金供應量有限，從銀行獲得開發貸款的可能性進一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現今房地產開發能否持續的有一個課題。在如此大規模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務風險。

同時，應該充分認識到現在房地產企業普遍存在的資本結構不合理的問題，加大企業自有資金的比例，努力將負債率調整到合理的范圍內。

（四）加強企業預算管理、資金管理，重視日常資金運營風險的防范

首先，房地產企業應建立全面預算管理體系，特別重視企業的現金流量預算。保有充足的現金是房地產企業能夠持續生存下去的關鍵。準確的現金流量預算，可以為企業提供真實的現金需求流量，有利于企業就此作出相應的籌資預算，減少籌資的盲目性，提示現金量不足的的風險時點，便于企業及時采取相應的防范風險措施。

其次，當前形勢下多數房地產企業為獲取銀行開發貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發揮集團公司的協同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業的抗風險能力。

（五）提高風險管理意識，加強內部控制與監督

房地產企業要增強全員的風險意識，特別是項目管理者的風險意識。在當前政府干預日強，企業應及時評估面臨的相關風險，調整內部管理，建立制衡的內部管理機構，明確董事會、監事會、經理層及內部各職能部門的責權利關系，以風險管理為中心，加強內部控制制度建設，以控制財務風險。

在當前市場環境下，以加強內部監督，建立健全企業內部的各種監督機制。在加強財務監督的同時，建立定期內部審計機制，對本企業的內部控制制度做出有效地評價以及監督，以實現不斷完善內部審計監督職責。定期聘請外部審計，對企業內部控制設計與運行的有效性進行評價，對內部控制存在的缺陷與風險進行評估，以及時完善內部控制體系。

房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。

參考文獻：

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篇10

【關鍵字】房地產企業；財務風險；形成原因；防范對策

所謂房地產企業的財務風險，是指房地產企業在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業的經濟效益產生的重大影響，房地產行業的財務風險主要是由負債引起的，這成為制約房地產企業發展的重要因素。

一、房地產企業財務風險形成的原因

（一）缺乏完善的財務管理體系

雖然我國的房地產行業發展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產行業的發展前景廣闊，在近幾年來迅速發展起來，這就使得很多開發商一味追求經濟效益，而把財務管理問題置于腦后。由于對財務管理的不重視，很多企業的財務部門都不能認識到財務風險的客觀性，財務管理人員的素質也參差不齊，領導的不重視使得財務部門不能發揮應有的作用，在規章制度方面更是無人問津，導致規章制度不健全，財務管理體系不完善，增加了財務風險的形成。

（二）對財務預算不夠重視

房地產產品的開發需要很長的時間才能完成，從規劃設計開始，要經過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產品開發生產過程中的不確定因素就越多，風險也就越大，因此更應該做好財務預算工作，這樣才能降低風險的形成。然而，一些房地產企業只想著讓產品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經濟效益等作出詳細的財務預算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產品的生產成本，同時增加了財務風險。

（三）資本結構不科學

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業的經濟效益，但是房地產企業往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經濟效益被抵消，并且隨著企業負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業的還債能力不斷降低，財務風險勢必會不斷增加。房地產企業負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產企業的資本結構亟待優化。

（四）融資渠道單一

我國的企業在進行經濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發行債券、企業基金、股權投資、信托融資等等，但是我國房地產企業的融資方式過于單一，主要憑借商業銀行的貸款來籌集資金，滿足企業投資的需要。房地產企業在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業發展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風險比較集中，不能通過分散風險的方式降低財務風險。

二、房地產企業財務風險防范對策

（一）完善部門和制度建設

思想上的重視對行動有直接的指導，房地產企業首先要加強對財務管理的重視，具體做法是完善財務管理機構。從經營者來說，不但要重視財務管理，還要懂得財務管理，并不斷學習有關財務管理的知識，了解會計信息，提高風險意識，只有領導重視起來，才能對財務管理人員做表率，發揮財務管理部門的作用。其次，建立健全財務管理內控制度，完善的財務管理內控制度不僅能夠保障企業的資金安全，還有利于保障企業經濟活動的順利進行。再次，建立財務風險預警系統，企業不僅要學會風險發生后如何降低風險帶來的危害，更要重視風險的預警，防患于未然，把風險發生的幾率降到最低。

（二）加強財務預算工作

由于房地產產品的生產周期長，因此財務預算存在很多的不確定因素，財務預算對企業經濟效益的影響也十分明顯，因此，企業應該加強財務預算工作，以財務預算為基礎，對企業資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預算時，財務部門應該對項目的可行性、設計費用、開發成本、間接費用、借款計劃、經營收入等都列入預算范圍之中，提高財務預算的全面性。在進行資金預算時，財務部門應該根據企業對資金的需求現狀制定明確的財務預算體系。

（三）建立科學的資本結構

資本結構主要由負債的規模和結構組成，因此，科學的資本結構應該包括適度的負債規模和合理的負債結構。房地產企業要想獲得負債經營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務風險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產的負債率就越高，如果資產的負債率過高，又會對企業的償債能力帶來影響，因此企業應該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結構來說，長期資產應該有長期負債資金支持，短期資產應該有短期負債資金支持，如果長期資產由短期資金支持，或者短期資產由長期資金支持，那么就會出現不合理的現象，企業的償債能力會受到影響，也將影響正常的經營活動。

（四）明確戰略目標

融資是房地產企業一項重要的經濟活動，房地產的決策能力就是行使企業的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產企業的決策能力對企業融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務風險又有著重要的意義。企業可以建立多元化的戰略目標，對企業財務認真做出可行性分析，企業戰略目標的實現也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產帶來財務杠桿效應，企業應該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產生的風險。

三、總結：

房地產行業屬于我國的新興行業，發展時間短本身就促進了財務風險的形成，加之企業的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務風險成為房地產企業發展的阻礙，因此，房地產企業應該在思想上重視財務風險管理，在制度上健全風險管理和財務預警體系，在手段上宏觀監測和微觀監測相結合，這樣才能有效降低財務風險，促進房地產企業的長遠發展。

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