房地產相關法律法規范文

導語：如何才能寫好一篇房地產相關法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；登記審核；管理制度

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年8月21日

自改革開放以來，我國經濟發展速度逐漸提升，在眾多行業中，能夠為經濟發展帶來最大推動力的，非房地產業莫屬。為了保證房地產業平穩健康發展，國家陸續出臺了一系列相關政策制度，對房地產業進行管理。然而，由于相關法律法規、規章制度等不夠完善，使得我國房地產業發展中還存在一些問題，尤其是房地產登記審核管理制度存在一些漏洞，其對房地產發展的阻礙作用已經愈加明顯，如何加強房地產登記審核管理制度，是亟待解決的重大問題。

一、我國房地產登記審核管理制度概述

（一）房地產登記制度相關概念。房地產登記，也就是人們通常所說的不動產登記，它指的是當事人向國家房地產相關的機關單位提出登記申請，而國家法定機關再依據現有的相關法律制度對房產、地產等產權信息進行審核、匯總，統計房地產客體信息，從而對房地產信息及所有人進行權力賦予和界定的一項制度。房地產登記制度所發揮作用的強弱，直接受相關法律法規、相關部門的執行力度等因素的影響。同時，房地產登記制度管理是否執行到位，也直接關系到該行業未來的發展趨勢。

（二）房地產登記相關制度管理程序。房地產具有不可移動的性質，且擁有權、使用權的期限都相對較長，在其權利歸屬的劃分中，難免會因產權交接等原因產生一些權利不明的問題。為了能夠更好地解決因產權歸屬帶來的糾紛，房地產登記相關制度必須要不斷完善。目前，我國與房地產相關的法律法規對房地產登記制度作出了基本規定，在房地產登記具體事宜中，還要受到地區、當地政府機關、經濟市場發展的各因素的約束。因此，房地產登記必須在符合法律規定的條件下，由權力機關進行切實的實施，才能發揮其產權界定、公示、管理等功能。我國現行的房地產登記模式為：由房地產行政管理部門擔任登記機關，實行房地產權強制登記制度。

二、我國房地產登記審核管理制度存在的問題

（一）房地產相關法律存在缺陷。房地產行業發展迅猛，市場對于房地產秩序的要求也越來越急迫，我國《物權法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產權的問題。然而，隨著房地產行業越做越大，現有的法律已經不能夠完全滿足房地產市場經濟發展的需求。房地產登記相關法律多數是作為其他法律的附帶內容，卻并未形成一個完善的、系統的法律體系，這就導致了房地產相關立法滯后，法律執行效率低下。并且，現有的法律產權很多都是針對多年前的計劃經濟而制定，市場對于經濟發展的作用未能在法律中體現出來，而如今，房地產市場交易又是一項重要的經濟手段，法律與市場脫離，那么房地產的所有權、使用權、權利轉讓等問題越來越多，由此而產生的矛盾和糾紛也越來越嚴重。于當事人來說，合法權益受到了侵害；于市場經濟發展來說，這是一大進步的障礙；于國家來說，這是關系到民生民計、社會安定的大問題。

（二）房地產登記制度不夠完善。房地產登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產相關法律法規難以達到統一。在我國社會經濟由計劃經濟體制向市場經濟體制過渡的大背景下，房地產能夠如此迅速地發展起來，是一件偉大的事情。然而，正是由于經濟體制的變化，導致了房地產登記制度的建立難以跟得上經濟發展的腳步?，F如今，房地產登記制度中，國家權力機關的干預過多，甚至出現了國家干涉阻礙房地產市場發展的情況。房地產登記中某些事項，如房地產行政主管部門可以全權代表政府對房產的所有權及延伸出的典權、抵押權等進行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護房產權利所有人的合法權益，但不能否認，這樣的制度也嚴重地影響了國家機關對房地產行政管理職能的發揮?，F有房地產登記審核管理制度的弊端越來越明顯，近期，房地產市場持續低迷，不能忽略制度上所帶來的負面影響。為了能夠讓房地產市場盡快恢復，完善的房地產登記審核管理制度必不可少。

三、加強房地產登記審核管理制度的方案

（一）建立健全房地產相關法律法規。目前，我國實行中國特色的社會主義市場經濟體制，無論是經濟發展的道路，還是相關法律的建立，既要考慮到國家政府機關職能的發揮，又要考慮市場經濟發展的規律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國經濟發展的要求，維護相關人員的合法權益。以健全的法律法規為依據的房地產登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發揮國家對房地產市場的宏觀調控作用，同時也不會影響市場對房地產行業的調整。通過對房地產相關法律法規的建設，進一步明確房地產登記的權利、責任，規范登記操作過程。如此一來，房地產產權登記一旦完成，便可立即產生法律效用。避免因為房地產歸屬權認識不清、內容登記不詳等損害相關人員的權利和利益。現如今，我國《物權法》已明確規定，統一的登記辦法、統一的登記范圍、統一的登記機關等條件下所進行的不動產統一登記，才能夠得到國家機關的認可。房地產登記相關法律的程序性內容已經相對完善，但由于具有繁多復雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關的配套法律共同執行，確定房地產登記的類型等相關事宜，保證法律的執行能夠發揮到其應有的作用。

（二）根據已有法律，進一步完善房地產權整合。所謂房地產，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區別，但在房地產登記審核管理中，更有著密不可分的聯系。在房地產開發和交易中，土地的擁有權和使用權主要是以房屋的權利歸屬來體現。在房地產事業的實際運行過程中，房屋和土地基本是保持一致的步調。世界上許多國家對于土地和房屋權利的管理都是將二者歸結到一起，進行統一的管理，也就是說，房地產權實際上是一種權利。在以前的中國，土地權和房屋權是分立的。近年來，兩種權利的分開造成了種種問題，開發建設的房屋出售給購房者之后，購房者只持有房產證，而沒有地產證。這就造成了房地產權利分開，容易出現權利不明等情況。正是由于這個原因，我國在《物權法》中規定了不動產登記，在《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》中將地權與房權整合到一起，實現了不動產登記整合。然而，由于這一制度的實施時間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實際操作中總是問題不斷的情況。因此，必須進一步對房地產登記審核管理制度進行完善，根據目前房地產狀況進行相應的調整，讓政策與制度在實際的執行中能夠發揮更大的作用。

（三）完善房地產登記損害賠償制度。房地產登記審核管理相關部門要積極承擔起應有的責任，以專業的手段進行高效率的管理。房地產登記審核過程中，一旦出現紕漏，將會給當事人帶來極大的經濟、名譽上的損失。而房地產登記損失的造成可能是由于房地產交易的某一方參與者的不法行為與房地產登記部門的錯誤等多種原因共同造成的。那么，如何對利益受到損失的當事人進行賠償，這是一個難題。就目前的房地產行業發展形勢來看，錯誤登記的賠償應當選擇這樣一種方式：當核實當事人利益確實受到了損失，并且房地產登記部門的錯誤是原因之一（或是全部責任）后，應當先由國家行政機關賠償全部損失，并根據相關法律法規追究其他涉事單位、個人的責任，使其付出相應的賠償，同時國家行政機關應當在法院的判決下，確定好應當賠償的份額。另外，當事人也應當積極尋找合理的途徑來索取賠償，維護自己的合法權益。

我國房地產市場的發展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強房地產登記審核管理制度，是推動我國房地產行業發展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產市場必然會走上更快的發展之路。

主要參考文獻：

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關鍵詞：房地產公司；會計監督；對策

會計監督是會計的基本職能之一。房地產公司會計監督是指房地產公司會計對房地產公司所從事業務事項的合法性、真實性、準確性、完整性進行審查的工作過程。合法性是指會計監督確認房地產公司經濟業務事項或生成會計資料的程序是否符合我國會計法律法規和其他相關法律法規的規定；真實性是指會計監督房地產公司會計計量、記錄的相關活動是否實際發生或按規定生成相應的會計資料，杜絕會計資料因人為因素的失真；準確性是指房地產公司會計按照我國會計法規體系的相關要求，監督房地產公司生產經營過程中產生的各種會計資料所記錄的會計數據之間是否吻合，應確保各個數據之間吻合；完整性是指房地產公司會計核算公司相關經濟活動過程中形成和提供的各種會計資料是否齊全和完整。

一、房地產公司會計監督現狀及原因分析

有效的會計監督有利于房地產公司形成良好的經濟秩序，協助管理朝著更好的方向發展。然而，在我國部分房產公司中，會計監督形如虛設，會計監督的不力，一定程度上加劇了會計行業的困境，導致會計信息失真、弄虛作假現象增多、誠信嚴重缺失等不利局面，不僅危及公司經營者、投資者、債權人的利益，而且阻礙了國家宏觀調控和房地產公司管理的正常進行。產生這些現象的原因大致可分為以下方面：

1.法律制度不健全。

由于會計監督的特殊性以及房地產公司所從事的行業特殊性，決定了有效的會計監督必然以會計法律法規和房地產相關法律為準繩及行為標準。自1985年我國的第一部會計法通過并開始施行，后來為了更好地適應我國經濟建設及市場經濟體制改革的要求，會計法也相應做過幾次修訂。近年來，房屋價格持續上揚，城市房屋銷售價格上漲幅度成倍增加，隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。就使得部分相關規定嚴重滯后，但相關會計法律法規的清理廢止或修改工作未能及時跟進；甚至出現了會計法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。

2.監督體系流于形式。

據我國《會計法》的規定，完整的會計監督體系是集單位內部監督、社會監督、政府監督三位于一體的有效監督體系。但現狀是它們并未完全發揮其應有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現為：首先，管理體制的不健全導致單位內部會計監督的缺位。雖然相關的制度規定也建立起來，但形如虛設無法得到有效的執行，以致會計秩序混亂，弄虛作假現象頻發。

3.人員素質有待提高。

現階段我國會計行業的從業人員部分專業素養不高，或者相對較高，但對于房地產行業相關知識的缺乏，并部分存在法制觀念淡薄，職業道德缺失嚴重等，都造成了監督不力的局面。許多會計從業人員并沒有意識到正確行使會計監督職能以保障公司經濟活動行為所涉及的資金運作的合法性、合理性及公司效益的實現是法律法規所賦予的一項權利和義務。

二、會計監督在房地產行業的幾點建議

針對以上所提出的房地產公司會計監督的現狀和產生的原因，建議采取如下改進措施：

1.加強法制建設，完善相關制度體系。

完整的法律體系是會計監督職能有效發揮的有力保障。對于目前實行的《會計法》盡快出臺相關的實施細則，并結合房地產公司管理的相關法律法規對會計權利、義務及相應的責任應做出詳盡明確的解釋規定，達到總則與實施細則相配套實施，使會計監督有法可依。提高會計監督的獨立性，明確房地產公司內部監督、社會監督、政府監督的執法職責和權限，避免在出現問題時相互推諉。并且，從法律層面上加以明確相關責任追究原則，增加違法人員的作假成本，加大對監督不力行為的處罰和執行力度。為進一步規范會計行為，對相關政策的制定應與時俱進，對房地產行業中出現的新情況、新問題及時進行深入的了解，并做出及時的反應。結合新形勢下會計工作實踐的需要，制定統一的會計制度，形成以會計法為核心的集法律、法規、規章的完整的會計監督法系體系。同時，各地區應在結合自身情況的基礎上，依據會計法的基本規定，制定出切合實際的規章制度，以促進當地會計監督的有效實施。

2.健全三位一體的監督體系，強化會計監督職能。

加強政府監督主要是加強財政、審計、稅務機關對房地產公司會計工作的監督，相關部門應嚴格遵照法律法規，依法加強對會計行業的管理和監督，對違法違紀單位和個人要嚴肅處理，并做好典型宣傳，以維護會計法的權威性。加強內部監督機制，要求房地產公司參與經濟業務事項所有工作人員要相互分離、相互制約，要注重經濟事項的決策和執行程序，明確財產清查的范圍、期限和組織程序，實行不相容職務相分離的原則，對于重大違紀違規問題，要聯合紀委、監察部門共同參與，形成多方面的內部監督體系。只有通過單位內部、社會、政府三方的共同努力形成合力，會計監督才能真正有所作為，會計行業才能得以繼續健康穩定的發展。

3.加強房地產公司會計從業人員隊伍建設。

作為房地產公司，要加強會計人員隊伍建設：首先，要建立健全人才引進機制，改善會計從業人員隊伍結構，注重引進人才的層次及實踐工作能力；其次，建立會計從業人員培養機制，提升其專業操作技能，通過從業人員培養機制的建立最終形成高素質高業務水平的會計監督主體；再次，建立會計人才考核機制，搭建成長平臺，提供豐厚待遇，注重對會計監督能力、核算能力的實際操作水平的考核；最后，應該特別加強職業道德教育和思想道德修養，組織學習相關的法律法規，在日常工作中要求會計從業人員時刻以法的準則嚴格要求自己，敢于與違法違規行為作斗爭，積極履行會計監督職能。

參考文獻：

[1]唐獻東.完善“三位一體”會計監督體系——新《會計法》實施五周年有感[J].金融經濟,2010(12).

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【關鍵詞】物業管理;房地產;必要性

一、物業管理在房地產中的必要性

一是這社會的不斷發展，住宅私有化和酒店大廈等物業私有化的程度也在不斷的提高，人們對于物業的相關方面的要求也是越來越高，特別是專業化管理與服務方面，因此重點加強物業管理非常重要。二是社會的快速發展，人們的生活水平不斷提高，對于居住的住宅小區建設要求也是越來越高，為了能夠充分的發揮住宅小區的整體功能，創造一個更好的居住環境，需要不斷地加強物業管理控制。三是物業管理屬于房地產行業發展一個必經階段，其主要的目的是為了提供更好的服務給人們，整個過程是需要遵循以人為本的理念。物業管理的質量好會直接吸引更多的房地產消費者，從而能夠獲得更大的經濟效益。四是隨著社會不斷發展，房地產行業得到了進一步發展，產品差異也是越來越小，房地產企業必須要創建自己的品牌效應。如今對于房地產質量的要求越來越高，購買者也會購買具有好的品牌的企業，其不僅能夠給消費者帶來心理滿足，同時也能夠提供很好的物質享受，從而能夠進一步提高房地產銷售量，獲得更大的經濟效益。

二、房地產物業管理發展現狀和存在的問題

（一）我國房地產物業管理法律法規還不太健全

目前的情況來看我國物業管理發律規范中還存在著很多不足，還沒有形成相對比較完善的法規體系。我國房地產物業管理發展的時間比較短，相應的規定還不太完善，所以使得整個管理過程中存在很多局限性，不能夠有效地完善相關管理理論體系，從而直接影響到物業管理的質量，這對于企業的發展也會產生很大的不利影響。

（二）對房地產物業管理的認識與責任模糊

物業管理質量直接影響著城市的發展以及社會的進步，同時也對社區環境的和諧有產生很大的影響，因此也是越來越受到重視。但是目前很多房地產開發企業沒有清楚的認識到物業管理的概念以及相關責任，很多的管理者文化程度相對較低，同時對于責任、義務等方面都還欠缺很多。特別是比較嚴重的是一些屬于計劃經濟時期的房產管理機構將企業的品牌換了一個名字就成為了物業管理公司，其中很多的工作人員都沒有受過專業的物業管理培訓，從而會直接影響到物業管理過程。就目前的情況來看我國的很多物業管理公司都沒有達到相關規定，其在各個方面都還存在著不足，從而都會直接影響到整個經營管理。特別是物業管理中的科學技術的應用，從而使得在建設過程中很多功能不能夠得到有效的維護，埋下了很大的安全隱患換，對此需要引起我們的高度重視。

（三）物業管理企業整體水平不一致，缺乏專業人才

如今我國房地產物業管理很多企業都還是使用代收代繳費用、綠化和保潔等相關環境問題，防衛管理小區的治安等，其都是使用一些比較傳統的方法，大多數都是使用手工管理，這樣會使得整個物業管理水平較低，不利于企業的發展。并且整個過程中工作人員素質參差不齊，從而也會在很大程度上影響到物業管理水平，不能夠更好的保障各個業主的權益，不能夠獲得業主的信任，從而對于房地產行業的發展產生很大的影響，對此必須要及時采取有效的措施進行優化控制。

三、優化對策

（一）完善相關法律法規

雖然隨著社會的不斷發展，在物業管理方面也在不斷地完善，尤其是相關法律法規，但是目前還是存在著很多問題。因此需要不斷地完善相關法律法規制度，做好物業管理工作：一制定相關房屋及維修管理法律法規。二制定完善相關設施管理規定。三制定環境衛生管理相關法律法規。四進行保安保衛等方面的法律法規的完善。不僅如此，物業管理法律法治體系的完善具有非常重要的意義，能夠有效地解決收費問題，確保物業管理公司在進行收費的時候有法可依，業主也能夠有效地進行維權。通過完善相關的法律法規的以及規章制度，能夠進一步完善物業管理經營水平，同時保障廣大業主的相關權益，更好的和諧物業與業主的關系，對于企業的發展具有非常重要的作用。

（二）強化內部責任管理、轉變服務觀念

房地產物業管理屬于一種新生的事物，其產生的主要目的是為了更好地進行各種利益的分配，從而有效地解決其中存在的矛盾問題。在實際應用中能夠首先找到自身的問題，然后將責任具體到人中，不能進行推脫。在應用的時候還需要不斷加強參與管理人員以及工作人員的服務觀念，明確自己服務的工作、內容以及相關責任，并受到社會及公眾的監督。對于這種形式其實也是構建一種新的物業管理模式，采用多種方法進行物業管理的宣傳，從而能夠充分的讓業主了解到物業管理以及服務的相關事宜。

（三）設置物業管理企業進入標準，培養專業化人才

在物業管理過程中企業需要進行相關標準控制，嚴格的按照規定進行標準規劃，從而能夠更好的提高整體管理水平。不斷地加強品牌效應的作用發揮，進一步信息資源集約化管理，從而能夠更好地促進物業管理的發展。在這個過程中還需要不斷地加強物業管理人員的培訓，不斷提高他們的整體水平，確保整體工作人員的持證上崗率。物業管理人員在很大程度上影響著物業管理的發展，因此需要不斷提高物業管理人員的整體素質，其不僅需要掌握相關的理論知識，同時還需要具備很好的思想素質，同時也能夠更好地進行實際操作，在實際應用中將理論知識進行應用，從而能夠更好地確保單體的物業管理水平，更好的促進企業的發展。

（四）處理好業主權利與物業公司管理權力關系

為了更好的處理業主權利與物業公司管理權力之間的關系，需要做好以下方面的工作：一物業公司需要對小區內部的違規行為進行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多個方面的，物業管理也是有多個部門一起進行監督的，物業公司不能進行執法，因此在應用過程中對于不交物業費、違章搭建以及施工改造等方面也不能夠進行相應的處罰。公安局、市政管理局等相關部門是一級政府機關他們需要和街道辦事處、社區居委會做好配合工作，有效地進行違法行為的管理，并采取有效的措施解決其中存在的問題，有效地進行協調和監督生活中所存在的違規行為，從而能夠更好的確保物業管理水平。二不斷加強對業主組織的監管服務?？梢赃x擇設置一些物業管理咨詢中心，主要是選擇使用政府購買方式，同時由物業公司管理人員或者是業主等方面進行協調控制。不斷進行社區工作的監管，從而能夠更好的保障物業公司和業主之間的關系，更好地確保物業管理水平，從而能夠有效地滿足業主的各項利益，對于企業的發展也具有非常重要的作用。

（五）推進物業管理智能化平臺的建設

在物業管理公司使用智能化物業管理能夠進一步提高信息化水平，更好地提供提高社區物業管理水平，降低管理成本，并且也能夠為業主大會的表決及業委會選舉提供更加規范的操作系統，確保整個過程的公平公正性，更好的規范業主大會和業委會的正常操作，促進社區的和諧建設。物業企業主管能夠定期的或不定期地進行物業服務水平的滿意度，從而能夠更好的提高整體的監管水平。在應用過程中需要不斷地加強物業管理公司的智能化管理信息平臺建設，并在標準基礎上不斷地做好與政府的電子政務對接工作，從而能夠最大程度發揮政府公共服務以及社會管理服務等相關方面的性能。使用智能平臺構建工作能夠更好地確保物業公司、業務組違規和行政主管部門的協調工作，從而能夠降低之間存在的矛盾，這對于業主方面以及物業公司方面都有很大的好處?？傊?，良好的物業管理有非常重要的意義，其不僅能夠提供更好的居住環境，同時也能夠更好地確保人民的生活水平，延長房屋的使用壽命，從而能夠更好地降低應用成本，促進房地產的保值。本文分析了房地產中物業管理的相關方面，以期提供一些借鑒。

參考文獻

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1 有關房地產估價的法律法規不健全，體制準則不完善，具體體現在以下幾個方面

其一，不能正確判斷房地產的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產管理法》 《擔保法》等法律具體規定了不同性質的房地產作抵押，如房改房，集資房等，但現實業務中有些評估人員并不熟悉這些法律法規，只是按照以往的評估經驗，對被估房地產做出測算，其結果是評估出的抵押物價值與實際價值相差甚遠， 從而造成抵押價格無效或缺值。

其二，概念不清晰，易產生歧義。例如，對于房地產抵押價值評估“可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行”。那么所謂的“正常價格”是什么呢？是二級市場的房地產銷售價格還是三級市場的二手房交易價格？一般來說，銷售價格高于二手房交易價格，而抵押房地產的價格屬于三級市場，所以，如果以銷售價格來估算抵押房地產價格，就會導致評估價值高于實際價值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準則和規定造成的。

其三，對于本身存在問題的規定評估中也未涉及。房地產抵押是一種在將來可能轉讓的行為，其前提是房地產權利進行了登記，并通過讓渡來實現。但事實上并不是所有的房地產權利都能登記，而在當前的房地產價值評估中并沒有提及這些不能登記或無法登記的權利，也就是說在評估時沒有把這些客觀的權利價格評估進去，就會導致抵押人的房地產權利大于等于抵押權人所能實現的房地產權利，可想而知，這樣估算出來房地產價值并不是真實的房地產價值。

其四，責任劃分不明確，加大了評估的法律風險。由于涉及資產評估的行政管理部門較多，加上現行法律法規的不健全，所有的行政管理部門都希望通過立法或頒布法規的形式對其管轄的資產來進行管理。

2 房地產估價行業本身也存在一些問題，具體包括

第一，評估人員自身素質不高。自身素質包括專業勝任能力和職業道德兩方面。專業勝任能力不足會影響其對抵押資產價值特性的判斷、對特定評估目的的理解以及對委托方提供資料的辨析等等。職業道德水平不高，往往表現在評估師在評估業務中受到來自委托方對評估報告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評估機構和委托方。在評估業務中，委托方要想把其擁有的房地產進行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評估公司對房地產價值進行高估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須討好銀行以獲取業務來源。

第三，評估收費過高。不考慮不正當的抵押評估，單就目前評估行業規定的收費來看，確實給委托方造成了一種負擔。目前，房地產行業是以累進費率方式收取的，具體如下：100萬元以下，收取5‰；100萬-1000萬元，收取2.5‰；1000萬-5000萬元，收取1‰；5000萬元以上，收取0.5‰。按照上述規定，無論貸款金額的大小，價值600萬元的房產評估后需一次評估費15000元，除此之外，還需繳納房地產抵押登記費用。有不少需要融資的企業，因評估成本過高而放棄了貸款的請求。

針對以上問題，本文提出以下幾點建議：

第一，健全相關法律法規，加強市場監管。房地產評估行業的相關法律法規應在相關部門的指導與領導下盡快制定并完善。將其中不詳細的規定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關部門還應當就不同的評估目的制定不同的規定和準則，以便為房地產評估行業健康正確的發展創造一個良好的條件。

第二，完善評估程序及評估方法，提升房地產評估行業公信力。房地產估價過程兼具復雜性和綜合性。評估程序中任何一項操作不慎或遺漏，都有可能造成評估結果失真，引起評估風險。同時，應學習借鑒其他機構或西方國家的先進的評估方法，結合具體實例，選擇多種方法進行比較，提高評估結果的準確性，提升房地產評估行業的公信力。

第三，對于相關金融機構應加強管理，建立外部監管制度。凡是涉及抵押貸款評估的金融機構應當建立完善的抵押評估管理制度，通過內部控制確保評估機構和評估行業的獨立性和有效性。同時，為了防止委托人與評估機構串通，銀行內部應設有專業人員對評估報告進行復核，或委托其他評估師進行復核。針對涉及抵押評估業務的金融機構，建議政府部門定期對其進行檢查，并將檢查結果作為對銀行考核的內容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養房地產估價專業人才，促進房地產評估行業整體水平提高。房地產評估行業是智力勞動密集型行業，該行業的健康發展離不開評估人員綜合素質的提高。因此，相關部門應定期對房地產評估從業人員進行文化、業務及職業道德等素質的培訓與教育，并組織活動交流各評估人員的實踐經驗，使房地產估價人員的知識更新加快，同時對于抵押貸款評估中的違法違規行為應嚴厲懲罰，規范行業整體道德水平。

第五，借鑒國外經驗。由于我國抵押貸款估價起步較晚，而國外抵押貸款體系相對比較成熟，因此，可以向國外經驗借鑒。如國外對于抵押貸款估價通常就是傳統與抵押估價方法并行。此舉是為了說明抵押貸款估價結果與一般性估價結果之間的差別，反映抵押估價的謹慎性、保守性的特點及風險觀點。并且通過評估結果的對比，還可以表明評估人員對被估對象的風險意識以及對房地產價值的持續觀點，這樣便能體現房地產估價咨詢性和顧問型的特點了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業人員關注房地產抵押評估，從我國實際情況出發，引進國外科學、成熟的行業管理和各種評估方法，早日探索出一條適合我國實際情況的房地產抵押估價方法。

【參考文獻】

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[3]林金豪.淺析抵押貸款評估存在的問題和相關建議[J]現代商業.2008（23）

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[關鍵詞]房地產公司 會計監督 現狀 思考

一、引言

房地產公司會計監督是指房地產公司會計對房地產公司所從事業務事項的合法性、真實性、準確性、完整性進行審查的工作過程。合法性是指會計監督確認房地產公司經濟業務事項或生成會計資料的程序是否符合我國會計法律法規和其他相關法律法規的規定；真實性是指會計監督房地產公司會計計量、記錄的相關活動是否實際發生或按規定生成相應的會計資料，杜絕會計資料因人為因素的失真；準確性是指房地產公司會計按照我國會計法規體系的相關要求，監督房地產公司生產經營過程中產生的各種會計資料所記錄的會計數據之間是否吻合，應確保各個數據之間吻合；完整性是指房地產公司會計核算公司相關經濟活動過程中形成和提供的各種會計資料是否齊全和完整。伴隨著房地產公司利潤率逐漸下降和市場集中程度越來越高，要使得房地產公司在競爭的大潮之中處于不敗之地，會計監督發揮著尤為重要的作用，如何做好房地產企業的會計監督工作值得我們深思。

二、房地產公司會計監督現狀及原因分析

有效的會計監督有利于房地產公司形成良好的經濟秩序，協助管理朝著更好的方向發展。然而，在我國部分房產公司中，會計監督形如虛設，不僅沒有發揮其監督職能，更造成了房地產公司內部對會計監督的誤解。會計監督的不力，一定程度上加劇了會計行業的困境，導致會計信息失真、弄虛作假現象增多、誠信嚴重缺失等不利局面，不僅造成了極惡劣的負面影響，損害會計隊伍自身的形象，危及公司經營者、投資者、債權人的利益，阻礙了國家宏觀調控和房地產公司管理的正常進行。產生這些現象的原因大致可分為以下方面：

1.相關法律制度不健全

由于會計監督的特殊性以及房地產公司所從事的行業特殊性，決定了有效的會計監督必然以會計法律法規和房地產相關法律為準繩及行為標準。自1985年我國的第一部會計法通過并開始施行，后來為了更好地適應我國經濟建設及市場經濟體制改革的要求，會計法也相應做過幾次修訂。截至目前，雖然會計法規體系已初步建立，但隨著我國的經濟狀況發生的天翻地覆變化和國際經濟環境的巨大變化，尤其是2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯，隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。就使得部分相關規定嚴重滯后，但相關會計法律法規的清理廢止或修改工作未能及時跟進；甚至出現了會計法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。如因公司虛假信息而造成的損失在市場參與者之間應如何分攤；另外由于實踐需要而出現的一些“補充規定”之類的文件，導致會計法規的質量低、部分條款規定相互矛盾，阻礙會計法規監督功能的實現。特別是當前，對于違法者要承擔的法律責任規定相對簡單，導致對做出虛假監督檢查結論的各職能機構難以明確地做出責任追究。

2.政府監督、社會監督、內部監督體系流于形式

據我國《會計法》的規定，完整的會計監督體系是集單位內部監督、社會監督、政府監督三位于一體的有效監督體系。但現狀是它們并未完全發揮其應有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現為：首先，管理體制的不健全導致單位內部會計監督的缺位。雖然相關的制度規定也建立起來，但形如虛設無法得到有效的執行，以致會計秩序混亂，弄虛作假現頻發。在現有的監督體系中，會計人員的會計監督權是房地產公司老總說了算的，難以對單位日常的全部經濟行為和經濟責任進行有效的控制和約束。其次，社會監督主要采取的是事后監督的方式，因而成本巨大。并且在實際實施過程中，因利益關系使部分社會審計監督流于形式。再次，政府會計監督手段相對落后，監督工作不到位，而且由于政府職能轉變，在當前受到經濟利益的制約，使其監督實質效果難以確定。

三、建立多層次化的內部會計監督控制體系

多層次的公司內部會計監督控制體系是一個從上到下的、完整的、具有較嚴密監督控制特性的系統。通過明確有關人員、有關部門的權、責、利,使得每個群體或個人的行為都處在他人的監督控制之下,使得對會計工作的監督控制工作能夠有制度上、程序上的保證,避免出現內部會計監督控制的“真空控制”地帶或“控制盲點”,而使內部會計監督控制流于形式、難收成效。一般說來,人力資本產權視角下的內部會計監督控制體制可分為三個層次。企業所有者對經營者的控制。企業所有者對經營者的控制主要體現在企業根據內部會計監督控制的要求實行縱向授權制,通過股東大會給董事會授權,通過董事會給總經理授權,進而形成嚴格的內部監督控制體系。在體系嚴密,領導責任明晰的基礎上行使對會計監督控制的權力,使得監控權落到實處,監控效果明顯。財務總監具體行使內部會計監督控制的權利。財務總監是由企業所有者委派的,是企業所有者利益的維護者,并具體監督和指導著企業內部會計控制的全過程。這一層次的企業會計內部監督控制是多層次企業內部會計監督控制的重點,它是所有者對經營者以及經營者內部進行會計監督控制的一個關鍵。

會計部門及會計人員的內部監督控制。即直接面向經營者及經營實體貫徹企業的財務和會計方面的監督控制制度。值得注意的是在該層次上行使內部會計監督控制權利和責任的是企業會計人員,作用方向是會計人員作用于企業的經理和各業務部門,而監督和評價會計人員履行監督控制責任的卻是上一層代表所有者利益的財務總監。

需辨析的是,無論是公司還是企業,內部會計監督控制工作必須符合我國《會計法》的規定和要求,體現在:一是涉及經濟業務事項和會計事項的人員應當明確各部門和崗位的職責、權限,不能混淆不清、指責交叉。對不相容的職務應當相互分離、相互制約和監督;二是重要經濟業務事項的決策和執行,應當明確相互監督和制約的程序,防止因個人擁有較大的權力而,以避免決策的混亂和失誤;三是明確財產清查的范圍、期限和組織程序。財產清查的范圍是對清查各單位所擁有的各項財產做出真實、全面的反映,要有組織的進行,使之程序化、制度化;四是明確對會計資料定期進行內部審計的程序。內部審計是由本部門設置的會計機構及會計人員對單位自身的資金運動進行審計和做出評價。對于內部審計,應當根據國家統一制定的會計制度制定出辦法和程序;五是明確會計責任主體,加強單位負責人在會計監督中的責任。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產；抵押擔保；借款合同；公證問題

在公證機構平時辦理的抵押擔保借款合同公證業務中，房地產的抵押擔保方式非常普遍，出現的抵押糾紛也相對增多。然而由于我國房地產抵押登記制度和其他相關配套制度還存在很多不科學、不規范、不完善之處，影響了房地產抵押制度功效的發揮?，F就房地產抵押擔保設定所生產的諸多法律關系和法律后果以及避免糾紛、減少訴訟等問題，進行一些粗淺的理論探討。

一、房與地的關系問題

房屋所有權和土地使用權之間存在著這樣的相依關系，我國《物權法》第一百八十二條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押?！备鶕@一相依關系原則，在抵押人對房屋的所有權或房屋的土地使用權任意一種權利設定抵押擔保時，即違背了房屋土地使用權和所有權間的相依關系原則，是無效的行為。

二、抵押登記期限問題

在經濟活動中，存在很多當事人沒有對抵押登記期限有一個較為明確的認識，且相關法律法規沒有就“抵押當事人能否自行約定抵押期限”問題作出明確規定，有人認為當事人自行約定的抵押期限屬于有效行為，因為他們認為抵押權屬于物權的同時，簽訂抵押合同仍要貫徹合同自由的原則。如果在經濟活動中，借貸雙方都已就抵押期限達成一致意見，即期限限制已被抵押權人接受，所以抵押方只能在該期間內對其抵押權進行實施，與此同時相關法律法規并沒有令禁止這種借貸當事人自主約定抵押期限的行為，因此上述行為并沒有違反法律，也沒有違反法規，是有效行為。所有權在物權中，是具有無期限性特征的，但這并未排除其他物權的有期限性，因此以物權具有無期限性為由來拒絕承認抵押權期限的行為是不成立的。

三、房地產抵押和登記糾紛處理的法律適用原則問題

在現實的經濟活動中，房地產抵押一般要先簽訂抵押合同，然后進行抵押登記。房屋及土地在抵押設定成立之后，隨著其使用或處分的過程進行中，抵押問題會導致很多法律關系和法律糾紛的出現。與此同時，因為簽訂抵押合同的行為隸屬民事范疇，抵押合同的生效有需要進行抵押登記，對于登記機關來說，抵押登記屬于行政行為。當有出現涉及到抵押效力糾紛的問題之時，抵押雙方都會面臨民事訴訟和行政訴訟的選擇問題。 根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》 “一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發生爭執而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理?！币幎ǖ脑瓌t，在實際經濟活動中，當面臨民事權益的糾紛時，當事人應當提起民事訴訟，如牽涉行政機關的行政行為，當事人則應提起行政訴訟。

四、抵押物細化登記原則問題

一般情況下，針對商品房開發過程中的房屋所有權的取得，是登記機關按房屋建筑的獨立體給房屋開發商該幢建筑物的所有權證（或叫大房屋產權證）。常見情況是在一個項目中有若干這樣的房屋產權證。當事人設定抵押時，雙方往往將這樣的產權證進行抵押及登記，卻沒有細化，這樣的抵押登記是無效行為。土地使用權證，又稱國有土地使用權證，是指經土地使用者的申請，由城市各級人民政府頒發的國有土地使用權的法律憑證。房屋的土地使用權具有不可分性，因而在實際生活中當事人常遇見抵押物登記細化的困難，尤其是房屋土地使用權中的某一個部分能否抵押。一般情形下，土地使用權證都是進行一次性的全部抵押登記，即便是當事人不想這樣做，也難以實現。抵押權是價值權，因此抵押物必須要具有獨立價值，才能進行合法性轉讓，也才能保障抵押權的順利實現。

五、在建房屋抵押的相關問題

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【關鍵詞】城鎮化 房地產 投資影響

引言

我國自改革開放以來，市場經濟得到了前所未有的空前發展，房地產行業的發展也得到了質的飛躍，并且在當今社會的持續發展中還存在著大幅的發展提升空間[1]。房地產投資行業作為我國市場經濟的首要組成部分及人民經濟發展的重要支撐來源，在當今社會城鎮化高速發展的時代中，雖然存在著某些制約因素和問題，但仍有良好的發展前景。

一、我國城鎮化發展的現狀

（一）城鎮化的定義

城鎮化是一個由人口等要素持續從農村第一產業逐步向城鎮第二、第三產業演變的持續性的、不均衡的、動態的過程。

（二）發展現狀

我國自從實行經濟改革開放以來，城鎮化的速度發展相當可觀。以1990年和2010年我國城鎮化水平的對比為例，前者僅比例僅為26.41%，而后者卻達到了49.95%，可見近年來我國城鎮化發展之快。高速發展的城鎮化使人口、產業、需求等結構發生不小的變化，從而帶動房地產業投資發展的變化，其中最深刻的影響是房地產的供求結構[2]。

二、我國城鎮化與房地產發展的關系

從理論上來說，城鎮化與房地產發展之間的關系可概括如下：一是城鎮化水平的持續發展可帶動房地產投資的發展；二是房地產業的不斷提高可促進城鎮化水平的提高；三是兩者之間相互促進、互為因果。

三、房地產投資運行分析

本文選取山東省煙臺市的實際案例作為研究對象，進一步分析探討城鎮化對房地產投資的影響，并提出相應的解決對策。

（一）行業概況、市場現狀、投資前景和發展趨勢

山東省煙臺市始終堅持以經濟發展為中心，大量發展工業水平，是山東省重要的工業基地之一。煙臺市房地產開發投資增長速度極快。據統計資料顯示，2011年全年煙臺市完成房地產開發投資額為2.7千億元，其中住宅投資額為4.7百億元，占總投資額的17.4%，與2010年同期比增長了15.3%。房屋施工總面積達到了7.5千萬m2，與2010年同期相比增長了7.1%。住宅面積高達3.6千萬m2，增長了5.7%[3]。隨著當今社會經濟的不斷發展與進步，人民生活收入水平不斷地增加，山東省煙臺市房地產開發與投資行業的勢頭旺盛，發展前景較好，并逐漸成為煙臺市民經濟支柱產業之一。在這樣的環境下，煙臺市的房地產業仍保持著一個高速的增長趨勢。

（二）主要問題及制約因素分析

目前煙臺市房地產業在發展過程中仍存在的大量問題，現陳述如下：

1.資源短缺，環保壓力過高。我國是一個幅員遼闊、礦產資源豐富但人均資源占有量低的國家。此外，我國的能源消耗總量占全球所有國家中的第二位，其中我國建筑能源消耗占總能耗的四分之一，然而我國人均資源消耗卻不及世界人均用能的二分之一。以上幾點都能說明一個問題，我國建筑投資產業能源短缺，節約能源實行環保迫在眉睫。

2.商品房空置面積較大，價格偏高。由于房地產業投資成本小而開發利潤高，加上城鎮化的發展，人們生活水平的提高，因此人們對商品房需求量增加，造成房地產價格猛烈增長，因而吸引了大量的資金投入到房地產業當中去。大量房地產項目開工建設，導致商品房供過于求，大量膨脹而造成空置，又由于商品房價格持續增高不下，大部分市民沒有能力購買，對國民經濟的正常運營造成威脅。

3.相關房地產法律法規及住房制度不完善。房地產業相關法律法規的建立相對滯后，市場交易沒有相對健全的條文，法律法規實施情況較差，違法交易現象普遍存在，房地產糾紛不斷，中介市場管理混亂，物管仍存在胡亂收費現象。

4.房地產、土地交易市場發展不健全。煙臺市房地產市場實行政府壟斷土地一級市場，開放搞活土地二級市場，實施原存量劃撥土地有償使用制度，積極實行招標和拍賣供地。目前，雖然該市土地交易市場活躍，但還無法做到交易市場的規范化、市場化，因此，在進一步發展房地產交易市場的同時，還需正視其中存在的不規范、不健全的問題，并加以改善。

（三）對策及建議

1.明確房地產業的支柱產業地位，合理分配利用資源；

2.控制商品房的建設并適當調整價格，減少空置率；

3.健全房地產投資產業的相關法律法規，如加強對中介市場的管理、規范二手房交易市場、增設房地產開發與投資相關的法律條文等，并加強其實施力度；

4.進一步規范房地產、土地交易市場，并繼續整改發展，維持房地產投資行業的健康良性競爭與發展。

四、結束語

房地產作為一項非常有發展前景的投資項目和獨立經濟產業部門，其具有的重要性、特殊性、獨立性等特征不可忽略，因此，在我國目前城鎮化水平不斷提高的前提下，及時發現房地產投資所存在的弊病并加以改善，對提高我國房地產經濟的增長、人民生活水平的質量、推動城鎮房地產市場長期健康發展至關重要。

參考文獻

[1]郝姝婕.房地產建設與城市化發展的協調性分析[J].經濟與管理.2008（07）.

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一、目標任務

大力宣傳相關法律法規，切實提高群眾對小產權房屋開發等違法建設行為的認識，嚴厲打擊縣城規劃區內無房地產開發資質的單位或個人進行房地產開發行為和在集體土地上進行的小產權房屋開發等違法建設行為，進一步規范縣城建設秩序，切實提升縣城管理水平。

二、工作安排

專項行動從8月10日起至11月10日結束，分三個階段進行：

第一階段：宣傳摸底階段（8月10日至8月31日）。通過通告、新聞媒體和車輛巡回宣傳等多種形式，廣泛宣傳有關法律法規及政策，全面提升群眾對專項行動的知曉率。加大巡查力度，全面摸清城區小產權房屋開發等違法建筑的分布情況及施工進度，分類統計，并制定相應處罰措施。

第二階段：集中整治階段（9月1日至10月20日）。根據巡查摸底情況，對縣城規劃區內在建的無資質房地產開發行為和在集體土地上進行的小產權房屋開發等違法建筑責令其停止建設，尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正并處以罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；對拒不停工并繼續修建的，依法實施。

第三階段：總結鞏固階段（10月21日至11月10日）。各有關單位就各自工作開展情況進行總結，重點總結專項行動中的典型做法、存在問題和下一步工作措施，以書面形式報送縣集中整治小產權房屋開發等違法建設專項行動領導小組辦公室?？h專項行動小組辦公室要及時對全縣工作開展情況進行匯總，報送領導小組審閱。

三、組織領導

成立縣集中整治小產權房屋開發等違法建設專項行動領導小組，組成人員如下：

組長：縣政府副縣長

副組長：縣住建局局長

縣國土資源局局長

縣舊城改造辦主任

涇干鎮鎮長

成員：縣紀委副書記、監察局局長

縣公安局副局長

縣雙創辦主任

縣水利局副局長

縣文體廣電局局長

縣環保局局長

縣電力局局長

領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住建局，辦公室主任由同志兼任，具體負責專項行動各項工作。

四、任務分工

（一）縣住建局：負責嚴把規劃審批關，對不具備房地產開發資質的單位和個人進行的房地產開發行為不予許可。對在城區集體土地上進行小產權房屋開發的項目堅決不予審批；對參與勘察、設計、監理的單位進行清理；對使用劣質材料，存在安全隱患的，通過城建網專欄進行曝光，不予辦理產權產籍手續。同時，責令相關企業停止向小產權房屋建設工地提供商品混凝土、其它建材和施工設備。

（二）縣國土資源局：負責宣傳《土地管理法》等相關法律法規，使群眾了解農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。嚴厲查處擅自改變土地用途進行違法建設的行為。

（三）縣舊城改造辦：負責明確近期的舊城改造范圍，做好宣傳，使群眾提高對舊城改造的認識，避免重復建設。

（四）涇干鎮：負責動員村組干部，加強對群眾的宣傳教育，讓群眾充分認識小產權房屋開發行為的危害性和違法性，并鼓勵群眾互相監督，發現違法行為及時舉報。協助縣住建局做好小產權房屋開發等違法建筑的專項整治工作。

（五）縣環保局：負責查處違法建設工地夜間施工噪音擾民等問題。

（六）縣監察局：負責對專項行動中出現的違規違紀工作人員，依情節輕重給予相應處分。

（七）縣公安局：負責維護好違法建筑拆除的現場秩序。

（八）縣水利局、電力局：負責對違法從事小產權房屋建設的工地斷水斷電。

（九）縣文體廣電局：在電視臺開設專欄，跟蹤報道對小產權房屋開發等違法建設行為的查處過程。

（十）縣雙創辦：協調配合縣環衛局查處違法建設工地材料亂堆，建筑垃圾亂倒等影響市容市貌的問題。

五、工作要求

（一）加強領導，落實責任。開展小產權房屋開發等違法建設專項整治是加強縣城管理，規范縣城建設秩序，提升縣城品位的一項重要舉措。各鎮、各有關部門要高度重視，將此項工作列入重要議事日程，成立專門的組織機構，層層細化分解工作任務，夯實工作責任，確保專項整治行動各項工作順利推進。

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關鍵詞：房地產；評估；對策分析

中圖分類號：F29 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01

我國房地產評估主要有：一般評估、特定評估和房地產抵押貸款評估三種類型，隨著經濟的飛速發展，房地產評估業也發生這巨大的變化，其業務范圍從單一的房地產交易評估發展到周邊房地產抵押、保險、征收、司法訴訟、企業合資、股份該組、破產清算、土地拍賣等等各種經濟行為活動。當前，為了規范房地產評估業，制定了《中國任命共和國城市房地產管理法》和《中國人民共和國土地管理法》等相關的法律規章制度，并對房地產估價技術進行了規范，制定了《房地產估價規范》。盡管如此，我國房地產評估行業依舊存在著一些問題亟待解決。

一、房地產評估中存在的主要問題

（一）業內法律法規實施細則不完備

雖然業內已制定了相關的法律法規，為房地產行業的發展提供了法律依據，但是這些管理規則并沒有具體的實施細則。在《中國人民共和國城市房地產管理法》中盡管對房地產評估制度的法定地位進行了明確，但對房地產評估專門法律方面內容卻是缺失的。其他相關法規中有對房地產評估的相關規定，依舊不能對評估行為作出規范和標準。實施細則的不完備使得評估人員在工作中不能積極發揮能動性，導致評估不能有效完成。

（二）業內監管缺失導致公信力不高

當前房地產評估業中存在著亂評估、亂定價、私收回扣等弄虛作假的亂象，這些現象的出現主要是因該行業缺乏有效的監管和合理的監管標準。當前較為顯著的問題就是相關評估機構易被一些外力機構干擾、誘惑，因利益驅使做出不合理的評估行為，嚴重違背了市場價值、損害了他人的合法權益及國家利益，導致其社會公信力不高。

（三）業內評估人員綜合素質較低下

房地產業的特殊性預示著從業人員需要較高的專業素質，一些投資風險較高的項目更加依賴于專業的價值質量鑒定人員。當前，業內評估人員的培訓考核方面并不完善，學術要求嚴重欠缺，且入行門檻較低，使得評估人員的綜合素質普遍底下，相關評估師資格等級考試制度只有一個級別，不能體現評估師資質的深淺和水平的高低，使得評估師不會主動提升自身的業務能力，無法激發評估人員的深造和繼續學習動力。

二、房地產評估中相應的對策探析

（一）建立健全房地產評估行業實施細則的法律法規

相關部門應根據現行出臺的相關法律法規制定出專門的《房地產評估法》，并針對行業標準制定相應的技術行為規范和章程，對行業內違法亂紀現象制定相應的處罰政策；針對業內收費標準方面做出適當的調整，將評估總額較小的項目進行檔次細分提高收費標準，避免造成因量大收費小而無人承接的現象發生，將評估總額較大的項目進行檔次細分降低收費標準，避免造成壓價競爭、私收回扣的現象發生；針對行業內職業道德標準進行相關行為的規范，不斷地對房地產評估行業的實施細則法律法律進行建設和完善，在評估機構執行評估行為的過程中做到有法可依，有章可循。

（二）強化建設房地產評估行業內外監管的誠信體系

建立房地產評估行業內外并行的誠信體系，內外監管的有效實施可以對房地產評估市場進行整頓和進化，通過相應的監管機制的實施，對各類相關機構和工作人員采取有效的監管，避免在評估過程中出現弄虛作假的現象，針對違法亂紀現象進行相關查處追究其法律責任，創造良性競爭的房地產評估市場，維護房地產評估行為的獨立性，確保評估結果的公正性。在建設和推進房地產評估行業誠信體系的同時，需要發揮房地產評估行業協會的自律性，結合行業發展的需要將評估操作流程規范和服務標準進行完善，協會需要協助相關部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關單位和個人的誠信機制進行預警，促進房地產評估市場環境的獨立性和公平性，加強職業道德教育的培育和宣傳，提高從業人員的紀律和道德素養，建立抵制不良現象的行為準則。行業協會還應該積極對房地產評估事故和糾紛的調解處罰，對有損行業內部的行為進行處理，以維護房地產評估行業的良性發展。

（三）優化完善房地產評估行業人員的資質認證系統

相關部門需要對房地產評估從業人員的資質認證系統進行優化和完善，對房地產評估師的資格認證等級設置至少2-3級的檔次劃分，同時參考國外相關成熟的資質認證系統，結合我國實際情況進行設置，并考察房地產評估師的業務能力、對行業經驗的掌握程度、相關評估技術含量高低、職業道德的好壞等方面。做到房地產評估師等級跟隨其綜合素質進行等級的升降、動態的監管，在確保房地產評估從業人員的技術水平的同時，推動房地產從業隊伍的健康良性的發展。在設置從業人員等級資質劃分的同時，還應該對房地產評估從業人員的準入門檻進行提升，從源頭抓起，提高房地產評估從業人員的綜合素質，要求提高從業人員的學歷程度，對從業人員注冊制度進行嚴格的把關，提高考試的難度，實行擇優錄取的形式，建立從業人員良性的競爭機制，對房地產評估從業人員進行優化培訓教育，不斷完善其行業的理論實踐技能和專業知識，達到提升房地產評估從業人員的綜合素質和能力。

三、結語

房地產行業的穩健發展可以促進我國社會經濟的穩步發展，房地產評估業作為房地產行業的主要成員，同時對我國社會經濟的健康發展起到至關重要的作用，也是推進市場化經濟必不可少的作用力之一，我國房地產評估行業雖然還處在初級階段存在一定的問題，但隨著行業的發展，結合實際情況對行業內部采取一些積極有效的措施進行規范化管理，各相關部門和機構通力合作和監管，不斷培育房地產評估高綜合素質人才等措施的實施，將會促進我國房地產評估行業逐漸完善和成熟，從而推動社會經濟的進步和健康有序的發展。

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（一）房地產經濟管理目標不明確，政策不連續實施不到位

房地產業是關系到民生的基礎性產業，關聯性強，直接或間接影響40多個行業，增加就業崗位，拉動地方經濟增長。為此，房地產行業得到社會各界高度關注，開展好房地產經濟管理工作成為重中之重。結合當前發展現狀，分析出房地產經濟管理中存在的主要問題。

1.政府和企業沒有明確的管理目標

房地產行業是一個關系民生和社會經濟發展相關的重要行業，政府為了穩定房價，調節市場供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應的調整。但針對房地產經濟管理并沒有明確的目標，就政策的出臺時期來看，強調房地產基礎性地位時，房地產市場就會火暴，房價上漲過快；強調民生問題時，房地產市場會出現一段時間觀望，房價也就相對穩定或者下跌。政府和企業并沒有樹立正確科學的經濟管理目標，這將對房地產行業的可持續健康發展帶來影響。

2.政府管理政策不連續，缺乏穩定性

為抑制房價過快上漲，政府針對房地產業出臺了相關政策來進行調控。這些政策主要結合地方經濟增長和銀行信貸等因素。房價上漲過快時，政府出臺限購政策或提高貸款利率來抑制房價上漲；如市場進入平淡時期，政府又會降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費等政策，以求刺激消費。從行業整體發展來看，我國的房地產市場價格是穩中有增的態勢，但沒有完全依靠市場規律去進行管理，政府的政策缺乏連續性以及科學性，市場受政策的影響非常密切，這點對房地產行業也造成一定影響。

3.沒有從根源進行宏觀調控

政府出臺的房地產市場宏觀調控政策沒有從根源上解決我國房地產發展的關鍵性問題，導致個別一二線城市房價整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點問題，宏觀調控手段單一且粗暴，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經很明顯的體現了這一問題。同時房地產企業的過度開發也造成了市場泡沫的增加，對銀行的信貸資金鏈條造成一定風險，整個市場呈現結構性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費，開發的房子不能順利出售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺不連續也是宏觀調控過程中的突出問題，如政府前期出臺的降低房地產交易稅費政策鼓勵人民消費購房與后期出臺的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會打消一部分??需購房者的購房熱情，同時也有可能引發金融風險，政府出臺的調控政策，表明上是調節和平衡了市場供需和價格，但其中的根源性問題并沒有真正解決。

（二）房地產經濟管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升

目前，中國的房地產市場的發展趨勢是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產經濟管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結構性失衡不能化解，房價已成為社會關注的焦點。為了規范房地產市場秩序，提高房地產經濟管理效率，政府頒布了一系列調控政策，但是這些政策缺乏深入的市場調研和考察，以及科學的經濟分析，政策的不連續、矛盾和貫徹落實不到位，這些因素均導致了房地產經濟管理流于形式。另外有些政策的出臺與維護房地產市場健康發展相背，引起社會各界很大的爭論。我國房地產經濟管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產經濟管理上出現各自施政現象，沒有明確各自的職責，導致政策的出臺盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發生，這些將嚴重影響政府的信譽，是需要各級政府必須正視的一大問題。

房地產業作為我國國民經濟的支柱型產業，在受到全球性金融風險的沖擊后，我國政府制定出臺一系列推動房地產業結構升級改革措施，降低對房地產業的過度依賴，這點是值得認同的。也正因為如此，我們的政府更應該加強對房地產市場科學有效地調控，優化產業結構，提高市場的剛需住房與保障住房開發建設，保障民生，抑制房地產投資泡沫，降低金融風險。

（三）缺乏完善的法律法規和管理制度

我國房地產市場和企業在發展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規，企業沒有構建完善的管理制度體系對房地產經濟管理乃至房地產行業的發展都造成一定影響。從長遠來看，要想保障我國房地產市場健康平穩發展，提高抵御金融風險的沖擊，需要制定并完善相關的法律體系。改革開放以來，我國房地產市場快速發展，但是相關的法律法規還存在著不完善的問題。加強房地產經濟管理應從整體出發，著眼與項目前期的開發、建設和交易，對開發過程的經濟管理應當引起足夠重視。[2]

二、金融風險對房地產行業的主要影響

在全球經濟一體化影響下，我國加入世貿組織，增強了與世界各國的經濟聯系，經濟全球化是把雙刃劍，2008年爆發的全球性金融危機也不可避免的波擊到我國，房地產業具有較強的關聯性也受到明顯影響。房產滯銷、居民消費能力和意愿降低，使我國房地產業受到金融危機和長期宏觀政策調控積累效應的雙重危害。

政府開展的宏觀經濟調控政策間接將危機傳遞到房地產業。而房地產業是資金密集型行業，美國次貸危機的爆發，大批投資銀行被托管或倒閉，外國金融機構的撤資，使得我國的房地產市場銷量顯著降低，房價波動異常嚴重，由于受到房地產市場的關聯性影響，上下游產業也大幅減產，職工收入降低、失業率明顯提高，導致房地產業發展步伐緩慢、產業鏈萎縮。加之房地產行業的高額利潤回報，財富聚集效應明顯，前期大量資本的注入，在經受到強烈的風險沖擊后，引發大面積金融風險的幾率大大增加，同時也造成了房地產泡沫的進一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。

三、房地產經濟管理中應對金融風險的對策

（一）突出政府的核心地位，科學研究調控政策

我國房地產市場發展正處于發展初級、中級階段，政府應發揮市場主導作用，加大對房地產市場的宏觀調控力度，制定和出臺相關的法律法規，穩定市場提高信心。針對具體的調控措施要避免出現互相矛盾，缺乏科學分析和盲目出臺某些政策，研究符合我國國情和人民實際生活想適宜的長效機制才是科學合理的發展方向。例如我國現在的行業環境，市場調節在經濟中起最基本的調節機制已經基本失效，取而代之的是強硬的行政手段，而這些手段是否合乎經濟規律，是否經過科學的論斷，是否與國家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗暴，這是我國政府出臺政策的一種倒退。出現問題后沒有科學的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現，同時也是對物權法給予產權人基本權利的粗暴踐踏。政府在出臺相關的政策時務必要進行全面的分析和科學的研究論證，杜絕頭痛醫頭，腳痛醫腳的荒謬管理，否則政府的信譽將會受到質疑，人民的生活以及民生問題將會更加嚴重，違背客觀經濟發展規律的手段將導致調控結果與預期背道而馳，因此只有認清我國的實際情況，結合具體情況加以科學研究方可達到調控的目標，促進我國的房地產行業穩步發展。

（二）完善房地行業相關法律法規

我國房地產業處于快速發展階段，市場監管缺乏完善的法律法規。因此，房地產業應總結經驗，結合我國房地產市場發展的實際情況，科學合理的指定相關法律法規。政府應規范指導，減少對房地產市場的非正常干擾，加強對房地產市場的宏觀調控力度，保證制度得到有效的貫徹落實，促進房地產經濟管理全面化和系統化。

（三）構建完善的房地產經濟管理機制

要解決中國的房地產發展的根本問題，不僅要依靠政府的政策調控，房地產企業也應建立健全房地?a經濟管理系統，從根本上解決問題。結合我國房地產市場和企業發展實際情況，制定科學、有效的經濟管理體制。明確責任主體，確保制度的有效監督和實施。

（四）房地產企業應規范經營

房地產企業應構建完善經濟管理體制，提升抵御金融風險的能力，合理的評估自身優勢、劣勢以及各項財務指標，積極與政府進行溝通，合理布局旗下業務，達到可持續發展。

（五）加強對資金成本的管控

加強資金成本控制是改善房地產經濟管理的有效途徑，合理控制房地產開發成本對提高企業經濟效益起著重要作用。房地產項目總體規劃后，要對項目進行全面預算，合理控制項目成本，保證資金安全。房地產經濟管理人員應以主人翁意識，降本增效，節支開流，實施主體責任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科學合理的發展規劃

房地產企業應制定科學合理的發展規劃，保持本企業的良好發展態勢。在指導公司的發展規劃時應明確發展目標，細分產品市場，分析消費者的具體需求。由于房地產市場關系到民生大計，所以在制定發展規劃時還要注意保障民生，著眼長遠，從根本上解決企業經濟管理中存在的問題。