土地儲備管理辦法范文

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篇1

關于印發《地方政府土地儲備專項債券管理辦法(試行)》的通知

財預〔2017〕62號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、各省級國土資源主管部門：

根據《中華人民共和國預算法》和《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》(國發〔20XX〕43號)等有關規定，為完善地方政府專項債券管理，逐步建立專項債券與項目資產、收益對應的制度，有效防范專項債務風險，2017年先從土地儲備領域開展試點，發行土地儲備專項債券，規范土地儲備融資行為，促進土地儲備事業持續健康發展，今后逐步擴大范圍。為此，我們研究制訂了《地方政府土地儲備專項債券管理辦法(試行)》。

2017年土地儲備專項債券額度已經隨同2017年分地區地方政府專項債務限額下達，請你們在本地區土地儲備專項債券額度內組織做好土地儲備專項債券額度管理、預算編制和執行等工作，盡快發揮債券資金效益。

現將《地方政府土地儲備專項債券管理辦法(試行)》印發給你們，請遵照執行。

附件：地方政府土地儲備專項債券管理辦法(試行)

財政部 國土資源部

2017年5月16日

附件：

地方政府土地儲備專項債券管理辦法(試行)

第一章 總則

第一條 為完善地方政府專項債券管理，規范土地儲備融資行為，建立土地儲備專項債券與項目資產、收益對應的制度，促進土地儲備事業持續健康發展，根據《中華人民共和國預算法》和《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》(國發〔20XX〕43號)等有關規定，制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱土地儲備，是指地方政府為調控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。

土地儲備由納入國土資源部名錄管理的土地儲備機構負責實施。

第三條 本辦法所稱地方政府土地儲備專項債券(以下簡稱土地儲備專項債券)是地方政府專項債券的一個品種，是指地方政府為土地儲備發行，以項目對應并納入政府性基金預算管理的國有土地使用權出讓收入或國有土地收益基金收入(以下統稱土地出讓收入)償還的地方政府專項債券。

第四條 地方政府為土地儲備舉借、使用、償還債務適用本辦法。

第五條 地方政府為土地儲備舉借債務采取發行土地儲備專項債券方式。省、自治區、直轄市政府(以下簡稱省級政府)為土地儲備專項債券的發行主體。設區的市、自治州，縣、自治縣、不設區的市、市轄區級政府(以下簡稱市縣級政府)確需發行土地儲備專項債券的，由省級政府統一發行并轉貸給市縣級政府。經省級政府批準，計劃單列市政府可以自辦發行土地儲備專項債券。

第六條 發行土地儲備專項債券的土地儲備項目應當有穩定的預期償債資金來源，對應的政府性基金收入應當能夠保障償還債券本金和利息，實現項目收益和融資自求平衡。

第七條 土地儲備專項債券納入地方政府專項債務限額管理。土地儲備專項債券收入、支出、還本、付息、發行費用等納入政府性基金預算管理。

第八條 土地儲備專項債券資金由財政部門納入政府性基金預算管理，并由納入國土資源部名錄管理的土地儲備機構專項用于土地儲備，任何單位和個人不得截留、擠占和挪用，不得用于經常性支出。

第二章 額度管理

第九條 財政部在國務院批準的年度地方政府專項債務限額內，根據土地儲備融資需求、土地出讓收入狀況等因素，確定年度全國土地儲備專項債券總額度。

第十條 各省、自治區、直轄市年度土地儲備專項債券額度應當在國務院批準的分地區專項債務限額內安排，由財政部下達各省級財政部門，抄送國土資源部。

第十一條 省、自治區、直轄市年度土地儲備專項債券額度不足或者不需使用的部分，由省級財政部門會同國土資源部門于每年8月底前向財政部提出申請。財政部可以在國務院批準的該地區專項債務限額內統籌調劑額度并予批復，抄送國土資源部。

第三章 預算編制

第十二條 縣級以上地方各級土地儲備機構應當根據土地市場情況和下一年度土地儲備計劃，編制下一年度土地儲備項目收支計劃，提出下一年度土地儲備資金需求，報本級國土資源部門審核、財政部門復核。市縣級財政部門將復核后的下一年度土地儲備資金需求，經本級政府批準后于每年9月底前報省級財政部門，抄送省級國土資源部門。

第十三條 省級財政部門會同本級國土資源部門匯總審核本地區下一年度土地儲備專項債券需求，隨同增加舉借專項債務和安排公益性資本支出項目的建議，經省級政府批準后于每年10月底前報送財政部。

第十四條 省級財政部門在財政部下達的本地區土地儲備專項債券額度內，根據市縣近三年土地出讓收入情況、市縣申報的土地儲備項目融資需求、專項債務風險、項目期限、項目收益和融資平衡情況等因素，提出本地區年度土地儲備專項債券額度分配方案，報省級政府批準后將分配市縣的額度下達各市縣級財政部門，并抄送省級國土資源部門。

第十五條 市縣級財政部門應當在省級財政部門下達的土地儲備專項債券額度內，會同本級國土資源部門提出具體項目安排建議，連同年度土地儲備專項債券發行建議報省級財政部門備案，抄送省級國土資源部門。

第十六條 增加舉借的土地儲備專項債券收入應當列入政府性基金預算調整方案。包括：

(一)省級政府在財政部下達的年度土地儲備專項債券額度內發行專項債券收入;

(二)市縣級政府收到的上級政府轉貸土地儲備專項債券收入。

第十七條 增加舉借土地儲備專項債券安排的支出應當列入預算調整方案，包括本級支出和轉貸下級支出。土地儲備專項債券支出應當明確到具體項目，在地方政府債務管理系統中統計，納入財政支出預算項目庫管理。

地方各級國土資源部門應當建立土地儲備項目庫，項目信息應當包括項目名稱、地塊區位、儲備期限、項目投資計劃、收益和融資平衡方案、預期土地出讓收入等情況，并做好與地方政府債務管理系統的銜接。

第十八條 土地儲備專項債券還本支出應當根據當年到期土地儲備專項債券規模、土地出讓收入等因素合理預計、妥善安排，列入年度政府性基金預算草案。

第十九條 土地儲備專項債券利息和發行費用應當根據土地儲備專項債券規模、利率、費率等情況合理預計，列入政府性基金預算支出統籌安排。

第二十條 土地儲備專項債券收入、支出、還本付息、發行費用應當按照《地方政府專項債務預算管理辦法》(財預〔2017〕155號)規定列入相關預算科目。

第四章 預算執行和決算

第二十一條 省級財政部門應當根據本級人大常委會批準的預算調整方案，結合市縣級財政部門會同本級國土資源部門提出的年度土地儲備專項債券發行建議，審核確定年度土地儲備專項債券發行方案，明確債券發行時間、批次、規模、期限等事項。

市縣級財政部門應當會同本級國土資源部門、土地儲備機構做好土地儲備專項債券發行準備工作。

第二十二條 地方各級國土資源部門、土地儲備機構應當配合做好本地區土地儲備專項債券發行準備工作，及時準確提供相關材料，配合做好信息披露、信用評級、土地資產評估等工作。

第二十三條 土地儲備專項債券應當遵循公開、公平、公正原則采取市場化方式發行，在銀行間債券市場、證券交易所市場等交易場所發行和流通。

第二十四條 土地儲備專項債券應當統一命名格式，冠以年省、自治區、直轄市(本級或市、縣)土地儲備專項債券(期)年省、自治區、直轄市政府專項債券(期)名稱，具體由省級財政部門商省級國土資源部門確定。

第二十五條 土地儲備專項債券的發行和使用應當嚴格對應到項目。根據土地儲備項目區位特點、實施期限等因素，土地儲備專項債券可以對應單一項目發行，也可以對應同一地區多個項目集合發行，具體由市縣級財政部門會同本級國土資源部門、土地儲備機構提出建議，報省級財政部門確定。

第二十六條 土地儲備專項債券期限應當與土地儲備項目期限相適應，原則上不超過5年，具體由市縣級財政部門會同本級國土資源部門、土地儲備機構根據項目周期、債務管理要求等因素提出建議，報省級財政部門確定。

土地儲備專項債券發行時，可以約定根據土地出讓收入情況提前償還債券本金的條款。鼓勵地方政府通過結構化創新合理設計債券期限結構。

第二十七條 省級財政部門應當按照合同約定，及時償還土地儲備專項債券到期本金、利息以及支付發行費用。市縣級財政部門應當及時向省級財政部門繳納本地區或本級應當承擔的還本付息、發行費用等資金。

第二十八條 土地儲備項目取得的土地出讓收入，應當按照該項目對應的土地儲備專項債券余額統籌安排資金，專門用于償還到期債券本金，不得通過其他項目對應的土地出讓收入償還到期債券本金。

因儲備土地未能按計劃出讓、土地出讓收入暫時難以實現，不能償還到期債券本金時，可在專項債務限額內發行土地儲備專項債券周轉償還，項目收入實現后予以歸還。

第二十九條 年度終了，縣級以上地方各級財政部門應當會同本級國土資源部門、土地儲備機構編制土地儲備專項債券收支決算，在政府性基金預算決算報告中全面、準確反映土地儲備專項債券收入、安排的支出、還本付息和發行費用等情況。

第五章 監督管理

第三十條 地方各級財政部門應當會同本級國土資源部門建立和完善相關制度，加強對本地區土地儲備專項債券發行、使用、償還的管理和監督。

第三十一條 地方各級國土資源部門應當加強對土地儲備項目的管理和監督，保障儲備土地按期上市供應，確保項目收益和融資平衡。

第三十二條 地方各級政府不得以土地儲備名義為非土地儲備機構舉借政府債務，不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務，不得以儲備土地為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。

第三十三條 地方各級土地儲備機構應當嚴格儲備土地管理，切實理清土地產權，按照有關規定完成土地登記，及時評估儲備土地資產價值?？h級以上地方各級國土資源部門應當履行國有資產運營維護責任。

第三十四條 地方各級土地儲備機構應當加強儲備土地的動態監管和日常統計，及時在土地儲備監測監管系統中填報相關信息，獲得相應電子監管號，反映土地儲備專項債券運行情況。

第三十五條 地方各級土地儲備機構應當及時在土地儲備監測監管系統填報相關信息，反映土地儲備專項債券使用情況。

第三十六條 財政部駐各地財政監察專員辦事處對土地儲備專項債券額度、發行、使用、償還等進行監督，發現違反法律法規和財政管理、土地儲備資金管理等政策規定的行為，及時報告財政部，抄送國土資源部。

第三十七條 違反本辦法規定情節嚴重的，財政部可以暫停其地方政府專項債券發行資格。違反法律、行政法規的，依法追究有關人員責任;涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第六章 職責分工

第三十八條 財政部負責牽頭制定和完善土地儲備專項債券管理制度，下達分地區土地儲備專項債券額度，對地方土地儲備專項債券管理實施監督。

國土資源部配合財政部加強土地儲備專項債券管理，指導和監督地方國土資源部門做好土地儲備專項債券管理相關工作。

第三十九條 省級財政部門負責本地區土地儲備專項債券額度管理和預算管理、組織做好債券發行、還本付息等工作，并按照專項債務風險防控要求審核項目資金需求。

省級國土資源部門負責審核本地區土地儲備規模和資金需求(含成本測算等)，組織做好土地儲備項目庫與地方政府債務管理系統的銜接，配合做好本地區土地儲備專項債券發行準備工作。

第四十條 市縣級財政部門負責按照政府債務管理要求并根據本級國土資源部門建議以及專項債務風險、土地出讓收入等因素，復核本地區土地儲備資金需求，做好土地儲備專項債券額度管理、預算管理、發行準備、資金監管等工作。

市縣級國土資源部門負責按照土地儲備管理要求并根據土地儲備規模、成本等因素，審核本地區土地儲備資金需求，做好土地儲備項目庫與政府債務管理系統的銜接，配合做好土地儲備專項債券發行各項準備工作，監督本地區土地儲備機構規范使用土地儲備專項債券資金，合理控制土地出讓節奏并做好與對應的專項債券還本付息的銜接，加強對項目實施情況的監控。

第四十一條 土地儲備機構負責測算提出土地儲備資金需求，配合提供土地儲備專項債券發行相關材料，規范使用土地儲備專項債券資金，提高資金使用效益。

第七章 附 則

第四十二條 省、自治區、直轄市財政部門可以根據本辦法規定，結合本地區實際制定實施細則。

篇2

現將國務院僑務辦公室、建設部《關于歸僑僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房問題的規定》（僑內會發〔1998〕002號）轉發給你們，請遵照執行。

國務院僑務辦公室、建設部《關于歸僑僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房問題的規定》

各省、自治區、直轄市和僑務辦公室、建委（建設廳）：

為了進一步推進和完善我國城鎮住房制度的改革，保護歸僑、僑眷的合法權益，現對歸僑、僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房的問題作如下規定：

一、獲準因私短期出境仍保留公職的歸僑、僑眷職工，可繼續租住原公有住房，并按當地標準繳納房租。

二、出境定居的歸僑、僑眷職工，在出境前已經按國家及地方的房改政策規定參加房改買房的，出境定居后，其房產權屬不變。

三、出境定居的離休、退休、退職職工的原同住親屬（指其配偶、父母、子女及其配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女以及與其有長期撫養關系的其他親屬），凡同住一年以上者，可繼續租住原公房，并按當地標準繳納房租；原居住地施行房改售房時，經產權單位同意，可以按當地房改政策購買原公有住房。

篇3

關鍵詞:土地儲備機構 政府儲備用地 土地使用稅

根據國土資源部、財政部、中國人民銀行關于印發《土地儲備管理辦法》的通知（國土資發[2007] 277 號），土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為；土地儲備機構是市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。那么土地儲備機構辦公場所等自身使用的土地和通過收儲、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲備用地是否應繳納土地使用稅呢？

一、目前土地儲備機構涉及的土地使用稅現狀

由于《土地儲備管理辦法》在2007年11月才正式下發，土地儲備機構的職能和單位性質是從該辦法下發后才正式統一，辦法下發之前各地就已經以不同形式開展土地儲備業務，土地儲備機構組成方式和業務開展方式并不一致：北京市以國土局下屬的事業單位——北京市土地整理儲備中心開展土地儲備業務，上海市以市屬國有企業——上海地產（集團）有限公司開展土地儲備業務，重慶市以市政府直屬的事業單位——重慶市地產集團開展土地儲備業務，廈門市、武漢市也是以國土局下屬的事業單位開展土地儲備業務。由于各地的土地儲備機構組成方式和業務開展方式不一，且土地使用稅屬于地方稅種，因此，各地涉及土地使用稅的處理方式也不一致：對于以國有企業開展土地儲備業務的，國有企業持有的政府儲備用地一般依法全額繳交土地使用稅；對于以市屬或國土局下屬事業單位開展土地儲備業務的，事業單位持有的政府儲備用地一般不繳交土地使用稅，或僅對用于臨時利用的部分繳交土地使用稅。

二、現行土地使用稅政策法規對政府儲備用地的規定

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》中第二條 “在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位……”，條例中第六條“下列土地免繳土地使用稅：國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地……”，以及《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號）第九條關于由國家財政部門撥付事業經費的單位的解釋“由國家財政部門撥付事業經費的單位，是指由國家財政部門撥付經費、實行全額預算管理或差額預算管理的事業單位。不包括實行自收自支、自負盈虧的事業單位”。因此，對于由財政部門撥付經費、實行全額預算管理或差額預算管理的土地儲備機構，其自身使用的土地可以免繳土地使用稅；對于自收自支、自負盈虧的土地儲備機構，其自身使用的土地應依法繳納土地使用稅。

對于土地儲備機構通過收儲、征地拆遷、吹填造地等方式取得的政府儲備用地是否應繳納土地使用稅呢？根據土地使用稅暫行條例第六條規定，土地儲備機構儲備的政府儲備用地并未在免稅的范圍內，經查財政部和國家稅務總局出臺的與土地使用稅相關的文件，也并未有過對政府儲備用地涉及土地使用稅的相關規定。

三、從儲備機構的職能和儲備用地的性質上探討

從土地儲備機構的職能來看，其主要是代政府行使土地收儲、儲備和出讓的職能，在儲備過程中雖然將儲備用地的紅線辦至儲備機構名下，但儲備機構并不具有儲備用地的使用權，也不具有儲備用地的處置權，政府儲備用地進行征地拆遷、“七通一平”等前期開發所需資金通過財政撥款投入，土地出讓收入直接繳入財政專戶，不通過土地儲備機構，也不作為土地儲備機構的收入，土地儲備機構只是提取一定比例的工作經費，因此，土地儲備機構行使的是一種類似和中介的職能。

從政府儲備用地的性質來看，儲備用地在出讓前并沒有土地用途、容積率等具體的規劃指標，儲備機構也只辦理地塊的儲備紅線，一般不辦理土地使用權證。即使為土地儲備融資抵押需要辦理了土地使用權證，但權證上注明的使用權類型為“政府儲備”、批準土地用途為“儲備用地”，且在備注事項中注明“該宗土地為政府儲備土地，本證書僅限于辦理土地抵押登記，不作他用”等字樣，因此，政府儲備用地在性質上有別于其他通過出讓、劃撥等方式取得的土地。

從政府儲備用地的用途來看，一是通過公開市場或協議方式出讓給開發商，作為辦公、住宅、商業等非公益性項目的建設用地；二是通過劃撥方式作為保障房、行政辦公用房等公益性項目的建設用地。因此，政府儲備用地不能直接作為建設用地使用，必須通過出讓或劃撥的取得方式改變使用權類型后才能作為建設用地進行開發建設。

因此，土地儲備機構只是政府儲備用地的名義持有單位和代管單位，其所有權和使用權實質上均歸政府所有，且不能直接對儲備用地進行開發建設取得收入。若要繳交土地使用稅，其資金來源只能是向財政部門申請，由財政部門撥款后再繳入地方財政金庫，過程手續繁瑣復雜，且并沒有實質意義。由于政府儲備用地的所有權、使用權和出讓收入均歸政府所有，根據《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號），土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納，因此可以參照土地使用稅暫行條例中關于“國家機關、人民團體、軍隊自用的土地”免繳土地使用稅的規定，對土地儲備機構持有的政府儲備用地免繳土地使用稅。

四、進行臨時利用的儲備地涉及的土地使用稅

根據《土地儲備管理辦法》規定，在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建(構)筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。由于土地儲備機構不具有儲備用地的使用權，土地儲備機構對儲備地的臨時利用取得租金收入是代地方財政收取的收入，需定期匯總上繳財政部門，那對于臨時利用取得租金收入的儲備地是否應繳交土地使用稅呢？

根據《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字第015號）第十五條關于免稅單位自用土地的解釋 “國家機關、人民團體、軍隊自用的土地，是指這些單位本身的辦公用地和公務用地……以上單位的生產、營業用地和其他用地，不屬于免稅范圍，應按規定繳納土地使用稅”，參照本條規定的精神，對于臨時利用取得租金收入的儲備地應繳交土地使用稅，同時，還應繳納營業稅、房產稅等稅費，使土地儲備機構進行儲備地臨時經營承擔的稅費與其他企業開展的土地房產租賃業務保持一致，防止因政府行為使儲備地臨時經營成本過低，對市場中的其他企業產生不公平競爭。

五、結論和建議

綜上，土地儲備機構涉及的土地使用稅應分以下幾種情況處理：一是對于由財政部門撥付經費、實行全額預算管理或差額預算管理的土地儲備機構，其自身使用的土地可以免繳土地使用稅；二是對于自收自支、自負盈虧的土地儲備機構，其自身使用的土地應依法繳納土地使用稅；三是對于由土地儲備機構持有、沒有進行臨時利用的政府儲備用地可以免繳土地使用稅；四是對于由土地儲備機構持有、用于臨時利用的政府儲備用地應依法繳納土地使用稅。同時，建議由稅務機關對土地儲備機構持有的政府儲備用地涉及的土地使用稅以法規形式予以明確。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第483號）

篇4

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設立的土地儲備機構。

那么，誰應當是合法的土地儲備的主體呢？

在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門，在有行政授權時，應當是行政授權的土地儲備機構。

【關鍵詞】土地土地管理土地儲備土地儲備機構土地儲備的主體行政授權行政委托城市拆遷訴訟救濟沈陽市皇姑區城市建設局

【正文】

目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規范中還沒有土地儲備的法律規定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關省市地方政府制定了相關的地方政府規章，試圖規范行政。

一、土地儲備的定義

什么是土地儲備？較規范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規定，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進行前期開發、整理后，予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的和種經營管理制度（來源：深圳國土房產網）。

還有人認為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權的機構通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權或由政府委托的機構完成其房屋拆遷等土地整治與開發等一系列前期開發工作后，再根據城市土地年度供應計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。

最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據市場需求、土地利用總體規劃和城市規劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網站）

地方政府規章中的定義也是不盡相同，例如：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據社會經濟發展的需要，按照土地利用總體規劃和城市規劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。

2、《南京市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指經市政府批準，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權，納入政府土地儲備庫并進行土地整理，形成可供應建設用地的行為。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機構依照本辦法的規定，將政府依法通過征收、轉地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應計劃交付供地的行為。

4、《上海市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。

5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進行儲存，以備向社會供應各類建設用地的行為。

二、目前，規章行政授權土地儲備主體規定混亂

仍以上述規章為例：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規定：市規劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機構具體負責土地儲備工作。市計劃、城建、房產、財政等部門按各自職責，做好土地儲備的相關工作。

2、《南京市土地儲備辦法》第四條規定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負責具體實施土地儲備工作。發展和改革、經濟、規劃、房產、建設、財政、物價等有關部門以及儲備土地所在區政府應當按照各自職責，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規定：市土地儲備機構是市土地儲備的承辦機構，履行職責。

4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規定：市土地管理工作領導小組負責審核批準本市土地儲備計劃，協調解決土地儲備中的重大問題。

市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責本市土地儲備計劃的組織編制和執行情況的監督管理；區（縣）土地管理部門負責本行政區域內土地儲備計劃執行情況的日常監督管理。

市和區（縣）投資、規劃、土地、建設等管理部門按照本辦法的規定，履行土地儲備項目的相關審批職責。

第五條（儲備機構）又規定：市土地儲備中心是市政府設立的土地儲備機構，在本市區域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。

各區（縣）政府設立一個土地儲備機構，在本區（縣）區域范圍內實施土地儲備。

經市政府批準，其他的專門機構可以在特定區域范圍內實施土地儲備。

5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規定：縣（市）以上土地行政主管部門負責本行政區域內的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設立的土地儲備機構具體承擔本行政區域內的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設、城市規劃等部門應當按照各自職責，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。

綜合以上定義和具體規定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設立的土地儲備機構。

地方規章規定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現以上混亂的主要原因是管理者對法律授權審批人、國土行政主管部門、和法律授權的承辦機構之間的法律關系沒有區分清楚。

那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？三、在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門

土地管理權屬于行政管理權范疇，行政管理權的取得應當由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權是怎樣規定呢？

依據《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。第五條又規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。各地方性法規均做出授權縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規定：省土地行政主管部門統一負責本省行政區域內土地的管理和監督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負責本行政區域內土地的管理和監督工作。同時，法律法規又特別規定了應當由人民政府管理和應當由土地行政主管部門報地方人民政府和國務院批準的情形。

有關土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：

對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定了由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。

對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規定了國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規定，所以適用普通規定。

由此可知，現行法律將國有土地的儲備管理權，除征收外，授權給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權。

政府批準行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。

四、在有行政授權之后，新設立的土地儲備機構屬于規章授權組織，應當是合法的土地儲備主體

新設立的土地儲備機構，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機構行使土地儲備職權時，有的依據政府委托，有的依據行政授權。

在沒有法律、法規、規章的授權條款的情況下，土地儲備機構依據政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機構本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。

依據行政授權行使土地儲備時，土地儲備機構本身是行政主體。所謂行政授權，是指法律、法規和規章將某項或某一方面的行政職權的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機構，依據授權條款的規定，以自己的名義獨立行使管理權。

行政授權與行政委托是不同的法律概念，有著嚴格的區別。行政委托是指行政機關依法將部分行政管理權委托給行政機關以外的組織行使的法律制度。和行政授權不同，行政授權必須有法律、法規、規章的授權條款；而行政委托的直接依據卻是行政機關與受委托人達成的行政委托協議。將沒有法律、法規、規章授權的情形下的政府委托說成政府授權，是對法律的錯誤認識，是錯誤使用概念。

五、在有行政授權的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權

在以上的規章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規定：“市土地儲備機構具體負責土地儲備工作”，這就是行政授權，它用規章的形式，將土地儲備權授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權土地儲備。

具報道，2007年9月，沈陽市政府批準沈陽市皇姑區城市建設局對北陵大街東等地塊進行土地儲備。于是沈陽市皇姑區城市建設局搶在《物權法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區自發組織起來，把住小區大門，阻止拆遷辦進入。有的住宅小區發生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進入小區，造成極壞的社會影響。

既然地方規章已經作出行政授權，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規干什么？

在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯系又有區別。

取得土地使用權是二者的相同點。

不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權。二是土地儲備機構取得土地之后，要進行前期開發和經營管理；而拆遷人取得土地使用權之后要搞開發建設。三是土地儲備機構以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓給開發商；而拆遷人沒有此權力。

土地儲備機構取得土地使用權之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據《中華人民共和國物權法》第42條的規定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”所以，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發商拆遷區別不大，都是搬家走人。區別有二點，一是補償標準不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發商拆遷時以評估和協商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發商的拆遷不具有強制性。

所以，只有法律法規規章授權組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩定，才能帶來社會的和諧。城市建設局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權的權利和能力、沒有進行前期開發和經營管理的能力、沒有以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓的職權和能力。

出現各自為政的混亂局面的原因就是利益驅動，現在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護的。

六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟

1、房屋拆遷主管部門發放拆遷許可證行為是可訴的。

被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關系的人，依據《中華人民共和國行政許可法》的規定，行政許可行為不得損害利害關系人的合法權利，利害關系人有權提出聽證。最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規定，與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。

依據《沈陽市土地儲備辦法》的規定，沈陽市城區內的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負責，區城建局沒有土地儲備的職權。政府將土地儲備權委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。

3、政府收回土地的行為是可訴的。

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第一條為加強對土地收購儲備資金的管理，保障和促進土地收購儲備事業健康發展，根據國家有關法律、法規和《**市土地儲備管理辦法》，結合**市實際，制定本辦法。

第二條土地收購儲備資金是指財政撥款、銀行貸款等專項用于土地收購補償、土地開發整理、支付借款利息、土地交易支出等方面的資金。

第三條土地收購儲備資金管理是依照國家財政政策、法律、法規，對資金的籌集、使用和結算進行全過程管理，其目的是保證資金安全、滿足資金需要、提高使用效益。

第四條市土地儲備委員會辦公室設置財務機構，負責土地收購儲備資金的籌集、使用、分配等日常管理，接受市國土資源管理、財政、審計等部門的領導、管理和監督。土地收購儲備業務具有公益性、經營性、壟斷性的顯著特點，在國有土地實行資本運作的過程中，財政部門應按土地收購儲備業務的特殊性質，提供必要的保障。

第五條土地收購儲備資金的存款、貸款等金融服務工作，擇優委托專業銀行負責辦理。在授信銀行建立基本帳戶，專戶管理，封閉運行。

第六條市財政局對儲備土地出讓取得的收入實行收支兩條線管理，即：儲備土地出讓取得的收入由市土地儲備委員會辦公室直接繳入市財政專戶；土地收購補償、開發整理、支付利息和費用等方面的支出，經財政部門審核后另行下撥。

第七條市土地儲備中心根據市土地儲備委員會辦公室提供的土地收購資金計劃和委托，代市土地儲備委員會辦公室具體辦理銀行貸款業務。所籌集資金納入市土地儲備委員會辦公室賬戶，按照本辦法進行管理和使用。

第二章計劃管理

第八條市土地儲備委員會辦公室根據年度土地儲備計劃編制年度資金收支計劃，并按擬儲地塊編制分項資金收支計劃，實行項目資金計劃管理。

第九條土地收購儲備資金年度收支計劃，經市國土資源管理、財政部門審核后，報市土地儲備委員會批準執行；分項收支計劃報市國土資源管理、財政部門備案。

第十條土地儲備計劃發生變動，須相應調整土地收購儲備資金的年度收支計劃和分項收支計劃。

第十一條市土地儲備委員會辦公室要嚴格執行資金收支計劃，嚴禁隨意突破計劃范圍，防止資金積壓和資金超支。

第三章資金籌集

第十二條市土地儲備委員會辦公室(土地儲備中心)應當多渠道籌集土地收購儲備資金，優化籌資方案，降低籌資成本和費用。

第十三條土地收購儲備資金來源包括財政撥款、銀行貸款、其他借款、預收定金、土地儲備風險資金、社會融資和其他收入。

第十四條財政撥款指市財政部門撥入市土地儲備委員會辦公室的資金，以及安排返還的土地收益金(此收益金主要用于擴充土地收購儲備周轉金)。

第十五條銀行貸款指為實施土地收購儲備向金融單位融資借入的資金。在申請辦理借款時應向委托銀行提交年度土地儲備計劃、年度資金收支計劃、會計報表以及委托銀行需要提交的文件、資料，申請和取得年度貸款授信額度。在授信額度內，根據土地收購儲備業務的資金需要，向銀行提交儲備地塊的收購合同、儲備方案、分項資金收支計劃和貸款所需的文件、資料，按規定申請和取得授信貸款。

第十六條其他借款指為實施土地收購儲備向其他單位借入的資金。

第十七條預收定金指以預出讓方式向意向用地者收取的預購用地定金。

第十八條土地儲備風險資金指經市財政部門審核批準，從上繳財政專

戶的土地收益金中，按一定比例計算撥付建立的風險資金。土地儲備風險資金只能用于彌補土地收購儲備業務中出現的市場風險、自然風險和市政府調劑土地收不抵支的差額。

第十九條社會融資指按國家規定向單位、個人發行土地儲備債券、募集土地儲備股份獲得的收入。

第二十條其他收入指儲備土地及地面建筑物、構筑物在出讓前通過出租、抵押等開發利用獲得的收入，存款和貸款相抵后的利息凈收入。

第四章資金使用

第二十一條市土地儲備委員會辦公室要根據年度和分項資金收支計劃、地塊收購合同和方案，按對象、進度合理調配、使用資金，市財政部門派員監督資金的使用情況。

第二十二條土地收購、前期開發整理、儲備過程中發生的各項費用，要以每一地塊為核算單位，分別計入土地收購、儲備和開發成本，實行成本核算。

第二十三條市土地儲備委員會辦公室要依據儲備計劃、市場狀況和地塊質量，合理確定土地儲備總量和儲備周期，加快資金周轉，降低儲備成本，減少運營風險。

第二十四條土地收購儲備資金的使用范圍包括土地收購補償費、土地開發整理費、土地儲備管理費。除此以外的費用嚴禁在成本開支范圍列支。

第二十五條土地收購補償費指用于土地征用、收回、收購和安置補償的費用及置換土地的價差支出。補償標準須按《**市土地儲備管理辦法》和土地估價機構的評估結果確定并嚴格執行。特殊情況需超標準補償的，須由市國土資源管理、財政部門審核后，報市土地儲備委員會審批。

第二十六條土地開發整理費是指在儲備土地出讓前，以提升土地的經濟價值為目的，對土地進行平整和基礎設施建設而發生的工程費用。

土地開發整理要通過招標方式確定具有相應資質的施工企業承擔。土地開發整理的開支標準

要根據國家和省統一的工程預算定額、取費標準、地區單位估價表確定，并按經確認的實際工程量，據實結算工程價款。

第二十七條土地儲備管理費指用于土地收購、儲備、開發、整理和出讓全過程的直接和間接費用，包括以地塊為核算對象的土地管理費、土地交易費和存款、貸款利息收支相抵后的利息凈支出。

第二十八條土地儲備風險金的使用，必須報市財政部門審核、市土地儲備委員會批準。

第二十九條未經市政府批準，土地收購儲備資金不得用于非土地儲備事項的質押、擔保、對外借款。

土地收購儲備資金必須?？顚Ｓ?，不得用于非收購儲備事項的支出。

第五章收益分配

第三十條市土地儲備委員會辦公室要按照國家財務會計制度的要求，按期(月、季、年)按進度分項目進行結算，并編制年終決算報表。

第三十一條市土地儲備委員會辦公室要依據國家有關法規、制度嚴格收支管理，認真核算成本，及時、足額繳納有關稅費，按時退還各類借款本息。

第三十二條土地收益金專項用于擴充土地收購儲備周轉金時，其資金總規模由市土地儲備中心報市財政部門審核后，經市土地儲備委員會批準確定。

原按2％返還土地行政主管部門的土地出讓金，仍按云財綜字［92］172號和云財綜字［95］66號文件的規定，以2000年為基數執行。

第三十三條市土地儲備中心日常工作經費由市財政按業務工作需要核撥，實行總量包干、單獨核算。單獨編報會計決算報表。工資標準按昆人勞通［2000］119號文件的有關規定執行，并接受市財政部門的監督。

市土地儲備中心的財務收支，不得與市土地儲備委員會辦公室的土地儲備資金相混淆，必須嚴格區分。

第六章監督檢查

第三十四條市土地儲備委員會辦公室的會計核算執行事業單位會計制度，對儲備土地出讓業務收入和支出實行收支兩條線管理。

第三十五條市土地儲備委員會辦公室要根據土地儲備業務的發展需要，建立健全財務機構、財務制度，合理配置財務人員，加強會計核算和財務管理，定期向市國土資源管理、財政部門報送會計報表和財務狀況報告，并接受市財政、審計部門的監督。

第三十六條市國土資源管理、財政部門要對土地儲備資金的使用情況定期分析，不斷加強對資金運作過程的指導、監督和檢查。

第三十七條市審計部門依據審計法規，對土地收購儲備資金的收支、使用、管理進行日常和定期的審計監督。

第三十八條土地收購儲備資金和上繳市財政的土地收益金，要按市政府批準的用途?？顚Ｓ茫瑖澜亓?、擠占和挪用。對違反法律、法規的，按有關規定，視情節輕重給予嚴肅處理。

第七章附則

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關鍵詞：土地儲備；融資風險；防范舉措

近日，為了行之有效的防范土地儲備的財政金融風險，國務院下發了通知，要加強對各地方政府的融資平臺公司進行管理。在這一大背景下，如何全面防范土地儲備的融資風險，再次成為了各方關注的重點。

一、土地儲備融資風險的表現

（一）融資的規模過大

為解決部分地方發展以及城市建設的資金困難，一些地方政府相關部門借助土地儲備的機構平臺，超規模、超計劃地向商業銀行等舉借儲備貸款，形成一定的增量負債，加劇累積和膨脹了地方的財政風險。

（二）手續過分疏于形式

僅憑著與土地儲備機構和財政部門簽訂的儲備貸款所簽訂的這個三方協議，就著手辦理儲備的貸款。首先，這個三方協議在法律效力上是失效的；其次，單憑政府的信用進行的放款，在市場經濟的條件下也并不規范的。

（三）使用需要一定規范

一些地方的財政部門仍然把儲備貸款當成財政收入的一項重要來源，將儲備貸款的部分或者全部都納入到財政管理，用于公益性的或者城市建設的項目等地方。事實上，一些投資項目的效率低下，最終導致財政背上了相當沉重的負擔。

（四）未設置分賬核算

目前，仍然有地方政府的土地儲備的機構尚未按照國土資源部和財政部的《土地儲備資金財務管理暫行辦法》、《土地儲備資金會計核算辦法》的一些相關要求進行處置，并且貸款的資金和土地儲備的機構的正常的經費竟然放在一個賬本上進行核算，相互之間的混用，容易造成貸款被無故擠用、占用或者土地儲備的項目的效益盈利被轉移到儲備機構等情況。

二、土地儲備融資風險的成因

（一）風險意識的淡化

近幾年，因為地價不斷上漲，各地的土地儲備的項目經營效益情況比較好，尚未出現土地儲備的融資還款出現危機的情況，一些地方政府便對土地儲備的融資風險失去防范，導致土地儲備的計劃以及儲備貸款的預算隨意執行。

（二）經營理念的滯后

因為目前的土地儲備具有較高的盈利性，一些地方政府尚缺少對土地儲備成本和貸款的使用盈利的關注，片面的認為多貸款便可以多儲備土地，以為這樣便能獲得相對較多的經營效益。

（三）制度設計的缺陷

目前，對土地儲備的貸款管理制度仍然是存在設計粗糙的問題，跟不上實際的監管需求，給日常的貸款管理埋下了隱患，導致一系列風險。

（四）監管職責的缺位

《土地儲備管理辦法》是對貸款管理的職責給予了明確規定。但實際的工作中，商業銀行需要更多的考慮財政擔保和政府信用，對于貸款的使用情況則過問得少，缺少相應的監管。審計、紀檢部門需要考慮的則是儲備貸款屬于政府性貸款，大多尚未把儲備貸款正式納入到審計監督的范圍之內。

三、土地儲備融資風險的防范

（一）落實有效的土地抵押

儲備貸款融資風險的防范的前提是有效抵押。在目前法律、政策的條件下，商業銀行對于土地儲備的機構每一項借款都需要落實一定的土地抵押，這樣有利于避免懸空貸款的情況發生，掌握好貸款管理有效力的主動權。

（二）規范貸款的使用監管

使用監管則是儲備貸款的風險防范的重要內容。主要措施有：建立封閉的管理制度、貸款和日常的經費要分賬核算、跟蹤監管儲備貸款的使用、建立健全貸款在使用內的控制度。

（三）強化風險的組織控制

儲備貸款的風險防范的保障是組織控制。首先，明確貸款的決策主體。土地貸款計劃、土地收儲的計劃、儲備項目的出讓計劃、貸款合同的審定等重大的具體事項需要由聯席會議進行決定；其次，成立專業的管理機構。確保該機構都是金融、審計、金融、土地類的專業人士組成，對各項嗲款具體使用情況實施監理和指導，保證儲備貸款的專款專用以及運作的公開透明。

（四）統籌謀劃的還款來源

儲備貸款的防范風險保證是還款來源。首先，建立還款來源的預警機制。地價的波動，將會直接影響儲備項目的對應還款來源。經過土地市場價格的相應預警預報，可以實時的監測到因為地價的波動產生的關于土地儲備的還款風險；其次，落實具體出讓金的收繳。儲備項目出讓金是指償還貸款中最主要的關于資金來源的這一部分。儲備土地出讓之后，土地儲備的機構必須既跟蹤落實土地的出讓金的繳納進度，又積極的跟相關部門專項建立催繳的聯動機制；再次，發揮資金的扶持作用。儲備機構的調度間歇的貸款資金需要專項扶持。這就解決了歷史收儲項目可能存在的遺留問題，推動其盡快上市，釋放項目沉淀資金，結果可相應增加土地的儲備還貸的資金來源；最后，建立還貸的調劑機制。土地儲備的機構將加強和財政部門相關合作，積極的爭取到財政部門的大力支持，在貸款到期同時資金調度存在困難的條件下，及時的得到財政部門給予的還貸資金的臨時調度和幫助。

（五）提升貸款的使用效益

儲備貸款的防范風險的關鍵是提升效益。首先，控制貸款的節奏；其次，合理貸款的結構；再次，安排短期的貸款這需要關注中長期占用資金的比例，落實中長期的貸款和短期貸款之間的結合，貸款和發行理財的產品之間的結合；最后，實施分類的管理。分類管理對于壓縮土地儲備的項目占用對應貸款的規模和時間，節約貸款的利息支出有巨大作用。

（六）拓寬儲備的融資渠道

儲備貸款的防范風險的出路是拓寬融資的渠道。主要渠道有：土地證券化、土地收儲信托、收儲項目融資。

收儲項目的融資是借用收儲項目未來效益和資產為償還貸款的資金來源的一種融資方式，也就靠納入收儲體系中的某土地作為一個項目，其通過開發、整理之后再有秩序地向市場推廣。

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關鍵詞：土地；儲備資金；核算；

中圖分類號： F301.2 文獻標識碼： A 文章編號：

1、土地儲備資金的使用范圍

土地儲備資金專項用于征收、收購、優先購買、收回土地以及儲備土地供應前的前期開發等土地儲備開支。土地儲備資金收支管理是土地儲備制度的重要內容，土地儲備機構所需的日常經費，應當與土地儲備資金實行分賬核算，不得相互混用。

1.1土地儲備資金使用范圍具體包括：

（1）征收、收購、優先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補償費用。包括土地補償費和安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，以及依法需要支付的與征收、收購、優先購買或收回土地有關的其他費用。

（2）征收、收購、優先購買或收回土地后進行必要的前期土地開發費用。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設支出。

（3）征收、收購、優先購買或收回土地需要支付的銀行及其他金融機構貸款利息支出。

1.2土地儲備資金主要來源于下列渠道：

（1）財政部門從已供應儲備土地產生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構的征地和拆遷補償費用、土地開發費用等儲備土地過程中發生的相關費用；

（2）財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金；

（3）土地儲備機構按照國家有關規定舉借的銀行貸款及其他金融機構貸款；

2、土地儲備項目資金采用分項目核算

2.1土地儲備項目資金核算科目為“1101收儲項目”，類似于房地產開發企業的“開發成本”科目，用來核算土地儲備機構發生的可直接歸屬于土地儲備項目的實際成本。

2.2“1101收儲項目”按照土地儲備項目設置明細賬，即采用項目核算方式，并在土地儲備項目下設置“征地和拆遷補償支出”、“土地開發支出”、“其他直接支出”、“待攤支出轉入”、“交付成本”等明細科目進行二級明細核算。

2.2.1“征地和拆遷補償支出”明細科目，核算征收、收購、優先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補償費用，包括土地補償費和安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費，以及依法需要支付的與征收、收購、優先購買或收回土地有關的其他費用。在征地過程中對被征地農民采用社會保障安置的，所發生的被征地農民的社會保障支出也在本明細科目核算。對于所發生的被征地農民的社會保障支出，應在本明細科目下單獨設置“被征地農民社會保障支出”三級明細科目進行核算。

2.2.2“土地開發支出”明細科目，核算征收、收購、優先購買或收回土地后進行必要的前期土地開發費用，包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設支出。

2.2.3“其他直接支出”明細科目，核算經同級財政部門批準的可直接歸屬于土地儲備項目成本的其他支出。

（1）“待攤支出轉入”明細科目，核算分攤計入土地儲備項目成本的待攤支出。

（2）“交付成本”明細科目，核算本期已交付項目的成本。

2.3“1101收儲項目”科目的主要賬務處理如下：

2.3.1 為土地儲備項目發生各項支出時，借記本科目，貸記“銀行存款”、“零余額賬戶用款額度”等科目；采用財政直接支付方式的，借記本科目，貸記“財政撥款收入”科目。

2.3.2對出包工程，土地儲備機構應定期與施工單位進行工程結算。辦理結算時，按照實際發生的項目支出，借記本科目，按照可抵扣的預付工程款，貸記“預付工程款”科目，按照應付未付的工程款項，貸記“應付工程款”科目。

2.3.3結轉待攤支出時，借記本科目（待攤支出轉入），貸記“待攤支出”科目。

2.3.4單個收儲項目完成收儲后交付的，應按照該項目歸集的成本進行結轉，按照本科目“征地和拆遷補償支出”、“土地開發支出”、“其他直接支出”、“待攤支出轉入”各明細科目的借方余額合計，借記本科目（交付成本），按照本科目“征地和拆遷補償支出”、“土地開發支出”、“其他直接支出”、“待攤支出轉入”各明細科目的借方余額，貸記本科目（征地和拆遷補償支出、土地開發支出、其他直接支出、待攤支出轉入）；同時，將該項目成本結轉入“交付項目支出”科目，借記“交付項目支出”科目，貸記本科目（交付成本）。

單個收儲項目未全部完成收儲、部分先交付的，應按合理的方法計算確定交付部分的成本并進行結轉。計算方法一經確定，不得隨意變更。單個收儲項目部分交付時，按照計算確定的交付部分的成本，借記本科目（交付成本），貸記本科目（征地和拆遷補償支出、土地開發支出、其他直接支出、待攤支出轉入）；同時，將交付部分的成本結轉入“交付項目支出”科目，借記“交付項目支出”科目，貸記本科目（交付成本）。待該收儲項目最后未交付部分完成收儲后交付時，按照最后交付部分的成本，借記本科目（交付成本），貸記本科目（征地和拆遷補償支出、土地開發支出、其他直接支出、待攤支出轉入）；同時，將最后交付部分的成本結轉入“交付項目支出”科目，借記“交付項目支出”科目，貸記本科目（交付成本）。

2.4“5001交付項目支出”科目類似于房地產開發企業的“主營業務成本（商品房銷售成本）”，用來核算本期已交付的土地儲備項目的實際支出。

交付項目支出的主要賬務處理如下：

（1）項目全部或部分交付時，借記本科目，貸記“收儲項目（交付成本）”科目。

（2）期末，將本科目借方余額轉入“土地儲備資金”科目，借記“土地儲備資金”科目，貸記本科目。

3、土地儲備資金核算存在的局限與建議 根據《管理辦法》國土資源管理部門是土地儲備全程運作的具體責任單位，負責土地儲備項目的取得、開發整理和出讓事宜。其中，土地儲備項目的取得、開發整理由土地儲備機構具體運作，土地儲備項目的出讓則由國土資源管理部門下屬另一機構,如土地交易中心具體運作。因此,從整體上看,國土資源管理部門及其下屬的土地儲備機構與土地交易中心均是政府土地儲備項目的具體受托責任者，有責任履行對土地儲備項目出讓款項收回進行全程監控。《核算辦法》不應局限于土地儲備機構,而應充分體現“土地儲備資金”為獨立的會計主體，從國土資源管理部門角度來設計土地儲備會計核算規范。即土地儲備機構不僅是土地儲備項目的取得、開發整理的具體實施機構，也是受國土資源管理部門委托，從事土地儲備相關業務核算的責任機構，即國土資源管理部門系統的土地儲備項目取得、開發整理和出讓各類業務的集中核算的中心。

收儲項目科目的結轉時限不明確。從收儲項目的會計處理來看，本科目的結轉時限是在項目交付使用時。交付使用時結轉，不能看出一年來所發生的征地和拆遷補償支出、土地開發支出、其他直接支出等明細支出，收儲項目的結轉時限只能是在交付使用當年的年終。

以土地儲備機構為集中核算中心，“土地儲備資金”為會計主體,在會計系統設計上可實現多方面優化：一是信息全面完整,合理合法。由于土地儲備項目經濟業務的全貌均由土地儲備機構集中核算，土地儲備的籌資、營運和分配全面反映在賬戶與報表體系中，不但消除了土地儲備會計信息在不同單位之間的人為隔裂，大量被迫備查登記的重要業務能合法納入賬戶與報表體系，解決了實際核算工作的法理沖突問題。二是提升了財務報表信息的信息質量。全面完整地反映土地儲備業務,使土地儲備會計能更好地滿足國土資源管理部門履行監管責任、銀行評價土地儲備的償債能力、土地儲備機構管理土地儲備營運業務的信息需要，大大提升了會計信息相關性，提高了會計信息質量。三是實現規模效益。實行集中核算，有效減少土地儲備會計相關的組織機構設置，減少人員配備、辦公場地和設施和辦公用品等相關開支，切實有效地提高了會計系統的工作效率。要實現上述目標,《核算辦法》要在幾個方面作相應調整：

（1）修改第二條“本辦法適用于土地儲備機構管理的土地儲備資金”改為“本辦法適用于國土資源管理部門管理的土地儲備資金”；“本辦法所稱土地儲備資金是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所使用的資金”改為“本辦法所稱土地儲備資金是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發、出讓及分配等所涉及的資金。”

（2）以權責發生制為基礎,對收儲項目取得、開發整理和出讓進行全面反映。具體包括：對收儲項目按全部成本核算,成本內容包括出讓前發生的必要直接支出；反映出讓收入款項的收繳情況。

篇8

關鍵詞：土地收購;土地儲備;財務風險控制

一、引言

十多年來我國土地收儲工作的開展給地方財政引入大量財富，不過在經營土地的同時也伴隨著一定的財務風險，因此必須引起重視。本人從事土地收儲工作多年，發現了某些土地收儲工作中存在的問題，探討了土地收儲活動中存在的自有風險問題，并根據這些問題提出出了相應的建議。

二、土地儲備資金來源的現狀

1.部門規章對土地儲備資金來源的限制。2007年國土資源部、財政部聯合印發了《土地儲備資金財務管理暫行辦法》，對土地儲備資金來源作出規定：第一，土地儲備機構的相關費用由土地出讓收入來安排，包括拆遷補償、征地、土地開發等費用；第二，土地儲備資金由財政部門從國有土地收益基金中安排；第三，土地儲備機構按國家相關規定舉借銀行貸款和其他金融機構貸款；第四，用于土地的其他資金必須經由財政部門批準；第五，上述資金產生的利息收入。下面主要對前三項內容進行分析：從第一點來源來講，土地出讓收入中安排拆遷補償、征地、土地開發等費用，必須是在土地收儲工作已完成、前期費用已發生、土地已出讓、款項已收回等的前提下才能進行。而前期財政部門返還的墊支費用并非實際意義上的資金來源，假如土地并沒出讓或者出讓了但沒收到出讓款，此類來源就不存在。所以，返還的墊支費用不該計作資金來源的范疇。從第二點來源來講，土地儲備資金由財政部門從國有土地收益基金中安排，這可作為一個來源，但從實施的具體情況來看，安排比例在5%左右，遠遠小于土地收儲所需的資金量，不能滿足實際需要。從三點來源來講，土地收儲資源僅余下銀行貸款和其他金融機構貸款。據有關資料表明，截止2003年底，浙江省土地收購儲備資金112億元，其中就銀行貸款就占總量的89%，達到100億元；青島市財政在土地儲備中心成立開始，注入周轉資金2000萬人民幣，到2004年貸款總額是24.5億元；北京市土地整理儲備中心成立之初注入資金1億元，到2006年4月籌措資金達到110.96億元；長春市土地收儲中心前期投入1000萬元，到2009年10月貸款金額達到197億元。目前我國土地收儲機構有2000多家，如按照1000家中每家向銀行貸款10個億，那么貸款總金額就能達到1000億元，當然，實際上遠不止這個數。據相關報道，2009年北京一個土地收儲機構貸款計劃就已高達到1000億元。但從我國整體土地收儲資金來源來講，渠道過于單一，缺乏自由資金，資金結構失衡情況比較嚴重，而且財務費用高，土地收儲成本不斷增加。盡管2008年下半年央行已連續下調利率，但土地收儲貸款利息仍然很高。2.土地運營周期與銀行貸款期限不適應。中國人民銀行于2003年了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，該通知嚴格要求對土地儲備貸款發放進行控制，其貸款額度不能超出收購土地評估價值的70%，最長貸款期限不能超過2年。先不論是否土地收儲能與房地產開發混為一談，單以土地收購儲備特點而言，它是一個周期性長且資金密集的運作過程。國家規定土地需凈地出讓，就表明了不單需進行土地收儲，還需進行土地整理。收儲是一項比較漫長的過程，需對每家每戶做摸底調查，洽談補償費用，所花時間較長。此外，土地收儲之后并非立即就可出讓，特別是政策性收儲土地，如棚戶區改造、企業改制等出讓難度相對較大。以長春市為例，2002年長春市收儲了一家改制企業用地，因各種原因于2009年才真正完成出讓。據我國各地土地儲備融資實際情形來將，其貸款主要源于商業銀行和政策性銀行，而銀行將房地產貸款與土地收儲貸款混合在一起，在這種負面“搭便車”的影響中，銀行會對土地收儲貸款做嚴格控制。2009年到2016年上半年，盡管我國經濟受政策影響使得商業銀行的放貸力度增加，銀行熱衷于土地收儲機構，增加了放貸量，活躍了各地土地收儲活動，但貸款期限2年的規定沒變，這讓土地收儲機構只能采取借新還舊的措施來保證運行。3.宏觀政策對土地經營的不利影響。國家經濟政策會直接影響土地收儲，若國家調整宏觀經濟政策，比如上調利率，央行將貨幣投放量減少，市場整體購買力下降等情況，都會減少土地出讓，從而造成信用風險的增加。2007年央行連續加息6次，雖然加息利于鞏固宏觀調控現有成果有利，但卻將土地收儲成本增加了，特別是給庫存土地帶來的影響最大。2008年金融危機來臨之際，在較長的一段時期內我國土地出讓幾乎達到了停滯階段，還貸特別困難，經濟波動加大了土地市場的波動。而土地經營決策部門經常會利用低利率周期，不顧及土地收儲的實際情況來加大貸款的數量，加快土地出讓、收儲的速度，而此種土地收儲行為給經濟平穩發展帶來不利影響。

三、土地收購和儲備中的財務風險控制策略

1.實行企業化的會計核算模式。企業會計模式即便是將贏利作為基礎和導向，但他們許多方法和思想卻有助于土地儲備加強財務風險控制。將此類方法和思想科學、恰當地融入到土地儲備中，有助于將土地儲備運作更完整地反應出來，給土地儲備在財務方向監控上提供相應的基礎信息，這些方法和思想主要有：（1）權責發生制。事實表明，權責發生制與收付實現制相比，能夠提供更多可靠和相關的會計信息?！逗怂戕k法》對權責發生制的應用只限于土地儲備收購和開發整理的過程，卻在正式會計賬簿中沒有將核算土地出讓款項的收回納入其中，不利于有效、適時的監控土地出讓款項收回的風險。所以，需將《核算辦法》中的權責發生制適用的嚴格限制進行取消，讓土地部門可以最大限度的運用權責發生制，從而將土地儲備運作的情況真實完整的反映出來，為土地儲備財務風險控制提供有效的信息支持。（2）謹慎性原則。應收的土地儲備出讓款也同大部分應收賬款一般，都可能有壞賬情況的發生，若將計提壞賬準備的思想引入其中，能有效提高相關人員對應收土地儲備出讓款發生壞賬的關注度，從而對壞賬的可能做及時控制和反映。2.制定合理的土地儲備計劃。對土地儲備的數量進行有效的調控，這是土地儲備管理中心的核心任務，以達到減小土地積壓的目的，從而保障管理中心能正常運營。年底土地儲備計劃必須制定完善，為土地儲備管理工作提供前提條件。土地儲備數量和時間具有相應的限度，不是越多、越長就越好，因此需對儲備時間和量做合理的確定，有利于控制資金的整體流動速度，減少運營中的風險。于土地儲備中心運營而言，建立起有效、科學的供應計劃以及土地儲備是其重要部分，此環節的建立必須對儲備土地做分類管理以及進行分別審核，對盈利高、盈利低、不盈利等不同情況的儲備土地進行區別管理。盈利大的土地項目需加強其財務風險和經營風險控制，充分運用融資和自有資金不斷強化盈利能力；盈利能力低或者不盈利的儲備土地，需將自有資金做高效利用，并爭取政府補貼。3.完善土地儲備監管體系。無論是技術層次還是對于組織來講，健全土地儲備監管體系都是非常重要的。就從組織方面上來講，建立完善的監管體系是保障土地儲備目標實現的基礎；從技術方面來講，將土地儲備的真實情況，城市規劃和土地利用等年度計劃，通過信息技術平臺做到公開透明，讓社會能夠了解土地收購儲備的詳細情況，從而加強土地儲備中心在社會上的公信力。建立的監管體系重點在三個方面：第一，全程監管土地開發項目。相關規定必須落實，并做到公平、公正、公開的招投標，避免關系網干擾和暗箱操作。項目監管實行分級負責制，具體對項目施工進度和質量做好監督，落實責任人制，項目資金的具體使用狀況需嚴格監管，將項目驗收關掌握好。項目結束后，必須召集相關部門開展項目資金的專項審計。第二，監管好土地儲備資金。加強資金的管理，嚴格執行并做好專項管理、單獨核算、?？顚Ｓ茫瑹o論任何人和單位都不能超出標準開支和支出的相應范圍，杜絕挪用和截留項目資金。對項目資金可實施集中支付措施，按照所批復施工合同、項目預算、工程進度來對項目資金進行撥付。建立起完善的項目會計內部稽核制度和核算制度，全程對項目資金實施監督和財務管理，對竣工決算需嚴格把控，不斷規范項目追蹤問效和業績考評。第三，強化廉政作風，并監督到位。按照對相關工作的排查結果，將界定的風險崗位做等級劃分，并根據這些等級建立相應的風險防范管理。比如建立匿名風險舉報箱、意見收集網站，以及將投訴監督電話公布于社會，以便及時有效的將群眾的舉報和意見進行收集。建立責任追究制和計分制，建設風險信息庫，健全、嚴密的預警系統和機制，利用對風險防控的及時有效。可將專項檢查和日常監督進行聯合，建立起聯合監查機制，并開展定期檢查，從而強化監督的效果。4.融資多元化，優化資本結構。對于土地儲備管理中心的整體發展和運營來講，資金的籌集渠道和方式有著重大作用。目前我國土地管理儲備的資金籌集主要是源于銀行貸款，而銀行貸款利率不僅高，還會因政策調整而變化，容易造成資金成本的提高，資金的不足，從而加大了土地儲備的財務風險。因此，需加強融資渠道的多元化，通過借鑒相關行業的成功經驗，可采取土地證券化形式和土地信用產品化形式來拓展融資渠道，調整單一融資格局，打破只依賴銀行貸款組成的資金周期短、高利率、有限數額、高風險的格局。此外，可加強自由資金份額，保留部分土地收益來作為儲備金，并對政府財政補貼進行積極爭取，不斷對資本結構進行優化，從而提高預防風險的能力。

作者:趙麗麗 單位:天津市濱海新區土地發展中心

參考文獻：

[1]財政部：《土地儲備資金財務管理暫行辦法》，2006年.

[2]盧新海：《城市土地管理與經營》，科學出版社2006年版.

[3]張宏斌,城市土地儲備制度的功能定位及其實現機制,城市效伐明澎XI),42.

[4]國土資源部、財政部、中國人民銀行：《土地儲備管理辦法》，2007年.

篇9

關鍵詞：宏觀調控；房地產金融管理；土地儲備貸款

中圖分類號：F830．572　文獻標識碼：B　文章編號：1007－4392(2006)11－0043－03

一、河北省土地儲備貸款的基本情況

2003年以來，河北省房地產市場發展迅速，推動了全省土地交易市場和土地儲備貸款市場的較快發展。截至2006年6月末，河北省除華夏、中信、光大3家分支機構外，其他金融機構均不同程度開辦了土地儲備貸款業務，累計發放土地儲備貸款107億元，全省土地儲備貸款余額為64．1億元。近年來全省金融機構土地儲備貸款業務呈現以下特征：

一是分機構看，貸款主要集中在國有商業銀行和國家開發銀行。2006年6月末，全省國有商業銀行和開發銀行土地儲備貸款余額分別為22．5億元和22．1億元，占全部土地儲備貸款余額的比分別為35．1％、34．4％，股份制商業銀行貸款余額為15億元，占比為23．4％，其他金融機構占比為7．1％。二是分地區看，貸款主要分布在經濟及房地產市：場發展較快地區。2006年6月末，秦皇島、廊坊、石家莊和保定4城市土地儲備貸款余額分別為17．3億元、11億元、9．4億元和8．2億元，分別占全省的比為27．1％、17．2％、14．7％和12．8％。三是從貸款方式看，以抵、質押為主。2006年6月末，全省土地儲備貸款中，抵、質押貸款余額58．1億元，占比為90．6％。其中，抵押貸款余額41．1億元，占比64．1％其他貸款中的質押貸款余額17億元，占比26．5％；信用貸款余額5．3億元，占比8．3％；保證貸款余額0．7億元，占比1．1％。四是從貸款對象看，以政府土地儲備機構為主。2006年6月末，全省金融機構對土地儲備機構放款余額為45．7億元，占全部土地儲備貸款的比為71．3％，其他機構貸款余額1 8．4億元，占比28．7％。五是從貸款用途看，基本全部用于土地儲備。2006年6月末，全省土地儲備貸款中除0．3億元(占比0．5％)是用于土地基礎設施建設外，其余的63．8億元貸款全部用于土地儲備。六是從貸款質量看，目前階段土地儲備貸款屬優質的信貸資產。2003年以來，全省土地儲備貸款不良率保持在較低水平，2006年6月末僅為0．4％，不良貸款金額為0．2億元。

二、土地儲備貸款管理運作流程

河北省金融機構所發放的土地儲備貸款在嚴格考查土地儲備機構資金實力的同時，重點關注所征購土地的收儲、整理、出讓等各環節，嚴格掌控土地儲備機構資金的流出及流入，努力確保整個項目資金運作全部置于金融部門監督之下，具體要求：一是貸款發放前，盡可能協調受補償單位在金融部門開立賬戶。貸款發放后，做好監督支付，將相關資金轉入受償單位賬戶，從而確保貸款資金專項用于征地補償。二是與土地儲備機構簽訂協議約定土地出讓(劃撥)實施方案應事先征得金融部門同意；土地出讓(劃撥)應率先通知相關金融部門，土地出讓時應有金融部門工作人員參加，從而對土地出讓進度及時掌握。三是加強對征購土地的管理，未經金融部門同意，不得對貸款取得項目的土地使用權進行出讓(轉讓)、劃撥、作價入股等處置。四是在金融部門設立土地出讓收入專戶，確保所有的土地出讓收入資金全部劃回到相關金融機構。據調查，近年來全省金融機構能夠較好地貫徹人民銀行總行的各項信貸管理政策，落實貸款“三查”制度，在對貸款項目全面深入調查的基礎上，對符合授信條件的及時發放貸款并辦理抵、質押等資產保全手續。建立臺帳，定期深入借款單位了解貸款使用情況，監督資金流向，跟蹤土地儲備、開發、供應進度，確保貸款?？顚Ｓ茫敝潦栈刭J款本息。

三、土地儲備貸款工作中存在的主要問題

(一)土地儲備貸款面臨政府信用風險

土地儲備機構只是政府為規范土地交易而成立的機構，不是嚴格意義上的市場主體，也不是實質意義上的土地使用者：一是自有資金少，收購土地資金幾乎全部依賴銀行貸款。石家莊市地產交易市場注冊資本僅10萬元，但目前貸款額卻近7億元。二是政府對土地的絕對壟斷。除政府設立的建設投資公司外，幾乎所有的土地交易必須通過土地儲備機構進行。2006年6月末，建設投資公司和土地儲備機構貸款分別占全省金融機構土地儲備貸款的29％和71％。三是土地出讓收入作為貸款唯一還款來源，政府一旦資金緊張或出現誠信危機，隨意上劃和動用土地出讓金，金融機構貸款則面臨不能按期歸還的風險。四是抵押物處置難。土地儲備機構一般隸屬政府土地監管部門，土地的收購、出讓、抵押和登記全部是由一個部門來完成，若貸款所購土地出售不暢，金融部門依法維護金融債權則而臨很大困難。

(二)土地儲備中心滾動經營與金融部門信貸管理矛盾

由于土地收購、出讓在時間、面積、地段等方面的多樣性與復雜性，決定了土地儲備中心在經營過程中必將實行滾動運作，不斷的買入賣出土地，這對銀行按每宗土地交易貸款，封閉管理，專戶監控的管理模式提出了嚴峻挑戰，特別是當對儲備較大地塊進行分割拍賣時，由于拍賣進度的先后時間差，對銀行貸款按合同的回收造成了一定的不確定性，如果監控不嚴，拍賣的土地出讓金很容易被挪作下一宗土地的儲備，同時，這也造成了銀行貸款期限的確定很難與實際相匹配。

(三)相關制度法規建設滯后

為了規范土地儲備貸款的發放管理，防范金融風險，國家陸續出臺了一些相關政策規定，但大都是2003年以前出臺的，對當前出現的一些新情況、新問題難以有效制約。據調查，由于土地的壟斷經營和政策法規的不健全，土地儲備貸款抵押物形式多樣。有的土地儲備機構先將收購土地過戶到自己名下，辦理一個以自身為使用者的土地使用權證，再到銀行按地塊辦理抵押；有的直接把規劃紅線圖拿到銀行進行抵押。由于缺乏完善的制度和辦法，也使得各行在發放土地儲備貸款時只能比照房地產開發貸款進行操作，而土地儲備貸款無論在貸款操作還是在貸款抵押方面都具有很強的特殊性。當前房地產市場活躍，土地儲備中心還款能力較強，一旦市場出現疲態，金融機構土地儲備貸款將面臨很大的風險隱患。

(四)土地收購價格趨高，貸款展期時有發生

房地產市場的迅猛發展拉動了地價的快速上升。據河北省統計局數據顯示，2006年上半年全省土地成交價格同比上升5l％。另據廊坊人行調查，2005年該市土地儲備收購價上漲26．5％，

2006年上半年漲幅達39．1％。土地收購價過高，易造成土地拍賣失敗和貸款逾期的發生。特別是在經濟發展相對落后縣(市)區的舊城改造項目中，由于涉及政府換屆、農民補償、拆遷補償等不可預見因素影響較多，加之土地出讓工作關聯性較高，易受國家宏觀調控政策影響，所以該類貸款運作期相對較長，金融機構在2年合同期內無法收回貸款的現象時有發生，不得不通過借新還舊來延長貸款期限。

(五)土地運作趨熱加大了金融風險

近年來，為提升城市形象，各級政府不斷增加基礎設施投入，加快城市向外擴張速度。由此造成上地的區域規劃規模迅速擴大，土地出讓壓力加大，銀行貸款潛在風險增加。

四、措施和建議

(一)健全政策法規，建立具有獨立市場主體地位的土地儲備機構

一是應按照現代企業制度的要求，建立資金實力雄厚、內控機制健全、經營管理規范的土地儲備營運機構；二是總行應盡快出臺《土地儲備貸款管理辦法》，加強土地儲備貸款準人管理，嚴格控制土地儲備貸款發放范圍，指導金融機構選取地理位置較佳、規劃條件附加值較高、出讓價格預期高的地塊發放貸款，以防范因土地出讓困難造成貸款收回風險。

(二)區別對待，規范土地儲備貸款業務

當前，土地增值收益是各級政府籌措建設資金的一項重要渠道。建議總行根據全國各省市房地產市場發展現狀、市場化程度高低、政府調控經濟行政手段的強弱等情況，采取鼓勵、維持和限制等不同的信貸管理政策，通過規范土地儲備貸款的發放，約束或消弱政府的投資沖動。在現階段，可將金融機構土地儲備貸款額度與土地儲備機構資本金掛鉤，要求土地儲備機構從金融機構獲得的貸款總額不得超過其注冊資本的一定比例，即以資本總額制約資產規模，促使政府部門增加其資本金，降低金融部門貸款的風險。

(三)處理好土地儲備機構滾動經營與信貸管理的關系

為防止土地儲備機構滾動經營后造成金融部門貸款的失控，建議總行與國土資源部協商聯合下發文件，對土地儲備貸款實行封閉管理和運作。明確金融部門有權對貸款所購土地的收購、補償、儲備、基礎設施建設及出售等全過程實施監控，土地儲備機構必須予以協助和配合。收購土地的資金數額必須經過土地儲備中心的上級主管部門的認可，金融機構的資金應直接劃入被征地單位帳戶；土地出讓后的資金不得直接用于滾動經營，應在扣除經營成本后首先償還銀行貸款。

(四)開展土地儲備的執法檢查

人民銀行、國家銀監會與建設部、國土資源部等部門要聯合開展土地儲備狀況的執法檢查，加大對土地市場的整飴力度，深入挖掘和查處土地儲備過程中涉及金融機構及政府職能部門的違規違法行為，采取有效措施，確保土地儲備和土地交易市場的規范有序運行。

篇10

縣國土局下屬事業單位涉及資金來往的具體有：

1.云府土地儲備中心。為全額撥款事業單位，主要負責制定、修訂本縣國有建設用地儲備管理工作的有關規定和管理辦法；負責實施本縣行政區域范圍內國有建設用地的的回收、收購和置換與已被征用征收土地的收儲工作；負責籌措并運行土地儲備資金工作，按時上報資金活動情況?，F在編人員5人。

2.耕發土地整理開發中心。為國有企業單位，負責組織實施本縣土地開發整理、建設用地復墾和農村土地綜合整治項目工作，做好項目立項、驗收相關材料組件上報，落實項目監管，以及項目資金撥付等工作。同時負責土地開發整理、建設用地復墾和農村土地綜合整治項目各類檔案管理及系統報備等工作?，F在編人員5人。

3.統一征地事務所。為全額撥款事業單位，主要負責土地征收有關法律、法規和政策的貫徹執行；編制全縣土地征收補償標準，制訂土地征收政策處理辦法和有關規定；組織實施全縣土地征收中的征地調查、征地協議簽訂，擬定征地方案、征地補償等征地事務；協助農轉用、土地征收方案上報省政府審批工作，現在編人員2人。

4.土地勘察測繪隊。為自收自支事業單位，負責全縣建設用地項目的勘測定界工作；負責全縣建設用地項目的勘測定界工作；負責全縣收儲土地的測量和地籍管理測量工作；負責外業測量后的內業圖件處理工作，保管和利用有關技術圖紙，及時歸檔測繪檔案，保全測繪數據，管好測繪圖件工作，現在編人員4人。

二、內部審計內容

重點審計單位財政財務收支的真實性、合法性、效益性審查，通過對單位經費使用情況的檢查和分析，促使單位節約開支，提高經費管理水平，提高效能，同時也促進單位的廉政建設。

三、內部審計的方式

采用委托縣審計局、內審協會組織單位和本系統內具有審計資質人員相結合的方式進行審計。

四、“三年輪審”和2013年內部審計工作安排

2013年：云府土地儲備中心。