房地產企業涉稅籌劃范文
時間：2023-09-07 17:58:05
導語：如何才能寫好一篇房地產企業涉稅籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
案例：2011年10月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產開發成本8800萬元，利息支出為1000萬元（不超過同期銀行貸款利率）。假設城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%。企業營銷部門在制定售房方案時，擬定了兩個方案。
方案一：銷售價格為平均售價2000元/平方米，公司不能提供金融機構貸款證明。
方案二：銷售價格為平均售價1978元/平方米，公司能提供金融機構貸款證明。
要求：根據上述資料
（1）分別計算各方案該公司應納土地增值稅；
（2）比較分析哪個方案對房地產公司更為有利，并計算兩個方案實現的所得稅前利潤差額。（假定以后計算過程以萬元為單位）
一、征收額計算
（一）土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的4級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。簡便計算公式為：土地增值稅稅額=增值額x適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。
1 四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的，比如增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%等等。
2 扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金；對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。
（二）根據上述原理，案例中扣除項目計算過程
方案一：
④取得土地使用權所支付的金額：2000萬元
②房地產開發成本：8800萬元
③房地產其他開發費用=（2000+8800）x10%=1080
④稅金：
銷售收入=91000x2000÷10000=18200
營業稅=18200x5%=910
城建稅及教育費附加=910x（7%+3%）=91
印花稅=18200x0.05%=9.1
土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1001
⑤加計扣除=（2000+8800）x20%=2160
扣除項目金額合計=2000+8800+1080+1001+2160=15041
方案二：
①取得土地使用權所支付的金額：2000
②房地產開發成本：8800
③房地產其他開發費用=1000+（2000+8800）×5%=1540
④與轉讓房地產有關的稅金：
銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8
營業稅=17999.8x5%=899.99
城建稅及教育費附加=899.99x（7%+3%）=90
印花稅=17999.8x0.05%=9
土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99
⑤加計扣除=（2000+8800）x20%=2160
扣除項目金額合計
=2000+8800+1540+989.99+2160=15489.99
二、影響因素分析
從以上規定可以看出，影響因素主要有房地產銷售價格和扣除項目金額，所以，房地產開發企業關鍵要把握好上述影響因素，才能更好地實現籌劃土地增值稅的目的。
（一）確定適當的房地產價格
由于采用超率累進稅率，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，在稅收邊際會產生大的稅額攀升效應，使得稅負增長很快，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系。
（二）確定適宜的成本核算對象
對房地產開發企業成本項目進行合理的控制，如加大公共配套設施投入，改善住房環境，提高房屋質量，來調整土地增值稅的扣除項目金額，進而減少稅負。
（三）確定合適的利息扣除方式
參照方案一、二中，房地產其他開發費用的計算過程。
首先，財務費用中的利息支出，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%扣除。
其次，如果房地產開發企業不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%扣除。這兩種規定為納稅人提供了選擇余地，目的是為了房地產其它開發費用之和達到最大化。
1 如果建房過程中利息費用很多，多于開發費用中除利息費用之外的其他費用之和。房地產開發企業則應采取據實扣除的方式，此時應盡量提供貸款證明。
2 如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意不計算應分攤的利息支出，或不提供貸款證明，這樣可以多扣除費用，減低稅負。
（四）案例中應納土地增值稅額計算過程
方案一：
增值額=18200-15041=3159
增值率=3159÷15041=21%
土地增值稅稅額=3159x30%=947.7
方案二：
增值額=17999.8-15489.99=2509.81
增值率=2509.81÷15489.99=16.20%
根據土地增值稅稅收優惠：建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不交土地增值稅。
因此我們得出：
方案一：所得稅前利潤=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2
方案二：所得稅前利潤=17999.8-（2000+8800+1000+989.99+9）=5200.81
篇2
關鍵詞：房地產稅務籌劃財務管理
一、房地產企業稅務籌劃的概念與特點
（一）概念：房地產開發企業稅務籌劃是房地產企業在一定的社會制度環境下，根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負，實現企業財務目標的謀劃、對策與安排的活動。房地產企業稅務籌劃包括避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。通過規避、優惠條款、提高或降低價格等方法達到減輕稅負的目的。
（二）特點：
1、合法性。房地產企業稅務籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，之所以能夠做出繳納低稅負的決策是因為納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。
2、籌劃性。一般納稅義務通常具有滯后性，通常企業經營行為發生后，企業納稅義務才產生。稅務籌劃在充分了解現行稅法、政策和財務知識的基礎上，再結合房地產企業全方位的經濟活動，有計劃地進行規劃、設計稅負相對最輕和經營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務籌劃性的特點。
3、目的性。房地產企業進行稅務籌劃產生的最初原因就是直接減輕稅收負擔，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險等目標是在這個目標的延伸。
4、多維性。從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。
二、房地產企業稅務籌劃的可行性
首先，企業在籌劃稅務方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進行細致合理的分析，制定出正確的財務決策，使整個企業的經營、投資行為合理、合法，財務活動和經營活動健康有序運轉，實現良性循環。其次，在籌劃稅務方案時，企業精打細算、為了節約支出、減少浪費也不能一味地考慮稅收負擔的降低，而忽略因該籌劃方案的實施引發的其他費用的增加或收入的減少。企業要達到合法“節稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強自身的經營管理、財務核算和財務管理，才能保證稅務籌劃目標的實現。更重要的是，由于稅務籌劃方案在很多情況下會企業生產經營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時間性差異，因此在進行稅務籌劃成本和收益的比較時，必須考慮稅務籌劃決策的風險和資金的時間價值。最后，還應得到國家和政府反而支持，因為稅法是企業執行稅務籌劃的法律之繩，企業的一切具體行為都離不開國家的宏觀調控的政策。
三、房地產企業稅務籌劃的現實意義
（一）一定程度上能減輕房地產企業的稅收負擔
目前我國房地產企業涉及的稅種數量繁多，房地產企業稅收負擔重。當前房地產企業所承擔的稅務不僅包括一般企業應付的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、還有房地產企業特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮土地使用稅、房產稅等等稅種達有十余項之多。由此可見，當前房地產企業所承擔的稅收負擔偏重，而包括避稅、節稅、轉稅等多方面的措施的稅務籌劃能合理有效地改變目前房地產企業的這種狀況。
（二）幫助房地產企業盡早掌握最新財稅政策法規
國家陸續出臺針對房地產企業的一系列重要財稅政策、法規以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復雜的企業交易行為和越來越嚴格的稅務機關征管措施，導致企業的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產企業必須充分了解國家稅收政策，并結合企業的自身情況進行稅收籌劃，從而降低涉稅風險，實現涉稅零風險，達到企業持續、健康發展的目的。
（三）有利于房地產企業長遠發展的需要
在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，為了實現這一目標必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業的聲譽，并對企業正常的生產經營百害而無一利；稅務籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產企業長遠發展需要的有效途徑。
四、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
（一）政府機關部門的決策對房地產企業稅務籌劃有很大影響。房地產經濟越發達，競爭越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不只是稅務部門，房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。
（二）忽視稅務籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負擔的降低。如果單從稅務籌劃就是為了實現企業稅收負擔最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務籌劃的一個關鍵方面，但這種理解不利于稅務籌劃方案的有效設計和整體權衡。任何一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，還要兼顧經濟活動參與各方的課稅情況及其稅負轉嫁，當新發生的額外的費用或放棄其他方案所損失的相應機會收益小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項成功的稅務籌劃應該是多種稅務方案的優化選擇，我們不能認為稅負最輕的方案就是最優的稅務籌劃方案，這樣不顧企業總體利益的下降，犧牲企業整體財務利益換取稅收負擔的降低明顯是不可取的。
（三）稅務籌劃具有極強的適應性，因人、因時、因地，具體情況具體分析。情況的復雜決定在進行稅務籌劃時，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產企業在稅務籌劃時稅法與會計制度適度分離的必然性。企業會計制度制定的根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的著眼點在于對經濟和社會發展進行調節。二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求、對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同。二不同是因為會計主體可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。三是遵循的原則不同。
五、房地產企業稅務籌劃的措施及發展趨勢
（一）房地產企業在設立環節上的稅務籌劃
稅務籌劃是一種新型的企業經營管理理念，它要求企業經營決策者在謀劃各項經營活動時，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點、企業性質、組織形式、人員結構、出資方式等，為企業選擇其在經營階段所應承擔的稅負。
（二）房地產企業籌資環節的稅務籌劃
企業在籌集到所需要的足額資金的同時，還應該要實現籌資成本的最小化。認真考慮債務資本和股權資本之間的搭配比例，理搭配資本結構以及運用適當的方法進行籌資能減少借款利息、物業管理費用和其他費用等，節約大量的新的成本。
（三）房地產企業開發環節的稅務籌劃
房地產開發費用的扣除方法就有兩不同的規定。規定的不同造成兩種方法計算的“房地產開發費用”也存在差異。但稅法規定房地產開發企業因分立發生的房地產轉移不征收土地增值稅、連體樓內不同類型房產適用一個增值率和稅率，從而達到降低整個連體樓的土地增值稅稅負目的。
（四）房地產企業銷售環節的稅收籌劃
企業可設立全資子公司或獨立核算的二級法人機構去專門從事與企業自身經營無關的業務，就可以令這部分代收或代墊的費用從應納稅營業額中分離出去，使這部分業務能適用與之相適應和配套的稅率，從而降低相關的稅負。
總之，房地產開發企業稅務籌劃活動是一項涉及各種學科的高智商活動，應當有選擇的引進既有專業技能又精通稅法的稅務、咨詢機構為企業經濟活動出謀劃策。
六、結束語
房地產產業作為經濟危機后拉動經濟復蘇的一個強力增長點，在國民經濟中的地位日益突顯。面對房價在蟄伏一段時間后新一輪的大幅飆升，房地產企業成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的研究，明確房地產開發經營業務流程中各階段的稅務籌劃要點，提高房地產企業的納稅意識、經營管理水平，以便有效防范涉稅風險，實現房地產企業價值最大化。
參考文獻：
篇3
一、房地產企業稅收籌劃的難點分析
從我國房地產市場和宏觀政策等角度進行分析，房地產企業在使用稅收籌劃方法時，存在的難點主要表現在該行業的復雜性、財稅政策更新、行業的地域性特點以及需要進一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。
(一)房地產行業的復雜性房地產行業的明顯特點就是人才密集、經營活動資金密集，其經營項目的規模較大、可影響的范圍也比較廣，同時還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導向的產業類型，與房地產項目建設當地的金融機構、主管部門、上下游產業以及政府部門都有著密切的關系。房地產企業的經營活動與內部的管理制度、管理水平有直接關系；同時，還會受到外界環境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產行業本身的復雜性，這將會對其發展產生很大影響，增加財務人員實施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實施效果。
(二)財稅政策更新因社會經濟從原本的迅速發展逐漸轉向平穩的發展趨勢，房地產企業的發展受到的影響越來越明顯，在這個基礎上，國家不斷調整財稅政策，希望能夠減少中小企業的稅收負擔，而各項財稅調控政策的出臺和實施，增加房地產企業的經營壓力。近年來，我國先后出臺了很多財稅政策，這些政策限制房地產企業使用稅收籌劃方法，也會影響稅收籌劃發揮作用，可見財稅政策更新是房地產企業實施稅收籌劃的難點之一，也只有解決這個難點，才能保證順利實施稅收籌劃措施。
(三)房地產行業地域性特征房地產企業的財稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產稅等都屬于地方稅，與當地的經濟發展和政策關系密切。中央對財稅的調整做出宏觀調控，而各地方結合自身的經濟發展和行業特點制定地方的財稅政策，而房地產行業的很多財稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點[1]。各地方由于發展上的差異，稅率和財稅的征收標準不同，地方機關對國家的財稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會影響房地產企業的稅收籌劃，但同時也帶給稅收籌劃很大的自由發揮空間。
(四)籌劃專業性有待提升房地產行業的復雜性增加財務工作的難度，對專業性的要求較高，尤其是需要在國家調控政策不斷變化的情況下實施稅收籌劃，更加需要財務工作人員有較強的專業能力與素養。但目前房地產企業的財務工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業的措施，故而需要進一步提高籌劃工作的專業性。同時，房地產行業涉及的財稅工作涉及到交易環節、開發環節以及施工環節等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻最高的是土地增值稅，其核算過程極為復雜，始終是房地產企業稅收籌劃工作的重要內容。因此，只有提高稅收籌劃的專業性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質量，增加企業的經濟收入，促進房地產企業發展。
二、房地產企業稅收籌劃的對策分析
(一)認真做好會計核算基礎工作會計核算基礎工作是保證房地產企業順利開展稅收籌劃的前提條件。會計核算的完整性與真實性在一定程度上影響稅收籌劃的落實效果，也是企業開展稅務審核的關鍵性依據，而這一點需要以企業完善的內部控制管理與財務體系建設。如果會計核算都無法準確地反映出企業的真實情況，就需要面對稅務機關核查相關征收造成的影響，導致企業需要承受超額損失。因此，在實施稅收籌劃的過程中，需要認真做好會計核算基礎工作，并突出核算的作用與價值。
(二)及時掌握財稅政策新動向我國出臺的新的財稅政策是配合經濟形勢變化出現，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經營權流轉的規定，在流轉操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農村土地承包法》的實施[2]。房地產企業對政府出臺的財稅政策有著極高的敏感性，故而需要結合當前的財稅偵測和市場經濟形式，預測政策上可能出現的變化，提前做好應對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時且準確的掌握其精髓，并且能夠從企業自身的發展情況采取有效的應對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產企業發展中的價值。由此可見，及時掌握財稅政策新動向是順利實施稅收籌劃及發揮其作用的重要措施。
(三)熟悉稅務機關工作流程我國的稅務機關掌握房地產企業的財務信息，利用企業報送的財務資料獲取并且積累相關數據，由此建立企業、行業的財務信息數據庫，將其走位評價房地產行業發展水平的重要依據。因此，企業需要在保證各項信息準確、真實的前提下，保證臺賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應用大數據以及金稅三期的機會，并且在信息跨部門共享的基礎上，逐步落實企業、行業財務信息數據庫的建設，消除稅務部門和企業之間信息不對稱情況。在我國新出臺的相關稅法中，明確住房建設、自然資源以及規劃等部門提供真實的信息，協助稅務機關合理征收土地增值稅。在熟悉稅務機關工作流程的基礎上，房地產企業有效運用稅收籌劃，有利于增加經濟效益，實現其經營目標。
(四)做好涉稅事項前的籌劃房地產企業在使用稅收籌劃措施來提高經濟效益時，需要在項目立項以及研究可行性階段，有機結合項目經費測算與稅收籌劃目標，實現統籌兼顧的經營。財務工作人員考慮項目的整體，綜合考慮項目投資回收的可行性以及經濟指標的可行性，制定最優的經濟方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經濟方案[3]。此外，在簽訂合同時需要做好統籌規劃。合同是判斷涉稅性質的重要依據，也是稅務稽查工作中檢查的重點，通常在簽訂合同時就已經鎖定稅收籌劃的空間以及時間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會增加房地產企業的將供應風險和財稅風險，不利于保證經濟效益。因此，在使用稅收籌劃時，房地產企業需要做好涉稅事項的事前規劃工作。
(五)建立專門的企業稅管部門房地產企業想要解決稅收籌劃實施過程中遇到的難點，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項目建設有效結合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實施的風險，提高其成功率，增加企業經濟收入，還能夠有效、準確地反饋企業的會計信息質量，進而使其成為企業發展、決策的重要依據，進而提升企業整體經營、管理水平。新形勢下需要房地產企業做出相應的改變，在改變的基礎上為實施稅收籌劃創造條件，從而提高稅收籌劃在企業發展中的地位和作用，促使企業更為合理的使用稅收籌劃。
篇4
【關鍵詞】房地產企業；稅務籌劃技術；案例分析
房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。
一、房地產業財稅特征
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：
1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。
2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。
3.房地產業成本、費用結構復雜。
4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產業涉稅分析
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業稅分析
（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。
（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。
（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：
（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
3.其他有關稅種的分析
（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
三、房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術
房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。
3.攤銷（分攤）技術
房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。
4.轉化技術
房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點?？梢岳靡幈芷脚_籌劃規律進行籌劃節稅。其關鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
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關鍵詞：房地產企業 稅務內控體系 構建意義和方法
1.稅務內控的背景、定義和目標
公眾普遍認為房地產企業是涉稅風險很高的行業，偷稅漏稅現象十分嚴重，并且房地產企業投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產企業在建立一套完整的內控體系的同時建立一套適合本行業的稅務內控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財政部等五部委聯合印發了《企業內部控制基本規范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內實施，并鼓勵非上市的大中型企業執行。2009年5月5日，國家稅務總局以國稅發[2009]90號文印發了《大企業稅務風險管理指引（試行）》。2010年4月，財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會聯合頒布了《關于印發企業內部控制配套指引的通知》。根據《企業內部控制指引》，上市公司建立完善有效的內部控制制度，對加強企業的經營管理、保護企業的財產安全、保證企業會計信息真實、提高企業經濟效益等都有積極的推動和促進作用。在構建完善的的內部控制體系的同時，結合企業自身特點建立適合的稅務內控體系對于企業防范涉稅風險將起到積極的作用。由此可以看出，稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制一個重要組成部分的稅務內控，業界對此還沒有完全明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業董事會、管理當局和全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值” 這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。由稅務內控的定義可以看出，企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。
2.房地產企業構建稅務內控體系的意義
在當今政府對房地產業宏觀調控的影響下，政府部門（尤其是稅務管理部門）對房地產企業的管理日趨嚴格。從2002年起，房地產企業一直被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象。房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產企業要想在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利就必須高度重視稅務問題。房地產企業結合自身特點構建一套稅務內控體系無論是對企業本身還是整個國民經濟都有重大的意義。
3.構建適合房地產企業稅務內控體系的方法
為了盡可能的規避稅務封風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。
3.1為了提高企業稅務內控管理水平，應盡量在財務管理部門下設立專門的稅務管理機構，沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗，專門來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不僅僅指稅務崗的人或者財務部門的人，還包括與公司稅收聯系緊密的其他人員，還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報表的填制、管理發票、評估、處置和監督稅務風險事項；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行稅務指導，杜絕經營過程中的潛在稅務風險；盡量參與公司投資、籌資稅務管理評價，并能提出有效的稅務評價意見。
3.2對各環節的風險管理流程進行控制
作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須建立科學的內部涉稅事務管理組織與標準，加大對稅務工作事前籌劃和過程控制的力度，實現各個業務流程稅務價值的最大化。房地產可以根據自身的情況，對各個涉稅環節的風險點進行控制，即建立一套各稅環節的風險控制流程，通過這些流程的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到防范涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。
3.3建立完健全企業內部風險匯報制度
風險匯報，包括匯報制度與匯報標準兩個方面，主要作用是明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項，必須要向公司領導及時匯報。重大涉稅事項的確定，很難一概而論，必須根據實際情況進行針對性的分析，一般而言稅務檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用、稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須匯報的事項。匯報標準決定各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題，以便于匯報文本在不同部門、不同人員簽字流轉中的統一理解。
3.4建立內部稅務風險測評制度
建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確，并將其作為房地產企業日常管理的一部分。
一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。
二是各涉稅部門應當定期（每月或每季度）對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。
三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整。信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。
4.結論
以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。
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摘 要 當前，隨著我國市場經濟的發展，我國中小房地產企業也得到了迅猛發展。但同時，隨著國家房產調控等相關政策的出臺，以及國外資本的引入，我國房產市場面臨著日益嚴峻的競爭，尤其是中小房地產企業，更是面臨著一定考驗。納稅籌劃是在不違背稅收法律的前提下，通過對涉稅業務進行一系列策劃，從而幫助企業達到節稅目的。近些年來，納稅籌劃尤其受到中小房地產企業的重視。對此，本文以中小房地產企業為探尋視角，圍繞納稅籌劃，進行了相關分析與探討，希望有助于房地產企業的下一步發展。
關鍵詞 中小房地產企業 納稅籌劃 競爭 發展
一、我國中小房地產企業納稅籌劃的意義
作為中小房地產企業，稅費支出屬于其一項成本，與其經濟利益緊密相連。因此，科學、有效、合理的控制企業的稅費支出，不僅能有助于房地產企業節省開支，還從宏觀上有利于其可持續發展。另外，房地產企業在我國的眾企業類型中，屬于資金密集型行業。近些年來，我國房價趨高，政府對房地產企業出具了諸多房產調控政策。在宏觀經濟環境的影響下，我國房地產企業，尤其是中小房地產企業的利潤被極度擠壓，由與之前的“暴利行業”相比，已逐漸演變為“平利行業”。此外，房地產企業畢竟是我國的新興行業，眾多投資者都想在這新行業里分一杯羹，因此當前我國房地產企業數目眾多，規模不一，競爭也日益加劇。其中，中小房地產企業所面臨的競爭尤為激烈。在這種情況下，中小房地產企業利用一定的稅收籌劃手段，節省納稅成本，爭取使企業稅收負擔達到最小化，不僅能為企業節省開支縮減成本，從而在一定程度上減輕企業的資金壓力，還能在為企業增加經濟效益的同時，提高企業的競爭力，從而有助于企業的未來發展。
中小房地產企業的稅收籌劃，就是在密切結合房地產行業宏觀經濟政策變化革新的同時，通過一定財務管理手段，合理避稅、節稅、規避納稅陷阱，以及關注能夠引起納稅數額的因素，幫助企業節省納稅成本。對企業應納稅額的影響因素中，稅率和計稅依據是兩個最根本、最直接的因素。計稅依據越小，稅率越低，應納稅額就越少。不僅如此，這兩個因素還間接影響其他因素。雖然稅種不同，這兩種因素的內容不同，但是納稅籌劃手段都是圍繞這兩個因素進行著手。
二、中小房地產企業納稅籌劃的措施
（一）關于土地增值稅的納稅籌劃
作為房地產企業，土地增值稅是一項主要成本。根據我國稅法相關規定，在建造普通標準住宅時，增值率在20%以下，土地增值稅可以免征。超過20%，土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
1.增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
2.增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
3.增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
4.增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
對此，房地產企業可以適當增加扣除項目，以使得房地產企業的增值率盡可能保持在20%以下，從而享受免稅待遇。具體納稅措施如下例。
假設：我國某一房地產企業開發一處普通住宅，住宅總售價為1000萬元，可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200 ÷800=25%。（不考慮企業所得稅）。
該房地產公司需要繳納土地增值稅：200×30%=60（萬元）；
營業稅：1000×5%=50（萬元）；
城市維護建設稅和教育費附加：50×10%=5（萬元）；
該房地產公司的利潤為：1000-800-60-50-5=85（萬元）。
納稅籌劃措施：該房地產企業可以對住宅住房進行簡單裝修。假設裝修費用為300 萬元，則房屋售價增加至1300 萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加至1100萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷1100=18%。
由于增值率未超過20%，因此該房地產企業不需要繳納土地增值稅；
營業稅：1300×5%=65（萬元）；
城市維護建設稅和教育費附加：65×10%=6.5（萬元）。
該房地產公司的利潤為：1300-1100-65-6.5=128.5（萬元）。
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從2003年我國把房地產作為經濟發展的支柱產業以來,我國房價可謂是一路飆升。然而在促進經濟增長的同時,一系列現實社會問題也逐漸顯現。為了有效抑制房價迅猛上漲,促進我國房地產市場的走向可持續發展道路,國家陸續出臺了一系列調控政策,如“國六條”、“新國八條”、“新國五條”等。要想在日趨復雜的背景下求得生存和發展,房地產企業無疑必須降低開發成本。由于房地產企業稅收存在涉稅多、稅負重的特點,可進行籌劃的空間相對比較大,所以通過稅收籌劃來降低成本是房地產企業謀求發展得必然選擇。
二、房地產企業稅收籌劃的必要性
(1)房地產企業面臨資金鏈緊縮:當前我國的房地產信貸政策出現緊縮現象,資金回籠變緩,全國各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開發成本,節約資金對于房地產企業來說十分重要。
(2)房地產企業經營成本幾乎達到極限:隨著建筑材料的價格上漲、工人工資的上調以及土地轉讓費的提高等經營成本的提高,使得從經營成本入手來降低成本變得難度加大。
(3)房地產企業涉稅多、稅負重:房地產開發企業從取得土地開始到最后的銷售,整個過程都會涉及到稅收。而且在整個過程中涉及的稅種多,稅負也相當重。例如土地增值稅的稅率高達30%-60%。但這同時也為納稅籌劃帶來了可操作的空間。
(4)國家稅收優惠政策為納稅籌劃提供了可行性:對于房地產企業涉及的稅種,國家都有相應的優惠政策。房地產企業有效利用稅收優惠政策,可以為企業降低納稅成本,同時還可實現國家宏觀調控,可謂一舉兩得。
三、房地產企業稅收籌劃的影響因素
企業在進行稅收籌劃時,需時刻注意環境變化,因為稅收籌劃必然受到各種政策、法律法規等各種環境變化的影響,新會計準則中對我國房地產企業稅收籌劃產生影響的主要涉及兩點:存貨和投資性房地產。
(1)我國《企業會計準則第1號――存貨》對存貨的發出計價方式的規定中不再有后進先出法,只能采用先進先出法、加權平均法和個別計價法。而原來的后進先出法在目前我國通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此,如果房地產企業不對此采取措施,必然使其負稅加重。另外,房地產企業的經營周期一般都比較長,取消了后進先出法,必將會對企業的當期損益造成影響,進而影響到利潤。
(2)新會計準則中,增加了《企業會計準則第3號――投資性房地產》。該準則中對投資性房地產的概念進行了界定,而且規定了房地產企業如何對資產分類。另外,準則還增加了“公允價值”這種計量模式,對如何確認、計量都做出了明確的規定。若是合理運用投資性房地產的公允價值計量模式,便可為公司減輕稅負。
四、房地產企業稅收籌劃存在的問題
2000年一直到現在,房地產一直是我國經濟發展的支柱產業。在國家經濟快速增長的同時,房地產企業也獲得了很多利潤。由于房地產投資金額大加之發展迅速,很多企業發展并不成熟,他們往往企圖通過偷漏稅的辦法來達到降低成本的目的。但是2002年我國就開始把房地產企業的稅務稽查工作作為重點工作,使得房地產企業面臨著日益復雜的稅收環境。通過偷漏稅的現象不僅存在很大風險,還阻礙了稅收籌劃的進程。
(1)企業稅收籌劃意識不強。我國《憲法》第五十六條明確規定,“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務?！蓖瑫r,我國稅法也規定納稅人有依法納稅的義務。但是房地產企業由于稅負重、納稅多,其認為通過稅收籌劃減輕負稅的效果不明顯,所以常常通過偷稅漏稅的方式來減稅?；诖?很多企業出現了內外兩套賬的現象,對內的是反映企業真實情況的賬,對外則是用來應付稅務機關的假賬。這種做法無疑給企業帶來了巨大的風險,一旦被查處,除了繳納罰款,還會影響企業的信譽,不利于企業的長遠發展。稅收籌劃反而是一個合理減輕稅負的方式。
(2)企業稅收籌劃組織不健全。企業內部稅收籌劃組織不健全也是房地產稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強的專業性,他要求工作人員不僅掌握會計知識,還要熟悉我國相關法律法規,尤其是我國稅收法律法規相對繁多復雜的情況下,納稅籌劃工作更是復雜。通過調查當前房地產企業內部組織機構,發現房地產企業很少設置專門的稅務部門,一般都不進行納稅籌劃,即使開展納稅籌劃工作也是由財務部門來完成。如此重要復雜的納稅籌劃工作如果完全依賴與稅務工作不太一致的財務部門來做的話,恐怕難以達到應有的效果。
(3) 企業各部門之間合作困難。企業各部門之間合作困難,阻礙了稅收籌劃的順利進行。房地產企業在建設的整個過程都會涉及到稅收而且建造的過程中有很多部門參與,財務部門并不能控制整個過程。要使得每個部門都積極配合并非易事,從而使得稅收籌劃的工作執行起來會很困難。財務部門除了制定合理的稅收籌劃計劃,還要與各部門之間進行溝通交流,從而使得各個部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計劃的前提下執行。然而其他部門由于稅收知識的缺乏和利益的問題,都會使得稅收籌劃工作的進行。
五、 加強我國房地產企業稅收籌劃工作的舉措
(1) 增強企業稅收籌劃意識。在市場經濟快速發展得背景下,我國有關稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業想要通過偷稅漏稅的方式來減輕稅負、降低企業成本已經不再現實。所以,企業要想真正通過節稅降低成本必須進行稅收籌劃。我認為在我國應該出臺相關政策,或者利用媒體的作用鼓勵企業進行稅收籌劃工作。也可以通過宣傳一些企業稅收籌劃成功的例子來引起企業的足夠重視,使得他們積極主動的進行稅收籌劃,為企業降低成本,從而促進房地產行業
的可持續發展。 (2) 建立健全的稅收籌劃組織。面對當前房地產行業嚴峻的形式,如果想要做好稅收籌劃工作,建立健全的組織機構很重要。所以,房地產企業應該設立專門的組織機構進行稅收籌劃。在此,我認為房地產企業可以獨立于財務部門設立稅收籌劃部門,并且配備專業人員負責。這要求該部門職工不僅要有財務知識,還要掌握稅收工作,了解相關法律法規,以期保證稅收部門的專業度和稅收籌劃工作的成功。
(3) 促進各部門之間的合作。如果一個好的籌劃計劃得不到順利的實施,其最后也是失敗的。因此,在整個稅收籌劃的過程當中,除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外,各部門之間的配合協調也相當重要。我認為企業應該在企業內部普及稅收相關知識,讓每個員工意識到稅收籌劃對公司發展的意義,以及清楚各部門具體應該做些什么。另外,制定相[文秘站:]關激勵制度,鼓勵各部門積極配合,以確保工作的順利。
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（一）新會計準則對房地產企業存貨計價方法、投資性房地產、固定資產計量的影響
新會計準則在存貨計價方法上開始轉變，規定《企業會計準則第1號――存貨》中取消了原有后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法進行轉變，此種計價方法的轉變一定程度上會造成毛利的波動。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場背景下采取加權平均法和先進先出法會造成一定的稅負增加。因為房地產企業自身具有建設的周期長，假設取消或限制存貨后進先出的計價方法后就會直接影響著房地產企業的當期損益，對房地產企業稅金和利潤空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產方面的新規定，該規定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。說明如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業稅負將會有一定程度的增加。最后是新會計準則對固定資產計量的規定對房地產企業的涉稅狀況也是有影響的。該規定明確了固定資產的折舊方法、折舊年限，而在房地產企業中，主要是以固定資產的形式存在，而且成為企業資產方面的一個重要的組成部分，所以房產的結構與管理水平高低將會對房地產企業的競爭力有著巨大影響。
（二）新會計準則促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展
一是對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在新會計準則中關于公允價值計量模式做了許多規定，從房地產企業負債與資產計量方面來分析，房地產企業的折舊、攤銷和成本等損益的計算都會出現相應的變化，所以對于房地產企業而言，就需要利用公允價值進行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產企業提供的專業會計政策。包括固定資產折舊方法、存貨計價方法等多種會計政策，如果選擇的會計政策不一樣，就會造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負也差別很大。另一方面新業務的稅收籌劃。新的業務主要指企業年金和投資性房地產。在這些方便需要根據情況做好相應的稅收籌劃。二是新會計準則針對投資性房地產的會計處理相對舊會計準則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產企業的損益出現一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對當前的操作手段和方式做出相應的調整。
二、新會計準則下的房地產企業稅收籌劃對策
（一）加強關注稅收政策，采取相應對策
在社會經濟發展過程中，國家的稅收政策都會做出相應的調整，相應地，房地產企在稅收籌劃方面，可以根據房地產企業特征構建相應的信息管理系統，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，這樣才有利于房企有效、及時的制定問題解決對策。如《建造合同》準則是新會計準則的第15號準則，主要是對代建房的規范。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產企業存在自主開發、代建房和合作建房等多種多樣開發。
（二）強化房地產對銷售收入的稅收籌劃
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【關鍵詞】稅收籌劃；納稅最小化；理論
稅收籌劃是指納稅人在稅法的規定和許可的范圍之內，通過對公司財務中涉及到稅務方面的活動合理的籌劃和安排，充分利用政府部門和稅法中提供的優惠政策和可以選擇的條款，來減輕公司稅收負擔的行為，也被稱為納稅籌劃。
1 企業稅收籌劃理論的起源
目前在發達國家中稅務籌劃已經十分普遍，已經成為企業的經營和發展的重要組成部分。據記載，稅務籌劃的誕生追溯到19世紀的意大利，但是現代稅務咨詢成立于1959年的歐洲稅務聯合會，這是由從事稅務方面的專業人員和團體組成，其聯合會成員遍及歐洲各地國家。歐洲稅務聯合會提出在聯合會中的稅務專家是以事務咨詢為中心開展稅務方面的服務，因此在稅務方面真正形成了稅務籌劃的出現，從而不斷地發展起來的。而在我們國家，稅務籌劃方面的發展較晚，其發展速度比較緩慢。隨著經濟的發展稅收才在不斷地擔負起組織財政收入和調節人們收入分配的職能，也是稅務籌劃的概念在企業中運行，為企業的良好發展起到了重要的作用。
2 企業稅收籌劃理論的發展現狀
在20世紀90年代以前，我國關于稅務籌劃方面的理論研究很少。這主要是由以下二方面的原因造成的：一方面，在以往的計劃經濟體制下，企業為國家或集體所有，企業的經營自受到極大限制；同時，企業每年為國家所貢獻的利稅作為國有企業考核的一項重要指標，因此，企業沒有稅務籌劃的壓力和動力。另一方面，由于社會上對稅務籌劃存在錯誤認識，特別是稅法詳細地規定了納稅人的納稅義務，卻很少、甚至沒有規定納稅人的權利，這使很多人把稅務籌劃與偷稅、漏稅等同起來，使納稅人從事稅務籌劃承擔了過高的涉稅風險，因此阻礙了稅務籌劃理論的研究及其實際應用的發展。隨著經濟的不斷發展稅收籌劃受到了重視，企業稅務籌劃的理論與實務研究悄然興起并得到社會的認同，對其研究的成果日漸增多。
我國稅務籌劃的相關文獻基本上是在20世紀90年代以后才逐漸出現的?！抖愂栈I劃》是我國第一部關于稅務籌劃方面的專著，《避稅與反避稅全書》中謹慎地介紹了避稅和反避稅的一些技術。隨后，關于稅務籌劃理論和實務的相關著作才大量出現。其中，影響比較大的有：《現代企業的合理避稅籌劃》、《納稅籌劃寶典》、《國際稅收籌劃》、《公司避稅節稅轉嫁籌劃》、《稅收籌劃與企業財務管理》、《稅收籌劃原理與實務》，全國注冊稅務師執業資格考試中用到的每年的指定教材《稅務實務》等等，這些著作主要從理論的角度談論了關于稅務籌劃的技術、企業稅收優惠政策、分稅種稅務籌劃等內容，個別著作還從企業的業務環節的角度對公司稅務籌劃進行了探討。此外，《中國稅務報》籌劃周刊也對我國稅務籌劃的發展起到了很大的推動作用?！斗康禺a開發企業理稅顧問》中采用分稅種的結構，詳細地講解了房地產開發企業應該納什么稅，應該交多少稅，各種特殊情況的處理方法，如何計算應納稅額，納稅申報的途徑，怎么樣才能享受到那些稅收優惠政策，如何才能申報辦理享受稅收優惠政策的手續等內容。該書的目的是能夠幫助各類企業事業單位的管理人員、財務人員以及社會上的個人和家庭學習和掌握稅法知識，正確履行依法納稅的義務。張美中（2005）的《最優納稅方案選擇―房地產開發企業》中，從稅收實務的角度分析，書中是以房地產開發企業所涉及到的主要稅種為主線，依次介紹了房地產開發企業在營業稅、所得稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅以及其他稅種納稅方案的選擇；同時并在介紹每一種稅的納稅方案的選擇時給出了案例和對案。賀志東（2002）的《房地產開發企業納稅籌劃》中，主要從分稅種的角度來介紹了稅收要素的基礎上對房地產企業在各個環節中所涉及到的稅收方面的優惠政策進行了納稅籌劃的提議。文中對房地產企業所涉及到的營業稅、土地增值稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、契稅和其他稅種的涉稅環節進行了納稅方面的提議。梁云鳳（2006）的《房地產企業稅收籌劃》中，通過介紹房地產行業中涉及到的稅收政策的基礎上，用案例分析的方法對房地產企業業務流程中涉及到的稅收籌劃進行了一些探討。
3 企業稅收籌劃理論的不足
從以上對稅收籌劃方面的研究現狀的回顧我們可以知道，盡管國內在20世紀90年代以后對企業稅務籌劃方面的理論研究已經比較全面，在房地產開發企業的稅務籌劃研究方面也有所涉及。但我們也發現，現有的研究存在著以下幾個方面的不足：首先，更多的是從宏觀經濟學的角度對稅務籌劃進行探討，而不是從微觀經濟學的角度來展開；首次，在稅務籌劃的制度基礎方面，僅局限于對稅收政策的介紹，沒有從更深層次的、從法系的角度進行分析，這可能使稅務籌劃的理論與方法得不到很好的理解；最后，現在的研究大多沒有從企業戰略或財務戰略的層次來討論企業的稅務籌劃，而僅僅從企業經營的層次來討論稅務籌劃，這可能使企業稅務籌劃的效果存在一定的涉稅風險。
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篇10
關鍵詞：房地產企業；納稅籌劃；稅負
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2012）35-0101-02
1 房地產企業納稅籌劃現狀
房地產企業在國民經濟中占有舉足輕重的地位，2012年從年初國務院領導要提穩增長，在從市場運行的趨勢看，實際上房地產市場和房地產行業承擔了2012年穩增長的中堅力量。在國家對房地產行業不斷加強宏觀調控的當下，“限購”、“限貸”政策一步步深入和完善，并一直沒有松懈。在十新聞中心接受采訪的中國住房和城鄉建設部部長說房地產限購政策短期內不會退出，這是中國政府表明的最新態度，可以得知自主性購房仍然是市場購房的主體。由于政府出臺的限購和限貸政策并沒有放松，難以刺激投資和投機性購房需求，因此房價也難以被持續性地推高。2012年11月國家統計局公布的全國70個大中城市的房價中房價上漲的占75.7%，但各上漲城市的價格漲幅都沒有超過1.0%。但這微小的漲幅是由地王效應引起的，企業并不會因為銷售收入的增長而獲得較大收益。受一系列宏觀調控政策的影響，地價的不斷攀升，建筑成本提高，導致房地產企業利潤縮水，融資困難，提升房價空間很小，企業急需從內部控制成本，為企業帶來一定的現金流，增強企業營運能力，最終增大企業的利潤空間，通過合法合理的減少稅收支出是控制成本的一個有效可行的方法。
在國家宏觀政策調控背景下，稅收政策和會計法規不斷更新，稅收環境不斷發生變化的情況下，房地產企業納稅籌劃難度越來越大，這就必然要求房地產企業要緊跟國家政策，吃透并熟練運用稅收法規和會計制度，選擇合適的納稅籌劃方法來降低稅負，降低成本，實現企業利潤最大化。
2 房地產企業納稅籌劃存在的問題
2.1 涉稅多但能籌劃的稅種少
房地產企業涉及稅種較多，但并不是所有稅種都有籌劃空間，一些納稅支出較小的稅種沒有空間進行籌劃，并且其籌劃的意義不大。對房地產企業來講，只需要對支出金額大的稅種進行籌劃，但是納稅支出較大的稅種只有幾種，因此能進行納稅籌劃的稅種少。
2.2 我國稅制不完善
我國的稅制仍然不完善，存在重征、漏征的問題，如有些經濟業務事項需要征收兩次稅，而有些應該繳稅的業務卻并沒有征稅。稅率結構不合理，相鄰稅階納稅差異較大，如土地增值稅相鄰稅階之間的跨度為10%，若超過臨界點一點而改變稅率，計算的結果就會有很大不同。我國房地產企業納稅情況是流通環節稅負較重，房地產持有階段相對較輕，納稅支出不平衡，使得房地產企業在流通環節會產生大額稅收支出。
2.3 對政策敏感度高
房地產企業變現能力較差，主要依靠銀行融資和收取購房者支付的預售款獲得現金流，而大多數購房者采用銀行按揭的方式支付剩余房款，因此房地產企業對金融政策很敏感，銀行金融政策的變動直接影響房地產企業的銷售收入，從而對房地產的后期建設產生影響，進而影響納稅籌劃工作的進度。
2.4 企業觀念錯誤
稅收貫穿于房地產開發經營的整個過程，房地產企業應對稅收進行全面的納稅籌劃，尤其是事前籌劃很重要，而目前有些房地產企業的做法是在臨近納稅時才讓財務人員進行籌劃，這種錯誤的方法并不能使企業最大化得提高稅后利潤。納稅籌劃需要對各個階段進行全面地規劃，綜合考慮各方面的影響因素，然后選擇最適合本企業的籌劃方法使企業降低綜合稅負。
3 房地產企業納稅籌劃方法
3.1 營業稅的籌劃方法
①由房地產企業購買設備。稅法規定在納稅人提供建筑業勞務的營業額不包括建筑方提供設備的價款，而在建筑工程中的設備價值很大，因此房地產企業可以讓設備價款不包含在合同總金額中來達到少繳營業稅的目的。房地產企業可以與生產或銷售設備的廠家直接簽訂購銷合同，則設備價款就不包含在房地產企業和建筑方的簽訂的合同內，從而減少了合同總金額，進而減少了營業稅負擔。通常情況下，建筑公司是以一定比例的不動產銷售收入支付給建筑公司代建費，因此，建筑公司的營業稅實質上是需要房地產企業負擔的，而由房地產企業購買設備，在減輕建筑公司營業稅負擔的同時，也減輕了房地產企業的負擔，在一定程度上降低了開發成本。
②將價外費用分離出去。稅法規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的全部價款和價外費用都應計入營業稅的營業額。房地產企業在進行會計核算時將其在銷售房屋時代收配套設施費計入的是“其他應付款”，但是在計算營業稅時，這些配套設施費作為價外費用和銷售收入一并征收營業稅，這樣加大了營業稅的稅負。鑒于此種情況，房地產企業可以設立能代收這部分配套設施費的物業公司，將這部分價外費用成功地分離出去，房地產企業則不需要繳納配套設施費部分的營業稅，這樣不僅減少了營業稅納稅支出，設立的物業公司還能為企業帶來額外的收入。
3.2 土地增值稅的籌劃方法
①控制增值額。我國土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率在不同階級按10%的速度增長，相鄰稅階差距很大。房地產企業可以利用這點來進行納稅籌劃，在進行房屋定價時，可以將增值額控制在50%、100%、200%這三個臨界點，雖然超出臨界點會帶來收入的增加，但這點微小的增加并不足以彌補多繳納的土地增值稅，這樣反而加大了房地產企業的稅收支出，使得稅后收益變得更小。
②銷售定價的籌劃。對于普通商品來講，銷售價格提高，企業的銷售收入和納稅支出都會相應增加，但增加的銷售收入會大于增加的納稅支出，企業的最終受益也會有所提高。但對于房地產企業來講，由于我國在土地增值稅征收規定中享有特有的優惠政策，造成銷售價格不一定與最終受益成正比。由于普通標準住宅在土地增值稅上享有稅收優惠政策，房地產企業應通過合理的定價，使得房地產企業開發的產品符合普通標準住宅的標準，從而享受土地增值稅的免稅待遇。房地產企業應該從納稅籌劃的角度考慮，綜合權衡售價提高帶來銷售收入的增加和放棄稅收優惠所增加的稅收負擔，從而確定合適的定價方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。
3.3 房產稅的籌劃方法
①合理分解租金。房地產企業收取的租金收入中通常包括水電費、物業管理費等，企業應將這部分費用從房租中分離出來，可以與客戶分別簽訂房屋出租合同和物業管理合同，物業管理收入由公司成立的物業公司收取，這樣，分離出去的這部分費用只需要繳納營業稅及附加稅費，而不需要繳納房產稅。成立物業公司后，由房地產企業收取租金，物業公司收取物業管理費，將租賃收入和物業管理費收入分開，房地產企業的租金收入減少，從而繳納的房產稅減少，稅負降低。
②簡化出租關系。目前，售后返租模式逐漸被消費者接受，此模式也是房地產企業取得較高收益的一種手段。但是，在售后返租模式下存在兩個出租關系：第一是購房者將房屋出租給房地產企業，第二是房地產企業將房屋出租給使用者。兩個出租關系中購房者與房地產企業均需要繳納房產稅，因此房地產企業應當簡化出租關系來減輕稅負。房地產企業可以將購房者與房地產企業的出租關系轉變為關系，同時將房地產企業與使用者的關系轉變為購房者與使用者的出租關系，這樣，房產稅的納稅人僅為購房者，房地產企業無需繳納房產稅。
3.4 企業所得稅的籌劃方法
3.4.1 完整地歸集計稅成本
由于企業所得稅清算準備時間越長，準備工作越充分，計稅成本越完整，因此，房地產企業應在年末之前完工，從而避免因計稅成本不完整導致企業多繳企業所得稅。房地產企業在完工年度應對成本進行充分完整的預提，不能漏提，否則這部分沒有預提的成本，即使下一年度匯算清繳前取得合法憑據，也不能在完工年度所得稅稅前扣除。
3.4.2 利用會計處理方法進行籌劃
同一經濟業務事項采用不同的會計處理方法可能產生不同的結果，房地產企業可以充分利用這點來進行企業所得稅的籌劃，選擇合理的會計處理方法降低稅負。折舊費用的分攤和成本費用的扣除關系到各期成本費用的支出額的大小，直接影響房地產企業各期的利潤水平，最終影響企業的稅收負擔大小。
固定資產折舊費是企業所得稅稅前準予扣除的項目，企業可以選擇不同的固定資產折舊方法，使折舊費合理的在稅前增加列支，減少企業所得稅支出。房地產企業應該合理設置會計科目，嚴格區分各項成本費用，防止由于各項費用記錄不明，導致合理的費用無法扣除的情況。將成本費用按照比例分配，在稅前準予扣除標準較大的項目選擇多分配，扣除標準小的少分配，防止由于超出扣除標準不準予扣除部分給企業帶來的稅收負擔增加。
3.4.3 利用扣除限額進行籌劃
根據稅法規定，未超過扣除限額的應付職工薪酬可以在稅前列支，企業可以將超出扣除限額的部分，采用費用化的方式發給職工，即可以通訊費、交通費、餐飲費、超市提貨卡、商場購物卡等方式，這樣既向職工發放了較高的工資福利，又為企業減少了企業所得稅的稅收支出。
房地產企業的在開發過程中發生的一些工作人員工資、工資附加費、辦公費等可以計入期間費用，也可以計入間接開發成本。稅法規定，期間費用有扣除限額，超過限額部分本年不能扣除；對于從事房地產開發的納稅人，可以按房地產開發成本加計20%扣除。由以上規定可以看出，房地產開發企業應該將開發過程中的人員工資及辦公費等計入間接開發成本，這樣可以增加稅前列支額，當然計算出來的企業所得稅會減少，稅負降低從而增加了企業的稅后利潤。
房地產企業利用納稅籌劃可以減輕稅負，降低稅收成本，提高企業資金利用率，有利于實現企業的經濟利益最大化目標。影響企業納稅籌劃的因素很多，并不是所有的方法都適合每一個企業，企業應根據自己的自身情況，選擇最優的納稅籌劃方法，達到綜合稅負最低的目的。
參考文獻：
