土地估價管理辦法范文

導語：如何才能寫好一篇土地估價管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條  為加強國有土地資產管理，規范土地交易行為，維護地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  凡在本市行政區域內進行土地估價工作的中介機構，均適用本辦法。

第三條  本辦法所稱地價是指一宗地產或多宗地產在一定權利狀態下的某一時點的價格。

第四條  本辦法所稱土地估價是指土地估價機構根據委托方的要求，按照國家土地管理局《城鎮土地估價規程》規定的標準和程序對宗地地產進行評估和計算。

第五條  土地估價工作應遵循合法、真實、公平、可行的原則，土地估價的價格不得低于西寧地區的基準地價。

基準地價由市人民政府定期公布。

第六條  凡在本市行政區域內使用土地的單位和個，有下列情形之一的，必須進行土地估價：

（一）土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的；

（二）以土地使用權投資聯營、聯建、入股的；

（三）企業兼并、分立、拍賣、破產、股份經營、清產核資等；

（四）外資、合資、合作經營企業使用國有土地的；

（五）依照法法律、法規規定需要進行土地估價的；

（六）由市人民政府決定必須估價的土地。

第七條  西寧市土地規劃管理局主管本市行政區域內的土地估價工作。

物價、城建、財政、國有資產等有關部門按照各自的職責做好估價的管理工作。

第二章  土地估價機構與管理

第八條  土地估價機構必須具備下列條件（一）具有法定代表資格，有與開展評估業務相應的資金和固定的辦公場所；

（二）有土地估價專業人員。其中取得土地估價師技術職稱的人員不得不少3人，除專職人員外，可以聘請兼職人員，但專職人員的比例不得低于50％；

（三）具有一定的土地估價工作經驗。

第九條  申請從事土地估價的機構，須向市土地規劃管理局提出申請，具備本辦法第八條規定的條件，經市土地規劃管理局審批后，到市工商行政管理局申請核準營業登記。

第十條  經市工商行政管理局注冊登記的土地估價機構，應于登記后30日內到市土地規劃管理局辦理土地估價資格證書，持土地估價資格證書到市物價局辦理土地估價收費許可證。

第十一條  土地估價機構資格實行注冊登記審驗制度，有效期3年。有效期內，土地估價資格證書每年審驗一次。有效期滿前，土地估價機構應持工作報告，人員狀況和5個典型估價實例等材料，向發證機關申請登記，經發證機關審查合格后，重新辦理注冊登記。

第十二條  土地估價機構必須遵守以下規則：

（一）嚴格遵守國家有關法律、法規；

（二）對所出具的土地價格評估報告有關內容的真實性和合法性負責。

（三）對委托人提供的文件資料和市土地規劃管理局提供的土地登記證明材料，應嚴格保守秘密，不得公開引用和轉讓；

（四）有關土地估價成果，應在協議規定期限內完成，土地價格評估報告經市土地規劃管理局和市物價局確認、備案后方可提供給委托人。

第十三條  土地估價機構有下列情形之一的，由市土地規劃管理局取消其土地估價資格，市物價局收繳其土地估價收費許可證。

（一）違反本辦法第十二條規定的；

（二）連續二年未進行土地估價工作的；

（三）土地估價人員玩忽職守，造成土地估價結果嚴重失實的；

（四）未取得土地估價機構資格證書和年審不合格的。

第三章  估價程序和審核

第十四條  土地估價按以下程序進行：

（一）申報立項。符合本辦法第六條規定需要進行地價評估的單位和個人，應持《國有土地使用證》、地上附著物產權證明材料等向市土地規劃管理局申請評估立項；

（二）委托評估。被評估地產的單位和個人在準予評估立項后，向指定的土地估價機構提交估價委托書，并簽訂“土地估價協議書”；

（三）土地估價。土地估價機構按“土地估價協議書”和國家有關土地估價規定的要求，完成土地價格評估報告；

（四）評審確認。土地估價機構將土地價格評估報告報市土地規劃管理局、市物價局審核確認后，連同地價確認表一并提供給掃托方使用。

第十五條  市土地規劃管理局、市物價局在接到土地價格評估報告等資料30日內組織審核確認。委托方對所確認的估價結果有異議的可在15日內向估價機構申請復查，估價機構在10日內應作出復查決定，委托人對復查結果仍有異議的可15日內向市土地規劃管理局申請確認。

第四章  土地估價收費

第十六條  進行宗地地價評估，應按照國家的有關規定標準收費。

第十七條  土地估價的收費依據、收費標準以及雙方各自履行的義務和承擔的責任，應在“土地估價協議書”中明確表述。土地估價機構可先預收50％的評估費用，其余費用在提交土地價格評估報告和地價確認書后15日由委托方一次付清。

第十八條  異地執行估價的評估人員的差旅費由委托方承擔，不計入土地估價收費標準內。

第十九條  對外資企業和中外合資、合作經營企業的土地估價收費，比照國際慣例由雙方商定。

第二十條  收費應使用財政部門制發的收費票據，收費不使用財政部門制發的收費票據的，被收費單位和個人有權拒付。

第二十一條  土地估價機構應財政部門的規定管理評估費用，自覺接受財政、審計部門的監督、檢查。

第五章  罰則

第二十二條  用地單位故意隱瞞事實，提供虛假情況或者與土地估價機構串通作弊，致使土地估價結果嚴重失實，市土地規劃管理局有權追究用地單位或土地估價機構直接責任人和主要負責人的責任，并吊銷其土地估價許可證。

第二十三條  土地估價機構玩忽職守，致使土地估價結果嚴重失實的，市土地規劃管理局可以對其給予警告，并責令其重新評估或另行指定土地估價機構評估，評估的費用由原評估機構承擔。

第二十四條  不按協議規定時間提交土地估價成果，或泄漏委托人提供的資料，給委托人造成經濟損失的，委托人有權按法律程序要求經濟賠償。情節嚴重的，可依法追究直接責任人的法律責任。

第二十五條  對違反收費規定的，由物價部門按有關規定查處；情節嚴重的，由市土地規劃管理局取消其土地估價資格，市物價局收繳其土地估價收費許可證。

第二十六條  土地估價人員在估價工作中玩忽職守、貪贓枉法、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分，情節嚴重的，依法追究其法律責任。

第六章  附則

篇2

現將財政部、建設部、國家土地管理局、國家國有資產管理局《關于印發〈清產核資中土地清查估價工作方案〉的通知》轉發給你們，并結合我市情況做如下補充，請一并貫徹執行：

一、對于已進行土地注冊登記由土地管理部門頒發土地證書的企業，按土地注冊登記的數量進行清查登記、估價。

二、尚未進行土地注冊登記、未領取土地證書的企業，按清產核資中清查的土地數量進行登記、估價。

三、對于權屬有爭議的土地，暫由現在占用的企業進行清查登記、估價，做為待界定資產處理。待清產核資后，由土地管理部門裁定處理。

四、為了便于企業操作、土地估價工作，按此次所擬定的地產核資類別劃分表及類別標準表進行估價，此表僅適用于這次清產核資土地清查工作，不作為企業、單位土地出讓、產權變更時的土地實際價格，以及土地其他統計及調查使用。

附件一：財政部  建設部  國家土地管理局  國家國有資產管理局關于印發《清產核資中土地清查估價工作方案》的通知（財清〔1994〕13號）

各省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府清產核資領導小組、財政廳（局）、建設廳（局）、土地局、國有資產管理局，國務院各部、委、直屬機構清產核資領導小組和計劃單列企業集團：

現將《清產核資中土地清查估價工作方案》印發給你們，請結合本地區和本部門的實際情況，在清產核資中執行，并將執行中出現的問題及建議及時上報。

附：清產核資中土地清查估價工作方案

一、在清產資中對土地進行清查估價的緊迫性和重要意義

土地是國家的重要資源和資產，也是重要的生產資料。長期以來，國家實行無償、無限期、無流通的土地使用制度，以行政劃撥方式向企業、單位提供土地，企業、單位帳面無土地價值。隨著經濟體制改革和社會主義市場經濟的不斷深入發展，國家先后建立了國有土地有償出讓制度，以及對股份制企業土地資產管理制度，但大多數企業、單位仍然是沒有土地帳面價值，致使企業、單位在組建中外合資、股份制企業、以及企業兼并中無法作價或隨意作價、投資入股。同時由于土地資產沒有與國有土地使用者的效益掛鉤，致使土地的利用率相當低，多占少用，占而不用的現象相當普遍。還有一些企業、行政事業單位在未依法補辦出讓手續的情況下，就將本單位原無償劃撥、使用的土地有償轉讓、出租和抵押，獲取巨額收入，并將這部分收入納入各自的“小金庫”，使國家蒙受了重大損失。

因此，在清產核資中，對土地進行全面清查、估價入帳，并加以相應管理已勢在必行。這對于推動改革開放工作和轉換企業經營機制，走向社會主義市場經濟，促進國民經濟的發展有著十分重要的意義。具體表現在以下凡個方面：一是有利于查清各企業、單位使用土地的數量和價值量，以及全國總量；二是有利于加強土地管理，制止土地資產的流失；三是有利于對土地進行合理利用和優化配置，達到節約使用土地的目的；四是有利于理順產權關系，明確國有土地所有者與使用者的經濟利益和法律責任；五是有利于正確評價企業的經濟效益。

二、在清產核資中土地清查估價的法律依據

為保證土地清查估價工作的順利進行，在土地清查估價中要嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》及其《實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《國務院關于發展房地產業若干問題的通知》、《關于土地登記收費及其管理辦法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規則》等法規以及清產核資中有關土地清查估價的政策、辦法，認真組織進行。

三、清產核資中進行土地清查估價的主要任務與范圍

（一）在清產核資中進行土地清查估價的主要任務是：全面清查企業、單位使用的土地的權屬、界線和面積，進行土地登記，對土地進行分等定級估價，完善土地管理與使用效益考核制度。

（二）清產核資中土地清查估價的范圍：

1.參加清產核資的企業、單位；

2.凡在清產核資前已依法進行了土地使用權和房屋所有權登記的企業、單位，經審核土地權屬用途沒有發生變化的不再進行土地清查登記，只進行土地估價，憑原登記證明辦理清產核資中有關土地清查登記事宜；

3.企業凡已以土地使用權作價入股方式與外方舉辦中外合資、合作經營企業的，要查清中方投入土地的股份（投資數額）和面積；

4.企業凡已以土地使用權投資與其它企業、單位舉辦國內聯營；或以土地使用權作價入股舉辦股份制企業的，要查清國有企業投入土地資產的股份（投資數額）和面積。

四、清產核資中土地清查估價工作的組織與程序（一）清產核資土地清查估價工作的組織土地清查估價工作由全國清產核資機構統一領導，各地在省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府清產核資領導小組領導下，由領導小組辦公室與本地區土地管理部門具體組織，財政、建設、房產、國有資產管理部門配合實施。中央企業、單位的土地清查估價工作由其主管部門的清產核資領導小組協助企業、單位所在地的土地管理部門進行實施。

（二）清產核資土地清查估價的工作程序1.土地清查登記的工作程序：

它包括申報、地籍調查、權屬審核、注冊登記、頒發土地證書五個階段，先由企業、單位自查、申報，然后由土地主管部門依照國家《土地登記規則》進行審查，做好權屬調查、地籍勘丈，查清每一宗地的權屬、位置、界線、數量和用途等基本情況，達到權屬合法、面積準確、界址清楚。在此基礎上，經企業、單位所在地的土地管理部門全面審核后，符合法律規定的報縣級以上人民政府批準進行注冊登記，并頒發土地證書。企業、單位據此填報清產核資有關土地清查報表，并由其各級主管部門匯總后報各級政府清產核資領導小組備案。

少數企業、單位因特殊情況如權屬糾紛沒有解決等，暫不能領取土地證的，清查后由當地土地管理機關出具證明，暫按企業、單位自查數填報統計報表，待清產核資后期由土地管理部門另行解決。

2.土地估價的工作程序：

這次清產核資中的土地估價是估算土地基準價格，不作為企業、單位產權變動時土地的實際價格，土地估價實施細則、方法、標準和審批程序由國家有關部門統一制訂。

企業、單位可根據國家制定的方法和統一標準自行進行土地估價；自行土地估價有困難的企業，單位要委托具有土地評估資格的機構進行土地估價。企業、單位根據土地估價結果填報有關報表，上報主管部門審核后，報所在地土地管理部門，由其會同企業、單位的同級財政、國有資產管理部門進行審定，并報同級清產核資辦公室備案。

3.土地清查估價工作總結與制度建設在土地清查估價工作中，應及時發現問題、總結經驗，并報財政部和國家土地管理局。各地要在清查估價工作過程中，在總結試點經驗基礎上，加強土地資產的管理，完善土地資產的管理制度，為建立、完善全國性土地資產的管理制度打下基礎，創造經驗。

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     附件二：地產核資類別劃分表

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類      別    ｜                      所    指    范    圍

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一      類    ｜                二環路以內地區

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二      類    ｜                三環路以內（除二類）地區

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三      類    ｜                規劃四環路以內（除一、二類）地區

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四      類    ｜                規劃五環路以內（除一、二、三類）地區

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五      類    ｜                規劃五環路以外平原地區

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篇3

    為了加快核發《換地權益書》收回閑置土地工作進度，切實做好處置海南省積壓房地產試點工作，根據《國務院辦公廳關于印發海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產試點方案的通知》（〔1999〕62號）、《海南經濟特區換地權益書管理辦法》和《海南省人民政府辦公廳關于進一步做好閑置土地處置工作的通知》（瓊府辦〔2000〕41號），現就核發《換地權益書》的有關問題通知如下：

    一、各市、縣政府是簽發《換地權益書》的法定主體，負責依法審查土地權益關系，核定土地權益數量，向土地權益人簽發《換地權益書》和收回閑置土地，并對簽發《換地權益書》記載的權益事項的真實、合法性負責。省政府為《換地權益書》的核準機關，授權省土地行政主管部門對空白《換地權益書》印制的有效性進行核準，加蓋海南省國土環境資源廳印章。經核準蓋章的《換地權益書》，由市、縣政府依法填寫簽發。

    二、各市、縣政府應當嚴格審查土地權益關系，準確核定土地權益數量，依照有關法律、法規和政策簽發《換地權益書》。簽發《換地權益書》應當同時收回相應的土地。

    三、簽發《換地權益書》收回土地，必須依照有關規定評估擬收回土地地價現值。承擔《換地權益書》評估業務的中介機構，必須具備B級以上土地評估機構資質。禁止地價評估和確認中的弄虛作假行為。各市、縣政府應當加強對地價評估結果的審查、確認和評估異議處理工作的管理。土地權益人對地價評估和確定結果有異議的，可以依照有關規定申請市、縣房地產估價鑒定委員會或省土地估價鑒定委員會鑒定。

篇4

關鍵詞：房地產估價；估價行業；問題；對策

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著國內房地產市場的開放，房地產估價行業面對的國際、國內的競爭和挑戰更加嚴峻。我國房地產估價行業只有從現在起就面對自身的不足，提高管理、專業、人才優勢，樹立行業品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運籌帷幄、取勝于人。

一、房地產估價的常用方法

1、成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常選用的是更新重置成本。

2、市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對已發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一種評估方法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的差異因素調整來估算價格，在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。

3、收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費（包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等）等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同而計算方法不同。

二、房地產估價行業發展現狀

1、制定了房地產估價的有關法律規章

國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產估價行業及估價師的地位，完善了估價的相法律法規和規范性文件。

2、建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范

根據各級房地產管理部門的統計，目前全國有4萬多人取得房地產估價師執業資格，其中注冊執業約3．5萬人，房地產估價機構5,000多家，其中一級資質房地產估價機構267家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

3、形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準

從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

4、房地產估價服務領域逐步擴大

在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

三、我國房地產估價行業中存在的問題

1、立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產估價機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產估價法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產估價制度的法定地位，但關于房地產估價的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏首畏尾，無法充分發揮其主觀能動性，其評估結果也就難以得到社會的認可。

2、從業人員素質參差不齊

房地產估價不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產估價結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產估價的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。

3、社會公信力不高

由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。

三、促進我國房地產估價行業發展的對策

1、加強市場環境監管

房地產估價行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介服務行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收入主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業間的競爭處于不平等的環境之中。今后應加速評估機構脫鉤改制工作，使評估機構真正成為獨立的中介機構，在平等競爭的環境中以質取勝，提高房地產估價行業的估價水平，同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。房地產主管部門要組織對房地產估價市場的調查研究，制定估價市場運行和監管規則，明確估價的違規性質，制定懲罰機制，追究相關人員的行政或法律責任。

2、加強法律體系建設

為了保證房地產估價行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產估價行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產估價在相關行業的技術需要；解決房地產估價行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產估價方法和程序。

3、對估價師分級制管理

對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況，確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。估價師業績突出，經考試和考核合格，可晉升為高級估價師。高級估價師如出現質量事故、職業道德等問題，應降為中低級估價師，直至取消估價資格。

4、推進信用體系建設

目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

結束語

房地產估價行業在我國從正式出現到現在只不過二十年左右的時間，但是房地產估價行業卻取得了很大的發展，不管從數量上、質量上、行業自律上、相應法律法規的配套上，還是與發達國家該行業的對比上，都有了實質上的提高。面對房地產估價行業的發展，我們還需要努力積累理論與實踐經驗，促進房地產估價行業的快速成長。

參考文獻

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高級會計師、注冊會計師、注冊資產評估師、土地估價師，房地產估價師，主要從事國有企業改制涉及相關問題研究。現任海南華盈投資控股有限公司副總經理、財務總監，曾任海南會計師事務所部門經理，海南中洲會計師事務所有限公司所長助理、三亞港務局總會計師，海南產權交易所財務總監。社會兼職：中國會計學會會員、中國總會計師協會會員、海南省會計準則咨詢專家、海南省總會計師協會常務理事。

從2004年“郎顧之爭國資流失”到科龍案顧雛軍被抓，到最近安徽古井集團高管窩案，這些案件均為利用改制之便大量侵吞國有資產的大案要案，大部分是由于改制評估不規范引起的。針對這些問題，筆者根據在評估機構和現在單位的工作經驗與教訓，從評估項目核準的角度分析了國有企業改制評估過程中存在的問題，并提出解決問題的對策。

國企改制評估過程中存在的問題

評估是指委托評估機構按照法定標準和程序，運用科學的方法，對被評估資產的現有價值進行評定和估算。企業改制應當對企業的流動資產、長期投資、固定資產、無形資產和負債等進行評估，以評估確認價格作為確定整體產權轉讓或國有資本出資額基準價格的依據。所以說，評估是國企改制的關鍵環節，是一項不可忽視的核心工作。

在涉及國家出資企業的資產流轉、交易等過程中，合理評估相關資產的價值，是國有資產管理的一項重要基礎性工作，是促進公平交易、防止國有資產損失的重要手段。然而，當前國企改制評估過程中存在著一些不可忽視的問題。

(一)不根據資產類別，只籠統委托一家具有資產評估資質的評估機構進行所有資產的評估工作

我國評估機構分為資產評估機構、土地估價機構、礦業權評估機構和房地產估價機構等四類。

土地使用權必須經具備土地估價資格的評估機構進行評估，并按國家有關規定備案。

探礦權、采礦權必須經具有礦業權評估資格的評估機構進行評估作價，采礦權評估結果報國土資源主管部門確認。

按相關部門規定，需過戶的房地產評估仍需要具有房地產估價資質的評估機構評估。

因此，應根據資產的不同類別分別委托不同的評估機構進行評估，并將不同資產的評估結果納入改制企業整體資產評估報告中。

(二)忽視了評估基準日的選擇

上級公司或國有資產監督管理委員會(以下簡稱國資委)往往只重視對評估程序的審查，忽視了評估基準日的選擇，由改制企業自行決定評估基準日，容易出現改制企業惡意選擇評估基準日，操縱評估結果的現象。

例1：A國企改制立項后，企業負責人擅自將某商業網點低價對外租賃并制造房產陳舊的假象，故意將評估基準日推后，要求評估機構參照該租賃價格進行評估，評估機構進行估算時參照了該租賃價格，評估價格只是市場價格的50％。如果從評估報告來看，上述評估是符合有關程序的，但確實造成國有資產流失。幸虧發現該問題并予以糾正，避免了國有資產流失。

(三)資產評估范圍不完整

資產評估的范圍包括改制企業的流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。但是在評估過程往往存在如下幾種情況：

1　對關閉、停業等難以持續經營的企業沒有進行資產評估。根據規定，原則上也應將關閉、停業企業納入資產評估范圍。

例2：B國企在資產評估過程中，沒有對其已停業多年的子公司C企業進行資產評估。國資委聘淆專家評審B國企的評估項目時發現此問題，要求該企業補充進行了C企業的資產評估，B國企評估項目才順利通過了專家評審，國資委對該公司的評估項目進行了備案。

2　對未入賬的劃撥土地使用權未納入資產評估的范圍。

例3：D國企在資產評估過程中，沒有對應入賬的劃撥土地使用權進行評估。幸虧上級公司審核資產評估報告時發現此問題并予以及時糾正，避免了國有資產流失。

3　對專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等極具價值和增值潛力的無形資產按極低的價格評估或不評估也不說明理由。按規定涉及企業的專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等無形資產也必須納入評估范圍，但評估機構卻沒有進行評估，也不說明不評估理由。

(四)評估方法的運用欠妥當

1　企業價值評估方法單一

部分評估機構僅運用重置成本法對企業價值進行評估，往往只評估資產負債表上現有的資產，不評估資產負債表上沒有的資產，漏評商譽等無形資產，導致評估價值往往低于企業的實際價值。

收益現值法是企業價值評估中最科學的且在國外普遍運用的評估方法。收益現值法在合理預計資產能夠創造的未來收益的過程中，已將上述無形資產考慮在內，真正體現了企業的整體價值。按規定涉及企業價值的資產評估項目，以持續經營為前提進行評估時，原則上要求運用兩種以上方法進行評估，并在評估報告中列示，依據實際狀況充分、全面分析后，確定其中一個評估結果作為評估報告使用結果。

2　單項資產和負債評估方法不恰當

一些評估師在對某些資產進行評估時方法選擇不恰當，引用的評估假設不妥，扭曲了資產價值。(1)不適當地對債權作了巨額的評估減值，甚至擅自對債權評估為零。(2)對于長期股權投資的評估，部分評估機構按照母子公司合并會計報表進行評估，不符合《資產評估操作規范意見(試行)》第四十九條和第五十條規定，應以子公司單獨進行評估后的凈資產計到母公司長期股權投資項目下反映。(3)房屋、機器設備等固定資產僅運用重置成本法進行評估，只考慮了重置成本和成新率，而忽視了固定資產的性、地域、市場狀況、使用效益等，很難真實地反映評估對象的公允價值，條件允許時應運用現行市價法或收益現值法對固定資產進行評估。

錯誤地高估了負債。對債務作了大幅度的清查增值，但沒有對無法支付的債務進行處理，按清查后賬面值確認債務的評估值，從而高估了債務。

上述評估方法導致嚴重低估了改制企業的凈資產，容易造成國有資產流失。

(五)改制企業提供資料不齊備

改制企業提供評估資料時，存在資料不完備、不齊全，資料前后矛盾的現象，甚至故意提供了虛假情況和資料，難以真實地反映改制企業的全貌，容易漏評資產或虛增負債，造成國有資產流失。

例4：E企業在接到國資委清產核資資金核實批復文件后，沒有依據批復文件的要求，按照國家現行的財務、會計制度的規定，對公司本部及子企業進行賬務處理。評估機構從而無法利用清產核資和審計的結果進行評估，影響了報告的準確性。

例5：據報道，中國輕騎集團有限公司原董事長張家嶺也是下屬企業輕騎置業有限公司的原董事長，在輕騎置業公

司改制評估時，與輕騎置業公司總經理、副總經理等共謀，向評估機構提供虛假資料，隱瞞公司土地收益3520萬余元，并將該收益私分給張家嶺等人作為購買輕騎置業公司的自然人股東資金。張家嶺認購100股，占公司股份的10％。最終，張家嶺因多項罪名于2009年2月11日被濟南中級人民法院判處無期徒刑。

針對國企改制評估

存在問題應采取的對策

針對國企改制評估過程中存在的問題，依據《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號)和《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國資委令第12號)的規定，筆者認為應重點做好以下工作：

(一)做好評估項目委托工作

為減少評估機構與改制企業在評估服務中存在的利益沖突，不能由改制企業自行委托評估機構，而應當由國資委委托評估機構，對改制企業進行評估。委托評估機構時應做好：

1　應按照公開、公平、公正、透明和擇優的原則，嚴格選聘有資質、有信譽、有業務勝任能力的評估機構開展改制評估工作。不得聘請近3年內有違法、違規記錄的評估機構和評估師，不得聘請同一中介機構開展清產核資專項審計與評估工作。

2　應按資產類別分別委托有資質的評估機構進行相應評估，由資產評估機構將不同資產的評估結果納入改制企業整體資產評估報告中。

3　委托單位應與評估機構簽訂《評估委托書》，并由委托單位支付評估費用，減少評估機構與改制企業在評估服務中存在的利益沖突。

(二)認真選擇評估基準日

國資委應當根據評估目的和改制企業的實際情況，合理選擇評估基準日。評估基準日與改制行為決策日相距太遠，或期間資產、負債、市場狀況發生變化，國資委應當要求評估機構調整評估基準日。

(三)慎重審核評估范圍

改制企業應對所有資產都要全面、徹底地進行清查，做到不重不漏，做到賬物清楚，不留死角，特別是對關閉停業等難以持續經營的企業、未入賬的劃撥土地使用權和專利權、非專用技術、商標權，特許經營權和商譽等無形資產均應納入清查范圍。評估機構應當對改制企業清查的資產進行審核后評估，特別是劃撥土地使用權和專利權、非專用技術、商標權、特許經營權和商譽等無形資產必須納入評估范圍。如果評估機構認為沒有無形資產或沒有價值的也應補充說明。

要審核評估范圍與經濟行為批準文件確定的資產范圍是否一致。

(四)重視評估方法的合理性審核工作

評估師應當根據評估對象、評估目的、所選擇的價值類型和資料收集情況等因素，在與國資委和改制企業協商并獲得有關信息的基礎上，運用適當的評估方法。

1　正確運用收益現值法對企業價值進行評估。收益現值法是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估方法，它的評估思想最能反映企業價值評估的原理。因此，應當按照《企業價值評估指導意見》的要求，正確運用收益現值法對企業價值進行評估。

2　對涉及企業價值評估的項目原則上要求運用兩種以上的評估方法進行驗證，使國有企業多年形成的特許經營權、商譽等無形資產得到充分體現，有效提升評估報告的質量。

3　慎重審核單項資產的評估方法和評估假設。注意審核債權巨額的評估減值或評估為零是否符合規定；審核長期股權投資的評估方法是否符合規定；審核能否運用現行市價法及收益現值法評估固定資產；審核評估時是否已將無法支付的債務按規定處理；關注那些清查后大幅度增值的債務的評估。

(五)督促改制企業提供評估資料

委托方應督促改制企業向評估機構提供真實、完整的資料；加強對企業負責人、相關工作人員的思想教育，要求其明辨是非，以正確的方法、飽滿的熱情配合評估機構開展評估工作；加強與評估機構、改制企業的溝通協調，及時發現和解決評估中存在的問題。

(六)建立專家評審制度

對重大項目的評估實行專家評審，邀請相關行業的專家對重大項目的評估方法、評估范圍及評估程序進行綜合評審，專家發現評估報告中存在的問題，應要求評估機構修改或說明原因后重新提交專家評審，專家認可后要對評估項目的質量做出評價。國資委根據專家評審結果對評估項目核準。

(七)引入公眾監督機制，建立評估公示制度

為了防止漏評重評，維護國有資產權益，保護職工和債權人的合法權益，提高評估結果的透明度和公信力，評估機構在出具正式評估報告前，其草案必須在企業辦公場所和職工宿舍區公示一周，自覺接受有關各方的監督。評估機構對公示中提出的意見要調查核實，及時對評估報告作適當的修正后重新公示一周，無異議后才能出具正式報告。

(八)把好評估項目的核準關

國資委對項目進行核準時除關注上述七項對策外，還應審查如下實體要件：

1　評估項目所涉及的經濟行為是否獲得批準；

2　評估結果的使用有效期是否明示；

3　評估依據是否適當；

4　改制企業的法定代表人和財務負責人是否就所提供的資產權屬證明文件、財務會計資料及生產經營管理資料的真實性、合法性和完整性做出承諾；

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目前銀行與開發商合作的理想模式大多是，開發商取得土地證，將土地抵押給銀行取得貸款，房屋銷售時銀行發放按揭并逐步收回貸款。這一模式看似合理，其實銀行也存在著較大風險。一是作為抵押物的國有土地使用權，在沒有開發前是有實在價值的，但一旦開發以后，則其價值事實上已隨售房行為逐步轉移到房價之中。二是已開發土地在實踐中是無法執行與拍賣的，實際擔保價值基本喪失。一旦開發商惡意不還貸款，銀行就土地擔保其實是無法變現的。銀行在發放貸款后，應控制住開發商的資金回籠，在銷售達到一定比率（如30%）后應逐步收貸款，在銷售過大半時（如70%）應收清貸款。在操控上，銀行可在土地抵押后，先發放部分貸款，待開工逐步追加在建工程抵押，再陸續放款。這樣一來，開發商每買一套房屋，都必須先取得銀行同意，方可在房管部門備案銷售，銀行可完全控制住銷售回籠，也避免了已開發土地難以變現的弊端。

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二、劃撥土地抵押應注意的問題

涉及劃撥土地抵押的規定比較多。1997年國家土地管理局《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》中第二部分第2款規定“以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同?！?001年《城市房地產抵押管理辦法》第45條規定“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償”。2004年1月15日國土資源部《關于劃撥國有土地使用權抵押登記有關問題的通知》明確了“以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。”

從上述有關文件的變化過程中可以看出，劃撥土地使用權可以抵押，但要實現抵押權，將抵押物拍賣后必須先繳納土地出讓金，還要支付金額不菲的過戶費用。因此在辦理涉及劃撥土地的房地產抵押時，銀行應充分考慮處置抵押物的費用，適當降低貸款成數，以控制風險。

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三、關于房地產抵押估價管理應注意的問題

商業銀行在發放房地產抵押貸款前，普遍采用評估的方式確定房地產抵押價值。這一點，在2006年1月13日建設部、人民銀行、銀監會等三部委聯合的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）中被進一步規范?！锻ㄖ分赋?房地產抵押估價原則上由商業銀行委托，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔。房地產估價機構的選用，由商業銀行內信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優決定。商業銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員，應當具備房地產估價專業知識和技能，不得參與信貸決策。

以往商業銀行一般不承擔評估費用，由借款人作為委托人來承擔。今后商業銀行必須就評估一事與借款人簽訂協議，明確哪一方作為委托人，即付費方。另外在銀行內部決策部門和審核人員上也應調整，即不能由信貸決策部門選用評估機構，按《通知》要求，審核人員還應當是具備房地估價專業知識和技能的專業資格人員，并不得參與信貸決策。形成兩股相對獨立、相互制約的機構。

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四、對土地使用權出讓合同的審查

于2005年8月1日生效的最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中的部分條款對金融機構的債權有較大影響。

一是開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同無效。但前開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。鑒于此，金融機構在辦理土地使用權抵押貸款時，必須要做好主體審查，對以前有以開發區管委會作為出讓方出讓土地使用權的出讓合同，應采取有力措施，盡快督促借款人、抵押人將這部分合同得到市、縣人民政府土地管理部門的追認。

二是經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用權，出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。鑒于此，金融機構辦理土地使用權抵押時，應審查土地出讓金的實際繳納情況，以及出讓金是否低于國家規定的最低價，是否已及時足額繳納。

三是受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。鑒于此，金融機構應注意關注土地使用權人是否按土地使用權出讓合同約定的用途、容積率、綠化率等條件進行開發。若有改變，是否經有權部門批準，也要防范“超過合同約定動工開發日期二年后未動工開發的土地，政府可以無償收回”的法律風險。

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五、土地儲備貸款的法律風險

商業銀行普遍認為土地儲備機構風險較低。但從法律上分析，土地儲備貸款也存在一定風險，主要表現在：

1、土地收購資金過分依賴銀行貸款。目前各地的土地收購儲備機構在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，很多地區達80-90%左右。一旦經濟形勢或國家有關政策變化，土地市場不活躍，儲備的土地供不出去，土地儲備機構無法還款時，即使銀行抵押了大量土地，亦難以處置。過高的貸款比例也給土地儲備中心帶來了沉重的利息負擔，其發展前景將受到影響。

2、土地收購儲備機構不是嚴格意義上的市場主體。土地收購儲備機構是由政府組建的不以營利為目的的特殊機構，按政府委托或授權行使一些特定的職能，形式上主要有事業單位、土地開發公司兩種，但它們都不具有嚴格意義上的市場主體地位，只是地方政府經營城市的一個機構。因此，在法律上尚未解決土地儲備機構在市場經濟條件下的市場定位問題。

3、土地儲備機構只具有有限的民事行為能力。土地儲備機構名義上都是獨立法人，但是否有償還能力，其儲備的土地是否就是它的財產，是否有權處分等都還不確定，其能夠獨立支配的財產也是有限的。如果以儲備的土地使用權抵押貸款，就等于儲備中心有權處置土地使用權，這從當前的有關規定來看是沒有法律依據的。

4、現有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。雖然很多地方政府已建立了土地儲備制度并制定了相關規定，但基本停留在“地方規章”的層次，沒有上升到地方法規的高度，且目前沒有法律、行政法規及全國統一的部門規章來規范?！锻恋毓芾矸ā?、《土地管理法實施條例》都沒有明確土地收購儲備機構的職能定位、收購范圍等，導致土地收購儲備制度缺乏法律依據，當事人的合法權益得不到有效保障。

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[關鍵詞] 信貸擔保抵押質押互保

信貸擔保作為第二還款來源，是以第三人的信用或特定財產、權利來保障信貸業務安全的一種措施。雖然在授信時首要考慮的因素是客戶第一還款來源的可靠性，但是在當前經濟形勢比較復雜的時期，必要的擔保措施仍是不可缺少的。隨著信貸擔保方式的多元化，法律法規的新規定和新情況的出現，使銀行對擔保關系以及擔保風險的識別、判斷更加復雜和困難，本文對近期在擔保中出現的新問題做初步的探討。

一、關注《公司法》有關公司擔保行為的新規定

《中華人民共和國公司法》（下稱新《公司法》）自2006年1月1日起施行。新《公司法》對原《公司法》做了諸多修改，其中對銀行業務經營影響最大的莫過于有關公司擔保行為的規定。原《公司法》第六十條第三款規定：董事、經理不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。在新《公司法》中被修改為第一百四十九條第三項：董事、高級管理人員不得有下列行為：違反公司章程規定，未經股東會、股東大會或者董事會同意，將公司資金借貸給他人或者以公司財產為他人提供擔保。

新《公司法》規定的禁止行為是“違反公司章程規定，未經股東會、股東大會或者董事會同意”，即改變了原《公司法》的不管程序，一旦作為即為違反的規定。業務中接受公司擔保，首先應查清公司章程，如公司章程表明公司提供擔保行為不必經過股東會、股東大會或者董事會同意，則可直接接受擔保，如公司章程中沒有相關內容或者規定相應程序，則應要求公司出具股東會（有限責任公司）、股東大會（股份有限公司）或者董事會的同意提供擔保的有效決議。

二、應怎樣看待賬戶質押

近期有不少銀行在對學校、醫院等事業單位發放貸款時采用了賬戶質押的擔保方式，那么應該怎樣看待賬戶質押呢？

賬戶質押作為授信擔保方式，其實質應該是賬戶內的資金質押。根據基本賬戶的性質，被質押賬戶不具有《關于適用若干問題的解釋》第八十五條規定的“金錢特定化”的要求，賬戶質押后，債務人仍可以使用，資金處于浮動狀態，此種賬戶質押僅具有債權擔保的性質，不具備物權擔保的性質，不能對抗第三人。

鑒于我國現有法律對賬戶質押沒有明確規定，根據物權法定原則，賬戶質押法律效力不明確，因而法律風險較大，在辦理具體信貸業務時，如出質人賬戶內資金沉淀量較大，應盡量采用存單質押或保證金質押方式。

賬戶質押其實是為優質客戶提供了一種擔保方式的選擇，主要是為了滿足擔保手續形式上的需要，與信用貸款幾乎沒有區別，因此在實務中應謹慎使用。對擬采用賬戶質押作為擔保的借款人，應是信譽良好、實力雄厚、第一還款來源落實、具備發放信用貸款條件的優質客戶。

三、公路收費權質押應注意的問題

公路收費權質押在公路尤其是高速公路的貸款中應用非常普遍。公路收費權指經省級人民政府或國務院交通主管部門按照國家關于公路收費的規定，批準對已建成通車的公路（含公路橋梁、公路隧道）在規定期限內允許收取車輛通行費的一種特許權利。公路收費權作為可轉讓的財產權，其質押已得到了法律的明確認可。辦理公路收費權質押應注意：

1.出質人要符合國家規定的“公路項目建設法人”的要求。對于承貸主體為交通廳（局）的事業法人，要核實其是否有人民銀行頒發的貸款卡（證），對于無貸款卡（證）的交通廳（局）類的貸款主體，應落實新的合法、合規的項目承貸人，依照法規重新辦理有效的質押登記，同時要密切關注各地交通體制改革的動向及發展變化，及時落實債權，維護銀行權益，防止出現貸款主體資格消失或改制后銀行債務懸空等現象。

2.落實收費權質押登記，完善相關登記手續。根據國務院關于收費公路項目貸款擔保問題的批示，省級人民政府批準的收費文件作為公路收費權質押的權利證書，并到地市級以上交通主管部門辦理登記手續。銀行應積極與當地交通主管部門協調，辦理合法有效的登記手續，并取得權利登記證明，防止收費權質押懸空等現象發生。

3.爭取成為第一質押權人。由于存在重復收費權質押的問題，應最大程度保證公路收費質押權的有效性，在公路收費權質押逐步規范的同時，要積極爭取優先登記，成為第一質押權人，避免在處置質押權時處于不利地位。

另外應該注意的是，2004年11月1日生效的《收費公路管理條例》中規定有下列情形之一的，收費公路權益中的收費權不得轉讓：（1）長度小于1000米的二車道獨立橋梁和隧道；（2）二級公路；（3）收費時間已超過批準收費期限三分之二。 因此，對于符合以上情形的公路收費權，不應再接受為質押物。

四、國有土地使用權的抵押

土地使用權抵押是銀行業務中常用的擔保方式。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于2005年8月1日起正式實施。《解釋》中對土地使用權糾紛的處理規定可能對銀行業務產生影響，主要應注意以下幾點:

1.對開發區管理委員會作為出讓方出讓的土地使用權，不得作為抵押物。《解釋》第二條規定：開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。

因此，銀行不得接受以開發區管理委員、市轄區、經濟技術開發區為主體頒發的國有土地使用權證做抵押，同時銀行應及時對現有以土地使用權證抵押的相關權證進行清理，若存在發證主體不適和情況，應盡快補正。

2.土地實際用途與規劃用途不一致的，不得接受為抵押物或要求其按照規定辦理變更用途手續。《解釋》第六條規定：受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

該條司法解釋進一步賦予了土地出讓方的單方解除請求權。國家《城鎮土地估價規程》中規定，在土地估價中，土地用途主要可分為以下幾類：一是居住用地；二是工業用地；三是商業、旅游、娛樂用地；四是綜合用地；五是教育、科技、文化、衛生、體育或其他用地。各地方進行土地登記申請時用途填寫多不規范，大多填寫主要用途，且由于市場原因，往往會出現土地用途和附屬房屋用途不一致、超過登記范圍使用等情況，有可能出現出讓方行使單方解除合同請求權。

因此，銀行必須高度關注相關信貸客戶特別是房地產開發客戶的土地使用權出讓合同，以及土地使用權證規定的用途和性質，若需要改變土地使用用途的，需按照相關規定辦理審批手續，重新簽訂出讓合同，以及繳納土地出讓金并辦理變更登記。同時銀行不得接受土地使用權證書規定的性質與該土地實際使用性質不一致的土地使用權抵押。

五、專業擔保公司提供擔保應注意的問題

目前在中小企業貸款時由專業擔保公司提供擔保的情形越來越多，銀行應該注意以下問題：

1.對擔保公司的擔保能力進行綜合評價，核定其擔保控制總量，集中控制風險。擔保公司近幾年出現很多，注冊資金差別很大，經營規范程度不一，銀行在與其合作時，應優先選擇經營規范、資金實力強、股東實力雄厚的擔保公司，對其進行深入調查，對其擔保能力進行綜合評價，可以簽訂合作協議，核定擔?？偭?，對其提供擔保的信用數額應控制在這個總量以內。

2.對單個客戶提供的擔保應控制在其實收資本的一定比例之內。除了總量控制之外，對單個客戶的擔保數額也應有風險控制。擔保公司章程有規定的，參照章程；章程沒有規定而主管部門有管理辦法的，參照管理辦法；沒有明確規定的，銀行應按照審慎的原則，原則上按照對單個客戶提供的擔保數額不超過擔保公司實收資本的10%，對單個集團客戶最高不超過20%的比例控制，以有效防范信貸風險。

3.對擔保公司要求的擔保費用、反擔保措施和日常經營應密切關注。擔保公司要求的擔保費用、反擔保措施等一般能反映該公司經營管理的規范程度。平時應對擔保公司資金的使用加強關注，尤其是其他應收款科目，注意股東是否有抽資行為，擔保公司是否有大額的對外資金拆借或變相借款，其中是否有壞賬，是否出現不良擔保等，如果出現以上情況造成擔保公司擔保能力下降的，銀行應及時要求借款人補充提供其他擔保措施，但一般不宜再接受借款人自身的資產抵押，以免造成擔保公司要求先行處置抵押資產后才承擔擔保責任情況的出現，銀行可以要求借款人增加第三方保證為共同保證人、增加第三方資產抵押等措施。

六、注意關聯企業的擔保和互保風險

關聯企業擔保有母公司為子公司、子公司為子公司、同一實際控制人控制的企業之間擔保等表現形式。新《公司法》第217條規定：實際控制人是指雖不是公司的股東，但通過投資關系、協議或者其他安排，能夠實際支配公司行為的人。由于關聯企業之間關系復雜，隱蔽性強，資金調度往往受同一人的控制，銀行要深入調查，摸清他們之間實際的關系，對這樣的擔保應持非常慎重的態度。

對于上市公司提供擔保證監會有一些規定，但對于一般母子公司相互間的擔保行為，目前法律還未做出特殊規定。當母公司為子公司提供擔保時，一是要看母公司對子公司的持股比例，在測算母公司的擔保凈資產額中要扣除對子公司的股權持有部分；二是要看母公司對子公司的控投是以資本金入股方式，還是以技術等其他非資金入股方式。如果是以技術等其他非資金方式，還要考查在母公司賬面上是否已經進行了資本化處理，從而決定是否在計算擔保凈資產中進行扣除。子公司為子公司擔保時，應關注二者之間的經營范圍是否大同小異、資金關聯程度的高低、關聯交易是否頻繁和集團公司治理結構是否健全規范等，如果兩個公司屬于“兩塊牌子、一套人馬”，或者有資金基本上統一調度、關聯交易頻繁且金額較大、集團公司治理結構不規范等情況，則應盡量避免接受這些關聯企業間的擔保。

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金融不良資產是指銀行持有的次級、可疑及損失類貸款，金融資產管理公司收購或接管的金融不良債權以及其他非銀行金融機構持有的不良債權。

截至2007年第一季度末，我國商業銀行不良貸款余額為12455.5億元，其中：次級類貸款2613.2億元，可疑類貸款5176.6億元，損失類貸款4665.9億元，分別占全部貸款的比例為6.63%、1.39%、2.75%和2.48%。與2006年第一季度末相比，不良貸款余額減少了669.2億元、次級貸款減少了668.2億元、可疑類貸款增加了141.5億元、損失類貸款減少了142.3億元。不良貸款按機構劃分：主要商業銀行為11614.2億元、城市商業銀行為659.6億元、農村商業銀行為150.6億元、外資銀行為31.3億元。其中，后三者與2006年第一季度末相比，分別減少了201.9億元、7.5億元和5.4億元。

截至2006年第一季度末，中國四家金融資產管理公司共累計處置不良資產8663.4億元，累計回收現金1805.6億元，現金回收率20.84%。其中：華融資產管理公司累計處置不良資產2468億元，回收現金546.6億元，現金回收率22.15%；長城資產管理公司累計處置不良資產2707.8億元，回收現金278.3億元，現金回收率10.28%；東方資產管理公司累計處置不良資產1419.9億元，回收現金328.1億元，現金回收率23.11%；信達資產管理公司累計處置不良資產2067.7億元，回收現金652.6億元，現金回收率31.56%。

由以上數據可以看出，我國的金融不良資產在總量上呈現下降的趨勢，金融資產管理公司處置的不良資產也在不斷增加，但是從總體來看，形勢依然嚴峻，如果不盡快將金融不良資產降到合理的區域，勢必會影響中國的經濟發展和改革開放的進程。當然，對金融不良資產進行有效處置的前提是對其進行正確的評估。

二、評估在金融不良資產處置中的作用

（一）為處置金融不良資產提供定價基礎

金融資產管理公司處置金融不良資產涉及到不同的經濟主體，處置過程實質上是一個不同經濟主體間利益分割的過程，利益分割量的計量就要依據價值評估。金融不良資產的處置方式主要有以資抵債、實施債轉股（投）、采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務等三種。財政部《金融資產管理公司資產處置管理辦法》的規定，無論采用何種方式，都必須先經合法、獨立的評估機構評估后方可處置。由此可見，在整個不良資產的處置過程中，評估工作是前提條件和基礎，是資產處置程序中不可或缺的重要基礎環節。

（二）為考核資產管理公司經營業績提供重要依據

財政部《金融資產管理公司資產處置管理辦法》第四條規定，資產處置損失是指公司對從銀行收購和接收的貸款及利息（包括表內利息、表外利息和孳生利息）、抵貸資產及享有所有權和處置權的其他資產進行處置后，回收的資產價值與上述資產收購和接收時價值的差額以及回收資產再次進行處置發生的損失。要真實計量和核算這兩次損失，必須通過評估，以處置資產的公允價值同收購面值和實際處置變現值進行比較才能反映實際經營損失，才能客觀公正地衡量資產處置效果和經營業績。

（三）為防范道德風險提供重要措施

資產管理公司資產處置金融不良資產時經常會面臨市場風險和道德風險。同時由于我國資產管理公司受成立時間短、經驗少、任務和地位特殊、缺少健全的法律和市場環境等因素的影響，導致資產管理公司防范道德風險高于其他一切風險。為此，財政部要求資產管理公司資產處置應堅持公平、公開、公正和擇優、競爭的原則。《金融資產管理公司資產處置管理辦法》規定，資產處置要嚴格處置程序，實行評估和處置相分離，加強對處置過程和結果進行檢查和審核。

三、我國金融不良資產評估中存在的問題

（一）評估理論嚴重滯后

金融不良資產評估工作有許多特點：一是評估對象為“不良債權”；二是評估對象涉及的債務人企業大多是資不抵債的關、停、倒閉企業；三是資產管理公司對不良資產的處置，一般都是以快速變現為目的。截止目前，資產評估所遵循的評估操作規范主要是《資產評估操作規范意見（試行）》（國資辦發[1996]23號）、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）、《城鎮土地估價規程》（GB/T50291-2001）、《資產評估準則——無形資產》（財會[2001]1051號）。這些規范只適用于實物資產價值的評估，不適合對不良金融資產進行評估。同時由于我國二級市場極不活躍，也難以采用現行市價法進行評估。而采用重置成本法則受到《資產評估操作規范意見（試行）》中諸如尚可使用的房屋成新率不低于30%、設備成新率不低于15%等規定的限制，致使評估結果與最終的處置價值嚴重脫離。

資產管理公司雖然也已對企業的償債能力進行了研究，并通過實踐中的摸索制定了相應的不良資產評估操作規范，但這些規范也只是作為一種內部的參考，并沒有上升為金融不良資產評估的統一的標準。因此，也并不具備整體的代表性。

（二）評估價值與市場價值產生背離較大

金融資產管理公司資產處置的程序一般是先對不良資產進行分析，制定處置預案；然后對不良資產評估，根據評估結果確定談判或拍賣底價；最后由處置人員進行具體的操作，變現不良資產。但在現實中，金融資產管理公司根據評估結果制定的拍賣底價在招標過程中往往無人問津，作為談判底價也得不到對方的認可。究其原因，一方面是職業慣性的影響，因我國評估業起源于國有資產的評估，多年來評估業務也以國有資產評估為主，而評估國有資產同時負有防止國有資產流失的責任，所以，評估師寧可高估，不愿低估；另一方面，由于對不良資產的認識不足，評估師較少考慮不良資產特定的處置方案及其處置中的特定個別因素，也導致評估價值與市場價值產生較大背離。

（三）部分債權性資產權屬不清，產權依據不足，償債能力判斷失真

由于金融資產管理公司委估對象涉及的債務人企業大多是資不抵債的關、停、倒閉企業，當中有許多企業財務會計資料不連續、不完整、不健全。相關的其他評估資料更不完備，由于歷史原因，有的企業賬面有長期股權投資但提供不出投資合同或協議；有房地產卻拿不出房屋所有權證和土地使用權證。而按照現有的評估慣例，委托方應出具委估對象的有關產權證明，評估機構只對委托方的合法資產進行評估。金融資產管理公司委托評估機構評估待處置資產時，很多情況下無法提供完備的產權證明，致使評估機構難以確定評估客體的產權性質和數量，從而給委托和評估帶來一定的困難。

而當以假設清算法評估分析企業償債能力而需要對債務企業的整體資產進行評估時，有些債務企業生產經營活動中的主要資產在進行轉讓時具有一定價值的資產卻無產權證明，由于此時評估機構無法對債務企業無有效權屬的資產提供評估結果，最終致使債務企業的整體資產評估結論無法滿足處置債權的需要。同時也給債務企業惡意隱匿資產提供了可乘之機。（四）不良資產的處置進度與評估咨詢報告質量的矛盾突出

評估咨詢報告作為不良資產處置過程中唯一的參考依據，應當起著指導處置價格、監督處置行為、衡量處置效果等至關重要的作用。但由于我國目前對資產管理公司是以現金的回收額作為主要考核指標，致使評估管理工作處于“服務于處置”這樣一個被動的地位。很多處置項目存在著評估與處置時間上的矛盾，為了保證在有限的時間內完成評估咨詢報告，中介機構難以完全按照評估程序操作以保證報告的質量，逆程序操作的現象比較突出，同時也造成了國有資產的大量流失。筆者認為，隨著金融不良資產商業性剝離的出現以及資產管理公司向投資銀行方向的發展，處置變現不宜再作為不良資產處置的主要方式，金融不良資產評估也將逐步向多元化過渡。企業的償債能力分析將與企業的效績評價相結合，使分析結論更加趨于合理。資本運作手段的增強將會引出多種債務重組形式的出現，對中介機構專業技術知識多元化的綜合掌握提出了更高的要求。

四、進一步做好金融不良資產評估的設想

（一）要研究制定有關金融資產評估方法標準體系

金融不良資產的評估與普通的工業企業的評估存在較大的差別，是資產評估中較為特殊的一種情形。因此，金融不良資產的評估方法不能完全照搬工業企業資產評估的方法。在認真總結工業企業資產重組資產評估方法的基礎上，認真研究金融不良資產的狀況、結構特點及金融資產重組的政策和要求，借鑒國外先進的金融資產評估方法，研究制定出適合金融資產評估的方法標準體系。

（二）有效處理非市場性因素對金融不良資產評估造成的影響

在實踐中，金融不良資產的公允價值與處置價格往往會產生較大的偏差，一個重要的原因就是非市場因素。非市場因素的形成，在很大程度上是與我國經濟發展水平和市場化程度密切相關的。要想解決這個問題，不能僅僅依靠具體的規定和方法，最好的解決方式是，先由評估機構提出資產的公允價值，然后資產管理公司根據具體的非市場因素進行分析，依據分析結果進行相應的調整。在調整處置價格中，資產管理公司要充分考慮到企業、政府、法律等方面的情況，從而使處置結果更加合理和恰當。

（三）在金融不良資產的評估中要不斷總結工作，豐富經驗

多年以來，我國的四家資產管理公司處置了大量的金融不良資產，在處置過程中，既有成功的經驗，也有失敗的教訓，同時，這些年資產管理公司也在不斷地承受著來自各個領域的質疑，這些都是金融行業和評估行業的寶貴資源。因此，應該對這些案例進行搜集整理，建立數據庫，利用數理統計分析方法，分析各種處置因素對資產價值的影響，建立合理規范的評估參數體系，為交易案例比較法等評估方法提供切實可行的操作基礎，合理體現市場機制對資產價值的影響。

（四）認真評估金融不良資產的真實價值

在以往的政策性處置業務中，資產評估在防止國有資產流失和防范道德風險等方面起到了有效作用；在各家資產管理公司逐步實現商業化轉型后，資產評估的定價職能將被賦予更高的期望和要求。金融不良資產處置對象的復雜性和多樣性，使得業務決策具有更大的難度和風險，資產評估作為定價工作的中心環節，如何使評估結果更符合處置實際、更貼近市場價值，是下一步評估實踐的重要課題?！督鹑诓涣假Y產評估指導意見（試行）》提供了更多樣的評估方法和更寬泛的價值類型，為評估實踐提供了有力的技術支持和依據，有利于提高評估服務質量和效率。

（五）加強評估行業建設，提高專業勝任能力

加強行業誠信建設，提高執業人員的職業道德水平，創造良好的執業環境；統一計費標準，提高評估機構參與積極性。統一計費標準，制定比較合理的計費方法，能夠在一定程度上激發評估機構對金融不良資產評估工作的參與積極性，對該工作的發展起到推動作用。評估人員應保持和提高專業勝任能力。金融不良資產評估業務較一般的資產評估業務復雜，需要評估人員具有豐富的知識。因此，做好金融不良資產評估工作，評估人員必須下功夫學習相關知識，保持和提高專業勝任能力，否則，很難搞好金融不良資產評估工作；嚴格執行評估程序，正確使用評估方法。評估人員要樹立風險意識，克服糊弄心理，以高度的責任心嚴格執行有關準則和指導意見的規定程序。評估人員在執行程序和分析過程中，要積極發掘有用的信息，充分考慮各種不確定因素，提升不良資產的價值。在評估方法上，也要充分考慮各種評估方法的假設前提和使用范圍，以正確衡量不良債權的價值。

（六）要加強與有關部門的協調

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一、2009年工作回顧

（一）認真開展學習實踐科學發展觀活動

按照縣委的部署，我局認真開展了學習實踐科學發展觀活動。在學習實踐活動中，我局緊密聯系實際，精心組織、認真謀劃、有序推進，準確把握查找問題、分析原因、明確思路、解決問題“四個環節”，認真落實召開民主生活會、形成班子分析檢查報告和組織群眾評議三個步驟，著力解決實際問題，取得了預期成效。

(二)全力做好經濟發展用地保障工作

一是規范了建設用地報批工作。按照“依法依規、從嚴從緊、有保有壓、集約節約”的原則，積極支持有利于結構調整的項目建設用地，保障了基礎設施和重點項目的用地需求，確保經濟發展必需用地。全年共上報獨立選址用地1宗，面積5.3122公頃；置換用地1宗，面積26.2711公頃。

二是加強征地實施管理。在實施重點項目征地過程中，正確處理國家、建設單位、農民集體和被征地農戶的利益關系，更多地考慮農民群眾的利益，嚴格實行“兩公告一登記”的征地程序，落實征地聽證制度，在縣政府的指導下初步建立了失地農民社會保障體系，并及時足額兌現了農民征地補償安置費，靈城鎮羅河村26.2711公頃農用地置換征地補償款382.18萬元已按協議100%支付到位。

三是積極為建設項目提供優質用地服務。我們采取協調溝通、政策法規教育等辦法妥善解決征地中的突出問題，積極做好國家和省、市、縣級重大工程項目用地的前期各項準備工作，努力為建設項目用地提供優質服務，保障了各項工程的順利實施。

（三）切實加強土地管理工作

一是加強土地利用計劃管理。我局嚴格實施土地利用年度計劃，嚴格控制土地利用總體規劃的調整，對于非重點項目，一般不得調整規劃；切實加強基本農田監督管理，除國家重點建設項目以外，任何項目不得占用基本農田。進一步加強了建設項目用地預審工作，堅持實行集體會審制度，嚴格遵守《禁止供地目錄》和《限制供地目錄》，依據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、國家產業政策和建設用地標準，對建設項目中有關土地利用方面的內容，依法進行建設項目用地預審，完成了省級重點工程明徐高速公路、宿淮鐵路以及縣重點工程靈璧縣職業技能培訓中心、徐淮物流糧食產業園等項目的預審和調規工作，預審面積346.3791公頃。同時嚴格控制建設項目占用耕地，有效地防止了建設用地盲目擴張，從源頭上控制建設項目對土地的不合理利用。

二是加強土地供應管理。按照《國務院關于促進節約集約用地的通知》要求，我們全面落實了土地利用管理政策，嚴格界定劃撥與有償用地界限，全面推行經營性土地招拍掛制度；堅決落實房地產市場土地調控政策，確保經濟適用房和廉租房用建設用地；建立健全了劃撥用地公示制度，加強了劃撥土地供應管理；切實加強了批后監管，嚴格禁止長期批而不征、征而不供和占而不用的現象存在，堅決把住土地供應的閘門。全年共協議出讓國有土地103宗，總面積40.93畝，收取土地出讓金188.38萬元，掛牌出讓國有土地3宗，總面積109.85畝，成交價格3068萬元，土地出讓收入全部上繳國庫。

三是加強農村土地管理。認真貫徹執行國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，除三類用地可以使用農村集體土地外，其他項目堅決不得使用農村集體土地。對符合土地利用總體規劃和年度計劃，符合節約集約用地要求的建設項目，及時依法辦理審批手續。對農村村民建設使用土地的，我們嚴格貫徹執行國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》的規定，實行“三到場”的農村宅基地審批管理辦法，及時辦理相關手續，切實推進農村土地的節約、集約利用。

四是加強土地執法監察。按照省、市安排，深入開展了“全面清查土地違法行為專項行動”活動，在對去年開展土地執法百日行動的情況進行“回頭望”的基礎上，繼續嚴厲打擊和嚴肅查處土地違法違規行為。認真執行動態巡查制度，切實加強土地利用監測，及時發現并制止違法行為，將違法行為制止在

萌芽狀態。加強了與紀檢監察、公安、檢察、法院等部門的溝通聯系，努力建立部門協作的國土資源執法監察長效機制。嚴肅查處土地違法違規案件，努力提高辦案質量和效果，并對一些農村村民未批先用、批少占多、占用耕地修建住房等問題進行了重點查處。全年共立案查處各類土地違法違規案件17起，涉案土地面積47.32畝，其中耕地26.79畝，罰款5.5萬元，并已全部結案。

（四）全面推進土地開發整理工作

經過認真組織實施和嚴格監督管理，大路、大廟兩個鄉1583.72公頃基本農田整理項目已于今年6月30日竣工，新增耕地面積73.11公頃。澮溝鎮基本農田整理項目已經省國土資源廳批準實施，總面積1963.5公頃，實施后可新增耕地71.43公頃，目前正在進行項目招投標，將于近期組織實施。另xx鄉基本農田整理項目已向省國土資源廳申報立項，總規劃面積2568.23公頃，預計總投資3921.5萬元，計劃2年完工，預計新增耕地65.75公頃。

（五）扎實開展新農村建設用地置換工作

根據各鄉鎮的規模、置換潛力和全縣的用地需求，縣政府今年安排了2105畝置換任務，并分解到各個鄉鎮。由于時間緊，任務重，自8月份以來，我局嚴格按照縣政府的統一部署，積極配合各鄉鎮和有關部門，精心組織，依法推進，取得了初步成效。經統計，全縣19個鄉鎮共涉及拆遷片數45個，拆遷戶數1377戶，拆遷面積13.6萬平方米，房屋拆遷總費用3820萬元，土地復墾費用670萬元，通過土地復墾可新增耕地面積2753畝。到目前為止，全縣19個鄉鎮已全面進入房屋拆遷補償安置階段，已下撥房屋拆遷補償資金1171萬元；通過復墾，已新增耕地面積450畝。其中：楊疃鎮的房屋拆遷、土地復墾工作已全面結束，大廟、黃灣等鄉鎮的房屋拆遷已結束，正在進行土地復墾工作，其余鄉鎮的房屋拆遷工作正在推進之中。

（六）全面加強礦產資源管理工作

一是進一步規范礦業權管理，加快礦業權市場化建設，全年共新頒發采礦許可證2個、延續28個、注銷4個，變更37個，掛牌出讓采礦權1宗，價款收入400萬元。

二是加強了礦產資源補償費征管力度，全年共征收礦產資源補償費21萬元。

三是繼續深入開展礦產資源開發秩序整頓工作，并加強礦山巡查，及時發現和糾正違法違規行為，嚴肅查處無證采礦、越界開采等違法案件6起，維護了良好的礦產資源開發秩序。

四是加強礦山安全生產和地質災害防治工作。以安全生產宣傳月為契機，向廣大干部群眾宣傳礦山安全生產和地質災害應急知識，書寫了宣傳標語20余條，制作展板8塊，發放宣傳資料1萬余份。落實了汛期值班、災情速報和險情巡查三項制度以及地質災害監測、預報、預警和應急反應的各項制度，并加強日常監管，實行一周一巡查，發現隱患，及時采取措施，同時函告有關鄉鎮政府及安監、公安、供電等部門，并積極協助做好監管工作，減少了礦山安全事故和地質災害的發生。

（七）狠抓各項基礎業務工作

一是第二次土地調查工作進入沖刺階段。根據國務院和省、市的要求，我們積極籌措經費，購置辦公設備，抽調精干力量，組織技術培訓，在認真實施試點工作的基礎上，全面展開了第二次土地調查工作，通過全體調查人員的艱苦努力，目前已基本完成調查任務,并將于12月20日前完成全縣的統一時點更新、變更調查和遙感監測工作，從而為今后我縣土地資源的科學管理、合理利用提供翔實可靠的資料。

二是土地規劃修編工作完成過半。加快了靈璧縣土地利用總體規劃（2006—2020）修編工作進度，目前規劃大綱已編制完成，待上級驗收。下一步將著手進行縣級規劃文本及各鄉鎮規劃的編制，力爭明年底完成全縣各級土地利用總體規劃的修編工作。

三是土地登記發證和土地估價業務工作有序開展。我局嚴格按照土地使用證的頒發程序、原則，以提高土地登記效率和準確率為目標，嚴格審核每宗土地發證的每道環節，不斷改進服務質量，提高工作效率。今年共頒發土地使用證2309本,其中集體土地使用證2126本，國有土地使用證183本，并做到了“權屬合法、界址清楚、面積準確、契稅手續齊全”。積極開展了土地估價業務和基準地價修訂工作，為國有土地出讓和土地使用權抵押等提供了依據。

（八）加強國土資源干部隊伍建設

一是開展了鄉鎮國土資源所管理干部培訓工作。根據部、省廳和市局的統一部署，我局認真開展了鄉鎮國土資源所管理干部培訓工作。培訓從7月20日啟動，至10月底結束，對全縣20個基層國土資源所的122名干部進行了脫產封閉培訓，并取得了預期的效果。我們注重培養思想作風過硬、業務素質過強的國土資源干部隊伍，將政治學習與業務學習、集體學習與自學、輔導講課與討論交流有機地結合起來，將黨的十七大精神同國土資源具體工作結合起來，促使干部職工把加強學習、提高自身能力變成自覺行動，真正提高了基層干部職工的思想道德素質和業務工作能力。

二是加強內部管理制度建設。健全了系統內部各項管理制度，健全了工作、學習、生活和廉政建設各項制度，重點加強了財務管理、車輛管理，制定了《財務管理制度》、《公務招待管理制度》、《車輛管理制度》和《考勤制度》等四項制度，并嚴格實行招待費、車輛維修費審報制度，從錢、權、人、事各個方面加強監管，完善了干部監督約束機制，調動了工作人員的工作積極性，形成了工作合力。

三是加強了基層國土所規范化建設。認真落實省廳《關于加強基層國土資源所建設的意見》，采取積極措施，不斷改善基層國土資源所的基礎設施條件，同時建立健全規章制度，努力提高依法行政水平和服務效能。通過積極努力，今年我縣20個基層國土資源所規范化建設全部通過了省廳組織的驗收，爭取到獎勵資金575萬元，促進了基層國土資源管理工作的發展。

三是加強行業作風建設。我們將行業作風建設作為加強干部隊伍建設的重點來抓，從領導干部自身建設入手，要求領導干部以身作則，帶頭轉變作風，增強服務意識，爭取工作主動。全面落實行政為民“十項措施”和工作人員“五條禁令”，堅決杜絕工作中推諉扯皮、吃拿卡要和不負責任等問題的產生。教育和引導干部職工樹立大局意識和服務意識，嚴格依法行政，特別是在土地和礦產出讓、審批、登記及項目招標工作中堅持原則，照章辦事，防止現象發生，堅決糾正在征收征用土地和資源管理中損害群眾利益的不正之風，有效地防止了利用職權參與土地、礦產非法交易，從中牟利等行為的產生樹立了國土資源部門依法行政、熱情服務、廉潔高效、求真務實、開拓進取的新形象。

四是認真落實黨風廉政建設責任制。按照“誰主管誰負責”的原則，全面落實黨風廉政建設的領導責任，加強領導干部廉潔自律，增強廉政勤政意識和拒腐防變能力。把反腐倡廉與日常監督管理結合起來，初步構建了教育、制度、監督并重的懲治和預防腐敗體系，切實加強對行政審批事項的全程監管和管人管錢管項目等重點崗位的監督管理，促使黨員干部正確對待、慎重使用黨和人民賦予的權力，做到勤政廉潔，推動了國土資源系統黨風廉政建設和反腐敗工作的全面深入開展。

二、存在的問題

在縣委、縣政府合市國土資源局的正確領導與支持下，我們在保護資源、保障發展、維護權益、服務社會等方面做了應該做的工作，為開創我縣國土資源工作新局面做出了新的貢獻。然而在工作中還存在著一些問題，主要表現在：一是耕地保護責任落得不夠扎實，還局限于落實責任的形式，真正的責任還在于國土資源部門，縣鄉村各級組織仍不能切實負起保護責任。二是業務基礎仍然比較差，主要是信息化管理和城鄉地籍規范化管理方面還存在著很大的差距。三是執法監察工作比較薄弱，違法案件查處難，執行更難，特別是農村村民違法建房的勢頭難以遏制。四是礦產資源整合工作力度還不夠。五是由于辦公地方緊張，無法實行集中統一辦公、無法推行窗口辦文制度。六是干部隊伍的整體素質還有待于進一步提高。針對以上問題，我們將在今后的工作中進一步加以提高和完善，不斷開拓進取、求實創新，扎實地搞好國土資源各項工作。

三、2010年工作計劃

明年，我局將緊緊圍繞全縣中心工作和國土資源重點工作，著重抓好以下幾方面的工作：

一是繼續落實最嚴格的耕地保護制度，切實夯實耕地保護責任，落實耕地保護的各項措施，加強對責任落實情況的監督檢查，確保耕地保有量指標和基本農田保護面積指標不突破市下達的任務。

二是圍繞全縣經濟工作重點，積極為重大建設項目提供用地保障，確保經濟發展必需用地。落實土地調控管理政策，嚴把土地供應閘門，控制建設用地增量，規范土地征收征用管理，加強農村宅基地管理，加大土地收儲工作力度，嚴格規范管理，確保建設用地規范、有序。

三是鞏固整頓和規范礦產資源開發秩序工作成果，繼續嚴厲打擊非法開采行為，堅決糾正濫采亂挖礦產資源的行為，建立礦產資源開采利用規范管理的長效機制，維護良好的礦產資源開發利用秩序。

四是加大土地開發整理工作力度，嚴格管理，規范實施，加快進度，實施澮溝鎮、xx鄉基本農田整理項目。認真規劃設計，加大工作力度，組織好2010年省、市、縣級項目的踏勘選址和評審論證工作。并加強監督管理，嚴格質量標準，確保項目的經濟社會效益。

五是進一步加大土地置換工作推進力度。積極開展村莊普查，全面查清每個村莊的面積、人口、戶數、建筑物和附屬物等情況，登記造冊，并據此制定全縣建設用地置換總體規劃和年度具體規劃，認真組織實施。

六是加強國土資源基礎業務建設，全面完成第二次全國土地調查、第二輪土地利用總體規劃修編和基本農田調整劃定工作；按照全省的統一部署，全面啟動農村集體土地確權和發證工作；推進信息化建設，充分利用土地利用數據庫和現代化設備，努力提高國土資源管理的信息化水平。

篇10

第一條  根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照《條例》和本辦法的規定，在本市錦江區、青羊區、金牛區、武侯區，成華區和其他區（市）、縣的縣城、建制鎮、工礦區范圍內取得國有土地使用權，進行土地開發、利用、經營活動。

第三條  依照《條例》和本辦法的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用期限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

第四條  土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，并符合我市的城市總體規劃、城鎮建設規劃、土地利用總體規劃和其他有關規定，不得損害社會公共利益。

第五條  市、縣國土局主管土地使用權出讓的行政管理工作、依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

市、縣居地產管理部門主管土地使用權轉讓、出租、抵押的經營管理工作。

第六條  土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣國土局和房地產管理部門按照各自的職責范圍辦理。具體辦法另行制定。

第二章  土地使用權出讓

第七條  本辦法所稱土地使用權出讓是指市、縣人民政府代表國家，以土地所有者身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。

第八條  土地使用權的出讓由市、縣人民政府統一負責。土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣國土局會同計劃、城市規劃、建設和房地產管理等部門共同擬訂方案，按《四川省土地管理實施辦法》第十四條規定的審批權限和國家土地管理局《出讓國有土地使用權審批管理暫行規定》報經批準后，由國土局具體實施，并代表同級人民政府與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同。

第九條  除城市（鎮）的舊城改造利己開發的建設用地外，土地使用權出讓的用地指標，應納入年度非農業建設用地計劃。

第十條  土地使用權出讓的地塊可以是經過開發和市政設施配套建設的土地，也可以是成片待開發的土地。

第十一條  土地使用權出讓的地塊原屬于農村集體所有土地的，由市或區（市）、縣國土局負責統一征用。城市規劃區范圍內的土地統一征用工作，由市國土局和市建設用地統一征地辦公室會同有關區、縣國土局辦理。

第十二條  土地使用權出讓的最高年限由市、縣國土局按下列用途確定：

（一）居住用地六十年；

（二）工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合和其他用地五十年；

（三）商業、旅游、娛樂用地四十年。

第十三條  土地使用權出讓可以分別采取協議、招標、拍賣方式進行，協議出讓是主要方式。

第十四條  土地使用權出讓金的具體標準，由市國土局會同市物價、財政和房地產管理等部門根據城鎮土地分等定級和土地估價所能定的基準地價制定，報市人民政府批準執行。

第十五條  土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金，暫時無力支付的，經市、縣人民政府批準，可以延期或分期支付土地使用權出讓金，但延期支付的期限不得超過六個月，分期支付的期限不得超過三年。延期和分期支付期間均按中國人民銀行公布的貸款利率計收利息。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并按土地使用權出讓金總額1‰索取違約賠償金。

第十六條  出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并按土地使用權出讓金總額的3‰索取違約賠償金。

第十七條  《條例》第四十三條規定的劃撥土地使用權的土地使用者，符合《條例》第四十五條規定的條件，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押，但必須經過申請，報經市、縣國土局和房地產管理部門批準。

第十八條  土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當向出讓方提出書面申請？經出讓方會同城市規劃行政管理部門批準后，依照本章規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權變更登記。

改變土地用途同時改變地上建筑物、其他附著物使用性質的，應當辦理地上建筑物、其他附著物所有權變更登記。

第三章  土地使用權轉讓

第十九條  本辦法所稱土地使用權轉讓是指土地使用者受讓土地使用權后，將全部或部分地塊的土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

第二十條  土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

地上建筑物、其他附著物所有權轉讓時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十一條  成片開發經營的土地，依照土地使用權出讓合同的規定開發建設后，可以按規劃用途分割轉讓。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣國土局和房地產管理部門批準，并辦理土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓‘和過戶登記手續。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的分割轉讓，不得影響土地的使用價值。

第二十二條  土地使用權轉讓，轉讓人須持有《國有土地使用證》和房屋產權證以及其他有關證件。

公司、企業和其他經濟組織的土地使用權轉讓，還須出具其主管部門的批準文件。

第二十三條  土地使用權轉讓，轉讓雙方應當簽訂轉讓合同，并辦理土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓和過戶登記，換領《國有土地使用證》和房屋產權證。

第二十四條  有下列情況之一的，土地使用權不得轉讓：

（一）未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資、開發、利用、經營土地的；

（二）劃撥土地使用權符合《條例》第四十五條規定的條件，但未依照本辦法第七章的規定補辦土地使用權出讓手續的；

（三）沒有土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權合法憑證的；

（四）土地使用權或地上建筑物、其他附著物所有權有爭議的；

（五）土地在城市房屋拆遷封戶范圍內的；

（六）依法限制土地或地上建筑物、其他附著物權屬變更的；

（六）違反土地管理法律、法規的。

第二十五條  土地使用權轉讓的地塊發生增值的，轉讓人應向當地市、縣人民政府繳納土地增值費。土地增值費的征收辦法由市國土局會同市物價、財政和房地產管理等部門另行制定，報市人民政府批準。

第二十六條  交換土地使用權及其他上建筑物、其他附著物所有權，雙方價值不等的，其差額部分按轉讓（買賣）關系辦理。法律、法規另有規定的除外。

第二十七條  贈與土地使用權，贈與雙方須簽訂贈與合同，辦理土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權過戶登記。贈與合同應經縣級以上公證機關公證。

第二十八條  土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十九條  市國土局應會同市物價、房地產管理等部門定期對房地產市場進行調查、預測，制定土地使用權轉讓的市場指導價格，定期予以公布。土地使用權轉讓價格低于市場指導價格20％的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓價格高于市場指導價格的，市、縣人民政府可按一定比例，向轉讓方征收土地增值費。

第三十條  土地使用權轉讓后，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本辦法有關規定辦理。

第四章  土地使用權出租

第三十一條  本辦法所稱土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十二條  土地使用權出租，地上建筑物、其他附著物隨同出租。地上建筑物、其他附著物出租，其使用范圍內的土地使用權隨同出租。

第五十三條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權不得出租。

第三十四條  土地使用權出租，出租人與承租人應當簽租賃合同，或在房屋租賃合同中載明土地使用權出租內容。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當辦理出租登記。

第三十五條  土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

第五章  土地使用權抵押

第三十六條  本辦法所稱土地使用權抵押是指土地使用者作為抵押人，將其依法取得的土地使用權向抵押權人作為債務擔保的行為。

第三十七條  土地使用權抵押時，其他上建筑物、其他附著物所有權隨之抵押。

地上建筑物、其他附著物所有權抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十八條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權不得抵押。

第三十九條  土地使用權可以用作銀行或其他金融機構貸款抵押，以及其他債務抵押。

土地使用權的抵押年限，不得超過原出讓或轉讓合同規定的有效年限。

第四十條  土地使用權抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂抵押合同或在房屋抵押合同中載明土地使用權抵押內容。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權抵押，抵押人應辦理押抵登記。

第四十一條  土地使用權及其他上建筑物、其他附著物所有權抵押的價值以評估價值計算，具體的評估辦法由市國地局和市房地產管理局會同有關部門另行制定。

第四十二條  有下列情況之一的，經市、縣國土局和房地產管理部門批準，或經人民法院判決裁定，抵押權人可以處分抵押的土地使用權：

（一）抵押人到期未能履行債務的；

（二）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈人或代管人拒不履行債務的；

（四）抵押人在抵押合同期間宣告解散或破產的；

（五）法律、法規規定的。

第四十三條  準予處分抵押的土地使用權及其地上建筑其他附著物所有權，須在市、縣人民政府指定的場所進處分抵押土地使用權的，在當地的地籍事務管理機構進行。處分抵押的土地使用權隨同處分地上建筑物、其他附著物所有權的，在當地的房地產交易市場進行。

第四十四條  處分抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權，抵押權人有優先受償權。

抵押權人因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。

第四十五條  按份共有土地使用權設定抵押的，應以其所占有的份額為限。抵押人應書面通知其他共有人，并征得其他共有人的書面同意。

第四十六條  抵押人以其出租的土地使用權抵押時，應將租賃情況告訴抵押權人，并書面通知承租人。抵押合同期間，原租賃合同繼續有效。

第四十六條  土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權抵押，在抵押權因債務清償或其他原因消滅后，應當辦理注銷抵押登記。

第六章  土地使用權終止

第四十八條  土地使用權的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應在土地使用權出讓合同期滿前六個月內向市、縣國土局提交續期申請，并按本辦法第二章的規定重新簽訂土地使用權出讓合同，確定新的土地使用權出讓年限和支付土地使用權出讓金后，換領《國有土地使用證》。

第四十九條  土地使用權出讓合同期滿后，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還《國有土地使用證》，并辦理土地使用權證書和房屋產權證書的注銷登記。

第五十條  在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，依照法定程序提前收回土地使用權給土地使用者造成經濟損失的，可以根據土地使用者已使用的年限和開發、利用、經營土地的實際情況，采取貨幣補償、實物補償、交換土地使用權等方式給予相應補償。

第七章  劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理

第五十一條  《條例》第四十五條規定的劃撥土地使用權利地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，按本章規定補辦土地使用權出讓手續，進行管理。

第五十二條  劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押，補辦土地使用權出讓手續時，其土地使用權出讓年限從一九八八年十二月二十九日起算，最高年限按本辦法第十二條的規定確定。

第五十三條  劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，應交納土地增值價款，并按有關規定在土地增值價款中抵交土地使用權出讓金。

轉讓劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，暫按轉讓成交額扣除房產價值（含土地投入）后的土地收益的一定比例交納土地增值價款：住宅用地15％，生產用地30％，經營用地45％。

出租劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物的，由出租方按收取的租金總額扣除房屋標準租金后的一定比例交納土地增值價款。

抵押劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權時，由抵押人按抵押價值的一定比例交納土地增值價款。

出租、抵押劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物交納的土地增值價款標準，由市國土局、房地產管理局會同有關部門定期公布。

處分抵押的劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權時，按本條第二款辦理。

第五十四條  經批準的劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，市、縣國土局和房地產管理部門在辦理法定手續時，應在土地使用權證書和房屋產權證書上分別注明“該劃撥土地使用權已經批準成為出讓取得的土地使用權”和“該房屋使用范圍內的劃撥土地使用權已經批準成為出讓取得的土地使用權”的字樣。

第五十五條  企業、事業等單位以積累住房建設基金為目的，向本單位職工出售或出租（不含購買、租賃后的轉讓，轉租）的住宅用地、房地產管理部門出租的公房用地、市人民政府確定的用于“解困”的出售或出租的住宅用地以及企業產權轉讓中非經營性土地使用權變更用地，仍按劃撥土地使用權管理，不適用本章規定。

第八章  罰則

第五十六條  從一九八八年十二月二十九日起至本辦法施行之日前，土地使用權已轉讓、出租、抵押的當事人，應當在三個月內向市、縣國土局和房地產管理部門申報登記。逾期或隱瞞不予申報登記的，按非法轉讓、出租、抵押土地使用權論處。

第五十七條  未經批準，非法轉讓、出租、抵押土地使用權的，依照《四川省土地管理實施辦法》第三十五條第一款的規定處罰。

第五十八條  轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建筑物、其他附著物，未在規定時間內到國土局和房地產管理部門辦理登記手續的，由國土局和房地產管理部門依照有關規定處罰。

第五十九條  土地使用者未按土地使用權出讓合同規定開發、利用、經營土地的，市、縣國土局應當予以糾正，并可以根據情節給予警告，按土地使用面積處以每平方米五元至十元的罰款。嚴重影響城市（鎮）規劃和損害社會公共利益的，經市、縣人民政府批準，無償收回土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

第六十條  國家工作人員在土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押過程中，收受賄賂或挪用、截留土地使用權出讓金和土地增值價款的，依法追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十一條  本辦法規定的行政處罰由市、縣國土局和房地產管理部門依法決定。當事人對行政處罰不服的，可以在接到處罰決定通知之日起十五日內向上一級主管機關申請復議，對復議不服的，可以在接到復議通知之日起十五日內向當地人民法院起訴；也可直接向當地人民法院起訴。期滿不申請復議不起訴又不屈行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

對受到限期拆除新建的建筑物和其他設施處罰的當事人，繼續施工的，由市、縣國土局按照《四川省土地管理實施辦法》第四十六條第二款的規定處理。

第六十二條  因履行土地使用權轉讓、出租、抵押合同發生的爭議，由爭議各方協商解決于協商不成的，可以向有管轄權的人民法院起訴。

第九章  附  則

第六十三條  地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。

房屋整幢或分層、分套分割出售、轉讓、出租、抵押時，應當分攤房屋使用范圍內的土地使用權面積。

第六十四條  地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押的使用年限，不得超過土地使用權出讓的年限。

土地使用權使用年限屆滿，土地使用者經批準繼續使用土地的，原地上建筑物、其他附著物的所有權在土地使用權存續期內不變。

第六十五條  土地使用者應當依照國家稅收法規的規定納稅。

第六十六條  轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建筑物、其他附著物涉及國有資產部分的，按國務院《國有資產評估管理辦法》的有關規定辦理。

第六十七條  市、縣國土局會同房地產管理部門依照本辦法收取的費用作為專項管理，主要用于城市（鎮）土地開發和城市（鎮）公用基礎設施建設。