房地產業的稅收籌劃范文

導語：如何才能寫好一篇房地產業的稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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(一)籌劃“臨界點”，確定適當的房地產價格

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅收政策規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。起征點的規定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產公司的遺憾即屬沒考慮到該臨界點。所以該公司應采用方法1的銷售方式進行銷售。

(二)設立銷售公司以減輕稅負

一些房地產公司也可以根據自身情況采用此法。下面我將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果開發商采用的價格有兩種。1、可供銷售的普通標準住宅以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為116696萬元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬元。2、若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167．5萬元，增值率為28．48％，應納99．75萬元的土地增值稅，凈賺232．75萬元。如果開發商將銷售部門獨立出來，設立一個房屋銷售公司，房屋開發公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅、城建稅、教育費附加合計：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬元，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加1725萬元。

(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式

1．房地產開發完工前。按企業會計制度規定，此時發生的為開發房地產產生的借款，可計入房地產開發成本，并作為計算房地產開發費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20％的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業凈收益。

2．房地產開發完工后。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發的成本）*5％以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其允許扣除的房地產開發項目為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10％以內。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用，反之，若主要依靠權益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。

(四)利用建房方式進行籌劃

1代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不能符合“代建房”要求則應納營業稅1000*5%=50萬元；若符合則應納營業稅330*5%=165萬元

2合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。

五、銷售與裝修分開，分散經營收入。

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。

(五)土地使用權的稅收籌劃

房地產企業進行房地產開發，需要擁有土地使用權，獲取、使用土地使用權主要涉及房產稅（涉外企業是房地產稅）、企業所得稅、營業稅等，都有進行籌劃的必要性和可能性。僅以營業稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產、將農業土地出租給農業生產者用于農業生產免征營業稅。

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0 引言

從整體的房地產市場來看，商業類房地產是所有房地產類型中最復雜、最具風險、盈利性最高的不動產形式。在其發展過程中逐漸形成了包括多種類型地產項目的綜合物業，在日常生活中常見的商業街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業類房地產的范疇。房地產企業，對商業類房地產進行的稅收籌劃，本質上是一種事先設計安排的經營活動，可以說是企業財務管理戰略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優化財務管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關稅款，以此降低企業付稅額。在企業實際運行操作過程中，商業類房地產的稅收籌劃呈現出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現的法律保障。第二，事前預測性，企業在確定基本納稅方案時，可以根據企業自身的經營狀況，投資計劃，進行事前準備，調整相關活動項目，以設計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現階段我國的稅收政策、稅法環境等還處于快速發展變革之中，對商業類房地產企業的稅收籌劃適應了新的環境需要，及時與新的政策法規接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現出的整體綜合全局性特征較強。

1 商業類房地產企業稅收籌劃存在的問題

房地產業近年來多次被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，以下是幾類比較常見的重點問題：

1.1 目前，商業類房地產企業的稅收籌劃仍然存在較高的風險 從房地產業的基本屬性來看，商業類房地產企業所涉及到的項目一般都比較大，其資金規模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業類房地產企的稅負在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負比例?；谶@種基本情況，對于稅收籌劃的進行，商業類房地產企業是十分迫切的。但是，由于目前相關稅收籌劃的政策法規沒有清晰明確的規定，而企業在進行稅收籌劃時常常會發生超越法律、法規的界限，潛在隱藏著許多風險。而過高的稅收籌劃風險，意味著企業稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業無法實現預期的財務目標，還會使企業面臨稅務機關的處罰，甚至可能還會追究相應的刑事責任。

1.2 企業會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發揮 商業類房地產企業稅收繁瑣復雜，對財務管理的水平要求很高，但是，在實際的企業內部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業類房地產，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認，成本的計算沖銷會計期內的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業真實稅收籌劃效果。

1.3 企業配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業的稅務工作，涉及到財務、稅務、稅法、公司法等多方面的知識，對負責人員和具體執行人員的專業性要求很高。企業人員對稅收政策執行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業的整體性和相關稅收政策的宏觀性把握不恰當，會造成稅收籌劃執行效果的不理想。同時，具體執行負責人員的經驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環節，有的企業稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業稅負，可能使用一些特別技巧，容易導致企業的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業偏離了稅收籌劃的本質，不利于企業的長遠發展。

1.4 現階段的稅務行政執法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業稅收籌劃方面的一些細則不夠明確，而相關約束性條款又卡得過嚴、過死?，F代社會經濟發展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業自身的快速發展，隨著社會經濟制度的日益多元，企業組織形式越來越靈活，而現階段的稅務行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標準有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業稅收籌劃的正常開展，不利于企業降低稅務負擔。

2 商業類房地產企業進行稅收籌劃的相關對策分析

2.1 提高對稅收風險因素的防范力度 首先加強對營業稅納稅風險的防范，根據房地產企業納稅的一般條件，可以得知，營業稅納稅風險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。其次加強土地增值稅納稅風險防范，對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。四是開發產品的成本。五是共同成本的分攤方法。因此，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風險的防范。第三，企業所得稅納稅風險的防范。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素，所以要加大對企業所得稅納稅風險的防范。

2.2 及時關注稅法變動 在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調整；企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。

2.3 提升企業稅收籌劃人員素養 企業稅收籌劃人員的素養包括道德素養和專業素養。第一，商業類房地產企業的稅收籌劃人員要提升職業道德素養。企業稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業道德情操，因為企業的納稅行為不僅關系企業自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設計，要以現行國家稅收政策、稅收法規為底線，在法律框架內，通過科學合理的財務運作，降低企業的財務負擔，提升企業的稅負結構質量。第二，企業內部的稅收籌劃負責人員要切實提高自身的專業水平，增強實踐經驗。稅收籌劃需要綜合很多學科的知識，其中稅務，法律、金融等學科為主，這就需要稅收籌劃相關負責人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業內部稅收籌劃設計時，不斷豐富實踐經驗。學習業內先進的稅收籌劃設計方案，提升稅收籌劃設計的科學性。

2.4 建立良好的稅企關系 稅法的具體執行者是稅務機關，許多法規條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅收籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。

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關鍵詞：房地產企業 稅收 籌劃

一、項目立項建設階段

項目立項建設階段是最終確定項目公司的投資總額與資金結構的時刻，也是房地產企業項目開發成本歸集的主要時期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉嫁籌劃的方式，通過增加房地產項目公司與關聯企業間的交易，來實現降低企業稅負的目的。但是轉嫁籌劃一般均會涉及《特別納稅調整實施辦法（試行）》，在實際稅務操作中房地產企業在進行關聯交易及相關定價時，不論是否滿足準備同期資料的要求，雙方企業均應在每個交易年度準備相關的同期資料。因為在轉嫁籌劃時所涉及的關聯交易具有金額大、數據復雜、時間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁頭導航 //頁腳導航 var html = '首頁返回閱覽室首頁'; var htmlFooter = '首頁返回閱覽室首頁'; if ('t') { html += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } else { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } if ('t') { html += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現,絢麗動人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現,絢麗動人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += '

首先，通過立項審批所對應的投資金額與注冊資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產項目開發所需要的外部資金，通常是由銀行開發貸款和關聯企業間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時的重點所在，因為房產項目在可以投入使用前所產生的利息成本，不但可以抵扣企業所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關聯企業收到的利息收入只需要繳納營業稅及企業所得稅。從集團公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團公司的整體稅負。但是，這項稅收籌劃成立具有兩個條件。一是債務人企業必須需繳納土地增值稅，如依據債務人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業所在集團具有充沛的自有資金。

其次，在項目建設階段則可以通過工程項目來增加關聯交易的內容。例1：假設A公司為房地產企業，從事低密度高檔住宅開發。而B公司與A公司是同一集團下的關聯企業，其主營業務為園林景觀設計、室內裝潢。此時A公司可以在項目招標過程中將小區景觀工程、室內裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨立招標模式引入B公司來承包這兩項業務。但同時為回避A公司的稅務風險，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉付給B公司，工程款的發票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費。

因為，A公司為小區景觀工程、室內裝潢工程支付的建設成本，是計入公司開發成本中，其金額不但可以抵扣企業所得稅，更可以在加計20%的基礎上抵扣土地增值稅的增值額。然而對于B公司來說，工程項目取得的收入只計征流轉稅及企業所得稅。所以，這樣的關聯交易從集團公司的角度來看，滿足了由高稅負企業向低稅負企業合理轉移利潤的目的。

二、項目預售階段

預售是房地產企業獨特的銷售方式，項目在取得預售許可證時，雖然還沒有竣工，但已經可以開始回籠資金。在此狀態下，項目的開發成本并沒有完全確定，也無法在各成本對象之間進行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。

1、土地增值稅籌劃要點

土地增值稅在我國實行預繳與清算兩種征稅模式，對于按月預繳的土地增值稅，房地產企業自始至終應使用涉稅零風險的籌劃方式，以避免產生滯納金與罰款，對企業造成不必要的損失。對于實行四級“超率”累進稅制的清算部分稅金， 應按如下內容進行籌劃：

首先，應在項目銷售前與銷售中，進行頻繁的土地增值稅臨界點分析，并在市場能夠承受的前提下，通過測算指導銷售單價，使項目在同一臨界點內實現銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當的利息扣除標準。按《土地增值稅暫行條例》規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，最高不得超過按商業銀行行同類同期貸款利率計算的金額。但是凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據誰受益誰承擔的原則，將項目開發所發生的費用計入開發間接費內，在土地增值稅清算時開發間接費用將計入項目開發成本，享受20%的加計扣除。最后，利用稅收的優惠政策進行籌劃。如果企業既開發普通標準住宅，又開發其他房地產項目的，應對開發項目分別核算，將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因為按《土地增值稅暫行條例》規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策。

2、企業所得稅的籌劃要點

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二、各節點籌劃內容(圖2)

三、可籌劃稅種簡述

基于企業的經營策略和項目實際情況,針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結果,如表1所示。(表1)

需要注意的是所述籌劃空間為經驗判斷,且部分稅種籌劃結果為理論結果,具體需要結合最新稅法文件和主管稅務機關執法尺度進行調整。

四、地方稅務政策解讀(以南京項目為例)

(一)成本對象。成本對象由企業開工之前報主管地稅機關備案。企業進行成本對象備案時,需報送以下資料:1、《房地產開發企業計稅成本對象備案報告表》;2、《土地使用權證》、《建筑用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機關在登記備案出具書面告知書后,房地產開發企業按照已備案確認的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。

(二)關于預提(應付)費用

1、房地產開發企業可以預提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作業量但尚未最終辦理結算的工程項目。房地產開發企業可以據以預提的出包工程合同總金額,不包括甲供材料的金額。預提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%,且已開發票金額與預提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預提的出包工程,自開發產品完工之日起超過2年仍未支付的,預提的出包工程款全額計入應納稅所得額;以后年度實際發生時按規定在稅前扣除。

2、房地產開發企業可以預提的公共配套設施建造費用,對售房合同、協議或廣告,或按照法律法規及政府相關文件等規定建造期限而逾期未建造的,其預提的公共配套設施建造費用在規定建造期滿之日起一次性計入應納稅所得額。未明確建造期限的,在該開發項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的,其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后年度實際發生公共配套設施建造費用時,按規定在稅前扣除。

3、房地產開發企業預提的報批報建費用、物業完善費用,必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用,同時需提供政府要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業完善費用不得預提在稅前扣除。

除政府相關文件對報批報建費用、物業完善費用有明確期限外,預提期限最長不得超過3年;超過3年未上交的,計入應納稅所得額。以后年度實際支付時按規定在稅前扣除。

(三)計稅毛利率。目前,開發項目位于南京市的計稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

(一)土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算,對于國家有關部門批準的分期開發項目,以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發項目或分期項目開發周期較長,納稅人自行分期開發的,其收入、成本、費用按規定分別歸集的,主管稅務機關可將自行分期項目確定為清算單位。

(二)土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的,按以下類別作為核算對象,分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率,繳納土地增值稅。房產類型分為:1、普通標準住宅;2、其他類型住宅(含普通住宅和非普通住宅);3、非住宅類房產。

(三)公共配套設施成本費用的扣除。項目規劃范圍之外的,其開發成本、費用一律不予扣除。

(四)裝修裝飾費用的扣除。對房地產開發企業售樓處等營銷設施的裝修費用,應計入房地產開發費用。

? (五)相關費用、基金的扣除。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除,也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。

(六)預征率。1、普通標準住宅不預征土地增值稅;2、普通住宅按2%預征率預征;3、普通住宅以外的住宅按3%預征率預征;4、非住宅類房產按4%預征率預征。

六、分稅種籌劃詳述

(一)企業所得稅

1、開發成本的籌劃。對于一般房地產開發企業來說,銷售收入受市場價格影響很大,總體成本、費用控制會根據項目定位及規劃設定,以上因素可視同為固定值,可調節空間很小,因此通過成本分攤方式的調整,可以達到延遲納稅的效果,如合理提高開發成本,增加主營業務成本金額,從而達到降低稅負的效果。

2、成本費用的籌劃。很多房地產開發企業為了土增清算時多扣除成本,刻意增加成本類科目的金額,造成企業所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結果。合理合規的安排成本費用劃分,達到前期多扣除費用的目的。同時可根據各年預算,合理安排廣告費、業務招待費、三項經費等支出,控制在稅法規定的限額比例內,減少應納稅所得額的調整。

3、彌補虧損的籌劃。房地產開發企業成立初期,會連續幾年稅務利潤虧損,合理安排銷售時點,可在一定程度上利用彌補虧損的優勢,降低前期所得稅稅負。這種籌劃方式適用于開發周期較長、銷售時點較晚的項目。

(二)營業稅。營業稅為收付實現制,納稅義務發生時點為收到款項或達到收入確認條件,同時考慮到“營改增”政策的變化,地稅勢必會對營業稅等由地方稅務機關征繳的稅種嚴格管理,其籌劃空間較小但風險很高,不建議對此稅種籌劃。

(三)土地增值稅(預征)。根據市土地增值稅預征政策,業態不同適用不同的預征率,其籌劃空間較小,不建議對此稅種籌劃。

(四)土地增值稅(清算)。如表2所示,

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據,并按照四級超率累進稅率進行征收。(表2)從多角度把控適用稅率,降低土增實際稅負,以下幾點僅從籌劃方法的角度分析: 1、收入的調整。假定成本為不變量,結合預售階段的籌劃方案以及預測銷售金額,調整銷售單價,使清算部分增值額不超過扣除部分的50%,即適用最低的30%稅率;或通過收入區間的調整使稅后利潤最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量,可以通過成本的劃分,合理提高清算成本,從而降低土地增值稅。

3、清算時點及順序的確定。項目包括住宅、商業、車庫、儲藏室等業態,其中住宅和非住宅(商業、車庫、儲藏室等)為清算業態,受銷售安排和項目立項所限,上述清算業態不能出具單獨的清算報告,且根據清算時點要求,即銷售比例達到85%或銷售許可證滿三年,屆時增值額較高的業態銷售比例較大,會提高清算項目前期的增值額,有可能出現前期清算補稅,二次清算退稅的情況,如合理調整銷售計劃,可推延補稅時點。

4、普通標準住宅的稅收優惠。根據《土地增值稅暫行條例》規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額之和20%的,免征土地增值稅。

七、稅務籌劃方案

目前,稅務機關一般以區縣級以上發展和改革委員會審批或備案的項目(《投資項目核準通知書》)為單位進行清算;對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。

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1 稅收籌劃的概念及特點

稅收籌劃即在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅的經濟利益。稅收籌劃具有3個特點：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

稅收籌劃要符合國家稅法，在稅法允許的范圍內進行籌劃。在企業經濟行為發生前，規劃不同的納稅方案，選擇出符合國家稅法的稅負最低的納稅方案。降低稅收成本，增加企業經濟效益。

1.2 超前性

稅收籌劃不是在企業經營行為已經結束、納稅義務已經發生的情況下進行的，是在企業經營行為未發生前，對經營行為預先進行規劃，提出不同的納稅方案，從中選擇稅負最低的納稅方案，進而確定企業的經營行為。稅收籌劃是在事先進行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

稅收籌劃的目的是通過事先籌劃，使企業降低稅負，實現稅收零風險。降低稅負是稅收籌劃的根本目標，但稅收籌劃的目標除了降低稅負以外，還有延期納稅、正確申報、降低稅收風險等目標。

2 當前房地產企業稅收籌劃中的問題

2.1 納稅意識淡薄

依法納稅是房地產企業應盡的義務，但某些房地產企業的納稅意識淡薄，尤其在看到企業納稅數額較大時，想方設法逃避納稅，一旦稅務稽查就會產生大額稅收滯納金和罰款，嚴重的甚至會觸犯國家稅法，形成逃稅罪，給企業經營造成不可彌補的損失。

2.2 內部缺乏稅收管理

許多房企沒有專業的稅收籌劃人員，將稅收籌劃和稅款繳納混為一談，認為稅收都是財務部門的事情，只要按期繳納稅款就可以了。公司財務部門的人員一般都具有稅收知識，但僅這些稅收知識做籌劃是不夠的，有時還會弄巧成拙，使企業多繳稅款或未按期繳納稅款，增加企業稅負。

2.3 容易產生稅收風險

由于房地產企業缺乏專業的稅收籌劃人員，在經營行為未發生之前進行納稅籌劃，造成企業沒有適用稅收優惠，而承擔了不必要的稅收負擔，或是應繳納稅款而未繳納稅款面臨補繳稅款、稅收罰款、加收滯納金等問題。有時甚至會觸犯稅收法規，承擔法律責任。

3 房地產企業應如何進行稅收籌劃

3.1 房地產企業可利用起征點籌劃土地增值稅

利用起征點應在項目立項之初，結合項目地段對戶型設計、建造成本、費用、銷售價格進行合理籌劃，一方面，戶型設計應為普通標準住宅；另一方面，對定價進行籌劃，使增值額不超過扣除項目金額的20%。經過籌劃后即可以免于繳納土地增值稅，減少稅負增加企業經濟效益。

3.2 利用利息增加土地增值稅扣除項目進行籌劃

房地產項目開發費用中利息的扣除分為兩種情形：一種是能按項目分攤利息、提供利息扣除憑證，利息不超過同期銀行借款利率的，利息可據實扣除；另一種情形是不能提供利息扣除憑證的或不能按項目分攤利息的，利息費用按照土地價格和開發成本的5%計算扣除。房地產企業應在資金籌集階段進行籌劃，合理估計籌資費用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，繳納土地增值稅。

3.3 利用稅收優惠進行納稅籌劃

房地產企業應聘用專業人員或機構進行納稅籌劃，充分利用稅收優惠進行籌劃。例如，自建房屋時可采用合作建房模式，免征土地增值稅，籌資時要考慮到利息抵交企業所得稅的抵稅作用等。企業應根據自身特點，合理進行納稅籌劃。

4 房地產企業應如何預防稅收風險

4.1 房地產企業進行納稅籌劃要遵守法律

首先，要有遵守法律法規的意識，熟悉稅收法律法規，依法納稅。其次，要分析企業生產經營的特點，熟悉本行業稅收政策，在項目立項、產品設計、產品開發、產品銷售等各個環節進行納稅籌劃，選擇出既符合企業利益又遵循稅法規定的籌劃方案。

4.2 進行納稅籌劃應聘用專業籌劃人員或機構

我國稅法稅種多、計算復雜、更新快，沒有專業人員的服務很難準確把握稅收政策，如果對政策研究不到位，可能會造成多繳納、少繳納、不及時繳納或未能享受到政策優惠等問題，甚至觸犯稅法造成犯罪。

4.3 進行納稅籌劃應全面考慮

納稅籌劃時不僅局限于一個稅種繳納的多少，要考慮整個公司的綜合稅負。成功的納稅籌劃方案應是在遵守稅法的前提下，企業整體稅負相對較小，實現經濟利益最大化。

5 結語

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關鍵詞：營改增 房地產企業 稅收籌劃

稅收籌劃的內容主要包括節稅、避稅、轉移稅負，也就是納稅人以遵紀守法為前提，通過合理的安排與科學的籌劃整理出最優納稅方式，使企業在合理避稅中獲得更多經濟利益。當實施營改增后，房地產企業不僅能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，還能成功避免重復征稅問題，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

一、營改增后房地產企業稅負受到的影響

長時間以來，房地產企業的建筑業和不動產銷售都需要繳納營業稅這種價內稅，而營業稅作為一個價內稅，極易發生重復征稅問題，無論是建筑業或是房地產開發企業還是營銷企業，房地產鏈條上的分工越明細，重復征稅就越嚴重。這使房地產企業無形中增加了稅收負擔。當營改增在房地產行業得到實施后，由于每個環節就其新增價值額征稅，避免了重復征稅，在一定程度上降低了企業稅負。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產企業對其經營流程重新進行設計，將以往的粗狂式管理轉化成精細化管理，達到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產企業的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業作為以提供建筑勞務為主的企業，其進項購進業務非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負不至于過重。房地產開發企業的成本構成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導致房地產開發企業的稅負有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規模納稅人，不同的房地產企業選擇不同的納稅人，可能會給企業的稅負帶來不同的影響，不同的企業不能盲目選擇，而應根據自己的實際情況以及稅法的相關規定申報不同的納稅人。

二、營改增后房地產企業稅收籌劃的意義

在國民經濟發展中，房地產行業是根基，任何行業的發展都離不開房地產行業，它是國民經濟發展的支柱性產業，更是人民生活改善的一項基礎性產業。當實施營改增后，房地產企業不僅能成功避免重復征稅問題，還能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

營改增以后對房地產企業的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產企業提高其經濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產企業支出稅費增加利潤。二是幫助房地產企業降低稅收風險。當出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產企業的財務人員務必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現房地產企業的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務風險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產企業的財務人員獲得良好的培訓空間與個人發展空間，為房地產企業依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。

三、基于營改增后的房地產企業稅收籌劃建議

（一）科學合理申報納稅人身份

在房地產行業實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關規定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規模納稅人，劃分的標準是經營規模的大小和會計核算是否健全，一旦認定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規模納稅人使用的是征收率3%。

經過測算我們以為企業的購進業務達到一定比例有必要按照規定申報一般納稅人，否則稅負會遠遠高出小規模納稅人的平均稅負。并且需要提醒的是，按照現行增值稅納稅人管理規定，對于年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規定的小規模納稅人標準的納稅人，沒有按照規定期限申報一般納稅人的，稅務部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發票，如果企業的財務管理發生了這樣的申報失誤，企業的稅負將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產企業都被認定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務為主的企業和以不動產銷售為主的企業由于進項稅額很低，認定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預測房地產企業為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業的稅負。這種情況下不如按照小規模納稅人的征收率繳納增值稅。

（二）加強管理增值稅發票，及時獲取可抵扣發票

對于認定為一般納稅人的房地產企業，企業將使用增值稅專用發票，要求專人開具、專人保管。房地產企業應使其內部管理水平得到提高，并促使財務人員加強學習稅務知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業務，包括固定資產購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發票和相應的抵扣聯。尤其是在與大多數建筑公司或銷售公司發生業務往來時，由于對方可能是小規模納稅人，要積極協調獲取稅務部門代開的增值稅專用發票以期正常完成抵扣。而作為小規模納稅人的房地產建筑施工企業競爭將更加激烈，由于難于實現外部稅負轉嫁，致使一些建筑企業選擇從工程質量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產開發企業強化內部質量監管和外部質量監控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規資質的建筑施工企業，既能保證工程質量，又為后期抵扣進項稅打下基礎。

筆者可以預見，基于增值稅避免重復征稅促進社會化專業協作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業會發生優勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質缺失、質量不過關的游走型建筑施企業會大批淘汰。

（三）科學利用稅收優惠政策，實現減稅免稅目的

增值稅減免稅條例有諸多規定，比如利用摻兌廢渣在生產原料中且比例不低于30%的生產的特定建材產品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產的再生瀝青混凝土，且在生產原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產并且生產原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節能環保墻體材料的產品將給與免稅或即征即退的優惠政策。房地產行業產業鏈的相關企業要科學利用好這些稅收優惠政策，積極稅收籌劃實現減稅免稅。

（四）注重經營活動管理，合理開展稅收與成本聯動籌劃

一是對供應方的資格和價格進行比較。房地產企業到底應該在一般納稅人處購進貨物還是在小規模納稅人那里購進貨物？在質量相當的前提下要做成本與稅收的聯動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業的預期成本才不會改變，低于100萬元企業獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業成本費用增加。二是利用稅率差異。當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的稅率是17%，建筑業的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業的稅務負擔；

（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法

在企業進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準則。所以，企業必須嚴格遵守我國法律、法規、制度的規范，在合法的范圍內進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業還應充分關注國家法律環境的變化，考慮國際相關法規及行業準則的約束。

另外，由于稅務執法機關擁有自由裁量權，因此，企業應當加強與當地國地稅機關的溝通與協調，熟悉當地的稅收征管特點和具體要求，對稅務部門的指導要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發展動態，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務部門的征收管理方法要時刻關注，以取得本地部門的認同。實施方案的后期階段，倘若與稅務部門在理解上存在不一致的問題，企業應予以合理解釋。

四、結語

“營改增”的最終目的在于協調社會負擔和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負。雖然，在“營改增”初期，房地產企業會面臨很多的問題，房地產企業的經營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業發展的重要保障。

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篇7

一、營改增對房地產企業稅收的影響分析

（一）“營改增” 對房地產企業開發成本的影響

對于任何一家企業而言，經濟成本都決定了企業所能獲得利潤的多少，“營改增”政策的逐步實施給我國房地產企業的成本帶來了不可忽視的影響。眾所周知，房地產企業中建筑的施工需要使用大量的建筑材料，但這些材料并不能在一家建材公司全部買到，加上其他因素的限制，這些建筑材料往往需要從多家公司分別購入。但由于有不少材料都是從小公司、小商家購入，但這些小企業并不能夠提供專用的增值稅發票，因此房地產企業在繳納稅款時也無法將這些增值稅予以扣除，從而在無形之中增加了房地產企業的運營成本。不僅如此，房地產企業中的建筑施工工作人員大多都來自于我國農村地區，這一類人群沒有專門的勞務公司代為管理，因此房地產企業在人力成本上也無法開出專用的增值稅發票，當然也沒有方法加以扣除。需要注意的是，如果房地產企業能夠與較大的企業展開合作則能夠扣除相應的增值稅稅款，從而降低企業的稅務負擔，總體來看，“營改增”政策的實施不但會對房地產企業的開發成本產生影響，同時對于房地產企業的稅負也起到了巨大的作用力。

（二）“營改增” 對房地產企業的稅負影響

近年來我國社會經濟得到了迅速發展，我國政府也對方方面面的管理機制不斷加以完善，為進一步促進我國經濟發展，政府“營改增”政策的提出并先于房地產企業試點試行，其目的在于通過“營改增”政策的實施來減少房地產企業的稅務負擔，那么此項政策實施以來，這項政策給房地產企業所帶來的減負作用有多大呢？自我國房地產企業實施“營改增”政策以來得到了社會各界的普遍關注，因此這項政策的實際作用與意義也逐漸在試行當中得以體現。在實行“營改增”整車以前，房地產企業營業稅的稅率為5%，政策實施之后房地產企業增值稅銷項稅率為11%，作用的體現本文下面將以實例展開說明。

假設某房地產公司年銷售收入為1000萬元，經濟成本為400萬元，增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%，在不考慮其他因素的前提下：

“營改增”前：1000×5%=50萬元。

“營改增”后：1000/（1+11%）×11%-400/（1+17%）=40.97萬元。

由此不難看出，“營改增”對于小規模的納稅企業而言這項政策的實施必然是利大于弊的，這些小規模企業的稅收壓力將會隨著“營改增”政策的實施而隨之較少。但對于一般納稅人而言，通常年銷售額超過500萬元或是通過企業會計核算方可提供準確納稅資料的企業只有進項金額大于營業收入較大比例時，才能夠保證“營改增”政策實施達到降低房地產企業稅務負擔的最終效果。正因如此，隨著“營改增”政策的實施給房地產企業的稅收帶來了巨大的影響，甚至在實際當中并沒有真正達到降低房地產企業稅務負擔的作用。鑒于房地產企業的特殊性質，以前在稅務工作中經常會出現部分稅上加稅的問題從而導致房地產企業的稅務負擔大大增加，但“營改增”的實施落地則有效避免了房地產重復納稅的問題，從而也在間接減少了企業稅收負擔、提升企業經濟效益。

二、營改增對房地產企業稅收的籌劃對策

（一）開發成本的稅收籌劃對策

由于房地產開發階段耗時較長，鑒于這一特殊性房地產往往需要在開發階段付出巨大的成本，因此在工程項目的施工之前就必須對各環節做好相應的籌備與策劃工作，只有將成本預算、施工管控做好才能夠切實降低房地產企業的開發成本。此外，由于“營改增”主要是扣除增值稅，因此如果房地產企業在工程項目建設期間就能夠將這些成本攤開便可平均抵消增值稅，從而起到降低企業稅務負擔的作用。從某種程度上來說，房地產企業稅收對房地產企業的經濟效益有著重要影響，一旦稅務負擔過重就很可能給房地產企業增加許多不必要的成本，因此在房地產企業的開發成本控制上一定得做好籌劃與控制工作。

（二）重視對“營改增”制度的學習，完善對進項的管理

之所以將“營改增”政策在房地產企業試行，其目的就在于其他領域都能夠發揮“營改增”在稅務征收上的杠桿作用，因此房地產企業必須要高度重視“營改增”制度，在企業內要積極組織相關的財務人員、管理人員進行培訓，首先必須要讓大家對“營改增”有著充分的認識與了解，并通過不斷的學習、培訓來讓企業內每一位員工都主動投身于“營改增”政策的實施中去。

“營改增”主要是在企業納稅時抵扣增值稅部分，因此房地產企業在增值稅的管理和控制上必須要認真、嚴格對待。通常增值稅發票由供貨商提供，因此房地產項目在開工采購前就不許對供貨商納稅人類型加以識別，確保供貨商為一般納稅人后方可與之合作，也只有這樣才能夠在最大程度上抵扣進項款項，避免稅收增加的現象。另外，“營改增”整車實施之后房地產企業必須要對增值稅發票引起充分重視，有一些供應商經常會利用價格優勢來拒絕為房地產企業開具增值稅專用發票，因此房地產企業務必將眼光放長遠，不可緊盯眼前利益而接受供應商不合理的建議，只有充分管理好進項款項才能夠在“營改增”政策實施過程中最大程度的減小企業稅費負擔。

（三）物資及銷售方式的稅收籌劃

1、物資材料的稅收籌劃

在選擇建筑材料供應商時最好通過招投標的方式來予以確定，招投標能夠將供應商所提供的增值稅發票作為參考依據，同時根據競標企業的材料報價、質量等方面做出全方位的考量，最終再選擇綜合條件最優的建筑廠商。同理，在勞務人員的選擇和聘用上，也應當盡量減少零散勞動力、流動人員的出現，從而確保房地產企業能夠獲得勞務派遣公司或公司的專用增值稅發票。

2、銷售方式的稅收籌劃

房地產銷售一般只會設計兩個水中，分別為營業稅與土地增值稅。單從土地增值稅來看，如果房地產的增值率越高那么相應的稅率也隨之提升。而如果將房地產銷售與此分開，將房產銷售額與裝修費用分解，那么無疑在某種程度下擴大了稅收籌劃范圍，從而起到降低房地產增值率、減小土地增值稅額度的良好效果，下面本文將以具體的實例來做出具體分析。

例如，某房地產企業所開發了一期精裝修商品房，假設其售價為100萬元、增值額為60萬元，那么依照我國稅法的現行規定，企業所需繳納土地增值稅約24萬元、營業稅為5萬元，再加上教育附加費、城市建設維護費、市政所需費用等其他費用，企業利潤不多。但如果將房地產銷售與土地增值稅分開展開工作，若商品房售價70萬元，再扣除30萬；裝修費用為30萬元，再扣除10萬元。那么相應的營業稅只需3.5萬元、土地增值稅稅額約15.5萬元，裝修費用稅額僅為0.9萬元，同時之前相比企業稅負減少約9萬元。正因如此，房地產企業轉變自身的銷售方式、銷售模式能夠在一定程度上擴大企業稅收籌劃范圍，從而給企業自設能帶來更多的稅收優惠與利潤空間。

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關鍵詞:房地產企業稅收籌劃問題對策

一、房地產稅收籌劃存在的問題

(一)房地產企業的納稅意識薄弱，法律意識不強

依法納稅是每個納稅人對國家應盡的義務，與國家的整體利益及企業、單位、個人的直接利益有著密切的聯系。國家通過制定實施稅法加強對國民經濟的宏觀調控，在社會主義市場經濟日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達給房地產企業，因此，一些房地產企業對稅法政策了解很少，進而出現了不會交稅的現象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產企業也開始將注意力放在了應納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產企業的發展，房地產企業也面臨著沉重的稅收負擔，這時房地產企業為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產企業不但要面臨因偷逃稅而必須承擔法律制裁的風險，更要承擔因偷逃稅對企業帶來的不利影響，這兩種風險給企業帶來了不小的負面影響，進而給企業的稅收上帶來了很大的風險。

(二)企業誤把稅收籌劃當成了財務部門會計處理的工作

目前，很多房地產企業的領導及相關人員錯誤地認為，企業的稅收只是財務部門的事兒，企業的應納稅額是由財務部門來決策，一旦出現多交稅或者是被稅務機關處罰了都是因為財務部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產企業的決策人不了解稅收的產生，所以當企業有納稅問題產生時就會出現無法解決的尷尬局面。雖然企業在交稅的過程中，財務人員也會跟稅務機關打交道，但并沒有涉及到企業各經營過程相關稅收事宜，財務人員只是將企業在正常經營過程中所涉及到的稅款交到了稅務機關。對于房地產企業所涉及的比如土地轉讓、開發、銷售房產等等環節的稅收結果，最終還是需要房地產企業的決策人在這些業務發生前做好稅收籌劃工作。房地產企業的各個經營環節都需要通過合同來體現，當稅務機關來企業查看房地產企業的各項業務過程時就需要企業提供相關的合同，而房地產企業所涉及的每份合同都代表企業的一個業務過程，此時也相應產生一個業務過程的稅收，并涉及到相關業務部門，同時財務部門就應交納稅收。但是每一項業務過程即合同簽訂的過程并不是由房地產企業的財務部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業務簽訂的牽頭人。此時，企業如果將稅收籌劃單純地放到財務部門，讓財務部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學、不合理、不可取。所以說，房地產企業應改變以往的舊觀念，不能再將企業稅收籌劃工作推給財務部門，而應樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業在業務處理前做好稅收籌劃。

(三)房地產企業誤把稅收籌劃的實施放在業務產生的事后來進行

房地產企業的稅收之所以經常出現問題從而被稅務機關處罰是因為房地產企業沒有重視稅收籌劃，也是因為企業的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業決策人只有在看到業務發生后的稅負很重時才希望財務部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產企業在稅收方面存在的最大缺陷。當企業的稅收產生時，再通過財務部門的財務處理手段去處理已經晚了，更不存在稅收籌劃了。

(四)房地產企業對公司內部缺乏必要的納稅管理

目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。比如：房地產企業在設立過程中，性質不同，稅收政策也不同，企業在開發土地的時間上有推移，從而造成稅收的結果也不同，而且財務只是對企業經營成果進行核算與反映，企業很多具體業務不是財務能操作的。比如：企業在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產企業在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規定，打折銷售是根據打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業的稅收負擔，給財務部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業內部所有部門的配合。因此，房地產企業在決策過程中存在的這個盲區，企業內部缺乏必要的納稅管理，需要企業決策人、業務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規避公司的納稅風險。

二、房地產稅收籌劃對策

(一)房地產企業應提高稅收籌劃意識

房地產企業要想做好稅收籌劃工作，首先應轉變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業的決策人應做好企業各項業務過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務部門相互配合。

(二)房地產企業應提高納稅成本節約意識

房地產企業應提高納稅成本節約意識，并通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃。因此，不僅需要財務人員全面了解國家相關稅收政策，更需要企業的決策人充分了解國家最新相關稅收政策，并設計好房地產各項經營過程，以減輕企業自身的納稅負擔，規避納稅風險。

(三)房地產企業應做好事前籌劃

稅收籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產企業的開發經營過程中，決策人要做決策之前可先與財務人員進行商討，利用房地產業相關稅種的優惠政策來出臺相關的稅收籌劃。如果財務人員的水平不足未能進行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術上沒什么把握的話，企業還可以通過聘請稅務事務所等專業人員來進行稅收籌劃。

綜上所述，稅務籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行稅務籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅務籌劃的作用。

參考文獻：

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[6]王長明.住宅商品化過程中的金融對策[J];浙江金融;1988

[7]紀嚴中.要發展有計劃的商品經濟條件下的房地產業[J];宏觀經濟研究;1988

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關鍵詞：房地產稅務籌劃；稅種稅務籌劃；股利稅務籌劃

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01

房地產業作為當前新興的經濟增長點，在國民經濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長，促使房地產市場日趨活躍。從2002年起，房地產業連續7年被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產業的關注，也反映了房地產企業的涉稅風險增大。房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進促進稅收制度的完善和企業的進一步發展。

一、房地產企業稅務籌劃的必要性

1.房地產企業稅收負擔重

當前房地產企業涉及的稅種有12個，包括除了企業所得稅按33％計征、營業稅按5％計征等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計算，房地產企業的稅負在10％以上。由此可見，當前房地產企業稅收負擔偏重，有效的稅務籌劃能幫助減輕稅收負擔。

2.房地產企業依法納稅意識淡薄

房地產企業依法納稅意識淡薄，已在一段時期內給房地產企業造成負面影響。將新型的納稅意識、納稅模式引進企業各項經營決策，以期改善目前的狀況。進行稅務籌劃可謂對癥下藥。

3.房地產企業長遠發展的需要

在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，降低稅收成本是一項有效措施。稅務籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產企業實現價值最大化目標。

二、納稅籌劃的基本內容

通常，納稅籌劃包括以下三項內容：

1.避稅籌劃

避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規定的方法規避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規定的偷稅、逃稅有著本質的區別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。

2.節稅籌劃

節稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點、減免稅等一系列優惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實現技術，通過對經營活動、籌資活動、投資活動的安排，實現延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。

3.稅務風險防范

稅務風險防范，是指在充分理解稅法規定和要求的前提下，正確進行納稅申報。及時、足額進行稅款繳納，不產生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風險而付出成本。

三、我國房地產主要稅種稅務籌劃

1.營業稅籌劃。營業稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價外費兩個方面對營業稅進行籌劃。

利用稅率不同籌劃。目前稅法規定銷售不動產征收5％的營業稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進行籌劃，為企業節約一部分稅金。房地產公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費不用再征收營業稅。

利用價外費用的籌劃。營業稅的計稅依據是營業額，如果企業將代收的價外費用包含在營業稅額內，就會增加繳稅金額。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收燃（煤）氣費、水電初裝費、維修基金等各種配套設施費。如果這些代收應付款項，不是作為“其他應付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會大大增加企業營業稅的征收。所以房地產開發企業可以專門成立物業公司，將這部分價外費用轉由物業公司收取，那么其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，就不用征收營業稅。

2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。房地產開發企業可以采取代客戶進行房地產的開發的方式進行開發，開發完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權轉移也不涉及建筑物出售，房地產企業的收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優惠政策來進行稅務籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規定，房地產企業可以把普通標準住宅和其他房產分開核算，對建造普通標準住宅單獨進行核算，從而使普通標準住宅的增值率控制在20％以內，以獲得免稅待遇。

3.企業所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業和個人獨資企業、合伙企業實行不同的納稅規定，公司型企業的凈利潤必須先繳納企業所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者還要交納個人所得稅，而個人獨資企業和合伙企業則不需要交納企業所得稅，適用5％～35％的超額累進稅率的個人所得稅。由于兩者稅負的不同，房地產企業可以通過企業類型的選擇為企業節省一部分稅金。另外，在設立分支機構方面，也應有稅務籌劃。如果設立分支機構為子公司，那么子公司為獨立法人，應被視為納稅人，通常需要承擔全面的納稅義務。如果設立分支機構為分公司，分公司在其所在區域不被視為納稅人，只需承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算，即通常所稱的“合并報表”。所以，在經營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負擔。

參考文獻：

[1]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2010.

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“營改增”，簡單說就是原來按營業稅征收的行業，現改為按增值稅征收?！盃I改增”對大多數企業來說是減的是企業納稅負擔，增的是企業發展底氣。商業地產業實施“營改增”后，對地產企業會有兩方面的內容變化。第一，企業管理模式的轉變，是商業地產企業的減輕稅負的時代，通過“營改增”政策的落實，加上一些業務操作規范、各類收支票據齊全、財務健全的商業地產企業，容易享受到“營改增”帶來的益處。而一些包括供應商的材料采購、成本核算不清晰的房企，反而會稅負增加。所以這個政策會使得房企有動力去改進企業管理模式和財務核算模式。第二，企業產品開發模式的轉變。從商業地產企業避稅的角度看，后續精裝修住房的投資力度或加大。因為進項稅額的抵扣可以減輕企業納稅負擔，而精裝修住房能夠擴大抵扣額度，這使得企業對傳統的毛坯房的投資規模會減少。假設商業地產企業在銷售房屋100萬時，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬，也就是說房屋的增值部分大概只有30萬，而增值稅是按照增值部分進行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增”后該房地產企業稅負減少了1.7萬元。

一、商業地產企業增值稅納稅籌劃現狀研究

2015年，全國營業稅收入1.9萬億元，其中房地產業占的比重最大，占比31.6%。由于營業稅沒有抵扣機制，營業稅成本只能由企業自行承擔。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產業從原來繳納營業稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業的銷售收入來計征營業稅，稅改后是按增值部分征稅的。據國家稅務總局相關報道，2016年5月-11月，房地產業減稅111億元，稅負下降7.9%。對于增值稅，符合抵扣條件的，企業就有一定可抵扣的進項稅額，稅負便不會上升，這是房地產業稅負下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業應制定相應的策略，特別“營改增”后，開發企業的成本會有所增加，在選擇施工合作企業的時候，除了企業資質外，還要將增值稅發票的出具作為重要的問題來考量。

二、商業地產企業增值稅納稅籌劃問題分析

營業稅改增值稅是我國結構性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉稅制度，減輕企業納稅人的稅負并促進第三產業的融合發展。但并不是所有房地產業在“營改增”中都能減輕稅負，如對于房地產企業自身無法解決且有行業共性的問題，如土地成本抵扣、銷項進項不匹配等，都會增加企業納稅負擔。商業地產企業的實際稅負，由于業務模式、成本構成的不同，存在不同程度的差異。房地產業對于材料、勞務費等可能無法獲得增值稅發票或發票抵扣等的問題存在，也會增加企業納稅負擔。因為行業中許多原材料可能由小規模納稅人、個體戶、個人等供應商提供的，增值稅專用發票幾乎很難拿到。我國商業地產業全面推行“營改增”后，有些商業地產企業依舊不重視尋找與一般納稅人資質企業的合作，這將會失去可以在稅前抵扣的機會。同時，商業地產項目分布的廣泛性，也加大了發票收集管控的難度。商業地產投入項目的周期較長，大多數成本與收入周期背離，如固定資產等，容易導致“營改增”實施過程中銷項稅額與相應的進項稅額匹配不上。有些商業地產業所需勞務人員多，但流動性也很大，沒有與資質好的勞務公司合作，沒有取得勞務服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導致勞務成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發票、勞務增值稅發票，以及固定資產的購買或租賃發票等，都會導致商業地產項目成本不斷增加，最終影響房地產項目的定價，使商業地產企業在同地段地產項目中的銷售價格處于弱勢地位。

此外，“營改增”后商業地產企業可能會出現稅收風險大過于減稅的機會。由于商業地產產業增值稅稅率11%比原營業稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業的稅負；若土地成本無法作為進項稅額抵扣，開發商會因為建造成本、安裝成本占的比重大，也會面臨稅負增大的風險；若開發商的毛利越大，增值部分大，稅收負擔越大；有些企業有可能出現未能及時確認銷售收入，導致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產行業要面臨的一大稅收風險。

在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。有些房地產企業沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現納稅籌劃失敗的問題。

三、商業地產企業增值稅納稅籌劃的對策和建議

商業地產行業在進行納稅籌劃時，應全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業的其他非稅成本和隱性成本等指標也要進行納稅籌劃。對于如何解決當前商業地產企業增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點對策。

第一，“營改增”的政策給企業帶來了新的機遇與挑戰，商業地產企業財務人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業務，做好稅收籌劃?！盃I改增”將成為企業發展壯大的契機，充分運用增值稅可進項稅額抵扣的特征，逐漸擴大業務范圍，加快其業務的轉型升級。

第二，加強財務人員財務管理與管理會計的運用。“營改增”改革對商業地產企業的財務管理與具體會計處理的影響是非常明顯的。所以，要求財會人員要加強對財務管理和管理會計的運用，多與內部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運用具體措施達到合理降低稅負與經營成本的目的。同時還必須提高企業全體人員的法律意識，不要被納稅籌劃風險的突襲打得措手不及，應當隨時能應對風險以及充分了解和掌握現有的法律知識，謹慎選擇稅收政策，盡可能的避免風險。還得提高財務人員的綜合能力，全面掌握各種相關的稅收信息，選擇科學恰當的納稅籌劃政策。

第三，企業應選擇能夠提供合法增值稅專用發票的一般納稅人的供應商，取得可抵扣的合法增值稅專用發票，從而降低稅負。

第四，制定合理的銷售價格，增加銷售量有利于降低稅負。較低的價格，銷售數量的增加，有時會使營業收入減少，但銷售利潤可能會增多。