房地產法律培訓范文

導語：如何才能寫好一篇房地產法律培訓，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞 民辦高校 法學專業 房地產法學專業方向

中圖分類號：G424 文獻標識碼：A

1 開設法學專業的院校眾多與就業率欠佳并存

1.1 開設法學專業的高校數量眾多

法學專業曾一度被認為是朝陽專業，特別是在中國加入WTO后，隨著市場經濟體制的不斷完善，以及“依法治國”方略的提出，公眾普遍認為“市場經濟就是法治經濟”，社會對法學人才的需求會穩步提升。據不完全統計，2001年，我國設有法學本科專業的高校為292所，2005年約為560所，截至2008年底，該數值則達到了634所。30年來增長了105.67倍，法學本科在校生30萬人左右，法律專科在校生達22萬多人，30年增長了200多倍。①法學一躍成為了目前我國開設數量最多的三大專業之一。

1.2 法學專業畢業生就業率欠佳

據中國社科院2012年6月11日的中國年度就業藍皮書《2012年中國大學生就業報告》，2011屆本科畢業生半年后就業率最高的專業門類是工學（92.5%），最低的是法學（86.8%）。2012屆本科就業紅牌警告專業包括：動畫、法學、生物技術、生物科學與工程、數學與應用數學、體育教育、生物工程、英語、國際經濟與貿易。法學專業連續兩年名列紅牌警告專業。從就業藍皮書提供的2009屆至2011屆主要專業門類本科畢業半年后的就業率來看，法學專業分別為82.3%、86.7%、86.8%，②連續3年墊底，而且在已經就業的法學畢業生中還有相當一部分從事的是與法學完全無關的職業，例如市場營銷、文秘、行政管理等。

作為一名在民辦高校從事法學教學的教師，筆者也親身感受到報考法學專業的學生在逐年減少，即便是到校報到了，一年后也有很多學生會以各種理由申請轉專業。對于法學教育人來說，這一現狀足以引發我們的深思！

2 對法學專業就業率低現象的分析

筆者認為，造成法學專業就業率尷尬局面的原因是多方面的，既有教學之外的宏觀原因，（例如，崇尚法律、敬畏法律的公眾意識還有待建立；由于體制問題，司法、執法過程中暴露的一些問題令民眾對法律信仰產生動搖等），也有目前專業設置以及教學方式本身的微觀原因。本文則力圖對后者進行分析，并進一步提出改革對策。

2.1 專業設置的精密度低造成就業路徑不暢

1998年教育部的《普通高等學校本科專業目錄》中，把原法學門類下的法學、經濟法、國際法、國際經濟法、勞動改造學合并為法學，并將其作為一個二級類與理論類、社會學類等4個二級類，12個種專業，合并為大法學。從此結束了法學下細分專業的歷史。全國所有開設法學專業的院校都必須上14門專業核心課，其余專業必修和選修課程也大體一致。這就造成所有的法學專業學生所學內容同質化嚴重，剛性的授課內容與多變的法律就業崗位之間沒能建立起良好的對應關系。

這個現象與工學門類的一些專業則完全不同，部分工學門類專業完全就是為相應的職業量身打造的，其對口性非常強。因此，筆者認為要適應法學新興的就業途徑，必須結束目前“大一統”似的法學專業設置狀況，在教育部修訂專業目錄前可采用自主設定專業方向的方式來予以解決。

2.2 現行的法學專業課程設置不利于應用型人才的培養

如前所述，目前包括民辦高校在內的，所有開辦了法學專業的院校，授課內容都基本一樣。我國又屬于大陸法系國家，比較注重對法學理論和法律法規本身的研究，結果造成了研究型法律人才供應過剩，而在培養應用型人才方面卻乏善可陳。而且顧及到教育部及地方教育行政管理部門的專業評估指標，規定的法學核心課程和相應的課時數是無法改變的，而其中如法哲學、中外法制史這樣的課程，對于無意于法律理論研究的學生而言就等于是擠占了他們學習專業選修課，及接受實踐教學的時間。在教育部高等學校法學學科教學指導委員會、中國法學會法學教育研究委員會2009年年會暨中國法學教育發展論壇上，中國人民大學黨委副書記兼副校長王利明教授主持了兩會聯席工作會議，并在大會上做了題為《以社會需求為導向 更加注重法律實務型人才的培養》的主題演講。很多學者也都表達了未來我國的法學教育應更加注重以職業化為導向的想法。

因此，筆者認為在目前還不能增設法學類新專業的情況下，可嘗試根據社會對應用型法學人才的職業能力需求，設計一些專業方向，在方向課程中刪除一些與未來就業方向關聯性不強的專業必修和選修課程，讓更具有針對性的課程取而代之。

3 對法學專業方向課程建設的嘗試——房地產法律實務方向

3.1 為什么選擇房地產產業作為突破口

大學的三大職能中最為主要的是為社會培養需要的人才，而人才必定是為某個具體的產業服務，因此在設計新的專業方向時必須選擇具有旺盛的生命力的產業作為目標。房地產在任何一個國家都是舉足輕重的產業，將其作為應用型法學人才培養方案的服務對象具有以下幾個方面的理由：

（1）資金的密集性，帶來對法律服務的依賴性。可利用地的稀缺性和對房地需求的剛性，決定了追逐房地產的貨幣量永遠都是很大的，造成房地產價值較高的結果。特別是國人對房地產有異常的偏好，造成近年來房價一直居高不下。大多數家庭甚至要依靠三代人的努力，才能在中心城區買到一套房子。交易額如此之高，使得交易雙方都不可能如同在農貿市場購買白菜那樣隨意，必須依靠法律來約束彼此的權利義務。在交易過程中，必然會產生大量的法律服務需求。

（2）綜合性強，涵蓋面廣。房地產產業的產業鏈條很長、環節很多，房地產業法律事務的綜合性極強，民事、行政、刑事方面的法律規定幾乎都涉及到了，即使該專業方向的學生最終沒有從事房地產業法律服務事務，也不會因為學習面狹窄而難以適應其他工作。

（3）發展空間大。2011年我國城鎮化率首次突破50%達到51.27%，③但是與發達國家相比還有很大的發展差距，因此房地產業作為支柱產業至少還有20年的朝陽期。這為一個與之配套的專業方向留下了足夠的發展，直至成熟的時間。

（4）專業性很強，只有經過專門培養的人員才能勝任工作。從土地使用權的獲得，到房產建筑過程，到交易買賣，最后到相應手續的辦理，整個過程相當復雜且細致，其中涉及到的法律問題也非常龐雜。非經專門的學習培訓，僅略曉基本原理的法學學生根本難以勝任工作。所以，必須在通曉主要法學理論之后，對高年級法學生開設房地產方向課程來進行更有針對性的培訓。

3.2 建設房地產法律實務方向課程可能存在的困難

（1）教學理念轉變難。教學的理念是選擇教學模式的前提。在現行的教學理念被奉行多年之后，已經形成了強大的慣性，要想進行轉變實屬“知易行難”。雖然很多民辦高校，甚至部分公立高校都定位為培養運用型的法學人才，但在實際操作中仍然回到了原來的老路上。房地產法律實務方向課程，既然帶上了“實務”二字，就必定要與原來的教學理念有所區別。

（2）師資配備難。高等教育與現實脫節的問題不僅表現在教學上，也體現在教師缺乏對與其所屬專業相匹配的產業現狀的了解上，“學院派”的教師占到了較大的比重，多年重復性較高的教學容易使很多教師滿足于現狀，再加上沉重的科研任務，也在客觀上讓這些教師既無意愿也無精力去了解產業一線的實際狀況。真正既精通理論又熟悉實務的“雙師型”教師是非常可貴而且稀缺人力資源。在打造房地產法律實務課程這個課題上，民辦高校的師資問題則表現得更為嚴峻。

（3）實踐教學投入大。房地產實務方向課程既然定位于應用型人才培養，如果學生不到房產開發公司或者相關政府行政管理部門進行實習，而僅僅只是在校內進行課堂教學，恐怕效果會大打折扣。要建立起一批這樣的實踐教學基地，對教學單位的財力與人力投入要求會比較高。對于在2002年以后才興辦的這一批民辦高校而言，財力上的薄弱是又一個難以回避的一個短板。另外，還可能存在實習單位的實習接納時間與校內教學時間的協調問題，一般的教學時間都是在每年的2月至6月和9月至來年的元月，而實習單位的接納時間不一定能安排在空檔期，從而導致兩者相沖突，這也是必須考慮的問題。

4 對建設房地產法律實務方向課程的幾點建議

4.1 轉變辦學理念與采用多元的評價體系

（1）改變目前以培養研究型人才為主的教學理念，代之以培養應用型人才的理念來建設房地產法律實務方向課程。辦學理念是一切教學措施的先導，直接影響教學方式、課程設計等一系列方面。因此，如果換湯不換藥，則不過是徒有其名。理念的改變應通過課程設置和考核方法來加以體現，教學取向要多元化。對于無心于理論研究而熱衷于實務應用的學生而言，要有相應的課程來對他們的學習興趣提供支撐。

（2）改變一刀切式的教學質量評價指標，對不同定位的專業方向采用多元的評價體系。評價指標如同指揮棒，也會指引教學主體的辦學思路。如果仍套用原來的評價指標，則如同用刀裁切不規則物使其整齊劃一一樣，會過濾掉專業方向中很多個性的東西，而這些個性可能是房地產法律實務方向最為可貴的創新成果。但是，評價指標不僅來自院校本身，更多的還是來自教育行政管理部門。在此，筆者也想呼吁管理部門的政策制定者能設定多元的評價指標。

4.2 著力培養雙師型教師

筆者身在民辦高校，對于公辦高校的法學教師狀況不甚了解，對省外高校的法學專業狀況則知之更少，因此不敢妄加評議。至少在我校內，既對房地產業相關法律法規十分熟悉又具有從業經驗的教師一個也沒有。因此，短期內解決師資不足的問題恐怕不現實。筆者建議采用“走出去，請進來”的辦法，即在某些實務性極強的課程上聘請相關的專職人員來校授課，如律師、房產經紀、公務員，但這只是短期內的權宜之計。從長遠計，還是要立足于本校教師的培養，可鼓勵教師到實務部門輪訓，每次輪訓時間為6個月至1年。

4.3 開放辦學，加強與房地產實務部門的聯系

如前所述，房地產實務方向立足于應用，學生和教師都需要有校外實踐教學基地作為依托。如果只是動用個人關系資源去開拓實踐教學基地，既難以達到一定的數量，也受困于人員變更等因素，恐非長遠之計。因此，必須開放辦學，充分地發揮社會服務功能，與校外企事業單位、政府部門建立起良性的互動關系，例如爭取橫向科研課題，為企事業單位排憂解難；聘任實踐教學基地的負責人為榮譽教授，定期來校做學術講座。

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[關鍵詞] 地產企業網絡營銷對策

一、加強基礎設施的建設與網絡營銷相關先進技術的開發運用

硬件設施的不足單靠房地產企業是很難解決的，只有政府采取相應措施才能解決這一問題。第一，政府應進一步降低關稅，而關稅的降低對于主要零部件(如CPU)采用進口零部件的國產電腦，其產品成本將會進一步下降，關稅的降低也使得進口電腦的市場價格下跌，這將會激發消費者購買電腦和上網的熱情，使得更多的電腦進入家庭成為?？赡埽M而提高我國的電腦普及率和上網率，為網絡營銷的蓬勃發展奠定堅實的物質基礎。第二，政府應鼓勵和引導房地產企業開展網絡營銷試點和探索，積極推廣培育和開發房地產企業這一方面的需求，并對成功經驗要及時總結，在全國范圍內普及網絡意識，要讓企業深知在知識經濟時代，網絡愈來愈成為企業實施名牌戰略、收集傳遞信息和推銷產品的主要途徑，是企業的一種生存手段，并在資金技術、研究和國際合作等方面提供支持，促使房地產企業積極開展網絡營銷。第三，房地產企業本身也應該大膽探索網絡營銷的新形式，力爭在經濟效益上有所突破。

二、加強網絡營銷相關人才培養力度

人才是知識經濟時代的最大財富，要重視房地產網絡營銷人才的培養。我國從事房地產網絡營銷的人員缺乏網絡與營銷的共融性。網絡營銷不同于傳統營銷方式，其科技含量較高，專業要求嚴格，從事這項上作需要具有一定的專業素質。具體來說，房地產企業應當根據行業的特點，結合企業需求承擔這項工作，加大對具體操作人員的培訓力度，要培養既懂房地產又懂網絡，既懂房地產企業的運作規律又懂網絡的特性，而且能把他們有機的結合起來的人才。同時要對高層次的管理人員進行培訓，并且要進一步實行電腦和網絡知識全民義務培訓工程。

三、制定并嚴格執行房地產企業網絡營銷相關法律

政府應加強政策研究，參與有關規則的制定，制定更為有效的政策和法律措施及政策性指導文件，規范目前盲目和混亂的思想。政府應加強與市場機制配套的各種法律制度建設，使市場機制的運行建立在法律的基礎上，有法可依，有法必依，這樣才能建立起公平、合理、有序的市場競爭秩序。還應結合我國的國情和國際的發展趨勢，積極參與國際對話，借鑒其他國家和國際組織成功的方法和經驗，參考國外相關立法，盡快制定出我國房地產企業網絡營銷的法律框架。我國己開始關注針對網絡營銷的法規建設，

四、發展網絡結算以克服網絡支付障礙

我國房地產企業在應用電子商務上還處于初始階段，上網企業不多，而且基本停留在提供信息的層次，大多數商務網站雖己具備網上結算的功能，但由于我國信用卡使用率還較低、人們對安全和信用存在疑慮等原因，阻礙了網絡結算方式的普及。為此要提高銀行的電子化水平，加快研制安全通用的電子貨幣的步伐，積極向電子支付國際通用標準靠攏，采用SSLC安全套接層協議)和SET(安全電子交易規范)等協議實現安全方便的網上付款方式，解決客戶資料的安全性問題和多方認證問題，保證網上交易的實時性，實現與國際的接軌及與國內銀行網絡的統一。

五、加強對網絡營銷各方面的管理

要加強網絡營銷管理，克服障礙，促進房地產企業網絡營銷的進一步開展，應從下列幾個方面著手。

第一，房地產企業應盡早申請和保護自己的網絡域名。房地產的網絡營銷者最好盡早申請一個互聯網網址，使每一個網絡的用戶在互聯網上惟一地識別和搜索到自己的網站。此外，還必須通過法律等手段保護好自己的域名防止其他人使用和搶注自己的域名。同時，國際互聯網的域名是惟一的，可以說是企業品牌與形象的標志，因此要加強對網址域名的宣傳，努力樹立企業的網絡形象。

第二，充實網頁內容，體現企業特色。應注重網頁內容的創意和更新，要站在行業和企業文化的角度來決定信息內容，突出企業的特色，要豐富網頁內容，網絡主頁的設計不僅要宣傳企業和介紹房地產項目，還應包括項目的建設進度、最新的房地產法規、樓盤的促銷信息等項目相關信息的，同時注意用戶界面的友好，富有藝術感，充分表現交互性的特點，以吸引購房者的注意，并使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。

第三，注重提高網絡傳輸速度，使用各種系統上具加強對服務器的管理與維護，提高服務器性能。同時加強網絡建設，保證網上通道的暢通。

第四，加強網上顧客服務管理。網絡營銷的成功離不開優質服務的支撐，優質服務不僅能吸引新顧客，更能留住老顧客。房地產企業要通過網站，向訪問者提供房產方面相關的法律知識、專業知識，以及一些代辦服務，要采用個性化服務方式，減少服務的同質性，增加服務的差異性。

六、大力發展信用制度

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一、指導思想

切實加強房地產市場專項整治工作，規范房地產市場和中介服務行為，做到市場整治與市場扶持相結合，強化市場整治與房地產行業管理工作相結合，打擊違法違規行為與保護消費者合法權益相結合。持續開展房地產市場專項整治活動，加大執法力度，提高執法水平。通過市場整治，規范商品房預（銷）售、無證開發經營、虛假廣告、短斤少兩等違法違規行為，使我縣房地產市場步入正規、有序、健康的軌道。

二、檢點

（一）檢查我縣所有開發項目辦理商品房預售許可證和違規預售情況；有無未取得預售許可證擅自預售商品房（包括以認購、預定、排號、發放VIP等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用）的行為。

（二）檢查房地產開發企業是否在銷售部（營銷中心）醒目位置懸掛相關證件：

1、營業執照和資質證書；

2、土地使用權證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證；

3、商品房預售許可證。

（三）檢查是否存在未按要求使用《商品房買賣合同示范文本》簽訂商品房買賣合同；是否存在不符合規定的霸王條款。

（四）對我縣房地產中介服務機構和從業人員情況，調查摸底，建立臺賬。

（五）檢查開發企業是否委托沒有資格的機構銷售商品房的情況。

（六）檢查無資質開發經營，私設售樓部違規預（銷）售商品房的情況。

（七）檢查商品房銷售人員持證上崗情況。開發企業是否聘用未取得培訓合格證的無證人員售房。

（八）檢查開發企業是否將未經驗收或驗收不合格商品房交付使用的情況。

（九）檢查商品房住宅質量保證書、住宅使用說明書執行情況。

（十）檢查開發企業預售資金是否?？顚Ｓ?。

（十一）檢查房地產開發企業是否存在出租、出借、轉讓資質證書的情況。

（十二）檢查房地產中介服務機構是否銷售不符合條件的商品房。

三、執法依據

《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《房地產經紀管理辦法》等法律、法規和規定。四、工作安排此項工作分宣傳準備、自查自糾、組織檢查、治理整改、總結鞏固五個階段實施。

（一）宣傳準備階段（9月16日——9月26日）。召開動員大會，發動社會各界參與，通過多種形式開展房地產法律、法規知識宣傳活動，營造良好的輿論氛圍，對外公布舉報電話，接受公眾的舉報及監督（舉報電話：）

（二）自查自糾階段（9月27日——10月7日）。組織房地產開發企業和中介服務機構進行自查自糾，要依照法律、法規和規定，認真對照檢查,對存在的問題要及時整改，并將自查和整改結果形成書面材料于10月8號以前報到住建局房地產管理辦公室。

（三）組織檢查階段（10月8日——11月8日）。由房地產服務中心、法規監察股、房地產管理辦公室聯合開展房地產市場專項整治工作，通過現場巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對房地產市場進行全面檢查。對退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目，要重點核查。

（四）治理整改階段（11月9日——12月9日）。通過聯合執法，對違規預售和無證開發等違法、違規行為進行全面清查和整頓，加大查處力度，對存在違法違規行為的，要責令限期整改，對拒不整改的，依法從嚴處理，將典型案例予以曝光。

（五）總結鞏固階段(12月10日——12月31日)。對開展房地產市場專項整治工作情況進行認真總結，要通過治理整改，使我縣房地產市場各種違法、違規行為明顯得到遏制，房地產市場秩序明顯好轉。制定和完善相關政策制度，建立健全管理長效機制，進一步促進我縣房地產市場健康平穩發展。

四、工作要求

（一）統一思想，提高認識。各相關單位要真抓實干，認真履行崗位職責，不能走形式、走過場。要嚴格依法辦事，做到公開、透明、公正。要區分輕重，逐一化解房地產市場中突出問題。

（二）加強宣傳督導。通過治理整改，使企業認識到學習法律、法規知識的必要性、重要性，更能意識到違法違規行為的嚴重后果，增強企業守法經營意識。對優秀企業、品牌企業大力宣傳和鼓勵。

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關鍵詞：房地產經濟；人才培養；促進；房地產經濟發展

一、我國現代房地產經濟專業人才概述

我國的房地產市場在最近的幾年時間之內取得了突飛猛進的發展，對房地產人才的需求也在不斷的增加，在這種情形下，我們需要對房地產人才進行專門的培訓，才能促進我國房地產經濟更好更快的發展。

（一）現代房地產經濟專業人才的特點

1、復合性?，F代房地產經濟經濟領域是一個綜合性領域，房地產經濟人才應掌握復合性的知識。房地產的知識主要包括以下方面：市場調研、土地經濟、房地產開發、房產的交易、房地產經紀、物業服務等。對房地產人才的需求往往也是首先要復合性的人才，最好的房地產人才應當具有經濟學的知識、管理學的知識、建筑、園林綠化、國家的法律法規等方面的知識。這樣的人才即熟悉房地產經營的技巧，有知道建筑結構的基本常識，可以很好的勝任房屋銷售、管理等任務，為房地產企業帶來最大化經濟效益。

2、實用性。房地產經濟人才的從業主要要求的是熟知房地產全程策劃各個環節的實用性知識，以便能在進行房地產銷售的時候能夠熟練的回答客戶提出的一切關于項目的相關疑問。同時，還應掌握合同等方面的知識，以便在簽訂房屋租售合同的時候進行相關問題的答疑，這樣才能促進房屋租售合同的順利簽訂。除了具備以上的知識外，還需要熟知房地產金融、建筑工程造價、房地產估價等方面的知識，這樣才能準確判斷房地產經濟發展的趨勢，更好地為房地產企業找準市場自己的定位服務。

3、獨特性。房地產業的發展與國民經濟的發展息息相關，需要根據國民經濟的發展調整房地產的產業政策。房地產經濟發展遵循的一般規律是“繁榮——調整——衰退——復蘇——繁榮”的循環過程。在進行房地產開發的時候，要準確判定房地產經濟發展所處的的具體階段。在房地產人才的培養方面，需要加快對房地產人才的培養，促使人才與產業相結合，以便更好的為房地產企業發展服務，以此促進整個房地產經濟健康持續地發展。

4、必要性。隨著我國房地產市場的不斷擴大，在房地產企業自身發展的同時，房地產人才隊伍的培養也要與時俱進。我國目前的房地產人才缺口還很大，房地產企業要加緊自身人才的培養，這樣才能促進企業自身發展的同時，更好地服務于整個房產經濟的發展。

（二）適應現代房地產經濟的房地產專業教育的特點

1、房地產課程具有依托性。由于房地產本身具有的特點，對于房地產人才的培養，完全不用房地產公司自己培訓，可以依托院校進行培訓，院校的培訓往往更加的專業、更加經濟，在進行培養的時候，還可以進行脫產的培養，系統的教授學員房地產的經濟知識，進而可以更高效地促進房產經濟的發展。

2、層次分明。目前，房地產經濟的從業人員中，具有各個不同學歷的人才。掌握不同的技能的不同人員可以勝任不同的工種，博士人才可以從事房地產建設，碩士和本科人才可以從事房地產銷售，專科人才可以站崗。對于不同層次的人才，經過接受繼續教育后還具有流動性，例如碩士人才經過繼續教育后可以從事房地產建設，可以從銷售工作轉崗，建造更多更好的房地產，也可以有效的促進房產企業發展，以此帶動整個房地產經濟的進步。

3、繼續學習的廣泛性。房地產教育一個重要的特點就是接受再教育的人數非常多。在我國的一線城市，一線房地產企業往往和一線的大學進行合作，將自己的職員放到大學里面去接受再教育，使得這些職員可以學到新的技能，人才是經濟進62193ffe421f0b01496d7a7c4db513fa步的主要因素，通過再教育，可以促進房地產企業的提升，同時促使整個房產經濟的進步。

二、進行房地產專業人才培養，促進我國房地產經濟健康發展

（一）根據能力結構培養適應房產經濟發展的專業人才

根據能力結構的劃分，我們可以將房地產專業人才分為三類：研究型人才、應用型人才、復合型人才。

房地產專業研究型的人才顧名思義就是注重研究房地產專業的人才，這些人才往往具有扎實的房地產專業理論知識基礎，可以進行房地產發展理論研究的人才。在進行房地產研究型人才培養的時候，往往要加強房地產基礎理論的學習，掌握更多的房地產專業理論知識，對于房地產實務操作可以相應的減少。房地產專業研究型人才的培養，要求開設房地產專業課題研究的相關高校設施齊備，房地產專業理論研究底蘊深厚，才能為房產經濟更好地發展奠定堅實理論基礎。

房地產應用型人才的培養主要強調房地產理論的實戰運用，這與研究型人才的培養恰恰不同，前者注重的實務能力的建設，后者強調的是理論功底的建設。房地產應用型人才的培養，不需要進行大量的房地產理論學習，更多地是注重理論聯系實際，這樣就可以更好地在實踐中促進房產經濟的發展。

房地產復合型人才是指將房地產理論與實踐相結合的培養方式。在進行房地產復合型人才培養的時候，首先要對房地產人才進行挑選，把既具備堅實的理論理論基礎又能力突出的專業人才挑選出來，進行專門的房地產綜合知識和技能培訓，這種理論和實踐都具備的人才是促進房產經濟發展的重要力量。

（二）根據不同類型的房地產專業知識開展分類培養，促進房產經濟的發展

按照專業知識結構進行劃分，我國的房地產人才可以分為以下幾類：管理類人才、工程類人才、復合型人才。

工程型人才主要學習的是工程技術類的知識，在進行課程的安排上，側重于工程管理類的學習，這就使得學生的理論知識和實踐知識并用，使得他們可以從事工程技術的創作，同時還具有一定的管理能力和創新能力，他們可以在微觀上把控房地產經濟，促進房產經濟的發展。

管理類的人才的培養主要側重于企業管理知識的學習。這類人才主要側重培養的是房地產企業管理知識體系，他們可以在宏觀上把控房產經濟，以使房地產企業更好地適應國家經濟的發展。

復合型人才是指既具備工程類知識，又具備企業管理類知識，兩方面知識都有很好掌握的人才。這種人才往往“不偏科”，房地產基礎知識和技能都能掌握，這類人才在促使房地產經濟的發展上發揮更大的作用。

三、培養合格的房地產人才，促進房地產經濟的發展

（一）培養適應經濟發展的不同類型房地產人才

每個學校在進行房地產人才的培養的時候，要結合當地的特色，結合自身院校的特點開展。按照我國社會發展的實際情況，在進行房地產人才培養的時候，往往需要培養應用型的人才或者是復合型的人才，這樣才能更有利于房地產企業的發展。如果一個學校的土木工程是強項，那么就可以選擇土木工程的復合型人才進行培養，如果一個院校的強項是管理，則可以培養管理型的人才，使得相關的專業人才可以得到更好的發展。

在進行人才培養的時候，要牢牢把握房地產經濟發展的規律，要培養出人才對國家經濟政策的敏感性，如國家的信貸政策和稅收等政策的變動情況，在國家對房地產經濟進行宏觀調整的時候，準確判定這種經濟環境之下的房地產經濟走勢，以便企業制定適應房地產經濟發展規律的下一步經營戰略。

（二）確定培養的目標

在確定人才類型之后，需要解決的下一個問題就是培養的目標。在進行人才培養的時候，我們往往需要針對不同人才的各自特點和房地產發展實際情況進行分類培養，以便各種人才在進入房地產行業后可以學有所用。一般而言，我們開展房地產工作的時候，我們往往會涉及到多方面知識，尤其要用到房地產經濟的專業知識，故而需掌握完整的房地產知識體系才能更好地解決遇到的相關問題。故而，在進行房地產人才培養時，應當根據房地產發展的實際需要，培養房地產人才的經濟分析能力、房地產基礎、房地產法律等各方面知識，這樣才能使得培養出來的房地產人才更好地勝任房地產經濟相關工作。

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1.從游擊散漫型走向職業化、正規化

近幾年來我國的房地產中介服務如雨后春筍，其從業的機構和人員不斷增加，業務量也不斷擴大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業信譽不佳，社會地位不高。一方面少數“害群之馬”侵害服務對象利益敗壞行業名聲，導致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現象經常發生；另一方面其執業及應得的正當利益又得不到保護。因此，這一行業一直停留于低水平運作。由于經營得不到發展，無法通過資產增值達到做大做強的目的，因而也就難以形成職業化、正規化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：

（1）加強法制建設。目前，我國房地產中介服務業方面的法律法規正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》，規定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。因此，我們應加大立法力度，通過法律法規形式確立房地產中介服務的職業地位，提出正規化執業的具體化要求，包括職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費等方面的規定，為房地產中介服務機構和執業人員依法從業提供法律依據。同時，政府有關部門及行業協會要依法從嚴管理，保護正當經營和合法收益，打擊非法經營，建立政黨的執業環境。

（2）確定行業地位。國外房地產中介服務業是一個獨立的并有一定社會地位的職業，而我國房地產中介服務業社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認可。買賣雙方拒不接受中介服務以及提供中介服務拿不到報酬的事時有發生。由此可見，對房地產中介服務業的保護和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導和引導開發商逐步實行產銷分離，尤其通過政策導向構建專業化房地產流通企業，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務。其次要從關心愛護及培育的角度出發，在揮輿論監督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產中介服務業提供寬松的輿論環境。再次要適當提高擁金率，嚴格規定傭金支付方式，維護中介服務合同的嚴肅性，確保從業機構和人員的勞動價值得以實現。

（3）嚴格市場準入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準。在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業務人員等要設定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質的標準，規定其相應承接不同標的、不同價值量和不同復雜程序的業務。在人員資格管理方面要創設執業資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、專業知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構及執業人員的綜合素質和業務水準不斷提高。

（4）堅持從嚴整治。美國各個州的房地產委員會一般都有一個調查機構，可以在任何時候到任何一個房地產中介機構檢查他們的業務記錄，發現問題及時報告，由房地產 委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負責處理此類案件，他們接到控告后立即去調查，問題嚴重的將處以暫停營業或吊銷執照。在發達國家或地區，中介服務人員只要違規或違反職業道德就會因情節不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發生此類事情被公分開查處后，中介執業人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業。當前我國在這方面違規或違反職業道德現象比較嚴重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標的進行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當經營的中介商頗有市場。根據美國、香港等地的經驗，要提高該行業的地位，必須從嚴整治、扶正祛邪。首先，房地產管理部門和工商管理部門要統一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應的做法，聯起手來，將執照、資質和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環境。除了每年要對中介機構檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經常檢查中介機構及人員的執業情況，并建立舉報制度，發現問題及時調查處理，清除“害群之馬”，取締無資質（格）經營，處罰并淘汰一批違法違規操作、信譽差的房地產中介機構和執業人員。與此相配套，各級人民法院應積極受理和審判房地產中介案件，既維護合法經營者，又打擊非法經營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統化

目前，我國的房地產中介服務機構的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯系，不能形成網絡，這種狀況不能適應住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產中介服務業調整結構與布局，以優良的服務面向社會，面向社區，面向市民。

（1）建立服務全社會的機構網絡當前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務的需求，應該大力發展交易網點，并且要從實際需要出發，因地制宜地構筑點線面相結合的中介服務網絡。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區域中心；面，即遍布全市各街道、社區的服務網點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店。總之服務的機構要形成網絡，讓老百姓通過網點，享受便利的中介服務。

（2）建立溝通全社會的信息網絡。國外房地產中介服務業靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應借鑒外的做法，結合本地實際建立各種信息網絡。首先，可利用專業手冊、新聞媒體、局域網等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯網這一高新技術，建立房地產公眾信息網絡，充分運用網絡信息全、容量大、時效快等優點為市民提供全天候、全方位的信息服務。

（3）提高服務水平。發達國家和地區的房地產中服務機構一般都能提供深層次、高附加值的服務，能滿足客戶高難度的服務需求。而我國房地產中介服務基本上是淺層次的，要改變這一現狀，首先要拓展服務領域，提升服務水準。使服務領域從項目后期擴展到前期，為發展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務，為購房者提供以人為本的高質量的住宅產品設計模式以及高水平的顧問服務。還要突破傳統業務的限定，將服務向更寬的領域延展，開拓新的服務市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業擔保、電子商務、物業管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經驗，探索帶有中國特色的服務方式，逐步形成各項業務的程式化。

（4）加強行業自律。我國的房地產中介服務的執行業行為有很大的自由度，其職業道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業協會，由協會制定職業道德規范，加強對付 員的管理，對違規違約的會員，可給予處分甚至開除出協會。二是要普及建設部組織166家房地產中介機構承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標準，規定服務時限和服務質量，違者受罰為內容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監督。三是建立中介機構法人責任制和業務失誤賠償制。四是建立財務會計制度，建立會計賬簿，繪制財務報表，嚴格執行國家財務和收費規定。五是建立業務記錄，設立業務臺帳，以備管理部門和協會檢查。

3.從傳統粗放型走向專業化、現代化

目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構人合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營的產業。

（1）提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。

篇6

論文摘要：為滿足日益增長的社會需求，國家人力資源和社會保障部推行了房地產策劃師等級國家職業資格認證，按照教育部《關于加強高職高專教育人才培養工作的意見》，探討房地產市場營銷專業課程和教學內容體系的改革。

1房地產策劃專業人才市場需求日益增長、就業空間廣闊

隨著房地產市場的發展，中國房地產界衍生了一個特殊的新興職業——房地產策劃師。據住建部中國房地產研究會研究報告指出:“中國目前有65%的房產企業急需策劃人員，有90%的企業出現崗位空缺?！边@表明，目前中國從事房地產策劃工作的人員還遠遠不夠，專業人員更是少之又少，在房地產作為我國國民經濟支柱產業的今天，隨著中國城市化，城市國際化的進程的加快，市場需求越來越大，據智聯招聘統計數據顯示，2009年房地產策劃師已經連續三年蟬聯智聯招聘十大熱門職位。 2005年3月為了滿足對房地產策劃師日益增長的社會需求，國家人力資源和社會保障部正式推出《房地產策劃師國家職業標準》，并將房地產策劃師正式列入《中國職業大典》，并將房地產策劃師共分為四個等級。

房地產策劃師可在大中型房地產開發企業從事投資分析、開發、策劃、銷售工作;在房地產估價機構從事估價、咨詢工作;在房地產中介服務機構從事經紀、銷售、咨詢工作;在物業管理企業從事物業服務與管理工作;也可在房地產交易中心、土地拍賣行、資產評估事務所從事相關崗位等等多種工作。

2房地產策劃師的專業能力的培養和職業能力特征

2.1房地產策劃師的專業能力的培養

房地產策劃師的專業能力培養，需要通過系統學習和掌握現代房地產市場營銷及策劃理論、銷售與管理基礎理論、規劃設計等知識，鍛煉房地產市場調查、項目策劃、房屋銷售技能及管理等專業能力，同時要加強熟悉房地產政策法規。

2.2房地產策劃師的職業能力特征

房地產策劃師的職業能力特征包括具有較強的學習能力、文字表達能力、觀察能力、分析判斷能力、人際溝通能力、協調合作能力以及信息處理能力和計算能力。同時，房地產策劃師應有良好的職業道德和敬業精神。

3房地產市場營銷專業課程和教學內容體系改革

教育部《關于加強高職高專教育人才培養工作的意見》指出，“課程和教學內容體系改革是高職高專教學改革的重點和難點，要按照突出應用性、實踐性的原則重組課程內容”;“教學內容改革與教學方法、手段改革相結合”;“教學內容要突出基礎理論知識的應用和實踐能力的培養，基礎理論教學要以應用為目的，以必需、夠用為度”;“專業課教學要加強針對性和實用性”等。這無疑為創建富于高等職業教育特色的課程體系指明了方向。

3.1科學系統地進行專業課程體系設計

專業知識主要課程可以設計安排經濟數學、統計學、管理學、房地產概論、房地產經濟學、房地產市場營銷學、消費者心理學、房地產市場調查與分析、房地產市場策劃、房地產商務談判及推銷技巧、公關禮儀、房地產定價理論、房地產估價、房地產經紀理論、房地產經紀實務、建筑概論、房屋結構與識圖、城市規劃設計基礎、建筑工程概預算、物業管理、房屋維修與管理、會計學、財務管理學、房地產投資分析與開發經營、經濟法實務、房地產法律法規等課程。

從事房地產策劃與銷售管理等工作，對房地產項目的規劃設計、房地產營銷與工程建設的關系等方面要求較多，涉及的學科包括建筑學、城市規劃、內外環境以及建筑工程建設、工程概預算、建筑結構、建筑設備與材料等基礎知識。房地產項目開發早期就較多涉及到與房地產營銷后期的協調，如售樓處包裝、樣板房建設、銷售培訓內容等，但隨著房地產營銷意識的深入，房地產產品本身越來越受到重視，根據市場和自身條件而確定房地產產品定位，從營銷角度出發指導規劃設計已成為普遍做法，這就要求房地產策劃師具備更為專業的知識。

3.2加強校內“房地產實訓中心”和校外實習基地的建設

建設房地產產品概念展示廳(配置房地產主題概念的模型、效果圖、沙盤及展示設備)，滿足形成房地產概念資料庫，滿足專業及專業群建筑產品從認知與運營等方面的教學需要功能;

建設概念設計實訓室(配置概念設計用桌椅，多媒體教學設施設備，設計資料庫)，滿足包括城市總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃、建筑設計初步、建筑設計原理、建筑設計、景觀設計規劃等基本技能的實訓功能;

建設房地產營銷實訓大廳(配置樓盤沙盤，洽談桌椅，銷售管理軟件及其它售樓道具)，滿足開展銷售策劃與銷售實務技能實訓，組織學生進行網上房產營銷業務房地產網上交易與交流平臺，滿足房地產營銷員培訓需要;

建設樣板間實訓室，通過建筑構造、裝飾構造節點剖析與展示，滿足房地產產品銷售、建筑構造、裝飾構造等方面的教學和實訓需要，滿足房地產營銷員培訓需要;

建設物業設備實訓室(配置各類物業設備，包括消防系統，樓宇智能化運行系統等)，滿足建筑設備安裝施工、設備運行、物業管理等方面的教學工作需要，提供建筑設備安裝施工、運行、調試、物業管理等方面的教學工作需要和物業管理公司員工上崗培訓需要。

在加強院內“房地產實訓中心”的同時，要加強校外實習基地的建設與利用。通過與多家房地產開發公司、房地產營銷策劃有限公司、房地產估價有限公司、房地產中介服務機構、物業管理企業等簽訂了校外實習基地建設協議，已形成長期穩定的實習基地。這些校外實習基地一方面為學生成才提供了良好的實踐機會和實踐條件，另一方面為這些企業輸入了新鮮血液并儲備了急需的人才。

3.3加強《房地產市場營銷》課程改革和精品課程建設

《房地產市場營銷》課程是房地產市場營銷專業的一門主干專業核心必修課，是一門實踐性、應用性很強的一門課程，對學生從事房地產行業的策劃、銷售等相關職業能力培養起主要支撐作用，可以幫助分析房地產市場，掌握策劃與銷售規律。因此，在教學過程中，需要對本課程進行多方面的改革嘗試。

1)自編教材、建立教材群，并重組課程內容，與房地產行業對執業人員的職業認證要求結合起來。采用“雙教材”教學，即文字教材與多媒體教材相結合。

2)進行教學模式創新。有針對性地采取工學交替、任務驅動、項目導向、課堂與實習地點一體化等行動導向的教學模式。

3)進行教學方式創新。實行多種形式的互動式教學，如討論式教學、邊講邊練、社會實踐等，在教學過程中堅持“以教師為主導，以學生為主體”的創新教育觀。

通過精品課程建設，促進形成特色專業。

參考文獻

[1]薛長青.房地產營銷管理.廣州:廣東高等教育出版社，2004.

篇7

（一）積極落實《社區物業管理工作意見》，不斷強化物業管理工作。

我們召開了全市物業管理工作會議，在此基礎上，結合**實際，進一步理清工作思路，強化工作措施，不斷完善物業管理服務體系。

一是針對存在問題和不足，不斷規范和完善物業管理。根據全市物業管理工作會議的精神要求，結合**物業管理的實際，我們進一步理順了工作思路，即：“以實現物業保值增值為核心，以物業管理的規范運行為目標，抓好前期物業管理和老舊小區改造，加大監督管理和業務指導力度，全力推動全市物業管理上臺階上水平?！卑凑者@個工作思路，為了從根本上解決物業管理中存在的問題，我們依據海政發［20**］21號文《關于進一步規范和完善房產市場管理的意見》精神，積極建立健全前期物業管理制度。在實際工作中，首先從預售環節增加審批要件，約束開發建設單位落實物業管理方案，明確服務內容、服務等級、收費標準和經營方式，突出合同和公約在前期物業管理中約定的效力和承諾的效力。其次，調[此文章由21秘書寫作網/獨家原創]整了專項維修資金收繳的方式，由建設單位在預（銷）售時一次納，避免了專項維修資金收繳參差不齊，使用困難的問題。第三，在老舊小區管理方面，制定了《**市老舊小區物業管理實施意見》和《**市專項維修資金使用意見》，努力做到“兩個結合”，即先期保潔和后期改造相結合，主管部門業務指導與社區參與相結合，為老舊小區的物業管理提供了保障。

二是認真調查研究，摸清底數。為了全面了解、掌握**全市物業管理的現狀，入春以來，我們組織專門班子，對全市住宅小區的物業管理狀況進行了一次大規模的調查摸底，**市現有當地和外地物業管理企業20個，其中具有二級資質以上資質的3個，三級資質的17個，物業管理從業人員400余人；現有實行物業管理面積120萬平方米，其中新建住宅小區管理面積90萬平方米，物業管理用房7812平方米；收集專項維修資金527萬元。通過調查分析，當前**市物業管理工作中存在的問題和不足，主要表現在物業管理企業經營水平不高，服務質量不高；業主自律意識淡薄，對物業管理的認同程度有待提高；老舊小區物業管理難度較大；物業管理收費困難等等。通過調查，使我們**對物業管理的現狀和存在問題有了更加清醒的認識，為今后更好地開展工作打下了有力基礎。

三是發揮職能作用，確保物業管理規范運行。為了保證物業管理各項工作的落實，我們充分發揮職能部門作用，將物業管理工作的各項指標進行量化，對物業管理企業和從業人員進行量化管理和考核。考核目標包括：業主委員會的組建，計劃全年新組建業主委員會5個；物業管理公司的報批，今年已報批物業管理企業3個；物業管理糾紛的調處；物業管理用房的歸集；前期物業管理方案的落實；專項維修資金的使用等等，上述指標的完成情況作為考核和管理物業企業的依據，作為物業企業升級達標的依據。同時，結合房地產市場秩序整治活動的開展，加強監督管理，定期對物業管理公司的從業行為和服務情況進行檢查監督，不斷規范物業企業的服務行為。今年以來，已落實物業管理方案9件；參與物業綜合驗收4次；歸集物業管理用房5100平方米，其中辦公用房2030平方米，商業用房3**0平方米；使用專項維修資金6萬元，維修房屋屋頂面積達5700平方米；調處物業管理糾紛6起，其中辦結4起；組建物業管理企業2個；組建業主委員會1個。對老舊小區新實施以保潔、綠化為主的物業服務面積達15萬平方米。

（二）積極構建新的住房保障體系，經濟適用房和廉租房工作不斷取得新的進展。

一是積極爭取政府啟動經濟適用房和廉租房建設計劃。據調查統計，**市近三年城市居民家庭平均年收入為23728元，家庭年收入低于全市平均水平的中低收入(含最低收入)家庭中的無房戶和住房困難戶共有1705戶，其中無房戶232戶，住房困難戶1473戶。針對這種實際狀況，今年以來，我們根據上級文件精神和要求，結合本市實際，把構建新的住房保障體系作為房管部門的重點工作之一，在深入調查研究的基礎上，向政府呈報了《**市經濟適用房和廉租房需求調查報告》、《建設方案》及《測算數據報告》，以詳盡、科學的數據，闡述了盡快建立新的住房保障體系的重要性和迫切需要，并多次向政府呈請，盡快啟動建設計劃、出臺相關政策。

二是抓好政策的制訂工作。為了使經濟適用房廉租房建設能夠切合實際，真正惠及廣大百姓，今年以來，我們在參照外地先進經驗的基礎上，結合本市實際，經過周密研究，反復測算，先后幾異其稿，向政府呈報了《**市經濟適用房貨幣直補實施辦法》和《關于推行經濟適用房貨幣直補辦法的意見》及《關于對城市最低收入家庭租賃住房實行貨幣補貼的意見》和《**市城市低收入家庭租賃住房貨幣補貼辦法》，力請政府積極推行經濟適用房廉租住房貨幣直補辦法，對城市中低收入家庭中的住房困難戶購買經濟適[此文章由21秘書寫作網/獨家原創]用房和租賃住房，直接發放貨幣補貼。經過積極陳請和市政府的通盤考慮，四月二十日，**市政府先后以海政發[20**]20號和21號，出臺、下發了《關于印發**市最低收入居民家庭廉租住房保障管理辦法的通知》和《關于印發**市經濟適用房貨幣直補實施辦法的通知》兩個文件。文件確定，對城市最低收入家庭中的無房戶和住房困難戶租賃住房按照人均建筑面積15平方米予以補貼，每月每平方米補貼3元；對申請購買經濟適用房的中低收入家庭，每戶補貼面積確定為80平方米，每平方米補貼200元，即每戶補貼1.6萬元。兩個文件的出臺，標志著**經濟適用房和廉租房制度的初步建立。

三是積極擬訂實施細則，做好政策實施準備。為了保證經濟適用房和廉租住房制度的順利實施，我們在政策出臺的基礎上，抽調精兵強將，成立了專門班子，結合實際，認真制訂實施細則及具體的操作辦法和流程，并不斷修訂完善。同時，積極協調相關部門，抓緊對相關業務人員進行政策實施前的培訓。目前，具體的實施細則和操作規程已上報市政府。自6月1日起，**市經濟適用房和廉租住房保障制度的實施工作將正式全面啟動。

（三）強化房地產市場監管，房地產市場秩序整治活動不斷深入。

為了進一步規范我市的房產市場管理，保障我市房地產市場的健康發展，今年以來，我們在20**年**市房地產市場依法治理活動和**市房產市場交易秩序專項治理活動深入開展的基礎上，進一步加大工作力度，強化房地產市場監管，推動房地產市場秩序整治工作不斷走向深入。

一是廣泛宣傳發動。繼續通過廣播電視講話、公告、下發文件、街頭宣傳、發放明白紙等形式，大張旗鼓地宣傳房地產法律法規，廣造輿論聲勢。上半年先后播發電視講話和公告3期，下發文件2個，開展街頭宣傳4余次，發放宣傳材料和通知千余份，使房地產法律法規意識不斷深入人心。

二是加強檢查監督。在廣泛宣傳發動的基礎上，組成專門班子，對全市所有房地產開發企業、中介公司和物業管理企業等從業機構進行全面檢查，重點查處房地產開發、預（銷）售、中介等各環節中存在的面積短缺、隱價瞞價、虛假廣告、價格欺詐等各種違規行為，共檢查從業機構50余家，發放備案通知書3份。

三是不斷深化房產市場的治理整頓。為了保證房地產市場的長治久安，活動開展中，我們與建設、工商、物價等部門，成立了協調領導小組，建立了協調聯動機制和通報制度，定期召開聯席會議，通報房地產市場動態，對市場上出現的各種問題苗頭，抓住不放，認真分析原因，根據各自職能和工作分工，積極開展工作，力求防患于未然，把問題扼殺在萌芽狀態。在此基礎上，各部門組成聯合檢查組，定期對房地產從業機構進行檢查，發現違規行為或接到群眾投訴，立即進行調查、處理，上半年共組織檢查3次，未發現任何問題。目前，全市50余家房地產從業機構，已全部登記備案。由于管理到位，今年以來，全市房地產市場未發現任何違規行為。

四是健全和落實準入、登記備案和資質審核制度。針對整頓治理過程中發現的各種問題，我們報請政府，以海政辦發[20**]21號文件，出臺下發了《關于進一步規范和完善房產市場管理的意見》，進一步健全和完善了開發企業登記備案制度、中介機構準入制度和物業企業資質審核制度，建立了復核審查[此文章由21秘書寫作網/獨家原創]制度，從落實制度入手，嚴格、規范管理。在強化檢查監督的基礎上，實際業務工作中從預（銷）售、產權登記等環節對開發企業、物業公司和中介機構進行前置管理，增加審批要件，對各種從業行為進行預審和復審。目前，各項制度已全面得到落實，從而有效地杜絕了各種違規行為。

（四）今后工作打算

一是積極做好經濟適用房和廉租房制度的實施工作。周密部署，精心操作，穩步推進，確保各項工作落到實處，不出紕漏，使政府放心，群眾滿意。

二是進一步強化住宅小區的物業管理。加強新建住宅小區物業管理的前期介入。從預售和產權登記環節入手，增加物業管理合同審批要件；新建小區投入使用后，入住率達到60%，即成立業主委員會，由業主委員會選聘物業管理公司開展物業管理。加大老舊居民小區改造力度，爭取利用二至三年時間，將櫻桃園、民主、環保等老舊小區改造完畢，達到三級小區標準，以便更好地推進物業管理。強化對物業企業的管理，抓好物業企業招投標和資質審核，加強從業人員的管理和培訓，不斷規范物業管理行為。

三是推動房地產市場秩序整頓不斷走向深入。根據**市四部門關于房地產交易秩序專項整治工作的部署和要求，深入開展房地產市場整頓工作，加大檢查、監督力度，嚴厲查處各種違規行為，不斷規范房產市場管理。

篇8

由于房管局剛剛組建，年初，我們在局三定到位后，高度重視工、團、婦工作，立即著手系統工會的籌建，堅持人本思想，及時建立健全工會、婦聯等群眾組織網絡，充分發掘人的積極因素，大力營造蓬勃向上、團結拼搏、甘于奉獻的精神風貌，最大限度發揮廣大職工的工作熱情，激發他們的艱苦創業精神，強化工會服務意識，努力提高工會質量，為房管系統的跨越式發展奠定了堅實的基礎。管好、用好工會經費和職工福利費，以有限的資金為教職工謀取較大的經濟利益。

二、積極強化學習機制，提高了全員素質

今年，工會積極協助局黨組，從強化學習、廉潔自律、做好服務入手，本著“外樹形象，內求質量”的宗旨，狠抓機關作風建設，以建設學習型機關為目標，確立了“學習與工作相結合”的理念。一是堅持定期政治學習。堅持每周的政治學習，傳達上級文件精神，組織職工集中收看了《公仆本色》、《生命之光》、《一心為民的好書記鄭培民》《廉政時空—治本之策》等電教片，引導他們樹立了正確的人生觀、世界觀、價值觀。二是開展主題活動。深入開展“勤業、敬業、創業”為主題的三業教育活動和“以全心服務、樹全新形象”的主題教育活動。使全體員工時刻保持清醒頭腦，樹立了不進則退的競爭意識，統一了思想，明確了任務，自我加壓。三是參加各項培訓。積極參加市委宣傳部組織的普通話培訓和英語三百句培訓，提高了服務本領和技能。并舉辦了辦公自動化學習班，把干部帶進課堂，向書本學習，增強本領，掌握政策，熟悉市場規則，不斷提高政策水平，依法行政水平和運用市場經濟知識指導工作的水平。四是加強法制學習。先后組織了全市房地產經營管理人員培訓班、《中華人民共和國房地產法》和行政執法講座；組織職工學習《工會法》，了解工會相關知識，并參加《工會法》知識測試。與儀征日報社共同主辦了“房管杯”房地產法律法規有獎知識競賽。通過學習教育，使廣大職工牢固樹立“四個意識”：全心全意推進我市房管工作的發展意識、積極推進儀征經濟發展的大局意識、真心誠意為人民造福的服務意識、強化維護房產市場健康發展的責任意識。

三、急職工所急，想職工所想，把工會建成溫暖的職工之家。

要發揮職工的主觀能動性，不僅要在工作上壓擔子，更要在生活上關心職工，切實幫助職工解決實際困難，把工會辦成真正的職工之家。今年，我們著重加強對特困職工生產、生活的了解，隨時掌握他們的困難和思想動態，關鍵時幫助他們解決實際困難。月份，組織全局職工進行體檢，使他們能夠全身心的投入工作。凡系統內職工遇有婚喪產假，工會都組織人員前去慰問，把單位的關心送到每位職工的心坎上，真摯的關懷為廣大職工解除了后顧之憂，使他們得以全身心地投入到工作中，把單位事當作自己事，積極地以主人翁的精神投沿江大開發的熱潮中，為儀征經濟的騰飛作貢獻。

四、開展各種文體活動，豐富職工的業余生活，加強系統精神文明建設。

為了讓職工的業余生活既豐富多彩，又高雅不俗，局工會組織開展了各種文體活動，豐富職工業余生活，提高隊伍的綜合素質。一是積極參加市里的各種形式的活動。今年，我們支持上級工會工作，組織職工積極參加市里舉辦的各類活動，調動了職工的積極性，充分展現了房管職工的風采和智慧。在市婦聯組織的“健康知識走進家庭競賽”中，我局石慧芬同志一家過五關，斬六將，層層突出重圍，經過三輪角逐，最終獲得全市第二名，賽出了水平，賽出了風格，展現房管人不畏強手，敢于競爭，遇難而上的精神風貌。在市委宣傳部組織的十六大知識競賽中，我局代表隊，團結協作，表現突出，最后在全市榮獲第二名。在全市職工乒乓球比賽中，我局運動員，頑強拼搏，最終獲得男子第六名，女子第四名的好成績。二是突出節日主題活動。“三八”婦女節慶祝活動歷來是婦女工作的重頭戲。今年的“三八”婦女節，我局堅持以活動為載體，開展了“四個一”活動，營造了濃厚的節日氛圍。首先，召開了一次婦女大會。通過大會，大力宣傳儀征新一輪經濟發展的歷史行性機遇，表揚先進，激勵動員我局廣大女職工，進一步統一思想，牢固樹立時不我待、只爭朝夕的緊迫感，以大干快上、奮發有為的工作熱情，為儀征在新的起點上實現新發展作出新貢獻，以貢獻求地位。其次，組織了一次八十分競賽。通過競賽，既培養了她們團結協作精神，融洽了氣氛，實現了感情的交融，又達到了取長補短，相互激勵，共同進步的目的，增強了婦女同志的凝聚力。再次，與市行政服務中心舉行了一次聯誼會。通過活動，縮短了兄弟單位之間距離，加深了感情。最后，組織了一次婦女干部外出調研。在“三八”婦女節期間,我們堅持落實“走出去”戰略，組織了部分婦女干部外出進行調研，對口學習、考察，感受了現代城市日新月異的變化，進一步增強了她們的發展意識、增長了知識、開闊了眼界，參訓婦女干部普遍感到受益很深。同時，年初我們組織了系統內職工乒乓球比賽。在比賽中增進了友誼，促進了相互了解，摒棄了庸俗的人際關系，使房管系統的精神文明建設又上了一個新的臺階。

五、真情幫扶，切實推動了扶貧幫困工作再上新臺階

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關鍵詞：高職院校；建筑法規實訓課程；課程改革

一 高職院校建筑法規實訓課程教學現狀

第一，法律課程被忽視。法律課程包括法律基礎理論課程（如思想道德修養與法律基礎）、專業法律課程（如建筑法規）和專業法律實訓課程（如建筑法規實訓）。但法律課程在高職院校中被忽視，這種狀況來自于兩方面。一方面，學生不重視法律課程。學生思想認識及學習習慣存在問題。高職學生重理輕文傾向嚴重，人文素養有所欠缺，學習的功利性動機比較明顯。另一方面，學校不重視法律課程。目前大部分高職院校的法律課的課時量都占該課時總量的比例很少，比如我們重慶房地產職業學院建筑設計技術專業的課程設置里2009級法律課程的安排是總理論學時48學時，實訓沒有，2010級法律課程的安排是總理論學時48學時，實訓沒有，2011級法律課程的安排是總理論學時32學時，實訓沒有。因不懂法在合同中無法保護自身合法權益的例子屢見不鮮，但法律課程在課程設置中卻不被重視。第二，法律實訓課程缺位。一方面，硬件不足。此處的硬件主要指法律實訓課程的基礎設施。許多高職院校沒有相關法律實訓設施，實訓教學基地是法律職業技能實訓教學過程實施的實踐訓練場所，是實施實訓教學計劃的基本條件。另一方面，軟件不足。此處的軟件指相關實訓課程組織、管理制度。第三，教材與教學方法陳舊。法律課程本身給人枯燥的感覺，特別是建筑法規具有較強的專業性， 編撰符合高等建筑院校的教材已成當務之急。建筑法規課程的內容涵蓋建筑工程建設全過程涉及到的法律法規，涉及建筑企業的資質、工程的承發包、工程合同、工程監理、安全生產、工程質量管理及裝飾裝修等領域。內容涉及的建筑法律規范數量龐大，內容極其繁雜。由于教材的枯燥，導致教學方法的單一。傳統的教學模式是教師在課堂上認真而又全面地講述，學生被動地記筆記，教學效果可想而知。第四，師資隊伍建設。良好的師資是教學成敗的關鍵所在，但現實是缺乏技能型和"雙師型"教師。

二 高職院校建筑法規實訓課程改革的路徑

高職院校法律實訓課程教學模式的構建是一個系統的工程，不等同于傳統理論講授課程，也不等同于實踐教學方式的簡單羅列，它需要以培養學生的職業能力，特別是實際操作和應用能力為基本任務。所以，高職院校應改變傳統的講授方式，而應側重于培養學生運用法律知識的能力。

（一） 思想上重視法律實訓課程

高職院校要加大宣傳力度，引導學生意識到其重要性。培養學生法律思維，樹立依法治國理念，接受正確的人生教育。模擬法庭試判活動不僅可以培養和鞏固學生運用法律規范約束自我，依靠法律手段解決實際案件的思維模式。

（二）構建法律實訓教學體系

所謂實訓教學，是指以培養學生職業能力，尤其是實際操作能力為目的，在學生學習了一定專業理論之后，由教師引導或指導學生親自參加與有關專業課程相關的實踐訓練的教學活動。構建法律實訓教學體系，應從以下方面著手：

1確立法律實訓課程目標。

教學目標是教學活動實施的方向和預期達成的結果，是一切教學活動的出發點和最終歸宿，它是師生通過教學活動預期達到的結果或標準，是學習者通過教學以后能做什么的一種明確具體的表述，并對落實教學大綱、制定教學內容等起著重要導向作用。因此，要建立建筑法律實訓課程，首先應明確其目標。建筑類高職院校的目標是培養出適應于各類建筑單位的高技術、高技能應用型復合型人才，在設置建筑法律實訓課程目標時，也應以此為基點。

2編寫法律實訓課程教學大綱與實訓教材。

教學大綱是根據學科內容和體系及教學計劃的要求編寫的教學指導文件，是編寫教材和進行教學工作的主要依據，主要包括教學目的、教學要求、教學內容以及講授和實習、實驗、作業時數分配等。建筑法律實訓課程的教學大綱應該結合法律理論課程的大綱以及法律實訓課程的特點，針對性地制定。另外，重視建筑法律實訓課程教材和教輔資料的編寫。《建筑法律實訓課程》作為一門單獨的課程，其內容應以建筑工程施工管理過程中的現實案例為主，重點講解與案件有關的具體構成要件和應該注意的問題，例如在證據部分，就可以以案卷為載體，重點講解證據的概念、種類、對象，以及各自的特點和運用時應該注意的問題等。為了豐富其案例，還可以通過建立課題組，深入法院、律師事務所進行調查研究，和律師、法官進行研討，并將結論納入教材。

3改進建法律實訓課程教學方法。

法律實訓的方式有很多，例如課堂案例討論、辯論，審判觀摩，仿真模擬法庭，法律診所以及到法律部門實習等。對于實體法部分，所涉及的概念原理比較多，可以通過課堂案例討論、辯論等方式進行，而對于像程序法這樣具有比較強的操作性的，就可以通過審判觀摩、仿真模擬法庭進行。其中，針對建筑類高職院校，除了采用課堂案例討論、辯論和審判觀摩等方式，還可以采取模擬法庭實訓和法律診所實訓的方式。可以將法律實訓的教學分為民法、刑法等各個單項項目，并有針對地進行。例如，在民法實訓中，可以以合同法模塊為重點，讓學生模擬簽訂房屋買賣合同、各類建筑工程合同等。據任課老師反映，老師在上實訓課的過程中，讓學生親自動手動口的效果會比傳統的講授型學生的接受度要高很多。另一個重點是法律文書寫作的實訓，對建筑類專業而言，學生在工作中，經常會用到合同，學生應具備一些基礎的法律文書能力，以便應對各種法律文件。

（三）建成法律實訓場地。

根據法律實訓課程體系建設的需要，我們要建成一個模擬法庭（也可用于法律辯論實訓教室）和一個合議庭辦公室（也可用于法律咨詢事務所實訓教室）。模擬法庭實驗室是進行法律實訓課的場所，是所有法律實訓課程的載體。對于重慶房地產職業學院的實際情況而言，需要200平方米的大教室一間，裝修成模擬法庭，也可用于辯論活動場地。另外需要一間50平方米的教室，裝修成合議庭，也可用于法律咨詢事務所的實訓教學。

（四）建立一支強大的"雙師型"法律實訓課程教師隊伍。

提高法律實訓教學質量，關鍵是教師，擔任實訓課的指導教師應該是扎實的理論知識和實踐經驗兼具的教師，對于一位只有理論知識而從未接觸過法律實踐方面的教師是難以勝任法律實訓課教學工作的。通過人才引進、聘用兼職等多種途徑引進高學歷、高職稱的專業技術人才。要鼓勵實訓教師根據自身實際情況，不定期地深入到各法律單位進行崗位培訓、掛職鍛煉、實地辦案等，積累教學所需法律經驗和技能，從而達到"雙師型"實訓教師水平。同時，學院還可聘請有實踐經驗的行業專家擔任實訓課程教學工作，充分發揮法律專業學科帶頭人的作用，不斷提高青年教師的實訓教學水平。

參考文獻：

[1]喬曉輝.建筑法規課程教學內容探索，科技信息，2009年第27 期.

[2]卓菁.案例教學在高職房地產經營課程中的應用.廣西輕工業雜志， 2006第9期.

[3]何峰，建筑法規與房地產法規實務，西南交通大學出版社，2011年9月第1版

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“物業”一詞是從英語詞匯“property”及“estate”翻譯而來，在20世紀70年代末中國大陸實行改革開放政策后由香港傳入內地。物業管理（Realpropertymanagement）是指物業管理機構與物業所有人或依據合同、法律規定有權委托的非業主使用人的委托，根據合同或法律規定對物業進行養護、修繕并對相關環境和秩序進行維修和服務的活動。我國的物業管理行業是隨著改革開放的深入，伴隨著市場經濟以及房地產綜合開發和住房商品化的發展而產生和發展起來的，因此目前只能算是處于幼稚期。

目前，中國房地產法學界和物業管理規范性文件中，對“物業”概念內涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述略有差別。對其概而言之，是指一定建設用地范圍內已建成和確定業益，有特定界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場地和其它定著物，以及用地和房屋包容的空間環境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業的前提；已“確定業益”表明已建成的物業是經過法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業的權屬已依法作了確定，而業主即物業所有權人要對物業的管理負責。

隨著我國房地產業的迅速發展，物業管理糾紛案件逐年成倍增長，糾紛類型也從原先單純的追索物業費糾紛轉而向服務質量、亂收費、亂搭建以及解聘物業公司等引發的糾紛發展，如何減少該類糾紛的發生，已成為當前與物業管理相關各方人士及法律工作者們討論的熱門話題。而由于目前我國的《民法通則》、合同法等法律中尚無專門調整物業管理的規定，法院便只能根據這些法律的基本原則，并參照有關部門和地方性規章來處理，而有關規章的規定又不夠詳盡或明確，這給正確處理該類糾紛帶來了一定的難度。

二、當前物業管理中存在的問題及其原因分析

隨著我國房地產業的迅速發展，物業管理糾紛案件逐年成倍增長，新類型案件逐漸增多，如何減少該類案件的發生，已成為與物業管理相關各方人士及法律工作者們近期討論的熱門話題。

目前，就我國各地各級法院受理的物業糾紛案件而言，呈現案件數量逐年上升，在民事案件中所占比例逐漸加大；案件類型多樣化，新類型案件不斷出現，業主多為案件的被告，且敗訴多，以判決為結案方式的比例高，案件調解比例低，雙方當事人矛盾較大，物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度，具有群體性糾紛的潛在因素等特點，案件類型大致以以下六種為主要常見：一是業主拖欠物業費、供暖費等的糾紛；二是公共費用分攤糾紛；三是小曲停車位收費引起的糾紛；四是業主違章搭建引起的糾紛；五是業主在小區內人身財產受到侵害或傷害引起的糾紛；六是前期物業管理公司拒不撤出管理區域引起的糾紛。綜觀近寫年來社會媒體對此類糾紛的報道以及各法院受理的案件來看，筆者以為產生上述糾紛有以下原因：

1、物業管理公司未盡充分的安全保障義務。由于物業管理公司疏于管理，未盡合理注意義務，小區內失竊、搶劫等治安管理是常見的物業管理糾紛，而且業主在和物業公司簽署管理服務合同時，對委托管理的事項、標準、權限、管理費收支、監督檢查和違約責任等逐項明確的少，特別是對保安服務、車輛停放管理等極易引起爭議。發生爭議后，業主往往以財物失竊為由拒交物業管理費，物業公司以已履行相關防范義務為由來進行抗辯。

2、收費與服務水平不適應。許多物業管理公司不與業主協商，擅自抬高收費標準，擴大收費范圍而提供劣質服務。一些物業公司在保潔工作、維修養護、安全防范等工作上不能到位，而物業管理公司收費并未降低，引起業主的反感。他們以拒交物業管理費的方式表示對物業公司的不滿。

3、業主不懂法，平時不注意收集、保全證據，導致訴訟中舉證難、維權難。對涉及業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間不同的法律關系，業主并不知曉。不知開發商交付的房屋存在瑕疵導致滲漏使業主遭受損失，應由開發商承擔違約賠償責任。不知樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失，應當由侵權人承擔賠償責任，而訴訟中業主往往以房屋存在質量瑕疵等為由拒繳物業管理費。

4、物業管理企業未按資質規定要求從事服務。物業管理企業雖領取了相應的資質證書，但從業人員并不是相關專業技術人員，且不具備相關職稱。物業管理并未能按《物業管理企業資質管理辦法》的規定配齊相關專業技術人員從事服務，引起業主的強烈不滿，有少部分業主因此提出抗辯，認為物業管理企業未按照規定提供服務，其首先不履行合同，故就欠繳物業管理費。

5、法律文件、規章制度不健全，物業管理隊伍素質低下。一個物業區最主要的法律文件至少應該有業主公約、業主管理委員會章程、業主委員會與物業公司的委托合同書、管理公約等?？墒谴蠖鄶滴飿I區都沒有上述幾個重要法律文件，導致許多事情無章可循；物業管理從業人員并不是相關專業技術人員，缺乏相關能力。

三、國際物業管理參考與我國物業糾紛解決之法院建議

物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。

1、他山之玉：物業管理之國際參考

綜觀世界各國，在其高度發展的城市化進程中逐步推行的物業管理已經形成了比較規范的做法。美國的物業管理設有專門的管理機構并擁有一批高素質的專業從業人員。美國各級政府機構中，都設有房產管理局，其職責是制定房地產法規并監督檢查。美國的房地產經紀人協會物業管理學會（IREM）是負責培訓注冊物業管理師的組織。任何一個管理師只有在達到IREM制定的嚴格標準以后，才能得到注冊管理師（CPM）證書。除此之外，全國有影響和規模的物業管理協會和組織還有國際設施管理協會（IFMA），主要負責對物業設施的管理、還有一個全國性協會BOMA，代表在物業管理過程中業主、房東的利益、許多協會還辦有定期刊物，開設教育性專題講座和課程，幫助物業管理人員優化知識結構，培養職業道德。管理崗位必須取得相應的專業證書。

在新加坡，不僅物業管理組織系統健全，而且物業管理更強化法治管理。新加坡政府強調對居住小區進行法治化管理。物業管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規章，同時制定了公共住宅室內外裝修、室外公共設施保養等規定，為物業管理法治化奠定了基礎。例如對室內裝修有非常嚴格的規定：政府出售的公共住宅，室內裝修規定在領到鑰匙之日起3個月內完成，此后3年內不準再進行第二次裝修。另外，新加坡政府對住宅小區公共設施（設備）保養維修十分重視，要求物業管理企業提供最優質服務。政府規定每5年對整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。

我國香港地區的物業管理公司只需經工商登記就可以承攬業務，物業管理企業在香港數量非常多。物業公司的權力來源于大廈公契和物業管理委托合同。在香港，發展商賣房時，必須起草制定大廈公契，報政府登記備案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒絕備案。香港的物業管理最值得業主贊許的就是物業公司扮演著雇工角色。物業管理的費用均取之于業主或租客，一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標準是量入為出。香港的物業管理費用模式主要是人制。即管理費用=成本支出+酬金，酬金可以按固定數額提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商業的比例是15%.另外，物業管理費也有采用包干制的，這一點與北京市普通居住小區的收費方式相似。物業管理招投標非常規范：香港是一個市場經濟相當發達和完善的地方，物業管理行業的競爭也相當激烈，大到物業管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業管理招投標機制。因此已形成了一套完善的招投標制度。

2、我國物業管理法律規范的缺位與糾紛解決建議

我國物業管理從八十年代初深圳第一家物業管理公司的興起，到九十年代初物業管理在全中國新建住宅區的全面推行，到1999年建設部提出“要培育物業管理市場，建立競爭機制”的整個發展過程，確實還存在著很多急待解決的問題。其中之一就是必須打破傳統的物業管理模式，大力推進物業管理服務行業的市場競爭機制。物業管理走向社會化、市場化、專業化已成為一種必然趨勢。

基于物業管理糾紛的特殊性，業主與物業管理企業之間的矛盾在一定時期將是尖銳而不可避免的。而要形成符合市場經濟要求的物業管理競爭，真正緩和日益增多的物業管理糾紛，從法院角度，筆者以為可作如下思考：

1、物業公司強化合同意識，簽訂合同時，應細化合同內容，為以后的服務提供可供判定的依據。同時，物業公司在收取物業服務費后，應當嚴格履行服務義務，提高服務質量，提高物業管理隊伍的素質。

我國現行物業管理條例規定，價格和服務標準應相適應。盡管物業管理服務屬于軟性的行業，但對其服務質量的好壞優劣應該有個統一的標準，至少一個地區應該有一個地區的服務標準，并將標準具體量化到每一個服務項目中。標準應由物業公司提出管理方案和管理預算，業主大會進行表決。故雙方在合同中應把相應的機制以及服務標準約定清晰，避免糾紛出現時無所適從。

物業公司應加強防范，充分履行合理注意義務。關于業主車輛丟失、財物被盜的損害賠償問題。在物業管理合同中如果約定的保安費包括車輛保管服務，那么發生車輛丟失的，物業公司應該承擔賠償責任。如果沒有約定，但有證據證明物業公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失、財物被盜有重大過失的，物業公司應承擔賠償責任。物業管理公司承擔法律責任的前提是這種過錯和業主財產被盜之間有法律上的因果關系。物業管理公司應當自己證明在物業管理活動中沒有過錯或者即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區業主財產損失的原因。為此物業管理公司應當采取積極的應對措施，配齊安全防范設備及人員，盡充分的安全防范義務。

2、業主增強契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用原則，在享受物業服務的同時，認真履行交納費用的義務，依法維權。物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。另外，由于物業服務是日常發生的、是長期的、細化的和具有個體差異的，所以，在簽訂合同時，應當在參考物業合同范本的基礎上，盡可能細化合同的內容。使業主和物業公司都有章可循、有合同可依。在業益的維護方面，業主對發生的糾紛，應加強與物業管理公司的溝通，盡可能通過對話解決糾紛。此外，業主應注意在平時積極收集、保全證據，避免在日后訴訟中處于劣勢。

3、物業主管機關建立物業服務的行業標準，構建多檔次的服務標準體系，嚴格物業公司資質等級管理。國家相關行政主管部門應定期對物業管理人員進行培訓、考核，建立健全業主公約、業主管理委員會章程，同時大膽借鑒中國香港地區和國外一些發達國家的物業管理經驗，探索符合國際慣例并適合國情的物業管理模式，建設專業化、標準化、規范化、國際化的管理新路，推出“一體化服務”、“酒店式服務”、“個性化貼心服務”等，使其成為一流精英團隊。

同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務。價格管理機關根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司，科學核定不同級別的物業費收取標準。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。

4、加強物業管理立法、宣傳與監督。加強和完善物業管理立法勢在必行。目前世界各國物業管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物區分所有權法模式和物業管理法模式四種[6].從目前情況上看，有的學者認為我國選擇專門進行物業管理的立法模式較為切實。筆者同意其觀點，因為物業管理的對象不僅僅是建筑物、公共場所和設施，同樣涉及人員的管理；其在設立優良和諧的居住環境上，側重于法的秩序價值；其管理的“物業”已經不僅僅是建筑物本身。其調整的特殊社會關系，應當以《消費者權益保障法》或《勞動法》的模式加以專門的規范和確定。在內容上，我們認為有必要以法律或法規形式確定物業管理服務和收費的參考性標準；同時改變物業管理費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式。

市場經濟的基本要求之一是市場主體平等與自由的公平競爭。但進入市場的競爭者均以獲取利潤為直接目的，利潤會使競爭者拋開職業道德、商業道德而作出各種各樣妨礙競爭的行為和不正當競爭的行為，影響競爭機制的正常運轉，勢必會損害正當經營者的利益，損害消費者的權益，擾亂正常的市場經濟秩序。由于市場只能為自由競爭創造條件，因此需要國家立法來調整市場交易領域生產經營者之間商業性競爭關系，禁止不正當競爭行為和限制壟斷關系。

物業管理是一個新興的，充滿競爭的朝陽行業。不同的物業管理公司提供的物業管理服務內容基本上是相同的，相互間具有較強的可替代性。如何能在眾多競爭者當中脫穎而出，占據有利市場地位。關鍵在于創立自己公司的品牌。品牌是當今社會人們消費觀念的時尚潮流，亦是市場競爭的一種必然要求，是公司發育成熟的重要標志。物業管理公司首先要靠提高自身素質來獲得市場競爭的有利地位，同時也依靠行業組織，充分發揮物業管理協會的作用，從宏觀方面規范物業管理公司的運作，制止和懲戒不正當競爭行為，依法治理物業管理市場，發揮行業協會作為行業自治組織的功能，完善協會內各項制度，公約與章程，從宏觀方面維護各公司的利益。行業協會應通過吸收、凝聚核心物業管理公司，最終實現行業內公司自治和自我管理，建立和諧統一的物業管理服務行業的市場競爭。

參考書目：

1、朝法宣：《如何解決物業管理糾紛》，載中國法院網，

2、高航、徐悅：《美然現象，物業管理窘境的另類寫照》，載《人民法院報》正義周刊第296期，2006年5月9日。

3、張哲：《物業糾紛膨脹法律為何難解》，載《法制日報》2006年4月18日第8版。

4、楊玖霖：《戚區法院分析當前物業管理存在的問題及對策》，

4、周四新：《完善我國物業管理立法的構想》，載《財經理論與實踐》2000年2期。